Rendement, fiscalité, gestion… les deux stratégies d’investissement ont leurs forces et leurs limites. Dans cet épisode, on compare l’immobilier commercial et résidentiel, leurs avantages, leurs risques, et les critères clés pour choisir celui qui correspond à ton profil d’investisseur. 💡
là où les les SCPI, les foncières côté essayent de tirer un maximum les
rendements parce que ben entendu ils ont vendu, il préfère que ce soit fermé que
de louer avec un loyer qui est revu à la baisse qui est un vrai loyer de marché. Nous on a besoin en tant qu’investisseur
d’être beaucoup plus réaliste et de connaître son marché. Moi, j’ai des boulangeries où le fond de commerce vaut 600000 €
donc il vient d’être cédé et les murs valent 600000 €. Des fois, tu as des valeurs de fonds de commerce sont tellement énormes que derrière euh le
prix des murs euh quasiment la la même valeur. Non, c’est vrai qu’on a beaucoup de multi-investisseur et euh en moyenne,
on va dire que un investisseur classique par an, ils en achètent deux trois. L’emplacement en commerce, il bougera
jamais. Un bel emplacement, ça restera un bel emplacement. Alors, peut-être que tu auras 10 ou 10 15 % de valeur en
moins le jour où il y a un crash national comme tu as dit, mais ça sera la même chose que pour ton appartement.
[Musique]
Bonjour Raphaël. Bonjour Pierre Emmanuel. Tu vas bien ? Ça va et toi ? Bon, on est ravi d’accueur dans nos 41 m².
Écoute, merci de nous recevoir, de me recevoir surtout. Exactement. Meilleur acheteur. Exactement.
On va parler immobilier commercial. Je vais être transport avec toi. On se l’a dit juste avant. J’y connais rien du
tout. Écoute, ça tombe super bien parce que j’y connais un petit peu et j’aime bien transmettre. Et ben, c’est génial. Euh nous chez
Maslow, on propose que de l’immobilier résidentiel à des investisseurs, des particuliers qui euh achètent de
l’immobilier euh locatif. Donc ça, on maîtrise plutôt. Et toi, tu t’adresses aussi à des particuliers qui vont
acheter mais cette fois-ci de l’immobilier commercial. C’est bien ça exactement. Donc nous, on a créé cette plateforme qui s’appelle Meilleur acheteur. Cette plateforme permet aux
investisseurs particuliers et aussi professionnels de chercher, être accompagné sur le l’acquisition.
immobilaire commercial. OK. Vous existez depuis combien de temps et c’est quoi votre modèle économique aujourd’hui ?
Donc là, ça fait 2 ans et demi que la plateforme existe. Euh donc on est toujours en développement tech assez régulier. Euh là, ça fait 1 an, on va
dire qu’on est à fond sur la le développement sales et notre business
model, c’est 3 % à l’acquisition le jour où le client signe sa promesse. En quoi vous êtes des professionnels
chez les meilleurs acheteurs ? Toi, ton parcours raconte-moi un peu. Ben écoute, 20 ans d’immobilier. J’ai commencé un petit peu comme toi,
habitation classique, les petits studios, on démarre à l’acquisition, voilà, une petite foncière patrimoniale
où on a envie de se dire que pour nos vieux jours, ça va nous permettre de tenir. Et un jour, on m’a proposé de locaux
commerciaux. J’ai goûté, j’ai j’ai mis en location, j’ai vu les rendements, j’ai j’ai compris un peu les galères, les différentes voilà pièges.
Et du coup là, voilà, donc je me suis mis là-dedans et ça fait à peu près 15 ans que j’achète une immobilier commercial et aussi un peu d’immeuble de
rapport. OK. Donc moi, j’ai plein d’a priori sur l’immobil commercial en fait. Voilà. Et
donc j’ai plein de questions et puis on va essayer aussi d’éclairer les gens qui nous écoutent, qui nous regardent sur
bah si je veux me lancer aussi là-dedans, les pièges à éviter sûr. Est-ce que les critères sont les mêmes
que pour choisir un de l’immobilier résidentiel classique ? On reviendra aussi peut-être sur le locataire, le
financement si ça te va. Est-ce que le programme te plaît ? Nickel. Nickel. Bon euh l’immobilier
commercial, moi je me dis c’est trusté par les SCPI, c’est-à-dire les personnes
qui nous écoutent, bah leurs banquiers, leurs assureurs, leur consermoin indépendant peuvent leur proposer de la
pierre papier dans lequel souvent il y a l’immobilier bureau, l’immobilier commercial. Comment fonctionne le marché
aujourd’hui de la transaction de l’immobilier commercial en général ? Alors, le marché de la transaction immobilier commerciale, elle est
vraiment trostée par les institutionnels, donc les CPI, OPCI et tous les gros porteurs, grosse foncière.
Et on a en fait une partie, alors je pourrais dire à peu près un chiffre, mais je pense que c’est 20 30 % du marché qui est porté par des petits
porteurs, ce qu’on appellerait. Donc euh investisseur particuliers, petites foncières familiales. Donc euh vraiment
euh 70 % au moins euh c’est peut-être un peu plus euh à voir sur les chiffres, mais euh on a beaucoup de
d’institutionnels qui s’intéressent à ce à cette typologie d’actifs. Est-ce que tu pourrais déjà toi définir ce qu’est euh l’immobilier commercial ?
C’est on va retrouver quoi euh dedans ? Alors, dans l’immobilier commercial, on a tout ce qui est locaux commerciaux, donc euh murs de boutique, on a des
bureaux, on a des locaux industriels, on a des hôtels aussi et euh on va dire
tout ce qui est autre qu’habitation. OK. Bon, immobilier résidentiel, moi quand j’essaie de conseiller euh nos clients,
je vais privilégier euh l’emplacement, euh le rapport qui a été pris, le rendement locatif. Est-ce que c’est la
même chose dans l’immobilier commercial ? C’est quoi un bon emplacement pour investir dans l’immobilier commercial ? Alors, le bon emplacement, c’est celui
euh où toi personnellement tu vas maîtriser le secteur. Ça veut dire que
toi tous les matins, tu vas tuachètes ton pain à la boulangerie à côté de chez toi, tu vas aller au bureau, tu as ton
petit café que tu aimes bien et cetera et c’est des emplacements que tu vas voir vivre régulièrement. Tu vas
comprendre un petit peu euh qui vient acheter, est-ce que le commerce fonctionne, est-ce qu’on est dans des
commerces de proximité qui tournent et derrière tu vas dire “Bah écoute, pourquoi pas ? Ben si c’est à vendre un jour acheter ce type d’immobilier. Après
une fois que tu as commencé sur des secteurs que tu connais, des emplacements que tu maîtrises, tu pourras bien sûr te développer sur
d’autres secteurs et aller réfléchir avec d’autres projets. Moi moi je me dis que l’intérêt de
passer par une plateforme comme la tienne, c’est parfois de maîtriser des marchés que je maîtrise pas. Je vais être caricatural, je suis parisien, je
vais avoir les critères que tu me dis, mais je vais peut-être pas avoir le budget pour acheter une boutique à Paris. Donc
peut-être que j’ai besoin d’aide pour me dire que je peux aller sur des villes de province, peut-être des villes que je connais. Donc tout le monde sait dans ce
podcast que je suis normand et que je suis né à campan. Donc je suis capable de dire ce qui est un bon emplacement dans la dans la dans la ville de camp.
Mais aujourd’hui, est-ce que euh vous vous allez pouvoir aider un investisseur à investir sur un secteur qui par
exemple ne ne maîtrise pas ? C’est ce qu’on essaie de faire chez Maslo quand la personne nous dit où on calcule un budget d’investissement à 150000 € et
ben 150000 € je peux pas investir partout en France. Donc parfois les personnes vont investir dans des secteurs qu’ils connaissent pas. Comment
on va tu vas aider toi les gens à définir les bons critères pour l’investissement par rapport à leur
budget par exemple ? Bien sûr. Alors nous on a créé déjà une première question dans notre process de
d’installation on va dire de locaux. C’est où tu viens ?
Est-ce que tu veux investir dans un secteur en particulier ? Voilà le marché que tu connais, ta résidence principale, ta résidence
secondaire, tes parents et cetera. On essaie de bien sûr d’aller sur des marchés que la personne connaît. Si la personne ne veut pas investir dans ces
marchés où sur le produit est trop cher ou on va dire que on n’est pas du tout sur cette voie là, on va le l’amener
avec nous sur des marchés on va dire qu’on connaît bien et qu’on maîtrise nous parce queon va pas aller faire
investir dans des dans des bleds où il y a personne qui va l’eau, on va se retrouver avec un un locataire qui parle. Donc c’est important d’aller sur
des marchés qu’on maîtrise où on a déjà fait des opérations. Et puis après dans les villes, il y a je
suppose des emplacements numéro 1 et des emplacements qui le qui qui le sont moins. Voilà, ça diffère sur les prix,
ça diffère sur les qualités de locataires ou sur les typologies de locataire. Là également, je suis dans le vrai ou pas trop ? C’est dans le vrai. Les emplacements
numéro 1 sont très chers et très demandés. Voilà. Rupi Rupi emplacement avec des
locataires triple A type grandes enseignes nationales. Locataire triple A
déjà on s’arrête. C’est quoi un locataire ? Locataire Triple A c’est une société qui a plusieurs locaux.
C’est Zara. Voilà Zara H&M et qui ont des gros magasins et beaucoup de magasins dans
tout le territoire. D’accord. Donc ça c’est la sécurité locative. Ça veut dire qu’il y a une notation du locataire. Si par exemple
euh tu me proposes un local commercial avec un autre locataire, tu vas me dire
“Bah la cotation du locataire c’est euh je sais pas double A ou simple A.” Oui, on a on a on a des cotations. Après euh
les enseignes nationales euh bien entendu, elles sont des des côtes, des euh des moments où elles sont euh plutôt
en gloire et des moments où c’est beaucoup plus en berne. Donc il va falloir un peu suivre ça. C’est pour ça que je dis je dis toujours c’est
important de regarder le locataire mais c’est important de voir derrière son son remplaçant parce que le jour où il
capacité si le local est complètement à l’abri mais qu’on a une super signature aujourd’hui si le locataire part
qu’est-ce qu’on va qu’est-ce qu’on va y faire ? Ouais. Est-ce qu’il faut que je fasse des travaux ? OK. Euh très bien. Alors
moi aujourd’hui sur le marché résidentiel chez Masso, ce que je vais dire à mes investisseurs, c’est que le marché il est tellement tendu, il y a
même des zones qui n’étaient pas tendues qui le deviennent. C’est des des zones où j’aurais pu te dire tiens, il y a 5 ans, reste un peu attentif, c’est un tu
es pas certain que ton logement il va trouver un locataire facilement. Aujourd’hui, on est full de chez full, on construit plus assez de logement,
c’est la Qatar. J’ai un peu une image inverse de l’immobilier commercial parce que j’écoute, je regarde la télé, je
vois des enseignes nationales notamment des magasins de fringues Kille, NAFNAF et cetera qui qui ont met la clé sous la
porte. Donc je me dis il y a peut-être plus de vacances locatives. Il y a c’est quoi l’état du marché en 2025 de
l’immobilier commercial et comment vous vous analysez la situation ? redessine. Ça veut dire que les
activités qui étaient comme le prêt à apporté, comme d’autres activités de vente de mobilier et cetera se se
mettent en ligne et il y a beaucoup de nouvelles activités, beaucoup de bien-être, beaucoup de commerce de
proximité. On a des centrilles qui se redessinent. Donc il faut faire hyper il faut être hyper attentif sur le centre-ville, voir comment ça se
redessine, quelles sont les rues qui sont, on va dire devenues piétonnes, euh comment on redessine un petit peu le euh
tout le tout le centre et réfléchir avec surtout les commerces de droite, les commerces de gauche, voir un petit peu
les cinq commerces de gauche pour voir un petit peu quelles sont les typologies de locataire qui manquent. Donc il y a
plein plein de choses où il faut analyser d’abord l’emplacement, voir exactement quel est le locataire actuel
bien sûr avec sa notation et le locataire futur si le locataire actuel part. Donc ça c’est vraiment un un
métier d’analyse. Comment vous vous trouvez les biens ? C’estàd vous fonctionnez avec euh je sais pas de la porte d’affaires, des
partenariats avec des agences spécialisées. C’est quoi exactement ? Donc nous, on a créé une API en fait qui va aller directement
chercher avec l’accord des partenaires tous les les portefeuilles qu’ils ont à la vente. Donc on a récupéré comme ça
énormément de de dadas, donc plein de produits à vendre et derrière on a une on a un outil qui scrappe intégralement
le marché. Donc on a aujourd’hui une data sur une cotation et on a créé aussi un simulateur. Donc vous allez euh
mettre l’adresse avec les typologies et les critères du local et derrière on va vous donner un prix estimé et une valeur
locative. OK. Euh est-ce qu’on peut parler un peu du du du locataire ? En fait ça
fonctionne comment un bail de location ? C’est un bail commercial ? C’est quoi la durée d’engagement ? Qu’est-ce qu’il
faut surveiller ? Est-ce qu’il y a des des beau qui sont un peu différents ? Je
pense au double net, triple net qui prend en charge peut-être des travaux, l’entretien. Est-ce qu’il y a des
différences, des choses qu’il faut surveiller lorsqu’on se lance dans l’immobilier commercial comme on doit le faire dans l’immobilier résidentiel ?
Bien sûr. Donc le bail commercial, c’est un bail 369 de manière générale. Donc c’est classique, on a 3 ans déjà
d’engagement avec notre locataire. Ça se renouvelle automatiquement au bout de 6 ans et 9 ans. C’est a que le locataire
qui peut donner congé tous les 3 ans. Nous en tant que propriétaire, on est complètement fixé avec eux au moins 3
ans. Donc le jour où on signe un bac commercial, bien entendu, soit on a acheté un local qui est déjà loué et ben
il faut regarder certains critères et certaines clauses du bail. OK. Si on achète un local qui est vide
et qu’on veut installer nous-même le locataire, c’est nous qui mettons les voilà, c’est nous qui mettons les clauses. Donc en général, taxe foncière
à la charge du locataire. Euh les charges sont 100 % refacturables au locataire
et et parfois les travaux euh donc tout ce qui est travaux d’aménagement intérieur, c’est bien sûr le locataire qui le fait pour son
activité et on appelle l’article 606, l’article de gros œuvres au ravalement et cetera qui sont
à la charge du propriétaire. comme nous un peu quand on est dans l’immobilier, on va dire en résidence gérée par
exemple, nous on propose beaucoup de de résidence étudiant bail commercial, premier investissement, je veux pas de
souci, on est sur le même le même bail. La différence, c’est que le bail euh la faculté de rétractation à 3 et 6 ans
n’existe pas pour l’exploitant. Voilà. Euh le 606 euh c’est pareil et
effectivement l’aménagement bah faut que ça corresponde à l’exploitation de l’exploitant si je peux ex donc le locataire va demander en
général des franchises pour euh faire les travaux. On lui offre en général des franchises pour lui permettre de démarrer et une fois qu’il est installé
ben derrière il faut suivre. Et ce que je dis toujours, c’est qu’il y a beaucoup d’humains dans l’immobile commercial parce que en face de nous, on
a bien entendu un une personne qui va vouloir créer, qui a un projet, qui a un entrepreneur et derrière on a aussi des
familles et cetera. Donc il faut comprendre que on n’est pas là pour euh trouver un tiroir caisse. Je le dis
souvent mais c’est vrai que c’est important. Il faut voilà, il faut trouver l’équilibre. Donc là où les les SCPI, les foncières côté essayent de
tirer un maximum les rendements parce que ben entendu ils ont vendu voilà derrière aux investisseurs, nous on a
besoin en tant qu’investisseur d’être beaucoup plus réaliste et de connaître son marché. Donc le le local encore une
fois où tu vas arriver, tu vas dire le loyer est à 20 30 % audessus du marché. Alors bien sûr un entrepreneur peut
aller sur un risque de surpayer mais il va pas tenir. Donc ça sert à rien. Oui, c’est un pourcentage de choses doit faire en général quand tu ouvres un
resto, tu sais que ta code par de loyer, elle doit représenter 1 % de ch en général. Parce que dans les SCPI, c’est là c’est
là où tu as tu as raison, c’est que euh la SCPI, on rappelle le principe, tu collectes de l’argent, tuachètes en gros
après et ta SCPI, elle te promet un un rendement. Donc aujourd’hui, tu parles des lot COVID sur des emplacements de numéro 1, tu dis “Mais je comprends pas
pourquoi c’est pas loué.” Tu vois et que tu es à 3000 € par mois de de de loyer pour une boutique qui fait 60 m²
que ça vaut 2000 et peut-être qu’à 2000 ça se loue. Exactement. Sauf que si ça appartient à une SCPI, ben elle peut pas louer à 2000 parce que
si elle loue à 2000, elle aura pas le elle pourra plus donner le rendement à l’investisseur. Donc c’est juste le on va dire la
ce qu’ils acceptent c’est de la un taux de vacances locative entre 0 et 5 %. Voilà 95 % 90 % de taux
d’occupation. Il préfère que ce soit fermé que de louer avec un loyer qui est
revu à la baisse et qui a un vrai loyer de marché. Ça ça veut dire que si par contre c’est aujourd’hui une propriété qui n’est pas
de la SCPI ou qui est une transaction gré à gré que toi tu pourrais rentrer euh chez vous, ça veut dire que toi au
contraire par exemple c’est une opportunité peut-être où le loyer était peut-être à 3000 sur l’ancien locataire et aujourd’hui peut-être que ça marché à
2000. récupère beaucoup de bien qui appartiennent à des CPI qui veulent revendre justement parce qu’elles arrivent pas à promettre et à honorer
leurs promesses et derrière nous on remet le marché le loyer au marché, on arrive à relouer et revendre derrière
des investisseurs. Euh les personnes qui achètent aujourd’hobie commercial, les investisseurs, ils préfèrent euh acheter
un logement vide et euh détenir toutes les clés, c’est-à-dire c’est moi qui vais rédiger le bail, les conditions euh
et cetera avec une analyse marché vous pouvez faire ou c’est plutôt euh je cherche l’investissement avec un
locataire déjà en place et euh un rendement certain plus qu’une plutôt qu’une promesse de rendement. Non non, il préfère un rendement
certain. Là le ce qui est intéressant c’est que quand tu vois les bilans aussi de ton locataire, tu te rends compte
c’est qu’il a mis je sais pas moi, tant de travaux euh ou à un pas de porte quand il est rentré avec euhement un
droit d’entrée avec des chiffres d’affaires qui sont euh prouvés euh x année, derrière tu dis il va pas partir
ou même s’il part, il va revendre un fond de commerce, ce qui va te garantir à toi une solidité de ton
investissement. Donc c’est vrai que les néoinvestisseurs, on leur conseille toujours d’aller sur de du local déjà
loué parce que on a un historique, parce que c’est clair, parce que c’est lisible et on arrive facilement à lui donner une
garantie euh derrière. Est-ce qu’il y a une corrélation entre euh tu me dis si je pose des questions bêtes, mais euh est-ce qu’il y a une
corrélation entre la valeur des murs et de l’emplacement et la valeur du fond de commerce ? Alors, c’est totalement différent. Le
fond de commerce, c’est ce qui a été créé par donc le locataire, je crois d’un resto qui fonctionne ou un
bar. On va prendre un resto, un bar, une boulangerie. Parfois, je je te dis n’importe quoi. Moi, j’ai des boulangeries où le fond de commerce vaut
600000 € donc il vient d’être cédé et les murs valent 600000 €. OK. pour te donner juste une idée. Donc
ça veut dire que quand tu achètes ce genre d’opportunités, tu te retrouves à avoir une garantie qui
est quand même celle où ton fond de commerce égal au prix des murs. Donc les les barres comme tu dis, les restaurants, c’est exactement ça. Des
fois, tu as des valeurs de fonds de commerce sont tellement énormes que derrière le prix des murs, c’est
quasiment la même valeur. Donc on se retrouve quand même avoir une vraie solidité derrière un locataire qui a 7
ans en général ou 6 ans de crédit pour acheter son fond de commerce plus un loyer euh qui doit payer. qu’il faut
qu’il tourne et derrière il faut vraiment que tu te plantes pas pour acheter sur opération. Est-ce que par rapport à ce que tu viens
de dire ça veut dire qu’il y a pas de notion de prix m carré sur des locaux commerciaux ? Il y en a un peu moins. On a des notions
de rendement de rentabilité donc un calcul avec le loyer et sur un prix de vente loyer au m carré plutôt que
un loyer au mètres carré. On a des emplacements ultra prime avec des loyers que type
Champsélysée ou les grandes rues Lions et cetera. Voilà, du bon côté côté soleil. Et par contre, on va avoir des
valeurs, on va dire mixtes après sur certaines rues parce que les beau sont
très très variables. On a des beau qui datent de il y a 15 20 ans qui sont renouvelés par tac de reconduction et du
coup on narrive pas à avoir une valeur de marché. Par contre, on va avoir une valeur de fond de commerce. Ce qui fait que demain matin, si c’est un restaurant
où il y a un tiers de la valeur qui est de loyer en moins, tu vas pouvoir mieux revendre ton fond de commerce. Mais par
contre, tu vas avoir un très bon locataire derrière qui va rester parce qu’il va pouvoir tenir. Donc il faut faire attention. On n pas de valeur
indiquée. C’est là où c’est un peu plus compliqué, c’est que la valeur de marché, elle est celle que la personne
va vouloir bien payement. OK. Euh donc faut être bien accompagné.
C’est exactement. OK. Et c’est là où la data est très importante. Et par exemple, nous on a récupéré énormément de data
chez beaucoup de confrères et des datas de marché où si tu me donnes une rue à Paris, je vais te dire que les locaux
ben se en moyenne là-bas mais j’ai des vraies valeurs et par rapport à la valeur de marché, je vais pouvoir te
donner un prix assez rapide. OK. Euh dans l’immobilier résidentiel
aujourd’hui, on a des contraintes réglementaires euh par par exemple la performance énergétique des logements.
Euh sur l’immobilier commercial, est-ce qu’on est concerné, pas concerné ? Est-ce qu’il y a est-ce qu’il y a une
réglementation particulière ? J’ai en tête l’idée que moi local commercial, il peut exercer certaines activités, pas
d’autres euh sur sur certains certains emplacements. Ouais. Là, on est plus dans un droit
privé par rapport au règlement de copropriété. OK. Donc c’est mon très concrètement le re-dechaussée de mon immeuble qui a le
droit d’avoir de la boutique de la profession libérale mais pas de restauration. Voilà, c’est un peu ça. C’est souvent en
fait le règlement de copropriété encadre les activités. Donc tu peux avoir un un restaurant, parfois ils te ils te
mettent donc sans nuisance euh ou euh de on va dire malodorant et cetera de
d’activités malodorantes. Mais ce qu’il faut comprendre c’est que tu peux installer un conduit avec l’accord de la copropriété et y faire un restaurant. Ce
que les gens ne veulent pas, c’est qu’on ait pas de nuisance. Donc ça veut pas dire une boî de nuit une boîte de nuit avec zéro
insonorisation, tu pourras pas y faire. Par contre, si tu installes une boîte de nuit, bien sûr sous l’accord de la copropriété avec une instonorisation
nickel et que tu déranges personne, ben tu pourrais le faire. OK. Euh donc je suis investisseur
aujourd’hui. C’est quoi le le ticket d’entrée ou le budget pour investir dans un local
commercial ? Alors le ticket d’entrée, il est faible. On a des locaux à partir de 150 200000 € donc on n’est pas sur des très gros
tickets. Euh tu peux avoir un apport à peu près de 20 % en moyenne pour pouvoir démarrer
et on va dire que l’investissement est en général fait sur 15 ans. OK. Donc c’est c’est là où il va y avoir
des différences pour l’investisseur privé he les les gens qui nous écoutent. Euh c’est il y a le financement ça
l’analyse de la banque va pas être la même. Donc moi chez Maslow je propose un investissement résidentiel. Ils vont euh
prendre alors ça un peu augmenté mais une côte part des loyers que que qui est qui est promis. Il je vais pouvoir
emprunter sur 20 ans, je vais pouvoir emprunter parfois sur 25 ans si je suis jeune. Le calcul endettement va se faire
sur mes revenus, sur ma personne euh à moi et j’ai des taux de crédit
immobiliers qui sont rarement différents entre l’achat de marance principale et et l’investissement locatif. Il me faut
aujourd’hui de l’apport personnel. Généralement, on dit 10 % d’apport personnel, c’est bien. Si je veux
investir en immobile commercial, on est plus dans une analyse un peu professionnelle. C’est ça. C’est pas les même c’est pas les mêmes critères.
On va regarder déjà le locataire, on va regarder l’emplacement. Donc la banque, elle va te demander le bail, enfin
bien sûr le bail pour regarder un petit peu la capacité du locataire à rembourser bien entendu le crédit. on va
peut-être pas tout le temps calculer euh ta capacité d’emprunt parce que souvent on achète en société ou avec DSI et du
coup ils vont regarder aussi ta capacité d’emprunt mais ils vont plutôt se référer avec la validité du projet
c’est-àdire est-ce que c’est un projet qui est valable qui va aller euh bien entendu en financement donc il y a une
étude tes investisseurs ils font de la SI ali souvent en général c’est de la SI ali pour pas être trop chargé àok
donc ils vont regarder donc le le locataire et après derrière ils prennent une code part comme toi tu as dit en général C’est 80 % de du loyer.
OK. Ils vont aller en en étude un peu plus poussé sur locataire plôt partie pro quoi. C’est dans
l’agence plutôt 15 ans avec un taux en ce moment 350 on va dire qui est plutôt
un taux professionnel et pas un taux particulier. Donc on va avoir des taux un peu plus élevés. Ouais. sur la durée 350, on va dire que
le le Ouais voilà, c’est plus élevé que aujourd’hui un 3 entre 3 et 330 que je
peux tourner aujourd’hui entre 20 et 25 ans sur un anisseur particulier durée plus et la durée plus courte. Donc ça veut dire que l’épargne mensuel, l’effort
d’épargne peut être plus élevé et on va dire donc c’est que si je résume mon critère d’entrée pour réaliser un
investissement dans immobilier commercial, je peux trouver quelque chose à 150000 € qui peut être comparable à l’immobilier classique que
que moi je peux proposer. Je vais avoir besoin de 30000 € d’apport, je vais emprunter sur 15 ans et donc mon calcul
en fait d’épargne, il va se faire là-dessus. Par contre, le rendement risque d’être plus élevé que
ce que entre 7 et 10 %. OK. Donc forcément, moi coupe le rendement risque. Plus tu m’offres de
rendement, plus c’est risqué. C’est quoi aujourd’hui la différence entre un rendement à 7 % et un rendement à à 10 %
? Alors, le risque c’est euh l’emplacement, OK ? La qualité du locataire et la faculté
derrière à relouer le jour où la personne elle est partie. C’est juste ça. Est-ce que tu es dans une rue qui
est demandée ? Est-ce que tu es sur un emplacement où il y a beaucoup de vacances ? Est-ce que il y a de la demande ? Et derrière, est-ce que le
locataire va tenir et va rester le plus longtemps possible ? Donc voilà, la valeur de fond de commerce, elle est
importante aussi, je te le disais tout à l’heure, parce que le jour où le locataire il part en retraite où il va arrêter, il peut revendre son fond de
commerce. Donc toi, tu n’as rien à faire, tu récupères même pas les clés. Derrière, ça tourne, le locataire va revendre, toi tu donnes ton accord pour
la nouvelle activité et euh derrière ça repart directement en location. Donc le plus important, c’est derrière combien
de temps tu vas rester finalement sans loyer. OK. Et ça, tu tu es capable de
l’estimer ou tu on on l’estime sur euh sur cet emplacement-là. On sait combien de temps ça met en relocation, quelles sont les
demandes qu’il y a dans cette rue et les valeurs bien entendu de marché pour pas arriver à à être sur des surloyers. Donc
ça veut dire que si mon horizon de placement qui est dans l’immobilier commercial ou pas d’ailleurs plutôt un horizon moyen à long terme. Donc je veux
dire, moi j’investis vu mon âge sur une quinzaine d’années parce que un jour je serai à la retraite.
Euh je vais essayer de me dire bon combien de turnover de locataire je peux anticiper sur cet emplacement là
et si je change de locataire il y a cette histoire de franchise de loyers qui font qui fait peut-être que je
perdre peut-être un trimestre de de loyer ch comme ça un mois de mois pour pouvoir remettre un locataire et le
temps de commercialisation derrière. OK. La gestion locative ça se passe comment ? C’estàdire, tu as des tuas tu as des agents immobiliers qui sont
spécialisés là-dessus, des régies qui sont spécialisés là-dessus. On a des gestionnaires qui font ça très bien. Donc le bail commercial hyper
simple à gérer, une tendance soit mensuelle soit trimestrielle d’avance et derrière on a 100 % des charges, je
disais refacturable. Donc finalement il y a pas énormément de gestion. OK. Maintenant, les pièges à évités,
c’est-à-dire des investisseurs qui s’intéressent à l’immobil commercial, qui pensent qu’ils vont comme d’habitude
surperformer le marché et faire mieux que vous et qui se plantent. Alors, les pièges c’est vraiment les
surloyers. Donc, ouais, on est sur des loyers où euh comme moi dans la coloque, tous ceux qui
me disent, je vais acheter un T3 qui qui a une valeur locative de de 800, mais moi je vais louer les deux chambres,
donc je vais faire 1200 et ça va être génial. Et derrière toi, tu vas vouloir remettre ça sur le marché et tu vas
calculer le rendement avec les 1200 €. Sauf qu’ils oubliquent derrière, il y a toute une galère parce que il y a de la vacances, il y a de la casse. Euh c’est
un peu plus que si tuas un locataire qui reste 5 ans. Donc c’est ça. Donc aujourd’hui sur la partie, on va dire
toi le focus c’est le surloyer. C’estàd il faut que le loyer soit vraiment le loyer de marché de 2025. Ça s’est loyé
en 2021, c’était 3000 € par mois. Exact. Aujourd’hui, si le marché c’est 2000, c’est 2000. Bah si le marché c’est 2000, c’est
simple. Tu prends ton calcul et tu le mets en rapport avec un rendement qui soit plus élevé. Comme ça, le jour où
ton surloyer, bah écoute, il s’arrête parce que bon bah ça peut tu peux durer comme ça 6 ans 8 ans bah tant mieux, tu
es content. Le jour où ça s’arrête, au moins tu n’as pas acheté avec un rendement à 7 % mais tu as acheté avec un rendement à 9 %. Les 2 % d’écart que
tu aur que que tu perds, c’est pas très grave. Tu repars sur un rendement normal. Est-ce que ça veut dire moi je traduis ça dans ma petite tête avec une
calculette de me dire donc c’est plus volatile ? C’estàd que la valeur de mon de de de mon bien euh peut plus bouger.
C’estàd que la valeur d’un d’un produit qui se vendait 300000 € il y a 4 5 ans
peut aujourd’hui se vendre 200 ou 250. faire un arbitrage de prix qui peut-être plus important que mon appartement que
j’ai acheté 200000 € sur un secteur tout à fait correct sur lequel pour que le
pour que mon bien perde 10 % de sa valeur, c’est qu’il arrive à 180000 € faut déjà qu’il se passe une catastrophe
de marché dans ma rue ou chose comme ça. Est-ce que ça veut dire que l’immobilier commercial c’est plus volatile ? Alors,
c’est pas plus volatile, mais ça s’adresse plus à des investisseurs. Donc ce que tu disais tout à l’heure un peu
en off, c’est que toi le jour où tu vas revendre ton appartement, bah tuas tu as trois quatre possibilités avec le gars
qui veut faire son saisonnier, le mec qui veut faire sa résonance secondaire, sa résercher.
Donc nous derrière, on s’adresse à, on va dire deux typologies d’acheteur. C’est soit l’investisseur professionnel
ou particulier, soit derrière l’occupant donc qui va y faire son activité. Donc derrière à la sortie, il faut bien
mesurer ce risque-là et se dire qui va racheter ce local. Si c’est un local qui est vraiment dans une rue hyper hyper
paumée où tu vas avoir peut-être qu’un occupant qui va y faire un bureau, bah tu y vas pas. Ou alors si tu y vas,
tu vas avec un rendement hyper élevé et tu prends ton risque à se dire que bah s’il part demain, bah écoute, il va falloir que tu le revendes et tu vas un
petit peu galérer. Donc c’est important de regarder aussi à plus ou moins long terme sur certaines rues où tu connais
un petit peu les quartiers. C’est pour ça je repars encore sur ce que je t’avais dit connaissance de marché parce que toi tu comme tout
oui mais comme à chaque fois que tu investes connaissan mais l’habitation tu tu me l’as dit toi-même il y a il y a des coins où ben moi je je vois un petit peu
sur sur nos région on arrive à se dire bah maintenant on va aller acheter là-bas alors que jamais de ma vie j’aurais mis 1 € là-bas donc tu peux
avoir des bonnes des bonnes surprises mais sauf que l’emplacement en commerce il bougera jamais un bel emplacement ça
restera un bel emplacement alors peut-être que tu auras 10 ou 10 15 % de valeur en moins moins le jour où il y a
un crash national comme tu as dit, mais ça sera la même chose que pour ton appartement. OK.
OK, je comprends. Euh est-ce qu’il y a des des secteurs d’activité euh nouveaux
récents ou des nouveaux locataires qui s’implantent comme ça, essayent de mailler un petit peu le territoire ?
J’ai j’ai l’idée en tête de de des crèches privées parce que j’ai vu plusieurs dossiers passer comme
ça sur des promotions sur lequel nous parfois sur les re-dechaussées on a des locaux commerciaux ou des ou des locaux
professionnels et à plusieurs reprises c’était des des microcrèches ou des crèches privées euh des franchises entre
guillemets qui qui qui vont s’implanter comme ça. Est-ce que toi tu as repéré des nouveaux marchés, des implantations
de de comme ça de de d’activités commerciales qui sont intéressante à
avoir en tête aujourd’hui si je veux investir et et sécuriser mon projet ? Alors, il y a beaucoup de nouvelles
tendances. Alors, les tendances, ell elles ont des faut que ça dure parce que les crèches il y a 5 ans, il y a 10 ans
c’était super. Aujourd’hui, quand tu regardes un petit peu ce qui se passe dans les crèches et qu’il y a beaucoup de fermeture derrière. Donc les crèches
ont besoin à un moment donné, ils ont levé beaucoup de fond, ils ont besoin d’aller faire des ouvertures, ils ont besoin de prouver que le système
fonctionne et cetera. Et là, on voit que ça se recentre, euh il y a plus autant de demandes et cetera. Donc la même chose pour les centres dentaires, il y a
eu énormément d’ouverture. Euh histoire des CBD, enfin, on a eu plein
d’activités qui sont revenues un petit peu sur les activités. Voilà, c’est des temps très courts. Alors, moi je je pars sur le principe où
si tu es pas professionnel et que tu as envie d’investir, va sur un commerce. Certain. Voilà. Certain. Donc c’est vraiment bah
écoute ça peut être l’épicier du du coin où tu es sûr que ça va fonctionner. Il est où la boulangerie, la boucherie, le
poissonnier, voilà le métier de bouche, on peut avoir tout ce qui est beauté
soit les gens reviennent beaucoup au bien-être. Donc bon, tu as les toutes les salles de sport, mini salles de sport, les les grilles, les les basic
fit, tout ça, ça fonctionne super bien. Donc il y a il y a plein de on va dire de de sécurité sur ces activités là. Euh
est-ce que je peux accéder moi en tant qu’investisseur particulier au développement euh des supermarchés de centre-ville ? Aujourd’hui, toutes les
marques, les Uutil, les Carrefour City, les qui s’implantent un peu partout à tous les coins de rue. Alors, on fait ce
podcast à Lyon, donc oui, on est dans une grande ville, mais maintenant à tous les coins de rues, on a le monope,
l’utile, le Vival, le machin et cetera. Est-ce que moi, en tant qu’investisseur particulier, j’ai accès à ça et est-ce
que c’est des supports intéressants sûr ? C’est des super hyper intéressants et c’est des coins, on va dire où toi tu
vas maîtriser parce que tu sais où tu vas. Maintenant l’investisseur en général qui est propriétaire de ce type
de de mur n’est pas forcément vendeur. Donc il y en a de temps en temps qui vont se vendre avec des belles
signatures comme le groupe Casino, Lecler et cetera. Donc il faut aller rapidement sur ces affaires là et ça
part très très vite. Donc il faut tu vas en avoir mais il va falloir prendre une décision très rapidement.
Ouais faut avoir la bonne info au bon moment. C’est ça que tu es en train de me dire ? OK. Euh très bien. Euh je comprends. Euh si
on revient sur le profil de de tes investisseurs aujourd’hui, c’est qui ? Alors c’est personnes vraiment qui ont
commencé l’immobilier il y a quelques années. C’est pas leur premier achat. Ouais, pas forcément leur premier achat.
Ils ont déjà acheté quelques appartements, se sont cassés un peu les dents, ont eu des problèmes avec des
locataires et ils se disent que peut-être que dans diversification, ils aimeraient aussi acheter l’immobilier
commercial. Et souvent, on a des investisseurs qui veulent euh avoir un
portefeuille, on va dire, euh un peu plus diversifié en se disant “Bon bah, ça c’est sympa. Euh j’ai fait la
colloque, j’ai fait la location saisonnière, j’ai fait la la risance classique gérée et là, j’aimerais bien
voir autre chose”. Et c’est intéressant d’avoir euh aussi une diversification dans son portefeuille. C’est important.
OK. Euh comment je peux me protéger de l’impayer du locataire ? Parce que si des assurances ça aussi hein, comme ça
existe comme pour les comme pour les particuliers. Donc je peux m’assurer aujourd’hui parce que mon loyer en
euros, il est plus important que l’appartement du dessus grosso modo. Donc si j’ai un payé pour ma tréso, ça
peut être assuré, tu peux avoir une assurance de loy payé sur l’immobilier commercial. D’accord. Aujourd’hui dans le
résidentiel, une assurance loy payée, ça coûte 350 % du du loyer. Est-ce que c’est à 5 % ? Après beaucoup ne le font
pas parce que on a des garanties derrière de locataire. En général, le locataire, il peut avoir mis une GAPD,
une garantie à première demande sur une certaine somme d’argent qui a bloqué à la banque. Donc le jour où il y a un un
défaut, ben tu peux carrément activer cette garantie là. OK. Comme une sorte de compte séquesse sur on a des dépôts de garantie. Donc
quand tu signes un bail commercial, en général, on te demande 3 mois de dépôt de garantie. Donc tu as le temps aussi de de te retourner et les longueurs de
procédure ne sont pas les mêmes. Donc ce qu’on se disait c’est que pour faire sortir ton locataire d’habitation, tu as
passé un an, un an et demi, peut-être même plus. Mais moi en commerce, si je je m’y prends bien avec des bons
avocats, en en 6 mois, c’est plié. OK. Donc tu peux récupérer ton bien en tous les cas.
aller vite. On est quand même dans euh on a moins la comment dire la protection du du
locataire qui a un particulier et là c’est un professionnel donc c’est quelqu’un d’averti. La justice va considérer que c’est quelqu’un d’averti
professionnel. Donc il sait très bien que s’il paye pas s’envoyer. Après tu as des tu as des accompagnements que tu peux faire le jour où il paye pas, tu
peux essayer de lu voilà de faire des exement. pas pour aller envoyer l’armée
tout de suite. Mais ce qui est important c’est que il y a des actes, il y a des il y a des commandements de payer, il y a des jsiers et une fois que la
procédure elle est lancée au niveau du tribunal, ça va vite. OK. Euh quand tues tes inv Alors déjà le
taux de réachat, c’est ça aussi qui m’intéresse, c’est les investisseurs parce que je me dis quand tu on le voit
nous chez Maslow, c’est que souvent quand tu fais une première opération d’immobilier locatif, les gens pensent
déjà à la deuxième avant que ça fonctionne. Parfois, ils prennent du temps à prendre la première décision mais après ça ça fonctionne. Est-ce qu’on trouve la
même chose sur Ouais, les gens commencent à acheter un un premier, il nous parlent tout de suite du deuxième
pour derrière se constituer un gros patrimoine. Non, c’est vrai qu’on a beaucoup de multiinvestisseurs et en
moyenne, on va dire que un investisseur classique par an, ils en achètent deux trois. Donc ça gros Mais ça veut dire
que le profil de tes clients euh c’est pas forcément les les les
on est sur des gens qui qui ont déjà développé un patrimoine qui Oui. qui ont déjà d’immobilier d’habitation. est plutôt 4050 ou 40 60
en en âge ou tu as aussi des jeunes qui Non non, on a beaucoup de jeunes là qui se démar qui démarrent sur des accompagnement de d’immobilier
commercial mais parce que ils ont déjà commencé, ils ont ils commencent de plus en plus jeunes, j’ai l’impression. Ça c’est de la folie
mais c’est bien. Ouais. Ben euh donc moi ça fait 20 ans que je fais ça comme toi. Voilà.
Aujourd’hui chez Maslo, la moyenne d’âge est 33 ans le le l’acquur avec
25 % de nos acquéreurs qui sont non résidents, donc des Français qui travaillent aussi à l’étranger,
passer leur argent en euros avec des garanties catives. On le dit jamais assez mais la France protège
quand même beaucoup de choses. Le crédit n’est pas cher. On vient de dire que c’était cher à 350 mais tous ceux qui
vivent et travaillent à l’étranger savent que c’est on a beaucoup d’expat et quand il
veulent investir par exemple aux États-Unis ou ailleurs, il voi les taux de crédit, les risques et cetera, il préfèrent revenir sur des secteurs qui
connaissent et qui maîtrisent bien. Ouais. Non mais c’est c’est assez assez
impressionnant. Toi, si tu devais faire les plus et les moins entre l’immobilier résidentiel et l’immobilier commercial,
tu tu mettrais quoi de chaque côté de la L’immobilier résidentiel ? C’est vraiment ce loger. Donc ce loger, c’est
vraiment un besoin primaire. On a vraiment je sais pas combien de demandes par appartement. Donc on est sur la
folie vraiment nombre de dossiers que tu reçois quand tu mets un appart àou, tu deviens fou. Donc là, on est sur
vraiment un besoin, donc on en aura entre guillemets toujours besoin. Il va falloir qu’on soit euh plus investi, je
pense aussi euh dans le choix de ces locataires, plus investi dans la gestion quotidienne. Donc ça veut dire qu’on a
des réparations à faire, des engagements à tenir et cetera et euh un rendement qui est finalement très bas. Quand tu
payes tes impôts et cetera, il te reste pas grand-chose et souvent tu mets la main à la poche et ça ça t’oblige à un
effort financier. L’immobilier commercial, c’est pas différent. on va dire qu’on va attendre de ton locataire
bien entendu qui te paye et cetera, tu auras plus de risqu et plus de rendement et surtout moins de gestion.
Et le rendement risque, il existe d’autant plus où euh les impayés, ce que
je je te disais euh sont plus rapides à à régler et on on trouve souvent des solutions parce que on a un rapport avec
business, des emmerdes, si tu as des ennuis, c’est plus grave mais ça peut gérer plus rapidement. Ça peut gérer plus rapidement. On a en face de nous quelqu’un qui va pas être à
la rue financièrement peut-être mais pas physiquement. Donc ça veut dire que tu te retrouves avec un mec en face de toi
qui est un petit peu en discussion business to business en disant voilà écoute ben j’ai vu que tu en difficulté
voilà et cetera là j’en ai eu un cette semaine il m’appelle il me dit écoute j’ai j’ai encore un an et demi de bail
avec toi je sais que je vais pas tenir et cetera j’ai pas envie d’aller en g donc redressement judiciaire ou ou
déposer le bilan viens on s’arrange et cetera et là le redressement judiciaire de ton locataire c’est vrai que ça fige la créance et du coup il
çaffiche les la créance mais par contre ils ont l’obligation de te payer et cetera. Il y a il y a tout un process. Mais ce qui est intéressant, c’est que
voilà, tu t’arranges avec lui. Là, on a fait un protocole d’accord, on s’est mis d’accord, bah il perd son dépôt de garantie. Moi, ça me laisse 2 mois ou 3
mois pour relouer le local. Tout le monde est content, il va pas aller en procédure. Et voilà. Et tu veux, c’est des discussions que tu peux avoir avec
un mec qui fait du business, un mec qui est chez toi locataire et qui malheureusement a des problèmes financiers et bien sûr, il faut il faut
accompagner. Mais tu vas lui dire quoi ? tu vas être dans la rue et le mec il va dire “Mo écoute, je peux pas sortir et humainement bien sûr c’est plus
compliqué donc tu vas pas aller dire écoute je m’en fous tu vas aller dormir sous les ponts donc on est vraiment sur tous les cas faut être protégé c’est moi
je je le répète on dit chez Maslo il faut que tu es un administrateur de bien il faut que il faut que tu sois assuré
il faut que aujourd’hui ce soit pas toi qui t’en occupe sinon c’est la galère et déjà ça te prend la tête parce que tu vas penser à ça matin midi et soir c’est
pas toi t’en occuper les 5 minutes le gad il t’envoie un message en t’expliquant qu’il y a quelque chose qui va pas tu vas vraiment en plus c’est pas
ton métier Donc à un moment donné si c’est c’est ton argent donc c’est ton argent mais mais tu vas tu vas
quand même pouvoir le déléguer et moi ce que je dis souvent c’est qu’il vaut mieux que tu ailles faire ton business
que tu sais faire aller gagner de l’argent que d’aller perdre un temps aller réparer une chaiseau ou un truc quoi. Ouais quand tu dis que le rendement est
supérieur c’est vrai parce que facialement tu as annoncé entre 7 entre 7 et 10 % tu nous as expliqué la différence entre du 7 et du 10.
Aujourd’hui quand tu fais de l’immobilier résidentielle classique tu entre 3 et 5 on va dire. Après la fiscalité euh elle peut te permettre
d’optimiser quand même un peu. Donc tu as dit toi tes investisseurs il ils passaient souvent par la c’estàdire que
c’est des investissements de conservation ou tu vois aussi des gens qui arbitrent. Donc si je suis à je de
la plusvalue mais comment tu voilà c’est des gens qui font en fait est-ce qu’un un patrimoine d’immobil commercial ça
tourne comme pour tourner Alors il y a il y a plusieurs types d’acheteurs. Nous on a des acheteurs qui peuvent garder ça
pendant 15 20 ans mais on a aussi des acheteurs type ce qu’on appelle value où ils veulent aller optimiser un loyer
parce que aujourd’hui ils achètent avec un rendement très bas. On a un bail qui est complètement sécurisé. Dans 3 ans,
il va être déplafonné. Donc il y a plein de systèmes pour déplafonner les loyers aussi en commerce. On peut tout l’intérêt de connaître le bail
commercial et une fois que le loyer déplafonné ben tu peux valoir tr 4 fois c fois la valeur. Donc il y en a qui ont
acheté des locaux avec des loyers très bas ils achètent le loyer bar
un super emplacement et en disant que donc c’est plutôt eux qui vont être à l’initiative de la fin du bail. Exactement. Et eux ils vont demander au
locataires de partir bien entendu avec une indemnité d’éviction. Et derrière un
de téléviction, c’est un protocole que tu vas avoir avec ton locataire en disant ben écoute, tu as un fond de commerce, je sais pas qui vaut tempant,
moi j’ai pas envie de te renouveler ton loyer, je te fais le chèque et ben écoute le loyer il était de 1000 là il
passe à 10000, ben ça m’arrange, je te fais un chèque de ta valeur de fond de commerce. Et ça c’est une négociation ou c’est
c’est une négociation et c’est aussi une procédure judiciaire. Si demain donc si je te dis non tu me dis donc je
suis ton locataire à 1000 € tu m’envoies un courrier pour me dire bon le loyer passe à 10000 je suis pas trop d’accord
mon amiou exactement au bout de 9 ans tu vas m’envoyer un courrier toi et tu vas me dire le bail est arrivé à échéance
merci de m’a vouloir me renouveler le bail et moi je vais te dire écoute gentil mais le renouvellement est est
est automatique mais je demande à ce moment-là à te à t’évictionner donc l’éviction c’est de te dire écoute il y
a une valeur de fond de commerce moi le loyer est trop bas, soit on le remet auprès du marché, soit
à ce moment-là je te paye et je je vais rouler à quelqu’un d’autre. D’accord. Et si je suis pas d’accord, c’est la justice qui tranche. Donc il y
a justice qui tranche qui vont qui vont déterminer avec un expert auprès des
tribunaux qui va qui va déterminative qui OK. Très bien. Va mieux se mettre d’accord avant, je suppose. Ouais, en général, on se met d’accord.
OK. Donc on a dit euh si toi tu devais mettre les deux les
deux côtés de la du du fil du tennis euh le rendement euh qui est qui est qui est
plus élevé, si j’ai des emmerdes, c’est des emmerdes plus grosses mais elles peuvent se régler plus rapidement. Euh
sur le financement, c’est un peu différent. On a vu que c’est un un financement professionnel. Euh par contre, j’ai pas les normes HSF, donc ça
veut dire que mon endettement personnel finalement s’en fout un peu. Multipier aussi les acquisitions. Donc côté
positif, mon endement personnel, on s’en fout un peu. Côté négatif, ma durée de
financement, mon taux de financement et tout l’apport personnel qu’on me demande, il est plus proche un peu de ce que de ce que moi je vois sur les les
non résidents sur lequel on va leur demander 30 40 % d’apport versus les 5 ou 10 de mon de mon investisseur
franco-français qui habite qui habite ici. Toi, c’est plutôt 20 % d’apport 25 %. Après toi, tes investisseurs vont
mettre un apport plus faible mais ils vont épargner. Oui oui, ils vont avoir une ép mensuel donc si tu veux ça ça
revient exactement même sauf qu’il faut les avoir au début mais euh quand tu mets tous les mois tu as un effort
d’épar donc ça revient exactement pour le calcul au bout de 10 ans 15 an de la peur ça veut dire qu’il faut bien
que tu mets de la de l’épargne pour ton rendement à toi il est tellement faible que de toutes les façons l’effort
d’épargne qu’il a à voir va être beaucoup plus c’est la soustraction de de l’apport personnel peut-être même multiplié par de je pense
si tu dois faire le sur 15 20 ans, je pense que c’est C’est au moins deux fois l’apport. Est-ce que dans l’immobilier commercial,
il y a des règles qui ont changé ces dernières années ? Dans l’immobilier résidentiel, bah le Airbnb
a a changé, c’estàd que il y a eu la Martin Galal de j’achète un appartement qui a une valeur de 700 € par mois, ben
je vais je vais tripler sa valeur parce que je vais faire du Airbnb puis finalement la récré est finie. Euh il y a eu cette histoire de réglementation
énergétique, il y a beaucoup de règles qui changent. Est-ce que dans l’immobilie commercial sur les 5 10 dernières années, il y a eu des changements majeurs ?
Non non pas du tout. On est vraiment dans un dans un bail où on est en gré à gré. Donc en fait, je peux marquer ce
que je veux à l’intérieur. Il faut que les deux parties soient d’accord. Et bien sûr, il y a des grandes, on va dire
des grandes règles. Euh il y a pas il y a pas eu beaucoup de changements. Là, ils ont parlé récemment de mettre la
taxe foncière non plus à la charge du locataire, mais à la charge du propriétaire. Donc sur certains bots euh et cetera, ils essayent de rentrer euh
et de changer un petit peu les règles. Pour l’instant, ça c’est pas fait. Et euh c’estour toujours mettre que pour l’instant c’est toujours le cas. Et
c’est ce qui m’a fait aussi un peu changer euh moi mon fusil d’épaule personnellement, c’est que il y avait des lois qui passaient euh pas toutes
les semaines mais tous les ans, il passait d’un d’un minimum de de de surface après d’un maximum d’un loyer
plafonné à un loyer déplafonné. Enfin, c’était c’est et c’est c’est pas vraiment lisible. Donc c’est vraiment
les immobilier d’habitation. Quand tu es pas professionnel et que tu connais pas grand, il va falloir que tu sois
accompagné comme toi tu fais. C’est euh sinon tu risques de faire n’importe quoi. H tu risques de planter et surtout que ton tableau Excel il il marche pas quoi.
C’est c’est Ouais c’est vrai. C’est plutôt ça. OK. Quel conseil tu as envie de de donner au aux gens qui qui
nous écoutent et qui découvrent par ce podcast l’immobilier commercial et et et
qui veulent s’y intéresser ? Moi le conseil que je peux donner, c’est déjà euh bien sûr euh commencer sur l’habitation parce que c’est quand même
un premier pas vers l’acquisition. Ouais, je ligne sur un une boulangerie à
600000 €. Voilà. Voilà. Donc tu vas aller sur l’habitation, tu vas comprendre le règlement de copro, tu vas comprendre les charges, tu vas comprendre les
loyers, tu vas comprendre un peu tout ça, tu vas démarre changement locataire, les les emmerdes et tout ce qui ensuite
et bah après les points les points positifs aussi de de de se constituer un peu mais quand même
on espère on espère tous et après je pense que c’est sympa aussi dans un deuxième temps une fois que tu as fait
un peu le tour de venir voir aussi l’immobilier commercial. Ça peut être du bureau, ça peut être voilà comme tu dis voilà du médical. On a beaucoup de
médecins en ce moment qui demandent à être en rez-de-chaussée parce que les lois PMR EP tu sais ont vachement
changé. Donc ils veulent vraiment avoir des accès sur rue. Ils peuvent pas faire de pub donc la publicité est sympa pour
eux d’être sur la rue. Tout ce qui est un bon type ça ouais bien-être et tout. Donc on a ça
c’est intéressant parce que la réglementation PMR fait que ça va être plus difficile pour les professionnels de santé sera d’être en étage parce que
voilà donc du coup ils vont se remettre à rechercher des rcha ils veulent ils veulent que du rez-dechaussée pour avoir des alors que c’était moins cher évidemment
d’être au premier étage dans un immeuble que de payer le truc qui était sur la rue. Mais ils avaient pas de visibilité et là la concurrence est rue donc avec
les nouveaux centres, tout ce qui s’installe, ils ament aussi d’avoir une super belle vitrine, d’être dans des rues un peu commerçantes pour draîner un
peu passage. Ça dépend ce qu’ils font mais exactement. Bon, je parle pour tout ce qui est médecine, on va dire esthétique
dermat. OK. Donc c’est vrai que le démarrage, il peut se faire déjà dans l’habitation et
souvent on voit des gens qui ont commencé un gros patrimoine et qui veulent essayer de diversifier. et on les accue à
continuer aussi dans l’habitation bien sûr. Après ça peut être aussi des pieds d’immeubl, c’est ça veut dire qu’on a souvent des immeubles avant donc on
accompagne pas mal aussi sur les immeubles et derrière on a un ou deux local locaux commerciaux rez-de-chaussé
et voilà derrière tu commences un peu comme ça permet de valoriser ton immeuble en fait si tu études bien ton
immeuble avec tes tes tes apparts le rendement lequel tu tes appartements mais ton local commercial en fait d’avoir une excellente analyse de ton
local commercial ça peut te changer sur ça change ton rendement ça change ton rendement sur des locaux bien placés moi
j’ai j’ai des copains qui v acheter des imubes sur des rues principales avec des loyers très bas. Dans le temps, ils ont fait du x 2 x 3 sur les loyers. En fait,
la valot de l’immeuble, elle s’est faite peut-être sur les 50 m² d’en bas. Oui, parce que l’habitation, c’est très
lisible. Oui, bien sûr. Aujourd’hui, je tape une adresse, j’ai une surface, un prix, tu vas avoir quoi
comme opération à faire ? Peut-être une décodau que tu vas pouvoir faire. Mais finalement, bon ben on voit de toute
façon tous les marchandiens qui ont essayé de faire de de la plusvalue dans l’habitation, c’est plus dur. Ouais, c’est beaucoup plus compliqué.
Faut acheter des trucs bien pourris. Ouais, mais bon. Mais les travaux sont tellement chers qu’à la fin tu te retrouves aussi arrivé au prix du
marché. C’est plus difficile de d’aller chercher le rentable. Exactement. OK. Est-ce qu’il y a des sujets qu’on a pas abordé que j’ai
oublié dans dans notre échange ? Écoute non. Ba commercial. Donc bien entendu étudier, être accompagné par des
professionnels, ça c’est hyper important. Alors je par c’est toi tu m’aides à euh sélectionner. Donc moi je
vais investir à quand tu as compris hein parce que voilà la plus belle ville de France. Donc à quand deè
la deuxième c’est quoi ? La première Paris évidemment. Euh donc euh toi tu
aspires aujourd’hui l’offre du l’offre du marché. J’analyse. Voilà. Moi je connais un peu la ville de camp. Je je vais con je vais connaître
des adresses que je Voilà. OK. Ensuite toi tu vas m’accompagner sur euh
le choix du du du local, l’analyse du locataire du bail et cetera. Exactement.
Le financement. Est-ce que il y a des courtiers spécialisés ? On a des courtiers spécialisés. On a des banques spécialisées. Il y a des banques spécialisées même
bien sûr. OK. qui sont spécialistes surtout pour les gros porteurs. OK. Qui sont professionnels deimmobilier qui
qui sont accompagnés par des des banques spécialisées. OK. Ensuite la structure, les CI et structure SI SA, SRL et cetera. Et euh
souvent euh s’il y a des holdings avec des filles et cetera, pouvoir faire des montag
comme vous faites déjà. Et derrière donc si a une rédaction de maille, on fait aussi et la gestion immobilière classique.
OK. Donc A à Z. OK. Bon écoute, moi je suis ravi. J’ai appris plein j’ai appris plein de trucs.
Euh donc c’est c’est intéressant pour nos pour nos investisseurs sur nos multi-investisseurs aujourd’hui. J’aime
bien ce que tu dis sur la diversification un peu comme dans ton argent, tes placements financiers, on pas tous dans le même panier
et que ça peut être un step 2, un step 3 qui qui peut être un accélérateur. Donc, j’ai envie de dire aussi dans ma dans ma
population d’investisseur peut-être moi mes primos investisseurs, bah peut-être que le step 2 ou step 3 ça peut être ça
parce que leur évolution salariale, j’ai beaucoup de gens très urbains, très dans la tech, très avec des beaux revenus. ou
euh parfois ils ont un peu le l’ambition de faire tout de suite, de chercher des
la martagale tout de suite, d’acheter des immeubles tout de suite et au final on s’aperçoit que parfois ils font rien ou parfois ils oublient
des cases dans dans le tableau Excel et de commencer par le fond euro un peu dynamisé puis comment je valorise un peu
ce que j’ai déjà fait, comment je passe la seconde, comment je me suis rendu confiant dans mon premier assisement pour en faire un deuxième
et de pas avoir les mêmes locataires, les mêmement les avocats, les banquiers et cetera être super bien entouré parce
que c’est c’est vraiment la petite ligne que tu as pas vu, la virgule et cetera comme comme nous avec les notaires où tu
as tu as confiance, il faut vraiment aller avec des gens qui suivent suivre vraiment c’est pas c’est pas une blague,
ça joue pas pas grand-chose parfois donc il faut vraiment aller avec des des personnes qui peuvent t’accompagner et
c’est vrai que nous sur l’immobilier commercial on a les tenant les aboutissants, on a déjà eu beaucoup de
d’acquisition, on a eu les bons articlocuteurs. peut conseiller aussi derrière les bons avocats et les bons
gestionnaires, les bonnes personnes aussi pour les commercialisations. Connaître les valeurs d’expertise, un peu d’expérience. Maslo, nous on est un
site internet très jeune mais on est adossé évidemment à un groupe qui a 40
ans d’ancienneté qui gère 20000 logements. Donc analyser des marchés résidentiels, on sait le faire. On est capable de dire dans telle ville
voilà comment ça se loue. Voilà où il faut louer. Voilà. Voilà, voilà,
ça vaut ça. Mais l’immeuble d’à côté, bah écoute, il est moins bien parce que il a 22 étages et qu’on a un problème de charge et soucis avec les locataires et
cetera. C’est exactement la même chose. Il va falloir avoir le maximum d’information, tu prises tu puisses
prendre ta décision. Mais la décision, elle est encore une fois plus sur un deuxème 3ème investissement que un
premier en rentrant sur un marché. à moins d’avoir encore une fois le locataire triple A sur un super
emplacement où là tu te poses pas de questions et tu peux y aller. Mais peut-être que tu auras pas l’info. Donc mais tu auras pas l’info.
OK. Raphaël meilleur acheteur. Merci. C’est à toi. Super. Ouais. Merci beaucoup.
À bientôt.
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