Dans cet épisode nous allons parler transmission, un sujet que vous nous avez énormément demandé sur les réseaux sociaux. Aujourd’hui, nous sommes ravis d’accueillir Séverine Girardon, notaire associée chez Thivel Notaires et présidente de la chambre des notaires du Rhône.
Nous sommes aussi accompagnés de Pierre-Emmanuel Jus, qui nous apportera ses éclairages sur l’optimisation de la transmission d’un patrimoine immobilier.
anticiper plus on anticipe plus on a des chances de transmettre avant 70 ans l’assurance vie c’est un excellent
support et je fais ce que je veux de mon contrat d’assurance le démembrement de propriété est un levier formidable parce
que c’est un levier civil ne nous limitons peut-être pas à la donation de 100000 € par par parent par enfant
parfois c’est très bien de payer des impôts parce qu’on fiche des conditions fiscales de 2024 parfois il vaut mieux
payer des choses et enregistrer euh le paiement les notaires le disent souvent à leurs clients à ton attention ne ne
vous limitez [Musique]
pas bonjour à tous et bienvenue dans nos 41 m² alors 41 m² c’est l’espace imo qui
éclaire les investisseurs tous les mois nous accueillons des experts du secteur de l’immobilier afin d’échanger ensemble
de leur expérience de leurs connaissances et euh de leur vision du marché de l’immobilier aujourd’hui donc
on est accueilli par Raphaël meble merci à eux pour cet accueil et l’enregistrement de ce podcast nous nous
allons aborder ensemble le sujet aujourd’hui de la transmission et pour échanger sur ce sujet j’ai le plaisir
donc d’accueillir Séverine gérardon bonjour Séverine bonjour tu es notaire associé chez tivel notaire et présidente
de la Chambre des notaires du rô alors présidente honoraire j’ai été présidente de 2000 juin 2021 à juin 2023 et j’ai
laissé ma place l’année dernière merci pour ta présence aujourd’hui et donc je suis également aussi accompagné de
Pierre Emmanuel j bonjour Pierre Emmanuel bonjour aalien bonjourine tu es donc directeur délégué de chez mlow et
tu vas nous apporter aujourd’hui un peu de d’éclairage sur l’optimisation de la transmission notamment du patrimoine
immobilier donc pour commencer première question Séverine déjà est-ce que tu peux nous expliquer en quoi consiste le
En quoi consiste le rôle d’un notaire dans la gestion de la transmission patrimoniale ?
rôle d’un notaire dans la gestion de la transmission patrimoniale le notaire il est au cœur des familles j’allais dire
de tout temps hein depuis la naissance jusqu’à le décès de la personne et donc
à forciorie il est là aussi pour préparer la transmission lorsque les les
les personnes le souhaitent et pour orienter vers les meilleures solutions est-ce que tu peux nous donner
l’importance justement de consulter un notaire avant de d’entamer des démarches de transmission conseil effectivement c’est
Quelle est l’importance de consulter un notaire lorsqu’on envisage de planifier sa succession ?
c’est très important de consulter son notaire lorsqu’on a une envie de de
transmettre puisque le notaire va avoir deux lectures je dirais une lecture civile tout d’abord au vu du Code civil
et des règles du droit civil de la transmission et puis une lecture également fiscale de la transmission et
c’est très important de ne pas oublier l’un par rapport à l’autre les sujets
doivent se conduire doivent se conduire ensemble et par exemple ne pas privilégier forcément de trop la
fiscalité parce qu’on se rend compte que parfois ben il vaut mieux effectivement payer une note fiscal pour avoir une
transmission réussie parce qu’on sait aussi que ça va coûter moins cher dans l’avenir je pense que c’est ce qui est
important dans le rôle du notaire on essaie de le dire souvent à nos clients c’est que souvent le enfin comme tu l’as
dit le notaire accompagne les événements de la viille donc quand est-ce qu’on voit en fait son notaire naturellement c’est souvent quand on se marie pour le
contrat de mariage et la séparation on va dire du patrimoine acquis avant avant son mariage c’est souvent voilà et puis
après c’est quand on achète des biens immobiliers donc ça ça nous concerne évidemment parceque le notaire est là pour euh à un moment donné c’est lui qui
valide euh si on prend par exemple l’immobilier neuf bah il va vérifier le contrat de VEFA il va vérifier que
l’ensemble des éléments sont OK pour pouvoir acter c’est-à-dire me rendre propriétaire c’est vrai aussi dans
l’ancien et puis bah après c’est souvent au moment du divorce parce que vous avez le droit maintenant aussi voilà le
divorce et le décès donc en fait c’est comme ça les les événement de la vie on oublie quand même que le notaire il peut
souvent être consulté en dehors de cette périodelà et donc nous quand on fait un bilan patrimonial où qu’on parle de de transmission ben c’est vrai que le
notaire peut orienter valider aussi des choix parce qu’il connaît souvent bien mieux la famille que nous et donc il y a
des environnements que nous on ne maîtrise pas toujours euh quand on parle de transmission il y a plusieurs moyens
Quelles sont les différences entre donation et succession ?
de transmettre son patrimoine Pierre Emmanuel est-ce que tu peux nous expliquer la différence entre donation
et succession alors bah oui bah c’est avant ou après décès enfin je vais me permettre de dire ça comme ça c’est que
la donation c’est c’est de mon vivant je souhaite donner de l’argent à mes enfants donc c’est vrai que nous chez
maselow on a une population qui est plutôt jeune c’est que nos investisseurs aujourd’hui ils ont entre 25 et 44 ans
donc souvent ils ont besoin d’apport personnel donc nous on s’adresse plutôt à des investisseurs mais on sait que pour acheter de l’immobilier la
résidence principale est déjà un premier un premier domaine donc souvent
aujourd’hui les les les acquéreurs ont besoin d’un apport personnel cet apport personnel soit je me le constitue par
mon épargne soit je peux être aidé par mes parents ou mes grands-parents et c’est à ce moment-là que qu’on qu’on
peut étudier des solutions donc la donation c’est tout ce que je fais de mon vivant et je pense que Sverine va pouvoir nous éclairer sur les moments
par qu’il y a des dates aussi un peu à à respecter et puis la succession ben en fait je subis un peu les choses c’està-dire mon papa est décédé ou mes
parents sont décédés et puis je me retrouve avec mes frères et sœurs chez le notaire et là on dit bah voilà le patrimoine et voilà comment ça va se
passer plus on évite ça je parle un peu en ton nom plus on évite ça mieux ça se passe ouais c’est oui c’est ça et
exactement je crois que après bien sûr pour il est important aussi de noter que pour pour faire de la l’anticipation
successorale parce que c’est ce que tu décrivais Pierre Emmanuel pour anticiper il faut bien entendu en avoir les moyens
le notaire va va va bien entendu d’abord s’attacher à regarder si la personne qui
a une volonté de transmettre a les moyens de le faire quand je dis les moyens ça veut dire quoi ça veut dire que pour nous ce qui est le plus
important aujourd’hui et on le voit bien par rapport aux investisseurs immobiliers je pense qu’ils n’ont que ça en tête c’est préparer leur retraite
préparer leur dépendance comment je vais faire pour m’assumer avec euh une une
une pyramide des âges effectivement qui a tendance à nous pousser vers une vie presque éternelle ou plus longue en tous
les cas et bien on a on a intérêt à bien préparer on voit que les retraites il y a certain frottement hein parfois on se
dit aussi la fiscalité sur les retraites est importante avec les prélèvements sociaux on l’a vu ça crée quelques
quelques difficultés donc effectivement il est important euh de se dire ok j’anticipe mais ai-je les moyens de le
faire comment je peux faire aussi pour me protéger on parlera du démembrement tout à l’heure en me réservant les revenus
tout en transmettant pour que mes héritiers ne subissent pas effectivement la la la la succession tout simplement
une donation ça commence d’abord par un bilan je pense que ça c’est important c’est aujourd’hui quel est le poids de ma réance principale combien j’ai
d’enfants quand je dis quel est le poids de ma Rance principale c’est quelle est la valeur c’est-à-dire que si voilà
j’habite aujourd’hui dans des zones très urbaines ou très cheres aujourd’hui on enregistre ce podcast à Lyon on c’est
que la valeur immobilière à Lyon elle est importante donc voilà donc la valeur de ma résidence principale mon épargne
voilà sur quel support et mon épargne est-ce que aujourd’hui mon épargne est sur de l’assurance vie par exemple estce
que c’est sur des compes titres ou des PEA tout toutes ces chosesl sont sont vraiment différentes donc il y a des choses que je peux faire mais le premier
la première chose c’est de faire un état des lieux état des lieux de mon patrimoine état des lieux du la composition de ma famille est-ce que bon
je suis marié sur le régime de la communauté j’ai deux enfants on va pas pouvoir sortir voilà ça va être assez
assez facile euh j’ai je suis marié en séparation de bien ou j’ai divorcé j’ai
des enfants de de plusieurs mariages ma ma ma succession demain sera plus compliquée donc mon état des lieux
d’aujourd’hui va être aussi un petit peu plus complexe pour que je puisse aider généralement chacun de mes enfants on
essaie d’aider ses enfants de façon équitable ou égal c’est souvent la demande des parents donc voilà mais en
en gros c’est de faire une photographie de son patrimoine le poids de la r principale le poids de l’épargne et après de l’optimisation c’est ça donc
évaluer en effet plutôt faire un bilan patrimonial et puis surtout mettre des valeurs comme tu le disais en face c’est
très important parce que ça je pense que c’est l’état des lieux avant avant toute chose avant de commencer à envisager une
une transmission donc j’ai fait mon bilan patrimonial alors comme on dit quand on veut transmettre c’est bien de
vouloir transmettre mais faut pas non plus se démunir et appauvrir le foyer mais si toutefois donc dans mon bilan patrimonial j’identifie des
Quels sont les meilleurs moyens d’optimiser la transmission de patrimoine à ses enfants ?
des éléments que je peux potentiellement anticiper à transmettre à mes enfants Séverine est-ce que tu as justement deux
trois moyens meilleur moyen d’optimiser justement la transmission de son patrimoine à ses enfants et bien pour
optimiser la la transmission il y en a il y en a plusieurs effectivement je vous dirais que plus on va commencer tôt
euh mieux ça sera puisqu’on va pouvoir effectivement on fait un petit un petit
état des lieux de la fiscalité aujourd’hui relativement simple on sait qu’on a un abattement de 100000 € par
parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans cet abattement va concerner
tout type de bien quel que soit l’âge du donateur et du donataire celui qui
reçoit vous avez vous avez couplé à ça également en plus un abattement dit
Sarkozy ou un abattement don de somme d’argent spécifique à la donation de
somme d’argent de 31865 € j’espère que je me trompe pas
quelques euros près merci euh qui est spécifique puisque celui-ci va concerner des donateurs de moins de 80 ans à des
donateurs de plus de 18 ans voilà donc là on est sur une spécificité mais ce ce
ce ce don il ne faut absolument pas l’oublier parce que et donc plus on attaque tôt imaginons un un un donateur
qui donnerait dès ses 50 ans il va pouvoir renouveler à fiscalité constante
la donation à 65 ans et refaire encore avec un petit peu de chance un tout
petit peu avant 80 voilà donc c’est vrai que on il y en a aujourd’hui j’ai des clients moi qui sont déjà à leur deè
donation et qui anticipe la troisème la pyramide des c’est important parce que comme on a le droit de faire des
donations tous les 15 ans c’est vrai que plus on anticipe mieux c’est si on se réveille au décès de Monsieur on va dire
statistiquement pour pour Madame et qu’on a déjà 70 ans bon ben statistiquement je pourrais faire qu’une seule donation si je commence à 50 ans
parce que mon patrimoine est constitué ou ou important je prends des décisions sur ma réance principale sur une Rance
secondaire sur mon épargne je vais pouvoir le refaire donc pour les plus gros patrimoines plus ils anticipe plus
ils pourront refaire et donc parfois sortir des droits ou la quasi totalité
des droits lorsque le décès lorsque le décès intervient donc c’est c’est intéressant donc là on a parlé des abattements disponibles évidemment que
Quels sont les principaux outils juridiques pour préparer la transmission de son patrimoine ?
donc 100000 € par enfant et par parent on peut donner plus bien sûr mais donc comment après je donne sous quel format
je sais qu’il existe la donation partage le démembrement est-ce que tu peux al déjà pour revenenir sur ce que tu dis
est-ce que je peux donner plus parfois effectivement moi je le dis so les notaires le disent souvent à leurs
clients attention ne vous limitez pas vous avez vous voulez faire de
l’anticipation par exemple parce que vous vous avez vous êtes propriétaire de de part de de votre société vous voulez
faire avec un couplé à ça un Pact du trille c’est une fiscalité très avantageuse effectivement lorsqu’on a
une société qu’on veut transmettre à ses enfants avec beaucoup d’obligations bien sûr qui vont avec ne vous ne nous
limitons peut-être pas à la donation de 100000 € par par parent par enfant puisque payer des droits parfois peut
s’avérer extrêmement avantageux si on fait une simulation versus je laisse
faire les choses et j’attends que le décès se passe l’addition la note fiscale sera bien entendu beaucoup plus
importante encore une fois de plus faut-il avoir le les moyens de ses ambitions et vérifier tout ça c’est
important pour les Ch entreprise et puis aussi on sait qu’on est dans un pays qui aime beaucoup les règles et la fiscalité qui aime aussi les changer euh donc euh
faire une donation aujourd’hui en 2024 c’est profiter de la fiscalité de 2024 euh ni moi ni personne ne peut dire
qu’elle sera la fiscalité en 2027 ou en 2035 donc voilà on fige les choses par
exemple la donation qui est aujourd’hui tous les 15 ans elle a été à une époque tous les 10 ans et c’était 150000 € et
c’était 150000 € et ça a été 159000 en avant 200 voilà donc ça a changé donc ce voilà est-ce que c’est c’était mieux
avant ouais bon une fois qu’on a dit ça maintenant il y a une photographie et c’est existant donc
quand on fait une donation aujourd’hui on protège aussi on enregistre euh ces droits euh
maintenant alors ça on a parlé de de peut-être de fiscalité on peut peut-être aussi revenir au droit civil parce que moi c’est quand même mon droit préféré
même si la fiscalité je sais qu’elle elle commande beaucoup de nos de nos actions le le le au sens du droit civil
il faut toujours faire très très attention et ça le notaire euh conseillera le client sur le le bon
choix de de la forme de donation on peut faire des donations simples euh en one
shot vous avez un bien immobilier vous avez une somme d’argent vous souhaitez la donner en priorité à un de vos
enfants parce que c’est celui-ci qui en a besoin actuellement et vous n’avez pas en fait de volonté pour l’instant euh
d’allotir les autres enfants sans aucune difficulté vous pouvez le faire d’ailleurs vous pouvez même dépasser sa
réserve héréditaire on a on a on est libre de faire déjà il faut bien retenir ça on est libre de son patrimoine de
disposer de son patrimoine et d’en faire ce qu’on en veut après il est important aussi de dire que la donation couplée à
un partage s’appelle donc une donation partage permet de d’établir et de
rétablir tout de suite en fait d’établir une égalité entre les enfants et celle permet aussi cette
donation de figer les droits de chacun prenons un exemple je veux faire une donation dit donc Sarkozi j’ai deux
manières de le faire je fais un don manuel à chacun de mes enfants ou à deux sur trois de mes enfants peu importe ou
un seul la la loi vous dit que vous avez parfaitement raison vous êtes en règle avec la fiscalité mais si vous voulez
effectivement éviter de créer des troubles familiaux vous devez effectivement de préférence
l’inclure soit maintenant soit plus tard dans le cadre d’une donation partage pour éviter justement que l’enfant qui
aurait reçu par exemple 50000 € pour faire un investissement immobilier se
retrouve au moment du décès de ses parents au piège du ce qu’on appelle le
rapport successoral combien dois-je rapporter sur la table au moment du décès de mes
parents est-ce que c’est 50000 € ou est-ce que c’est 50000 € plus la plusvalue générée par l’investissement
bah c’est la deuxième réponse qui est la bonne donc attention à ça attention à toujours le warning de la donation
partage voilà d’accord donc la donation partage c’est je décide par exemple quel
bien je transmets à mes enfants oui et et donc après je fige les valeurs et j’inscris en fait en fait je fais deux
actes en un je donne et je partage je peux tout à fait donner un seul bien
immobilier et à un enfant lequel est redevable de soute à ses frères et sœurs
je peux aussi faire une donation également même
si on les préconise pas forcément en indivision mais si j’ai pas le choix sur un certain nombre de choses bah je vais
créer une ind division déjà bah ça ça marque fiscalement le pas tout de même je fais mon acte de donation et puis
surtout on en parlera peut-être un petit peu plus tard moi j’aime beaucoup la la la donation partage aussi et notarié
puisqu’elle peut effectivement stipuler des charges mais on en reparlera ça c’est important parce que c’est une demande demande de voà de de nos clients
euh on voit bien l’importance de faire la photographie de prendre le temps de
se poser et d’une décision souvent les parents nous ns nos clients se disent
bah mes parents vont pouvoir m’aider ou je vais demander de l’argent à mes parents lorsqu’ils ont dans les moyens et évidemment tant mieux et nous on a
juste ce message d’alerte en disant voilà ben si tes parents te donnent 30000 € ou 40000 € pour réaliser ton
investissement pour ta réance principale ou un investissement locatif peu importe bon tu as des frères et sœurs donc en
tous les cas il faut il faut que ce soit enregistré en tous les cas que tes parents est bien conscience de du
déséquilibre finalement qu’ils vont créer là tout de suite alors que ils veulent juste t’aider donc donc c’est important que cette photo là et le
conseil du notaire est généralement le bon conseil parce que les parents se rendent pas toujours rendent pas
toujours très content ce qu’on sait aujourd’hui c’est qu’on est sur un marché immobilier qui est élevé que l’accès à la propriété est difficile
dans les grandes villes principalement pour les investisseurs la hausse des taux a désolvabilisé un peu les gens les
règles bancaires font qu’on a besoin d’import personnel donc quand on veut investir tô dans sance principale ou dans d’investisement locatif qui est
vraiment un besoin aujourd’hui des gens en tous les cas c’est ce qu’ils expriment lorsquon rencontre chez maselow on sait que l’apport personnel
c’est quelque chose de qui est important donc cet apport personnel soit je le constitue par mon épargne mais je vais mettre du temps s’il me faut 30000 €
pour réaliser mon projet et que je mets 500 € par mois de côté bon ben il faut 5
ans pour avoir mon apport personnel le marché aura changé les conditions onont changé et cetera donc c’est vrai que là
le fait aujourd’hui et c’est une volonté des parents d’aider leurs enfants enfin je crois que c’est c’est encore plus vrai dans une période aussi de crise
d’inflation des pararne des Français qui a été très important il y a une vraie volonté aujourd’hui des parents d’Er d’aider leurs enfants donc bah c’est
aussi souvent le cas nous on voit des apparts personnels de plus en plus importants chez des investisseurs plutôt jeunes
moins de 40 ans et donc l’importance c’est de faire la photographie et de trouver les bons les bons leviers h
c’est ça et puis j’ajouteraiis peut-être à une précision c’est que en cette période 2024 un petit peu troublé en
terme au niveau du marché immobilier c’est peut-être aussi intéressant dans la deuxème séquence je dirais on a vu
hein on a vu faire son bilan patrimonial 2è séquence évaluer les biens quelle est la valeur des biens aujourd’hui on sait
que le marché immobilier il est pas haussier il est plutôt baissier ben ça reste un un il y a un intérêt ici de
dire tiens pourquoi est-ce que je ferais pas ma donation en 2024 plutôt que sur un dans une période où le marché est
très haussier et ça on se rend compte qu’on a effectivement aujourd’hui des une clientèle qui premièrement veut
aider ses ses descendants et deuxièmement effectivement veut peut-être profiter effectivement de cette période où où on a un marché un
peu en berme parce que en fait quand le bien il est transmis aujourd’hui on fige
la valeur à aujourd’hui et après donc s’il prend de la valeur en soit le bien il a déjà été transmis il a déjà été
transmis exactement parfois la cellule familiale est un petit peu plus complexe
Comment anticiper la transmission de patrimoine dans une famille recomposée ?
j’entends donc des familles recomposées comment Pierre Emmanuel par exemple avec tes clients tu abordes justement ce
sujet de la transmission dans une cellule familiale recomposée alors souvent c’est eux qui nous posent la
question de du non déséquilibre entre entre les enfants euh donc c’est des choses qui sont complexes donc nous
c’est vrai qu’on aime se faire aider soit des avocats fiscalistes soit des notaires sur la structure jridique aussi
de l’acquisition qu’on a pas parlé de la la SCI mais parfois c’est une solution souvent les la SICI c’est la Martin Gal
est-ce qu’il faut que je crée une SICI pour acheter mon bien immobilier bon voilà moi je suis marié sur le régime de la communauté j’ai deux enfants est-ce
qu’il y a un intért à ce que je fasse une Siess aucune enfin il a pas grand chose pas grand chose à faire voilà dans
des cas plus complexes là il y a des choses qui peuvent être qui peuvent être intéressantes parce que je peux donner départ à des enfants d’un premier mariage des choses comme ça donc donc
voilà euh dès que la situation est complexe ça demande plus de conseils nous chez Mason on est conse ranger son
patrimoine on n’est pas avocat et on n’est pas notaire donc on se fera accompagner en tous les cas on conseillera à nos clients de se faire
accompagner pour faire la bonne photographie et puis souvent c’est difficile de dire aux gens les différents scénarios c’est le scénario
qu’il souhaitent et le scénario qui est possible donc je pense que voilà le le
rôle des notaires et des avocats est évidemment important de ton côté Séverine du coup est-ce que
tu as de des moyens justement de pouvoir bah se prémunir de de de de ce risque là
dans une cellule familiale recomposée alors en cas de recomposition familiale ce qui est très important c’est déjà bien d’écouter effectivement bah ceux
qui ont le patrimoine voilà donc c’est-à-dire que souvent les parents et qui ont recomposé une cellule familiale
et d’abord ils vont ils vont souvent le plus souvent ils vont d’abord se préoccuper de la protection du conjoint
survivant ça va être déjà très important parce que ils ont parfois bon effectivement connu une vie antérieure
un divorce peut-être plus ou moins douloureux et cetera et ils ont envie d’abord de protéger l’autre ils ont des
enfants parfois plus un petit peu plus âgés et cetera et puis certains
souhaitent faire bien le distingo entre les deux les deux branches on va pouvoir
effectivement leur proposer des de d’inclure bah toute la famille dans le
cadre d’une donation partage qu’on appellera une donation part partage un peu complexe bien évidemment mais où
chacun attention àauti ses propres enfants on va pas àautir avec des biens qui nous appartient les enfants de
l’autre parce que dans ces cas-là la fiscalité elle risque de nous contrarier et puis si vous avez des personnes qui
ont recomposé leurs cellules familial mais qui qui souhaitent aller plus loin
parce que ils ont une recomposition familiale très ancienne par exemple et bien vous allez pouvoir leur proposer
aussi des solutions type de l’adoption avec parciimonie on va on va pas voilà
c’est pas c’est pas forcément à chaque fois mais ça ça la formule de l’adoption permet effectivement en adoptant
l’enfant du conjoint permet de faire de le faire être son héritier voilà avec
toute la fiscalité qui va avec euh je reviens sur la donation et le moyen de de donner ou transmettre des biens ou
Quels sont les avantages d’utiliser le démembrement de propriété dans la transmission de l’immobilier ?
des biens immobiliers est-ce que tu peux nous réexpliquer ce que c’est le démembrement de propriété comment tu peux l’inclure justement dans une
donation partage alors le démembrement de propriété est un levier formidable parce que c’est un levier civil déjà
donc là pour le coup le le législateur fiscaliste au travers de toutes les lois
de finance essayent quasi toutes les années de mettre à mal ce mécanisme mais
il est Fieux au moins comme le Code civil donc de Napoléon euh ce le
démembrement de propriété c’est quoi c’est ben c’est la pleine propriété c’est un droit constitutionnel qui est
composé de l’usus de l’abusus et du fructus on va l’éclater on va mettre
d’un côté l’abusus c’est-à-dire le droit de disposer de la chose on appellera ça le
nu la nu propriété et puis de l’autre côté on va on va dire que c’est le fructus c’est les fruits c’est l’usu
fruitier et euh on va donc éclater sur deux têtes le la nupropriété et
l’usufruit c’est ça en fait le démembrement et lorsqu’on a des parents qui souhaitent donner anticiper la
transmission pour pouvoir partager entre leurs enfants mais aussi optimiser
fiscalement la transmission attention ils nous disent nous on veut pas être plus pauvre demain on a aussi une
préoccupation de retraite de dépendance comment payer notre 4e âge et cetera donc là c’est tout à fait à même de
répondre à leur à leur questionnements et à leurs inquiétudes ils vont garder les fruits et on va transmettre Laan
nuprpriété le mécanisme fait qu’en cas de décès l’usufruit étant viagé
reconductible sur la tête du survivant d’entre les deux les de s’il y a deux personnes dans le couple l’usufruit est
réversible il s’éteindra donc en totalité au décès du second et se reconstitue sur la tête du nu
propriétaire pour en former une pleine propriété gratuitement en franchise de droit donc c’est un mécanisme qui est
formidable et fiscalement si je peux me permettre fiscalement lorsque vous transmettez uniquement de la nu
propriété pour un bien qui vaut 100 en pleine propriété vous allez les transmettent uniquement un pourcentage
l’ge de en fonction de l’âge de l’usu fruitier plus on anticipe jeune plus le
la valeur de l’usufruit est importante la valeur de la nuprpriété est moindre et à ce moment-là B on a une fiscalité
qui est hyper favorable puisque assise sur uniquement la valeur de la nu propriété ça rejoint ce que disait
Pierre Emmanuel tout à l’heure sur le fait d’anticiperer parce que d’une part je peux recharger mes droits au bout de 15 ans je commence à utiliser mon
abattement je recharge mes droits au bout de 15 ans et puis d’autre part aussi du coup sur un démembrement de propriété Manu propriété a une valeur
plus basse donc ça utilise moins d’abattement en fait il y a deux façons de voir le démbr effectivement c’est la
meilleure optimisation fiscale qui soit dans un dans un foyer dans la gestion son patrimoine c’est la première chose que l’on doit
étudier donc effectivement je suis propriétaire de bien immobiliers maariance principale ou d’investissement locatif finalement comment je fais pour
pour les données bah si c’est de l’investissement locatif je veux continuer à percevoir mes loyers pour mon complément retraite pour vivre tous
les jours mais finalement bah ce bien làà une fois que je je serai décédé voilà en tous les cas je vais le transmettre dans de mon vivant à mes
enfants donc ça c’est ça c’est génial pour transmettre son patrimoine c’est aussi un outil génial pour acheter du
patrimoine parce que tu le disais sur une valeur 100 en fonction de mon âge je peut-être pouvoir finalement avoir une
valeur du bien de 50 ou de 60 en fonction de en fonction de mon âge donc finalement on a souvent des des parents qui se disent qui nous disent bon en
gros on a des sous on donnera bien de l’argent à nos enfants mais on veulent pas qu’ils en fassent n’importe quoi donc on a plus plusieurs solutions euh
l’une des solutions bah autant qu’ils achètent de l’immobilier au moins valeur refuge loyer enfin voilà on ça très bien
que les Français sont toujours très attirés par par par l’immobilier mais c’est vrai que je peux très bien acheter un appartement d’une valeur 100
euh et le donner à mes enfants mais finalement ne donner que la nu proopriété à mes enfants donc j’achète
un appartement kvor 100 je vais finalement lui donner une valeur de 50 donc au lieu de lui donner 100000 € par
tranche de 15 ans ben je peux finalement lui donner beaucoup plus puisque je vais lui donner uniquement la valeur de de nu
propriété donc finalement mon enfant se retrouve a avec un bien réellement et
puis moi je vais en percevoir les loyers et puis à mon décès et bien il aura la
pleine propriété sans aucun droit donc ça c’est vraiment génial donc il y a à la fois l’état des lieux de mon
patrimoine et la transmission de mon patrimoine au travers du démembrement et l’achat pour pour mes enfants sur cette
forme là qui permet d’optimiser la la donation ça c’est vraiment les deux les de moments qui sont importants souvent je on a vraiment des des des parents qui
nous disent je voudrais donner de l’argent à mes enfants ils ont conscient ou compris une fois qu’on leur expliqué
que vaut mieux donner de l’argent à 60 ans qu’à 80 euh bon comment je fais mais
euh je veux pas que ce soit de l’argent pour qu’ arrête de travailler ou qu’il passe faire l’autour du monde ou qui
voit qu’ achète une une grosse voiture une grosse voiture c’est souvent c’est souvent les clichés mais mais il reste
un peu un peu un peu ancré euh donc voilà donc ça ça c’est vraiment les les deux les deux moyens et il nous pose
souvent la question comment je fais pour donner mes enfants à mes enfants mais pour qu’ils achètent de l’immobilier ou
qu’ fassent autre chose donc la première version c’est le démbrement la deuxième c’est des choses qui te concernent plus
sur enfin dé te concerne aussi mais c’est plutôt la donation avec charge ouais c’est ça bah on peut coupler hein c’est c’est vraiment intéressant comme
comme débat ici puisque vous pouvez tout à fait vousz on a ces préoccupations nous dans nos études effectivement de parents qui disent bon bah là j’ai
j’aiécouté j’ai j’ai 300000 € vendu un bien j’ai vendu un bien une société j’ai
300000 € j’ai on a trois trois enfants on voudrait leur leur donner mais attention effectivement on veut pas
qu’il fasse n’importe quoi je sais pas si n’importe quoi c’est forcément c’est c’est forcément assez subjectif alors on
va leur proposer effectivement de signer toujours donation partage bien sûr notarié euh donation partage et pas
simplement de distribuer comme ça des des cadeaux avec des imprimés de dons manuels surtout ça on l’évite et puis on
va pouvoir stipuler effectivement des charges charges de réemployer euh la somme euh dans tel et tel sur tel ou tel
support on pourrait penser à des supports financiers bien évidemment hein sans sans difficulté mais aussi des
supports d’investissement immobilier et puis souvent on couple euh il m’arrive de plus en plus fréquemment de coupler
cette donation partage où j’aurais stipulé une charge euh de réemployer les fonds dans un investissement immobilier
avec les parents à ce moment-là on va les parents et les enfants vont acheté ensemble en démembrement de propriété
les enfants vont acheté la nu propriété du bien à l’aide des sommes données et
les parents l’usufruit à ce moment-là on signe en plus bien évidemment on leur prépare une
ce qu’on appelle une convention pour organiser le démembrement en disant bah qui fait quoi en fait parce que les
enfants disent ben nous on veut bien acheter mais le bien locatif nous on veut pas en payer les charges quit s’il
y a de gros travaux par exemple ça on va l’organiser dans la convention on va les rassurer sur qui paye l’impôt sur la
fortune immobilière qui paye l’imposition sur les revenus fonciers et
cetera donc on va encadrer tout ça dans notre convention de démembrement voilà et je parler un peu pour pour ma
paroisse quand même aussi sur ces moments là c’est aussi lorsqu’on achète comme ça par un enfant qui a plusieurs
interlocuteurs c’est d’avoir aussi une vision moyen long terme de son de son investissement l’immobilier est un investissement moyen long terme puis
qu’il faut amortir des frais d’acquisition lorsque l’on achète aujourd’hui on a le choix d’acheter de l’ancien ou du neuf chez maselow on
propose de l’ancien et du neuf donc j’ai pas de souci avec ça par contre c’est d’avoir une vision aussi moyen long
terme lorsqu’on est sur un investissement on va dire pour générer des revenus c’est un investissement
locatif ce qu’on va essayer de dire au nos clients c’est on va essayer d’enlever les incertitudes donc les incertitudes fiscales on en a parlé tout
à l’heure les règles peuvent changer donc moi je suis pas Madame Irma je peux pas dire comment vont être imposés les
revenus fonciers demain ou quelle sera la taxe foncière dans telle ou telle ville on a vu des des villes où ça a
fait X de donc ça on peut rien faire par contre c’est se prémunir de ce qui est déjà connu donc on sait qu’aujourd’hui
il y a un virage environnemental qui est pris qui est important donc on sait que la rénovation énergétique des logements
partie privative des copropriétés est un sujet qui va tomber les échéances
aujourd’hui elles sont écrites dans la loi elles peuvent changer mais ça va tomber donc quand des parents et des enfants viennent à acheter des biens sur
une période de 10 15 20 ans je pense que c’est des choses qu’il faut prendre en compte pour éviter ces débats enfin ces
débats qui va prendre en charge mais combien ça va me coûter et donc de faire très attention aussi à ça sur une vision
assez moyen long terme des des des investissements je sais pas si quelque chose que tu partag tu as parfaitement
raison je crois que le volet environnemental performance énergétique est aujourd’hui stratégique et dans le
cadre du bilan patrimonial qu’on va qu’on va faire bien évidemment sur l’évaluation des biens notamment
d’évaluation le bilan et l’évaluation vous savez les deux grands premières étapes de notre je prépare ma
transmission c’est vraiment aujourd’hui des warnings parce que vous pouvez aussi avoir des actifs qui sont
pollués ça c’est très important aussi vous pouvez avoir des actifs qui sont malheureusement au sens du DPE décôés et
qui vont avoir une forte décote donc bien évidemment vis-à-vis de l’égalité que vous voulez établir entre vos
enfants c’est c’est très très important de de faire atten j’ai j’ai une j’ai une société j’exploite une société
industrielle et j’ai un bâtiment industriel qui va avec tiens ça tombe bien je mon fils reprendrai ou mais quit
de l’actif est-ce qu’il est pollué est-ce qu’il est pas pollué je dois l’auditer bien évidemment parce que si
j’ai à côté également j’ai deux enfants et j’ai un actif immobilier par exemple parisien ou lyonnais de très belle
facture pourquoi pas avec un beau dpe en plus est-ce que je crée pas un gros gros
d’équilibre entre mes deux enfants vous voyez donc ça ça c’est ça c’est vraiment primordial tu as complètement raison
faut aujourd’hui qu’en plus l’investissement immobilier il faut qu’il soit choisi en fonction de ces
critères pour être parfaitement sécure ça c’est sûr on a parlé notamment de l’organisation de la transmission du
patrimoine comment j’organise mon patrimoine comment je le transmets donc on a parlé des des 100000 € qu’on a le
droit d’utiliser en abattement mais ça c’est donc au niveau de la de la fiscalité plus le don manuel de somme d’argent
euh au global quels sont les frais associés à la transmission patrimoniale et comment on peut les minimiser euh il
Quels sont les frais associés à la transmission patrimoniale ?
y a un autre abattement qu’on n pas util qu’on n pas encore évoqué notamment contrat d’assurance vie euh voilà quels
sont les frais au niveau des successions comment marche l’impôt sur la transmission sur la succession et quels sont les les tips les tuyaux pour les
diminuer alors les frais il y en a pas tant que ça parce que voilàis il y a pas vraiment de mystère ni de secret ouais
non non c’est c’est vrai c’est qu’aujourd’hui euh tout est réglementé donc finalement la consultation
honoraire d’un d’un d’un conseil t’occasionnera quelques frais mais c’est c’est des choses qui sont qui sont
ridicules on parle de quelques centaines d’euros l’organisation d’une d’une d’une
transmission c’est pas un coup hein aujourd’hui j’ai plus de frais de dossier bancairire pour monter un Prat
ou frais de courtage que que de bilan patrimonial ou de ou de frais de transmission lorsqu’on rencontre un
notaire ou même un avocat oui en tous les cas pour le premier rendez-vous évidemment souvent même les consultations lorsqu’elles sont pas très
compliquées en tous les cas la première le premier coup de téléphone ou la première consultation chez le notaire c’est
gratuit et puis ensuite bien évidemment si ça nécessite une consultation patrimoniale écrite évidemment ça ça va
présenter un coup qu’il faut faire deviser ensuite ben sur les leviers je crois qu’on a parlé de l’essentiel
anticip plus on anticipe plus on a des chances de transmettre le levier de la SICI société civile immobilière
peut-être aussi un bon levier parce que il me permet de saucissonner mon bien et donc de profiter de plusieurs périodes
pour donner bien évidemment vous avez aussi on n pas parlé on a parlé des abattements on a
oublié aussi un un généreux parfois donateur c’est nos grands parents pourquoi pas pourquoi pas s’adresser aux
grands-parents aujourd’hui on fait de la donation partage transgénérationnelle c’est-à-dire prenons une famille lambda
les grands-parents toujours vivants deux enfants et puis avec des petits enfants mais un le premier enfant appelons-le a
n’a pas d’enfant lui-même et puis B il a deux enfants B les grands-parents dis tiens on va faire une donation on
partage et notre enfant B nous dit moi j’ai pas besoin d’argent je j’ai pas besoin par contre l’usufruit de vos
biens va peut-être effectivement m’intéresser bah pourquoi pas sauter finalement une génération les
grands-parents ont un abattement également à donner à leurs petits enfants de un petit peu moins de 32000 €
faut retenir ça c’est c’est c’est important je pense voilà et puis le bien entendu une fois de plus le levier
fiscal également qui qui est important c’est le le démembrement je je l là-dessus on on fait quand on fait nos
projections on voit bien que lorsque j’ai un un un usufruit qui vaut 40 % de ma
nuprpriété je ne donne que 60 % donc là c’est c’est imparable vous avez un et au
décès hop le nu propriétaire par magie effectivement du démembrement reconstitue sur sa tête la pleine
propriété des sang donc c’est c’est formidable ou il faut et pour aller dans ton sens Aurélien c’est peut-être la
réponse que tu attendais c’est que on a parlé de démembrement et on imagine que c’est uniquement des murs et des loyers
le démembrement c’est tous les actifs donc effectivement je peux aujourd’hui démembrer un contrat d’assurance vie donc je peux avoir de l’argent je peux
avoir beaucoup d’épargne le support de l’assurance vie avant 70 ans après 70 ans c’est pas tout à fait pareil mais
avant 70 ans l’assurance vie c’est un excellent support et je fais ce que je veux de mon contrat d’assurance vie je
peux prendre beaucoup de décisions euh pour pour mes différents enfants je peux également démembrer mon contrat
d’assurance vie donc le démembrement c’est euh c’est le fait de séparer en
gros la propriété le fruit de la propriété donc les intérêts et cetera mais c’est vrai dans l’immobilier on en a beaucoup parlé mais également sur mes
placements financiers et dans la catégorie dé placacement financiers le meilleur support pour donner euh de l’argent c’est l’assurance vie donc euh
voilà l’assurance vie faut que tout le monde en ait ça c’est le premier point euh les banquiers aiment parler de prise
de date al c’est souvent pour vous faire devenir client mais hormis de la prise de date c’est qu’on déclenche surtout euh des droits euh un âge un âge de un
âge de souscription un âge de transmission eu possible mais le contrat l’assurance VI aujourd’hui est un est un
véhicule extraordinaire pour transmettre de l’argent je te rejoins complètement le versement des primes donc avant 70
ans c’est bien entendu beaucoup plus favorable et puis également ça permet aussi de répondre à ta question qui
était il y a quelques minutes comment je fais pour éventuellement si je suis en famille recomposée pourquoi pas
avantager l’enfant de mon conjoint avec lequel j’ai pas une fiscalité très très agréable puisque c’est un étranger par
rapport à moi bah en faisant effectivement lui en en le portant en mettant bénéficiaire d’un contrat
d’assurance vie je peux effectivement vu qu’il est hors succession je peux lui faire bénéficier d’une d’une partie de
mon de mon épargne en lui transmettant ce contrat voilà donc si si ça répond à ça ça plus de
souplesse dans une certaine mesure en fonction effectivement de l’âge à
laquelle j’ai souscrit et j’ai versé mes primes que le que la transmission de bien immobilier ou de somme d’argent
brut à l’ouverture d’un contrat d’assurance vie je choisis une clause bénéficiaire est-ce que déjà elle est
irrémédiable ou est-ce que je peux revenir plus tard sur ma clause bénéficiaire tu peux en changer
quasiment autant de fois que tu veux donc voilà donc si si tu as ouvert ton contrat d’assurance tu te maries une
première fois tu peux avoir une clause bénéficiaire tu te maries une seconde fois et donc tu veux que madame de ton
premier mariage ne soit plus la bénéficiaire tu peux en changer tu peux changer autant de fois que tu veux est-ce que tu peux rappeler les
abattements via les contrats d’assurance vie au niveau de la transmission qui sont appliqués je crois que tu vas mieux
Quels sont les abattements liés à l’assurance-vie au niveau de la transmission ?
répondre que moi je crois que c’est 152000 € 152500 par bénéfici pour les primes versé avant 70 ansilà c’est ça et
puis après 3500 qui s’éclate mais attention pour tout le contrat donc si on a quatre bénéficiaires bon ils vont
pas ils vont pas avoir beaucoup tandis que les 152500 c’est par bénéficiaire mais avant
70 ans donc c’est vrai que prime versé avant 70 ans c’est vrai que bon il faut
aussi avoir les moyens pareil de ces de ses ambitions on n’est pas obligé d’aller en tout cas c’est un abattement
supplémentaire disponible avec les 100 mais souvent par exemple on a beaucoup parlé d’immobilier mais je vends un
actif immobilier tu prenais un bel appartement parisien un bel appartement lyonnais je me retrouve avec 500 600
700000 € qu’est-ce que je fais avec cet argent- là bah c’est le moment où je me pose la la question et effectivement ben
je vais garder des sommes d’argent je vais placer l’argent pour moi en récolter les fruits je vais en profiter pour donner de l’argent mes enfants
comment je crois qu’on a essayé d’y répondre et finalement bon bah l’argent qui reste qu’est-ce que j’en fais souvent le la la meilleure solution ça
sera l’assurance VI parce que et ben l’assurance VI me permettra de poursuivre ce que j’ai euh entraîné
commencé dans dans avec cette souplesse de la clause bénéficiaire effectivement tu as raison Pierre Emmanuel tu disais
on peut en changer comme mais alors quand vous voulez tu peux en changer quand tu veux puisque tu peux même la faire par testament et donc un testament
holographe avec une feuille de papier un stylo euh vous mettez vos dernières volontés il faut que ça soit daté signé
de la main du du testateur et là on peut mettre on peut changer de clause bénéficiaire tous les matins si on en a
envie euh on approche de la fin de ce podcast pour terminer et conclure est-ce
que tous les deux vous pouvez donner quelques conseils principaux que vous pouvez donner à à
vos clients quand quelqu’un commence à penser à à vouloir organiser sa sa transmission euh arrête-toi prends le
temps ça prenons le temps d’un échange d’une heure à 1hure30 pour faire une bonne photographie de ton patrimoine de
celui de tes parents et effectivement les grands-parents c’est pas quelque chose sur lequel on on pense souvent
donc c’est des choses qui sont importantes quelle est la la photographie aujourd’hui est-ce qu’il y a une volonté euh de
transmettre de la part des parents comment on peut optimiser voilà et puis
la composition de ma famille fait-el que je dois prendre des des décisions et et
de m’arrêter et après il y a des critères d’âge qui sont qui sont importants donc j’ai envie de dire anticiper mais je crois qu’on a fait un
podcast sur la retraite on a dit aussi un peu ça et de se dire vaut mieux se poser la question de sa retraite à 50 ans qu’à euh 59 et ben pour la
transmission de son patrimoine c’est un petit peu la même chose donc je pense qu’il y a des événements je pense que la vente de biens immobiliers l’achat de
biens immobiliers euh la vente de société je pense que c’est important on accompagne beaucoup de clients comme ça
qui au moment où il y a une somme d’argent importante qui qui arrive comment je fais pour alors souvent c’est
comment je fais pour éviter la fiscalité ça c’est la première c’est la première question et une fois qu’on a gratté un peu ça parce que parfois c’est très bien
de payer des impôts parce qu’on fiche des conditions fiscales de 2024 donc je pense qu’ parfois il vaut mieux payer
des choses et enregistrer le paiement comme ça on est débarrassé on peut optimiser encore encore un petit peu
plus mais c’est de faire la bonne photographie gérer des allocations un petit peu d’actif respecter l’équilibre
du patrimoine de mon patrimoine et le patrimoine aussi que je souhaite créer ou donner à mes enfants pour pouvoir
prendre les bonnes décisions et puis si on oriente son choix sur l’immobilier le bon support et donc le bon support dans
le temps et si c’est l’assurance vie bah plus je suis jeune plus je peux avoir un un contrat d’assurance vie qui est dynamique et puis plus je me rapproche
euh plus je vieillis plus mon contrat d’assurance vie j’invite à ce qu’il soit un petit peu plus sécurisé pour éviter
les soubressau je pense que ce sont en tous les cas les conseils qu’on essaiera d’apporter chez massel séine Mo de mon
côté je il y a il y a deux il y a deux tempsen je pense dans une dans une donation soit effectivement parfois on
est face à des urgences ouais les enfants sont en urgence parce que ils ont malheureusement euh un divorce à
gérer une maladie des problèmes avec leurs leur leurs enfants eux-mêmes donc
là on va être sur l’urgence et les parents viennent nous voir et il faut faire faut faire tout de suite donc là on fait un peu dans l’urgence acte non
préparé on va sûrement souvent faire des donations en one shot donation simple et puis après il y a le alors ça c’est un
peu subi mais tout de même fort apprécié effectivement de la personne qui reçoit et puis souvent aussi on a le le plus
souvent ce qu’il faudrait faire dans l’idéal c’est anticiper et c’est long c’est un processus qui est long les gens
viennent nous voir on leur fait un premier projet une première projection réfléchissent reviennent ça peut prendre
1 an 1 an et demi pour aboutir à une à une donation
partage construite et aboutie et il faut le temps je pense que ça c’est très très important de de prendre le temps de
réaliser ses actifs parce que parfois on a des projets on dit bah tiens je fend une boîte mais je vais la vendre quand ah oui j’ai le projet sur 2 ans alors il
faut que je prépare prépare tout ça voilà donc c’est un peu comme ça il faut parfois prendre le temps et puis parfois
bah saisir l’urgence qui s’impose merci à tous les deux pour vos éclairages 41
Le mot de fin
m² c’est terminé pour aujourd’hui on espère en tout cas que ce contenu vous a plu si c’est le cas hésitez pas à nous
laisser CIN étoiles sur les différentes plateformes ça nous aide énormément vous retrouverez donc en description les
profils LinkedIn de nos deux intervenant d’aujourd’hui ainsi que les informations clés évoquées dans le podcast voilà si
vous avez des suggestions des questions à nous poser hésitez pas à nous les poser sur nos réseaux sociaux mas. à
bientôt merci merci merci
Retrouvez les profils LinkedIn de nos intervenants
Séverine Girardon
Notaire associée chez Thivel Notaires et présidente de la chambre des notaires du Rhône
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur délégué de Maslow
Des retours ?
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