L'immobilier comme pilier de la gestion de patrimoine

l’immobilier reste un formidable accélérateur de patrimoine plus tôt on commence mieux c’est est-ce qu’il faut

toujours faire du du créit aujourd’hui est-ce que emprint à 4 % c’est intéressant les taux d’intérêt comme l’a dit natthalie on peut les déduire et

puis demain si ça continue de baisser on renégociera une fois deux fois trois fois moment donné ce patrimoine là ben

j’ai envie que de respecter un certain équilibre entre mes enfants la transmission de ce patrimoine est très

importante et il faut pouvoir aussi [Musique]

l’anticiper [Musique]

bonjour à tous et bienvenue dans nos 41 m² alors aujourd’hui on déplace notre podcast 41 m² chez Raphaël meuble dans

Lyon Ie 41 m² c’est le podcast qui éclaire les investisseurs chaque mois nous accueillons des experts afin de

nous apporter leur expertise leur expérience sur le marché de l’immobilier ou sur l’univers de la gestion de patrimoine aujourd’hui je suis

accompagné de Nathalie duchen bonjour Nathalie bonjour Pierre Emmanuel et Jéré Olivier bonjour Jérémy bonjouronel alors

Nathalie tu es la CEO de quiiper est-ce que tu peux déjà te présenter et nous dire ce que c’est que quiiper bien sûr

donc quiiper c’est un logiciel en mode SAS que nous avons développé en fait c’est une plateforme globale destinée

aux professionnels du conseil expert comptable notaire avocat CGP réseau

bancaire également pour les aider à formaliser le Conseil on est parti d’un constat simple c’est-à-dire qu’il

fallait finalement arriver à vendre ce conseil et euh donc il fallait le formaliser correctement et surtout

simplement des bons outils exactement Jérémy directeur commerciale de masl tu

nous dis un petit mot sur toi et qui est masl alors moi je suis Jérémy Manso donc aujourd’hui je travaille donc chez Maslow donc Maslow c’est une plateforme

dédiée aux investisseurs donc qui veulent investir en 100 % digital donc c’està dire qu’ils ont la possibilité de

trouver leur projet immobilier de pouvoir le pou voir le financer également pouvoir le faire la gestion

locative de leur biens donc tout ça sans avoir besoin de se déplacer et partout tout dans le monde puis on les accompagne un peu aussi c’est ça c’est

tu es aussi l’interlocuteur des clients voilà et vous le client a la possibilité de faire son parcours seul ou à tout moment la possibilité de demander l’aide

d’un conseiller ok donc aujourd’hui dans ce 7e épisode de 41 m² on va aborder la thématique de la gestion de patrimoine

Pouvez-vous définir ce qu’est la gestion de patrimoine ?

puisque finalement qu’on investit dans l’immobilier qu’on souhaite placer son argent qu’on ait 25 ans ou 65 ans on

peut se poser différentes questions donc on a besoin de support d’outil d’aide à à la décision si je vous demande à tous

les deux de me définir ce que c’est que la G de patrimoine vous direz quoi Nathalie tu me dirais quoi la gestion patrimoine pour toi c’est quoi et ben

c’est d’arriver à structurer son patrimoine maîtriser son imposition aussi finalement pour atteindre ses

objectifs le plus rapidement possible ses objectifs ça va de développer son patrimoine maîtriser son imposition

protéger sa famille créer des revenus complémentaires pour la retraite voilà l’ensemble des objectifs c’est ça

finalement la gestion de patrimoine et je peux mettre tout ça dans quiiper exactement en tout cas quiiper aide à

construire une vraie stratégie patrimoniale d’accord Jérémy si je te pose la même question pour toi c’est

quoi la gestion de patrimoine et bien ça serait la même chose donc la différence c’est qu’ donc il y a besoin d’un

conseiller généralement quand même pour pouvoir bien construire son patrimoine enfin le construire le faire évoluer et cetera et donc après on a besoin d’outil

d’où l’intérêt de quiiper par exemple alors on parle de bilan patrimonial de

Qu’est-ce qu’un diagnostic patrimonial et à quoi il sert ?

diagnostic patrimonial je sais pas les mots que vous allez choisir finalement quelles sont les informations toi Jérémy

quand tu es avec des clients des des des prospects ou quand toi les les utilisateurs de quiiper ont besoin de

récolter des informations pour rentrer les infos dans dans dans quiiper finalement un diagnostic patrimonial un

bilan patrimonial c’est quoi ça sert à quoi en fait c’est vrai que un bilan patrimonial un diagnostic comme tu dis

c’est vrai que nous on parle de diagnostic dans quiiper c’est la première étape ça fait partie de la

méthode guidente qu’on a intégré dans quiiper pour aider les professionnels justement à démarrer euh ses missions en

gestion de patrimoine donc établir un diagnostic c’est vrai qu’on a a besoin de données d’information hein sur le

patrimoine du client la la sa famille la composition de son patrimoine ses revenus et cetera et à travers ça on

arrive à avoir un document qui permet de synthétiser tout ça et d’avoir cette vision globale donc on va parler de

répartition de patrimoine on va parler de taux moyen d’imposition de tranche marginale d’imposition donc on va

regarder un peu où le client en est ù où en est dans sa fiscalité et puis ensuite on passera donc sur bah quel va être les

les droits de de succession au moment au moment d’un premier décès voilà tout ça ça fait partie d’un diagnostic

patrimonial et c’est très important pour établir les objectifs ok Jérémy toi

Comment se passe une découverte patrimoniale ?

quand tu quand tu es toi et tes équipes avec des clients en ligne puisque tu fais des rendez-vous en Viso avec les

les collaborateurs de de Melow également comment ça se passe une découverte patrimoniale avec un client quel quels

univers quel voilà comment comment tu vas aider les gens à prendre la la bonne décision le bon chemin alors nous on va

appeler ça plutôt une découverte patrimoniale donc c’est la même chose la différence c’est que vraiment on a

besoin de bien comprendre le client sa situation d’aujourd’hui sa situation de demain donc vraiment ses objectifs donc

on va faire ce que Nathalie disait faire vraiment une découverte donc son état civil est-ce qu’il a des enfants ou pas

sa situation d’aujourd’hui vraiment sa situation future ce qu’il a vraiment envie et en fonction de tout ça et bien on va définir une stratégie et notamment

encore une fois grâce à des outils très performants ok euh on parlait de tranch Mar d’imposition on parle d’endettement

Quels sont les objectifs qui reviennent le plus souvent ?

tu as parler également d’état civil voilà donc là on récolte les informations après quels sont les

objectifs qui reviennent le le le plus souvent chez les clients Jérémie qu’est-ce qui qu’est-ce qui qu’est-ce qu’il nous disent alors ça dépend

vraiment de de la de l’âge de nos clients puisque forcément si notre client a 25 ans ou il a 50 ou 60 ans ça

va être différent en règle générale chez masle on a une clientèle qui est plutôt jeune on va dire 25 35 ans donc ça peut

être par exemple la création d’un patrimoine pour pourquoi pas demain acheter sa résidence principale la

préparation des études des enfants et pourquoi pas la retraite donc vraiment plein plein d’objectifs différents donc

ce qui est super sympa justement c’est de à chaque client chaque rendez-vous des objectifs différents ok Nathalie on

Quelles sont les étapes pour se construire un patrimoine ?

a l’habitude dans notre univers de parler de ligne de vie patrimoniale je sais pas si c’est une expression que tu utilises donc finalement en fonction de

l’âge des clients comme dit Jérémy me constituer un patrimoine euh

le valoriser le transmettre donc finalement il y a différents supports aussi qui existent on peut faire des

critères d’âge mais finalement pour toi construire son patrimoine c’est c’est c’est quelle étape et qu’est-ce qu’on va qu’est-ce qu’on va regarder quand on a

25 35 ans c’est important de regarder finalement bah ce qu’on a réussi à constituer en terme peut-être de de

capital financier et d’épargne exactement parce qu’en fait pour construire un patrimoine on a deux

outils on a les intérêts qui se capitalise donc ça c’est on va retrouver

ça à travers des placements financiers et là c’est important quand on est jeune de de choisir les bonnes enveloppes

assurance vie PEA paire pour l’avenir et puis peut-être contrat de

capitalisation société civile de portefeuille voilà tout ça ce sont des enveloppes dans le dans lesquelles on va

pouvoir investir et se créer des intérêts financiers qui vont se capitaliser au fil du temps et c’est là

finalement qu’ a un effet de levier intéressant puce qu’on capitalise sur des intérêts donc voilà c’est la les la

toute la logique des placements financiers donc j’ai un peu donc un peu d’argent je place sur différents

supports ou alors je je verse mensuellement on va dire de l’épargne pour me constituer un patrimoine on

démarre par le financier c’est un peu ça que tu oui c’est ça exactement et puis une fois qu’on a réussi à avoir un petit capital on peut peut-être justement

aller sur le crédit et acheter de l’immobilier et je dirais finalement que le plutôt est le mieux pour pour se

constituer un capital parce que l’immobilier il y a l’effet de levier du crédit voilà et donc ça c’est finalement

un accélérateur de patrimoine donc plutôt possible on peut accéder à la

propriété mieux sa et finalement bah quand on est salarié on va dire de façon

assez classique l’immobilier reste un formidable accélérateur de patrimoine

j’aiérémi même question donc quand on a entre 25 et 35 ans aujourd’hui toi tu es spécialisé de l’investissement

L’importance de se constituer un apport personnel pour investir dans l’immobilier

immobilier locatif donc aujourd’hui on le sait il faut un peu d’apport personnel il faut d’abord se constituer

ça c’est un peu ce que dit Nathalie d’abord les gens vont constituer un patrimoine financier un apport personnel

pour pouvoir l’ffit de levier est-ce que tu peux n n en effet c’est vrai que là aujourd’hui en fait les clients

généralement aujourd’hui par rapport aux banques en fait on a besoin d’un apport personnel donc c’est toujours bien d’avoir d’avoir capitalisé donc une

épargne sur différents supports peu importe et après donc en effet pourquoi pas mettre en place un investissement

locatif comme l’a dit Nathalie l’avantage c’est on va pouvoir faire appel au crédit et donc finalement on va

être deux à payer hein moi en tant qu’investisseur la banque qui va

voilà qui va prter des S donc mon locataire qui va payer son loyer donc même parfois on peut être tro avec une aide fiscale au niveau de l’État ok

euh donc je me constiue un patrimoine sur sur un support financier par exemple

Comment valoriser son patrimoine ? Comment prendre les bonnes décisions ?

alors moi j’aime bien euh l’assurance VI parce que je trouve que c’est aussi le bon respect réceptacle pardon pour pour

l’immobilier donc j’ai j’ai constitué mon épargne j’ai évaluer ma capacité d’emprunt je mets j’ai de l’épargne et

euh j’utilise l’effet de levier de crédit finalement à un moment donné peut-être quand j’ai 45 50 ans ce

patrimoine il est constitué je peux aussi apprendre à le valoriser euh donc il faut aussi le bon réceptable fiscal

pour pour valoriser ça donc aujourd’hui cette partie valorisation le moment où je dois prendre des décisions

d’arbitrage à la fois comment on les on les identifie est-ce que ton logiciel peut nous aider à le faire dans-ce qu’on

peut faire des simulations par exemple pour ça mais comment je prends les Bones décision c’est à quel moment je je je

dois je dois arbitrer et ben c’est vrai que c’est important une fois qu’on a on a constitué ce premier socle immobilier

alors souvent c’est la résidence principale après on peut accélérer et accélérer donc justement en développement un peu plus vite son

patrimoine ça peut passer par l’immobilier effectivement et là on peut penser à constituer une Esci par exemple

pour finalement constituer demain un un véhicule d’investissement pour pour

faire de l’immobilier et c’est là où c’est intéressant après on a en France différents dispositifs fiscaux

différents régimes ce qui Jérémy c’est qu’on peut on peut être aidé par un trisème Laron c’est-à-dire l’État c’est ça que tu veux tu veux dire exactement

et là il faut bien choisir son véhicule et son dispositif en fonction finalement

de sa situation est-ce que dans quelle tranche marginale je suis hein pour pour décider est-ce que j’ai besoin d’avoir

une réduction d’impôt est-ce que j’ai besoin d’un peu plus d’avoir finalement peut-être d’aller sur du monument

historique pour avoir une grosse défiscalisation donc tout ça finalement

ce sont des choix très importants qu’on peut faire à ce moment-là et en fonction de sa situation donc là le diagnostic

est indispensable tu tu évoqué des avantages fiscaux dans dans dans la

En immobilier, comment l’arbitrage se fait ?

l’investissement il y en a également dans les produits financiers par que si je fais un PER finalement quand je verse de l’argent sauferur de ma part j’ai

j’ai aussi une réduction réduction fiscale euh sur l’immobilier Jérémi il y a des différences il y a notamment des différence d’engagement de location il y

a il y a si tu me fais un cadeau ben il faut que je respecte des engagements est-ce que c’est là que l’arbitrage

chauffit avec avec les clients exactement en fait un patrimoine s’arbite donc se valorise et cetera donc c’est pas parce que j’achète je fais un

investissement locatif aujourd’hui j’achète un appartement avec ou sans dispositif fiscal que je vais le garder

toute ma vie he l’idée c’est vraiment en fait de faire une découverte donc au moins une à deux fois par an avec un

conseiller et donc du coup on va pouvoir faire le point avec notre client pour savoir est-ce que là peut-être que ce

bien là par exemple rgénère de l’impôt une fiscalité donc il serait peut-être plus judicieux de revendre ce bien et de

refaire autre chose soit du placement financier ou de l’immobilier donc vraiment il va se valoriser mais ce qu’on va mettre en place au début sera

totalement différent de ce qu’on aura à 10 15 ans voir plus tard comment toi les outils t’aident de simulation à à à

Comment les outils de simulation aident à conseiller le client ?

conseiller le client pour dire bah voilà si on met une solution d’investissement aujourd’hui en place on va faire un

crédit je sais pas tes clients sont jeunes peut-être sur 20 ans à quel moment je vais sortir est-ce que tu vas

avoir les comment tu vas repérer finalement le le le Conseil bah encore une fois ça va être en fonction de la

situation du client on prend par exemple certains dispositifs fiscaux par exemple la loi Pinel où là on sait que c’est

minimum 6 ans 6 ans c’est un petit peu un petit peu jeune quand même donc on a tendance à dire à notre client de plutôt

aller sur 10 12 ans maximum et là c’est vrai qu’en effit ben notre client si par je prends l’exemple

d’un jeune 25 ans qui veut acheter sa résidence principale dans un délai de 10 ans on le dispositif clinel c’est

peut-être pas le dispositif qui va lui falloir parce que ça va être un petit peu complexe peut-être pour demain acheter sa résidence principale et faire

appel à un crédit par exemple donc c’est vraiment il y a vraiment un intérêt c’est vraiment de de faire une photographie aujourd’hui et demain de ce

qu’il veut et en fonction des outils en effet on va pouvoir par exemple Nathalie parlait de la tranche marginale d’imposition euh le crédit savoir le

taux d’endettement et cetera pour apporter après la bonne solution à notre client parce que si je peux me permettre

donc c’est vrai que ce que dit J est important à un moment donné on peut aussi faire des arbitrage c’est-à-dire que se constituer un patrimoine

immobilier à un moment donné on va avoir une fiscalité qui va augmenter faut bien comprendre enfin faut bien voir qu’en

France la fiscalité sur les revenus fonciers est très trs voilà c’est la pire elle est très très lourde et donc à

un moment donné il faut arbitrer peut-être pour acheter autre chose parce que sinon on va payer voilà très cher

son investissement immobilier que ça soit en terme de d’impôt sur le revenu dichi peut-être aussi et en matière de

transmission de de patrimoine donc de temps en temps arbitrer finalement c’est faire le choix entre soit je paye trois

impôts trois fois ou je reçois du cash ben je pense qu’il vaut mieux recevoir du cash

et repartir sur un nouvel investissement immobilier par exemple et refaire du crédit je pense que c’est intéressant ce

que tu dis parce que je je pas faire mon mon vieux mais bon ça fait un momentent que je fais ça quand même et souvent les

les les clients ils sont très attachés alors bien immobilier al la Rance principale évidemment on peut comprendre

parce que on peut voilà même si les générations changent et que en une génération entre mes parents et moi le

nombre de résidence principal a a beaucoup évolué mais on est attaché sa résence principale et donc le fait qu’on

la vende pas c’est pas un appauvrissement c’est aussi on est on se sent bien elle correspond à mes besoins par rapport à mes enfants ou ou demain à

mes vieux jours je peux garder ma réance principale mais sur l’investissement locatif souvent on voit des gens qui gardent aussi des biens très très

longtemps euh tu parlais de dispositifs fiscaux Jérémi moi j’ai en tête quand même que un client sur deux en sortie de

dispositif fiscal ne revend pas finalement il touche son loyer il a pas il a pas de problème ça se passe bien

c’est un placement de bon paère de famille c’est de la pierre mais finalement si j’ai acheté un bien euh 150000 et que il vaut 200000 si jamais

je récupère si jamais je récupère jamais les 200000 non seulement je pas les 200000 et puis en plus je vais payer de l’impôt de plus en plus sur sur sur sur

mes loyers c’est c’est c’est c’est un peu ça donc fait le fait de c’est pas tellement de multiplier les

investissements c’est plutôt de de prendre les bonnes décisions sur sur ces investissement là de prendre les bonnes

décisions pardon et surtout de ne pas mettre d’affectif dans les projets qu’on va faire tu parlais de de d’immobilier

souvent la résidence principale on va mettre de l’affectif parce que on a envie d’être bien c’est totalement logique sur un investissement locatif on

va plutôt utiliser des critères objectifs plutôt qu’effectifs j’ai une bêtise que j’aime du parquet enchaîne

dans ma résidence principale ou dans un investissement locatif sur un investissement locatif voilà il y aura moins d’intérêt et donc ça veut dire

qu’à un moment donné peut-être qu’il va falloir ce que ce dispositif que cet investissement locatif qu’on puisse le

sortir arbitrer pour ensuite mettre autre chose en place et c’est vrai que souvent les on voit nos clients qui ne

sont pas accompagn au départ ont plutôt tendance à garder vraiment conserver leurs biens et donc finalement les

l’intérêt fiscal qu’ils avaient au départ ça moindrit au fur et à mesure en gardant en conservant

Comment aider ses enfants avec son patrimoine ?

leur bien tu parlais de tranch marginal depposition aussi tout à l’heure il y a aussi le fait que quand on a des enfants moment donné il quitent le fillet fiscal

ma tranche peut changer il y a plein de choses qui qui qui qui peuvent changer donc finalement aujourd’hui comment

comment bahà je peux est-ce que je peux simuler des choix de je sors mon enfant du foyer je lui donne une pension

qu’est-ce qu’elle plus valable est-ce que est-ce que je dois comment je fais aujourd’hui pour pour aider mes enfants

finalement à à à démarrer dans la vie par rapport à ce que j’ai mis en place bah peut-être aussi on peut les

accompagner ou peut-être on parlait d’arbitrage de d’immobilier on parlait de session de bien immobilier pour

repartir sur un projet on peut aussi céder à une familiale on peut mettre ses enfants au capital de LACI et donc

finalement on peut les aider à démarrer dans la vie puisqu’on leur transmet quelque chose puisqueon le LACI va

acheter le bien immobilier en question va repartir sur un crédit et là on va avoir un transfert de propriété

finalement qui va se faire au fil du temps parce que en fait c’est cette se c’est un formidable véhicule où on

pourra peut-être aussi demain transmettre des parents ni propriété à ses enfants enfin on peut faire beaucoup

beaucoup de choses donc c’est vrai que la transmission finalement la transmission de ce patrimoine est très importante et il

faut pouvoir aussi l’anticiper bon aujourd’hui on a quand même un sujet de fond c’est la retraite

Préparer sa retraite, est-ce un objectif important chez les jeunes investisseurs ?

donc on sait tous queon va perdre des revenus à la retraite on sait pas trop quand est-ce qu’on sera à la retraite en tous les cas les réformes se succèdent

donc moi quand j’ai commencé à travailler je devais m’arrêter à 60 là a priori c’est 67 voà j’ai bientôt avoir

bossé autant qu’ va me rester à bosser donc finalement aujourd’hui est-ce que là les clients c’est des choses qui qui

qui est au cœur de leur préoccupation tu parles de des clients Melow qui sont jeunes entre 25 et 44 ans je crois de

mémoire les les les stats donc aujourd’hui est-ce que à 30 ans à 35 ans je je je il te pose déjà des questions

sur la rentraite oui il y a deux objectifs il y a le le client qui veut acheter sa résidence principale mais pas tout de suite et qui a besoin d’avoir un

capital un apport donc là on va pouvoir éventuellement mettre un dispositif en place un investissement locatif et puis

le deuxième objectif qui qui revient et même chez les jeunes c’est l’objectif de la retraite parce que les retraites les

jeunes ont de plus en plus conscience heureusement qu’ vont partir de plus en plus tard et avec très peu de retraite

voilà plus mobile aussi peut-être sur l’ Rance principale c’est-à-dire que aujourd’hui est-ce que j’achète ma Rance

principale quand je suis dans une grande ville sur un marché im mobilier clairement élevé alors que ma mobilité

professionnelle peut être importante estce que ça c’est aussi des choses que tu constat sûr oui on voit on constate bien que par exemple les clients sur sur

pas qui son dans des grandes villes comme Paris Lyon Marseille acquér sa résidence principale ça coûte

extrêmement cher même avec un crédit et même avec un apport et donc là on va plutôt avoir notre client va plutôt se

dire bon je préfère rester locataire finalement avoir un loyer classique et

mettre en place un investissement locatif pour pourquoi pas demain acheter c’est ma résidence principale avec un capital un apport plus important ouais

ok Nathalie toi tu es un peu au-dessus de ça donc je veux préparer ma retraite finalement j’ai deux grandes familles de

Quelles sont les qualités des deux solutions d’investissement : le financier et l’immobilier ?

produits le financiers et l’immobilier je peux faire un PER verser de l’argent tous les mois de je peux faire de l’immobilier je vais pas te demander

d’arbitré mais est-ce que tu peux nous donner les qualités des des deux produits ou est-ce que c’est ce sont des deux bonnes solutions est-ce que ce sont

des solutions finalement complémentaires toi tu c’est quoi ta vision làdessus moi je trouve qu’en fait quand on est jeune

il faut se constituer un patrimoine absolument donc que l’immobilier avec du crédit pour créer des revenus fonciers

pour justement rembourser ce prêt et cetera c’est c’est c’est super une fois qu’on a un constitué ce capital on le

vend et on arbitre et on va peut-être plus sur des enveloppes fiscales l’assurance vie puisque au moment de la

retraite finalement on a besoin de revenus complémentaires donc il faut trouver la meilleure enveloppe fiscale

pour avoir des revenus complémentaire peu fiscalisé et là l’assurance vie remplit ces critères là euh donc quand

on sort en fait à un revenu de l’assurance vie on a une partie qui est fiscalisée sur les intérêts et

finalement la côe part d’intérêt est très faible voilà par rapport à son au capital qu’on sort donc en fait c’est

pour ça que l’assurance vie est est super quand on veut se créer des des revenus complémentaires et puis

l’assurance vie on transmet aussi on transmet cette enveloppe de façon simplifiier à ses enfants avec des

réductions et cetera donc des abattements pardon c’est très intéressant donc on constitue un

patrimoine et au bout d’un moment bah peut-être qu’on arbitre et on va plus sur des des enveloppes fiscales

intéressantes avec des revenus complémentaires il y a une niche un peu fiscale aussi qui qui aide aujourd’hui

Comment faire pour diminuer mon imposition sur les revenus foncier ?

dans dans l’immobilier à à avoir un peu le beurre et l’argent du beur sur mon complément de revenu donc je travaille

pas de secret en disant que je suis à 20 ans de ma retraite donc comment je peux faire aussi pour finalement diminuer un

peu mon imposition sur ces fameux revenus fonciers qui sont qui sont très élevés bah on parle de la retraite donc complément de revenu ça peut être par

exemple le LMNP donc le l’UR meublé non professionnel où là on va pouvoir un avantage qui est quand même très

intéressant c’est de pouvoir avoir des revenus pendant une certaine durée plutôt longue hein 25 voire 30 ans des

revenus net d’impôt et de CSG donc c’est vraiment un dispositif très très intéressant on voit chez nous que ça

soit des jeunes ou même des des moins jeunes par exemple des des clients qui vont avoir 50 55 ans et qui veulent

préparer la retraite et avoir des des revenus complémentaires qui ont déjà finalement du capital et qui veut eux

vont acheter euh et qui vont arbitrer qui vont avoir un complément financier un complément immobilier deux quoi ont

eu qui ont du du du financier qui ont aussi de l’immobilier à crédit et qui là pourquoi pas dans la stratégie c’est de

revendre ces immobiliers à crédit qui parfois leur génère de l’impôt et de la CSG et de pourquoi pas mettre en place

un dispositif LMNP qui va leur permettre d’avoir un complément de revenu pendant 25 30 ans et encore une fois net d’emplo

de CSG et là aussi peut-être une précision sur LMNP on peut le constituer

via une srl de famille et finalement avoir aussi des avantages en terme de transmission de main façon facilité pour

éviter l’indivision entre ses enfants et cetera donc je suis d’accord que le MNP c’est c’est vraiment très très

intéressant pour la retraite ouaisi ce que je trouve intéressant aussi dans dans ce que tu dis par rapport aux structures juridiques c’est n’oublions

pas les accidents de la vie ou la vie réelle des gens et la vie réelle des gens aujourd’hui c’est statistiquement il y a aussi beaucoup de gens qui

divorcent beaucoup de gens qui ont des enfants avec de différentes unions et qu’un moment donné ce patrimoine là ben

j’ai envie que de respecter un certain équilibre entre mes enfants euh et donc

bah les structures juridique aide à avoir un certain équilibre parce que sinon c’est c’est c’est un petit peu

plus difficile tu es d’accord avec ça oui complètement parce que sinon on est en indivision et donc là on peut avoir

des problématiques clair oner chez le notaire voilà donc il faut mieux aller voir son notaire pour lui expliquer tout

ça en cas de famille recomposée c’est d’autant plus important et peut-être que en cas de famille recomposé il faut

peut-être aussi séparer encore un peu plus les choses j’achète un bien immobilier pour mon fils je crineessay

avec lui mon fils que j’ai eu donc d’une première union et puis ensuite je crée une autre société avec voilà pour

séparer un petit peu les choses et éviter les difficultés ok alors moi je me permets tu tu de rebondir sur les

accidents de la vie notamment la protection familiale avec l’assurance du crédit parfois on a tendance à l’oublier

c’est que le fait de faire appel à un crédit on a une assurance qui va nous couvrir en tu fais un cré à 200000 €

c’est une assurance à 200000 € et voilà très souvent euh malheureusement comme on dit à à nos clients c’est qu’on nos héritiers vont être plus riches que nous

finalement si je décède parce que si j’emprunte grâce au crédit que j’emprunte 200 300000 € si demain il

m’arrive quelque chose l’assurance finalement va couvrir le crédit euh et après mes héritiers pourront conserver

ou bien le le le locatif mais au moins il y aura vraiment cette protection familiale donc que ça soit que je sois

célibataire ou même avec une famille encore plus euh si j’ai je suis en couple avec des enfants et cetera tu as hyper raison parce que souvent aussi

Est-ce qu’emprunter aujourd’hui, avec des taux élevés, c’est toujours intéressant ? Est-ce que je lève de la dette à 3,5% / 4% ?

parfois on voit des gros écarts de revenus entre les gens Monsieur Madame

et le fait de de de faire un crédit c’est aussi souscrire une assurance d’essès pour le courjoint survivant et donc ça c’est aussi un effet collatéral

d’une bonne gestion de patrimoine c’est d’anticiper le fait que il peut y avoir des accidents qu’est-ce qui se passe si

je rentre pas demain soir chez moi parce que j’ai j’ai un accident et ça c’est des choses qui sont intéressantes alors vous êtes gentil tous les deux vous me

dites que le l’effet de Lev du crédit c’est génial enfin bon il y a 2 ans j’empruntais 1% aujourd’hui j’emprunte à

4 donc est-ce qu’il faut toujours faire du du crédit aujourd’hui est-ce que emprunter à 4 % c’est intéressant est-ce

que ce que vous avez dit sur le fait de d’abord je me constitue un patrimoine je mets de l’épingne sur des supports

financiers puis je vais lever je vais lever de la dette est-ce que finalement je lève quand même de la dette aujourd’hui à 3 et demi à à 4 % c’est

quoi ton avis bah moi je dirais qu’il faut il faut quand même y aller et puis 4 % alors on a oublié hein toute

l’histoire des taux d’intérêt non euh donc il y a quelques temps on était

quand même à 7 % on même déjà 4 c’est pas si longtemps que ça exactement bon on est passé par 1 % c’est vrai faut pas

faut pas le nier et puis il y a l’effet de levier du crédit mais il y a l’effet de levier fiscal et donc en fait on

déduit ses intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers donc finalement je

pense qu’on s’y retrouve quand même et puis et puis c’est une épargne forcée

l’immobilier donc donc c’est donc il faut continuer à y aller et y aller vite

quand plus on est jeune enfin il faut il faut se décider rapidement c’est exactement j’allais rebondir sur ce que

disais Nathalie tu l’as dit tout à l’heure plus plus tôt on commence mieux c’est et c’est exactement ça aujourd’hui

oui on a des taux à 4 % bon déjà là on voit que ça baisse un petit peu donc tant mieux mais finalement pour répondre

à ta question est-ce qu’il faut investir et faire appel au crédit aujourd’hui oui bien sûr parce que les taux d’intérêt comme l’a dit natthalie on peut les

déduire donc pour moi ça me pose aucun souci et puis demain si ça continue de baisser on renégociera une fois deux

fois trois fois et puis la protection familiale ou le fait de faire un crédit encore une fois même si j’ai des taux à 4 % si demain il m’arrive quelque chose

je serais content d’avoir cette assurance qui va me couvrir en cas dcès d’ valc alors moi je vais vous donné un

peu ma vision c’est c’est dire que finalement les taux ont changé ça a changé le budget de l’investissement donc c’est c’est plus pénalisant pour ma

réance principale parce que j’ai un objectif d’ence principale par exemple je sais pas j’ai trois enfants il me faut quatre chambres est-ce que j’ai

toujours les moyens d’acheter quatre chambres mais finalement les taux de crédit m’empêche peut-être d’aller chercher cette 4ème chambre donc ça

c’est une vraie contrate sur l’investissement locatif ça change mon budget mais finalement ça change peut-être ma zone d’investissement ça

change peut-être la ville auquelle je pouvais accéder aujourd’hui on est on est à Lyon on est dans une ville qui est

qui est sur un marché assez élevé en en terme de prix je veux faire un investisement locatif peut-être que je

peux plus investir à Lyon parce que mon ticket d’entrée trop faible mais si je respecte des bons critères je peux trouver des bons supports dans des

budgets qui sont un peu qui sont un peu différents c’est c’est c’est un peu exactement oui l’idée c’est vraiment encore une fois de de mettre des choses

en place et de ne pas attendre donc comme tu disais peut-être que euh je sais pas il y a 3 ans tu pouvais investir à Lyon mais peut-être que

demain tu vas pouvoir investir à Orléan à reins ou autre peu importe à partir du moment où Ton emplacement l’emplacement

est bon il y a ça pose aucun souci et puis après-demain tu pourras investir à Lyon si ça te fait plaisir non je pas

pourquoi pas démarrer par un garage hein pourquoi pas dém mais tu il y a en tous les cas il y a plein de supports différents tu as raison ex euh bon j’ai

Comment prendre les bonnes décisions pour transmettre son patrimoine ?

écouté vos conseil j’ai constitué mon capital et mon apport j’ai créé on va dire les structures pour optimiser euh

ma vie patrimoniale ou mes accidents de vie qui sont aussi des accidents de vie patrimoniaux j’ai valorisé mon

patrimoine bon finalement j’avance dans l’âge on dit toujours qu’il vaut mieux donner survivant que le lendemain de son

le lendemain de son décès donc finalement la transmission de son patrimoine j’ai travaillé j’ai de

l’épargne j’ai constitué un patrimoine immobilier peut-être avec de l’immobilier ma raisance principale peut-être du locatif parce que j’ai

écouté vos conseil bon maintenant on est sur la case j’ai arrêté de bosser euh il faut je transmette mon patrimoine

aujourd’hui quels sont les outils euh voilà comment toi avec quiiper tu vas tu vas nous aider à prendre les bonnes

décisions sur la transmission déjà avoir vraiment conscience des implications juridiques et fiscales de droit des

droits de succession donc combien je vais payer enfin combien mes mes héritiers vont payer au moment de la

succession et comment cette ce patrimoine va se répartir entre mon

conjoint et mes enfants ça ça va dépendre de son régime matrimonial et aussi de est-ce que j’ai fait une

donation d’ est vivant euh chez un notaire oui non en fonction de ça en fait je connais un peu près la

répartition et les droits de succession et euh ça tu les simule ça exactement on je RRE ma situation et tu me dis tiens

euh tes enfants ou les enfants de ton premier mariage ils vont euh devir exactement payer ça et puis est-ce que

mon épouse mon conjoint va recevoir une partie en pleine propriété en une propriété enfin voilà c’est des choses

importantes mon conjoint va avoir les moyens exactement correctement quoi voilà et donc donc une fois qu’on s’est

posé ces bonnes questions ensuite il y a différentes solutions changer son régime matrimonial ou l’aménager en l’occurrence quand on a 60 70 ans on

peut très bien très bien le faire avec son notaire faire effectivement mettre en place cette donation au dernier

vivant souvent c’est dans l’optique de de donner en fait l’usufruit du patrimoine à son conjoint l’usufruit tu

nous rappelles l’ fruit c’est les revenus la jouissance et les revenus de l’ENSEM RA principale je jou

ou si j’ai un appartement locatif je reçois reven voilà et la nu propriété qui peut être transmis donc aux enfants

et la nu propriété c’est le fait de disposer du bien voilà euh donc ça on

peut mettre en place ses avantages matrimoniaux on peut également passer par des donations euh donc donner

justement en nu propriété à ses enfants une partie de son patrimoine pour ce qui va avoir un impact très important au

niveau des droits de succession futur mais je vais peut-être payer des droits de donation et là encore il faut simuler

voilà combien ça va me coûter de donner la nu propriété d’un bien immobilier par rapport au droits de de succession

future voilà tout ça c’est impactant J je donne du cash à mes enfants ou je donne de l’immobilier euh et bien encore

Il vaut mieux donner du cash ou de l’immobilier à ses enfants ?

une fois l’idée c’est vraiment en fonction de la de ton âge de ta situation et de l’outil en fait qu’on va

utiliser en fait les deux sont bien mais encore une fois l’objectif c’est vraiment de faire de mettre en place je

dirais la solution qui va nous permettre de de de donner déjà on donne beaucoup quand on est vivant c’est de donner le

moins possible quand on sera parti bon on rappelle qu’on peut donner 100000 €

par enfant par parent totalement exonéré droit de succession donc si j’ai deux enfants et que je suis marié ben c’est

400000 € de mon vivant que je peux déjà donner tous les 15 ans donc plus je commence tt mieux c’est alors faut aura les moyens de le faire mais même si je

le fais qu’une seule fois c’est déjà c’est déjà 400000 € donc je peux donner la nu propriété de de de bien je peux je

peux donner de l’argent aussi je peux donner donner des parts de de si on l’a

vu tout à l’heure une valeur de 100000 € exactement tout à fait imaginons que j’ai je sais pas un appartement à la

montagne ou à saint-tropé qui vaut 1 million d’euros ben finalement je peux pas donner un million d’euros sans que ça me coûte des saouss mais je peux

utiliser l’outil pour donner des barart de cet appartement oui parce qu’en fait tout l’intérêt c’est qu’au moment du décès l’usufruit rejoint la nuit

propriété sans droit donc et bah oui c’est quand même assez assez chouette donc même si je vais peut-être devoir

payer quelques droits de de donation euh qui vont porter sur la la nupropriété du

bien mais j’aurais pas payé puisque les fruits lui va se transmettre sans droit donc tout l’intérêt de démarrer euh des

donations à ces enfants peut-être vers la cinquantaine quand quand c’est possible donc euh

50 60 ans voilà donc mais c’est vrai qu’il faut aussi faire attention parce que il faut pas non plus transmettre ce

que je vais avoir besoin demain pour se créer des revenus euh peut-être nécessaire pour faire face à une

dépendance donc euh voilà il faut faire attention et c’est là où un professionnel un conseiller gestion de

patrimoine est intéressant est important alors c’est vrai que aujourd’hui on tourne ce ce podcast pour éclairer ceux

Avoir un conseiller, est-ce indispensable ?

qui se posent des questions sur sur leur patrimoine donc finalement sur Internet on trouve des simulateurs on trouve euh

bah finalement du conseil gratuit puisqu’il est derrière son son son ordinateur mais finalement la valeur ajoutée du Conseil le conseil éclairé

l’expertise euh est-ce que c’est pas la clé pour être le bien accompagné nous

enfin je veux dire Melow c’est une solution globale où tout le monde peut faire tout ça de son canapé mais finalement est-ce que les gens ont

besoin de de de valider ce qu’ils pensent B soit il soit il s’y connaît en fait il va pouvoir faire seul mais très

souvent on se rend compte quand même que nos clients ont besoin de conseils et notamment de suivi c’està-dire comme tu

disais en fait en fonction de de tes objectifs de ton âge et cetera en fait ta vie elle évolue ce qu’on est

aujourd’hui est-ce qu’on sera demain ce sera totalement différent donc pour moi je pense qu’il y a un intérêt c’est d’avoir quelqu’un qui va vraiment te

conseiller un peu comme un médecin hein finalement la le conseiller en gestion de patrimoine et puis d’avoir les bons

outils et benah l’outil Ouen je crois l’ou l’ on là c’est important en fait

parce que au final c’est c’est assez rare d’avoir euh en tant que particulier

qui investit même d’ailleurs nous he même nous hein d’avoir cette vision globale voilà et cette prise de hauteur

nécessaire à la prise de décision je vais soudrer ça euh de de notre joli

pays la France c’est-à-dire de changements réglementaires et fiscaux qui qui qui qui pelulent tous les ans

donc il faut rester à la page se mettre à jour voilà on a aussi beaucoup d’informations contradictoires le le

l’époque du magazine papier où on allaer rechercher son information les grands dossiers du monde du Figaro d’ L’Express

existe toujours mais finalement on voit que l’outil aujourd’hui de questionnement c’est Internet et alors

sur internet il y a quand même à boire et à manger il y a même des grosses erreurs qui sont qui sont qui sont dites don je pense que c’est important de de

pouvoir vérifier tout ça il faut être accompagné en fait par par son conseil et et trouver le bon conseil avec qui on

va pouvoir parler de tout à la fois de son patrimoine privé peut-être aussi son patrimoine professionnel hein voilà et

finalement trouver le professionnel qui sait parler des deux sujets et qui

comprend les interactions que peuvent avoir les l’un sur l’autre voilà et ça c’est primordial pour construire une

vraie stratégie patrimoniale globale qui va forcément c’est vrai évoluer dans le

temps en fonction de son âge ses besoins de ses objectifs ok super merci euh on

Quels conseils donneriez-vous aux investisseurs pour commencer à investir en 2024 ?

arrive un peu au bout de ce ce podcast alors j’ai envie de vous donner la parole à chacun et de vous dire bah quel conseil vous donnerez à ceux qui

souhaitent là qui écoutent ce podcast et qui qui se disent bon bah 2023 je suis resté un peu statique parce que les

tours ont beaucoup évolué voilà c’était compliqué de rentrer sur le marché de l’immobilier les produits financiers bah

finalement les produits de taux ils ont beaucoup élevés donc finalement la bourse était aussi très élevée

finalement j’ai pas pris de décision je fais un petit résumé mais c’est un peu ça c’est je sais pas s’il faut que je rentre à 7500 au cac je sais pas sil

faut que j’emprunte à 4re donc finalement 2023 j’ai pas fait grand-chose on est en 2024 quel conseil vous voulez don vous voulez donner à à

celui qui qui écoute ou qui regarde ce ce podcast pour 2024 moi j’en donneraai qu’un c’est vraiment de se faire

conseiller en fait tout simplement parce que comme tu dis est-ce que c’est le bon moment je ne sais pas et cetera bah le plus simple prend rendez-vous avec un

conseiller et puis lui fera justement une une photo une découverte de ta situation et ce que disait Nathalie

c’est très important c’est d’être à l’aise pour parler de tous les sujets de ta vie personnelle de ta vie

professionnelle de ta vie future et cetera et en fonction de tout ça et bien ton conseiller va pouvoir te conseiller

aujourd’hui et te continuer te suivre demain pour faire des arbitrages donc rencontre quelqu’un rapidement bon

Natalie 2023 j’ai pas réussi à prendre de décision euh 2024 voilà quel conseil

quel conseil don le 2024 lance-toi et et et et vas-y parce que finalement c’est

jamais vraiment le bon moment il y a tousais exactement il y a toujours quelque chose donc donc à un moment

donné il faut prendre les taureaux par les cornes comme on dit et puis y aller investir trouver le le bon produit mais

peut-être com commencer petit on n’est pas obligé de se lancer dans une grosse opération immobilière commencer petit et

et s’habituer comprendre les mécanismes être de plus en plus à l’aise avec les

sujets et et justement apprendre voilà euh apprendre à ce que c’est la gestion

de patrimoine et G patrimoine et voilà et savoir le constituer correctement et

c’est pareil pour le financier ouvrir les bonnes enveloppes et puis petit à

petit voilà 100 € 200 € en fonction de ses capacités mettre régulièrement de l’argent de côté et et voilà c’est la

magie des intérêts capitalisé dont on parlait au début exactement merci à tous les deux c’était super 41 m² c’est

Le mot de fin

terminé n’oubliez pas de bah de vous nous retrouver sur toutes les plateformes de podcast la chaîne Youtube évidemment

n’oubliez pas de nous mettre un petit avis 5 étoiles de vous abonner et on vous dit à très bientôt

L’immobilier comme pilier de la gestion de patrimoine

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