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Hauteur minimum sous-plafond : les normes à respecter

Dans cet article vous trouverez :

La location d’un bien immobilier n’est pas seulement une question de surface au sol ; la hauteur minimum sous-plafond joue également un rôle crucial que les propriétaires et les locataires ne doivent pas négliger. Non seulement elle affecte le confort et la qualité de vie, mais elle est également soumise à des réglementations strictes.

Ignorer ces dernières peut conduire à des sanctions sévères, voire rendre un logement impropre à la location. Que vous soyez un propriétaire cherchant à louer votre bien ou un locataire soucieux de vos droits, cet article vous fournira des informations essentielles.

Quelle est la hauteur sous-plafond minimale d’une surface habitable ?

La hauteur sous-plafond des logements en location est régie par plusieurs textes, dont principalement le Code de la construction et de l’habitation. Il est crucial pour les propriétaires de se référer à ces textes pour s’assurer que leur bien est conforme aux normes légales.

Selon la législation en vigueur, la hauteur sous-plafond minimale d’un logement doit généralement être de 2,20 mètres. Cependant, il existe des exceptions, notamment pour les bâtiments anciens ou les bâtiments classés. Il est important de noter que ces dimensions minimales peuvent varier en fonction des normes locales ou spécifiques à certaines villes ou régions.

Le non-respect des normes de hauteur sous-plafond peut entraîner plusieurs types de sanctions. Ces sanctions vont de simples amendes administratives à l’interdiction de louer le logement jusqu’à ce qu’il soit mis aux normes. En cas d’infraction, les propriétaires peuvent également être tenus de réaliser des travaux de mise aux normes, souvent à leurs frais.

Hauteur sous-plafond en surface Loi Carrez

Lorsqu’un bien immobilier est mis en vente ou en location par son propriétaire, ce dernier doit déclarer dans l’annonce la surface totale habitable ou privative. Dans le cas d’une vente immobilière, il s’agit de la surface privative en Loi Carrez du 18 décembre 1996, qui recense la surface disponible après la déduction des surfaces occupées par :

  • Les murs
  • Les cloisons
  • Les marches et cages d’escalier
  • Les fenêtres et embrasures de portes

Dès lors qu’elle est supérieure à 8m², elle doit être mesurée avec précision puis indiquée obligatoirement dans l’acte de vente. En cas d’absence de cette donnée, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente jusqu’à 1 mois après la signature de l’acte authentique.

De plus, le mesurage de cette surface privative ne doit pas dépasser la marge d’erreur fixée à 5 %, auquel cas l’acheteur peut réclamer une baisse du prix de vente durant 1 an s’il s’estime léser. En loi Carrez, la hauteur sous-plafond minimale prise en compte est fixée à 1.80 m pour que la pièce soit considérée comme décente. Si la pièce a une hauteur inférieure, elle n’est tout simplement pas incluse dans le calcul.

Hauteur sous-plafond en surface Loi Boutin

Même cas que pour la vente immobilière et la surface Loi Carrez, le propriétaire doit réaliser le mesurage de la surface Loi Boutin lors de la mise en location d’une résidence principale. La loi du 25 mars 2009 stipule qu’un bien loué doit comporter :

  • Une pièce principale pour vivre
  • Une superficie habitable d’au moins 9 m²
  • Une hauteur sous-plafond minimal de 2.20 m

Dans le cas où une pièce annexe du logement a une hauteur sous-plafond inférieure à celle réglementaire, cette dernière ne sera pas mentionnée sur l’annonce ni comptabilisée dans le calcul.  Il est conseillé de ne pas louer si le logement ne respecte pas ces critères légaux, auquel cas le locataire peut porter plainte et demander des dommages et intérêts au propriétaire.

Cas des volumes supérieurs à 20m3

Pour répondre à la forte demande locative des zones tendues et éviter une pénurie, un décret de 2002 autorise la mise en location des biens dont la hauteur est inférieure à 2.20 m mais dont le volume est égal ou supérieur à 20m3.

Pour savoir si votre bien rentre dans cette catégorie, il suffit d’appliquer la formule suivante :

Volume habitable = Hauteur sous plafond x Surface habitable

Par exemple, si vous êtes propriétaire d’un studio de 18 m2 avec une hauteur sous-plafond de 1.80 m cela donne :

18 x 1.80 = 32.4 m3

Vous êtes donc autorisé à mettre le logement en location.

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Pourquoi la hauteur sous-plafond doit-elle être prise en compte ?

La hauteur minimum sous-plafond a un impact direct sur la sensation d’espace et de volume dans un logement. Une hauteur adéquate permet une meilleure circulation de l’air et contribue à une atmosphère plus agréable et moins confinée.

L’importance de la hauteur sous-plafond ne se limite pas à l’esthétique ou au confort; elle a également des implications pour la santé. Une hauteur suffisante permet une meilleure ventilation, ce qui est crucial pour maintenir une bonne qualité de l’air à l’intérieur du logement. Cela réduit les risques d’humidité et de développement de moisissures, qui peuvent entraîner des problèmes respiratoires.

Un logement avec une hauteur sous-plafond conforme aux normes et aux attentes des locataires est souvent plus attractif sur le marché de la location. Ceci peut non seulement faciliter la recherche de locataires mais également permettre une légère augmentation du prix du loyer, augmentant ainsi le rendement pour les propriétaires.

Hauteur sous-plafond : quelles règles pour les logements atypiques ?

Les logements avec des espaces spécifiques tels que les mezzanines ou les combles ont souvent des hauteurs sous-plafond irrégulières. Si certaines zones ne respectent pas les normes minimales, il est essentiel de connaître les règles applicables à ces espaces pour éviter des sanctions.

Si un logement ne respecte pas les normes minimales de hauteur, des travaux de rénovation peuvent être nécessaires. Ces travaux peuvent être coûteux et nécessiter un certain temps. Heureusement, il existe diverses aides et subventions disponibles pour aider les propriétaires à effectuer ces rénovations.

Avant de mettre un logement en location, il est recommandé de procéder à des contrôles techniques pour s’assurer que la hauteur sous-plafond est conforme aux normes. Plusieurs professionnels peuvent effectuer ce genre de diagnostic, et certains documents peuvent être exigés pour valider la conformité du bien.

FAQ – Conseils pour les propriétaires

Comment mesurer la hauteur sous-plafond ?

Si vous souhaitez mesurer la hauteur sous-plafond seul et de manière précise, utilisez un mètre ruban ou un télémètre laser. Mesurez depuis le sol fini jusqu’au plafond fini. Prenez plusieurs mesures à différents endroits de la pièce pour obtenir une moyenne, surtout si le sol ou le plafond est irrégulier. Toutefois, il est plus que recommandé de faire appel à un expert tel qu’un diagnostiqueur immobilier pour s’assurer de la conformité du mesurage.

Que faire si le logement ne respecte pas les normes ?

Si vous découvrez que votre bien ne respecte pas les normes de hauteur sous-plafond, consultez un expert pour évaluer les options de rénovation possibles. En fonction de la structure du bâtiment, différentes solutions peuvent être envisagées, allant du simple rehaussement de plafond à des travaux plus complexes.

La hauteur sous-plafond doit-elle être similaire dans chaque pièce ?

Il n’est pas obligatoire que toutes les pièces d’un bien aient la même hauteur sous-plafond.

Y a-t-il une hauteur sous-plafond pour une construction neuve ?

La législation n’impose pas de hauteur minimale à respecter pour la construction d’un logement neuf. Toutefois, l’article R.111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation inclut une surface habitable minimale de 14 m² et un volume habitable de 33 m3 / habitant.

Conseils pour optimiser la hauteur sous-plafond

Si votre logement est juste au-dessus des normes minimales, quelques astuces peuvent aider à donner une impression de hauteur. Utiliser des couleurs claires, installer des étagères hautes ou des miroirs peuvent contribuer à augmenter visuellement l’espace. Pour les logements avec des plafonds vraiment bas, envisagez des solutions comme le retrait de faux plafonds ou l’abaissement du plancher, bien que ces solutions nécessitent un investissement plus important.

  • La hauteur minimale du plafond est un facteur important pour le calcul de la surface habitable en vue de la location ou de la vente d’un bien immobilier.

  • Dans les immeubles locatifs, une hauteur de plafond minimale de 2,20 mètres est requise pour la pièce principale avec une surface habitable d’au moins 9 m².

  • Une tolérance existe pour les biens dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres si le volume habitable est d’au moins 20 m³.

  • La hauteur sous plafond est déterminante pour la décence d’une location ou la qualité de vie et la luminosité d’une pièce.
Publié le 09/02/2024

Article rédigé par Jérémy Manceau-Olivier

Je suis entré dans la vie active en tant que conseiller clientèle dans la banque et j’ai vite été conquis par l’univers de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui, et en tant que directeur commercial Maslow, j’ai la chance d’intégrer une belle aventure humaine et d’accompagner à distance les acheteurs dans leurs investissements immobiliers.