Aujourd’hui, on explore un marché en plein essor : l’immobilier pour les seniors. D’ici 2050, 1 Français sur 3 aura plus de 60 ans. Vieillissement de la population, nouveaux besoins, nouvelles opportunités : les logements doivent être accessibles, bien situés, économes en énergie… et surtout pensés pour vieillir chez soi, sans forcément passer par les résidences services.
👉 Où investir dès maintenant pour capter cette demande croissante ? 👉 Quelles villes cibler ? 👉 Quels types de biens privilégier ? On décrypte tout ça dans cet épisode de 41m² !
Ils nous disent pas de rez-de-chaussée. Tu leur demandes pourquoi. Ils savent pas toujours l’expliquer. Ils disent non euh pas de red-chaussée.
Ça fait partie du top 2 effectivement et des objections et j’ai envie de dire make rchaussé great again.
On analyse le marché sur se dire je souhaite sécuriser mon investissement, je souhaite acheter, le valoriser, le
rendre aussi rentable évidemment. Et donc finalement, c’est pas la même population, c’est pas du tout la même chose, c’est pas les mêmes endroits.
On a regardé donc les villes où il y a une croissance démographique et en même temps une part de locataires importants.
Donc ça ce sont deux critères essentiels qui doivent guider l’investisseur aujourd’hui qui s’intéresse à ce marché.
On a parlé des résidences dédiées au senior mais finalement le reste, c’est-à-dire la très grande majorité
sont sur le marché locatif diffus. Donc il y a pas de logement aujourd’hui qui sont dédiés au seigneur, ça n’existe pas. Donc ils sont en concurrence avec
le candidat locataire, jeune actif, étudiant ou voilà.
[Musique]
Bonjour à tous, bienvenue dans nos 41 m². Bonjour David, ça va ? Bonjour, très bien, merci à toi. Première fois qu’on t’accueille dans nos
41 m², je crois bien. Oui, effectivement, première fois. Bon bah, présente-toi, dis-nous qui tu es. Tout d’abord, merci pour
Présentation de David (Conseiller expert)
l’invitation à participer à ce podcast. Donc je m’appelle David Fermain. Je suis
conseiller en gestion du de patrimoine donc chez Maslo depuis le début de cette année et pour avant j’ai auparavant j’ai
travaillé dans donc dans l’immobilier locatif en tant que chasseur et conseiller. OK. Donc je crois que tu maîtrises assez
bien la gestion, la vente, les travaux, la livraison,
les emmerdes. Tu maîtrises à peu près tout. Un petit peu tout cela. Donc tu es capable de conseiller correctement nos clients et donc tu fais partie des
experts Masselow que l’on retrouve derrière l’écran lorsqu’on prend rendez-vous sur le site. C’est ça Romain
? On prend rendez-vous sur le site. C’est toujours c’est toujours pareil. C’est comme ça que ça marche. Allez, c’est formidable. Euh de quoi on va parler David
Contexte du marché immobilier senior
d’aujourd’hui ? Euh dans nos 41 m² chez Maslow, la moyenne d’âge de nos clients investisseurs, je crois que c’est 33 34
ans. Donc on s’est dit on va faire un super podcast sur la silver économie. On est des maboules, on est des taristes, c’est pas du tout notre clientèle.
Exactement. Pourquoi on va faire ça ? Parce que d’ici à 2050 et bien en fait un français
sur 3 il aura il aura plus de 60 ans. Donc ça veut dire que ces clients là oui ils achètent mais ce sont aussi des
locataires. Et puis finalement toi et moi en 2050 on aura aussi plus de 60 ans. On en fera partie effectivement de cette
catégorie. Tout à fait. peut-être moi, même avant toi, je pense. Un petit peu, un petit peu, un petit peu.
Euh et en fait, on va regarder ensemble est-ce que ça a une incidence sur euh le marché de l’immobilier, sur les conseils
qu’on peut apporter euh à nos clients parce que l’horizon d’investissement c’est 10 15 ans. Donc finalement, cette
population-là, c’est aussi la population qu’on va retrouver dans nos candidats locataires ou nos acquéreurs de demain.
Donc, c’est on trouvait que c’était intéressant de le voir. Alors, est-ce que toi tu peux nous dire déjà revenir
sur euh quelques chiffres, nous présenter un peu ce ce marché, c’est quoi les projections démographiques en
Peut-on revenir sur les chiffres clés des projections démographiques à horizon 2050 en France ?
France ? Euh les Français vont ressembler à quoi en 2035, en 2050 ? Et bien effectivement, c’est quelque
chose qu’on entend euh depuis longtemps. On sait que euh le taux de régénération de de la population a tendance à
baisser. euh on fait moins d’enfants, on vit plus longtemps et et du coup effectivement ça veut dire que à
l’horizon dont tu parle il y aura un français sur tr qui aura plus de 60 ans.
Donc un français sur trois qui pourra être un de nos candidats locataires. Donc peut-être quelle incidence toi déjà tu as identifié sur le marché de
l’immobilier, le marché du logement, l’investissement locatif ? Est-ce que le fait d’avoir cette data là, cette
En quoi cette évolution démographique redessine-t-elle les enjeux du marché immobilier ?
analyse démographique, ça change quelque chose dans toi ton analyse du marché ? Ben déjà dans un premier temps, quand on
pense à la génération silver ou à des personnes de 60 ans ou plus, on a plutôt tendance à penser à des propriétaires
plutôt qu’à des locataires. Donc euh la première chose, c’est de s’interroger euh quelle est euh cette personne de
plus de 60 ans qui est locataire et quels sont ses euh ses ses besoins, quelles sont ses habitudes pour qu’on
puisse effectivement s’adapter au plus à tout cela ? Ouais. Regardait, je crois une stat hier quand on a prés préparé un
peu ce podcast, c’était de dire que il y a 18 millions de célibataires en France ou et donc on disait tous les deux bah oui,
c’est les jeunes et puis après tu te maries, tu divorces à 45 piges et puis euh voilà. Et finalement, on a vu que la
part de célibataire la plus importante, 27 % je crois, c’était les plus de 59 ans.
Oui, exactement. C’est vrai que on, ça on le sait, on divorce de plus en plus
et on divorce de plus en plus aussi quand on a plus de 50 voire 60 ans. Et
du coup, il y a une tendance par contre qui est de rester célibataire et et voilà du coup ne pas nécessairement
avoir besoin de l’appartement familial et donc pas racheter au moment où on vend. C’est vrai que quand on a plus de
60 ans, ben déjà aujourd’hui, mais ce sera plus le cas dans les années à venir, on est plutôt vendeur
qu’acquéreur. Mais est-ce que peut-être les gens qui nous écoutent ou nous regardent bah tiens, ils abordent cette histoire de de
de seor ? Finalement, moi le raccourci que je vais faire dans ma tête, c’est résidence seior, résidence pour
personnes âgées et cetera. En fait, comment toi tu analyses ça ? Enfin, c’est quoi ? Est-ce que les seiors,
c’est forcément des gens dans des épades ? Alors déjà euh non puisqueeffectivement plus de 60 ans euh
jusqu’à l’espérance de vie qui a tendance à s’allonger. On va dire, allez 20 65 ans, ça fait déjà effectivement un
panel de personnes assez différentes. Euh des personnes qui sont très indépendantes euh et en forme et qui euh
qui voilà qui aiment avoir une vie active, euh profiter de la ville très citadine aussi
puisque c’est un peu le le le sens de l’histoire. Ça çaa une incidence sur l’emplacement. on va y venir de comment aujourd’hui euh
regrouper des critères de bon investissement. Ça va toujours être chez Maslo notre ADN, c’est quoi les bons
critères ? Et donc si euh le critère ou en tous les cas de louer son logement peut-être à quelqu’un qui a plus de 60
ans ou la sortie de de son opération, on va on va regarder et on va voir que
l’incidence du centre-ville, l’incidence de des transports, ça va être des choses qui vont être importants à prendre à prendre
en compte. Clairement. Et puis effectivement, étant donné que le panel il est assez large,
il faut effectivement entre le moment où on n’est pas encore à la retraite d’avoir à 60 ans et de moins en moins
et si je peux me permettre de moins en moins de moins en moins euh
et on n’est pas nécessairement médicalement assisté, on n pas on n’est pas nécessairement dépendant. Je pense
que c’est le premier code qu’il faut qu’on qu’on casse, c’est que aujourd’hui, il y a deux typologies de résidences qui sont dédiées au seiors.
Les résidences services seniors. Les résidence service sont des gens qui choisissent d’aller dans ce type d’établissement. C’est des immeubles
tout à fait classiques avec des services sur lequels les gens payent leur loyer et souscrivent à des services. Euh voilà, donc on les voit en
pub à la télé ou dans les plaquettes. Donc c’est des gens qui jouent au tennis, à la pétanque et cetera. Voilà. Bon, la réalité sont des gens plutôt qui
ont 70 ans, mais à 70 ans, 73 ans, on est très en forme. Alors que les pad euh
c’est un endroit où je vais pas choisir d’aller. C’est pas moi qui décide d’aller dans ce type d’établissement.
C’est finalement ma dernière résidence principale si je veux être moyennement positif mais c’est quand même la réalité. Mais surtout le déclencheur,
c’est pas moi qui y va. Et nous, on va s’intéresser à qu’est-ce que je choisis moi ? Donc finalement, mon espérance de vie, elle est
aujourd’hui de 85 ans. À 60 ans, il me reste 25 ans à vivre. Je vais peut-être avoir un ou deux logements euh avant
d’aller dans ce type d’établissement, c’est de regarder ensemble ces incidents sur le sur le le marché. Euh déjà, tu
l’as défini déjà un petit peu, tu as parlé de 60 ans 65 ans, c’est quoi la silver économie, la silver génération ? Toi, tu mets le curseur à quel niveau ?
À partir de quel âge commence-t-on à parler de “silver génération” ?
Moi, je dirais qu’effectivement c’est la soixantaine puisque avant on est euh voilà, on est plutôt on
va toujours parler de tendance hein sans effectivement faire de généralité mais il y a quand même des tendances avant. On est plutôt euh plus en forme à partir
de 60 ans. Voilà, on on a d’autres besoins. Euh voilà. Et euh selon toi, c’est quoi le profil
Quels sont les profils type des seniors locataires aujourd’hui ?
type du locataire euh seior ?
Et bien premièrement, ben c’est une personne pour moi qui va vivre seul euh
puisque s’il était resté en couple ou ou s’il était en couple, peut-être que qu’il
resterait dans sa dernière résidence principale acheté puisqueil y a une tendance quand même en France à à être
une majorité à détenir sa résidence principale. Donc sans enfants, donc une
personne seule, citadine, active, que ce soit encore dans le travail ou dans la vie associative ou dans les
dans l’offre culturelle et cetera. Ouais. Alors toi tu parles célibataire, moi je veux dire célibataire ou en
couple, mais en tous les cas premier critère déjà c’est sans enfants puisqueévidemment les enfants sont partis, ils sont très grands et cetera.
Donc déjà dans la typologie des logements, on va le voir après, mais on a déjà un indice, c’estàd qu’on va on va
se retrouver nous en tant qu’investisseur chez Maslo à se dire quelle typologie de bien je vais devoir
acheter si dans ma cible je peux avoir comme candidat locataire ce type de
locataire. Bah, on sera plutôt sur des petites surfaces. Est-ce que tu partages cet avis ? On sera plutôt sur les petites surfaces. Onra pas jusqu’au studio. Euh, on va on
aura pourquoi ona pas sur le studio ? Je pense tu viens de me dire qu’ils étaient tout seuls. Bah, on voudra garder un minimum de de
confort, donc avoir une pièce de nuit séparée et une pièce de vie pour recevoir justement comme on est actif,
on reçoit chez soi et cetera. Donc et surtout le seigneor, il va pas changer son canapé en lit le soir ce
qu’accepte un étudiant. Vai, donc c’est hyper intéressant ce que tu dis parce que finalement on a parlé des
résidences dédiées au senior mais finalement le reste c’est-à-dire la très grande majorité sont sur le marché
locatif diffus. Donc il y a pas de logement aujourd’hui qui sont dédiés au seigneor, ça n’existe pas. Donc ils sont en concurrence
avec le candidat locataire jeune actif étudiant ou voilà locataire classique
dans dans une ville classique. Par contre l’énorme différence, on parle de petite surface. Oui. On va pas aller sur le studio.
Exactement. On va on va rester plutôt au T2 euh voir pourquoi pas un T3 pour
avoir un bureau ou une pièce voilà pour pour recevoir les petits enfants ou les enfants. Mais donc la bonne cible déjà
incidence pour moi investisseur chez Maslow c’est que j’exclus le studio.
C’est quand je vais aller sur un conseil type studio, c’est parce que ma cible
sera du célibataire mais du célibataire jeune étudiant jeune actif. Le seior
sera pas là. Et donc si j’ai une candidature locataire ou si moi j’ai des locataires sur un studio qui ont la soixantaine ou plus,
tu sais que tu auras du turnover parce que en gros ça ça ça marchera pas. OK. Donc j’ai mon candidat seor
locataire. Aujourd’hui le locataire senior il recherche quoi ? C’est que moi faut que j’adapte mon investissement. Oui.
Donc c’est quoi les critères de recherche ? Et bien loc toi tu as fait de l’ancien, tu as fait
Quels sont les critères qui reviennent systématiquement dans leurs recherches ?
du neuf, tu connais bien ce marché. Donc dis-nous. Ben déjà, on peut on peut on peut se dire euh sans prendre trop de
risque que la personne aura des meubles. Donc euh effectivement, c’est pas quelqu’un qui va louer euh un logement
meublé. Euh deuxième différence énorme effectivement euh je pense qu’il y a euh
des besoins qu’on retrouve un peu partout mais peut-être particulièrement de confort donc d’appartements qui
respectent des normes relativement récentes déjà en terme de DPE de confort
thermique euh aussi pour des questions facté pour les questions de budget clairement
euh il va y avoir un critère d’accessibilité parce que même si de manière générale entre en très bonne
forme, on a on aura quand même plus tendance à retrouver des des personnes soit à mobilité réduite ou en tout cas
qui voudront pas monter des courses au 5e étage. Donc ascenseur et pourquoi pas donc re-dechaussé aussi
sans Attends attends David moi à chaque fois qu’on fait des entretiens avec des candidats investisseurs, ils nous disent
pas de red-chaussée. Tu leur demandes pourquoi, ils savent pas toujours l’expliquer. Ils disent non pas de redchaussée. Ça fait partie du top 2 effectivement et
j’ai envie de dire et j’ai envie de dire make red chaussé great again. Ouais, parce qu’effectivement ça va clairement
être un besoin puisque euh l’ascenseur, il marche pas 365 jours par an. Il y a
quand même des fois où il va pas marcher. Après le re-dechaussé pourquoi la plupart du temps on pense sécurité.
Donc effectivement on va pas louer un rez-de-chaussée sur rue avec des personnes qui chantent des chansons
paillard tard le soir. Non, mais on va plutôt des rchaussées sur cours mais en tout cas avec une accessibilité
simplifiée. Alors je partage tout à fait ce que tu dis. Moi, je me suis battu des années sur les reeds-chaussées. Pour moi, il y a une différence, c’est reed-chaussée,
red jardin ou rez-dechaussée et rez-dechaussée avec un extérieur. Tout à fait. Et la meilleure preuve, c’est que les redes-dechaussées avec extérieur ou les
raides jardin sont les premiers logements que l’on loue. Voilà, nous on fait beaucoup de neufs, j’ai fait
beaucoup de neufs et à la livraison, les logements qui sont les plus demandés par les locataires, bah tu as ton
morceau de jardin ou ton extérieur. On peut penser enfant en basage si on était dans de l’autre côté de la de la courbe
de la courbe. Ouais. On peut évoquer animal de compagnie. Voilà, j’ouvre ma fenêtre pour le chat. C’est pas la même chose
que j’ouvre ma fenêtre au 3è étage. Voilà. Donc les raid de jardin, les re-dechaussées, c’est des choses qui sont valorisées dans la location à la
location. Alors que sur le prix, est-ce qu’ils sont valorisés ces biensl ? Et bien c’est là où c’est intéressant pour
pour un investisseur parce que quand on fait de l’investissement locatif, qu’est-ce qu’on cherche ? Acheter le
moins cher, louer le plus correctement possible. Donc effectivement là, on est clairement dans euh dans la cible, d’un
logement qui va être recherché où il va y avoir une tension, on va l’acheter euh moins cher, mais il va se valoriser dans
les mêmes proportions que les étages euh même si il sera revendu aussi peut-être moins cher.
Ouais, c’est que tu as un écart de prix, tu peux avoir un écart de prix, je sais pas moi, de 20 30000 € entre le rez-de-chaussée et le dernier étage.
Mais si tu es enfin la ville, si le prix mètre carré augmente, ton rê jardin, il va se valoriser de la
même façon. Exactement. Quand ça se tend, est-ce que c’est aussi vrai ?
Quand ça se tend, ça a tendance euh ben comme euh du coup euh payer moins cher. Ouais, effectivement, on on on paye
moins cher, mais euh quand le marché il est il est il est très actif, l’écart a tendance à à se réduire,
à diminuer. Donc c’est une c’est une bonne opportunité. C’est vrai qu’aujourd’hui dans dans les immeubles, dans les copros, quand il y a plusieurs
appartements de même typologie, bah il y a une surcôte à l’étage généralement quand on est en ville parce que
l’ensoleillement est le meilleur et cetera. Voilà, moi je dis toujours l’ensoleillement c’est c’est l’exposition. Regardons ce que je vois
de ma fenêtre. C’est-à-dire effectivement entre un rechaussée ou un rejardin rue bruyant ou un
rez-de-chaussée rajardin côté jardin côté court côté et cera c’est pas la même chose. Et nous en tant qu’investisseur c’est des choses qui qui
nous intéressent parce que c’est un peu une anomalie dans la copro où ta valeur locative il y a pas un écart de 200 € entre un T3 au
rez-dechaussée et un T3 au 3e étage. Donc nous nous ça nous intéresse. Donc tu nous as parlé de critères
d’accessibilité. Oui, de DPE pour baisser la facture énergétique de l’occupant en général
pour qu’il soit là euh longtemps. Après, est-ce que aujourd’hui j’investis en
première couronne, en 2è couronne ? Est-ce que finalement moi je serai pas mieux à la campagne, je suis investisseur ? Est-ce que ça ça veut
dire qu’il faut que j’aille sur des villes euh moyennes en banlieu ? C’est quoi les demandes aujourd’hui ? Alors là
aussi, c’est vrai que en préparant ce podcast, j’ai été euh particulièrement surpris euh de voir que c’est pas
nécessairement euh les ves les villes au soleil qui euh qui sont euh privilégiées. Ouais, ça c’est vrai pour les
propriétaires. Ça c’est vrai pour les propriétaires effectivement. tandis que pour les locataires, ce qu’on voit c’est
peut-être une tendance à rester proche de la famille qui elle est active, donc
plutôt en ville ou en première couronne. Euh ouais, plutôt plutôt je dirais
effectivement des des villes dynamiques quoi. Ouais, c’est vrai que ce podcast, il est il est il est orienté.
Qu’est-ce que j’achète moi comme logement avec une possibilité de de candidat locataire senior ? Pas c’est quoi le marché du seor aujourd’hui de
l’achat. Évidemment, l’achat, on voit une courbe démographique qui s’en va vers l’ouest, qui s’en va vers le sud,
des gens qui vendent leurs biens généralement pour aller au soleil, passer les 20 dernières heures de leur
vie au soleil. Nous, on on a on analyse le marché sur se dire je souhaite
sécuriser mon investissement, je souhaite acheter, le valoriser, le le le
rendre aussi rentable évidemment. Et donc finalement, c’est pas la même population, c’est pas du tout la même chose, c’est pas les mêmes endroits.
Peut-être, mais ça c’est une réflexion. Tout à fait. Ouais, peut-être. C’est c’est vrai, mais on est quand même sur des services, des
transports, la facilité de se déplacer rapidement. Donc on reste sur bah les
zones qu’on a tendance à à conseiller souvent qui sont quo la bonne nouvelle c’est que ce sont justement les critères
qui font la valorisation euh du foncier que l’on va retrouver euh pour effectivement louer. Donc
donc ça peut être les mêmes zones mais c’est pas les mêmes typologies de logement. Donc c’est T2 pas studio déjà ou T3.
Euh c’est nu pas meublé. Tout à fait. D’accord. Donc voilà, c’est c’est quand même deux
différences majeures. Par contre, la proximité des écoles, on s’en fout, mais la proximité des commerces et des
services, ça c’est c’est indispensable. Effectivement, quand on est à la retraite, puisqueune partie
effectivement des des silver le sont, on a une activité peut-être associative
soutenue, on va au théâtre, on va à des événements culturels, donc il faut que tout ça, on garde les petits enfants,
on garde les petits enfants aussi. Ben effectivement, il faut que faut que tout ça soit on puisse retrouver. Euh tu
parlais de la mobilité, ça c’est un sujet, on sait qu’on aura des villes avec de moins en moins de voitures, donc
une offre de transport adapté et accessible, c’est important.
Euh est-ce qu’il y a des villes que tu as identifié ? Je crois que tu as bossé aussi avec avec Florence sur des
Quelles sont les villes les plus stratégiques identifiées par Maslow pour ce type d’investissement ?
typologies de villes tendues sur lesquels on a on a remarqué des parts de locataires comme ça aussi importantes.
Est-ce que tu as des exemples à nous donner ? Alors, c’est vrai qu’on on a regardé donc les villes où il y a une croissance
démographique et en même temps une part de locataires importants. Donc ça ce sont deux critères essentiels qui doivent guider l’investisseur
aujourd’hui qui s’intéresse à ce marché. Et on retrouve, on va dire dans le top 3, ben du coup, on a Grenoble, pas très
loin de de là où nous sommes, qui est aussi, j’ai vu un classement euh la
ville la plus adaptée à des personnes à mobilité réduite. Donc on a on a un peu cette convergence d’accessibilité
et aussi donc de de de marché très intéressant pour les euh
pour cette génération là. OK. Euh on va trouver euh dans le si on prend le top 5, on a donc euh le
département 33 qui est bien représenté avec Mignac et Villnave d’Ornon. C’est rigolo parce que c’est les mêmes
enfin c’est des villes qu’on a déjà sorti sur d’autres études sur l’étudiant et cetera. Donc c’est rigolo de voir que en fait un marché
porteur c’est un marché porteur quoi. Ça c’est vrai. Et donc tu as un marché porteur très très bien desservié en transport
où il y a beaucoup d’écoles de fac et cetera. Donc tu peux y aller les yeux fermés sur ton studio où tu auras des
dizaines de demandes pour pas dire plus par rapport à donc tu choisis ton locataire, tu remplaces ton locataire facilement et
cera et alors que tu es sur une cible 18 25 ans et tu as la même ville,
bah elle a des critères de d’accessibilité qui est qui est très forte. Elle est bien desservie, elle est au bon
endroit et il y a une courbe démographique positive. via des locataires et finalement elle est aussi adapté au senior sauf que nous on va changer le conseil sur la surface. Donc
je trouve ça amusant et ça prouve aussi que ces candidats, on dit toujours l’étudiant euh n’a pas de de marché
dédié. Bah en fait le seigneur n’a pas de marché dédié non plus. Il est sur le marché en fait. Voilà. Et nous notre job c’est d’analyser le marché pour conseiller nos
clients quoi. C’est clairement peut-être la seule ville qu’on Ahù on va pas aller sur les jeunes où on aurait pu non mais où on aurait pu
deviner. Ah oui ça je vois bien pour les anciens. C’eston les qui arrive à la 5e position de classement. Euh voilà, il y
a là, il y a les termes, il y a le lac, il a la montagne. Bien-être. Ouais, ils sont pénard.
Exactement. Là, on y est. OK. C’est pas mal tenant en plus ce marché comme ça entre Ansy et Genève
et tout ce secteur là. Il y a des villes qui sont hors de prix parce que on va
dire sur survalorisé à cause des des frontaliers, à cause des rémunérations
suisses qui sont qui sont très très fortes, difficiles d’accéder à la propriété sur les les appartements et et c’est
vrai que c’est des supports d’investissement et qui sont intéressants etons, c’est une ville qui est un peu moins chère que que d’autres villes comme Nivon ou
chose comme ça et et donc c’est intéressant de pouvoir euh réfléchir réfléchir à ça Euh est-ce que toi tu
dirais que le fait de parce qu’on va voir aussi quelques inconvénients dans la location seior, mais est-ce que le
Est-ce un bon moyen de se créer une rentabilité stable et une revente facilitée ?
fait de louer à un seior euh ça nous assure une meilleure rentabilité ou ça
change rien ? C’est c’est quoi ton analyse par rapport à ça ? Ben la rentabilité, elle est toujours
adossée à une tension. Euh donc effectivement, on peut se dire que ce
sera des logements qui qui seront très demandés puisque cette population va représenter une part la plus importante.
Euh je dirais qu’il y a tout d’abord ce ce critère. Ensuite pour la rentabilité,
ben il y a le prix auquel on achète. Et là où on peut être certain, c’est que ce
sont pas c’est pas une population qui aura tendance à à changer tous les ans. On va pas changer de locataire tous les ans. Donc le le la vacances locative et
le turnover faible font que c’est un investissement qui est intéressant. Ouais, ça je pense que c’est essentiel
parce que souvent enfin toi c’est c’est ton quotidien mais nos investisseurs sur
Maslo ils essayent de rentrer leur investissement dans un tableau Excel et donc ils prennent leur loyers, ils multiplient par 12 mois
bien sûr. D’accord. Après, ils prennent leur crédit multi voilà, ils disent bon c’est quoi les 42 et puis nous on est là pour leur dire bah tiens tuas tu pensais à ça
? Est-ce que tu as oublié ça ? Et comment tu vas protéger pour ça ? Et le changement de locataire, on sait ça coûte cher. Et voilà. Et donc après bah comme ils
sont très avertises, bah combien il faut que je prenne de changement de locataire sur un horizon 10 ans ? Donc nous on va
le donner des stades de détention de la location. Voilà, c’est 8 mois pour une
chambre de colocation, c’est 11 mois pour un studio, c’est 2 ans et demi pour un T2, 3 ans et demi pour un T3. Si cit
un seigneor le mec il a plus longtemps il plus longtemps. Donc en fait tu vas pas payer de frais, tu vas pas avoir de trou locatif donc en
fait ta rentabilité enfin ton rendement locatif il est meilleur. Non pas parce que tu vas le louer plus cher ce qui est
pas vrai. Je c’est le marché qui donne le prix du loyer. Mais le fait d’avoir moins de turnover
locatif h tu vas perdre moins de loyers, tu vas payer moins de frais de de gestion
locative. Donc ça améliore euh le le le rendement. Donc ça
c’est vrai que parfois on a on a cette contradiction de dire bon ben moi je souhaite investir dans un studio dans
lequel le locataire va rester très longtemps. Bon là il y a déjà effectivement il y a une problématique
on va pas y arriver et dans dans l’autre extrême j’ai un ami investisseur qui dit carrément “Moi, je mets carrément pas de
cuisine comme ça c’est sûr comme il va mettre une cuisine il va rester très longtemps chez moi.” Ah ok pas mal. D’accord.
C’est celle elle est pas mal. Ouais. Bon moi je préfère vendre des logements avec des cuisines. Ou d’accord. parce que je sais que le
logement il est prêt à louer. Oui. Donc si je suis en concurrence, j’ai un
candidat locataire, il visite deux trois appartements. Il y en a deux qui ont une cuisine, un qui a pas de cuisine. Celui
qui passera en dernier, c’est celui qui a pas de cuisine. Et si on est dans le neuf à une livraison et que tu as un appartement où il y a un tuyau d’eau
chaude, un tuau d’eau froide et un bloc évier à 50 balles de des de grandes entreprises de bricolage, tu es sûr que
c’est le dernier qui part ? Je dis toujours aux insisseurs, mettez une belle cuisine, faites quelque chose de C’est un élément de différence
de sympa. Ben justement d’ailleurs en parlant des équipements euh donc c’était ma question d’après. Vas-y.
La cuisine effectivement c’est intéressant. Euh une salle d’eau aussi
bah spacieuse et et et confortable. Donc accessible. Accessible. Tout à fait.
Euh OK. Pas mal. Donc aujourd’hui euh
est-ce que je peux moi euh investisseur décider d’investir dans un logement euh
typologie seor ? Est-ce que est-ce que est-ce que c’est ça existe une typologie de résident de de logement seor ? Non,
je dirais que comme on a dit, si on n’ pas des services qui sont peut-être pas
nécessairement euh adaptés ou demandés euh par le locataire, euh je dirais que
non, pas spécialement, mais effectivement dans ce qu’il y a sur le marché, mais c’est un peu du bon sens de dire bah est-ce que cet appartement il
correspond mieux parce que il est accessible, il est confortable et et tous les éléments qu’on a dit, c’est ça
va clairement être déterminant. Oui. OK. Donc ça a l’air d’être super. Il y a forcément des
inconvénients. Ah bah oui. Donc il va falloir qu’on trouve des inconvénients. Moi j’en ai un ou deux en
tête. Mais donc aujourd’hui est-ce qu’il y a des limites, des contraintes
Quelles sont les contraintes de louer à un senior ?
qu’il faut surveiller ? Bon déjà sur la partie financière une des
craintes et un des freins d’ailleurs l’investissement locatif c’est le risque d’impayer comment je me couvre. Donc on
se va on va pas secourir exactement de la même manière puisque a priori les parents ne vont pas se porter garants.
Pas bête. On peut déjà se dire ça. Euh donc il
faudra demander d’autres types de garanties. OK. Donc difficulté à euh obtenir une garantie autre que le
profil du locataire. H Exactement. OK. Il y a des solutions ou ça existe quoi ? Il y a des solutions des on peut faire
appel à des assureurs privés. Donc c’est des garanties par exemple comme ça qui
peuvent se porter garant pour le pour la personne c’est payant mais ça représente pas c’est environ 3 % du loyer donc
c’est pas déductible ou je les mets à la poubelle c’est pas très déductible déductible donc vous avez vu on fait un petit test
fiscal en même temps j’ai dit que tu étais un expert je je fais témoigner nos auditeurs pour
vérifier que tu tiennes un peu la route tu vois heureusement que j’ai bien répondu alors OK Visal ça marche ou pas
Visal Ça va pas marcher euh pourquoi pour les seigneurs ? Parce que c’est prévu pour des personnes de moins de de
moins de 31 ans je crois. Ouais, c’est pas c’est pour les jeunes surtout, c’est pour les gens qui sont en CDD. Donc Visal, c’est pas la c’est pas la martéale de la
garantie. Donc c’est plutôt une garantie privée. OK. Euh il y a la caution bancaire donc qui est très très peu
utilisée mais bon qui existe. On peut bloquer un un montant qui va servir de garantie pour pour que la banque se
porte. Bon, ce qu’on peut dire quand même, c’est aussi que cette population là, sans vouloir être caricatural par rapport aux jeunes générations, mais le
taux d’un pays sur les seniors, il est Ouais. est ridicule. Bon, il est moins important. C’est vrai que les gens ils payent en fait. C’est son
ben déjà donc de manière générale c’est vrai que les le locataire
dans l’écrasant majorité la première chose qu’il fait c’est payer son loyer en début de mois sauf accident bien sûr
mais encore plus effectivement dans cette population on peut parler aussi des revenus qui sont plutôt stables
parce que une personne qui part à on sait que l’ura c’est revenu par mois son montant de loyer il est déterminé
c’est son budget et cetera du moment où c’est dans son budget effectivement en Ouais, il y a et moi il y a un truc aussi que tu as pas dit mais euh
ils font il y a moins de dégradation en fait. C’est c’est ils prennent soin de chez eux un petit
peu un petit peu plus enfin un petit peu plus euh ils viennent avec leurs meubles, c’est leur mobilier, ils vont être là
pour longtemps, c’est leur résidence principale. Quand tu changes de logement à 62 63 ans, je sais pas ta retraite à
63 ans, tu changes de logement, tu choisis ton logement pour pour ta retraite avec tous les critères qu’on a.
qu’on a qu’on a déjà donné de manière générale, tu es quand même aussi ça. Donc là aussi l’investissement
dans ton logement, il peut il peut être il peut être plus faible. OK. Donc là, on va avoir tous nos haters
qui vont nous mettre des petits des des petits commentaires parce que
aujourd’hui une personne qui a plus de 65 ans, c’est ce qu’on appelle un locataire protégé. Oui.
Donc est-ce que tu peux nous expliquer ce que c’est qu’un locataire protégé et donc du coup est-ce que c’est la catastrophe et et comment on on analyse
nous ça ? Alors, l’un des critères euh aussi importants, quand on a parlé de tension locative, de voilà de de
visibilité sur euh l’investissement, euh un des thèmes qui revient, c’est la revente. Bien sûr.
Et effectivement euh on ne revend pas de la même manière un locataire qui est
protégé de plus de 65 ans. C’est pas juste envoyer une lettre de congé
6 mois avant et ce sera réglé. Il faudra regarder effectivement euh proposer un
logement équivalent à prix équivalent dans le même secteur. Euh pour alors s’il le demande, c’estàd
qu’aujourd’hui aujourd’hui tu as un locataire qui a 66 ans. Tu tu souhaites toi revendre ton bien 6 mois avant la
fin du bail, tu envoies un courrier, un congé pour vendre et si le locataire est un locataire, on va dire typologie
normale, bon bah ok, il peut très bien se remettre à à rechercher un logement tout seul. S’il ne le fait pas ou ne
souhaite pas le faire, il est protégé. Contrairement à un type qui a 35 piges qui lui, si on lui dit de partir le 18
décembre, faudra qu’il soit parti 18 décembre. Donc quand tu es locataire protégé, si le locataire parce qu’il y a
quand même déjà beaucoup de locataires qu’on tu envoies un congé à quelqu’un qui a 66 ans, il peut partir et cetera. Après, il peut se
protéger en dire “Mais non, moi je suis un locataire protégé, c’est compliqué pour moi” et cetera. Donc là, l’obligation du propriétaire
de pouvoir proposer un logement équilent. Donc je mon locataire me loue un T3
dans le je sais pas 3ème arrondissement de Lyon et ben je je vais devoir lui proposer
des annonces équivalentes T3 dans le même secteur. Donc comment on fait pour aider les les
Conseils pour se prémunir des risques
les clients investisseurs ? Ça peut faire ça peut faire peur ça ? Effectivement
après la la solution les solutions existent. On peut on peut effectivement aider à chercher effectivement sur le
parc locatif ce qui existe d’équivalent euh pour pouvoir y arriver. Mais il faut
savoir que les propriétaires aussi peuvent être protégés parce que les propriétaires aussi peuvent avoir des baffs de revenus ou avoir des revenus
faibles et et peuvent aussi être protégés s’ils ont plus de 65 ans. Donc à certains moments aussi le
propriétaire en tout cas sa protection sera prioritaire par rapport à celle de locatur dans certains cas.
Nous dans les solutions aussi que l’on propose chez Maslow, quand on va proposer un investissement immobilier, on va accompagner, on va proposer au
candidat investisseur l’accompagnement via un professionnel, un administrateur de bien àit. Et donc en fait l’administrateur de
bien, il a aussi un rôle énorme à jouer parce que généralement l’administrateur de bien, il gère des copropriétés
entières ou plusieurs logements dans une copro. Et donc le fait de dire bah tiens, j’ai donné congé locataire un T3
dans cette résidence à hier, si ton administrateur de bien il gère d’autres
logements, bah le prochain dédit de T3 qu’il a dans la même résidence, il va pouvoir le proposer à ce candidat
locataire. Donc la valeur ajoutée de la délégation de gestion souvent alors est-ce qu’il faut
que je loue moi-même ou est-ce qu’il faut que je passe par un gestionnaire ? Tu dois avoir la question tous les tous les tous les jours impaires, on va dire
euh combien ça coûte ? Voilà. Tout à fait. Bah tu as aussi ça, c’est de se dire que si je me retrouve dans cette situation
là, c’est un peu comme l’autre côté de la pile. J’ai j’ai un logement étudiant, je pars en vacances, pas de bol, le mec
m’envoie son dédit le 17 juillet. Moi le 17 août je serai en vacances, faut que je m’en occupe, je suis à la plage,
la gestion déléguée et évite ça. Bah sur les seiors, c’est pareil. Donc si je me retrouve dans une situation de blocage
he qui peut être le cas, locataire protégé qui veut pas quitter le logement parce qu’il a plus de 65 ans.
Le fait de passer par un administrateur de biens qui va gérer plusieurs biens dans la dans la dans la résidence et si
jamais c’est pas le cas, se renseigner auprès du syndique euh également. Donc il y a des
solutions, ce n’est pas un point bloquant et puis finalement c’est un congé 6 mois avant le départ donc on a 6
mois pour pour réagir. Donc faut pas que ce soit un un red flag total. Tout à fait sur sur le sujet,
sachant que quand on investit, on veut avoir un locataire le plus longtemps possible aussi. Donc c’est
Oui, on se retrouve d’ailleurs plutôt dans la situation où c’est le dédit du locataire avec le propriétaire qui dit “Bonjour,
je veux vendre et au bout de je sais pas de mois tr mois, il dit bah vous avez pas encore vendu. Bah attends 2 secondes l’ami, on va D’accord. Bah finalement on
voit beaucoup de gens qui repartent en location parce qu’ils ont pas anticipé la revente. En fait, c’est toujours pareil.
c’est ton projet de vie, ta ligne de vie patrimoniale, combien de temps je vais garder mon logement. Euh peut-être qu’au
bout de 10 12 ans, je j’envisagerai une une revente. Ben je l’anticipe et donc je je suis prêt à
l’intérêt d’un suivi euh régulier effectivement euh avec son conseiller mais aussi avec son gestionnaire pour euh anticiper euh tout cela et
effectivement faire les choses dans les bonnes dates. Bon si je fais un petit euh un petit résumé David, on arrive un peu au au
bout de de cet éclairage sur le marché du Seigneor. Donc finalement on a des
locataires qui sont solvables. Oui. qui sont stables. Tout à fait. On sait qu’on va être sur les finalement
les mêmes marchés que euh les autres marchés que marché dynamique, euh
proximité des transports, facilité de ce voilà, ça c’est des critères qui sont un peu voilà un peu
voilà, on a un score Maslow, je le rappelle, qui identifie euh dans son score la proximité des des commerces,
des transports. Donc ça c’est des choses qui qui sont importantes. Critère de logement là par contre attention c’est
différent donc on sait que le studio est pas adapté. Tout à fait. Il nous faut des DPE performants parce que il faut que
l’énergie soit soit maîtrisée dans de dans le dans dans le budget. Euh
également logement accessible. Oui, on a peut-être une petite opportunité sur les rez-dechaussées qui peuvent être
Ça a l’air de te plaire. Ça c’est ta petite ton petit tips la revanche du rchaussée.
Donc ça c’est important. Solvabilité moins de turnover donc meilleur rendement euh bémol.
surgaranti par rapport au au revenus de la personne et locataire protégé égale
vigilance pas possibilité vigilance on le sait et donc on reste passif c’est pas j’envoie une lettre recommandée
c’est réglé dans 6 mois je j’ai peut-être des actions à mener ok donc toi est-ce que tu
conseilles ou tu déconseilles finalement et bien ça va dépendre effectivement de chacun parce que il y a toujours des
avantages et des inconvénients forcément donc il reste plus longtemps mais c’est du nu Donc effectivement, il y a une
incidence fiscale qu’il faudra que l’on regarde la fiscalité aujourd’hui elle est pas en tout cas c aujourd’hui elle est moins
avantageuse. Donc avoir croisons les doigts sur le bailleur privé mon ch croisons les doigts sur bailleur privé.
Euh sur le turnover, euh le turnover coûte cher mais le turnover a un
avantage, c’est que il permet d’étaler ses petits travaux dans le temps effectivement parce que on voit le
logement plus régulièrement donc on on peut faire des petites réparations tandis que si quelqu’un reste 10 20 10
15 20 euh même si c’est quelqu’un soigneux déjà on n’est pas sûr, on n jamais chez les gens hein. Mais
effectivement euh peut-être des travaux plus importants d’un coup, ça ça peut être une une différence. Mais en tout
cas, si on veut être aller sur un marché périn où les chiffres sont en constante euh croissante avec ce de euh des
étudiants, mais effectivement c’est intéressant. De toute façon euh là où les villes ont une courbe démographique, on gagne des habitants, h
euh où euh le pourcentage de personnes de plus 65 ans, le pourcentage locataire, vu que la courbe démographique, elle ne fait queou
bah tu là on est sur des certitudes, des certitudes de marché. Là, on est no
brainer. Il y a un truc qu’on a pas parlé, c’est euh le la comme pour les étudiants, on a le droit
à chaque fois sur la colocation. Donc finalement la colocation intergérationnelle. Oui. Les vieux qui vivent avec les jeunes,
tout ça. Tu en penses quoi ? C’est c’est je pense que c’est intéressant.
D’ailleurs, j’ai en faisant des recherches, j’ai vu que c’est un concept qui existe depuis assez longtemps qui a
commencé à être évoqué dans les pays scandinaves dans les années 70. Euh mais c’est intéressant. Aujourd’hui,
ça reste niche parce que encore une fois, on retrouve ce qu’on disait. Donc est-ce que c’est choisi ou subi ? Il y a
une partie qui est plutôt subie. On est voilà isolé. On a besoin d’être d’être aidé et
accompagné. Il y a une autre qui est choisie un lifestyle mais qui reste encore un peu un peu de niche aujourd’hui. Ouais. Mic je fais le même parallèle qu’avec la
colocation étudiante. C’est qu’aujourd’hui le premier choix d’un étudiant c’est un appartement avec sa
cuisine, ses toilettes, sa salle de bain et cetera. S’il ne trouve pas ou si son budget permet pas, il va en colocation. Si jamais il a les moyens, il quittera
la colocation. C’est pour ça qu’il y a plus de turnover. Et finalement la colocation intergénérationnelle, est-ce que ça
existe ? Oui. Est-ce que c’est une bonne idée ? Évidemment. Est-ce que c’est choisi ? pour une infinie enfin c’est
très petit comme comme marché et la plupart du temps c’est subi. C’est
justement ma jeune génération qui va baisser le montant de son loyer versus
la relation humaine. On peut pas on peut pas l’enlever et quelques menus services que j’apporte à à la personne chez qui
je lche c’est comme ça. Donc ça est-ce que c’est la martingale de de 50 % du marché de demain ? La réponse est non.
C’est toujours des critères un peu objectifs quoi. C’est ça. Et puis il y a la liquidité euh du bien. Une colocation c’est
pareil. On on remet sur le marché un bien avec beaucoup de chambres. Bon ben on sait que ça va s’adresser à une petite partie de la population
et une petite pièce de vie. Et une petite pièce de vie. Exactement. Pareil pour un grand appartement au
ferait de la de la de la colocation intergénérationnelle. Ça va être un peu spécifique. Est-ce que il se recycle
bien en d’autres types de biens ? Là effectivement, si on prend un T2, un T3, on est quand même sur des valeurs sûres
où où on peut remplacer une population par une autre et même s’adresser au marché le plus important pour la revente
qui est celui de la résidence principale. OK, super. Est-ce que tu vois des choses qu’on a ajouté, des choses qu’on a
oublié ? Écoute, je pense qu’on a pas mal fait le tour mais dans les commentaires, on va certainement nous dire
qu’on aura oublié. Romain, est-ce qu’on a oublié un truc ? J’ai pas l’impression. N’as pas l’impression. Bon, c’est lui qui a fait le conducteur, donc
normalement c’est qu’on a voilà. Bon, 41 m², vous retrouvez évidemment notre podcast sur toutes les plateformes de
streaming, sur notre chaîne YouTube. On espère vous avoir apporter un éclairage sur cette sur cette niche et sur ce
qu’on est capable de aussi de vous apporter. À bientôt. À bientôt, David. Ah.
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