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Les secrets d’une gestion locative réussie

Dans ce 4ème épisode nous sommes ravis d’accueillir Morgane Bentata, directrice de l’administration de biens chez Valority. Lors de notre étude sur les Français et l’investissement locative, il est ressorti que ; les Français ont une bonne image de l’investissement immobilier, 77% pensent que c’est une bonne manière d’investir leur argent.

En revanche, l’investissement immobilier est perçu comme difficile à mettre en œuvre et notamment, la gestion des locataires.

Dans ce podcast, nous allons rappeler ce qu’est l’administration de bien et la différence avec le syndic. Morgane nous expliquera ce qu’est un bon locataire, comment le choisir et les pièges à éviter lorsqu’on décide de gérer la location de son bien seul.

c’est quoi la bonne rentabilité d’investissement c’est un logement qui est loué ça c’est le premier point un dossier sur TR est un faux dossier mais
une fois deux fois tris fois 10 fois ils n’obtiennent pas logement ils sont toujours le deuxème ou le trème dossier et ben à un moment donné ils
arrondissent un peu les les documents pour essayer de passer sur sur le dessus de la pile un locataire qui ne paye pas bah derrière ça peut devenir un squatter
comment je vais sélectionner mon locataire comment je vais gérer la relation avec mon locataire la partie des travaux les sinistres mon dégâts des
EAU mon volet qui fonctionne plus comment je vais gérer le changement de locataire voilà les sanctions derrière
[Musique]
financire bonjour à tous et bienvenue dans nos 41 m² 41 m² c’est votre podcast
pour mieux comprendre le marché de l’immobilier tous les mois nous invitons des experts de ce secteur afin de partager leur expérience leurs
connaissances mais également leur vision de ce secteur nous abordons des sujets variés tels que l’investissement
mobilier l’achat la vente le bien et la location ainsi que les défis juridiques mais également les considérations
environnementales de ce secteur alors pour ne rien rater abonnez-vous dès maintenant pour ne pas louper nos prochains
podcasts cet été nous avons réalisé une étude avec l’Institut Haris interactive
où nous avons appris que globalement les Français ont une bonne image de l’investissement immobilier effectivement 77 % des personnes
interrogées pensent que l’investissement immobilier est une bonne manière de placer son argent en revanche
l’investissement immobilier est perçu comme ile à mettre en place et cela dû à la gestion locative c’est pourquoi
aujourd’hui en plus de Pierre Emmanuel j que nous présentons plus mais nous allons faire quand même vous êtes directeur délégué chez Maslow la
plateforme d’investissement locatif 100 % digital nous avons le plaisir de recevoir Morgan BENTATA bonjour Morgan
vous êtes directrice de l’administration de biens chez Valority exactement et ben pour commencer ce podcast qu’est-ce que
vous pourriez présenter ce qui est l’administration de BI s’il vous plaît très simplement l’administration de BI
c’est tout simplement le fait de gérer des biens immobiliers alors ça peut être des logements vocation d’habitation ça peut
être des bureaux ça peut être des locaux commerciaux mais c’est globalement tout ce qui va être la gestion d’un bien immobilier que ce soit un appartement ou
un immeuble dans sa globalité et du coup vous quel sera le rôle là-dedans quel
est le rôle que alors euh dans l’administration de bien déjà il y a il y a plusieurs il y a plusieurs rôles
différents on va parler celui de la gestion locative celui de la gestion locative va être celui de l’entretien de
l’ppart c’està-dire de la partie privative celle qui appartient à un propriétaire et il va y avoir aussi la
gestion de copropriété là on va parler de la gestion donc de partie commune de
l’immeuble dans sa globalité des murs et de son environnement direct et
d’ailleurs Pierre Emmanuel est-ce que pour vous c’est obligatoire de passer par un administrateur de Bi ou non alors c’est pas obligatoire évidemment on peut
gérer son bien tout seul nous on le déconseille fortement nous on insiste vraiment c’est que sur sur melow.imo
notre rôle c’est de conseiller le meilleur investissement locatif à une clientèle d’investisseurs qui souhaite
investir pour préparer sa retraite les études de ses enfants acheter sa résidence principale demain et ça
souvent les investisseurs réfléchissent à est-ce que c’est le bon investissement est-ce que c’est le bon endroit est-ce que c’est le bon prix est-ce que c’est
le bon moment ça c’est l’instantané sur la sélection du bien mais en fait mon mon projet d’investissement il va durer
sur une horizon de placement de 10 ans 15 ans 20 ans donc une fois que j’ai choisi le bon emplacement le bon bien
que je l’ai acheté au bon prix je passe chez le notaire on a fait un podcast avec Maître levreau on passe chez le
notaire on devient propriétaire d’accord et mon horizon de placement c’est 10 ans 15 ans donc c’est quoi le plus important
dans un investisement locatif c’est qu’est-ce qui va se passer pendant l’année 2 l’année 5 l’année 8 l’année 10
et donc l’interlocuteur indispensable c’est un très bon administrateur de bien donc effectivement chez Maslow on est
sur une solution 100 % digitale la promesse c’est de sélectionner financer et gérer son bien à distance et le plus
important c’est comment je vais sélectionner mon locataire comment je vais gérer la relation avec mon locataire comment je vais gérer la
partie des travaux comment je vais gérer les sinistres mon dégâts des EAU mon volet qui fonctionne plus comment je vais gérer le changement de locataire
toutes ces chosesl c’est des choses que nous chez masl on va conseiller de déléguer parce que rien que les 5 points que je viens je viens de donneré sont
des choses qui sont chronophages pour un investisseur et c’est très important pour nous de conseiller le bon administrateur de BI quelqu’un qui est
implanté partout en France et c’est pour ça qu’on travaille avec Valority gestion et avec morganur de bien finalement celui qui va
sécuriser votre invest estissement sur lequel on perçoit pas de loyer finalement c’est de la perte sèche pour
pour l’investisseur donc l’administrateur de bien c’est celui qui vaenir voilà sécuriser l’investissement être sûr que le logement est en état
d’être loué pour que on puisse le mettre en location et surtout que l’investisseur puisse percevoir un loyer
derrière c’est quoi la bonne rentabilité d’investissement c’est un logement qui est loué ça c’est le premier point c’est
le point le plus important c’est d’abord un logement qui est loué un logement qui est loué au bon prix et un logement qui est loué au bon locataire et c’est là où
le rôle de l’administrateur est vraiment le le le le plus important et je veux revenir sur ce que vous disiez il y a
quelques minutes Pierre Emmanuel c’est quelles sont les assurances pour les loyers impayés les dégradations c’est vrai que c’est quelque chose qui peut
inquiéter beaucoup de personnes alors euh Morgan va être plus à même de de de répondre que moi ce que ce que je pense
que le plus important avant de parler de sinistre et d’impayer c’est déjà la sélection du du locataire et je pense que aujourd’hui valor gestion un mode
opératoire dans la sélection ducateur qui est qui est intéressant et c’est ça qui nous nous intéresse chez Melow pour sécuriser nos investisseurs je peut-être
revenir dus comment on choisit le bon locataire aujourd’hui dans un marché très tendu finalement voilà pour nous le l’assurance loyer impayé finalement
c’est c’est le remède ouais nous ce qu’on essaie c’est c’est de pas tomber malade donc ça commence comme l’a dit
Pierre Emmanuel par la sélection d’un d’un mot locataire sélection d’ocateur ça commence par quoi bah déjà pour de
bien mettre en publicité un logement euh on le voit souvent hein pour les investisseurs qui veulent gérer
eux-mêmes ils vont dire bon bah je vais mettre une petite annonce sur le boncoin et puis je vais avoir plein de plein de demandes et puis je vais louer hyper
rapidement moi mon appartement bah on peut essayer hein oui effectivement pourquoi pas il faut savoir que la
majorité des administrateurs de BI euh déjà sont en concurrence eux sur les plateformes de mise de mise en publicité
des biens c’est-à-dire qu’on a ce qui s’appelle des boosts hein c’est des contrats c’est des crédits qui nous permettent de remonter les annonces
parce que je peux vous assurer dès maintenant que si vous mettez vous à titre personnel une annonce sur le boncoin ou sur ce loger vous pouvez
retourner dessus dans à peu près 40 minutes vous serez en 8e page donc c’està dire que votre bien sera invisible et là vous allez avoir très
très peu de contact pour pouvoir louer votre bien donc ça c’est la première c’est la première chose et qui est très très importante c’est de s’assurer d’une
bonne visibilité euh du bien bonne visibilité faut encore que le bien soit attractif c’estàdire qu’il soit bien
entretenu euh qu’il soit décent et donc bah qu’on ait envie d’y habiter tout simplement deuxème étape la sélection du
locataire on a des demandes on va sélectionner un locataire sur quoi on sélectionne un locataire seul critère
c’est la solvabilité de toute façon c’est le seul critère légal aujourd’hui on ne peut pas faire de sélection d’un locataire sur autre chose que sa seule
vabilité et ses conditions financières exactement euh on va demander un certain nombre de documents ces documents c’est
des documents qui vont être obligatoires pour l’assurance loyer impayé donc tout ce que je vais vous raconter là
maintenant c’est pour être sûr d’obtenir une indemnisation de la part de l’assurance loyer impayé si jamais il
doit y avoir un impayé ça ça répond à l’une des questions c’est de se dire est-ce que c’est important d’avoir un loyer une assurance loyer impayé je va
je vais vous répondre oui mais le premier truc c’est que l’administrateur de BI doit sélectionner son locataire
qui va dans les CR de loyay donc si j’ai pas de garantie loyer impayé je peux
sélectionner tris buletins de salaire et ma bonne tête regardez-mi j’ai une bonne tête trois bulletins de salairirees estce que je suis un bon locataire on nen sait rien donc l’idée c’est
véritablement que l’administrateur de biens collecte des documents qui rentrent dans les critères de Loyen payé
et ça c’est déjà sécurisant pour l’investisseur et ces documents ça va être bien évidemment les trois derniers bulletins de salaire le contrat de
travail l’attestation employeur la vie d’imposition puisque souvent on a on a en gestion des biens qui sont sous
fiscalité donc on doit s’assurer que les plafonds de ressources ne soit pas dépassé pour garantir la fiscalité pour
l’investisseur on va demander les dernières les derniers avis d’échéance ou une attestation d’hébergement avec un
justificatif ça sont les documents qu’on demande ensuite il faut les vérifier et pour les vérifier bah il y a rien de
mieux que prendre son téléphone d’appeler d’appeler l’employeur et de vérifier si la personne est toujours en poste et que le salaire qui est sur les
fiches de paie et celui qui est bah le bon finalement c’est de vérifier la vie d’imposition aujourd’hui le site des
impôts nous permet de V verier la véracité d’ d’unavis d’imposition avec le numéro fiscal du document et et de la
personne on va également faire un contrôle au niveau de l’ancienne régie puis qu’il y a pas de raison qu’un un
mauvais payeur devienne un bon payeur du jour au lendemain donc on va s’assurer auprès de la Régie de l’ancienne régie
ou si c’était pas une régie c’était en particulier bah que les loyers étaient bien payés en temps et en heure et qu’il
est bien à jour et si c’est si c’est un hébergeant de la même façon va vérifier qu’il est bien hébergé euh et que les
justificatifs sont des documents euh voilà qui sont qui sont pas frauduleux
pourquoi je dis ça excuse-moi mais pour nous ça c’est important c’estàd que maslow.emo est une solution digitale
mais l’immobilier ça reste de l’humain on aurait pu choisir une plateforme digitale d’administration de BI et il en
existe sur Internet généralement des plateformes qui vont avoir un un attrait pour le lcost voilà effectivement on n
pas d’agence on a moins de salariés donc on va prendre un pourcentage du loyer qui est moins cher que le reste un peu
le le free de la de la de la gestion locative et ça existe et je suis sûr qu’il y a des plateformes qui sont qui
sont très bonne et puis on va ils vont argumenter sur le fait qu’ils vont avoir de la détection automatisée de faux
documents documents exactement génial nous ce qui ce qui ce qui nous intéresse et ce qui nous plaît chez Valority
gestion c’est le téléphone j’appelle l’employeur je vérifie la viille d’imposition je vérifie la solvabilité
du locataire je vérifie le passé du locataire euh vis-à-vis avis de de son ancienne de son ancienne régie ça pour
nous c’est les clés de la sécurité d’un investissement dans le temps maselow une fois que vous êtes livré une fois que
votre locataire est en place si j’achète de l’ancien bah pour être un accélérateur un interlocuteur mais moi
dans 2 ans dans 5 ans dans 8 ans j’ai un problème avec mon locataire mon mon interlocuteur c’est l’administrateur de
BI et on pense aujourd’hui que l’administration 100 % digitale quand je gère un appartement à Strasbourg 10
appartements à Bordeaux 50 appartements à Lille c’est pas tout à c’est pas tout à fait la même chose que aujourd’hui une
société qui gère 18000 lots en gestion en meublé et en nu pour nous c’est vraiment une sécurité très très
important et l’administrateur de BI doit faire ces vérification non seulement pour sécuriser l’investissement du du propriétaire mais aussi pour le
locataire un locataire qui est pas solvable et le le loger dans un dans un appartement dont on sait pertinemment
qu’il ne pourra pas payer son loyer je veux dire on rend service à personne euh une autre chose pourquoi on fait ces
vérifications un parce qu’on a essayé la lecture de documents hein beaucoup de plateformes en ligne euh font la lecture
de documents pour calculer la solvabilité d’un locataire euh on a essayé celle d’un grand assureur dont je
vais étaire le nom euh bon benah trois fois dossiers passé trois faux dossiers qui ont été validés par par le logiciel
donc l’aspect humain est très important est très très important dans la gestion gestion locative et surtout pourquoi on
fait ça ben parce que entre bah 2021 et encore aujourd’hui un dossier sur trois
est un faux dossier c’est-à-dire les documents sont frauduleux ou ont été euh les salaires ont été gonflés les avis
d’imposition sont sont pas les sont pas vrais donc on a une une obligation de vérifier tout ça toujours pour répondre
au critères de l’assurance loyé impayé puisque si demain nous avons un impayé et que le dossier s’avère bah il y a une
fiche de paye qui est fausse quoi que ce soit l’assurance ne viendra pas indemniser l’investisseur donc ça c’est
hyper important c’estàdire que un faux dossier ce n’est pas indemnisé exactement aujourd’hui je suis un
particulier je fais un investissement locatif je gère moi-même mon bien je sélectionne un locataire sur des
documents qu’il m’a produit qui sont les bons qui respectent les critères de solvabilité je peux même l’envoyer à l’assurance qui ne détecte pas le fait
qu’aujourd’hui la vie d’imposition soit soit un peu gonflé il y a un sinistre le
locataire arrête de payer j’ai bien je paye une assurance loyer impayé on est jusqu’ici on est tous d’accord ça ne
fonctionnera pas d’accord parce que j’ai sélectionné un dossier fraudulé c’estàd
que la seule façon alors que là je délègue la responsabilité à administrateur de bien si aujourd’hui les équipes de Morgan sélectionne un
faux dossier oui voilà la responsabilité c’est plus celle du propriétaire c’est celle de l’administrateur de BI donc
l’administrateur de BI est responsable vis-à-vis de l’assurance d’avoir référencé en tous les cas choisi
un locataire dont le dossier don le dossier n’est pas bon donc en fait on délègue la sécurité à l’administrateur de BI et franchement nous nos
investisseurs souvent c’est leur premier investissement locatif nous on a une population aujourd’hui sur Maslow qui entre 25 et 44 ans qui n’est pas
toujours propriétaire de sence principale qui fait son premier investissement voilà et qui connaî le
montant de son prêt le montant de son loyer euh voilà le montant en décharge voilà et et met une épargne mensuelle il
faut que cette solution là elle soit la plus sécurisée dans le temps mon mon mon montant de crédit va pas changer si il
va changer si je renégocie demain ma dette parce que elle est moins cher ok d’accord mais sinon je paye mes mes 800
ou mes 1000 € par mois de de crédit ça ça va pas bouger la seule variable d’ajustement qui peut bouger c’est mon loyer mon loyer il a tendance à
progresser dans le temps d’accord il est revalorisé faut que je le revalorise au bon moment ça ça aussi c’est dans le rôle de deadministrateur de bien si mon
locataire il change au mois de juillet et que moi au mois de juillet je suis en vacances bon autant vous dire que sur la plage je vaisoir oublier de revaloriser le loyer donc il y a des rôles comme ça
qui vont améliorer si on peut le revaloriser parce que normalement c’est uniquement l’IRL permet de revaloriser
un un loyer en cours de bail mais on peut effectivement le remettre au niveau du marché entre deux locations ou donc
ça c’est des choses qui sont importantes mais sur la sélection du locataire dans un marché locatif qui est tellement tendu aujourd’hui en France c’est c’est
pas qu’on est dans un pays d’arnaqueur hein les les candidats locataures aujourd’hui c’est juste que une fois deux fois trois fois 10 fois il passe à
côté du du du du logement bon ben à un moment donné même quand on a des des des gens très solevables voilà j’ai un
couple de prof ou j’ai j’ai un couple de salariés qui gagne correctement sa vie mais une fois deux fois trois fois 10
fois ils n’obtiennent pas logement ils sont toujours le deè ou le troè dossier et ben à un moment donné ils arrondissent un peu les les les
documents pour essayer de passer sur le sur le dessus de la pile donc voilà il y voilà ça c’est très important sur la
sécurité de la gestion locative et c’est pour ça que nous on REC gestion loctive c’est la sélection du locataire surtout
ben comme vous disez Morgan tout à l’heure c’est beaucoup de dossiers aujourd’hui ben comme vous venez d’expliquer beaucoup de dossiers
malheureusement sont gonflés pour essayer en tous les cas de plus en plus c’est juste que la quotié elle a tendance à augmenter pourquoi parce que
il y a peu de logement sur le marché donc comme il y a peu de logement sur le marché et des des des villes qui gagnent des habitants tous les ans bah il y a
des nouveaux habitants qui arrivent et le turnover locatif aujourd’hui il y a moins deog il y a moins de locataires qui achètent leurance principale il y a
moins de turnover locatif donc il y a moins de logement tout simplement sur le marché et ben hier on avait 10 candidats
sur un appartement aujourd’hui on a en a 50 euh forcément la sélection elle se fait là-dessus quo on a un marché
locatif qui est extrêmement tendu et puis nous on on le voit en gérant 18000 logements partout en France on a perdu
pratiquement trois points de taux de rotation par an c’està-d qu’en plus nos locataires ne bougent plus puisqu’ils savent pertinemment que retrouver un un
logement aujourd’hui en France bah c’est très compliqué c’est plus que compliqué même puisque une pub c’est parfois 200
contacts dans la journée et surtout c’est je pense très important de remettre encore une fois le point dessus s’il n’y a pas tout ça c’est une
sécurité en moins où du coup le propriétaire peut se retrouver sans aucune assurance malgré le fait que pourtant le dossier a été validé que
mais bien sûr et puis malheureusement on le voit un petit peu dans les fait divers en ce moment il y a il y a sélection d’ loocataire c’est important
bah c’est important aussi parce qu’un locataire qui ne paye pas bah derrière ça peut devenir un squatter euh et on le
voit derrière des logés un squatter bah c’est très compliqué et pour l’investisseur bah de la même façon lui par contre son prêt continue alors nous
ce qui est très important c’est que il peut arriver des sinistres lorsqu’on fait un investissement locatif et donc avoir des gens qui ont des difficultés
des locataires qui se séparent qui sont plus en mesure de de payer le loyer ça peut ça peut arriver faut pasêre BNY oui
oui non plus dans le dans le dans le principe mais d’une manière générale la loi aujourd’hui française protège plus le locataire que le propriétaire donc
nous on est là pour mettre des verrous sur la porte pour que ça ça ne puisse pas arriver ou arriver le le le le le le
moins possible et surtout d’être bien couvert c’estàd aujourd’hui nous ce qui va nous importer c’est de se dire j’ai un sinistre euh un loyer imp payé très
concrètement est-ce que mon investiseur touche son loyer oui ou non il y a que deux solutions he c’est oui ou c’est non
et lorsqu’il passe par administrateur de lorsqu’il fait confiance à Melow sur la sélection de son projet lorsqu’il fait confiance à valorité gestion sur la
gestion de son bien il touchera son loyer on va lui garantir une sécurisation de ses loyers ou de l’indemnisation de ces loyers en cas
d’impayé VO pas de vacances locatif ça c’est j’investis sur des secteurs porteurs aujourd’hui Mel ne va pas vous conseiller d’investir dans des villes
sur lequelles la tension locative n’est pas n’est pas présente donc on va s’assurer d’être sur des villes où on a
un potentiel locatif qui est important et on va s’assurer par l’administrateur de Ben trouver le bon locataire si jamais il arrive un accident de la vie
on va s’assurer par la sélection du locataire par le fait qu’on est couvert par des loy payé que 100 % de nos propriétaires vont toucher leur leur
leur loyer et ça pour nous c’est le plus important sur la promesse que l’on doit avoir auprès de nos investisseurs pardon
je me permet c’était juste pour revenir pour ceux qui nous écoutent je pense que la plupart des personnes ne sont pas vraiment à terme avec les vacances
locatif pardon ou les carences locatives est-ce qu’on peut redéfinir un peu alors la vacance locative c’est la période qui
intervient entre deux locations c’estàdire que le logement a déjà été loué au moins une fois la carence locative c’est la période qui intervient
entre la livraison d’un bien et la mise en place du premier locataire VO c’est vraiment deux choses différentes carence
locative le logement n’a jamais été habité auparavant vacances locative c’est la période de vacances entre deux locations donc ce qu’il faut c’est que
évidemment ces périodes soient les plus courtes possibles donc aujourd’hui comment nous Melo on va vendre du neuf
et de l’ancien récent donc de l’ancien bah comment on trouve un locataire aujourd’hui vous AZ certaines villes sur lequell je suis locataire de
deomologement je suis en zone tendue ce qui est souvent les les les supports d’investissement qui vont être intéressants en terme de de marché
locatif aujourd’hui j’ai un mois entre le moment où j’envoie mon recommandé et je quitte le logement donc aujourd’hui
je reçois le recommandé comme quoi je vais quitter mon logement finalementistrateur de bien plus que 3 semaines pour louer le logement donc s’il commence à se réveiller 15 jours
après on est mal sur la la la la la carence locative à la livraison d’un bien neuf bon ben si j’attends d’avoir
les clés pour mettre le bien en gestion je vais peut-être passer un mois 2 mois sans location je dis pas que c’est grave
je dis juste qu’on peut faire mieux et aujourd’hui dans le process que l’on a chez Maslow avec l’administrateur de BI
c’est de se dire qu’on va mettre en location le bien avant la livraison on va faire des prévisites pour s’assurer
du du du fait que l’on puisse aussi louer le plus rapidement possible mettre un locataire en place de la livraison ou le lendemain de la livraison du bien et
quand d’ailleurs vous avez trouvé un locataire pour vous comment vous arrivez à fixer les loyers j’imagine du coup avec alors généralement le loyer il est
fixé avant qu’on trouve le locataire puisque déjà il faut annoncer un loyer au candidat locataire et puis surtout il
faut annoncer une rentabilité à l’investisseur fixer un loyer jeis dire c’est assez simple dans le sens bah il y
a un marché on peut pas être on peut pas être au-dessus du marché sinon on risque de pas louer on peut pas être en dessous
du marché bah sinon je pense qu’on va avoir un problème à garantir une rentabilité c’est le marché le marché il
il évolue il bouge ça c’est la première ça c’est la première condition et la
deuxième condition quand on a un bien qui est sous fiscalité il faut bien aussi être respectueux des plafonds de
loyer pour pouvoir le louer puisque sous un bien Pinel si si le loyer qu’on qu’on
propose dépasse le plafond alors l’investiss ser va perdre son avantage fiscal donc voilà on a deux conditions
très concrètes un vérifier le marché et deux si c’est un bien sous fiscalité vérifier que ça dépasse pas le plafond
j’en ajouterai une ce sont les villes qui sont concernées par le plafonnement des loyers donc il y a 25 communes en
France qui qui ont mis le plafonnement le plafonnement des loyers sur lequel voilà on a on n pas de possibilité de de
louer le logement au-dessus d’un certain plafond aujourd’hui on fait podstcast on l’enregistre à Lion donc à Lyon il y a le plafonnement il y a le plafonnement
des loyers donc là aussi on peut avoir un écart entre la valeur du bien marché je pourrais louer mon logement 800 €
mais le plafondement loyer m’autorise à à le louer à 700 là aussi il y a un rôle de la part de l’administrateur de BI parce que c ville change le Pays-Basque
vient vient de rentrer dans le plafonnement des loyers donc ben là les prochaines locations si j’ai un locataire qui s’en va le mois prochain
ou dans 2 mois dans dans le Pays-Bas qu’il faudra réétudier le le loyer donc si je le fais tout seul alors si
j’habite au Pays-Bas que je suis bien au courant si j’habite ailleurs chez masel par exemple on a des invesseurs expat tu
vois que j’ais dire ils vont ils vont passer à côté de l’avantage d’avoir un administrateur de bien c’est qu’on va faire de la veille juridique donc on va
suivre toutes les villes qui vont être concerné par l’encadrement des loyers parce que c’est pas quelque chose que vous allez voir sur votre téléphone la
première chose en vous levant le matin ou au journal ou que votre ville est passée sous encadrement par contre si vous louez votre bien sans respecter
l’encadrement des loyers parce que vous n pas au courant tout simplement bon nul n’est censé la lo alors mais par contre
voilà les sanctions derrière sont financières le plement des loyers je dirais que ça on l’a vu dans la presse
ça va à peu près tu vois oui mais l’autorisation de louer alors le permis de louer ça ça autre aussi je voulais je
voulais en parler quand tu parlais de la vacan locativ puisque effectivement sur les zones tendues on a un mois ouais
mais il y a aujourd’hui un petit peu moins de 500 communes qui sont qui sont bah sous permis de louer
permis de louer c’est quoi c’est demander une autorisation à la commune de pouvoir louer votre bien donc c’est
soit déclaratif soit c’est une autorisation ça nous on a fait le choix aujourd’hui de l’envoyer dès la
réception de la dédit pour éviter d’en plus attendre un mois supplémentaire parceque la mairie a un mois pour vous répondre si jamais vous êtes autorisé ou
pas à louer votre bien donc ça c’est pour à la base lutter contre l’indessence des logement très bien euh très bien me
direz-vous mais c’est vrai que voilà il faut il faut avoir un timing très serré pour éviter de se retrouver avec une vacance locative parce qu’effectivement
on a fait sa sa demande de permis de louer à la sortie du locataire et donc là bah la mairie a encore un mois pour
nous répondre donc vous aurez bah tout de suite déjà un mois de et toutes ces petites choses quand même qui sont quand même très importantes sécurise aussi
l’investisseur et font euh une codte part de sa rentabilité dire la rentabilité faciale euh ne devient
réelle qu’à partir du moment où l’administrateur de bien fait correctement son job c’estàd qu’effectivement sur les 400 et quelques
communes qui sont dans le permis de louer si l’administrateur de bien envoie le document euh trop tardivement mais il
aura pas le droit de faire rentrer un locataire avant le le le mois où la mairie mois pour réond attendre un mois
au bout d’un mois c’est considéré comme acquis donc on sait que ça dépassera pas un mois mais si vous en ou effectivement
trè semaine tu per un Mo loyer quoi un mois de loyer sur sur un investissement c’est c’est c’est 10 % de ton de de de
de de ton loyer annuel qui qui qui disparaît grosso modo donc ça ça peut pas être en plus pris en charge par la vacance locative bien sûr puisque la
vacance locative va considérer que le bien n’était pas en état d’être loué vu qu’on attendait une décision de la
commune doncou on se retrouve assez rapidement bloqué si on fait pas attention à ça et si on n pas de beaucoup de réglementation surtout sur
les qu dernières années énormément de nouvelles réglementations sur l’administration de bien ou d’ailleurs
aussi j’aimerais revenir un petit peu sur l’assurance PNO si vous voulez bien peut-être aussi définir ce que c’est
pour les personnes qui nous écoutent qui sont pas familiers avec ça alors l’assurance PNO c’est la propriétaire d’un occupant c’est tout simplement
l’assurance qui va venir bah prendre en charge en sinistre quand le logement n’est pas habité ça peut arriver hein ça
ça peut arriver que bah entre deux locations il peut y avoir un dégât des eau qui vient du du logement d’dessus
n’ayant pas de locataire en place on peut pas solliciter la multirisque habitation du locataire donc ça va être la PNO la propriété non occupant qui va
venir qui va intervenir pour le propriétaire pour que ça soit pas pareil au propriétaire ou à l’investisseur de payer les sinistres puisque il était pas
couvert puisque son logement n’était pas loué donc elle est obligatoire évidemment oigatoire toujours un autre petit exemple c’est mon locataire oublie
de fermer le robinet il fait un un dégât des EAU c’est l’assurance du locataire qui va fonctionner si c’est une canalisation qui pète dans un mur c’est
l’assurance du propriétaire qui va fonctionner c’est c’est un peu l’image souvent que que l’on prend pour que les gens comprennent en tous les cas elle
est elle est obligatoire N oigatoire elle est importante aussi parce qu’en plus de venir indemniser le sinistre
elle va venir indemniser parfois pas tout le temps ça dépend des conditions faut bien lire son contrat euh la perte de loyer qui euh bah du coup qui résulte
de de de la résolution d’un d’un sinistre finalement ça peut prendre ça prend du temps généralement donc la PNO
va venir aussi parfois indemniser la perte de loyer ce qu’on va appeler euh de manière assurantielle la perte de
chance quoi de toute façon l’administrateur de bien il est là pour gérer toute la relation finalement entre différents interlocuteurs d’abord le
propriétaire et le locataire qui vit dans un logement et c’est la durée de vie du logement donc tu parlais
de de de de logement descend de logement louable et C donc c’est s’assurer avec
les visites là aussi au changement de locataire que l’appartement est toujours louable toujours louable aux conditions de marché toujours louable au bon loyer
voilà puis moi il y a un autre élément qui est très important dans l’administration de BI c’est la la la comment dire la la gestion du syndicque
de copropriété parce que finalement il est l’interlocuteur pour le c’est bien le propriétaire qui siège à l’Assemblée
Générale donc en fait il est souvent représenté par l’administrateur de BI et donc c’est vraiment la gestion de la de
la vie du logement la partie privative et la vie de la copropriété au travers du du du du syndicque et ça c’est des
choses qui sont qui sont indispensables dans la durée de vie de mon investissement mais du coup cette gestion j’imagine qu’elle a un coût
aussi à combien s’élève les frais de gestion alors ça déjà ça dépend ça dépendateur
de bien ça dépend de l’administrateur de bien ça dépend de beaucoup de choses finalement il y a pas pas un coup fixe
euh sauf chez nous on a un coup fixe euh nous c’est 7 % taxe du
loyer tout simplement pour toutes les missions et ça c’est très important quand vous signez un mandat de gestion
aussi c’est de vérifier les petites lignes et les missions puisque vous allez avoir facellement des mandats de
gestion qui vont vous être vendus avec parfois un an de gestion offerte ou une des honoraires à 4 % 4 % du loyer qui
sont mais je je comprends l’attrait hein fin finalement et derrière vous allez avoir une liste non exhaustive de toutes
les missions qui vont être payantes en plus c’està-dire alors vous pouvez vérifier chez tous les gros administrateurs de
bien c’est toujours la même chose vous allez avoir la gestion locative qui va coûter entre 5 et 6 % et puis derrière
vous allez avoir toute la gestion de sinistre donc là on va être sur du tarif horaire de la vacation horaire donc on va être entre 100 et 150 € par heure
pareil pour la gestion des impayés donc non seulement vous avez un impayé j’espère vous vous êtes bien bien assuré sinon en plus ça va vous coûter entre
100 et 150 € par heure pour la gestion d’un sinistre imp payé l’envoie aux avocats aux huissiers puisquil y a
beaucoup de il y a beaucoup de d’aspects finalement légaux derrière et juridique le permis de louer on vient
d’en parler certains de nos certains de nos confrères vont facturer 300 € le permis de louer permis de louer c’est obligatoire à chaque location c’està
dire non seulement vous allez avoir les honoraires de mise en location et puis vous allez avoir 300 € de permis de loué à chaque fois euh on l’IDE dans la
déclaration donc qui est aussi toujours payante don une liste vraiment très en
fait l’idée c’est vrai le choix de de de de maselow c’est la simplification
ur quand on annonce qu chose on veut que l’invtisseur ne see pas la question de des surprises on parle des surprise dans
la la location la surprise dans la réglementation la surprise dans l’autorisation de Louet mais dans l’administration bien c’est pareil que
là il sait que c’est forfaitaire et donc sil arrive des choses sur son sur son bien immobilier le prix le prix ne
changera pas lorsque le client achète dans le neuf à la livraison la prélivraison la levée des réserves
toutes ces chosesl sont des missions qu’on peut confier et n qu’on conseille de confieradministrateur de bien donc effectivement chez des gros ou chez
d’autres administrateurs toutes ces missions là sont payantes alors ce qui peut être normal on va déplacer quelqu’un sur place qui va faire la
tournée si si il livre 20 logements ok mais s’il en livre un on va déplacer quelqu’un il va lever les réserves il va
il y a une vraie il y a une vraie mission qu’ la facture ne me choque pas c’est c’est pas c’est pas ça le truc nous on n pas fait ce choixlà on est
dans quelque chose qui est packagé et le package à à la voilà la singularité de se dire je suis certain de comment ça va
se passer et combien ça va me coûter et pour nous c’est vraiment quelque chose qui est qui est qui est primordial vous voulez être sûr de choisir un bon
administrateur de BI regardeer le mandat de gestion et vérifier siadministrateur de bien va être va finalement gagner
plus d’argent quand votre bien est vacant quand votre bien est loué c’est-à-dire qu’il y a certains administrateurs de biens comme nous nous
on encaisse nos honoraires uniquement donc sur les loyers donc il y a pas de loyer on prend pas d’honoraire donc on n’est pas rémunéré pour notre travail
malgré ça il y a toujours un mandat qui continue donc continuez on continue de travailler vous avez des administrateurs
de bien qui vont vous prendre euh votre vos honoraires tous les mois et puis en plus quand votre bien va être vacant
finalement c’est là où il vont facturer encore plus pour aller gérer un sinistre pour aller gérer un impayé pour aller gérer une une ouverture de porte souvent
ça c’est quelque chose qui me fait sourire dans les mandats de gestion c’est vacation horaire à l’ouverture de portes c’est-à-dire que vous décidez de faire des petites travaux demain une
société doit intervenir B on va vous facturer 150 € de l’heure pour l’ouverture de porte tu changes la Sure à ce prix là ou non c’est justeouvrir la
porte regardez sur le mandat de gestion qu’on qu’on vous propose regardez si l’administrateur de biens fait plus d’argent en ayant votre votre bien loué
ou votre bien vacant nous ce qui est important sur Mo c’était le maillage territorial le fait d’avoir un un
gestionnaire de renom 18000 logements loués on sur l’ensemble des territoires
trentaine d’années d’expérience de voilà 80 collaborat la sélection la sélection du locataire l’assurance d’avoir les
loyers payés la vacance locative la carence ça c’est des choses qui qui étent déterminante en tous les cas pour
nous pour assurer la sécurité de de de l’investisseur mais du coup est-ce que aujourd’hui c’est vrai qu’on a beaucoup
parlé de ça mais est-ce que aujourd’hui c’est obligatoire de passer par un administrateur de bien ou non alors c’est pas obligatoire mais je vais
prendre un chiffre qu’ donné Morgan je sais pas moi j’ai 500 € de loyer 7 % de de de je vais avoir 35 40 € de de de
frais par mois évidemment sur masel on va les prendre en compte dans la simulation financière ces 40 € de frais
sont déductibles de mes revenus locatif donc son enfin je veux dire aujourd’hui
l’imposition en France sur les revenus nocatif c’est j’ai des recettes des charges à un moment donné je je je je paye des impôts sur sur le bilan donc
voilà et à ma tranche marginale l’imposition donc en gros je vais faire simple les gens sont imposés à hauteur
de 50 % du du bilan pour pour les investisseurs donc pour 35 ou 40 € par
mois 20 € net fiscal par mois on parle de 20 € net fiscal par mois est-ce que
ça vaut le coup de s’occuper soi-même de passer son annonce de respecter la réglementation qui change tous les 3
mois enfin je je quand mê mêtre très clair de sélectionner le bon locataire de faire attention au documents de gérer
la durée de vie de son investissement aujourd’hui sur Maslow les gens viennent d’abord calculer leur budget
d’investissement et leur budget d’investissement ne correspond pas toujours à l’endroit où ils habitent ou à l’endroit où ils veulent investir je
suis parisien je suis lyonnais je suis lillois je suis bordelay je vais sur
Melow j’estime mon budget d’investissement et je ne suis pas en mesure aujourd’hui d’acheter mon investissement locatif à Lyon à Paris ou
à borde parce que le budget d’investissement est très élevé on est sur on est sur des villes qui sont qui sont assez chers au au tickets d’entrée
donc finalement mon budget c’est 150000 € et ben c’est 150000 € où est-ce que je peux investir en France mais je vais peut-être investir à à 50 à 100 km à 200
à 300 km d’ù j’habite l’administrateur de BI il est il est indispensable et la qualité de
l’administrateur de BI et est encore plus est encore plus importante pour 20 € par
mois calculer vite fait je sais pas ah non mais moi je moi je suis là pour je pose les questions c’est tout en tous
les cas nous dans le conseil ce que nos nos investisseurs il y a des gens qui
tout le monde enfin un grand nombre de Français veulent faire unement locatif ce qu’ils veulent c’est ne pas avoir de souci que ça leur prenne le moins de
temps possible ne pas s’en occuper c’est ce que N disent nos clients moi je ne veux je veux savoir ce qui se passe mais je ne veux rien faire exactement 18000
clients c’est c’est c’est pratiquement le discours voilàsah bien plus que la majorité
d’ailleurs je veux savoir ce qui se pass passe être informé ça aussi c’est très très important pour l’investisseur il
veut être informé tout de même il veut savoir ce qui se passe dans son logement dans l’immeuble dans lequel il a investi mais par contre voilà il ne veut pas
être embêté ni par se déplacer pour une expertise ou une assemblée générale ou
un locataire qui demande bah changer une ampoule parce que c’est le genre de demande qu’on peut aussi avoir des locataires euh voilà il faut réexpliquer
un petit peu PAP non ça c’est l’entretien locatif ça c’est de l’entretien propriétaire voilà ça aussi
c’est important comment un un propriétaire auourd qui n’est pas un professionnel de l’immobilier peut savoir si ça lui appartient ou non
d’entretenir certaines choses dans son logement oui finalement pour l’investisseur vous lui apporter une sécurité une simplicité mais aussi un
suivi une gestion qui lui permett de simplifier énormément aussi lui son investissement personnel dans dans ce
genre de projet on dit une sérénité et de respecter aussi les règles parce que je respecte pas les règles aujourd’hui c’est opposable je respecte pas le
plafonnement des loyers je finis au tribunal les sanctions sont financières elles sont très élevé je ne respecte pas
la réglementation sur les DPE ce que je dois fournir à mon locataire même si mon DPE je l’ai fait il y a 4 ans il est plus valable aujourd’hui dans la grande
majorité des cas faut que j’en refasse un et c’est opposable si je donne pas le bon DPE à mon locataire le locataire
peut en c’est opposable c’està j’ai une responsabilité euh civile et pénale donc à moment donné ça me coûte des Souss
donc euh l’idée c’est quand même de on enlève on prend de la hauteur on prend du recul et on fait en sorte que ce soit
le plus simple euh possible et en plus dans un investissement à distance le
plus simple possible le plus transparent possible le plus clair possible pour que ce soit euh euh sympa et tranquille de
faire un assissement locatif sécurisé sur lequel je je n’ai pas tous ces
soucis merci beaucoup j’aimerais revenir sur une dernière notion qu’on que nous avons abordé en début de podcast et qui
je pense pourra intéresser beaucoup de monde qui nous écoute sur comment fonctionne la revaliorisation du loyer
vrai que nous avons pas eu l’occasion de nous dus alors c’est très simple la revaliorisation du loyer quand le bien est loué c’est l’IRL l’index de révision
des loyers qui va venir s’appliquer à chaque date d’anniversaire du B
donc faut pas rater le coche faut pas rater le coche c’est mieux d’avoir l’administrateur de bien pour ça parce qu’il faut en plus il faut le bon indice
faut être sûr de d’avoir pris le bon indice et la deuxième chose à la sortie d’un locataire on peut imaginer je sais
pas avec un locataire soit resté très longtemps ou qu’il y a eu au moment où on a mis en location dans le secteur bah
finalement une détente du marché donc on a dû baisser un petit peu le montant du loyer pour pouvoir le louer rapidement
parce que parfois il vaut mieux baisser de 10 20 € pas louer lou bah là à la sortie du locataire on va réévaluer le
loyer mais ça sera toujours en fonction du marché c’est la seule c’est la seule possibilité ou alors bah de le passer en
meubler ou alors de de l’améliorer hein de faire des travaux significatifs je veux dire mettre un petit coup de peinture juste dans la cuisine ça va pas
vous permettre d’augmenter votre votre loyer tiens ben tu prends un exemple qui est qui est intéressant c’est la cuisine
euhine mais ça c’est un exemple j’achète un appartement
aujourd’hui le promoteur n’est pas dans dans dans le neuf par exemple ou même dans l’ancien quel est l’état de la cuisine
il n pas tenu de de de de mettre une cuisine équipée et C c’est sa seule obligation voilà mais aujourd’hui le le
le choix du locataire si si j’ai le choix entre trois appartements il y en a deux qui ont une cuisine l’autre qui n’en a pas systématiquement ce bien qui
n’en a pas sera le dernier à être loué donc nous on va systématiquement conseiller un autre investisseur
puisqu’il est dans son budget d’investissement global mon budget d’investissement global il est il est déterminé par mon apport et ce que me
prête la banque donc dans mon apport est- ce que me prête la banque on va regarder si euh il y a une cuisine
équipée ou pas et si elle ne l’est pas nous dans notre rôle le conseil c’est de se dire mettez une Cuisine Mettez une
cuisine pourquoi parce que la durée de vie de mon investissement va faire que un logement qui a une cuisine va trouver un locataire facilement que le turnover
va être moins important et lorsque mon locataire s’en ira il se relouera facilement donc ça c’est des choses qui
sont important à prendre en compte qui sont souvent les investisseurs n’y pensent pas lorsqu’ils font le leur leur
investissement et nous c’est des choses sur lequelles bah on écoute aussi l’administrateur de BI voilà je comprends pas on a vendu 10 appartements
dans cette résidence pourquoi le logement de Monsieur machin il est pas encore loué il est pas encore loué mon
coco parce que c’est le seul qui a pas de cuisine donc si le seul qui a pas de cuisine ben vous comme moi si on visite
des logements quel que soit l’étage et finalement quel que soit l’exposition et ben le choix du locataire ce sera systématiquement celui qui a la cuisine
vous êtes pas en location pour faire des travaux pour quelqu’un d’ très simplement et et surtout il y a pas
de on est le locataire ne va pas être sûr qu’à la fin le propriétaire va dire B je vous rachète la cuisine comme ça je
la garde pour le prochain locataire il peut très bien lui dire Benain non vous reprenez votre cuisine super et là
financièrement ça coûte cher locata et bien merci beaucoup nous arrivons à la fin de ce podcast est-ce
que vous auriez une notion que à côté de laquelle on aurait pu passer que vous aimerez rajouter à oui moi souvent les
investisseurs au téléphone quand on leur parle de de gestion locative de gestionnaire administration
administration de BI c’est c’est un mot qu’il connaissent pas forcément il parle du du gestionnaire deorisidance ou de leur régie ça c’est plutôt régional
voilà mais souvent ils confondent aussi avec le syndicque donc ça c’est très important aujourd’hui le gestionnaire du du du bien celui qui est qui qui est
l’interlocuteur du propriétaire vis-à-vis du locataire et aussi vis-à-vis du syndicque mais souvent les gens confondent le syndicque et
l’administrateur de de BI c’est c’est pas la même chose et et parfois le le syndique et le gestionnaire ont le même
on le même nom voilà alors là c’est catastrophique en fonction de ce qu’on reçoit comme comme courrier voilà
peut-être que tu peux préciser un peu la différence entre les deux mais en tout les cas nous c’est une question il faut pas chercher à faire compliquer
gestionnaire locatif s’occupe des parties privatives donc de l’appartement du logementaartement gestionnaire de
copropriété s’occupe de l’immeuble donc partie commune tout simplement c’estelui qui appelle des charges de copropriété
celui qui appelle des charges euh qui va aussi chercher tous les contrats d’entretien pour la résidence bien
évidemment les renégocier tous les ans tenir les assemblées générales présenter les budgets au copropriétaires euh ça
c’est la partie du gestionnaire de copropriété donc le syndique et le gestionnaire locatif lui va plutôt vraiment uniquement travailler sur
l’appartement la partie privative et si je peux me permettre vous m’ demander si on pouvait rajouter quelque chose sur
l’impayé puisque c’est c’est il y a un sujet on a un contexte l’impayé très
souvent on pense que pour gérer un impayé un locataire en situation d’un payer il faut être très dur très menaçant très froid très tout l’inverse
le maintien du lien c’est la première et la seule chose à faire en cas d’impayer maintenir le lien avec votre locataire
vaut mieux mettre en place un échéancier plutôt que de de ne plus avoir de paiement et de ne plus avoir de lien
avec le locataire parce que si le locataire décide de partir à cloche de bois derrière c’est terminé le
propriétaire s’il a pas d’assurance surtout se retrouve extrêmement laésé donc le maintien du lien en cas de
situation d’un payé essayer de comprendre ce qui a mené à la situation pour pouvoir bah communiquer avec le
locataire et trouver une solution ensemble et du coup désamorçage sera souvent même plus fructueux plutôt que
bien plus fructueux que que la méthode très dure avec les avec les
ne en tous les cas un bon administrateur de biens euh c’est euh si ce n’est la
clé l’une des clés indispensables à l’investissement à un bon investissement locatif voilà tout ce que l’on a mis
aujourd’hui en place sur Maslow sur l’algorithme le score le faire le fait que vous êtes certain d’investir sur un
marché profond une tension locative un logement qui est au bon endroit AC des commerces des services et ceetera tout
ça est vrai ça qu’on est sûr que si vous choisissez un bien sur Maslow qu’on vous aide à à à choisir un bien sur masel
vous serez sur un assissement qui sera au bon endroit sur le bon marché ok donc j’ai bien acheté super mais le bien
acheter bah c’est bien loué bien revendre et le bien loué bien revendre c’est une bonne gestion et pour moi il
est indispensable en tous les cas c’est notre conseil c’est comme ça qu’on va aider nos investisseurs à être accompagné par le bon administrateur de
BI et nous on pense chez Maslow qu’on a le bon administrateur de BI il est implanté partout en France il est sur
une relation aussi 100 % digitale donc ça c’est quand même des choses qui sont intéressantes lorsque je n’habite pas au
au même endroit ça c’est c’est évidemment important ces honoraires sont forfaitisés donc il y a zéro surprise
sur le sur le sujet et on a toutes les assurances qui couvrent l’investisseur locatif donc ça aujourd’hui c’est pour
nous la différence ou l’accompagnement entre j’ai fait le bon choix sur l’immobilier ça on en est à peu près sûr par rapport à ce que l’on a mis en place
et la durée de vie de notre bien si si j’ai un conseil à apporter quoi et bien
merci beaucoup merci à vous deux pour ces conseils et toutes ces informations que nous avons pu avoir 41 m² c’est
présent terminé merci de nous avoir écouté vous pouvez nous laisser CIN étoiles sur les différentes plateformes d’écoute cela nous aide énormément vous
pourrez également trouver en description tous les éléments clés que nous avons abordé durant ce podcast ainsi que les
profils LinkedIn de nos invités merci encore à vous deux d’avoir pris le temps de répondre à nos questions et euh si
vous avez des questions et des suggestions n’hésitez pas de saisir l’espace commentaire nos équipes vous répondront très rapidement quant à moi
je vous donne rendez-vous le mois prochain merci de nous avoir regardé et très bonne journée à tous au revoir

Retrouvez les profils LinkedIn de nos intervenants

Morgane Bentata

Directrice de l’administration de biens chez Valority

Pierre-Emmanuel Jus

Directeur délégué chez Maslow

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