🏠 Meubler pour mieux louer ? Avec Vestalis, on explore un levier souvent sous-estimé mais essentiel : le mobilier.
Découvrez comment bien équiper votre bien pour séduire vos locataires et améliorer votre rentabilité. On fait aussi le point sur les avantages fiscaux et pratiques de la location meublée. Un épisode indispensable pour bien débuter ou optimiser votre investissement locatif. Un grand merci à Pierre, cofondateur de Vestalis, pour son éclairage précieux sur le sujet !
ement meublé avec des trucs tout pourri ça se louera sans doute pas le même prix qu’un appartement qui est qui est bien
meublé et imaginons que ça se loue le même prix parce que le marché est tellement tendu je te garantis que ton turnover il sera plus important donc ton
ton rendement ta rentabilité intrinsète de de ton projet ce sera pas la même il peut y avoir aussi des éléments
fonctionnels qu’on va ajouter et qui vont en fait faire tout de suite que on va potentiellement gagner de semaines de
vacances locatives comme on travaille dans un monde où l’immobilier il sert de la rentabilité nous on peut pas se permettre d’être tributaire
d’augmentation qu’on ne sait pas nous prévoir à l’avance de de mobilier ils investissent pas toujours à côté de chez eux parce
que c’est le budget qui détermine là où ils vont investir aujourd’hui on tourne ce podcast à Paris si mon client il est parisien et que son budget c’est 150000
€ il y a pas de chance qu’il investisse à Paris donc il a besoin que ce soit packagé certain livré le mobilier il est
là pour servir l’investisseur et il est là pour qu’il puisse lui assurer sa rentabilité donc déjà de base si on lui annonce des dépassements de budget bah
on part mal on part mal d’ailleurs nous dans notre boîte la plupart des gens ne savent pas si l’immobilier est acheté ou loué il y a que en contact globalement
que on sait ça
[Musique]
bonjour à tous et bienvenue dans nos 41 m² aujourd’hui j’ai le plaisir d’accueillir Pierre et Pierre Emmanuel
comme à ton habitude euh on va regarder aujourd’hui l’avantage de la location meublée et surtout comment bien équiper
et meubler son appartement euh Pierre est-ce que tu peux te présenter nous présenter Vestalis bah merci beaucoup
déjà de me recevoir euh c’est très sympa déjà donc merci pour l’invitation euh du
coup moi Pierre Simian donc j’ai cofondé Vestalis il y a maintenant 4 ans quasiment moi j’ai historiquement un
parcours d’ingénieur et j’ai passé quelques années dans une boîte de conseil en stratégie avant de me lancer
effectivement dans le monde du meuble et de la logistique j’ai fait ça avec deux copains de promo donc de d’école
d’ingénieur et on s’est dit voilà nous on veut vraiment résoudre le problème du mobilier pour au début uniquement le
résidentiel locatif c’est-à-dire que nous en fait notre spécialité c’est que on travaille qu’avec les propriétaires ou les exploitants jamais avec les
locataires donc des endroits qu’on qu’on équipe pourquoi on fait ça parce que notre produit en fait il est orienté pour la rentabilité des biens qu’on
équipe le but du jeu c’est vraiment de faire que le meuble profite à tout le
monde donc à la fois bien sûr bah au propriétaires qui en tire plus de plus de valeur de son bien derrière mais aussi au gestionnaire qui va lui en fait
pouvoir proposer soin un service en plus au propriétaires avoir plus de rotation et des loyers augmentés donc c’est un
peu cette idée-là de dire mettre le meuble à profit des investisseurs pour augmenter la rentabilité des biens mais
nous avec avec Pierre Emmanuel c’est aussi ce qui nous intéressait merci d’ailleurs d’avoir accepté notre invitation c’est justement qu’on puisse
comprendre comment est-ce que vous vous êtes au service bah des exploitants des investisseurs et surtout quelle est la
valeur ajoutée de Vestalis euh tu nous as expliqué un peu dans ton parcours tu avais d’abord un parcours d’ingénieur et
ensuite justement cette carrière chez Vestalis pourquoi justement le mobilier c’était quoi la la valeur ajoutée de
Vestalis comment est-ce que vous pensez changer les choses pour pour les investisseurs ou les exploitants il m’a
nous en fait on est parti d’un constat un peu très bête c’était pendant le Covid et euh donc on en avait un peu marre avec du coup mes deux copains de
de travail dans une boîte de conseil on s’est dit euh on a envie de se lancer dans quelque chose mais on savait pas spécialement quoi nous on n’y
connaissait rien au monde du meuble au monde de la décointérieure même au monde de l’investissement immobilier c’est totalement nouveau pour nous et sauf
qu’on habitait dans des logements meublés à l’époque dans Paris on louait on louait un logement meublé et on s’est dit quand même le fait de louer meublé
on paye beaucoup plus cher et le propriétaire quelque part il doit bien s’en tirer par rapport au
meubles qu’on avait chez nous donc on commence à faire un petit BP on se dit “Mais voilà en fait le fait de meubler
son appartement ça fait qu’il peut louer avec les plafonds de loyer à Paris c’était à l’époque 10 12 % plus cher.”
En fait de dire est-ce que moi pour une partie de cette valeur là je peux pas meubler les biens des gens et en fait au début l’idée est de dire bah si moi
j’arrive à pour 5 % du loyer meubler un appartement bah en fait j’ai un produit qui est gagnant gagnant parce que à la
fois le propriétaire en fait lui il paye certes mais il récupère plus que ce qu’il ne paye donc c’est rentable pour lui ça devrait raisonre facilement en
fait et d’où l’idée de la location en fait de dire si on mensualise la charge de mobilier euh elle est beaucoup plus
acceptable ouais ça on reviendra un peu après sur le sujet Pierre parce que aussi pour moi une des grosses valeurs ajoutées de chez Vestalis c’est de
pouvoir justement proposer cet ameublement mais sous forme de location donc ça on y on y reviendra un peu après
euh tu parlais de location meublée et de location nue justement là-dessus est-ce qu’on peut éclairer un peu nous
auditeurs sur quel est l’avantage alors tu as précisé loyer plus élevé donc plus grosse rentabilité pour l’investisseur
pierre toi là-dessus c’est quoi la différence que tu fais entre location nue et location meublée oui c’est ce qui est génial par rapport à ce que dit
Pierre c’est que il constate lui bah moi j’habite dans un appart meublé finalement je paye plus cher que mon voisin qui peut-être le loup nu et donc
sa réflexion c’était dire ça va être plus rentable pour l’investisseur mais il y a une double rentabilité pour l’investisseur parce que peut-être que Pierre l’ignorait à l’époque c’est que
quand je lou je suis dans la catégorie des revenus fonciers donc en fait mon mon locataire il vient avec ses meubles
et ses valises il me payer un loyer et moi je le déclare mais je vais être chargé en fiscalité rapidement pour
justement ceux qui nous écoutent est-ce que tu peux nous rappeler la différence juste fiscale entre revenus fonciers et
bail commercial donc entre location nu et location meublée ouais en fait déjà les loyers en France ça existe pas fiscalement donc c’est soit des revenus
fonciers donc ça se déclare sur une 2044 voilà donc tu loues ton appartement nu ton locataire vient avec ses meubles et
ses valises dans la location meublée ce sont des revenus BIC bénéfices industriels et commerciaux c’est pas le
même formulaire et là ton locataire ne vient avec ses valises que ce soit pour une courte durée ou pour une longue
durée par contre dans la location meublée effectivement le même appartement loué meublé par rapport à nu
il va se louer plus cher d’ailleurs dans les villes qui appliquent l’encadrement des loyers l’encadrement des loyers
n’est pas le même entre la location nue et la location meublée dans dans l’appartement et puis tu as un système d’amortissement qu’on a déjà détaillé
dans dans plusieurs dans plusieurs podcasts et plusieurs pastilles que l’on que l’on a réalisé sur lequel en gros pour schématiser tu vas pas payer
d’impôt sur tes loyers en en location meublée d’accord ou très très peu alors qu’en location nue bah quand tu as un
résultat positif tu payes un petit peu d’impôt en fonction de ta tranche et un petit peu de CSG comme comme tout le monde comme tout le monde et donc là on
retrouve ce que Pierre nous disait au début c’est que c’est aussi gagnant gagnant pour l’investisseur de faire appel à l’ameublement de C’est OK ton
rendement en fait intrinsecte il est plus élevé parce que la le même appartement est loué plus cher et ton
rendement net c’est-à-dire après fiscalité il est encore plus élevé donc le delta il peut être de 10 12 % sur
l’annonce ou ce que tu payes par contre fiscalement euh en bonne page tu vas plus euh être à + 20 + plus 30 quoi ok
selon vous deux la location meublée elle est toujours plus rentable pour le propriétaire ou est-ce qu’il y a des surfaces ou des villes où il peut y
avoir euh une guerre un peu ou une bataille entre meublé et nu ah pour le coup en fait ça va dépendre à la fois
des endroits et de la enfin comme toujours dans l’immobilier hein c’est la localisation qui qui fait tout ok euh
donc il y a des endroits où ça va être un peu un nobrainer de l’oumeublé on parle de tout ce qui va être de vacances
et cetera personne ne va jamais partir en vacances dans quelque chose de nu et devoir arriver avec ses meubles en train s ça ça fait pas beaucoup de sens donc
il y a des choses où c’est une évidence le parah hôtelier et cetera euh ensuite il y a un peu les grandes villes donc voilà quand on dit grandes
villes en fait on va se concentrer sur Paris Bordeaux Lyon et un petit peu le nord autour de Lille où c’est des zones
qui vont être très étudiantes et qui vont en fait attirer beaucoup de monde même des gens assez internationaux des étudiants qui viennent potentiellement
d’autres pays et cetera qui eux vont toujours chercher dans du meublé faut savoir qu’il y a une assez grosse pénurie de résidences étudiantes donc en
fait les étudiants surtout s’ils viennent un peu de l’étranger sont forcément orientés vers le marché libre bien sûr et là-dessus en fait c’est
forcément du meublé après au-delà de ça euh effectiv moi je trouve que le marché est un peu plus c’est plus mitigé nous
on conseille pas à tout le monde de passer au meublé si on nous pose la question si on a un bien qui est pas forcément dans une zone attractive pour
le meubler et qui a pas de marché ça sert à rien de passer au meublé on va pas en tirer plus de rentabilité parce que on va perdre en louabilité et euh si
on a pas de locataire on a pas de loyer et pas de loyer on peut pas être rentable rentabilité voilà donc c’est un peu l’idée là-dessus c’est de dire les
grandes villes oui et ça ça marche bien et plutôt les petites surfaces aussi quand on dit petite surface ça va être
studio T2 à la limite le T3 mais c’est vraiment sur là-dessus que que ça marche très bien et là comme on dit ça part
comme des petits pas en général quand on est dans la bonne zone qu’on a euh si on est même encadré par un loyer donc on a même pas se posé la question du prix euh
mais du coup là l’ou meublé ça se loue assez facilement dans une zone un peu tendue quoi ok tu parlais justement de
ces grandes villes vous je sais que c’est vraiment votre expertise chez Vestalis Paris Lyon Bordeaux et la
région nord ouais marché étudiant est-ce qu’il y a un autre marché que la location meublée peut concerner ah il y
a l’hôtelier tourisme hôtelier euh alors après il y a ça se développe un peu dans plein d’autres dans plein d’autres
secteurs hein typiquement il y a tout l’aspect coliving qui vient là-dessus aussi ok euh qui a un peu une tendance en France on est assez en retard
là-dessus par rapport à ce qu’on fait en Angleterre en Allemagne et beaucoup les Italiens qui font ça aussi c’est dire
qu’on a des sortes de très grands appartements où on va louer une seule chambre et la chambre elle va être assez
classique en terme d’équipement donc on va avoir voilà son lit son bureau son armoire mais on va avoir beaucoup de services dans les communs donc ça va
potentiellement aller jusqu’à avoir une salle de cinéma une salle de jeux une salle de sport et cetera donc c’est vraiment le sorte de euh voilà vivre
mais avec beaucoup de services qui va avec donc on s’occupe jamais de son ménage on s’occupe pas de son accès internet et cetera donc ça c’est un cas
d’usage qui est très meublé le bureau se lance aussi beaucoup dans l’ameublement dans le sens où on est beaucoup sur du bureau géré maintenant euh qui se
développe pas mal ouais où tu arrives avec ton cartable le matin quoi c’est un peu comme le ton locataire qui a qui arrive ton bureau il est déjà équipé
exactement en fait WeWork faisait ça un peu pour pour des pour des boîtes alors
individuellement de dire voilà vous louez à un espace en fait c’est totalement équipé il y a la machine à café il y a le bureau accès internet et
cetera vous avez plus qu’à venir avec votre PC portable et aujourd’hui ça se développe de plus en plus même dans des plus grosses structures c’està-dire dire
au lieu de louer comme un Wew où en fait la cafette est en commun on arrive à faire aujourd’hui des immeubles de bureaux gérés euh bon il y a Morning et
cetera qui qui font ça aussi mais c’est d’autres cas d’usage en fait du de l’immobilier meublé donc il y en a pas
mal euh mais effectivement le gros du gros du marché ça va être euh ça va être le logement étudiant le studio T2 T3
quoi ok donc si on se dans les villes où il faut passer en meublé soit c’est
plutôt les grosses villes avec une pénurie de logement étudiant les locataires ça va plutôt être des
étudiants c’est ça en tout cas vous votre domaine étudiant jeune actif euh
moi en tant qu’investisseur parce que la question elle est là et vous vous avez créé justement Vestalis pour rendre service sous investisseurs selon vous
deux quand et comment je peux passer justement du new meublé si j’estime que je suis bah dans une zone qui est tendue
dans une zone où j’ai une pénurie de logement étudiant c’est quoi les les bonnes pratiques là-dessus ou Alors moi je suis plus large que que Pierre sur
sur les villes quand je parle de grande ville je pense qu’il faut parler de cible de locataire donc je partage tout à fait ce qu’il a dit sur les étudiants
moi en plus c’est le je dirais plutôt c’est l’occupant qui est en fait par nature la petite surface c’est un célibataire c’est souvent le cas donc
l’étudiant est célibataire t1 T2 c’est vrai que ça colle ça colle vraiment bien après sur les étudiants il y a pas que
les grandes villes il faut plutôt regarder le marché de l’étudiant si tu prends une ville comme Dijon par exemple une ville comme Brest euh une ville
comme Camp une ville comme Ran euh ce sont des villes qui ne font pas 300000 habitants mais sur lequel tu as euh une
croissance de la population étudiante une pénurie de résidence service ou même dans le marché diffus tu as du mal tu as
du mal à trouver et là tu seras adapté et mieux adapté de faire du meublé que de faire du nu donc c’est intéressant
sur sur la cible donc en fait c’est les ratios qu’il faut plutôt regarder entre logement étudiant nombre d’étudiants dans la ville et ça ça rend la ville
intéressante et regarder les annonces aussi les amis enfin je veux dire à un moment donné faut être faut être bête et méchant c’est est-ce que tu as de
l’offre ou est-ce que tu as pas d’offre et qu’est-ce que tu as comme offre à quel prix et vous verrez qu’il y a beaucoup de villes où où ça peut être intéressant je partage tout à fait ce
qu’a dit Pierre sur le modèle coliving les les grosses maisons les gros appartements alors d’ailleurs le
développement de la grosse maison où il y a beaucoup de services comme tu dis salle de sport cinéma une immense cuisine des choses qui font plutôt 10 15
chambres voilà alors que ton appartement tu transformes ton T4 en T5 tu vas avoir cinq chambres et une surface habitable
de la partie commune qui va être qui va être plus faible après quand on raisonne investisseur parce que moi je je vends
aux investisseurs bah c’est le budget c’est-à-dire qu’aujourd’hui pour faire un coliving dans une maison à Lyon où tu
vas faire 15 chambres mon chéri tu vas sortir 800000 € avant travaux quand tu vas le faire sur un appartement T4 ou T5
à 5000 € du mètre carré dans les villes qu’on a cité il va falloir que tu sortes entre 400 et 500000 € donc soit tu
investis à plusieurs ce qui peut être une une solution mais si ton budget naturel de ce que l’on voit aujourd’hui c’est sur internet chez Maslo où les
gens ont majorité un budget inférieur à 200000 € voit aux alentours de 250000 € à 150000 € ou à 200000 € tu vas cibler
de la petite surface T1 T2 la bonne cible de locataire et après on va regarder est-ce qu’on fait du nu ou est-ce qu’on fait du meublé et
effectivement tu as raison Jul il y a peu de cas où je vais te conseiller d’aller dans le bien sûr c’est hyper intéressant est-ce que toi Pierre tu
peux nous donner justement sur l’enveloppe d’investissement pour donc vos investisseurs euh pour qui vous
allez meubler les appartement ou des maisons ou des bureaux c’est quoi leur taille d’investissement leur enveloppe
d’investissement en moyenne est-ce qu’elle a baissé ces dernières années est-ce qu’elle a tendance à augmenter sur les 4 années de Alors nous en 4 ans
on a fait une assez forte croissance on est quand même parti de zéro donc de voir les fluctuations du marché c’est difficile pour nous euh nous en terme de
d’appartement qu’on qu’on équipe on équipe aujourd’hui entre 10 et 15 biens par jour ok et donc dans l’idée avec une
forte croissance on a du mal à voir les fluctuations du marché de notre côté ok moi ce que je constate c’est que effectivement euh l’investissement
locatif là-dessus bah arrive toujours à se maintenir alors ça dépend beaucoup des taux évidemment qui sont qui sont pratiqués mais euh ça reste tout à fait
intéressant de ce que je vois pour les gens ils arrivent à y trouver de la rentabilité ouais non mais c’est sûr mais l’enveloppe moyenne d’investissement par exemple est-ce
qu’ils achètent plutôt des appartements à 200000 € des appartements à 800000 € c’est quoi à peu près le C’est difficile
pour toi savoir parce qu’on pas nous on fait vraiment que la partie amablement donc on a pas de regard sur l’ensemble de l’investissement mais pour le coup
aujourd’hui bah en terme de en terme de type de bien je trouve que on reste beaucoup sur des on reste beaucoup sur
des studios T2 Ouais est-ce que est-ce que tu as vu toi des évolutions sur les villes est-ce que tu trouves que tu as
plus de demandes en 4 ans qui ont évolué c’est intéressant parce que nous on dit toujours bah tiens là il y a un flux
migratoire là il y a des plus de plus en plus d’étudiants là voilà donc en fait nous on analyse ça mais en fait finalement celui qui va équiper réell
allement l’appartement avec des meubles c’est celui qui va aller livrer est-ce que tu as vu des demandes peut-être plus
importantes dans certaines villes oui il y a un peu d’autres aspects à ça en fait dire le neuf et l’ancien aujourd’hui en fait nous on fait il y a
sur je dirais le locatif de de pour les particuliers il y a un peu deux aspects il y a soit les gens qui vont acheter en
fait directement pour bah mettre en location et là ils vont se poser la question s’il meuble ou pas leur bien et
donc soit ils vont être sur des programmes de promoteur et donc là les localisations bah sont définies connu à l’avance et c’est en général aujourd’hui
les banlieux parisiennes qui marchent bien un peu les périphéries de grande ville le cœur de le cœur de le centre-ville en fait c’est quelque chose
dont beaucoup fait dans la transformation de meublé c’est-à-dire c’est une personne qui loue son bien nu depuis un certain nombre d’années et
donc qui n’a pas de sujet de prêt et cetera ça peut même être des biens qui sont dans la famille depuis depuis potentiellement plusieurs générations et
ils vont se dire tiens j’ai entendu parler de ça j’ai vu ceci j’ai vu un podcast de Maslow est-ce que j’irais pas
essayer de gratter un peu plus de rentabilité d’aller chercher quelques points en plus changer de régime fiscal et donc là ils vont se poser la question
de le transformer leur bien meublé ça ça plus être le cas dans les centres-villes parce qu’ils savent qu’il y a un marché ils se posent pas la question alors que
les investisseurs eux ont plutôt effectivement ciblé les périphéries euh aujourd’hui il y a plus de rentabilité à chercher je connais pas exactement les
chiffres précis mais je sais pas si dans Paris Intramuros par exemple euh il y a une rentabilité à chercher à mon sens de
ce que je vois aujourd’hui il y a une plus forte rentabilité à chercher un peu en périphérie bien sûr bah de toute façon l’encadrement le à Paris c’est 25
30 € du mètre carrondit tu es à 10000 € du m carré ça c’est facile de dire que tu as rental entre de 50 et 3 voilà ok
et je partage he parce que c’est vrai que toutes les vu donc nous on est lyonnais avec Jules donc on connaît bien
ce sujetl c’est vrai qu’aujourd’hui tu dis tiens comment je fais pour éviter l’encadrement des loyers alors soit tu
passes par des des soupirails sur sur les beau tu peux éventuellement prendre des risques soit tu te dis tiens à bron
à mes yeux tout ce qui est connecté directement par les métros les transports les trams quelle est la
valeur locative quel est le prix du mètre carré finalement si je gagne 1000 € du mètre carré entre Lyon Intramiros
et Bron et que je prends le même le même métro ou le même trame et que mon loyer il y a 50 balles d’écart te te pose pas
la question tu as un raisonnement investisseur c’est pas un raisonnement occupant quoi ouais vous avez un peu répondu tous les deux la à à ma future
question mais est-ce que la location meublielle est concernée justement par ces plafonnements des loyers ou par la
rénovation énergétique ou on est totalement en dehors de ça certains pensent que on passe à côté nous ouais
notamment sur notamment sur la réglementation sur les DPE donc aujourd’hui vous devez fournir à votre locataire un logement d’une part digne
d’une surface qui soit la bonne avec des chambres qui font 9 m² une hauteur souple à fond et cetera et effectivement
il y a la performance énergétique du logement donc aujourd’hui la loi elle te dit bah si tu as un DPEG aujourd’hui
hein tu as un locataire dedans bah si ton locataire il s’en va le mois prochain tu auras plus le droit de le louer lou voilà ça c’est réglé sur les
sur les logements F tu as plus le droit d’augmenter les loyers sur les logements soit meublés ou N on est d’accord c’est
pareil les logements Eux et bien tu as jusqu’en 2034 pour faire des travaux le
rénover et cetera je pense que ce que dit Pierre est intéressant par rapport au aux biens qui sont dans les familles
depuis longtemps on se pose la question c’est souvent au moment d’un changement de locataire d’une rénovation parce qu’aujourd’hui rénovation énergétique
dans ton patrimoine tu dois te poser la question et de dire qui t’a a à rénové parce que tu as changé une cuisine un truc comme ça est-ce que je le vends
est-ce que je le garde est-ce que je loue en meublé est-ce que je fais des travaux je pense que c’est ces moments-là où les où les où les
investisseurs se posent des questions c’est vrai que nous on travaille beaucoup avec les réseaux d’agence là-dessus qui euh aujourd’hui en fait peuvent orienter ou donner des je dirais
vision du marché à leurs clients là-dessus donc ça intervient effectivement à deux niveaux hein c’est soit au moment de l’acquisition du bien
soit lors de la rotation dans loquetaire exactement ouais euh où on va remettre en question un petit peu bah l’ensemble de en fait du dispositif financier du
bien quoi qu’est-ce qu’il rapporte combien il coûte et en général des fois les gens font le bil ils se rendent compte queils sont dans un truc qui
n’est pas du tout optimisé euh et qu’en faisant effectivement des travaux pour la renau énergétique et cetera en fait
dans la foulée il transitionne de régime et il passe au meublé ok eu alors j’ai
compris pour vous deux la location meublée c’est plutôt un bon positionnement pour un investisseur est-ce que vous y voyez des
inconvénients est-ce qu’il y a des inconvénients ou est-ce qu’il y a des situations la location meublée ça peut être un frein ou plutôt un problème
ouais enfin en tous les cas c’est des choses qui font prendre en compte moi je vais séparer la location meublée longue
durée et courte durée ok si tu as un locataire qui reste 3 ans dans ton logement il va y avoir moins d’entretien
moins de dégradation moins de choses à changer que si tu as 60 locataire parce que je vais venir en vacances en weekend
et cetera c’estàd un weekend tu vas louer à une famille qui a deux enfants avec des gamins qui vont sauter sur ton
canapé le weekend d’après il aura un chien si je suis célibataire sans chien et sans enfants je vais faire moins de
dégâts dans ton appart donc en fait l’entretien le renouvellement de de ton
obellier ou la case tout simplement notamment voilà tiens en location en location saisonnière le vase il va
peut-être durer 15 jours ou 3 ans voilà donc c’est c’est ça le truc donc c’est ça qu’il faut qu’il faut peut-être
regarder un peu on peut dire aussi que la moyenne de détention des logements en meublé est plus courte qu’en nu
c’est-à-dire que aujourd’hui euh la moyenne de location d’un T2 T3 c’est 2 ans et demi 3 ans et demi lorsque tu es
en location nu c’est plus faible sur la location meublée qu’en fait à moins de contrainte je suis célibataire je rencontre quelqu’un je vais m’installer
je suis en zone tendue au bout d’un mois je m’en vais j’ai même pas mes meubles à vendre j’ai pas à déménager je prends
mes valises donc en fait la mobilité est plus facile je m’engueule avec mon patron je prends un nouveau job je suis
parti dans un mois quand tu as ton appart c’est pas tout la même chose donc il y a plus de turnover voilà euh plus
d’entretien ou de dégradation entre guillemets de nécessité d’entretenir ton ton mobilier notamment sur la sur la
courte durée c’est les deux les deux contraintes que que je mettrai et selon toi Pierre je suis assez d’accord sur la partie financière effectivement en
fait comme on va cibler beaucoup de d’étudiants ou de jeunes actifs c’est des gens qui vont rester en moyenne un
an un an et demi et cetera dans le bien en fonction un petit peu de de ce qu’il cherche et souvent en fait un sorte de trempelin dans la vie en fait c’est
quasiment quelque chose où on sait me de un appartement de transition passage exactement les gens savent très bien qu’en fait mine rien le mobilier il est
pas eux donc en fait aujourd’hui quand on va décorer par exemple un appartement en location meublée on va pas faire des choses qui s’il y a pas beaucoup de
parties prix on va pas faire des choses très extravagantes et cetera on va rester neutre sobre et faire des ch ça
ça aussi un intérêt c’est que ça aussi on en parlera un peu après mais c’est aussi que ça plaise à plus grande masse et donc du coup que tu rendes ton
appartement bien plus rentable parce que louable plus facilement après ça les rend assez impersonnel on va pas se le
cacher non plus euh quand on est dans un Airbnb par emplété on se dit jamais “Ah bah tiens quel charme c’est ma photo de
famille et cetera et cetera.” H alors tout dépend si on va à la beir du charme et mais on va jamais personnaliser en
fait le bien et le locataire en fait il va rarement accrocher au mur des photos de sa famille et cetera il va en fait
utiliser le bien de façon temporaire alors un an un an et demi c’est l’usage exactement et en fait cette rotation bah
ça va être un ça peut être un problème parce qu’en fait ça veut dire que on même on va avoir un petit risque à
chaque rotation de dire ah est-ce que je vais retrouver quelqu’un et cetera alors même si le risque il est mesuré qu’on peut confier ça à une agence qui va très
bien s’en occuper mais bon en tant qu’investisseur ça peut toujours un petit peu faire peur c’est inquiétant et puis peut faire baisser ta rentabilité
et il faut s’en occuper euh je dirais que ça c’est un peu plus de boulot à l’entretien mais aussi à la recherche de
locataire donc je suis assez d’accord sur les deux points ok et justement dans ces deux points tous les deux vous parliez un des points c’était la dégradation liée au turnover ou à la
typologie de personnes qui occupaient est-ce que c’est possible de prendre une caution justement sur son mobilier
c’est possible de ben de se protéger ça c’est ça c’est un bon tips je crois qu’on l’avait déjà partagé quand on
avait fait un podcast avec l’administration de bien euh de mémoire avec Morgan c’est que aujourd’hui quand tu loues un appartement tu peux avoir
une caution sur euh sur l’appartement euh mais tu peux aussi prendre une caution sur les meubles donc euh voilà ça aussi c’est aussi quelque chose qui
peut être important voilà après les locataires ils sont pas là pour dégrader enfin le taux de
dégradation dans les logements il est il est extrêmement il est extrêmement faible euh le fait que tu mettes une
caution ça met ça met un peu un un enjeu et puis surtout je pense que ça sécurise
l’investisseur euh en se en se disant bah tiens j’ai 2000 € de caution ou 2500
€ de caution sur cet appartement le la personne je l’ai choisi parce que pénurie de marché donc aujourd’hui tu choisis ton locataire bon ça ça te donne
une certaine une certaine tranquillité est-ce qu’ils aiment les investisseurs Pierre a raison c’est euh quand tu loues
en meublé euh par exemple si tu fais du saisonnier tu vas avoir des locatair toutes les semaines ou tous les 15 jours
donc ça va te demander toi un investissement un peu plus important soit un investissement personnel parce que tu vas devoir t’occuper de ce
turnover versus je reste dans ton appart pendant 3 ans soit tu vas te déléguer à une conciergerie une chose comme ça mais
à chaque fois que tu te délègues ça a des coûts donc si tu as le coût de la plateforme le coût de la concergerie le
coût du ménage ou voilà et ben ça il faut le prendre en compte pour pas dire je vais louer 100 € la nuit donc si je
loue 8 nuits par mois je suis au-dessus du loyer parce que je pourrais louer 700 balles au mois c’est pas si simple que
ça donc faut vraiment avoir une performance qui soit très élevée par rapport à à la
location l’année même si c’est tout à fait possible il y a encore plein d’endroits où ça vaut le coup de le faire ok très clair ce que je vous
propose de faire maintenant c’est de rentrer un peu plus dans le détail justement de l’ameublement euh comment est-ce qu’on meuble pourquoi est-ce que
c’est essentiel de meubler est-ce qu’il y a des immobiliers qui que vous vous estimez essentiel que vous mettez dans dans vos packs euh quel meuble
équipement en tout cas toi Pierre tu consid tu considères comme essentiel quand je fais appel à vous ou quand je
veux décider justement de meubler mon appartement en fait quand on va équiper son bien c’est un peu dans la dans le
prolongement de pourquoi on l’achète pourquoi on fait des travaux dedans et cetera c’est parce qu’on a une certaine
cible en tête ok et en fonction de ce qu’on va cibler euh en fait on va pas l’équiper de la même façon si on va
faire de la courte durée en fait on va devoir aller assez loin dans l’équipement qui à fournir même des serviettes et cetera donc vraiment des
petits des petits ustensiles il faut vraiment se dire que les gens vont venir avec leurs valises de vacances et c’est tout ils vont rien amener et cetera si
on fait de la quelque chose pour de l’étudiant du jeune actif en fait il va quand même rester un an un an et demi dans le mien donc il va commencer à
s’installer un peu chez lui et il va presque vouloir des fois un petit peu mettre sa déco sa petite touche perso donc ça sert à rien d’aller en fait trop
loin dans l’aménagement aujourd’hui ce qu’il faut savoir c’est que d’un point de vue légal pour faire de la location
meublée en LMNP il y a la loi allure qui a 11 points qui sont absolument essentiels pour être qualifiés de
location meublée si on n pas ces points-là en fait bah on encour de se faire requalifier requalification fiscale et dans ce cas mes loyers sont
traités en revenu fonciers exactement donc il y a les 11 points c’est assez sommaire hein enfin ça va être le fait de pouvoir occulter la chambre pour
dormir d’avoir un lit d’avoir saliterie tape chaise de quoi faire le ménage dans l’appartement ça c’est hyper important Pierre en tout cas ce que tu dis parce
que vous c’est aussi une garantie en passant par vous justement moi en tant qu’investisseur sans connaître la location meublée d’être sûr de bien
respecter justement cette loi de bien respecter justement alors c’est pas des éléments qui sont très compliqués à
avoir mais faut les connaître effectivement donc faut savoir que il y a effect on peut pas se passer d’avoir un balai quelque chose comme ça dans
l’appartement il faut pouvoir nettoyer le logement c’est bête mais ce serait aussi super bête de derrière se faire requalifier
ses loyers en nu parce qu’on a oublié une serpillère donc l’idée c’est d’avoir uniquement cette vérification là-dessus
qui est très rapide et qui permet de s’assurer pas qu’on va rentrer dans les clous en fait du LMNP pour pas se faire
requalifier par la suite ce qu’il faut savoir c’est que ces éléments-l en fait ils vont parfois pas permettre de louer
avec un niveau de loyer qui soit suffisant pour ce qu’on veut pour ce qu’on veut faire et une fois qu’on a ça en fait ça va pas coûter très cher aux
investisseurs d’avoir la quelques petites touches d’co le petit le petit coup de cœur en fait qui va permettre
bah de augmenter encore sonil un petit peu d’atteindre le plafond et cetera donc l’idée c’est vraiment de sécuriser
la base essentielle avec élément la première strade de l’ameublement je sécurise c’est 11 éléments essentiels de
la loi allure c’est une c’est une première couche toi la deuxième partie
c’est de rendre cet appartement un peu coup de cœur donc limiter mon turnover faciliter ma location et ça passe par
des petits objets de personnalisation c’est ça exement je dis un truc un peu bête mais il peut y avoir aussi des éléments fonctionnels qu’on va ajouter
et qui vont en fait faire tout de suite que on va potentiellement gagner de semaines de vacances locatives comme le quoi par exemple la machine à laver
aujourd’hui la machine à laver le lave-linge c’est pas obligatoire dans un logement euh pour le louer en meublé néanmoins en fait aujourd’hui mine de
rien aller à la laverie on l’a tous fait je pense que c’est enfin c’est une galère et puis aujourd’hui on peut
vraiment gagner un peu de loyer en mettant une en mettant une machine à lever dans son appartement alors il faut pèse 80 kg aussi donc ouais ouais ma ma
jeune ma jeune étudiante sportive certes voilà il faut avoir le branchement et cetera et potentiellement
mettre bah les quelques centaines d’euros qui sont nécessaires bah pour le pour le laveelinge mais sur le long terme c’est des choses qui sont gagné
enfin qui sont effectivement bénéfiques donc il va y avoir quelque chose comme ça télé pareil ça peut rentrer en compte si on a un salon et qu’on a la place
pour mettre une télé euh en fait ça coûte pas si cher que ça et en fait sur le sur le long terme on va s’en sortir
d’un point de vue rentabilité et donc en fait il y a quelques éléments qui vont être soit du fonctionnel soit effectivement mettre un ou deux tableaux audessus du lit un vase par-ci un vase
par là pour donner cet aspect coup de cœur de dire “Ah bah oui bah là effectivement il est vraiment clé en main.” C’est-à-dire que j’ai pas besoin
de rajouter mon électroménager et cetera et cetera quoi ok ça chez Vestaliste tu
peux nous expliquer un petit peu comment ça se passe moi je suis donc je suis je suis investisseur j’ai acheté un appartement nu je me rends compte que je
suis dans une bonne ville j’ai une bonne tension locative sur ma cible j’ai envie de le meubler euh ce choix justement
est-ce que c’est il y a un choix de kit est-ce que ça se passe par surface mètre carré comment est-ce que vous vous accompagnez justement l’investisseur et
ben en fait nous l’investisseur on va lui proposer trois gammes qui sont entièrement modulables donc en gros c’est plus des choix que nous on a déjà
fait pour conseiller les investisseurs et les orienter vers des niveaux de prix en fait on a donc la gamme qui va un peu
de la moins équipée à celle qui est vraiment la plus équipée clé en main adaptée Airbnb et en fait en fonction de ça les investisseurs peuvent se
positionner dire voilà moi ce qu’il me faut en fait je suis dans des zones assez tendu j’ai besoin uniquement de l’essentiel avec un peu de déco en plus
je vais partir sur une gamme 1 ou de dire moi je suis vraiment un truc sur la côte d’Azur et cetera j’ai plutôt m’enté vers la gamme 3 pour donner les idées de
prix parce que je sais que c’est quelque chose qui est assez attendu aujourd’hui sur un studio équipé alors je parle pas
juste de l’essentiel mais aussi un peu de l’aspect qui peut faire coup de cœur et cetera ok pour 3500 € TTC on peut
avoir son équipement entièrement clé en main accompagné par une décoratrice d’intérieur qui va faire ça de façon
totalement totalement prêt à vivre en fait pour le locataire et ensuite d’un point de vue prix bah si on veut des
choses en plus effectivement on peut les ajouter dans la gamme il y a aucun souci ça après on peut venir cocher en fonction par exemple je prends une gamme
basique et je viens rajouter une machine à laver ou une télé c’est possible c’est absolument essentiel en fait parce que tous les biens sont différents et
aujourd’hui nous on croit pas du tout dans le fait de proposer un pack unique qui convienne à tous les studios de
France et de Navar à mon sens en fait des studios déjà il y en a qui vont faire 15 m² il y en a qui vont en faire
32 et ça on reviendra un peu après sur justement s un gros avantage pour moi de chez Vestadis qui est l’accompagnement
par un architecte qui valide sur plan mais pardon je t’ai coupé pas de souci non mais il faut vraiment voir ça comme
une voiture on va acheter euh une voiture de base et elle a son équipement et ensuite il faut qu’on puisse changer toutes les options de la voiture pour
que ça corresponde vraiment bah déjà au bien aux clients et cetera et le but du jeu c’est pas de faire les choses ni à
moitié ni à 80 % mais d’aller au 100 % que ce soit totalement équipé comme le souhaite euh l’investisseur et qu’il
puisse en dégager la rentabilité qu’il puisse calculer au départ quoi ok donc toi tu disais que chez Falis il y avait donc cet accompagnement avec une une
décoratrice d’intérieur et en plus moi je veux qu’on insiste sur le fait justement qu’ les kits meubles ils sont
validés par un architecte pourquoi c’est quoi le l’objectif et c’est quoi
l’intérêt pour l’investisseur justement de passer par un kit qui a été validé par un architecte plutôt que d’aller
chez IKEA et puis de prendre en fait ces 11 essentiels et c’est tout aller chez
IKEA et prendre ce 11 essentiel c’est effectivement ça n’a rien enfin c’est pas très compliqué chacun peut le faire alors ça prend un petit weekend parce
que quand même louer le camion aller chez IKEA acheter ses choses va dans la ville où moi j’ai acheté la ville voilà
il faut il faut être proche il faut y aller et y passer un peu d’huile de coude avec son tournevis le weekend aussi mais c’est tout à fait il y a pas
de souci là-dessus en revanche si on passe bah par nous on a le truc est beaucoup plus clairement c’est-à-dire
que l’architecte elle va pouvoir conseiller sur ce qui va passer dans l’appartement ce qui va passer parce qu’il y a quelques aspects techniques
euh il y en a pas énormément mais en fait faut se dire que nous on a vraiment l’habitude de les faire on en équipe une bonne dizaine par jour donc dimensionner
les tailles de tringles vérifier que les électroménagers vont bien aller aux bons endroits que les branchements sont là qu’on va avoir le bon nombre de
suspensions que tous les meubles vont bien rentrer dans le bien des fois on voit des gens qui achètent des choses c’est complètement surchargé on arrive
même plus à circuler autour de la table après ouais bien sûr euh donc il y a vraiment cette adaptation ça c’est important parce que c’està dire moi par
exemple on pourrait dire bon bah 10 m² dans tous les cas il me faut à chaque fois le même kit ce qui est important c’est qu’en fonction d’un plan en
fonction de la comment le l’appartement a été construit vous avez justement sélectionné les meubles les tringles ou
pour que la mobilité se passe bien tap carré tu bronde enfin tuas tout ça en fait il y a plusieurs il y a plusieurs
choix qui existent ne serait-ce qu’en terme de Ouais en terme de dimensionnement en terme de ce qui va bien aller dans l’appartement pour qui
il se destine est-ce qu’on va plutôt mettre des lit doubles est-ce qu’on va plutôt mettre des lit simples et cetera euh pareil en si on est plus si on voit
quelqu’un en Airbnb on va pouvoir lui proposer des choses un peu plus complémentaires une machine à café une espresso une bouillard et cetera gripin
pour qu’il aille vraiment jusqu’au bout de en fait de son projet et le but du jeu c’est que en fait il n’ait rien à faire lui de son côté euh mise à part
nous valider du coup les propositions qu’on qu’on peut lui faire et ensuite après nous on s’occupe de toute la partie installation clé en main
évacuation des déchets euh donc de tout ce qu’il y a sur place et euh bah voilà en fait c’est vraiment le fait de dire
il est dans la dans le prolongement de son investissement locatif clé en main son amublement aussi mérite d’être clé en main ok pierre c’est à toi ça doit te
plaire parce que c’est souvent nous dans nos podcasts on essaie d’expliquer ou de comprendre comment est-ce qu’on arrive
au maximum à sécuriser un investissement immobilier ou financier là je pense que
ce que tu entends de la part de Pierre ça doit te plaire parce que c’est Oui nous c’est important pourquoi parce que nos investisseurs ils investissent pas
toujours à côté de chez eux parce que c’est le budget qui détermine là où ils vont investir d’accord ça c’est le premier point donc aujourd’hui on tourne
ce podcast à Paris si mon client il est parisien il y a peu et que son budget c’est 150000 € il y a peu de chance qu’il investisse à Paris donc on va
l’orienter vers des villes qui sont loin de chez lui donc il va pas pouvoir ce qu’on a fait tout à l’heure même s’il a la volonté donc il a besoin que ce soit
packagé certain livré et euh le fait d’avoir un locataire euh si tu si euh tu
es livré de ton tu passes chez le notaire le 15 mars et que tu t tu es tes tes tes meubles ils arrivent le le 8
avril et que tu loues le 15 avril tu as perdu un mois de loi mon mon coco donc euh voilà c’est important après il y a la qualité du mobilier aussi je pense
que c’est important euh que ce soit solide résistant que les gens s’y
sentent bien parce qu’un locataire qui se sent bien dans son logement il va y rester donc ça c’est important moi je prends toujours le petit parallèle euh
vous savez il y a des chaînes d’hôtel sur lequelle dans le même immeubl il y a deux entrées donc vous allez chez Ibis et chez Novotel donc c’est la même
adresse mais il y en a un qui est trois étoiles l’autre qui est qu étoiles la différence c’est la taille de la chambre et c’est la qualité de la litterie du
mobilier que tu vas retrouver dans ta chambre no hôtel et ta chambre Ibis et évidemment le prix parce que je vais pas payer ma chambre ibis le même alors que
je suis à la même adresse hein et voilà et ben dans l’investissement immunicatif c’est la même chose tu as le 3 étoiles tu as le 4 étoiles ou tu as le deux
étoiles et le 3 étoiles un appartement meublé avec des trucs tout pourri euh ça
se louera sans doute pas le même prix qu’un appartement qui est qui est bien meublé et imaginons que ça se loue le même prix parce que le marché est
tellement tendu je te garantis que ton turnover il sera plus il sera plus important donc ton ton rendement ta
rentabilité intrinsecte de de ton projet ce sera pas la même après ce qui est important chez Vestalis pour nous c’est qu’on fait de la vente à distance quand
on est dans le neuf c’est de la vente sur plan donc le fait de fournir un plan et de se dire pour le canabé de place c’est celui-là qu’il faut parce que il
fait 1,74 parce que il rentre voilà tiens l’autre appartement que vous nous avez envoyé attention il y en avait un
qui avait une fenêtre ici il y en a deux donc on va pas pouvoir mettre le même meuble au milieu voilà ici on est sur une table ronde donc il peut faire une
table de repas pour quatre personnes mais il y a des appartements ça va pas rentrer parce que tu vas pas faire le tour de la table donc il vaut mieux quelque chose de rectangulaire ça ni toi
ni moi Jules ni au nos conseillers expert qui accompagnent les investisseurs par contre mon conseiller expert il va dire voilà ça c’est le bon
marché voilà combien tu vas acheter voilà combien tu vas louer le pack pour équiper ton logement c’est 3500 € 4500 €
c’est inclus dans le prix ok ça ça sécurise la partie tableau Excel ok maintenant on va t’expliquer comment ça
va se passer et nous le partenaire te permet d’être livré que ce soit monté que ton locataire puisse arriver le lendemain et surtout tu vas pas te
retrouver avec ton locataire qui arrive en fait on n pas mis le canapé parce qu’il rentrait pas les amis on a fait une mauvaise côte et là tu te retrouves
samedi après-midi et tu retournes chez les Suédois acheter un appart bon en tout cas on a compris que c’était
essentiel enfin en tout cas pour moi c’est essentiel de passer par un prestataire comme Vestalis avec cette
expertise d’avoir un architecte l’expertise aussi d’avoir quelqu’un qui nous aide dans l’aménagement et comment
je rends sexy mon bien euh tu as commencé un peu tout à l’heure à nous parler Pierre de combien ça coûtait
ouais est-ce qu’on peut avoir un ordre de prix par exemple sur moi j’ai un T2 combien est-ce que ça pourrait coûter un studio combien ça pourrait coûter euh
une petite fourchette de prix même si je sais que ça va dépendre de l’équipement qu’on a choisi et ça tu nous l’as expliqué
ça va dépendre en fait du niveau d’équipement qu’on qu’on va avoir et par comme je disais tout à l’heure si on a un branchement machine à laver ça va
avoir le coût d’en mettre une et ça va s’ajouter au prix et cetera mais globalement le studio globalement le
moins cher qu’on puisse produire et qui soit d’une qualité que nous on n’est content de livrer parce que c’est aussi ça qui compte euh là-dessus on va être
autour de 3500 € TTC bien évidemment là-dessus sachant que sur le studio le plus full équipé si on a un grand studio
avec voilà on va carrément mettre une séparation entre la partie jour la partie nuit et cetera mais tu as raison tu as des tas qui peuvent être différent
ouais qui peuvent être différentes et donc en fait des fois un studio on va pouvoir mettre un canapé lit parce qu’on a pas la place de mettre un canapé et un lit mais des fois il y a des studios en
fait carrément tu vas pouvoir mettre un lit ouais on met une petite armoire pour séparer le coin jour coin nuit tout de suite ça rend mieux et cetera là on va
plus tourner autour de 5000 5500 donc en fait voilà ça se situe un peu près entre cette fourchette là après
nous on sait très bien aussi fonctionner si l’investisseur nous donnent juste un budget et un plan et on va trouver la gamme lui correspondant donc en fait
nous vraiment notre but c’est que le mobilier il est là pour servir l’investisseur et il est là pour qu’il puisse lui assurer sa rentabilité et
donc déjà de base si on lui annonce des dépassements de budget bah on part mal on part mal donc l’idée c’est vraiment
de dire on veut être absolument d’accord sur le prix au début nous on lui propose effectivement bah un peu cette fourchette là entre le moins cher et le
plus cher en lui montrant un peu le rendu que ça peut avoir et ensuite c’est à lui un peu de faire son choix en fonction du but de son investissement
aussi si on est sur des appartements un peu plus grands voilà on va rajouter quoi si on est sur un T2 on va rajouter
1000 1500 € pour pièces en plus c’est un peu l’ordre de grandeur qu’il faut avoir en tête euh sur ce genre de choses-là
donc OK globalement ce coupl il faut le payer en une fois en plusieurs fois on peut louer nos meubles est-ce qu’il y a
différents choix possibles qui s’offrent à l’investisseur est-ce que vous vous proposez ce que je trouve plutôt intéressant b en fait nous on parle
d’un constat c’est que vous êtes les seuls d’ailleurs c’est pour ça que je trouve ça intéressant c’est pour ça que sur cette thématique on voulait que ce
soit toi qui intervienne ou en tout cas que tu puisses nous parler de vestaliste parce que en fait nous avant d’être une boîte de mobilier on est plutôt une
boîte de l’immobilier en fait techniquement on fait ça que pour les gens de l’immobilier en fait on pourrait se dire mais Pierre vous attaquz une
toute petite partie du marché du meuble en France oui en fait c’est parce queon travaille pas vraiment avec le marché du meuble on travaille avec les acteurs de
l’immobilier et dans le monde de l’immobilier en fait le loyer il est mensuel c’estàdire que le revenu est
mensuel on le paye jamais on se dit jamais j’arrive dans un appartement je vais y rester 3 ans bam je paye les 3 ans d’un coup ça marche pas comme ça pas
en France pas en France en tout cas et du coup on se dit bah en fait si tout le monde de l’immobilier est réfléchi en loyer mensuel et cetera pourquoi nous on
réfléchirait autrement et initialement le premier produit nous qu’on a lancé c’était pas les packs de mobilier à 3500
€ pour le studio et cetera c’était des les mêmes équipements donc opérationnellement il n’y a rien qui
change on a toujours l’intérieur c’est la même chose qui se passe d’ailleurs nous dans notre boîte la plupart des gens ne savent pas si l’immobilier est
acheté ou loué il y a que en compta globalement que on sait ça oui c’est vrai et ils ont pas de stickers différents c’est le même entrepôt ça
part du même endroit et donc dans l’idée il se passe la même chose et au lieu de payer en fait son mobilier pour
l’acheter derrière parce que à 3500 derrière l’investisseur est propriétaire du mobilier il en fait ce qu’il veut s’il veut le récupérer au bout de 2 ans
c’est à lui ok mais il peut aussi décider de dire bah en fait et c’est souvent le cas qu’on fait dans l’ancien quand on fait les transitions vers du
meublé il se dit mais moi j’ai pas envie de mettre 3500 € dans dans regarder si c’est intéressant de le louer en meublé
je vais regarder je vais tester un peu ou alors de dire en fait si je peux le mensualiser bah pourquoi pas et en fait
c’est là où euh nous initialement on s’est calé sur euh bah justement ces ces revenus qui sont mensuels de dire “Bah en fait il faut aussi que les coûts
soient mensuels.” Euh et du coup de dire “En fait on veut pas créer de trou de trésorerie euh chez personne on veut que
ce soit uniquement euh cash positif en fait pour lui.” Et du coup de dire “Bah nous on t’installe l’immobilier gratuitement tu payes rien avant que ton
logement soit meublé.” Rien du tout l’étude elle est gratuite les plans voilà on les fait le
camion il arrive tout est installé tu as pas payé 1 € et de dire aujourd’hui après dès que le mobilier est installé
que tout est terminé hop en fait il y a un contrat qu’on a signé au préalable qui se déclenche qui est un contrat de location de mobilier donc le mobilier
appartient toujours à Vestalis euh et tous les mois en fait c’est comme quand on lu une voiture he donc on paye sorte
de leasing sur les meubles que j’ai alors c’est pas vraiment un leasing parce que la propriété n’est jamais transférée la propriété du mobilière
c’est pas c’est que la location c’est que de la location c’est que du LDD si je suis dans la voiture exactement ok
aucun moment tu donnes la possibilité au propriétaire de se dire bah là j’ai envie par exemple d’acquérir ce meubles
on n jamais fermé à la discussion après par la suite mais aujourd’hui contractuellement le mobilier n’appartient appartient toujours à il y
a pas de transfert de propriété ok parce qu’aujourd’hui déjà c’est ce qu’on nous demande le plus de faire notamment quand
on en fait l’avantage de ce mode de location il est triple premièrement bah tu l’as dit on garde la flexibilité de
dire si je dis n’importe quoi dans 2 ans le marché du meublé s’effondre dans la ville où on est hop bah en fait on peut
désinstaller son mobilier il y a pas d’engagement sur le contrat c’està-dire que si je veux vendre aussi parce que si
je veux vendre je peux retirer les meubles en fait exactement et de dire aujourd’hui donc il y a il y a pas d’engagement sur ce contrat de sur ce
contrat de location il y a pas de frais initiaux euh là-dessus et il y a uniquement des frais de désinstallation
si on veut désinstaller en fait on met il y a six mensualités à payer pour la désinstallation du mobilier ok
et donc l’avantage il est de la flexibilité il est dans le financier parce que bah du coup en fait c’est nous
qui portons le financement du mobilier de notre côté il y a comme j’ai dit l’installation est gratuite et il y a rien à sortir au début et la maintenance
c’est-à-dire que en plus du problème qu’on évoquait tout à l’heure sur l’un des problèmes du meublé qui peut être effectivement le fait de dire “Ah mais
j’ai cassé un vase j’ai un électroménager qui tombe en panne j’ai mon frigo qui a lâché et cetera.” Tout
ça en fait nous on va pouvoir gérer dans ce contrat de de location de mobilier parce que le mobilier nous appartient ok
et donc là il y a deux cas de figure qui se présentent soit c’est de la dégradation normale donc de l’usure
comme comme c’est prévu en fait dans la loi classiquement quand on loue en meublé il y a des grilles de vétusté qui
existent et cetera qu’on applique là-dessus de dire bah c’est normal qu’un matelas s’assuse c’est normal qu’au bout d’un moment la chaise elle soit en fin
de vie et cetera et dans ce cas-là le remplacement il est à nos frais donc on va venir remplacer et cetera soit pendant que le locataire est là soit
entre deux locataires et s’il y a de la casse donc on pense à une soirée qui a dégénéré ce qu’on disait tout à l’heure
voilà tout est cassé et cetera en fait nous on va pouvoir pareil assurer le même service de remplacement de mobilier
donc de remise en état de maintenance de remplacement mais là-dessus on va pouvoir fournir donc la facture au
propriétaire qui a pas faire une retenue sur la fameuse caution dont on parlait donc en fait c’est transparent pour lui aujourd’hui puis je peux m’assurer
peut-être aussi enfin est-ce que c’est le propriétaire qui s’assure ou c’est ou c’est vous c’est le propriétaire bah le propriétaire il a toujours son assurance
piano ouais sur son bien mais sur le mobilier il est assuré de jamais payer plus que son forfait ok parce que soit
c’est pour nous soit c’est pour le locataire c’est pour le locataire donc c’est ça l’idée et en plus enfin l’un des avantages qu’on a avec les agences
aussi avec celles qu’on discute c’est qu’en fait on fournit les factures et c’est plus simple pour les agences aussi c’estd qu’en général quand il y a un
canapé qui se dégrade l’agent mobil il est là il dit “Mais qu’est-ce que c’était comme canapé combien ça coûtait faites voir un peu l’inventaire au début
et cetera.” Tout le monde est perdu et alors que là on dit bah non on ressort en fait le bon de livraison qu’on avait on dit ben c’est facile c’est ce canapé
là il a ça fait 3 ans qu’il est là donc il a pris une décotte et cetera et en plus on se pose plus de questions donc
c’est une voilà c’est vraiment un accompagnement dans la gestion de son mobilier aussi ok est-ce que le coût de ce mobilier il est déductible
fiscalement est-ce que je peux l’impacter moi sur Est-ce que je peux le passer en charge parce que oui alors alors quand tu es dans moi en tant
qu’investisseur j’ai compris dans la location meublée deux choses euh
le fait de passer par des prestataires comme Vestalist permet d’avoir un devis déjà au départ ce qui te permet aussi de
l’intégrer dans ton dans dans ton financement de présenter à la banque le fait que tu achètes un bien meublé tu as le prix de l’appartement les frais de
notaire et cetera et le coût du mobilier ensuite dans la location meublée non professionnelle ton mobilier tu as le
droit de l’amortir donc il va venir en déduction de tes tes loyers généralement les experts comptables amortisent sur 7 à 10 ans euh c’est un peu ça l’idée donc
c’est c’est voilà tu tu vas tu vas sur les premières années euh amortir ton bien comme comme une entreprise et ton
mobilier comme pareil donc la valeur comptable au bout de de 7 à 10 ans c’est zéro ok donc toi la durée de
l’amortissement comptable 7 à 10 ans pierre est-ce que c’est que aussi ce que toi tu conseilles ou est-ce que que tu
vois sur parce qu’à un moment je pense qu’il faut changer de mobilier tout à fait euh un parce que c’est peut-être plus dans l’air du temps de parce qu’il
y a trop d’usure est-ce que c’est 7 à 10 ans où toi tu conseilles de changer de mobilier c’est plus court c’est plus
long est-ce que ça peut varier moi je pense que d’expérience sur le sur le meublé en général ça se
dégrade un peu plus vite ça 10 ans en fait c’est les durées légales d’amortissement effectivement du mobile làdessus je pense qu’aujourd’hui c’est
assez décorrélé de l’usure que la réalité des choses ouais et de la réalité des choses quand on travaillait avec des avec des entreprises de coliv
euh on des fois ça nous arrivait en fait de déséquiper des biens qu’ils avaient déjà dans leur portefeuille depuis
justement 5 à 7 ans ce qui nous a permis à nous de voir en fait l’état du mobilier dans des cas où il est vraiment usé un peu à l’extrême euh il y a
certaines choses qui tiennent très bien d’autres beaucoup moins typiquement tout ce qui est assise où on s’assoit dessus donc je parle de canapé des chaises même
des matelas et cetera ça a une tendance à s’user à s’affaisser et cetera en revanche je prends l’exemple d’une décoration murale ou d’un tableau
accroché au mur en fait soit il est cassé soit il est pas cassé il est 01 quoi et donc il y a des choses qui se
dégradent des choses qui vont vraiment pas du tout se dégrader et qui en fait après il faut réfléchir aussi voilà on va tous dans la famille et cetera on a
des très vieux souvent des très vieux biens bah il y a toujours des choses qui sont utilisables certes pas tout tout n’est pas à la mode et
cetera mais il y a des choses qui se dégradent des choses moins et aujourd’hui c’est souvent le marché qui va décider et en général ça va être
l’agent immobilier qui va dire “Ah mais ça ça se loue moins bien.” Mais effectivement les gens me remontent que le matelas est en bout de course et
cetera donc c’est là nous on va pouvoir venir changer les choses mais là aussi hein je pense que par rapport à la durée tu as aussi une différence entre la
location à l’année et la location voilà le la colocation aujourd’hui une chambre en colocation sa moyenne de détention l’instant nationale c’est 9 mois donc ça
veut dire que sur sur 10 ans tu auras 10 locataires donc c’est c’est aussi ça je
pense qu’il y a il y a un effet accélérateur entre la location court durée et la location longue durée donc c’est à prendre en compte donc moi ce
que je conseille aux investisseurs parce que nous on a quand même des investisseurs sur internet qui aiment bien rentrer des chiffres dans des
tableaux Excel et cetera je pense que il faut prendre ta facture de mobilier et te dire que tu tu auras à la reprendre
voilà sur la durée d’amortissement ça à 10 ans ça me paraît très bien que tu que tu investisses aujourd’hui 3500 € dans
un studio euh au bout de trois changements de locataire parce que tu ton locataire est resté 2 ans et demi
c’est c’est quelque chose qui est cohérent ok euh Pierre est-ce que d’acheter des meubles chez vous que ce
soit alors de les louer ou de les acheter on les paye quand même moins cher je suppose que si je achète moins
et est-ce que tu peux nous expliquer alors je pense comprendre mais comment est-ce que justement on paye moins cher
des meubles chez vous que si moi en tant que particulier je décide d’en acheter nous les meubles on les en fait nous on
est logisticien ça veut dire que nous on n’est pas lié du tout à un producteur de meubles en particulier ok ce qui nous
donne en fait l’avantage de pouvoir bah jouer sur tous les tableaux bien plus flexible donc si on a un fournisseur qui
va globalement augmenter ses prix pour telle ou telle raison en fait nous on va juste pouvoir changer de fournisseur on n’est pas du tout lié à quelqu’un
là-dessus et en permanence on a notre équipe d’acheteur qui va venir renégocier les contrats et nous en fait
plus on fait de volume moins on achète cher et moins on achète cher plus on peut proposer des prix attractifs à nos
clients et donc plus on a de volume et donc en fait c’est ça aussi l’idée c’est d’être dans un cycle qui nous permet bah
de acheter moins cher et proposer un meilleur produit euh au sens où il y a deux en fait il y a un arbitrage après nous qu’on a c’est est-ce qu’en fait la
la marche fournisseur qu’on va aller chercher par rapport à quelqu’un qui irait justement lui-même avec son camion euh chez IKEA est-ce qu’on va plutôt la
mettre dans la qualité du mobilier est-ce qu’on va se dire en fait non on va garder euh le studio à 3500 € euh
mais on va mieux l’équiper hm hm plus de prestation on crée on crée une gamme en dessous de la gamme 1 on crée la gamme 0
à 2500 et aujourd’hui on peut faire les deux on pourrait proposer ça mais aujourd’hui la dynamique c’est vraiment que nous sur les dernières années on a
plutôt baissé nos prix plutôt que qu’on les a augmenté parce que aujourd’hui on pense que la marge qu’on va dégager sur
les achats aujourd’hui il faut la remettre dans le il faut la rétribuer à nos clients euh récemment là on a
annoncé à une grosse foncière qu’on allait pouvoir baisser sur ces sur ces produits de 30 % au prix euh grâce à une
dernière négo annuelle qu’on a eu donc ça on est assez fier de pouvoir le proposer hein dans une dynamique inflationniste
quand tu parles d’augmentation du prix des matières premières augmentation des droits de douane augmentation du
transport de l’énergie transport logistique de l’énergie c’est important de se positionner en tout cas en comme
un acteur qui baisse ses ses prix ce qui est sûr c’est que comme on travaille dans un monde où l’immobilier il sert de
la rentabilité nous on peut pas se permettre d’être tributaire d’augmentation qu’on sait pas nous
prévoir à l’avance de de mobilier il faut savoir que globalement pour meubler un bien on travaille avec qu’une dizaine de fournisseurs entre l’électroménager
les tableaux les chasses et cetera les matelas et tout euh et en fait il faut qu’on contrôle les prix de tous ces
gens-là en permanence et de dire bah il faut qu’on soit résilient aussi au fait de dire soyez un fournisseur bah qui qui
décide de de voilà qui qui arrête c’est déjà arrivé euh et qui doivent mettre la clé sous la porte justement à cause de
l’augmentation des matières premières et cetera il faut qu’on soit résilient tout ça il faut qu’on puisse toujours livrer nos clients parce que bah comme on l’a dit euh nous quand le bien est là il y a
en fait à partir du moment où l’investisseur il a la clé du bien il y a un top chrono qui court jusqu’à la commercialisation ouais et chaque jour
perdu bah est du loyer perdu du coup faut te prévenir combien de temps à l’avance si appart nous idéalement nos
délais ça va être 3 semaines donc aujourd’hui si on a un devis signé on peut on peut livrer tout et n’importe quoi dans 3 semaines france dire ça veut
dire que dans la vraie vie comme un compromis entre un compromis et un acte notarié il va se passer 3 mois si euh
j’achète un bien et que je te préviens 3 mois avant je suis sûr que mon locataire puisse rentrer à la date où nous on décide aujourd’hui ouais aujourd’hui
exactement nous on peut vraiment se décider sur la date précise d’ameublement qu’on veut nos délais en
général 3 semaines on considère que c’est pas mal dans quand on travaille avec des particuliers parce qu’on travaille beaucoup avec des pros aussi
mais sur des particuliers c’est bien pourquoi parce que soit en fait c’est du neuf et dans ce cas-là ils ont de la visibilité largement au-delà de ça en fait nous on veut pas être le on veut
pas être le limitant en fait on veut jamais nous handicaper la commercialisation donc sur du neuf en général les actes sont signés bien en
amont et sur de l’ancien en général les temps de travaux sont supérieurs ou un peu près équivalent à 3 semaines ce qui
fait que nous on va pouvoir se caler sur la date de fin de travaux intervenir tout de suite après en revanche sur des offres pour les pros euh si on est
vraiment bien rodé et qu’on a beaucoup de volume avec eux et cetera je pense à des gens qui sont pas mal dans l’hôtelier le par hôtelier qui ont
vraiment eux des défis de dire bah dès que je prends un bien euh il faut que je puisse le meubler le plus rapidement possible les délais les plus courts
qu’on peut avoir c’est dans la semaine en gros aujourd’hui on est capable de meubler un certain nombre de biens avec des certaines gammes prédéfinies bien
évidemment la semaine prochaine ok super ok super merci Pierre avant de terminer
est-ce que tu peux nous donner un exemple concret ou d’investisseur qui a vraiment boosté son rendement justement
grâce à l’ameublement bah pas monsieur Martin qui a acheté un T2 à Paris ou à
Bordeaux mais plutôt dans la globalité aujourd’hui effectivement le monsieur Martin qui achète son appartement nous
en fait déjà on peut pas le mesurer sa rentabilité lui-même enfin ça ça lui appartient moi ce que je constate
aujourd’hui c’est que au début on visait vraiment la partie LMNP donc les gens qui vont augmenter leur rendement grâce
au grâce au meubl là-dessus notamment grâce à un levier que que tu avais cité qui est le levier fiscal au-delà juste
de l’augmentation simple des loyers mais ils vont aussi réduire leurs impôts aujourd’hui moi ce que je vois c’est que on travaille beaucoup avec des en B2B
donc avec des foncières en coliing et cetera donc des gens qui n’ont pas accès au levier fiscal et malgré le fait
qu’ils aient pas accès à cette valeur qu’ont les particuliers fiscalement parlant ils arrivent quand même à avoir beaucoup de rentabilité en passant
meublé euh donc vraiment voilà rien que l’augmentation de loyer pour eux justifie le fait de transitionner au
meublé donc je me dis vraiment que pour des particuliers en plus de cet avantage là ils ont l’avantage fiscal donc la rentabilité elle doit quand même être là
ok c’est clair parfait merci à tous les deux en tout cas Pierre et Pierre d’avoir retourné ce podcast avec vous
merci Pierre d’avoir acter votre invitation bah merci beaucoup pour l’invitation hyper intéressant et je pense que tout le monde a compris qu’il y avait un
avantage dans certaines situations mais quand même dans la majorité des cas à meubler ou en tout cas à louer meubler
et surtout à faire appel à un professionnel pour toutes les raisons qu’on qu’on a évoqué avant
on a chez Masslow hein y compris dans les simulations nu meublé tu vas choisir le truc et donc on prend les prix des
packs de vestalis pour calculer les rendements les loyers et cetera super merci beaucoup juste avant de vous
quitter je voulais vous annoncer qu’on avait créé un canal WhatsApp dans lequel nous on partage bah des opportunités off
market on partage aussi nos points de vue aussi sur Instagram et aussi parfois nos études sur la data parce que nous on
aime bien travailler à partir de de data précis merci beaucoup en tout cas
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