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Zoom sur le DPE

Dans notre premier épisode, nous accueillons François Bombrun, diagnostiqueur immobilier chez Exim.
Nous avons décidé de faire cet épisode suite à notre étude Harris Interactive dans laquelle nous nous sommes rendu compte qu’un Français sur 2 ne connaît pas les critères qui définissent une passoire thermique ou les critères DPE.

Dans cet épisode nous allons définir le DPE et les passoires thermiques, nous allons voir comment améliorer sa note et les enjeux de la rénovation énergétique.

Notre animateur Maximilien est aussi accompagné de Pierre-Emmanuel qui nous expliquera les enjeux de ces nouvelles normes énergétiques pour les investisseurs immobilier.

[Musique]
bonjour à tous et bienvenue dans 41 m² 41 m² c’est votre émission pour mieux comprendre le marché de l’immobilier
tous les mois nous invitons des professionnels de ce domaine pour parler de leur expérience de leurs compétences mais aussi connaître leur vision sur le
marché de l’immobilier durant ces émissions nous traiterons de sujets comme l’achat et la vente de bien immobiliers la location les défis
juridiques la les considérations environnementales et bien plus encore alors pour ne rien rater abonnez-vous
dès maintenant pour ne pas manquer nos prochaines sortie pour ce premier épisode j’ai le plaisir d’être accompagné de Pierre Emmanuel jus
bonjour Pierre Emmanuel bonjour Maximilien alors tu es directeur délégué chez Maslow la plateforme d’investissement locatif 100 % digital
est-ce que tu peux la présenter rapidement s’il te plaît donc masloow.imo c’est une solution 100 % en ligne qui permet de réserver financer et
gérer son investissement locatif 100 % 100 % en ligne on a une solution
d’investissement qui est sécurisée et qui est éclairée par des experts qui accompagnent no nos investisseurs ben
merci beaucoup pour ces précisions je suis également accompagné de François bonprin bonjour François bonjour alors
toi tu es diagnostiqueur immobilier pour Exim et est-ce que tu peux présenter rapidement ce qui est ce métier donc je
suis diagnostiqueur immobilier effectivement je réalise toutous les diagnostics avant vente et avant
location de maison et appartements et du coup avec toi pour ce premier épisode nous allons voir les classements
énergétiques ainsi que le DPE le diagnostic de performance énergétique et
avant de commencer sur ce sujet j’aimerais vous donner une data savez-vous que plus d’un Français sur
deux ne connaît pas les critères DPE donc François c’est on rentre vraiment dans ton domaine est-ce que tu peux nous
rappeler ce qui est un DPE et peut-être aussi définir ce qui’est un logement énergivore ou une passoir énergétique
s’il te plaît alors le DPE est là pour renseigner sur la performance énergétique et climatique d’un logement
c’est-à-dire que le DPE calcule une quantité d’énergie pour le chauffage et
pour l’eau chaude d’un logement et c’est cette note qui est obtenue qui est un en fait c’est la quantité d’énergie pour
chauffer comme je viens de le dire et l’eau chaude de ce logement divisé par
sa surface habitable ça donne une note et c’est cette note qui qui qui qui est
qui est après utilisé pour pour comparer les logements entre eux et du coup pour ces critères je
crois que il y a des lettres est-ce que tu peux nous donner rapidement euh ah donc effectivement il y a la note qui
correspond à une qutité d’énergie par mètre carré et il y a après la lettre qui est une tranche de notes en quelque
sorte euh donc A B C D E F jusqu’à g et euh et en fait c’est c’est aujourd’hui
c’est les lettres F et G qui considère qu’un qu’un apparte qu’un logement est
euh descend ou non descend pour la location d’accord du coup tu nous as
donné ce qui était un logement pour les deux dernières lettres mais du coup inversement pour les premières lettres qu’est-ce qu’on va voir du coup comme
logement donc c’est les premières lettres c’est des super c’est des super notes des quantités donc la note
correspond vraiment à une quantité d’énergie c’est ce qu’il faut vraiment avoir en tête euh et ça correspond
généralement bon enfin même tout le temps à des bâtiments et des logements récents maison ou à appartement pour
avoir vraiment une bonne note il faut euh soit que le bien est est une
isolation par l’extérieur soit une construction en bois et et une pompe à chaleur pour comme système de chauffage
faut dire que dans dans l’immobilier collectif on a les réglementations thermiques également qui ont évalué la
RT 2012 Quand on construisait un logement jusqu’à l’année dernière et puis cette année quand on dépose un permis de construire sur un logement
collectif on est en re220 et donc le R220 euh nous assure normalement une
bonne note à l’arrivée c’est-à-dire A ou B euh en général je pense que c’est c’est aussi important de pouvoir le dire
ouais tout à fait le la enfin le le principe de la re 2020 effectivement c’est de c’est de c’est de tendre vers
vers le a et le B mais sur des immeubles relativement récents et en RT 2012 on
arrive à atteindre cette performance aussi ouais mais d’ailleurs avant de continuer est-ce que on peut connaître
enfin comment avoir une DPE et quelle est sa durée de vie peut-être c’est important de le définir pour ceux qui ne savent pas forcément qui sont familiers
avec donc le DPE donc il y a eu un gros changement au niveau de la réglementation au 1er juillet
2021 les le DPE lui est valable 10 ans et les DPE réalisés avant 2021
entre entre 2018 et 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024 et
euh et donc les nouveau DPE désormais sont valables également 10 ans je pense
que c’est peut-être intéressant de rebondir là-dessus parce que du coup vu qu’il y a un changement pour les futurs investissements c’est Al en fait ce qui
ce qui est important c’est que effectivement le DPE a une durée de vie de 10 ans avec une petite Astérix
finalement si j’ai fait un DPE en 2015 mais aujourd’hui il est pas valable jusqu’en jusqu’en 2025 par qu’il y a effectivement ce changement d’une
manière générale avant le DPE était un peu calculé sur facture donc on produisait une facture d’énergie de son
fournisseur d’énergie EDF ou Gaz de France mais finalement on comparait des logements où il y avait une personne
seule qui pouvait vivre dedans et comparativement à une à une famille de quatre personnes donc finalement la réglementation elle a changé on est
vraiment sur la performance énergie bâtiment en pour moi le spécialiste c’est toi François mais la réalité c’est quand même ça quoi c’est exactement ça
et effectivement le le principe du DPE c’est comme je disais de calculer une quantité d’énergie pour chauffage et
pour l’eau chaude sans tenir compte des habitudes des occupants parce que si je chauffe j’ai l’habitude de chauffer mon
logement à 19°gr où j’ai l’habitude de le chauffer à 21 c’est c’est mon confort mais il y a pas de raison enfin en tous
les cas hier ça a changé la note du DPE ce qui est un peu idiot donc là on est vraiment sur les qualités intrinsectes
du bâtiment par rapport à sa consommation en kilwh en kilow par mèt carré quoi et du coup ça me permet de
remondir un peu là-dessus c’est du coup un DPE est-ce qu’il y a une note fixe ou est-ce qu’on peut la faire améliorer par
exemple si on a un bâtiment en classe G ou f est-ce qu’on pourra le changer dans l’avenir faire des travaux c’est de la
guerre aujourd’hui quoi ouais tout à fait ce qu’on ce dont on se rend compte aujourd’hui c’est que
euh les bon les bâtiments à fou enfin les logements à fou c’est des passur
thermiques il faut faire quelque chose pour les améliorer les logements qui sont en e
euh les les acquéreurs paniquent devant la lettre E euh il y a aucune raison
c’est pas si catastrophique que ça non non et et c’est pour ça que j’expliquais tout à l’heure que en fait il y a la
note et il y a la lettre qui est une tranche euh e on est entre 250 et 330
kWh par mètre carré il y a un gros e et un petit e est-ce qu’on est près du F ou
est-ce qu’on est près du du D quand on est en e et c’est toute cette approche qu’il faut qu’il faut en fait regarder
de près et et on peut facilement si on est un petit e passer passer en D avec
très peu de très peu de travaux à réaliser mais du coup là-dessus quels sont les moyens pour pouvoir améliorer
son DPE donc le le principe du DPE hein je vais pas me me répéter encore euh
c’est de calculer euh une quantité d’énergie donc le but c’est de diminuer cette quantité d’énergie euh le le le
calcul se fait euh en caractérisant toutes les surfaces déperditives du logement c’est les murs c’est les
plafonds c’est les planchers euh c’est le la ventilation donc c’est tout ça qui
est étudi et euh lorsqu’il y a un point faible sur ces ces ces ces pointslà ben
on regarde comment l’améliorer si on est en dernier étage et que le la toiture n’est pas isolée ben on regarde comment
isoler le le le plancher haut et du coup améliorer grandement la note même chose
pour les murs pour la ventilation c’est tous ces pointsl qui sont qui sont étudiés et j’imagine que du coup ça doit
être un critère qui doit être assez important quand on veut investir justement dans un logement pour savoir l’investissement qu’on aura si on veut
améliorer sa note alors il y a déjà plusieurs plusieurs choses qui sont importantes vis-à-vis du DPE lorsqu’on
achète un bien nous chez masl.imo on s’adresse à une clientèle qui investit dans l’immobilier pour louer donc
aujourd’hui on a aussi des des échéances c’estàdire que les passeirs énergétiques dont dont parlait François euh F et G
vont être interdites à la à la location euh prochainement donc ça c’est un critère qui est évidemment à prendre en
compte et puis si jamais je j’investis euh dans ce type de logement il va falloir que je réalise des travaux pour
pour remonter euh cette note-là donc ça ça ça a forcément ça forcément un coup je crois d’ailleurs que dans les DPE il
y a des notions de de de travaux à à mettre en œuvre euh qui sont possibles pour améliorer la note mais
traditionnellement on est quand même sur ce que tu disais c’est-à-dire en gros les menuseries extérieures sont sont
régulièrement des choses qui sont changé le système de de production d’eau chaude voire l’isolation par l’intérieur du du
du logement en fonction de la note de départ et la note la note cible ce que l’on sait aujourd’hui c’est que si on
veut continuer à pouvoir louer son logement dans la sérénité on a une échéance on a plusieurs échéances on a
une échéance maintenant les les les G+ sont sont interdits à la location euh la lettre F c’est 2028 donc c’est dans pas
longtemps et la lettre E c’est 2034 donc si j’investis aujourd’hui en 2024 dans un dans un appartement pour le louer
nous notre positionnement chez chez chez Maslow c’est que on va proposer de l’immobilier neuf qui n’est donc
évidemment pas pas concerné par ce type de de de changement ou de l’ancien
récent l’ancien récent pour nous c’est quoi c’est la lettre D minimum c’est qu’on ne veut pas que nos investisseurs se posent la question ou soi concernés
par la réglementation énergétique pour être pour être serein en tous les cas si
on achète de de de l’immobilier ancien avoir bien en tête que la lettre D doit être une cible si mon horizon
d’investissement est un horizon d’investissement classique de de de 10 15 ans tout
simplement ben en parlant justement de d’objectif ou plutôt de de cible est-ce que dans un même immeuble les avec des
appartements identiques il peut y avoir plusieurs DPE différentes bah François va répondre évidemment évidemment
le en fonction de donc déjà de l’année de construction de l’immeuble on verra
on constate que dans un immeuble récent pour le coup il y a peu de différence entre les différents logements dans les
immeubles plus anciens c’est-à-dire soit très vieux soit années 60 70 80 même 90
euh il y a de très grosses différences entre un appartement qui sera euh au 2e
étage avec un voisin au-dessus au-dessous à droite à gauche et puis le l’appartement qui sera
complètement en haut au dernier niveau avec une belle toiture terrasse pas
isolé et puis deux voire trois façades qui donnent sur l’extérieur ben voilà celui-là sera sera
mal noté donc oui il y a de très très grosses différences en fonction des des
positionnements dans l’immeuble l’orientation un appartement qui est au
nord au sud à l’est à l’ouest n’aura pas les mêmes les mêmes les mêmes notes sachant qu’un
appartement effectivement a plusieurs façades donc on tient compte de tous ces paramètres on tient compte aussi de
l’étage un dernier étage sera beaucoup plus lumineux donc captera plus le soleil donc les apports solaires
gratuits l’hiver que celui qui sera en rez-de-chaussée complètement sans voisin avec un
immeuble à 5 m de lui voilà on tient compte de tous ces paramètres dans le dans le calcul donc chez maselow on a
une note qui va valider en fait le bon investissement locatif donc on va
analyser la profondeur du marché la proximité des commerces le tensionomère locatif mais pour ce qu’il s’agit du en
tous les cas pour ce qui concerne pardon le le DPE effectivement sur les appartements anciens que nous avons sur
le site les notes peuvent être différentes puisque effectivement l’étage l’exposition le voisin pas de voisin
donc dans une même résidence on peut avoir des des DB différents ce qu’on assure juste nous à l’investisseur c’est que le DPE sera minimum d s’il est pas d
il sera pas présent sur le site et un autre un autre point qui détermine aussi la note c’est la surface de
l’appartement un petit appartement est beaucoup plus enfin son son sa note sera
beaucoup plus mauvaise que un grand appartement ce qui est difficilement compréhensible est-ce que tu peux expliquer pourquoi pourquoi un T3 et un
T1 c’est pas pareil parce qu’en fait il y a un rapport avec la surface au sol un petit
appartement il est la même hauteur sous plafond donc en fait par rapport au volume chauffé les les les petites surfaces sont défavorisées dans le
raisonnement alors qu’un appartement qui fera 100 m² qui qui qui fera on va dire 10 m par
10 m euh aura une bien meilleure note que ce que le petit le petit studio qui qui
fait 15 m² et qui a une voire deux façades qui donnent sur l’extérieur voilà il y a un rapport à la surface qui
est qui est vraiment défavorable pour les peties surface et puis l’apport gratuit sur un studio j’ai généralement
pas quatre fenêtres plein sud qui vont euh apporter éventuellement de l’énergie à
mon à mon logement généralement sur une petite surface tu as tu as souvent une ouverture et pas pas 36 ouais sachant
qu’effectivement lorsque les fenêtres par exemple ont été ont été changé une fenêtre bien isolée sera pour le coup
plus isolante qu’un mur non isolé mal isolé et du coup ben par rapport à ça
justement cette différence on va dire entre les matériaux quels sont les moyens matériels et la manière pour
pouvoir permettre d’isoler justement un un logement avec un mauvais DPE alors j’entends régulièrement la
réflexion de de propriétaire qui me disent ah ben ça y
est j’ai j’ai j’ai j’ai rénové mon appartement donc je vais avoir une bonne note en DPE très bien qu’est-ce que vous
avez fait dans comme rénovation énergétique ben j’ai donné un coup de peinture ça marche pas ce n’est pas
suffisant pas suffisant même si les peintures isolantes ça existe c’est absolument pas la solution et il y a
encore trop de gens qui qui enfin voilà qui qui ne qui ne traitent pas
correctement enfin qui ne profitent pas d’une justement de leur rénovation d’appartement pour traiter le sujet
énergétique pour isoler correctement un appartement il faut commencer par isoler
les murs je pense qu’il faut pas confondre et ça c’est très important dans ce que dit François la rénovation et la
rénovation énergétique euh nous nous sur Maslow on a régulièrement des investisseurs en ligne qui hésitent
entre l’investissement dans le neuf et dans l’ancien euh et donc dans l’ancien on va attirer leur attention ce qui est
normal sur qu’est-ce qu’ils vont acheter quelle est la performance énergétique de leur logement actuellement est-ce qu’ils doivent réaliser des travaux et est-ce
que ces travaux concernent la rénovation évidemment énergétique et quel code part
de de de travaux d’enveloppe de travaux va concerner l’enveloppe énergétique on attire aussi leur attention que si
jamais comme le dit François il faut isoler les murs si j’isole les murs par l’intérieur a priori je vais perdre de
la surface donc si j’achète 50 m² pour être caricatural à Paris à 10000 € du mèt carré je vais perdre 7 % de surface
7 % de surface c’est 3 m² 50 donc je vais perdre 35000 € de surface et quand
je vais revendre mon bien dans 10 ans mon appartement il fera 47 m² il en fera pas il en fera pas 50 donc ça ce sont quand même des éléments qui sont à à
prendre en compte lorsqu’il faut agir sur l’isolation des murs intérieurs
lorsque ça lorsque c’est nécessaire c’est évidemment pas toujours nécessaire mais c’est des choses qui sont importants à prendre en compte mais ne
pas confondre rénovation et rénovation énergétique changer une cuisine une salle de bain et
euh transformer quelque chose de moche en en catalogue suédois c’est sympa sur
l’annonce mais ça n’a rien à voir avec la performance énergétique du logement et du coup est-ce que augmenter la note
d’un logement va pouvoir faire augmenter son prix si on veut le remettre à la vente ou même à la location alors
euh aujourd’hui les passepirs énerg éque sur le marché tel qu’il est aujourd’hui
sont arbitrés c’est-à-dire que euh les les les les prix de vent
euh sont négociables aujourd’hui sur les passirs énergétiques faut faut pas faut pas se le cacher est-ce qu’aujourd’hui
si j’achète un appartement qui est F et je le passe en D je vais donc pouvoir si je le revends demain ou après-demain ou
dans ou dans 10 ans je vais donc me retrouver en concurrence avec les autres appartements en D je ne vais pas me retrouver en concurrence avec les
appartements en a ou en B dans une ville dans n’importe quelle ville en France si vous prenez un aujourd’hui un logement
de 1980 1990 ou de 2015 le prix au m carré n’est pas le même performance
énergétique ou pasire performance énergétique donc aujourd’hui ça améliore sa capacité à se louer rapidement ça
améliore sa capacité de revente évidemment mais est-ce que ça améliore son prix de revente parce que j’ai amélioré le Diagnostic de Performance
déjà si j’ai j’ai de l’isolation intérieur euh un appartement ça se V en M Carr c’est pas c’est pas tout à fait
comme une maison donc c’est pas qu c’est pas un Paris sur le quel il faut il faut il faut compter ben merci Ben d’ailleurs
en par on va partir un peu sur les copropriétés je crois qu’il y avait une question de rénovation énergétique pour
les copropriétés est-ce que c’est à l’ordre du jour et comment ça va se dérouler alors oui effectivement c’est à
l’ordre du jour ça va pas être très facile à mettre en œuvre euh ça va passer d’abord par
l’obligation de réaliser un audit énergétique dans la copropriété donc ça par contre c’est c’est plutôt pas mal
pour voir les points forts et les points faibles de de l’immeuble est-ce qu’à la limite tu pourrais préciser un peu ce qui un audit énergétique pour les
personnes qui seraient pas familières avec ce terme ah ben alors l’audit énergétique qu’on qu’on rencontre aussi
dans les copropriétés et aussi dans les les mais aujourd’hui dans les maisons qui sont justement des des passeports
thermiques le but c’est de chiffrer euh précisément le coût de la rénovation
énergétique du bien euh c’est-à-dire de passer de sa mauvaise note à la lettre B
en une étape ou plusieurs étape je savais pas tu vois je sais mê pas que la cible c’était B ce qui me fait réfléchir
à me dire ouais la cible la cible est ambitieuse c’est B et et donc dans une
compropriété le but pour pour y parvenir c’est de ben déjà c’est en fait c’est
d’établir un plan pluri-annuel de travaux pour bah justement voir quels travaux il faut réaliser et comment les
chelonner dans le temps oui donc c’est vrai que c’est c’est important aussi d’avoir ces questions là surtout pour ce
qui va arriver pour nous c’est déterminant c’est-à-dire que aujourd’hui euh on s’adresse nous à une population
d’investisseurs l’investisseur aujourd’hui ce qu’il demande c’est la lisibilité dans le temps c’est-à-dire
j’ai un loyer j’ai un crédit je vais avoir une épargne mensuelle de de ma poche je voudrais que cette épargne mensuelle elle soit la plus sereine
possible sur sur une une durée importante si demain je viens à acheter
ton appartement et que tu me produis un plan plurannuel de travaux qui dit bah voilà la copropriété va devoir dépenser
100000 ou 200000 € pour faire la rénovation du logement je vais moi en tant qu’acur me dire bon ok j’ai ça qui peut
me tomber aussi sur la tronche donc nous ce que l’on ce que ce que ce que l’on dit he on a un premier positionnement
c’est individuellement le logement il doit être d sans voilà sans sans sans
débat et si jamais on ouvrait sur de l’ancien ça serait de l’ancien totalement rénové c’est-à-dire copropriété c’est partie privative et
partie commune l’autre point qui me semble essentiel aussi c’est ne jamais oublier ce que c’est qu’une assemblée de copropriétaire et est-ce que un
copropriétaire bailleur et un copropriétaire occupant ont les mêmes intérêt dans une copropriété moi je ne
le pense pas est-ce qu’à la limite tu pourrais redéfinir du coup ces deux catégories différentes pour les personnes qui seraient pas familières avec ça et qui feraient justement la
Malam on va dire ben je suis propriétaire occupant j’habite dans la compropriété j’habite mon logement il s’avère que ma compropriété a besoin de
de de travaux peut-être que je dis moi j’habite ici je me sens bien dans mon
logement j’ai pas envie de dépend de l’argent pour pour faire ces changements
là le propriétaire bayur peut se dire bah oui mais moi en 2034 mon logement il va plus être autorisé à la location donc
faut absolument qu’on fasse les travaux ou l’inverse le propriétaire bayur peut dire moi c’est un investissement locatif
je souhaite faire le moins de travaux poss possiblebl parce que ça va grver ma rentabilité et le proprié occupant qui
peut dire bah oui il faut qu’on protège aujourd’hui la copropriété qu’on la maintienne entre guillemets au goût du
jour qu’on baisse la performance j’ai envie de baisser ma facture de de de chauffage donc finalement les intérêts des uns et des autres peuvent être
différents donc tous ceux qu’ on participé à des assemblées de copriété lorsqu’on présente des dépenses c’est
toujours C ch un débat aujourd’hui l’audit énergétique par exemple il y a beaucoup de copropriétaires qui qui oublient qu’il y a beaucoup d’Aid qui
permettent de la Région du Département de l’état de faire ses audits pour moins de recout moi j’ai envie de leur dire
profitez-en pour faire l’audit maintenant avec les aid plutôt que que qu’ n en a pas au moins vous serez
comment votre compropriété à quelle source elle va être mangée ou est-ce qu’elle doit faire des travaux ben merci
beaucoup pour c pr je pense que beaucoup de personnes du coup n’étaient pas au courant et ça pourra profiter à beaucoup de monde effectivement j’aimerais venir
aussi sur un dernier détail le G je pense que du coup François tu pourras nous aider sur alors là c’est encore
pire que DP là les Français maîtrisent pas du tout g c’est gaz à effet de ser et en fait
les la note énergétique et enfin le GES sont complètement liés
puisque le le gaz effet de serre donc c’est la quantité de CO2 qui sont qui
est rejeté par Ben l’énergie utilisée pour pour pour le pour le chauffage et
pour l’eau chaude du logement les deux sont liés les deux étant liés euh on a une de plus faible de plus
faible émission de gaz effet de serre lorsqu’on est en électricité comme énergie que gaz ou
fu évidemment et tout ça pour pour euh en fait euh favoriser pour coup
l’énergie propre entre guillemets on va pas rentrer dans le débat du du nucléaire euh et puis les énergies
fossiles aujourd’hui clairement il y a une vraie volonté politique de sortir des énergies fossiles c’est pour ça que
en fait dans les le le le le le dans le DPE la note obtenue et
la en énergie et en gaz effet de serre celle qui est retenue et qui donne
la la lettre finale du logement c’est la moins bonne des deux des deux lettres
c’est-à-dire que en fu par exemple vous Pez avoir une chaudière très performante
ou en quantité d’énergie vous serez peut-être en D mais parce que c’est du fu en GES vous serez en F ou G le
résultat pour ce logement sera Foug d’accord oui c’est important de prendre ça en compte estce que finalement du
coup est-ce que les les investisseurs peuvent être trompés si jamais c’est le la lettre le critère sera toujours donné
il ne peut pas y avoir on donne juste le DPE et on casse le GES pour c’est obligatoire c’est obligatoire même
aujourd’hui dans les annonces de transaction il est il est obligatoire de donner le DPE et et le GES euh les les
en tout cas les discussions aujourd’hui sur les les les règles à changer serait
l’obligation dans un compromis de vente aujourd’hui également de pouvoir indiquer euh les travaux qui qui
seraient amenés dans la dans la compropriété ça c’est pas encore voté hein faut faut voilà il y a il y a des choses nous ce ce que l’on constate
surtout c’est de dire qu’aujourd’hui le virage il est pris donc le virage il est pris et lorsqu’on est investisseur nous
on se rend compte aussi aujourd’hui parce que je le dis souvent on a en face de en face de de nous des réflexions de
client qui hésit entre l’ancien le neuf ouou ou l’ancien récent bon aujourd’hui les banques déjà ont resserré un peu la
Ve on n dem il y a on demande plus d’apport aujourd’hui quelqu’un qui achète une passoire énergétique la
banque va se dire oui alors il achète une passoire énergétique donc il va avoir l’obligation de faire des travaux est-ce qu’il a les moyens de faire ces
travaux-là donc soit on va lui demander plus d’apport personnel soit on va euh limiter son endettement en se disant
mais il aura besoin de faire des travaux demain de pouvoir faire un prêt pour pour ses travaux donc on va limiter l’endettement l’endettement si j’achète
euh une mauvaise lettre lorsque je suis l’ancien donc il y a déjà aujourd’hui quand même des des des des des corrections qui sont apportées par le
marché entre guillemets que ce soit la correction sur le prix sur le marché de la vente ou la correction sur le financement pour ce qui est des pour ce
qui est des banques mais du coup ça c’est c’est important pour les futurs investiteurs ou ceux qui aimeraient faire des travaux par rapport à ça parce
qu’il faut je pense bien prendre en compte que derrière le cout c’est on dit on peut pas se dire je verrai plus tard pour faire mes rénovations mais déjà
même pour demander des crédits ou autre ça va être quelque chose qui va vraiment peser dans la balance après c’est un peu ce que disait franç tout à l’heure
aujourd’hui tu disais tout à l’heure les propriétaires ils te disent mais comment je passe mon je remonte d’une letre en fait c’est c’est ça c’est comment
j’évite le le le coup près de 2025 en gros je gagne du temps mais le gagner du
temps c’est c’est c’est parfois pas suffisant quoi ce qui ce qui est impressionnant
c’est que effectivement les vendeurs ou les bailleurs veulent effectivement gagner une lettre c’est
vraiment ils onts ont c’est un objectif complètement alors que
euh voilà ça le butement c’est d’améliorer la
performance de son logement mais intelligemment c’est-à-dire que
aujourd’hui la solution pour gagner vraiment beaucoup sur DPE c’est de passer en pompe à chaleur c’est vraiment
le l’idéal il y a une très a une très bonne performance des des matériels mais si on passe en pompe à chaleur mais
qu’au préalable on n pas isolé ses murs c’est une aberration oui on va gagner une lettre
mais c’est pas l’objectif premier on fait les choses dans l’ordre on isole
son logement plancher plancher haut plancher bas euh fenêtres mur et on change de
système de chauffage on fait pas l’inverse mais du coup il y a aussi une question pour ceux qui hésiteraient du
coup à se dire B finalement je suis à eux est-ce que ça vaut le coup que je remonte parce que ça va être des coups est-ce que sur le long terme il y a un
réel intérêt financier du coup de pouvoir euh benah moi je pense que aujourd’hui il y a plusieurs il il y a
plusieurs choses on on a déjà dit que aujourd’hui déjà interroger n’importe quel agent immobilier vous verrez que ça
une annonce sur le coup de fil au téléphone on leur demande quel est le DPE du logement voilà donc c’est le
premier point donc déjà il y a un attrait sur sur la vente sur la location il est très clair aujourd’hui que
l’objectif de baisser la consommation énergétique des logements c’est aussi de baisser la facture des des Français si
mon logement il consomme 50 kw ou 250 kW ma facture elle va pas elle va pas être
le même donc aujourd’hui le locataire il raésonne loyer et charge on est dans un marché locatif qui est extrêmement tendu
le locataire il va payer lui son loyer et ses charges donc moins il a de charge aujourd’hui de d’énergie de chauffage et
je chose ça c’est des choses qui sont importantes un logement neuf aujourd’hui livré je veux dire nous on le voit dans
notre société de gestion on croule sous les sous sous les demandes donc et il y a deux choses c’est soit des gens qui
arrivent dans la ville voilà mais c’est surtout des gens qui étaient dans l’ancien qui s’en vont dans des logements plus modernes euh plus
agréables à vivre mais aussi parce que leur facture énergétique elle va elle va baisser donc sur le long terme est-ce
que c’est un Paris non c’est un c’est un choix on l’ a dit tout à l’heure les Français ne maîtrisent pas le DPE mais quand on leur dit vous voulez acheter
quoi ils vous disent ABC alors qu’ils savent même pas ce que c’est et qu’un logement d aujourd’hui est un logement qui est performant voilà c’est un peu
comme le nutriscore je sais qu’à la fin c’est pas bon donc je sais que euh je vais je vais mal manger mais je
je comment je fais pour avoir un nutrcore a moi j’en sais rien enin tu vois finalement on a le le marketing de
la lettre qui nous dit ah c’est bien j’ai F c’est pas bien r mais derrière après oui c’est avoir une bonne
connaissance permet aussi de savoir si des travaux oui ou non sont nécessaires surtout l’investissement qu’on aura et derrière aussi au long terme quel sera
l’impact sur ma facture finalement nous nous on est certain que aujourd’hui si je suis sur une mauvaise
note je peux avoir une consommation énergétique qui est qui est évidemment plus forte plus forte pour mon locataire donc il risque de partir si sil a
l’opportunité de choisir un notutre logement donc ça veut dire un turnover locatif qui peut être plus important dans des mauvaises lettres que dans des
lett dans des lettres qui sont plus plus positive une sérénité sur long terme et donc aussi une sérénité à la revente
c’est est-ce que je vais être obligé demain de faire des travaux dans mon logement pour le mettre en vente si je suis investisseur locatif je rappelle
quand même que quand je fais des travaux a priori surtout les travaux que mentionné François aprè mon locataire
est pas là hein voilà donc ça veut dire que pendant que je fais les travaux j’encaisse pas de loyer donc sil me faut
une semaine de travaux de semaines de travaux ou de mois de travaux CIT pas non plus tout à fait tout à fait la même chose donc nous on raisonne toujours
euh rapport coût crédit et forort d’par pour le client et ben on arrive petit à
petit vers la fin merci beaucoup en tout cas pour ces précisions est-ce que François avant de finir tu pourrais refaire du coup une conclusion sur ce
qui est important de retenir par rapport au DPE au GES et surtout ben voilà c’est des conseils comment bien l’appréhender
et ce qui sera nécessaire de faire si on a des critères assez bas alors le but du DPE une fois de plus he c’est de
d’apporter de l’information pour le bailleur pour le locataire pour le propriétaire pour
enfin pour tout le monde donc il faut avoir un maximum d’information pour PIR
réaliser ce DPE et c’est là où parfois c’est un petit peu difficile parce que lorsqu’on intervient sur un immeuble des
années 80 par exemple où il y a eu plusieurs propriétaires successifs c’est pas toujours évident de
connaître B l’historique des travaux qui ont pu être réalisés donc ça c’est c’est
un petit peu une difficulté mais le le but donc ça prend du temps de faire de faire un DPE pour le faire correctement
il faut vraiment se aller chercher de l’information pour qu’il soit le plus juste possible et qu’il apporte donc une
information juste et fiable et est-ce que tu pourrais nous donner aussi une notion de coût pour faire un DPE ou pas
ou alors ça reste très général et ça changera en fonction des situations ah bah ça va changer en fonction des situations
de ça va de de de 120 € TTC à 200 ou 300
€ pour un petit appartement ou pour une grande maison des années 1800 1900 avec tu vas
passer la journée où je vais passer beaucoup de temps pour parce qu’il y aura plusieurs plafonds plusieurs planchers qui donnent sur des caves on
tient vraiment compte de de tellement de paramètres que que c’est ça ça prend du temps donc le temps c’est de l’argent
oui ça c’est c’est sûr c’est la la constante finalement dans tout ça est-ce que toi Pierre Emmanuel aussi tu peux
nous donner du coup un rapide résumé si on veut investir dedans quels sont les bons réflexes et les bonnes pensées à
avoir si on avait fait ce même podcast il y a 3 4 ans on aurait peut-être pas
évoqué ce sujet là donc ça veut dire que le virage il est pris et que c’est hyper important donc aujourd’hui si je réfléchis à investir dans l’immobile
locatif j’ai une horizon de placement cet horizon de placement bah aujourd’hui le Diagnostic de Performance de mon
logement est indispensable dans la grille de lecture de de mon investissement ça c’est c’est quand même important
euh donc nous on a fait un choix qui est très clair c’est si vous investissez
avec maslo.imo bah vous ne vous poserez pas la question du diagnostic de performance énergétique de votre
logement vous ne vous poserez pas la question des travaux donc si voilà ça peut être en tous les cas
une une solution une réflexion ce qu’on a pas évoqué non plus c’est que aujourd’hui il y a un coût sur la rénovation énergétique donc aujourd’hui
il y a des études qui sont qui sont qui sont faites sur des travaux réalisés en 2022 et on entre 600 et 800 € du mètre
carré sur la rénovation énergétique des des logements des des des appartements et on est quand même sur voilà faut
trouver le bon interlocuteur faut trouver les bonnes entreprises faut trouver aussi des entreprises qui peuvent faire euh l’isolation
les menuiseries le changement de système de chauffage ou d’eau chaude c’est parfois pas forcément les mêmes
interlocuteurs donc les travaux on sait parfois quand ça commence on sait pas quand ça finit on sait pas forcément
combien ça coûte j’ai envie de dire que il y a les gens qui peuvent être faiseurs et ceux qui veulent être
portter conseiller et ne pas forcément s’occuper de ce ce genre de chos en tous les cas le DPE la performance
énergétique de son de son logement est est indispensable dans les critères euh
aujourd’hui de réflexion de de de de l’investisseur et qu’il choisisse l’ancien qu’il choisisse le neuf ou
l’ancien récent libre à l’investisseur mais c’est un critère qui est indispensable et surtout du coup j’imagine se renseigner un peu plus pour
être bien au courant du coup de ces différents critères de ce qu’il représente et de comment on est dans ces critères ou pouvoir les faire évoluer
aujourd’hui primordial du coup pour un investissement serin on va dire ouais c’est un peu ça et bien merci beaucoup
messieurs peut-être que vous voulez revenir sur quelque chose que on aurait loupé peut-être une information que vous
aimerez rajouter à tout ce qu’on a dit durant ce podcast ouais peut-être ajouter que effectivement le le le le le DPE donc
donne une note et on doit faire des recommandations pour justement améliorer
cette note pour passer de la note obtenue à la lettre B ça c’est le les recommandations
qui doivent être do être faites ça passe par l’isolation par le changement
éventuellement de système de chauffage et de production d’eau chaude euh donc voilà c’est intéressant de
regarder ces recommandations pour voir ce qu’il faut faire pour améliorer le bien les par contre le le on indique
aussi un coût de ces travaux-l ce dans dans le DPE je parle
pas de l’audit là je parle vraiment du DPE faut prendre avec de grandes précaution les coûts qui sont annoncés
autant le les les les les travaux réalisés sont sont réalistes et cohérent le cout en fait ils
sont ils sont issus d’une d’une base de données nationale qui est
pas du tout forcément adapté concrètement à
chacun chacun des biens donc voilà au niveau des coûts faut pas se fier à ce qui est dans le DPE au niveau des
travaux proposés oui il faut les regarder près mais après du coup il faudra vraiment faire des devis faire appel à des professionnels qui auront
les bonnes données sur tous les bons chiffrages des des travaux oui parce que si vous isolé par l’intérieur c’est pas
le même cût si vous êtes en plancher chauffant ou si vous avez des radiateurs tous les dem mettre ou si vous isolez il
faudra déplacer les radiateurs déplacer les interrupteurs et cetera on tient par contre de tous ces éléments là qui ont
une importance sur la sur la facture finale donc relativiser oui sur le ça ne
fait pas fois de devis du coup non non non du tout surtout pas surtout pas moi je pense que c’est important de s’adresser aussi à à des à des
professionnels et sur la rénovation éétique il y a la qualité du Diagnostic de Performance éétique pourquoi parce
qu’il est opposable ça veut dire quoi opposable c’estàd que mon locataire aujourd’hui s’il refait un diagnostic de
performancetique qui ne correspond pas à celui qui a produit le propriétaire euh bah c’est opposable donc ça veut dire
tribunal amende voire prison mais on va quand même peut-être pas aller jusque là euh donc ça c’est quand même quelque
chose qui est qui est évidemment euh très important et ensuite sur la rénovation là c’est pareil se être avec
les bons interlocuteurs donc il y a des des professionnels qui sont RGE il y a
des professionnels qui qui qui doivent avoir des labels pour pouvoir réaliser ces travaux performance énergétique donc
là aussi choisir ses interlocuteurs et quelque chose d’important si on envisage si on envisage ça oui ce qui est
important c’est avoir les personnes recommandées surtout qui ont les labels mais ça on le verra dans un prochain podcast dans un autrec merci François
merci Pierre manuel de nous avoir accompagné 41 m 41 m² c’est terminé pour
aujourd’hui merci B du coup à nous inviter mais également à vous de nous avoir écouté si vous avez aimé cette
émission n’oubliez pas de nous donner 5 étoiles ça nous aide beaucoup et si jamais vous avez des questions vous
pouvez nous contacter sur nos réseaux sociaux à masl.imo nos équipes répondront avec le
plus grand soin à vos commentaires si vous avez des personnes aussi à recommander pour nos prochains épisodes nous vous écouterons avec intérêt euh
c’est tout pour aujourd’hui c’était 41 m² merci à vous tous merci

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François Bombrun

Dirigeant de la société de diagnostic immobilier Exim

Pierre-Emmanuel Jus

Directeur délégué chez Maslow

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