Aujourd’hui dans 41M2, nous abordons un sujet essentiel pour tout investisseur immobilier : la revente de son bien locatif. À quel moment revendre ? Quels indicateurs surveiller ? Quelles sont les meilleures stratégies pour optimiser sa vente et réinvestir intelligemment ?
Pour en parler, nous accueillons Basile, responsable développement transaction chez Valority, qui nous partagera son expertise sur les bonnes pratiques de la revente et les opportunités à saisir après une vente réussie.
📅 Au programme :
Revendre au bon moment
Les bonnes pratiques pour une revente réussie
Fiscalité de la revente
Réinvestir après la vente
le vendeur il veut vendre son bien le plus cher possible et l’acheteur il veut l’acheter le moins cher possible ça doit vivre un patrimoine immobil donc quand
est-ce que c’est le bon moment quelle est la fiscalité sur mes revenus locatifs quand est-ce que je vais passer du mauvais côté de la force quelle est
la fiscalité sur la plusvalue parce qu’elle vient de changer quand est-ce que je passe du mauvais côté de la force mon DPE quand est-ce que je passe du
mauvais côté de la force et là ça te fait prendre la décision notre vrai rôle de conseil c’est de dire au clients attention il y a déjà 3 T3 2 T2 est-ce
que c’est judicieux de rajouter un 6e appartement quand on dit au client aujourd’hui euh moi à votre place je le
laisserai à la location les apprécie énormément cette cette phrase parce que parce que c’est contre tes intérêts c’est contre mes intérêts c’est
un super investissement l’appartement que vous avez acheté il y a 15 ans là le rendement risque de baisser est-ce que ce serait pas le bon moment pour
[Musique]
l’arbitrer bonjour et bienvenue dans nos 41 m car aujourd’hui nous allons parler de la revente d’un investissement
immobilier ou d’un bien immobilier avec Basil et Pierre Emmanuel on regardera quand revendre son investissement
immobilier savoir quel est le bon moment pour le revendre les indicateurs à suivre mais aussi les bonnes pratiques
pour bien le vendre bonjour Basil bonjour Pierre Emmanuel salut Jul hello Basil comment vas-tu écoutez très bien
on est ravi de t’accueillir dans nos 41 m Carr toi tu es responsable de la transaction dans le groupe Valority en
quoi consiste ton métier est-ce que tu peux te présenter rapidement et ben effectivement moi je m’appelle Basil ça fait 15 ans que je suis dans la la
l’immobilier plus précisément la transaction j’ai repris le la responsabilité du coup de la transaction
chez Valority il y a maintenant 3 ans presque 3 ans aujourd’hui notre notre objectif bah c’est de de s’occuper de
tout ce qui est vente immobilière à la fois pour les clients Valority et pour les clients externes et de de de boucler
la boucle entre guillemets puisqu’on a vendu les appartements on les a géré et aujourd’hui l’objectif c’est de les revendre pour ensuite réinvestir via
notre réseau et ça pierre mais on on parlerit pège avec toi c’est hyper important parce que bien acheter au bon
moment c’est génial bien le gérer pendant toute cette période c’est aussi génial il faut aussi trouver le bon moment justement pour le revendre et on
découvrira à travers le podcast justement qu’il y a des fenêtres de tir pour revendre son investissement immobil
ouais je suis ravi de faire ce podcast avec Basil parce que c’est vrai que Basil aujourd’hui il travaille pour le groupe aujourd’hui c’est un groupe qui
gère 22000 logements donc quand tu as 22000 logements bah c’est normal que des gens àné se posent la question de la
revente puis les événements de la vie et donc nous ça ça vient conclure finalement l’investissement quand est-ce
que je revends combien je revends est-ce que c’est le bon moment euh donc et puis il y a plein de critères et puis c’est souvent les questions aussi que N posent
les gens et puis tout le monde veut rentrer tout dans des tableaux Excel et c’est pas si simple que ça même si revendre un bien immobilier c’est parfois juste arbitrer son patrimoine et
ça peut être c’est pas la fin de de l’investisseur c’est qu’un investissement immobilier ça doit vivre ça doit s’arbitrer dans le temps être au
bon moment la bonne fenêtre de tir pour après on verra sera la la dernière partie notre podcast mais comment
réinvestir et où réinvestir en fonction de la période très bien euh revendre au bon moment pourquoi est-ce qu’on
pourquoi est-ce qu’on revendrait son bien Basil aujourd’hui nous chez chez chez Valority euh les clients ont acheté
des appartements non pas par affect mais par nécessité de défiscaliser donc c’est souvent sur des périodes de 9 12 ou 15
ans euh donc aujourd’hui ces clients à la fin de leur processus décide de vendre euh on a aussi les clients qui
ont des projets de vie qui qui évoluent euh des divorces des accidents des
mutations donc des gens qui ont besoin de vendre de manière entre guillemets impérieuse et aujourd’hui on on
s’efforce de s’occuper de de toute cette panoplie d’acquireur ok très bien tous les deux c’est quoi les grandes étapes
d’une vente immobilière entre à ma décision et le moment où je reçois l’argent sur mon compte quelles sont les
grandes étapes justement d’une vente immobilière est-ce qu’il y a des des bonnes pratiques là-dessus et est-ce qu’il y a des points de vigilance euh la
première c’est le job de Basil c’est l’estimation à partir où tu décides de de te dire je souhaite arbitrer mon mon
parc locatif parce que effectivement j’ai un changement locataire enfin je pense qu’on en reparlera ou je comme ça
il y a il y a des moments je pense qu’ils sont un peu déterminants bon je dirais qu’en 2025 je souhaite de me séparer d’un de mes appartements le
premier truc à faire c’est l’estimation l’estimation et finalement comment mon produit s’intègre dans le catalogue
c’est-à-dire avec quoi il va être en concurrence que pour vendre ton bien faut bien que ton bien il va être comparé à d’autres donc en fait le
premier job c’est l’estimation et là il y a un gros gros travail euh à faire et ça c’est le premier point qui est
important première étape l’estimation ensuite Basil les deuxièes étapes l’estimation je me permets de rebondir sur sur ce que dit PGE l’estimation
aujourd’hui il y a énormément de critères euh euh il y a la typologie du bien l’exposition du bien le DPE euh les
travaux ou non à venir dans la copropriété puisqueaujourd’hui c’est ce sont des vrais sujets un immeuble ou une
façade va être voté avec isolation potentiellement euh ça se fait bien en ce moment euh potentiellement notre prix
va être déduit euh du montant de la côte par qui serait affecté au logement ok donc c’est tous des critères importants
et aussi bien entendu le nombre de logements qu’il y a à vendre dans le secteur euh potentiellement même dans
l’immeuble s’il y a déjà 3 T3 à vendre dans l’immeuble aujourd’hui aujourd’hui
l’estimation on va devoir en tenir compte ok donc ça c’est la partie estimation qui est la première grande partie où là toi tu as un rôle qui est
hyper important Basil puisque c’est justement c’est ta connaissance du marché la connaissance de l’environnement la connaissance de
l’immeuble la connaissance de l’propriété qui va rentrer en compte dans toi le calcul t estimation la
deuxième grande étape quand j’ai décidé de vendre mon investissement immobilier c’est quoi commercialisation hein une
fois une fois la l’estimation faite on tombe d’accord avec le ou les clients vendeurs ok on va signer ce qu’on
appelle un mandat de vente le mandat de vente va nous permettre du coup de de de commercialiser le bien donc première
étape prise de photos réalisation des diagnostics et derrière organisation des
visites ça c’est vraiment la deuxième partie là c’est important aussi le rôle toi ton rôle basique le rôle de tes
équipes elle est importante parce que en tant que vendeur on veut toujours vendre au prix le plus cher normal ce qui est logique euh mais il y a des il y a des
moments où le prix peut varier on verra après c’est ce que j’ai un locataire à l’intérieur comment être exposer mon
appartement parce que ça ça ça peut avoir un aussi un un un un impact eu
mais avant de parler de ça comment est-ce que moi je peux savoir si c’est le bon moment pour revendre mon investissement locatif et là-dessus
Basil c’est quoi ton rôle de conseil aujourd’hui nous il y a des points de vigilance lorsqu’un client nous demande
une estimation euh si si c’était pour de la défiscalisation d’ors et déjà c’est de regarder si l’engagement de de de de
location a bien été respecté euh on va regarder aussi [Musique]
euh effectivement combien il y a de bien comparable comparable à vendre euh s’il
y a un locataire dedans combien de temps de bail il va rester aujourd’hui on sait que vendre un appartement sans locataire
est plus simple que de vendre un appartement avec le locataire là-dessus est-ce que vous pouvez me donner à peu près une estimation de variation de prix
où je vends le même bien au même moment avec un locataire et sans locataire mon prix varie de combien % une vingtaine de
pour ensuite ça va être à ajuster un studio qui est hyper bien loué aujourd’hui la décode sera moins
importante peut-être 5 voire zéro he en fonction des emplacements aujourd’hui un T5 qui est loué de manière assez
classique forcément la décolle sera plus importante puisqueaujourd’hui les investisseurs qui achètent des appartements loués vont juste faire un
calcul de rentabilité combien ça me coûte combien ça me rapporte et aujourd’hui voà donc ça
prier hyper important nous chez Melow on s’adresse à des investisseurs locatifs qui vont à un moment donné poser la
question de la sortie dire j’achète cet appartement là et sur telle ville et le
marché croit de 5 % machin donc je vais revendre mon non déjà premier critère mon logement je vais le revendre louer
ou pas loué en fait il faut poser la la question à l’inverse c’est qui va acheter mon appartement donc si mon
appartement est loué bah c’est assez simple j’ai une seule possibilité de vendre mon bien c’est un investisseur
investisseur qui lui va être à la recherche de rentabilité voilà donc il va dire combien tu tou le loyer et cetera est-ce que l’emplacement m’intéresse est-ce que ce marché
m’intéresse tu prenais l’exemple du studio on fait ce podcast à Lyon mon studio louer un étudiant louer 12 mois
sur 12 ça m’intéresse je veux investir boum zéro débat par contre j’ai un T2 un
T3 tu prends évidemment que ça va être différent puisque si mon logement n’est
pas loué je vais pouvoir m’ader à une première population l’investisseur qui va sou souhaite placer son argent et
mettre uncur en place ou quelqu’un qui va en faire sa résidence principale donc j’ai pas un acquéreur j’en ai deux donc
déjà logement vide ou logement avec un locataire hormis l’incidence sur le prix
que tu que que tu donnais sur la rentabilité il y a le nombre d’acquéreurs potentiel sur sur mon logement donc c’est hyper important
c’est pour ça que le le souvent le moment où est interrosé Basil il y a
effectivement les fins de défiscation pour ceux qui ont acheté ce type de ce type de projet mais il y a surtout le changement de locataire tiens mon
locataire s’en va combien ça vaut est-ce que je vais est-ce que j’arbitre est-ce que j’arbitre ou pas c’est un peu c’est
un peu ça c’est hyper important ça c’est important et c’est déjà le premier bon conseil qu’on P donner nous sur sur ce
podcast sur comment justement revendre mon investissement locatif hormis les
des périodes de vie on en parlait tout à l’heure maladie licenciement divorce ou là j’ai pas le
choix si je sais que je vais revendre ou que je souhaite revendre mon bien immobilier il faut que je puisse juste
regarder être vigilant sur la reconduction de mon bail la vie de mon locataire à l’intérieur parce que ça peut avoir justement une incidence
jusqu’à 20 % du prix du bien bien entendu ok ça ça c’est très clair vous
justement sur C sur ces indicateurs à surveiller Basil est-ce que vous avez des outils est-ce que vous il y a des
des choses pour vous aider pour pour l’investisseur aujourd’hui pas
spécialement aujourd’hui on va regarder l’indicateur principal ce que je répète c’est vraiment si le client a bien loué
son un appartement pendant la durée qui était nécessaire pour obtenir sa défiscalisation et pas avoir à
rembourser son avantage ok aujourd’hui on a la première date de mise en location qui est pour nous l’événement
entre guillemets le plus important euh au-delà même de l’acte d’achat euh parceque c’est vraiment à partir de
cette première mise en location donc c’est à partir de cette cette date làà que on va regarder si oui ou non déjà
c’est possible et ensuite derrière en fonction de l’estimation le client le client le conseillera de la la de la
manière suivante si c’est le moment ça veut dire que potentiellement l’appartement aujourd’hui est banable
est vendable à au au prix que le client souhaite si aujourd’hui on on se rend
compte que le prix n’est pas le prix esconté par le client on remettra sur sur une location pendant 3 ans euh il
peut y avoir et ça c’est important à préciser aussi ce rôle de conseil dans sur la partie transaction immobilière où
actuellement vous souhaitez vendre votre bien immobilier vous en AZ pas forcément la nécessité immédiate on parlait tout à
l’heure d’accident de la vie vous NZ pas la nécessité immédiate toi tu as aussi ce rôle de conseil en leur disant
attendons 1 an 2 ans la fin du bail ou attendons que deux trois appartements soient vendus dans cette copropriété
parce que justement ça va avoir une incidence sur le prix exactement aujourd’hui on sait très bien que au
bout de 9 ans de de location euh il y a pas mal de propriétaires qui vont décider de vendre donc tout le
monde vend un peu au même moment aujourd’hui notre vrai rôle de conseil c’est de dire au clients attention il y a déjà 3 T3 2 T2 est-ce que c’est
est-ce que c’est judicieux de rajouter un 6e appartement la réponse est clairement non et c’est vrai que l’impact quand on dit au client
aujourd’hui moi à votre place je le laisserai à la location euh les clients
apprécient énormément cette cette phrase parce que parce que c’est contre tes intérêts c’est contre mes intérêt aujourd’hui nous on est on est là pour
vendre des logements he oui mais c’est dans l’intérêt si on prend un peu de hauteur c’est dans l’intérêt du groupe
en tout cas et du client de se dire voilà cet investissement c’était quoi mon objectif pourquoi je l’ai fait quel
horizon quel horizon de placement j’ai euh et justement en général quand on quand on réalise un investissement
immobilier c’est pour générer une plus-value euh dessus toi Basil
là-dessus est-ce que vous avez justement sur de conseil de voilà la plusuvalue que vous allez générer
euh que ça ça rentre en compte dans toi ta relation avec le client et Pierre peut-être que toi tu pourras aussi VTU
nous nous aider bien entendu aujourd’hui on estime un appartement à je sais pas 100000 € euh on va faire une simulation
de plus-value au client euh et on va lui montrer que si on le vend 110 avec la
plus-value qui aura été faite c’est pas forcément judicieux de d’augmenter trop le prix euh c’est effectivement des
questions qui nous reviennent souvent est-ce que vous pourvez me calculer la plus-value que j’auris sur sur l’appartement et on a effectivement des
outils des simulateurs qui nous permettent de répondre de manière assez fluide aux clients làdessus pierre avant
de avant de ta réponse on a je sais qu’on est hyper fier tous les deux de ça mais on a on a créé un simulateur
justement chez Maslow pour calculer les plusvalues liées à mon investissement on est les seuls à le faire donc vous
retrouvez le le petit lien justement dans le podcast parce que c’est parce que les règles viennent de changer les règles viennent de changer euh lié
justement au PFL et cetera mais toi justement sur la plusvalue qu’est-ce que tu peux nous dire Pier alors déjà c’est
une bonne nouvelle c’est que moi j’adore que quand les clients s’inquiètent en se disant combien je vais payer d’impôts sur la plus-value par que je rappelle qu’il a je rappelle qu’il y a pas
d’impôt sur la moinsvalue ça c’est le c’est le premier point donc ça quand on gagne de l’argent il faut l’accepter je
pense aussi que euh l’investisseur il doit non pas faire un calcul de combien j’ai acheté combien je revende et en
gros j’ai acheté 120 100 je revends 120 c’est génial c’est en fait combien l’argent m’a m’a rapporté donc
aujourd’hui si j’achète un investissement 150000 € et que je le revends 150000 € ne pas se dire que j’ai
perdu de l’argent parce que finalement combien ça m’a coûté si tu as mis 10000 balles de ta poche et 200 € par mois et
que tu as généré 50 60 70000 € de capital mon coco tu es super gagnant souvent on oublie que justement C 150000
€ ils ont été payés par mon locataire ils ont été payés par le fait de lever de la dette à un taux qui a été fixe
pendant toutes ces années-là donc ça c’est à prendre en compteement alors que je peux pas avoir le même résence sur ma résidence principale j’ai acheté ma
résidence principale j’ai fait des travaux dedans je vais être déçu si Basil me dit mon tu as acheté ton
appartement 300000 € Pierre Emmanuel ça fait 10 ans que tu l’as euh je sais pas j’ai mis une super cuisine j’ai j’ai
j’ai mis la clim voilà et 10 ans après il va dire pinceau et et dis an après il me dit bon bah ton truc il vaut 310000 €
je suis déçu je suis attends Basil j’ai mis 30000 balles de travaux dedans et cetera en fait le raisonement surance principale il est pas du tout le même
par rapport à l’investissement locatif donc faut vraiment calculer un peu le le l’enrichissement plus plutôt qu’autre
chose donc comme comme dit Basil il y a des échéances qui sont souvent des échéances fiscales Basil preneait l’exemple de la défiscalisation mais
tous les clients sont pas du tout dans la déficeil y a beaucoup de gens qui achètent de l’ancien mais par contre c’est le moment où ta fiscalité peut changer c’est-à-dire que plus tu vas
garder le bien si tu loues en nu quand tu as plus d’intérêt d’emprunt ou moins d’intérêt d’emprunt tu vas payer beaucoup d’impôts donc en fait ta
rentabilité va elle va s’effondrer là on a une réforme de la loi de finances sur la location meublée donc à momentné tu vas passer du mauvais côté de la force
donc ça c’est le bon conseil et donc c’est peut-être que les moments il vont changer un peu aujourd’hui quoi ça c’est hyper intéressant pierre ce que tu dis
parce que justement on parlait de fenêtre de tir ou de moment pour revendre son son investissement immobilier en effet que ce soit les
changements liés au calcul de la plus-value mais aussi les changements liés à tout ce qui est rénovation énergétique on s’aperçoit qu’au final
dans un investissement immobilier ben il prendent la valeur nous le gain qu’on va avoir il augmente il augmente il augmente et après il diminue aussi donc
votre rôle à tous les deux c’est aussi ce rôle de conseil pour dire c’est un super investissement l’appartement que vous avez acheté il y a 15 ans là le
rendement risque de baisser est-ce que ce serait pas le bon moment pour l’arbitrer je pense qu’il fait ça toute la journée parce que toute la journée
toute la journée effectivement c’est voir avec le client si c’est judicieux le bon moment ou pas parce que
aujourd’hui quand tu as quand tu as un client qui a euh un
Dpee aujourd’hui il peut le louer tranquillement jusqu’en 2034 il est pénard4 exactement euh donc déjà moi je
vais pas le prendre sur Melow hein je vais aller que que que sur le dé mais qu’est-ce que tu dis à un client qui a
un Dpee aujourd’hui c’est le bon moment ou c’est V mieux qu’ilattend aujourd’hui euh il y a jamais vraiment de bon moment
pour vendre on entend toujours c’est pas le bon moment les taux vont baisser les prix vont baisser euh aujourd’hui les
DPE c’est un vrai sujet euh aujourd’hui on voit que sur le marché il y a beaucoup de DPEG hein pourquoi DPG bah
parce qu’ils sont interdit depuis le 1er janvier euh DPF on va voir que ça va commencer à arriver aujourd’hui euh on
fait réaliser souvent les travaux en tout cas on fait faire des devis soit les propriétaires vont les faire
eux-mêmes soit on va faire une décote dans le prix et remettre ce Devi à l’acquéreur qui qui pourra en prendre
conscience connaissance pardon et et et et choisir lui-même ça c’est hyper intéressant pierremanuel on était il y a
quelques podcast avec Christian qui est notre spécialiste du crédit où justement lui nous disait que les banques
maintenant euh qu’ enfin en tienent compte en tiennent compte et justement
accepter oui ou non de financer en fonction justement du de la classe énergétique et de la note de
l’appartement donc c’est vraiment rentré dans un critère qui est essentiel sur sur l’arbitrage de mon patrimoine
immobilier moi je pense aujourd’hui que quelqu’un qui a un Dpee qui peut se
sentir pas concerné moi je pense qu’il faudrait qu’il réfléchisse aujourd’hui et ouais parce qu’en faiterné là tu es
encore tranquille jusqu’en 2034 mais si tu gardes ton bien tu vas être obligé d’investir dans ton bien pour continuer
à le louer he pas pour louer plus cher h et en fait les arbitrages que l’on a sur les prix aujourd’hui sur les DPEG hein qui sont qui sont arbitrés bah tu vas te
retrouver toi peut-être en 2034 on est en 2025 c’est dans 10 ans c’est pas c’est dans 8 ans euh tu vas peut-être te
retrouver dans cette situation là donc soit tu vett aussi où toutes ces classes d’actifs vont devir être vendu et donc
du coup on parlait d’offre et de demande on parlait qu’il y en a beaucoup plus et donc du coup ça va aussi avoir un impact
sur toi ton prix et si je cumule avec ce que tu disais avant à savoir est-ce que ma fiscalité elle est pas en train de s’inverser fiscalité sur mes revenus
locatifs ou fiscalité sur la plus-value bah là en fait le la bonne photographie de ton patrimoine immobilier ou de ce
que tu as acheter ou de ce que tu souhaites acheter et bien c’est un peu comme ça doit vivre un patrimoine
immobilier donc quand est-ce que c’est le bon moment et ben c’est de regarder quelle est la fiscalité sur mes revenus
locatifs quand est-ce que je vais passer du mauvais côté de la force quelle est la fiscalité sur la plusvalue parce qu’elle vient de changer quand est-ce
que je passe du mauvais côté de la force mon DPE quand est-ce que je passe du mauvais côté de la force et là ça te fait prendre la décision ça veut dire
que peut-être que si aujourd’hui je suis propriétaire d’un appartement en e j’ai un changement de locataire en 2025 ou en 2026 je dois me poser la question de la
revente ok justement on on en parlait alors là vous parlez de l’appartement lui-même est-ce que sur la copropriété
est-ce que sur le syndque est-ce que les travaux qui sont liés à ça est-ce que ça un un coût un impact sur ma vente moi je
trouve que c’est pas assez pris en compte par les candidats investisseurs sur Melow souvent on a des investisseur
qui compare l’ancien dped le UF et les passoirs énergétiques et on leur dit ben
effectivement tu as une proposition peut-être avec une rénovation de la partie privative et quelque chose qui
peut être très bien et ça correspond à ton budget à tes souhaits et cetera donc c’est une solution moi je vais t’en
proposer une autre mais c’est une solution mais on les alerte aussi souvent en disant et la copropriété
c’est quoi c’est-à-dire que ton DPE dégueulasse tu l’as remis au goût du jour dans la partie privative tant mieux
et ça colle mais est-ce que tu as une menace moi j’appelle ça une menace sur la copro c’est est-ce qu’il y a un risque que tu que que toi ou celui qui
va t acheter ton bien doivent doivent investir parce que tu as pas d’obligation aujourd’hui aujourd’hui le G tu as pas le droit de le louer mais tu
ta copro qui est en G elle a pas d’obligation à repasser en B par contre elle elle a l’obligation de faire un
audit énergétique pour te dire la copro pour la passer en B voilà combien ça va coûter et moi je pense que ça ça a une
incidence sur le prix sur en revente bien soit sur le prix de l’estimation soit sur l’offre de l’acquéreur ça aussi
vas-y c’est ce que tu nous disais en avant qu’on commence le podcast c’est que on voit souvent sont bien uniquement
son bien à revendre mais qu’il faut aussi inclure ce bien là dans la copropriété dans laquelle il fait partie parce que ça va avoir une incidence sur
quoi sur le nombre d’appartements similir qui a qui à vendre sur l’état de la copropriété donc tout ça c’est aussi ça fait partie de to ton travail un de
prendre en compte bah le bien mais l’environnement dans lequel le bien est situé se trouve exactement
ok est-ce que vous tu peux nous parler des coûts qui sont liés à la vente qu’est-ce que justement le vendeur va
avoir comme coût tout ce qui est diagnostique les les les coûts justement lié à B la transaction immobilière bah
on a les effectivement les diagnostics donc la réalisation de tous les diagnostics hein en fonction de de de de
l’âge de l’immeuble là pour le coup on parle de l’appartement mais si l’immeuble est concerné par un diagnostic amiante si l’immeuble est
concerné par un diagnostic plomb on a l’électricité le gaz les thermites pour certaines zones le DPE et les ça les
terermites en fonction des zones géographiques c’est des zones géographiques qui sont c’est des arrêtés qui sont pris on peut retrouver tout ça
en fonction même de de certain côté de la rue il y a des rues qui ne sont pas pas toutes concernées juste les
les numéros impair ok ça c’est parce que les thmites préfèrent les peres traverse
pas ah d’accord elles ont peur des voitures d’accord j’entends on a donc en
en terme de frais donc on a donc les diagnostics on a les frais d’agence on va avoir les frais de mutation du syndic
donc pré état daté et état daté le préétat daté c’est un document obligatoire pour la rédaction du compromis et l’État daté est un document
obligatoire pour l’acte authentique il y a quoi dedans le prêt éat daté grosso modo le prê état daté ou estat daté est
une photo à l’instant T de la situation du lot dans la copropriété est-ce qu’il
est en avance de charge ou est-ce qu’il doit deschges comment se comporte la copropriété est-ce qu’il y a des dettes
est-ce qu’il y a des procédur estce queil y a des mauvais payeurs comment les charges sont appelées on a un récapitulatif sur les deux trois
dernières années la copropriété a appelé 1000 est-ce que au finalement ça a coûté 1200 ou 800 ou 1000 € dans le cas où
c’est très très bien géré euh ça c’est des indicateurs importants pour le pour le et vous ce travail d’analyse il est
hyper important en amont parce qu’il peut faire annuler une vente si l’acheteur s’aperçoit d’un coup que ben
il y a un mauvais payeur qui doit 50000 € on est obligé de tous prendre tous prendre charge voilà une coprpriété on
est tous solidaires les uns des autres s’il y en a un qui paye pas on paye pour lui ok tout à l’heure vous parlez on le
menace d’abord peut-être avant non on le menace après au bout d’un certain temps l’appartement est est mise aux enchères
au au montant de la dette que le client doit bon c’est dans les situations les plus extrêmes hein mais ça arrive est-ce
que ça veut dire toi parce que c’est aussi important je pense que les gens qui nous regardent ou qui nous écoutent
ils ont toujours une vision euh de prix mè carré par ville hm hm notion que je
déteste mais chose que tu détestes celle-là c’est ma préférée voilà euh mais finalement euh dans la notion de
l’estimation du bien oui les charge de copro la la la copro en elle-même c’est
quoi l’incidence que tu que tu que tu as toi au dans la même rue j’ai une copro euh je sais pas récente pas récente euh
chauffage central pas chauage enfin est-ce qu’il y a un incident sur le prix évidemment une copropriété où les
charges euh sont sont chères ce qu’on appelle charg chè bon c’est assez assez subjectif mais si dans les charges il y
a potentiellement une gardienne un entretien des parties communes euh l’eau chaude l’eau froide le chauffage bon
forcément les charges sont potentiellement exponentielles euh si en revanche dans une copropriété il y a juste l’entretien des parties commune et
les charges d’ascenseur bon normalement les charges sont plutôt rprê c’est effectivement des critères importants
puisque un client qui demain que ce soit pour de la résidence principale ou de l’investissement locatif va avoir des grosses charges forcément va renier sur
va renier sur sa rentabilité ok tout à l’heure vous parliez vous compariez justement un studio et un T5
est-ce que actuellement ou est-ce que historiquement il y a des biens qui sont plus compliqués à revendre que d’autres
euh selon toi aujourd’hui très clairement typologie de bien très clairement non il y a des il y a une
cible entre guillemets pour chaque appartement effectivement les studios vont peut-être être plus prisés parce
que on est sur des prix plus bas et on va viser plus de clients de l’investisseur ou de la résidence
principale effectivement on voit bien dans les villes ce qui est le plus prisé c’est T2 T3 après tout ce qui est
audessus T4 T5 il y en a moins mais en revanche quand il en as à vendre en général il y a du monde qui se
positionne dessus puisque la la rareté du bien fait que voil ok très bien c’est
clair et puis et puis dans un immeuble euh déjà T2 T3 c’est qui est plus recherché à la location alors studio
d’abord pour les évidemment les étudiants et CETA T2 T3 plus recherché à la location donc turnover de vente quand tu es en coupe tuachchètes tu peux
acheter un T2 puis tu vas le tover sur le T3 et le T4 T5 c’est plutôt des appartements familiaux on peut comparer
ça aussi à des maisons donc par contre tu as moins d’investisseurs locatifs sur les T4 T5 beaucoup plus de rés principale mais par contre dans un
immeuble des T4 T5 tu en as combien sur un immeuble deart deux qu donc tu en as
deux c’estàd que combien dans ton immeuble imagine sur 20 ans dans ton immeuble tu as deux TK T5 ils vont être
vendus combien de fois les T4 T5 une fois deux fois en fait ça veut dire quatre appartements à vendre sur une
période de 20 ans donc c’est c’est c’est ridicule après je rebondis sur ce que tu disais pour les investisseurs pour T4 T5
aujourd’hui on voit que il y en a de plus en plus qui sont destinés euh pour les investisseurs puisqueon on peut
avoir aujourd’hui des des coloques qui aujourd’hui niveau rentabilité on se rend compte que c’est quand même plus
plus intéressant euh voilà donc ça ok ça ça nous ça nous enlève pas la
cible d’investisseur sur les sur les Grands Appartements est-ce que là-dessus on retrouve aussi un critère peut-être qu’on regarde pas quand au début mais
plus à la revente qui est justement l’exposition ou la situation du bien
est-ce que en fonction de la vue que j’ai est-ce que de mon exposition géographique en fonction de savoir si je donne sur un parking ou si j’ai une
lumère est-ce que ça ça a un impact ça a peut-être pas d’impact pendant la du vie
de l’appartement en tant qu’investisseur mais je sais que c’est un impact à la revente et donc du coup ça joue aussi sur la rentabilité de mon ouais moi je
vais prendre deux exemples quand tu achètes un appartement en centrre-ville tu es investisseur locatif que tu
achètes au 2è étage ou au 3è étage il y aura aucune incidence puisque c’est le même niveau de loyer c’est le même marché c’est la même copro et cetera
d’accord mais tu peux avoir aujourd’hui une différence de prix entre le premier étage et le 4è étage donc le 4è étage tu
vas le payer plus cher que le premier étage d’ sonore oui et
ensoleillement par exemple et cetera d’accord donc il y a donc si je suis investisseur autant que j’achète le
premier étage moins cher puisque je vais le louer le même prix que le 4e étage et
à la revente ma décotte elle sera pas aussi importante ok par contre je vais prendre un autre exemple je suis dans
une copropriété au bord de la mer euh je vais à la saint-briilleux ça va m’aider
pour l’exposition donc plein or hein pour voir la mer donc j’achète mon appartement vu mer pour le louer
j’achète appartement le même vue parking pour le louer mon niveau de loyer va être le même à l’année par contre à la
revente ma vue parking et ma vue mère ça sera voilà donc en fait moi le plus important dans l’exposition c’est plutôt
qu’est-ce que je vois de ma fenêtre en ville c’est évidemment les nuisances parce que le plein sud c’est sympa je
crois que j’ai déjà dit dans un podcast mais pendant 10 ans j’ai travaillé dans un bureau avenue maréchal de Saxe à Lyon sur lequel les pompiers étaient en face
et donc l’exposition plein sud c’était vu sur les pompiers qui sortent toutes les 10 minutes ça d’ailleurs on en parlait pierre avec toi dans un de nos
podcast avec où vivre justement eux ils sont capables de mesurer et de connaître
justement dans cette rue de mesurer les nuisance sonore li justement à la cerne de pompiers de pouvoir mesurer aussi
leur taux de criminalité c’était un podcast qui était hyper intéressant sur comment est-ce que justement je vis mon
investissement donc l’exposition c’est c’est c’est c’est c’est quelque chose qui est qui est moins à prendre en
compte que la nuisance la vu euh l’étage que véritablement l’exposition ok euh
super clair merci si justement on se concentre justement sur bien vendre son bien toi Basil on peut
se dire que tu es entre deux deux personnes c’est l’acheteur et le vendeur oui le vendeur il veut vendre son bien le plus cher possible et l’acheteur il
veut l’acheter le moins cher possible oui justement dans cette situation toi tu es au milieu comment est-ce que tu
fixes justement le bon prix de vente d’un bien locatif est-ce qu’il y a des critères que vous regardez s’il y a des
règles que vous suivez pour bah justement trouver le juste prix bien sûr alors nous nous notre client c’est le
vendeur c’est c’est le vendeur qui nous donne un mandat de vente donc nous aujourd’hui on est là pour défendre les
intérêts du vendeur c’est hyper c’est important c’est c’est hyper important parce que bon souvent on va rencontrer
des acquéreurs avec qui ça va plus ou moins bien se passer des acquiéreurs qui sont avec qui on commence à à à à tisser
des liens bon ils vont nous dire allez vas-il essayer de me faire passer cette offre bon nous aujourd’hui on n’est pas
uneemi de nos intérêts plus on va vendre cher plus on va prendre d’honoraire
ok notre objectif c’est que le client vendeur vendre son bien le plus cher en tout cas qu’il estime que son bien n’est
pas bradé c’est une situation aujourd’hui où effectivement l’agent immobilier est au milieu d’une
discussion et entre deux parties et en général et c’est là où c’est important aussi de pouvoir se baser sur des
indicateurs qui sont précis et des choses qui sont bah non négociables et factuelles c’est les indicateurs dont tu
tu nous parlais avant euh là je risque de t’énerver Basil je vais te poser une question euh on en a beaucoup nous qui
achète des biens ou qui conseille d’acheter des biens en direct sur le bon coin ou pourquoi pour à quoi sert un
agent immobilier en quoi il m’ide pourquoi est-ce qu’il vaut mieux passer par une agence que de vendre son bien
seul ou entre particulierers aujourd’hui r rien que pour l’estimation aujourd’hui estimer un appartement euh il y a des
logiciels aujourd’hui la précision bon je vais pas je vais pas m’étaler dessus mais ça peut ça peut être beaucoup
beaucoup beaucoup surévalué B je vais te le dire moi c’est qu’ aujourd’hui sur Instagram il passe tu as plus besoin
d’agent immobilier tu as meilleurs agents DVF et le boncoin et donc tu as ton prix d’appartement mais c’est des
c’est des indicateurs qui nous vont nous aider pour faire les estimations mais aujourd’hui pour faire une estimation il y a plein d’autres critères qui rentrent
en compte euh on a ce qu’on appelle plusieurs méthodes on fait la méthode par
pondération donc on a un appartement type OK un T3 au 3e étage auquel on va ajouter des surcôtes et des décôtes ok
ok un appartement au 4e étage il y aura une surcôte de plus 2 et5i 3 % par
rapport à ce que je disais exactement euh donc effectivement passer par une agence immobilière pour l’estimation
déjà pour avoir le prix le plus juste possible euh ensuite bah pour la négociation aujourd’hui on a souvent
nous des des des des vendeurs souvent qui nous disent écoutez j’habite à côté je vais essayer de le vendre tout seul
bon là-dessus on leur dit pas de souci et c’est souvent au bout de de 3 semaines ils reviennent vers nous en
disant attendez en fait organiser les visites euh potentiellement se prendre des lapins certains accurs sont pas
forcément très sympas puis en étant vendeur que ce soit sa résidence principale ou son investissement locatif
on a un affect quand même avec l’appartement donc c’est pas très agréable d’entendre des remarques négatives sur son appartement quand on
est là c’est aussi pour ça que nous quand on fait des visite on demande toujours au vendeurs de s’extirper pour qu’on puisse être le plus à l’aise
possible et que les acquirereurs puissent N dire vraiment ce que cloche ou pas voilà et aussi bah donc voilà
c’est c’est ces vendeurs pardon ils reviennent vers nous euh on a aussi des vendeurs qui nous disent écoutez j’ai un
ami qui cherche cet appartement voilà nous aussi notre rôle c’est d’aller demander à cet ami bah s fiches de paix
c’est revenu d’ c’estes fiches d’impôt aujourd’hui c’est compliqué pêche tu
vends un appartement à ton ami est-ce que tu vas lui dire bon est-ce qu’on est sûr que que que tu puisses emprunter cet
appartement le rôle de la Gour immobilier est làdus ok c’est aussi d’organiser des visites avec des acquéreurs qui peuvent acheter
l’appartement que aujourd’hui si tu passes ton annonce toi-même ton appartement il est avantre 200000 € et
que tous les mecs qui visitent ont un budget de 150 ils vont te faire des propositions à 150 mais tu vas perdre ton temps d’accord tu vas perdre ton
temps et peut-être que toi tu c’est pas c’est pas ce que tu es prêt à accepter l’agent immobilier il sert à ça après
moi je pense que l’agent immobilier il est surtout là aussi pour donner les bons conseils parce que souvent dans l’investissement locatif on a un petit
côté parfois loc de l’investisseur qui se dit je veux pas investir dans mon bien et cetera franchement euh je pense
que euh remettre un coup de peinture dans un appartement faire un truc par exemple vendre un appartement vite sans
meuble ou avec une ambiance où tu vois euh la taille du canapé leolit imag de
dire voilà de se dire ah bah oui tiens parce que tu rentres dans un appartement vite tu as l’impression qu’il est petit
quand il est meublé il est il est beaucoup tu peux tu peux te projeter d’accord donc ça c’est des choses qui sont importantes et un appartement vite
tu vas voir tous les défauts les traces sur les murs et Cera et donc parfois investir dans son bien à la sortie c’est
très dur à faire entendre un investisseur souvent mais investir dans son bien pour dire je remets tout blanc
tout neutre tout nickel tiens j’avais un éviant en inox que j’avais posé il y a
10 ans bon ça existe plus ça ça coûte 200 balles de de changer deux trois petites
choses de de c’est même pas investir c’est la sécurité de vendre ton bien non
pas plus cher c’est pas parce que tu vas mettre 3 4000 € dans ton appart ement pour refaire les peintures et changer de
meubles de cuisine que tu vas vendre ton appartement 15000 € plus cher par contre mon Dieu que tu vas le vendre plus vite ou bien sûr tu vas le vendre plus vite
scur se démarquer effectivement des potentiels autres appartements voilà après là-dessus il y a effectivement
deux écoles est-ce qu’on fait des travaux avant de vendre effectivement un coup de blanc après des propriétaires
qui n disent moi j’aimerais bien ouvrir la cuisine aujourd’hui moi je leur dis toujours non ouvrir la cuisine sur le séjour il y a de y a deux catégories il
y a des acquéreurs qui vont dire ah non moi je préférais fermer aujourd’hui autant laisser le choix à l’éventuel à l’éventuel accreur ok vous en parlez un
petit peu tout à l’heure euh revendre revendre justement son appartement loué c’est une bonne c’est une mauvaise idée
est-ce qu’il y a vraiment une réponse il y a pas de bonne ou mauvaise idée aujourd’hui un client qui est dans
l’obligation de vendre dans la nécessité de vendre aujourd’hui on aura pas d’autres solution après on essaie en
général d’amortir le le plus possible la la la la décote euh VO pierre selon toi
ou tes moi sur la typologie je pense que les 1 T1 par exemple loué aujourd’hui ça
pose pas de problème la décote elle est elle est faible par zé à 5 % tout à l’heure un
peu voà donc ça pour moi vraiment zéro souci après le raisonnement il doit se
dire que quand moi je dois vendre mon bien il faut que j’intéresse le plus de personnes poss possible donc si mon logement est loué je ne peux intéresser
qu’une seule personne et je et moi je vais même aller plus loin parce que nous on est là pour conseiller les gens sur
quoi acheter par rapport à leur budget B c’est aussi d’avoir peut-être parfois ces notions là si tu achètes un studio à
roué pour le louer à un étudiant tu vas faire un bon investissement locatif il sera loué tu as une tension locative qui
est qui est monstrueuse sur le bassin lilois il y a pas de problème mais tu le revendras à un investisseur qui fera qui fera comme toi si tu achètes un T2 ou un
T3 parce que ton budget te le permet peut-être que je vais te dire que roué c’est pas forcément le le le meilleur
endroit si tu as le budget tiens je vais euh dans le sud ou je sais pas sur la
côte ouest ou dans le Var si tu as acheté un T2 dans le Var tu vas louer à l’année comme tu veux tu vas pouvoir le
revendre résidence principale résidence secondaire euh location saisonnière j’ai trois
accerreur donc mon T2 àoué euh je vais le revendre à un investisseur ou en
résidence principale éventuellement mon T2 dans l’ouest de la France ou dans le
sud je vais peut-être avoir plus d’AC d’ ok c’est clair euh avant de parler justement de d’un point qui est hyper
important pour pour le vendeur c’est la fiscalité liée à la revente euh Basil est-ce que tu as une petite anecdote à
nous faire partager justement sur bah le monde de la transaction immobilière ou quelque chose dont dont tu es fier
peut-être non il y en a il y en a beaucoup on rencontre des vendeurs euh parfois un peu farfelu effectivement
dans le centre de Lyon il y a quelques années une propriétaire bon j’ai son titre de propriété donc on a un T3 et
elle m’emmène dans un dans dans le salon elle m’ouvre une trappe au sol et elle me dit voilà et là-dessous il y a il y a
il y a une pièce annexe donc on ouvre la trappe et en fait elle avait fait une cave elle-même qu’elle avait creusé il y
a quelques années et euh donc moi je lui expliquer que légalement on devait se
référer au titre de propriété hein donc on ne pouvait pas vendre cet appartement avec cette cave en tout cas ou ou faire
ratifier par la copropriété ce que ce que bien entendu elle ne souhaitait pas faire hein puisque personne n’était au courant bon finalement c’est un
appartement qui a jamais réussi à être vendu heinassûrement il y avait pas de mort ou de corps caché non elle s’en servait voilà de de petit entrepôt son
bureau voilà sous le sous la surface de la Terre parfait très bien
eu parlons de fiscalité justement sur la revente c’est un point qui est hyper important c’est quoi les implications
fiscales d’une revente est-ce qu’il y a des exonérations est-ce qu’il y a des abattements est-ce qu’il y a des durées
à respecter de détenenstion làdessus ouais tu as des tu as des DD aujourd’hui
de de détention donc si on parle de fiscalité à la sortie euh évidemment s’il y a pas de plusvalue tu as acheté
150 tu vend 150 il peut ne pas y avoir de plusum jeis revenenir sur le meuble après mais en général quand tu quand tu
vends tu as pas de plus valume et ensuite tu as des forfaits qui viennent être intégrés à ce que tu as acheté donc
on va considérer que tu as eu des frais d’acquisition donc tu as un forfait de 7 et5i % y compris si tu as acheté dans le
9U ok tu as un forfait de travaux donc soit tu si tu as fait 50000 € de travaux dans ton appart qui vaut 150000 bah passe 50000 € au travaux sinon tu as le
droit à un forfait même si tu as pas fait de travaux et ensuite tu as un délai de détention donc les 5 premières années il y a pas d’exonération et
ensuite bah petit à petit par en pour être totalement exonéré de fiscalité au bout de 22 ans sauf CSG ça c’est ça
c’est ça c’est l’arê d’accord donc lorsqu’on sort et qu’on a fait une plusvalue tu as acheté 150 tu revends
200 c’est le notaire qui va te calculer la plusvalue même si Basil all est logiciel mais c’est quand même le le
notaire qui c’est le logiciel des notaires hein voilà qui va qui va te dire parce que d’ailleurs le site des notaires est très bien fait pour faire
les calculs de plusvalue voilà après ce qui vient de changer c’est peut-être tuenvoyer non ouais voilà c’est exactement ça si du notire très bien
fait je te laisse en parler donc ça c’est la règle de la plvolence en général c’est valable pour ta résidence
secondaire pour unissement locatif en nu et évidemment là depuis 2025 la location
meublée non professionnelle et les règles ont changé donc lorsque tu achètes un appartement si tu le loues
meublé et ben tu encaisse des loyers tu passes des charges et tu as le droit de
passer des amortissements pour pas payer d’impôts sur tes loyers et depuis le début de l’année pour certaines
résidences bah tu dois réintégrer ces amortissements dans la plus-value donc ça veut dire que quelqu’un qui a acheté 150000 € qui va revendre 150000 € en
fonction de la façon dont il a financé il va pouvoir payer des impôts sur la sur la plus-value et ça ça c’est le changement donc ça concerne pardon
pardon mais là en gros le PFL 2025 il a changé totalement ça ça ch RG et on peut
être très honnête personne ne comprend rien là-dessus enfin l’investisseur comprend pas certains professionnels ne
comprennent pas ou euh on est assez fier de quelque chose qu’on a fait on a fait un simulateur on a aussi fait un vidéo
une vidéo sur justement bah les nouveaux calculs de plusvalue liés à cette location meublé non professionnel depuis
le PFL 2025 donc ça vous pouvez la retrouver en lien juste là en dessous parce que ça modifi un petit peu cette
environnement de ouais là on va quand même catégoriser grosso modo les perdants les gagnants et les
opportunistes euh les perdants ce sont les gens qui ont acheté en cash euh il y a quelques il y a quelques années ok euh
les ça change pas grand-chose c’est les gens qui achètent à crédit ou qui ont acheté à crédit mais là tu disais tout à l’heure bah il y a un moment donné la
courbe elle va elle va s’inverser donc j’ai fait un crédit sur 15 ans j’ai acheté mon appart il y a 10 ans bah là
il va falloir faire l’audit pour se dire est-ce que est-ce que je vais passer du mauvais côté de la force et puis il y a les gagnants les opportunistes c’est
qu’aujourd’hui il y a toujours des investissements location meblé non professionneles qui te permettent de ne pas payer l’impôt sur tes loyers et de
pas imposé sur plevalu ce sont les résidences services étudiantes et senior ok donc là tu es exclu parce que dans
résidence de service pour moi il y a trois types ou tourisme senior étudiant le tourisme là il est exclu exactement
ton appartement à la montagne euh il est concerné euh voilà et les Résid le
dernier paradis fiscal en France et ah bah où tu as les deux c’est le beurre et l’argent du beurre euh c’est résidence
de service étudiant et senior ok VO très clair très clair justement sur cette
fiscalité est-ce que est-ce qu’on peut l’optimiser en choisissant justement le moment de la revente ou est-ce qu’il y a
des dispositifs qu’on peut qu’on peut utiliser pour pour adoucir cette fiscalité ou justement la choisir le bon
moment bah il y avait quand même souvent les gens qui louaient en nu et qui se posaient la question de la revente et
qui repartaient parfois sur du meublé parce que en fait tu augmenta ton loyer et ta rentabilité donc c’était je pense
que quand Basil il dit au clients bah peut-être que vous pouvez continuer la location parce que c’est pas le bon moment de revendre et cetera qui Louit
en nu bah c’était souvent un scénario qui était étudié donc là ce qui est intéressant là toi Pierre tu parles et
justement vas-y là-dessus je je veux t’entendre c’est par exemple fin d’un dispositif fiscal tu parlais des 9 ans
des 12 ans où justement j’avais eu ce gain fiscal toi parfois ton conseil ça peut leur dire attention là c’est pas
forcément moment attention il nous reste un an de de location ou un an de bail ça peut être intéressant de le meubler de
le louer meubler et de le revendre par la suite au moment où il y aura moins d’appartements peut-être dans la copropriété à revendre aujourd’hui alors
attention dans le cadre d’un dispositif fiscal on ne peut pas louer l’appartement meublé hein fin fin
aujourd’hui dans le cadre d’un changement de locataire on va pouvoir effectivement passer l’appartement de nu à meubler c’est interdit de enfin c’est
interdit c’est c’est proscrit de de d’avoir un locataire en nu et de lui dire attention atttion je met des meuble
et un lit et maintenant ça pas s’ener ça c’est interdit non on peut pas aujourd’hui Pourquoi est-ce que ça peut
être intéressant de par pass meublé c’est effectivement ce que pche disait aujourd’hui ton appartement il a été loué pendant 500 € pendant 9 ans il a un
peu augmenté hein et on fini à 500 € en zone tendue aujourd’hui ton appartement
tu vas pas pouvoir le passer à 600 € même si le prix de marché est de 600 € donc effectivement le passer en meublé
va permettre de fixer toi-même ton loyer là où il y a pas d’encadrement des loyers hein de procéder à cette
augmentation une FO ex procéder à cette augmentation directement on est plus concerné par critères zone tendue on
doit laisser le loyer que X avait avant ok est-ce qu’il est grande question
alors pense connaître la réponse mais est-ce qu’il est possible de garder son prêt immobilier après la revente j’ai
emprunté au bon taux euh j’ai un super taux tu as encore regardé Instagram bah moi j’ai encore regardé Instagram pierre
et apparemment je peux revendre et puis conserver c bien immobiliers c’est possible ça ou pas il sont prêts ouais ils sont prêts bah tu as le droit de
rouler à 150 sur l’autoroute et donc si tu n’es pas pris effectivement ça fonctionne donc la réalité la règle
c’est quoi euh c’est que aujourd’hui quand tu as je suppose que tu me dis ça parce que je le vois aussi sur Instagram
j’ai mon crédit à 1 % je revends mon bien immobilier je garde mon crédit à 1 % et Cera donc voilà je l’ai je l’ai je
je vois bien ce que tu ce que tu as vu euh ce que tu as eu passer donc la réalité c’est quoi c’est qu’aujourd’hui
lorsque tu vends ton bien le notaire bah interroge la banque pour savoir s’il y a une dette parce qu’il doit la rembourser
voilà et en fait ce qui se passe c’est que il y a le registre des hypothèques donc en fait le notaire interroge le
registre deshypothèques pour savoir s’il y a une hypothèque sur le bien en gros est-ce que tu as des dtes est-ce que tu dois de l’argent comme on l’a dit on a déjà fait
des podcasts avec Christian notamment sur le crédit aujourd’hui tu as 90 % des crédits c’est des sociétés de caution
donc comme c’est une société de caution au registre des hypothèques il y a pas d’hypothèque sur le bien donc puisque
c’est une ction on dit bah comme il y a pas d’hypothèque on va pas être obligé de rembourser la banque parce qu’ils vont pas le ils vont pas le voir ils
vont pas ils vont ils vont pas le savoir mais en fait le notaire il est là pour euh vendre bser la dette et te donner le
le résiduel donc effectivement si le notaire n’interroge pas la banque parce que tu lui as donné ton offre de prêt
sur lequel c’est marqué que c’est un crédit logement et que le notaire accepte de pas ok mais c’est triché en
fait c’est comme j’ai gagné 60000 € je déclare que 50 bon B pourvu pas prix
donc alors par contre ce qu’on peut dire quand même est-ce que aujourd’hui tu peux demander à ta banque de transférer ton prêt évidemment que tu peux lui
demander c’est même marqué dans l’offre de prêt de se dire que ce cette dette peut être transférable le truc
aujourd’hui c’est quel est l’intérêt de la banque qui t’a prêté de l’argent à 1 % de te transférer sur une nouvelle
acquisition donc est-ce que ça existe je pense que oui ça existe et ça existe pour 1 % des clients d’accord mon
radiologue de 35 ans qui gagne 250000 € par an et qui va avoir plein de projets
sur lequel la banque va vouloir le conserver mais pour tous les instagrameurs je pense que il y a peu de
gens aujourd’hui qui arrive à transférer une dette à 1 % quand la banque se refinance aujourd’hui à 3 % donc dans la
réalité c’est 99 % de de refus et de la triche pour pouvoir le garder ok très
bien donc on a vu là pour pour récapituler un petit peu on a vu qu’il y avait des bons moments pour vendre un
appartement que justement toi Basil vous aviez un vrai rôle de conseil d’expertise d’accompagnement justement
du vendeur mais aussi de l’acheteur et qui avait cette relation cette relation tripartite vous m’avez
expliqué vous avez expliqué aux gens qui nous écoutent et qui nous regardent qu’il y avait aussi une fiscalité après la revente que cette fiscalité elle
était à prendre en compte qu’elle pouvait changer je trouvais que c’était hyper intéressant aussi de dire bah il a
il y a un momentum où là j’atteins justement le plus haut et où je vais aller chercher le plus de rentabilité
sur mon bien immobilier mais attention au bout d’un moment ça va descendre ou donc là il y a un vrai rôle aussi de
conseil que ce soit chez Melow ou toi par tes équipes Basiles de conseil ou
auprès de son client maintenant qu’est-ce qu’on fait après la revente j’ai vendu mon bien euh j’ai récupéré du
capital j’ai payé la fiscalité ou pas qui était lié justement à cet investissement comment j’investis après
la revente pierre Basil où je mets cet argent est-ce que je suis obligé de rinvestir est-ce que je suis obligé de
réinvestir après immédiatement est-ce qu’il y a des règles non je pense que c’est toujours une histoire de projet et de projet de vie donc en fait moi ce que
j’aime bien aussi souvent notamment pour les propriétaires qui sont propriétaires depuis longtemps de bien immobilier souvent les gens sont assez fiers de ce
qu’ils ont fait vous rendez compte j’ai acheté cet appartement 100000 € aujourd’hui ça vaut 200000 j’ai 8 % de
rendement et ce donc déjà moi j’écoute je me tis donc donc ils ont 8 % ils font toujours le calcul de rendement sur le
prix qu’ils ont acheté et pas sur la valeur donc si j’ai 8 % de rendement aujourd’hui sur un appartement que j’ai
acheté 100000 € et qu’il vaut 200000 ça veut dire qu’aujourd’hui j’ai 4 % de rendement et ce que je dis au clients C
à 4 % de rendement aujourd’hui prends tes 200000 hein génère ton cash parce que si tu récupères 200000 € et que tu
les réinjectes à 4 % tu auras le même montant de loyer tu auras peut-être pas les problématiques de travaux et de choses comme ça demain après quand tu
récupères de du cash dans un investissement locatif bah tu vas faire des choix c’est quel qu’est-ce que je vais je vais récupérer 50000 € parce que
j’ai capitalisé 50000 € et bien les 50000 € vont me permettre de faire une nouvelle opération donc relever de la
dette en amenant de la porte en gros la banque elle te dit donne-moi 10 % d’apport je te prête 90 % tu me donnes
10000 je te prête 100000 he c’est un peu près c’est un peu Rao donc si tu as généré 50000 € bah c’est génial parce que tu vas pouvoir prendre 10000 €
relever de la dette à 100000 et il te reste 40000 € de cash et donc ça ça peut te permettre de de mener d’autres
projets donc ça je pense que c’est ce que c’est important et puis je pense qu’à l’âge aussi des gens puisque
effectivement si tu revends ton bien à 50 ans peut-être que tu vas pas très engagé sur une durée de près à 20 ou 25
ans et donc le fait d’avoir généré du cash te permet de refaire une opération peut-être avec un crédit qui va être
plus court et de quand même d’aller chercher des les étapes T1 T2 T3 et
d’avancer comme ça parce que on sait tous les trois que c’est impossible en tout cas là là sur ce podcast au dire
enfin de dire aux gens qui nous écoutent et qui nous regardent de leur dire voilà aès un investissement immobilier faut investir dans les cryptos faut investir
en assurance vie parce que ça c’est propre à chacun par contre ce que je trouvais extrêmement intéressant pierre c’est ce que tu disais c’est j’ai
réalisé un investissement immobilier il y a 15 ans cet investissement immobilier
il a pour but de me créer un capital ou des revenus à ma retraite ma retraite elle est dans 10 ans sauf que grâce avec
à l’aide de Basil c’était le bon moment pour vendre cet investissement immobilier donc je me retrouve à 10 ans
de la retraite avec ce bien vendu justement un gain réalisé là où c’est
intéressant pierre ce que tu dis c’est que est-ce que à 10 ans de la retraite j’ai envie de me réendetter sur 20 ans
oui ou non est-ce que c’est le bon moment pour le faire est-ce que la période est intéressant et c’est là où
ce rôle de conseil et d’accompagnement il est hyper important parce que réaliser un investissement pour financer
un objectif une motivation que j’avais pour l’instant je suis en train d’y
arriver et il faut savoir justement où remettre cet argent est-ce que c’est le bon moment donc il y a tout ce rôle de
conseil qui est important en fait il il y a qu’est-ce que j’achète et le comment j’achète et ce qu’on essaie de faire chez chez maselow de dire aujourd’hui
quels sont les bons critères d’un investissement locatif je pense qu’on va tous être d’accord et après le comment je l’achète et en fait le comment
jeachète c’est comment je le vends aussi moi ce que ce que ce important par exemple sur le rôle de l’agent
immobilier ou le rôle aujourd’hui de celui qui gère ton bien immobilier aujourd’hui quand moi je vais chercher
du stock dans les reventes de Basil faut bien se rendre compte que Basil
aujourd’hui travaille sur un bien immobilier qu’on a en portefeuille
peut-être depuis 10 ou 12 ans h donc je ne dis pas au clients monsieur client cet appartement là il est euh
euh sur un secteur sur lequel il y a une tension locative sur lequel les voyez ont progressé et cetera non je lui dis
monsieur client ça fait 12 ans qu’on gère sur ces 12 ans il y a eu trois changements de locataire le loyer de
départ c’était 95 € aujourd’hui c’est 635 voilà l’état de l’appartement à la
la dernière fois qu’on a changé le locire vision sur la vieappartement on a la vie de la création de la sortie de terre à la
revente et donc c’est vrai pour toi mais comme c’est vrai sur un parce que tout le monde va pas acheter chez ML donc ça
veut dire que quand toi tu es quand toi tu es candidat et de dire tiens je vais repérer un appartement qui m’intéresse
pour investir dans le locatif d’interroger l’agent immobilier ok donc ça c’est un appartement qui est loué
mais il est loué depuis combien temps il y a eu combien de changement de locataire parce que si le mec il dit il était loué 6 ans il y a eu 6 changements de locataire B c’est peut-être qu’ a un
souci dans la copro un souci de voisinage un souci de nuisance un souci de confort un souci de ce que tu veux et
donc le fait d’avoir la durée de vie de de l’appartement que tu achètes ou même de celui que tu tu vends de pouvoir dire
à un candidat investisseur bah écoutez moi je suis propateur cet appartement depuis 10 ans j’ai
de locataires et euh et et j’ai mis 3 jours à le à le relouer c’est sécurisant
en tout cas nous chez Melo on travaille justement avec avec les équipes de basilo quotidien et donc on est on est
capable justement d’accompagner et de vous accompagner sur cette période de revente ce rôle de conseil donc hésitez
pas à prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers là sur le sur le lien qui est dispo en description euh merci
Pierre Emmanuel merci merci bas éclageci m’avoir fait venir c’était très clair
merci à vous et à bientôt dans nos 41 m Carr
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