Le DPE rebat les cartes : les villes où investir ou à fuir

Et si les bastions traditionnels de l’investissement locatif devenaient les nouveaux foyers de risque ? Sous l’effet conjugué de la tension démographique et du durcissement des contraintes énergétiques, certaines communes stratégiques deviennent plus exposées, tandis que d’autres gagnent en attractivité.

Voici un classement inédit de Maslow des territoires où la croissance s’accompagne, ou non, d’un parc réellement performant, selon les diagnostics réalisés depuis entre le 1^er janvier et le 31 août 2025. Une nouvelle grille de lecture qui redéfinit les zones de risque pour les investisseurs.

Méthodologie et sources des données

La croissance démographique annuelle moyenne (source INSEE, 2015–2021)
La performance énergétique des logements neufs et anciens (hors bâtiments) ayant fait l’objet d’un DPE entre le 1^er janvier et le 31 août 2025, lors d’une mise en vente, d’une location ou d’une livraison neuve (source ADEME, 2,4 millions de diagnostics analysés)

Chaque ville a reçu une note pondérée, de 7 points pour un logement classé A à 1 point pour un logement classé G.
Les communes dont les données étaient insuffisantes ont été exclues du classement final.

Le DPE, critère décisif de l’investissement locatif

Avec la loi Climat et Résilience, la disparition programmée des DPE G dès 2025, F en 2028 et E en 2034 rebat les cartes du marché locatif. Des milliers de logements deviendront inlouables à brève échéance, même avec la réforme du mode de calcul annoncé pour janvier 2026.

Les investisseurs sont donc à un virage stratégique : le DPE devient un critère central pour près de 80% des acheteurs[1], au même titre que la rentabilité, la tension locative ou la fiscalité. Investir dans un parc dégradé, c’est prendre le risque d’un actif bloqué, coûteux à rénover et peu liquide à la revente. Un point confirmé par les chiffres : 37 % des acheteurs ne souhaitent pas acheter un logement classé F ou G.

La géographie de l’investissement locatif se recompose. Loin d’une lecture uniforme, certaines villes présentent déjà un alignement rare entre qualité du parc et dynamisme démographique. Reste à les identifier – pour agir à temps.

[1] Source : Bilan et perspectives de l’immobilier résidentiel en France / Groupe BPCE – mai 2025

Où investir demain ? Dix villes déjà aux nouveaux standards

L’analyse croisée des courbes de population et des DPE réalisés sur les logements neufs et anciens entre le 1^er janvier et le 31 août 2025 révèle dix territoires à part. Des marchés en croissance, portés par un parc de plus en plus en phase avec les échéances climatiques.

Classement	Ville	Département	Zone	Évol. annuelle pop 2015–2021	Note DPE pondérée
01	Saint-Laurent-du-Var	06	A	+ 1,1 %	5,10 / 7
02	Istres	13	A	+ 0,6 %	4,96 / 7
03	Villenave-d’Ornon	33	B1	+ 4,2 %	4,93 / 7
04	Vitrolles	13	A	+ 0,7 %	4,86 / 7
05	Bobigny	93	A	+ 1 %	4,86 / 7
06	Saint-Priest	69	B1	+ 1,3 %	4,80 / 7
07	Fréjus	83	A	+ 1,3 %	4,78 / 7
08	Bègles	33	B1	+ 2,1 %	4,76 / 7
09	Saint-Médard-en-Jalles	33	B1	+ 1,1 %	4,76 / 7
10	Béziers	34	B1	+ 0,9 %	4,74 / 7

En tête du classement, Saint-Laurent-du-Var. Adossée à la métropole niçoise, la commune mène des projets urbains ambitieux, accompagne la rénovation énergétique via des guichets dédiés et prépare l’arrivée du tramway. Résultat : 32 % des diagnostics effectués depuis le 1^er janvier 2025 affichent une étiquette A, tandis que la population enregistre une hausse annuelle moyenne de plus de 1 % sur dix ans.

À Istres, la transition s’inscrit également dans une politique de transformation portée par la ville. Les bâtiments publics sont rénovés, le fioul remplacé, le solaire installé, la mobilité électrique développée. Une action globale qui tire progressivement vers le haut l’ensemble du parc résidentiel.

Les mauvais élèves : la face cachée des marchés tendus

Le classement révèle aussi ses mauvais élèves : Asnières-sur-Seine, Levallois-Perret, Saint-Germain-en-Laye. Des communes attractives, concentrées en Île-de-France, où la tension locative tend à masquer la fragilité énergétique du bâti.

Classement	Ville	Département	Zone	Évol. annuelle pop 2015–2021	Note DPE pondérée
01	Saint-Maur-des-Fossés	94	Abis	+ 0,1 %	3,42
02	Malakoff	92	Abis	+ 0,2 %	3,46
03	Saint-Germain-en-Laye	78	Abis	+ 0,2 %	3,50
04	Meudon	92	Abis	+ 0,4 %	3,59
05	Suresnes	92	Abis	+ 0,2 %	3,59
06	Savigny-sur-Orge	91	A	+ 0,5 %	3,61
07	Pontoise	95	A	+ 0,5 %	3,62
08	Noisy-le-Sec	92	Abis	+ 1 %	3,64
09	Colombes	92	Abis	+ 0.7 %	3,64
10	Levallois-Perret	92	Abis	+ 1 %	3.64

Saint-Maur-des-Fossés, Malakoff et Saint-Germain-en-Laye allient forte tension foncière et faibles performances environnementales. Ce croisement rare entre demande soutenue et vétusté du parc induit une forme de dissonance immobilière : des biens maintenus à des prix élevés par la pression du marché, mais structurellement pénalisés par leur inertie thermique. À terme, ce déséquilibre fragilisera à la fois la rentabilité et la liquidité des actifs.

Notre avis :

Le risque énergétique ne concerne plus seulement les zones peu attractives. Il s’invite désormais au cœur des marchés les plus tendus, comme l’Île-de-France. Pour les investisseurs, c’est un changement de grille de lecture : la tension locative ou le rendement brut ne suffisent plus. La performance énergétique devient un critère central de valeur et de liquidité. À terme, une part croissante du parc sera impropre à la location, déclenchant un effet boule de neige : raréfaction de l’offre, hausse des loyers, pression accrue sur les logements conformes.