Dans cet épisode, nous sommes ravis d’accueillir Maître Nicolas Message, avocat associé du cabinet FTPA. Ensemble, nous abordons les différentes situations auxquelles sont confrontés les expatriés souhaitant investir en France, notamment les questions fiscales complexes et les stratégies à adopter pour optimiser leur investissement.
Nicolas vous expliquera en détail l’importance de choisir la bonne structure juridique, comment éviter la double imposition, et quels sont les pièges fiscaux à éviter. Un épisode riche en conseils pratiques pour sécuriser vos investissements immobiliers depuis l’étranger !
cette fiscalité elle va dépendre de deux choses elle va dépendre du droit local droit de l’état dans lequel tu es résident l’expatrié résident et elle va
dépendre de la convention fiscale internationale entre cet état et la France c’est la combinaison de ces deux éléments qui fait que tu vas avoir une
solution pour cet expatrié qui ne va pas être la même que pour pour un autre expatrié dans un autre pays des expatriés il découvrent un marché local
avec un œil français quand tu vas en Allemagne et que tu parles de loyer imp payer ça n’existe pas se dit mais si j’achète un apartement et que le mec me
paye pas ça se passe pas ça se passe comment non mais les gens payent ici en fait voilà il faut choisir le bon véhicule d’investis il faut choisir la
bonne société faut-il la soumettre à l’IS si tu la soumets à l’IS tu as plus ton revenu de source française puisque tu as un écran qui opacifie en fait ton
ton revenu avec le contribuable est-ce que c’est le bon appartement est-ce que je dois louer en nu en meublé ma
situation fiscale peut-être aussi un choix de le faire ou pas l’idée c’est d’être extrêmement concret tu veux faire
ça je te recommande de le faire comme ça et je t’informe que les conséquences
fiscales sont celle-ci les modalités déclaratives sont celles-ci et ça se passera bien si tu suis ce c’est vraiment très dépendant de la situation
de chacun [Musique]
bonjour à tous aujourd’hui je suis avec Maître Nicolas bessage du cabinet ftpa structure dans lequel tu es associé et
Pierre Emmanuel j directeur associé chez maselo bonjour j euh aujourd’hui on est
tous les trois ensemble pour parler de comment est-ce que j’achète de l’immobilier depuis l’étranger avant est-ce que tu peux
présenter AC plaisir merci bonjour Jules euh donc je suis Nicolas message associé
d’un d’un cabinet d’avocat parisien qui s’appelle ftpa avocat euh notre cabinet
compte 80 avocats approximativement une dizaine fiscaliste
on fait bien sûr du droit des affaires en général de l’immobilier et tout ce qui est contractuel voilà en quelques
mots et on a un un réseau international sur lequel on grâce auquel on intervient
donc dans les pays de situation probablement de nombreux de de client pierre est-ce qu’on a besoin de
te présenter non on a pas besoin de me présenter mais tu peux peut-être peut-être nous expliquer pourquoi justement on est et pourquoi est-ce
qu’on a invité Nicolas aujourd’hui est-ce que nous on travaille déjà avec lui la structure m pourquoi on a invité
Nicolas aujourd’hui c’est parce que aujourd’hui bah masel.imo c’est une solution digitale pour investir dans l’immobilier donc évidemment la majeure
partie de nos clients sont français VO la qui totalité mais on a aussi des Français qui habitent à l’étranger ou
dans les DomTom c’est presque 30 % de nos ventes au aujourd’hui et ben à moment donné on s’est trouvé dans des
cas complexes notamment l’année dernière au Canada aux États-Unis en Thaïlande euh en Europe mais aussi avec un client
qui avait un contrat un contrat luxembourgeois une nationalité italienne une résidence principale belge et à un
moment donné les clients ils nous posent des questions et moi je suis capable de dire euh on est capable de dire chez maselow voilà ce que c’est qu’un bon
investissement immobilier mais par contre la fiscalité de l’autre bout du monde comment les gens vont on aait
besoin d’aide et on a fait appel à à Nicolas qu’on connaît que que notre patron connaît il nous a bien aidé il a
éclairci des situations et on trouvait hyper intéressant de pouvoir l’inviter aujourd’hui quoi c’est cl ce que c’est
surtout aussi la volonté de chez Melow de pouvoir s’entourer d’une équipe pour accompagner le mieux possible le clients et pas de sortir son domaine d’expertise
et donc Nicolas on sait qu’il a un domaine d’expertise dans lequel il est hyper pointu et nous ça nous permet de valider cet investissement avec nos
clients euh Nicolas avant de parler de français à l’étranger ou d’expatrié est-ce qu’il peut y avoir différentes
familles d’expatrier est-ce que il y a surtout les non résidents fiscaux de France hein tu tu as tu as euh
euh tu as pas vraiment de différence entre un étranger non résident de France et un français non résident de France
euh le français non résident de France ça sa perspective c’est c’est probablement d’être attaché à la France
de cœur et et d’avoir une une vision euh je dirais à court moyen ou long terme d’investissement en France dans
l’immobilier préparer sa retraite s’il revient euh euh peut-être y faire étudier des enfants voilà c’est ça c’est
ça la différence mais elle est plus psychologique juridique et fiscale est-ce qu’il y a une différence pour nous en tout cas il y a une différence
et par exemple je suis expatrié avec un contrat local je suis expatrié avec un
contrat français est-ce que là justement tu peux un peu nous préciser si fiscalement il peut y avoir des points
oui il peut y avoir il peut y avoir des points des point important de différence
quand tu es expatrié avec un contrat français tu as bien sûr des des liens lien de rattachement avec la France
important tu tu restes rattaché juridiquement aussi par le lien de subordination et et fiscalement puisque
l’entreprise qui te payer française avec la France hein simplement sur le plan sur le plan purement fiscal ton
imposition est à l’étranger et tu restes donc bien non résident fiscal de France sur le plan sur le plan français voilà
ok donc ça c’est hyper important parce que alors souvent notre clientèle donc on l’a déjà dit chez Masso c’est une clientelle plutôt plutôt jeune moins de
40 ans on a les gens aujourd’huist entre 25 et 44 ans nos investisseurs euh ils tous se posent la question du retour en
France peut-être parce que ils savent pas encore s’ils vont faire leur vie au Canada aux États-Unis et ils se mettent
toujours dans la situation de de revenir en France et là ils se disent et ils ont souvent aussi des revenus beaucoup plus élevés que s’ils étaient restés en
France c’est dire bah comment je veux investir parce que aujourd’hui euh je gagne 200000 € par an ou 300000 € par an
enfin on est quand même sur des sur des rémunérations très très élevé comment je vais optimiser cette partie de ma vie sur lequelle je vais très bien gagner ma
vie mais sur lequelle aussi ils savent que si je passe de 30 ans à 40 aux États-Unis et que je reviens à 40
ans en France euh bon bah là à 63 ans j’aurais pas la bonne retraite donc
c’est come j’ai un contrat si j’ai un contrat local par que justement si j’ai un contrat d’expatriation dans ce cas je continue quand même à cotiser pour
raison tu as raison sur le plan de la retraite absolument ça c’est important mais c’est fondamental tu as tu as raison et et quand tu as un contrat local probablement que la plupart de de
de vos clients et des nôtres se se se pose la question légitime de savoir
comment compléter la rentraite qu’ils auront pas intégralement France le l’an passé on avait sollicité euh Nicolas sur
un couple qui a investi avec nous qui vivait au Canada euh madame avait un contrat français et monsieur avait un
contrat euh canadien donc on avait euh euh en gros une française qui cotisait à
la retraite en France et un Français qui ne cotisaient pas à la à la retraite avec des très gros revenus et qui
souhaitaent investir en France dans le scénario que tu avais dit on voilà peut-être que nos enfants ne feront pas leurs études ici ou peut-être qu’on
rentrera et on souhaiterait préparer ça avec des revenus très confortables euh est-ce qu’il y a est-ce qu’il y a euh
selon vous des pays où il faut absolument pas aller s’expatrier si on veut investir en France est-ce qu’il y a
on on a une fiscalité qui est similaire euh en fonction de tous les pays on a une fiscalité qui est propre à une zone
géographique non on a une fisc la fiscalité française sur le plan euh alors on a une fiscalité française sur
le plan de l’immobilier qui est assez lourde euh à certains égards mais pas pour toutes les pas pour toutes les
impositions et notamment notamment en France on a une fiscalité très avant use sur la location meublée euh on le sait
euh on va peut-être pas non plus faire trop de publicité parce que le législateur pourrait se saisir de ce sujet mais là la fiscalité de la
location meublée en France est l’une des plus avantageuses de de de de notre monde pourquoi parce que les parce que
les les bases d’imposition du fait des amortissements notamment sont sont sont nuls ou quasiment nuls est-ce que mais
sur par exemple un revenu foncier est-ce que si je suis résident américain ou expatrié aux États-Unis expatrié à Hong
Kong ou expatrié à stutgart est-ce que làdessus je vais avoir une fiscalité qui va être différente absolument ah tu vas
avoir une fiscalité qui va être différente cette fiscalité elle va dépendre de deux choses elle va dépendre du droit local donc du droit de l’état
dans lequel tu es résident l’expatrié résident hein et elle va dépendre de la convention fiscale internationale entre
cet état et la France et et c’est c’est la combinaison de ces deux éléments qui fait que tu vas avoir une solution pour
cette expatriée qui ne va pas être la même que pour celle que pour un autre expatrié dans un autre pays petite
subtilité pour les États-Unis tu as une fiscalité fédérale et as aussi les états donc c’estd que bonjour je suis aux
États-Unis Nicolas va me dire c’est sympa mais il est où on a mis ou newor bien
sûr c’est le cas qu’on retrouve aussi avec la Suisse avec le canton de Genève le canton deau où je suis imposé directement la source ou
pas je sais qu’en France il y a un princip en France et en Europe il y a un principe de on peut pas être imposé deux
fois sur le même revenu donc il y a des conventions entre les pays est-ce que en dehors de l’Europe on retrouve aussi ce
type de convention où ça génère crédit d’impôt oui alors il y a on retrouve ce type de convention avec un très grand
nombre d’États dans le monde entre la France et un très grand nombre d’États dans le monde puisque la France a l’un des réseaux conventionnels le plus
établi dans dans dans notre bas monde le on a plus de 100 conventions fiscales
internationales en vigueur et qui s’applique et qui évite justement les doubles impositions en matière
immobilière il y a je dirais deux façons d’éviter la double imposition qui sont
prévu par les conventions fiscales internationales en réalité il y en a il y il y en a trois mais j’expliquerai la
la troisème ensuite la première façon c’est de considérer que les revenus afférents à un immeuble sont imposables
exclusivement exclusivement je dis bien dans le lieu de situation de l’IM c’est-à-dire que c’est imposable en France si c’est pas imposable en France
du fait par exemple du mécanisme de location meublée bah c’est pas imposable en France et comme c’est exclusivement
là c’est pas à l’étranger donc il y a pas d’imposition la deuxième méthodologie c’est celle qui consiste à
dire c’est imposable en France certes c’est aussi imposable dans le lieu de situation de l’expatrié mais ce cet
expatrié bénéficie d’un crédit d’impôt dans son État de résidence égal à l’impôt étranger à son impôt étranger
doncité française exactement il efface son impôt à étranger par le mécanisme d’un crédit d’impôt fictif en fait qui
est égal à son impôt étranger j’ai payé 10000 € d’impôt en France sur mes revenus fonciers ça va me donner un
crédit d’impôt de 10000 € non non non c’est pas ça là c’est je parle bien du crédit d’impôt étranger je paye 10000 €
d’impôt en France ça me coûte 15000 à l’étranger par exemple au Pays-Bas comme dans un de nos dossers Pays-Bas on peut
pas passer les amortissements l’imposition est supérieure à la France mais j’ai un crédit d’impôt au Pays-Bas de 15000 € à la fin je n’ai donc payé
que 100000 à la France ok et tu as le trisème et tu as effectivement la troisème méthodologie c’est celle que tu
évoques Pierre Emmanuel où tu as un crédit d’impôt à l’étranger égal à l’impôt français les fameux 10000 ce qui fait qu’à la fin si tu as 15000 impôts à
l’étranger fait 15000- 10000 é= 5000 tu auras donc payé 15000 en tout 10000 à la France et 5000 dans ton état de
résidence finale c’est c’est le c’est la méthodologie qu’on retrouve le moins souvent dans les les conventions fiscales internationales parce qu’elle
est pas parfaite elle elle évite pas totalement la double imposition puisquon a imposé deux fois et on est imposé dans un taux global le plus élevé oui donc on
a un frottement fiscal qui générer nous sur donc il faut absolument que que l’expatrié dans son État de résidence
regarde son impos son mode d’imposition locale et la convention fiscale internationale et justement par rapport à ça donc on se dit moi je suis imposé
là où je situe mon immeuble ou mon bien donc je suis imposé à la fiscalité française par rapport aux zones
justement où si moi j’ai envie de m’enrichir où est-ce que je dois m’expatrier il faudrait que je trouve des pays avec un taux d’imposition
inférieur à celui français voilà inférieur à celui français ou un pays qui quel que soit son taux d’imposition
a conclu avec la France une convention internationale qui prévoit l’exposition exclusive en France ou un crédit d’impôt égal à cette impôt local est-ce que
c’est la majorité c’est la majorité c’est tout à fait la majorité des cas alors après il y a des pays dans lesquels il y a pas de convention jeis dire internationale avec la France tu
t’expatries au bangladesch ça va être plus difficile mais il y a peut-être pas d’impôt au Bangladesh sur les et et dans dans ce cas-là il y a quand même une
solution ou et ben dans ce cas-là si vraiment j’ai envie d’aller travailler au bangladesch alors soit tu me le déconseilles fortement ou je ne sais pas
je je je sais pas si je le conseille disons que j’ai pas d’avis sur la question mais
mais non en absence de convention international qui évite les doubles imposition on peut-être juridiquement
dans un cas de double imposition he donc il faut bien s’assurer voilà la plupart du temps dans ce type de cas là s’il y a
une double imposition et il faut pas investir à l’étranger il faut investir dans son État de résidence pour con
centrer ses revenus dans son État de résidence pour avoir qu’une seule imposition qui est celle de l’État de résidence ok après il y a pas que
l’impôt he qui prend qui fait prendre la décision moi je trouve aujourd’hui que les clients chez maselow ils ont aussi
envie d’investir en euros parce qu’on s’aperçoit quand même que nos nos clients sont parfois payés en Angleterre
aux États-Unis en Thaïlande par exemple c’est sont des gens qui ont qui ont déjà investi chez nous c’est le fait de mettre son argent en euros ça c’est le
la première chose et puis finalement c’est ces expatriés il découvrent un marché local avec un œil français et
donc quand tu vas en Allemagne et que tu parles de loyer imp payer ça n’existe pas donc le français il se dit mais si j’achète un appartement et que le mec me
paye pas ça se passe pas ça se passe comment et en Allemagne on te dit bah non mais les gens payent ici en fait
c’est voilà aux États-Unis les loyers imp payés n’existent pas aux États-Unis dans n’importe quelle ville en
centrville tu es à 15 ou 20000 € du mèt carré donc tu dois sortir de la ville pour acheter une maison en colocation
c’est tout ce qu’on voit sur sur Internet et tuachètes une maison en bois le français acheter une maison en bois payer 800000 € sa maison hop il est avec
son œil osmanien tiens on est dans un un joli appartement osmanien aujourd’hui et toutes ces choses-là font qu’à un moment
donné on se dit bah tiens quand quand je quitte la France je trouve que je suis trop imposé qu’il y a plein de contraintes finalement le marché français immobilier il protège le quand
même le propriétaire ton imposition elle est elle est connu marur avec une F qu’on
connaît des conventions fiscales avec de nombreux pays et puis et puis je dirais
euh une sécurité du tytre de propriété indiscutable dire la profession de notaire pas spécialement ici pour faire
leur publicité mais la profession notaire c’est donc ça c’est fondamental il y a beaucoup de pays dans lesquels on est la
la la propriété des actifs et pas aussi certain Thaïlande enfin il y a beaucoup de pays notamment en Asie où il faut
tuassprétaire où il y a des pays où tu n seras jamais propriétaire du terrain donc c’est là où c’est des sou ou ou
même des des pays où tu es propriétaire que d’une durée ireire ok eu selon vous
euh je suis expatrié je suis payé soit en euros soit dans la devise du pays dans lequel je suis est-ce que ça ça a
un impact sur le fait de pouvoir lever de la dette et comment je me finance est-ce que je dois me financer dans la banque du pays de résidence est-ce que
je dois me financer dans une banque française est-ce que ça vous avec le recul que vous avez qu’est-ce que fa
dire sur ce sujetors je dirais que si nous on interroge Nicolas ça sera plutôt sur la structure juridique quelle par rapport à la situation familiale du
client c’est besoin de transm et est-ce qu’il faut qu’il monte une structure ou pas donc là c’est là on va plutôt renvoyer la baille à Nicolas en disant
voilà est-ce que notre client qui est la meilleure solution ou plutôt quels sont les scénarios nous on est là pour donner le bon niveau d’information au clients
et c’est toujours lui qui valide ça c’est sur la partie structure juridique et achat après sur le financement le financement des des des expates
aujourd’hui il est très spécifique la banque va vous prêter de l’argent faut qu’elle prenne une une garantie et donc
c’est sûr que si tu travailles aux États-Unis je peux pas saisir sur ton salaire comme ça donc les les banques on
aujourd’hui des services dédiés aux aux expat et donc le coût de la dette est un peu est un peu plus cher mais je peux y
revenir aussi parce qu’on a un coût de la dette qui est pas cher en france d’utres pays on parlait des États-Unis tout à l’heure ils empruntent à 8 %
aujourd’hui les Américains en tau révisable et nous on emprunte à 3 et demi en Toau fixe donc c’est mieux ils
comprennent ils comprennent ils comprennent assez vite mais c’est vrai que le niveau d’appart personnel ou le niveau de garantie par exemple tu
parlais d’argent à l’ étranger la banque peut dire bah je vous vous achetez 200000 € je vais vous prêter 200000 € mais je vais vous demander 100000 €
d’apport bon pas toujours optimisant ou alors je vais vous demander 100000 € dans mes livres en France en euros là
c’est peut-être là où je peux t’apporté la réponse par rapport à ce que tu disais par rapport à mes à mes Bates thaïlandais ou mes dollars quoi tu
parlais justement de de structure juridique peut-être dans lequelle on loge un investissement euh selon vous
selon toi c’est plutôt ta spécialité est-ce qu’il y a une structure idéale quand je suis expatrié je pense
connaître d’avance ta réponse non la réponse est non est-ce que tu peux peut-être nous donner deux trois pistes
justement de structure qu’on peut monter ou de sorte de montage idéal ou un petit peu premier montage à faire oui oui
alors c’est vrai que euh l’avocat recommande généralement de
créer une structure française française d’acquisition d’un immeuble en France plein de raisons la première c’est
peut-être faciliter tu le disais je crois Pier Emmanuel faciliter la capacité d’empreun de de cette de cette
expatrié parce que ça ça ça parce que ce serait du coup la structure qui lèverait la detteure qui lève la det pas normech
PSF et tout voilà oui c’est ça deuxième la deuxième chose c’est que ça
euh ça francise le le sujet et et notamment la
déclaration fiscale c’est cette c’est la société qui va faire sa déclaration fiscale c’est une déclaration fiscale française fait par une société française
en France évidemment avec une conséquence fiscale internationale he du fait de de la possession cette structure
mais sur le plan administratif sur le plan déclaratif ça simplifie beaucoup les choses je dirais qu’ensuite et c’est là où c’est quand même plus important
encore c’est la capacité pour l’expatrié de transmettre
cet actif alors qu’il est encore endetté s’il a négocié correctement son son son
emprunt bancaire et son son contrat de crédit il lui est permis de transmettre la nu propriété de cette société à ses
enfants alors même que l’actif net de la société est encore très faible puisquil y a une dette en face bon donc forcément
de pas se soumettre au droit de donation de succession de façon importante en France alors que s’il y avit pas cette société là il faudra que la dette soit
remboursée pour pouvoir transmettre l’actif en pleine valeur donc là l’idée c’est de pouvoir démembrer les parts de cette société à une valeur qui est
inférieure à la valeur réelle qui est égale la valeur c’est la valeur réelle
de la société c’est la valeur réelle de l’actif moins la valeur réelle de la dette donc une valeur réelle très fa on a fait on
épisode un podcast sur justement ce qui était démement et donation et ça c’est un je veux dire la création d’une
structure deun structure sociétale en France est indispensable pour ce sujet là ensuite il y a la protection
familiale la protection du conjoint survivant s’il y a un décès voilà c’est c’est ça c’est toute la partie positive
il y a aussi le fait que je pars aux États-Unis je me marie à une Américaine je
divorce voilà il y a aussi le le fait de pouvoir séparer aussi les biens les
transmettre aux enfants c’est faut aussi avoir un horizon de placement qui est qui qui peut être il peut t’ arriver plein de choses dans dans dans ta vie
donc protecteur et làdessus Nicolas plutôt si srl de famille est-ce qu’il y a des structures plus adaptées à l’expatriation ou pas non je dirais pas
plus adapté à l’expatriation euh plutôt type d’actif qu’on va dans
oui plutôt plutôt type d’actif sur sur les sociétés je veux dire on a un panel
de sociétés en France assez large il faut pas se tromper de société on peut pas mettre prendre une si et faire la
location meublée ou alors on est ass sujetti à peut-être que ce sera un choix mais il faut le savoir euh on peut pas
faire une ESS de famille et faire la location nu hein donc voilà c’est là où on est c’est là excuse-moi de te couper
mais c’est là où justement nous on travaille tous les tous les trois ensemble c’est que nous on est capable
d’aller sourcer uneoffre de garantir des loyers de trouver la bonne opération et toi tu nous aides justement à trouver
quelle est la bonne structure on par d’s ou d’IER comment est-ce que je la construis quel type d’actif je vais
mettre à l’intérieur donc c’est pour ça que c’est cette cette équipe là qui garantit à nos investis nous on est là
pour écrire des scénarios on est là pour apporter le bon niveau d’information à nos clients ça je pense
que c’est le plus important après sur les expatriés il y a il y a un sujet qui est qui est hyper important c’est depuis quand ils sont partis parce que nous il
y a beaucoup beaucoup beaucoup de règles qui changent euh et c’est vrai qu’aujourd’hui celui qui est parti euh
il y a 5 ans les DPE il sait pas il sait pas ce que c’est l’encadrement des loyers il sait pas ce que c’est euh le
plafonnement enfin il a oublié tout ça où il connaît pas sauf s’il est branché euh et qu’ regarde le le 20ur de de de
TF1 pour se dire qu’est-ce qui qu’est-ce qui se passe en France et tout ça nous on a ce rô là en disant bah par rapport au moment où vous êtes parti aujourd’hui
le bon invest ement immobilier tiens je suis lyonnais je veux investir à Lyon est-ce que c’est toujours intéressant et
cetera bah nous on va lui dire attention tiens Lyon aujourd’hui tu à l’encadrement des loyers tu as tu as plein de choses bah finalement on va regarder à Lyon les villes qui sont en
première couronne sur lequel tu vas pouvoir profiter du marché mais éviter éviter les ennuis donc je pense que ça
c’est des choses sur lequelles nous on a un vrai rôle à jouer Melo on est là pour scorer le bon investissement immobilier
rassurer les gens mettre des des verroues des verrouses sur les portes mais aussi le apporter le bon niveau d’information sur sur tout ce qui a
changé la fiscalité elle était plutôt stable C ces dernières années il y a pas eu de grand changement là on va peut-être avoir des choses qui vont qui
vont qui qui vont changer donc là on a besoin de se dire bah tiens la fiscalité à l’ elle a pas bougé depuis des lustres
la flat tax ça a pas bougé depuis 7 ans il il y a plein de choses il y a peut-être des choses qui vont qui vont changer et là on a besoin de la mise à
jour on a besoin de de l’accompagnement de comment j’achète comment je loue nu meublé là
aujour’hui tu le disais il y a une niche fiscale qui est qui est qui est extraordinaire donc mon appartement est-ce que c’est le bon appartement
est-ce que je dois louer en nu en meublé ma situation fiscale peut être aussi un choix de le faire ou pas ouis bien sûr
tout à l’heure en préparant le podcast on on je te posa une question c’est je vis et je suis payé à l’étranger mais
j’ai des revenus encore en France des revenus par exemple frou ma résidence principale plein Lou et parce que c’est
souvent le cas c’est j’ai moi je suis propriétaire de ma résidence principale je suis parti à l’étranger donc je loue
cette résidence principale j’ai des revenus en France mais je suis payé à l’étranger j’ai des revenus àétranger
mon au niveau de mon imposition auprès de qui je déclare comment je déclare comment je suis imposé ça c’est sur le
plan le plan déclaratif c’est c’est souvent c’est souvent un casse-tête hein mais dans la situation que tu évoques
évidemment le l’expaterer va faire une une déclaration de ses revenus à l’étranger incluant l’ensemble de ses
revenus mondiaux si si si il y a une règle de mondialité de l’imposition sur le revenu dans son État de résidence
hein donc ça inclura bien sûr ses salaires locaux ça inclura peut-être aussi ses ses ses ses revenus français
d’accord bon et donc il va il va vivre sa vie d’imposition locale classique et puis ensuite en France je dirais
parallèlement en France il fait sa déclaration des revenus de sources français uniquement puisqu’il est non résident fiscal de France il n imposé
que sur les revenus de sources français donc pas ses salaires pas autre chose et sur les revenus de sources françaises il y a bien sûr dans T exemple donc le
revenu foncier ou le revenu afférant à l’immeuble français hein et et donc avec les règles d’imposition euh qui sont des
règles d’imposition euh je dirais pour les la détermination des bases les mêmes que Cell applicable au français mais
avec un taux d’imposition qui n’est pas forcément celui applicable au français puisquil a un des taux minimum d’imposition c’est que le taux est de 20
% si tu as moins de 27000 de mémoire euros de recett 30 % c’est tu à plus de 27000 de recettes voilà puis après si tu
as encore si ton taux moyen d’imposition en fait excède 30 % bah tu as le barem progressif donc si c’est des gros
revenus de source français ça peut être plus que 30 % ok là tu est-ce qu’il y a un moyen d’être moins imposé sur ces
revenus justement de sources français en étant à l’étranger ou pas du tout il faut choisir le bon véhicule d’investissement il faut choisir la
bonne société faut-il la soumettre à l’IES si tu la soumets à l’ tu as plus de revenu de source fr puisque tu as un écran qui opacifie en fait ton ton
revenu avec le le contribuable euh est-ce qu’il faut investir dans le nu ou dans le meublé si tu c’est pas forcément
une mauvaise chose que d’investir dans dans des dans des biens nus si tu as beaucoup de de charges de rénovation
beaucoup de travaux à faire beaucoup de beaucoup de de clients même d’expatriés investissent dans des dans des euh lot
connu qui Lou parce qu’ils ont une perspective de de programme de travaux euh donc une imposition qui sera nulle
euh voilà donc c’est c’est vraiment c’est vraiment très dépendant de la situation de chacun ouais c’est très
clair est-ce qu’il y a alors je sais que chaque situation est spécifique mais selon vous deux est-ce qu’il y a
justement des pièges à éviter quand je suis expatrié dans l’investissement en France est-ce qu’il y a des choses que
vous tout de suite c’est des situations qui peuvent vous alerter ou vous dites attention là on est en train de mettre en danger notre client est-ce que moi je
pense que ce qui est ce qui est est très important parce que moi je vais je vais me mettre dans le positionnement de proposer la bonne solution donc proposer
la bonne solution parler de en fait tu as qui est le client c’est quoi l’INT de ce revenu où il habite qu’est-ce qu’il
faut qu’il achète une fois qu’on a décidé ça moi je me mets sur la partie j’investis dans l’immobilier mon horizon
de placement c’est 12 ou 15 ans quels sont tous les ennuis qui peuvent m’arriver j’ai investi à 10 minutes de
chez moi j’ai investi à 1h30 chez moi je monte dans ma voiture dans dans 1 heure j’y suis là je suis à 8h d’avion là mon
interlocuteur quand moi il est 10h du matin il est il est 19h en France ou il
est 2h du matin quelle est la liste de tout ce qui peut m’arriver voilà j’ai un
dégât des EAU j’appelle qui j’ai un locataire qui s’en va j’ai une
rénovation énergétique de mon logement à faire pour pouvoir le le relouer j’ai un impayé h je je liste tout ce qui peut
m’arriver et en face je mets comment je peux être accompagné pour enlever les
ennuis et pour pouvoir réaliser mon projet et ça je pense que c’est le plus important encore plus quand tu es quand
tu es plus loin si tu habites Paris et que tu as inv vesti à Lyon tu es à 2h de
TGV dans le pire des cas tu peux toujours y aller et mettre une soufflante au G au gestionnaires qui s’occupe de de de ton bien et et et et
et appeler un un H on les appelle plus comme ça un commissaire de de de de justice tu peux faire tout ça tu peux
encore faire tout ça tu es en Guadeloupe l’idée c’est de se dire avant je dois
lister tout et verrouiller justement ce qui peut m’arriver et savoir comment ça je peux le gérer ah oui oui je veux dire
aujourd’hui tu disais j’achète de l’ancien je fais des travaux et ca est-ce que aujourd’hui je je je connais le bon interlocuteur tiens l’artisan se
barre ou il y en a un qui qui qui qui fait faillite est-ce que j’ai pris est-ce que j’ai bien pris un architecte ou un un maître d’œuvre qui va s’occuper
de mon chantier là quand tu es à l’étranger tu as pas d’autre choix il te faut un Archiv ou un maître d’œuf tu peux pas dire je vais prendre mon marché
de plaquiste mon marché de electricité mon marché de plomberie mon marché de déco ça tout tu oublies tu vas prendre
un maître d’œuvre et ù tu vas prendre un architecte ça c’est c’est obligatoire sinon tu bah en fait tu joues au loto
c’est la chance ah le chantier s’est bien passé et justement l’OTO et chance
est-ce que quand je suis expatrié justement j’ai des revenus dans d’autres pays est-ce que nécessairement je dois me faire accompagner par une structure
ou par un advocat fiscaliste pour la déclaration de mes revenus oui parce que je prends un risque un trop grand risque
ça change c’est c’est c’est c’est compliqué comm droit c’est très changeant comme dit Pierre Emmanuel et
d’ailleurs ça me permet de rebondir sur finalement sur la question que tu posais sur sur les les choses à prendre en compte ou en considération tu on a parlé
on a parlé d’impôt sur revenu beaucoup on a parlé un petit peu de droit de mutation à titre gratuit de droit de donation succession mais on n pas parlé
d’impôt sur la fortune on n pas parlé de la taxe sur les logements vacants on n pas parlé de certains il y a il y a la
taxe foncière on n pas parlé de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles quand elle est applicable on a il y a tout un champ d’imposition
français qu’il faut absolument étudier connaître et puis surtout il faut faire les déclarations fiscales qui soient
approprié qui soient légal qui soi fait dans les délais pour que l’investissement se passe bien donc donc
je recommande je peux pas le dire je suis avocat fiscaliste bien sûr mais je recommande de faire appel à un professionnel du droit fiscal pour pour
accompagner le client moi je je dis si tu es parti il y a plus de 12 mois fais-toi accompagner en fait ça change
tous les ans il nous rajoute des pages et des case tous les ans et pour moi là il y a une véritable différence entre
j’ai un contrat d’expatriation souvent dans mon contrat d’expatriation j’ai l’aide intégré de cabinets qui viennent
déclarer mes revenus par contre j’ai décidé de partir je suis en contrat local là je pense qu’il est nécessaire
que ce soit notre démarche de se faire accompagner tout à fait euh très bien ce qui peut être
complémentaire avec l’expert comptable par exemple qui gère les seci ou chos comme ça c’est voilà mais la
fiscalité personnel aujourd’hui moi je dis juste enfin ce qui est très important pour les gens qui sont partis
euh c’est combien de temps ils partent et qu’on est que la fiscalité est dans
est est très changeante donc il faut pas trop se planter ouais bien sûr ok euh
question pour tous les deux on parlait donc si je sécurise mon investissement si je le déclare correctement si j’ai
monté la bonne structure est-ce que d’être expatrié ça m’apporte des plus hauts rendements que si j’avais fait cet investissement en étant français en
France en nu oui parce que voilà en meublé non mais oui pourquoi on nu oui
bah parce que parce que tu as l’imposition à 20 % oui c’est ça ou est-ce qu’une société une structure
juridique française est capable d’accueillir un bien sit tué à l’étranger juridiquement il y a aucune
difficulté elle a la personnalité morale elle peut acheter des biens en France ou à l’étranger sans aucune difficulté en
revanche c’est rarement recommandé parce que tous nos confrères étrangers que que tout ce qu’on remarque c’est que auprès
de notre réseau c’est que il faut avoir un véhicule local d’ dans un bien local pour simplifier les démarches
administratives imagine si tu veux comment l’administration se casserait la tête française si c’était une société
thaïlandaise qui acheté un immeuble en France elle sera incapable de gérer la problématique la société thaïlandaise
sera incapable de ne serait-ce que d’ouvrir un espace impô. goû pour faire
sa déclaration en ligne tu vois c’est c’est bien sûr ou bien sûr et donc écrit pareil déjà c’est pas écrit pareil on
est d’accord je suis expatrié à l’étranger j’ai monté une structure juridique propre au pays oui ce serait extrêmement dangereux de loger un bien
en France dans cette structure exactement exactement c’est pour ça qu’il faut faire des structures françaises ou pas de structures on disait tout à l’heure que bien s oui
bien sûr mais si on fait une structure d’acquisition on faut la faire dans le pays de situation de l’immeuble ok donc
tous les deux j’ai compris que vous aviez l’habitude de travailler ensemble est-ce que vous pouvez avant qu’on termine justement nous partager alors
sans donner le nom peut-être pas de montant mais un succès vous avez eu ensemble ou quelqu’un vous avez pu accompagner en a trop al
euh là où Nicolas nous a le plus cdé c’était donc sur une une affaire qui
s’est vraiment concrétisée c’est sur le couple canadien puisqueon avait là on avait le scénario
euh la devise évidemment mais madame contrat français monsieur contrat
américain euh évidemment donc là nous c’était trop et et le client qui avait un comptable local en plus ADN américain
ils ont tous vous savez que les agents immobiliers là-bas sont obligatoires l’expert comptable est obligatoire ils ont aussi ils sont accompagnés avocat et
ceera mais ils voulaient être certain euh de la non imposition de la non double imposition et cetera et puis et
voilà donc ça c’était important et on avait quand même cette ce doute parce que il y avait ils louaient leur ancienne résidence principale en France
et madame avait un contrat français et nous on voulait pas dire de bêtises à un moment donné voilà que là c’était voilà et le cas le plus complexe qu’on a eu à
gérer c’est nationalité italienne travailler à la Commission européenne
résident des Pays-Bas et résident des des Pays-Bas donc là celui-là on lui dit bonjour monsieur euh on a capable voilà
on lui a répondu on lui a répondu mais c’est c’est une réponse qui était complexifiée par le régime d’imposition
des fonctionnaires européens et donc ou de non imposition d’ailleurs et de leur éligibilité aux
convention fiscales international ça c’est évidemment plus plus complexe mais on a aussi travaillé sur des sujets de
d’expatri aux États-Unis euh ou dans d’autres dans d’autres pays donc mais effectivement à chaque fois que que je
travaille avec Pierre Emmanuel j’en suis ravi pierreemmanuel merci de tes questions je le si tu veux l’idée c’est
d’être extrêmement concret en disant voilà tu veux faire ça je te recommande de le faire comme ça et je t’informe que
les conséquences fiscales sont celles-ci les modalités déclaratives sont celles-ci et ça se passera bien si tu
suis ce conseil voilà je c’est c’est pas c’est pas extrêmement compliqué en réalité simplement en l’absence de ce
type de raisonnement et de conseil bah c’est le flou artistique et le contribuable pas tout à l’heure tout à l’heure on parlait de rendement on est
d’accord que si moi je veux sécuriser mon rendement le protéger autant tout de suite être accompagné justement d’une
bonne équipe et d’être prêt aussi à payer parfois des conseils parce que c’est comme ça que jeis venir sécuriser ce rendemain non bah en fait si tu le
fais pas tu prends un risque tout simplement après nous chez masel on a un positionnement qui est très clair c’est
on est là pour t’apporter des éclairages on essaie de de de mettre de la date à disposition pour te dire tiens c’est
quoi un investisement locatif sécurisé en France voilà comment on est capable deaccompagner mais là la règle des 2080
là tu es dans les 20 % des clients sur lequel c’est la situation du client qui peut avoir un impact sur mon conseil moi
du bien que je vais te proposer donc j’ai besoin de t’apporter l’information de te de te dire quels sont les
scénarios pour toi pour investir dans l’immobil ce qui te donne le choix parce que dans les réponses que tu fais tu dis
voilà ton client il a deux choix il peut investir comme ça ou comme ça et voilà les conséquences fiscal donc on a bien les deux lignes et le Client valide je
vais partir à gauche ou je vais partir à droite et moi ma réponse après sur le bien immobilier elle est pas elle n pas la même ok parfait merci à tous les deux
Nicolas avant de terminer le podcast on a pour habitude justement qui nous appelons Melow de demander à à nos
interlocuteurs ou nos intervenants de pouvoir structurer en gros trois conseil
du conseil le plus pratique ou du premier conseil à donner jusqu’au conseil ultime que tu pourrais donner un
expatrié est-ce que tu arrives à lister trois conseils trois conseils je sais
que c’est compliqué que c’est pas une question facile le premier conseil c’est celui de
se de se faire accompagner je j’ai peur de d’avoir l’air de me répéter mais je crois que c’est indispensable
euh que ceux qui nous regardent fassent appelle à Melow qui sera très bon probablement dans la dans la la démarche
d’accompagnement ne serait-ce qu’en faisant appel à à à des spécialistes ça c’est le première chose et c’est un
écueil que souvent les gens commettent en ne faisant pas parce que parce que il y a peut-être un peu de coup he peut-être que ouais deuxème
chose c’est de ne jamais oublier est de regarder les conséquences fiscales de leurs actes et quand on achète un
immeuble on aachète pas une voiture on nachète pas un meuble on achète quelque chose qui est fondamental qui qui est ancré dans le sol qui a une grande
valeur et qui est destiné àêtre transmis de génération en de génération c’est ici auss la personne qui investit le
conserve donc donc la fiscalité est fondamentale et elle elle couvre tout le
spectre de la possession des revenus de la propriété la transmission de même la
simple détention voilà donc ça ça ça c’est c’est vraiment la troisième chose
la troisème chose c’est de je le dis en tant que que
fiscaliste mais tu le diras probement mieux que moi Pierre Emmanuel c’est c’est s’assurer d’un bon financement de
de l’actif un financement suffisamment long pour pour pouvoir couvrir avec les
revenus le la mensualité s’assurer du taux d’emprunt s’assurer de la
garantie hypothécaire qui est prise la garantie en terme de prévoyance en tout
as financier qui qui me concerne moins SAF que sur plan fiscal SAF que ça un
impact parce que les intérêts d’empr sont parfa merci beaucoup Nicolas merci
à toi Pierre j’espère vous PL Eton a éair comment est-ce qu’on inves
enantçéang
Retrouvez les profils LinkedIn de nos intervenants
Nicolas Message
Avocat associé chez FTPA
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur délégué de Maslow
Des retours ?
Si vous avez des questions ou si vous souhaitez nous suggérer de nouveaux invités écrivez-nous sur les réseaux sociaux :
Instagram : @maslowimmo
LinkedIn : @maslowimmo
