En ce moment : Formation "Vos premiers pas dans l'immobilier" offerte pour toute création de compte.

Vices cachés en immobilier : définition et impacts

Dans cet article vous trouverez :

Lors d’un achat immobilier, la découverte d’un vice caché peut être une expérience coûteuse et frustrante pour les acquéreurs. Pour les vendeurs, il peut conduire à des litiges juridiques et des dommages financiers considérables. Par conséquent, comprendre ce qu’est un vice caché, comment il affecte les transactions immobilières et comment le gérer est essentiel pour tout acteur du marché immobilier. Maslow vous explique comment s’en prémunir !

Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier ?

Le vice caché est un défaut, ou malfaçon, qui n’est pas apparent lors de l’achat d’une propriété, mais qui peut affecter sa valeur, son utilité ou sa sécurité. Pour qu’un défaut soit considéré comme un vice caché, il doit remplir plusieurs conditions.

Le défaut n'était pas apparent lors de l'achat

Pour qu’un défaut soit qualifié de vice caché immobilier, il doit être suffisamment dissimulé pour que l’acheteur ne puisse pas le découvrir lors d’une inspection classique de la propriété. Il s’agit d’un critère subjectif et il peut être difficile de déterminer ce que l’inspection implique. Cela peut varier en fonction de la nature de la propriété et de l’expertise demandée.

Le défaut rend le bien impropre à l'usage prévu

Un vice caché n’est pas simplement un défaut esthétique ou mineur. Il doit être si grave qu’il rend le bien impropre à l’usage pour lequel il a été acheté, ou en diminue tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas payé le même prix, s’il en avait eu connaissance.

Le défaut existait avant l'achat

Enfin, pour être considéré comme vice caché, le défaut doit avoir existé avant la conclusion de la vente. S’il se développe après l’achat, il ne sera pas considéré comme tel, à moins que l’acheteur puisse prouver que le défaut était une conséquence inévitable d’une condition qui existait avant l’achat.

En plus de ces trois principaux critères, ce type de défauts de biens ne doit pas être mentionnés par l’agent immobilier, ni dans l’acte de vente ou dans les diagnostics immobiliers. Le vendeur ne doit pas en avoir la connaissance au moment de la transaction.

Exemples de vices cachés courants en immobilier

Voici quelques exemples de malfaçons qui entrent dans la catégorie de vices cachés en immobilier :

  • toiture en mauvais état
  • dalle de béton fissurée
  • absence d’eau courante
  • infestation de termites non déclarée et non traitée
  • présence d’humidité dans la maison
  • système de chauffage hors d’usage
  • chaudière collective bruyante au quotidien
  • défaut d’homogénéité du carrelage
  • fondations fragilisées ou défectueuses
  • pollution souterraine de la propriété
  • infiltrations d’eau dans la maison pouvant apparaître après de fortes pluies

Il est important de noter que la liste ci-dessus n’est pas exhaustive. D’autres défauts peuvent également être considérés comme des vices cachés, en fonction des circonstances spécifiques de chaque cas.

L'impact d'un vice caché sur la transaction immobilière

La découverte d’un vice caché peut avoir un impact significatif sur une transaction immobilière. Les conséquences varient pour l’acheteur et le vendeur.

Si un vice caché est découvert après l’achat d’une propriété, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente. Cela implique que la propriété du bien retourne au vendeur avec remboursement de l’acquéreur. Cependant, ce n’est généralement possible que si le vice caché est si grave qu’il rend la propriété inutilisable ou si l’acheteur peut démontrer qu’il n’aurait pas acheté la propriété s’il avait été au courant du vice.

Si le vice caché est moins grave, l’acheteur peut plutôt choisir de garder la propriété et de demander une diminution du prix pour compenser le coût des réparations. Le montant exact de la diminution dépendra de la nature et de l’ampleur du vice caché.

Du côté du vendeur, lorsqu’un vice caché est découvert et que la vente est annulée, ce dernier peut être tenu d’indemniser l’acheteur pour tous les coûts qu’il a engagés en raison de la vente, y compris les frais de déménagement, les frais d’inspection, les frais de notaire, etc.

Aussi, s’il refuse de résoudre la situation de manière satisfaisante, il peut être poursuivi en justice. Dans ce cas, le vendeur pourrait être tenu de payer des dommages-intérêts à l’acheteur, en plus de tous les coûts juridiques associés au litige.

Le cas de la vente entre particuliers

Dans le cadre d’une vente immobilière entre particuliers, le vendeur reste soumis à certaines obligations légales, notamment en ce qui concerne la garantie des vices cachés. Le vendeur particulier est tenu de déclarer tous les vices cachés dont il a connaissance, même s’il n’a pas l’obligation de réaliser un diagnostic technique complet comme c’est le cas pour un professionnel.

Il est important pour lui de faire preuve de bonne foi et de transparence concernant l’état réel du bien. Cela signifie qu’il doit fournir à l’acheteur toutes les informations pertinentes sur l’état du bien, même si cela peut potentiellement nuire à la vente.

Quels recours pour gérer un vice caché en immobilier ?

Face à un vice caché, la manière de le gérer peut varier selon que vous êtes l’acheteur ou le vendeur. Il est important d’agir avec diligence et de comprendre vos droits et obligations. L’acquéreur peut notamment actionner la garantie contre les vices cachés. L’article 1642 du Code Civil stipule toutefois que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

Il peut être utile d’engager un inspecteur immobilier professionnel pour effectuer cette inspection, car ils peuvent être en mesure de découvrir des défauts qui ne sont pas apparents pour un acheteur moyen. 

Le délai est de 2 ans pour activer la garantie du côté de l’acheteur qui commence dès de le moment de la découverte.

Si un vice caché est découvert après l’achat, l’acheteur doit généralement notifier le vendeur du vice et exprimer son intention de faire une réclamation. Il est crucial de le faire dès que possible, car il peut y avoir des délais légaux à respecter. Il est également recommandé de consulter un avocat pour comprendre vos droits et le processus de réclamation.

Côté vendeur, il est conseillé de communiquer tous les défauts connus de la propriété à l’acheteur avant la vente. Il peut également être utile d’avoir une inspection de la propriété avant la mise en vente pour découvrir tout vice caché potentiel. Le vendeur peut avoir le droit de tenter de réparer le vice, ou il peut être tenu de rembourser l’acheteur ou de réduire le prix de vente.

C’est pour cela qu’il est requis de lire attentivement les diagnostics immobiliers tels que l’expertise mérule ou termites qui peuvent éviter ce genre de mésaventures. En cas de diagnostic erroné, le vendeur peut se retourner contre la société qui est intervenue.

Comment utiliser la garantie de vices cachés ?

La garantie des vices cachés en immobilier est un mécanisme juridique qui vise à protéger l’acheteur d’un bien immobilier contre les défauts cachés ou non apparents qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, ou qui en diminuent tellement la valeur que l’acheteur n’aurait pas conclu la vente s’il les avait connus. C’est une garantie légale prévue par l’article 1641 du Code civil français et est applicable à toute vente d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain à bâtir.

Publié le 09/02/2024

Article rédigé par Jérémy Manceau-Olivier

Je suis entré dans la vie active en tant que conseiller clientèle dans la banque et j’ai vite été conquis par l’univers de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui, et en tant que directeur commercial Maslow, j’ai la chance d’intégrer une belle aventure humaine et d’accompagner à distance les acheteurs dans leurs investissements immobiliers.