Il y a tout juste un an, nous lancions 41M², notre podcast dédié à démocratiser l’univers de l’investissement immobilier. Notre objectif : créer un espace unique pour échanger avec vous et partager chaque mois les insights d’experts de l’immobilier.

Depuis ce lancement, notre podcast n’a fait que grandir, confirmant la pertinence de cette initiative. Nous balayons des sujets de plus en plus large, pour vous accompagner dans tout l’univers de l’investissement, que ce soit la gestion locative de votre bien, la préparation de votre retraite, la déclaration de vos revenus ou encore la transmission de votre patrimoine. Pour l’occasion, nous revenons sur les extraits qui ont suscité le plus de réactions. PEJ répondra aux commentaires sélectionnés par Manon !

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alors bonjour à tous cette semaine 41 m² a 1 an et pour l’occasion on a envie de vous refaire un best off qu’on avait

fait cet été pour vous présenter les différents extraits qui ont le plus marché que vous avez le plus apprécié alors aujourd’hui je suis avec PGE salut

PGE bonjour Manon alors déjà est-ce que tu as envie de nous faire un peu un retour sur comment tu as ressenti ces 1

an un an de podcast comment ça s’est passé euh ouais benah écoute déjà moi je suis super content parce que ce podcast

il progresse que so en en nombre d’écoute mais également sur Youtube parce que on voit aussi que euh

l’intérêt euh des internautes c’est aussi d’aller voir les épisodes d’avant et ceera donc nous on considère qu’on a qu’on a réussi et puis la promesse de

maselo.imo c’est de l’expertise et l’expertise c’est pas seulement nous puis moi je sais pas tout puis mes mes collaborateurs ils savent pas tout non

plus donc on est vraiment content d’avoir réuni des vrais experts des gens qui ont une renommée qui sa qui savent

de quoi il parlent voilà dans différents univers que soit notaire avocat avocat fiscaliste puis aussi on a réuni aussi

d’autres personnes que que que les internautes qui nous regardent aujourd’hui suivent comme Johann de snowball comme voilà donc je trouve que

c’était vraiment réussci et j’espère que que ça va poursuivre se poursuivre longtemps ouis carrément ok euh alors

aujourd’hui donc comme je te disais je vais te montrer des extraitss différents podcasts et ensuite je te poserai les

questions qu’on a eu sur ces différents extraits ouais je me souviens parfait alors pour le premier extrait c’est un

extrait qui est tiré notre podcast avec sébrine gérardon sur la transmission notaire de son état voilà notaire euh

alors voilà le premier extrait je laisse regarder des parents qui se disent bon en gros on a des sous on donnera bien de l’argent à nos enfants mais on veulent

pas qu’ils en fassent n’importe quoi autant qu’ils achètent de l’immobilier au moins valeur refuge loyer ben c’est vrai que je peux très bien acheter un

appartement d’une valeur 100 et le donner à mes enfants mais finalement ne donner que ok c’était ce que l’on avait

fait sur la donation la transmission je me rappelle le nombre de réaction nombre de questions qu’on a eu là 100000 € par

tranche de 15 ans ben je peux finalement lui donner beaucoup plus finalement mon enfant se retrouve a que avec un bien

réellement et puis moi je vais en percevoir les loyers et puis à mon décès

et bien il aura la pleine propriété sans aucun droit donc ça c’est vraiment génial ok je me souviens alors

euh du coup sur j’ai deux questions sur cet extrait c’est si le parent a besoin de vendre le bien car il ne s’en sort

pas est-ce qu’il pourra le faire alors oui mais c’est vrai que aujourd’hui à partir du moment où on démembre le bien

c’est-à-dire que je suis totalement propriétaire de mon bien je suis seul à prendre la décision de vendre le bien ou

de faire des travaux dedans et cetera si j’ai démembré mon bien ça dire moi

j’habite l’ je suis le parent j’habite dans l’appartement et cetera mais j’ai donné la nu propriété grosso modo les murs à mes enfants il faut que les deux

soient d’accord pour vendre voilà c’est comme si toi et moi on achète un appartement on l’achète à 50 50 on parle pas de démement rien du tout faut bien

qu’on soit d’accord tous les deux pour pouvoir le vendre ok d’accord qui très clair la deuxième question est-ce qu’on

peut le faire soi-même il faut absolument passer par un notaire alors la vente elle ne change rien ça tu passes par ton agent immobilier tu peux

à partir moment où tu es d’accord tous les deux pour le vendre tu peux le vendre de la même façon après l’acte not ier va va dire le notaire il va dire bah

voilà cet appartement là aujourd’hui il appartient pour la nu propriété à Monsieur Benjamin Dupont et pour

l’usufrit à Monsieur et Madame D pont et donc en fait ce sont ces trois personnes qui vont vendre le bien mais c’est bien

le notaire qui va rédiger l’acte il y a juste l’acte qui change mais pour la vente ça change pas grand-chose ok horis

l’accord des des deux personnes par ok très bien alors un autre extrait qui

est toujours sur sur ce podcast sur la transmission OK on sait qu’on a un abattement de 100000 € par parents et

par enfant renouvelable tous les 15 ans cet abattement va concerner tout type de bien quel que soit l’âge du donateur et

duoup question je me souviens parce que 100000 € en argent il y a 100000 €

imm spécifique à la donation de somme d’argent de 31865 € j’espère que je me trompe pas

quelques euros près merci qui est puisque celui-ci va concerner des donateurs de moins de 80 ans à des

donataurs de plus de 18 ans plus on attaque tô imaginons un donateur qui

donnerait dès ses 50 ans il va pouvoir renouveler à fiscalité constante la

donation à 65 ans et refaire encore avec un petit peu de chance un tout petit peu

avant 80 alors donc là par j’ai pas mal de questions la première question peut-on

donner 100000 € par enfant tous les 15 ans par exemple si on donne 20000 € en 2010 30000 € en 2017 a-t-on le droit à

un nouvel abattement de 100000 € en 2025 alors j’ai commencé à donner de l’argent en 2010 tu me dis en

2017 tu m’as dit 2010 2017 oui 2010 2017 pardon et 2025 ok donc l’enveloppe c’est

100000 € par tranche de 15 ans donc effectivement elle elle reprend à zéro donc là 2010 j’ai commencé à donner de

l’argent pas la totalité de mes 100000 € mais en 2025 je retrouve 100000 € c’est

bien 100000 € par tranche de 15 ans si j’ai donné que 50000 dans la première tranche de de de 15 ans dans ton exemple

2010 en 2025 je peux de nouveau donner 100000 € cette fois-ci par contre je peux pas donner 150000 ouais ok d’accord

très bien euh cet abattement s’applique-t-il aussi au bienens immobiliers ou uniquement à de l’argent

non c’est toutes les donations donc effectivement c’est ce volume de 100000 € il peut correspondre à de l’argent de

l’argent de l’or ou de l’immobilier donc si je donne à mes deux enfants un

appartement qui vaut 200000 € je peux leur donner une valeur d’appartement de

deux fois 100000 € on ça concerne également si on parle d’immobilier des pars de si je peux donner la valeur de

100000 € de part de de de S pour à la fin donner le bien en exactement d’accord donc c’est bien 100000 € tout

confondu ok euh doit-on déclarer la donation aux impôts dans le mois qui suit alors oui si c’est du cash enfin

pour la partie argent effectivement il faut faire la la déclaration celui qui reçoit il a un moins pour faire la

déclaration comme quoi il a reçu de l’argent pour pour ce qui est de l’immobilier il y a pas de de de de donation particulière en fait si tu

reçois de la pleine propriété bah tu vas déclarer au niveau de tes impôts sur le revenu l’année

d’après bah que tu es propriétaire d’un appartement qui qui qui qui a des loyers par exemple mais c’est le mois d’après

dans ta question c’est pour les sommes d’argent ouais ok et dernière question est-ce qu’on peut aller au-dessus des

100000 € et comment alors oui deux façons de le faire donc les 100000 € par T de 15 ans ça c’est factuel ensuite on

a ce qu’on appelle le don annuel euh aussi appelé don Sarkozy qui est de presque 32000 €.

31850 quelque chose comme ça donc je vais arrondir à 32000 donc là c’est un document SERFA enregistré chez notaire

et tu peux donner 32000 € de cash à tes à tes enfants donc ça te permet d’aller au-delà des 100000 € et puis on l’a

aussi évoqué avec maître gérardon dans dans ce podcast c’est le fait qu’aujourd’hui tu peux donner euh un

appartement en pleine propriété pour une valeur de 100000 € mais tu peux aussi donner un appartement ou plutôt la nu

propriété d’un appartement pour une valeur de 100000 € et donc si je donne la nu propriété et que je garde l’

frruit bah quand moi je décède la pleine propriété elle va entièrement à l’enfant

qui a reçu cette donation sans succession sans frais et donc c’est la façon d’aller au-delà je peux donner

finalement à 50 ans je peux donner un appartement d’une valeur de 200000 € à l’un de mes enfants juste en lui donnant

la nuit propriété moi je garde l’US frruit donc je perçois les loyers où j’habite l’appartement et quand je casse ma pipe et bien mon enfant vient

récupérer gratuitement la pleine propriété du bien donc c’est l’autre façon d’aller au-delà des 100000 € ok

très bien dernier extrait toujours sur ce sur ce podcast de la transmission la

donation couplée à un partage s’appelle donc une donation partage permet de

d’établir une égalité entre les enfants elle permet aussi cette donation de figer les droits de chacun prenons un

exemple je veux faire une donation dit don Sarkozi j’ai deux manières de le faire je fais un don manuel à chacun de

mes enfants ou à deux sur trois de mes enfants peu importe la loi vous dit que vous avez parfaitement raison vous êtes

en règle avec la fiscalité mais si vous voulez effectivement éviter de créer des troubles familiaux vous devez

effectivement de préférence l’inclure soit maintenant soit plus tard dans le cadre d’une donation partage pour éviter

justement que l’enfant qui aurait reçu par exemple 50000 € pour faire un investissement immobilier se retrouve au

moment du décès de ses parents au piège du ce qu’on appelle le rapport succès Coral combien dois-je rapporter sur la

table au moment du décès de mes parents est-ce que c’est 50000 € ou est-ce que c’est 50000 € plus la plus value générée

par l’investissement bah c’est la deuxième réponse qui est la bonne c’est le fait de pas laiser ses enfants ou

l’un de ses enfants c’est ça le la la partie qu’on avait abordé avec

maîreogérardon alors la question c’est si je donne la nuulle propriété d’un bien à mon seul enfant via une donation

et que je décide de vendre le bien quelques années après qui récupère la somme du bien vendu et sous quelle forme

est-ce que le bien est-ce que la somme du bien restera déduite du total imposable à la succession ok euh bah en

fait la réponse elle est un peu celle que j’ai fait tout à l’heure c’està-dire qu’on a finalement deux propriétaires

donc si on est d’accord tous les deux pour vendre et qu’on vend le bien et ben l’argent qu’on va récolter si je suis

propriétaire à 50 % tous les deux à 50 % je vais récupérer 50 % de la somme si la

nu propriété et l’US du fruit c’est un petit à petit et qu’on fige la date et que je suis propriétaire à 30 % et mes

enfants à 70 % et bien je vais récolter les sommes d’argent de la vente par rapport à mes droits par rapport à la

codte partart à la codte partart de de mes droits et donc est-ce que ça rentrera dans la dans la succession bah c’est déjà le car parce que tu m’as déjà

donné les 100000 € donc je les ai bien récolté hors droit de succession donc tout ce qui restera rentrera dans la

succession ok très bien je rappelle quand même que je suis pas avocat fiscaliste donc j’adore tes questions

mais non voilà donc on fait des podcasts exprès pour ça hein on a un podcast avec Maître Teddy Dorier avocat fiscaliste on

a un avocat pour les internautes qui nous suivent qui sont à l’autre bout du monde avec maîre message sur

l’imposition des expats d’accord donc je réponds avec plaisir avec tes questions j’espère que je dis pas trop de bêtises mais je suis pas avocat non plus c’est

bien de le rappeler c’est parce qu’on nous pose beaucoup de questions c’est des questions qu’on nous pose beaucoup sur les réseaux sociaux suite à tous ces

podcast mais ouais c’est bien de le rappeler alors euh le prochain le prochain extrait

c’est celui avec Thomas le fondateur de l’box ah ouais c’était génial on a parlé on a partagé beaucoup de Data et tout ça

sur les meilleurs et pire ville ou investir ouis je me souviens il a beaucoup plu alors le premier extrait parce que j’en ai plusieurs aussi une

ville qui est aujourd’hui à 1000 € du mètre carré mais que tuachètes sur un DPE qui est pas bon tu vas devoir faire

des travaux et les travaux de rénovation énergétique que tu sois dans une grande ville une ville moyenne ou une ville à

1000 € de M Carr ben changer des fenêtres faire de l’isolation intérieure mettre une pompe à chaleur changer le chauffau et ca grosso modo ça coûte le

même prix le coup de la mœuvre est peut-être pas le même à Lyon qu’à ClermontFerrand mais grosso modo ça te coûte le même prix donc si aujourd’hui

tu achètes un bien 1000 € du mè carré mais tu dois mettre 1000 € du mètre carré pour rénover énergétiquement ton

logement énergétiquement he pas faire de la déco he tu vas te retrouver avec un bien qui va être louable super tu vas pouvoir chercher du rendement mais ton

bien il vaut 2000 € du mè carré et sur ton marché tu as pas l’acquéreur en face à 2000 € du mè carré donc ça c’est très

important à prendre en compte dans le choix de ton de ton investissement très bien j’arrête de dire grosso modo sinon

c’était pas mal alors comment estimer le coût total de la rénovation énergétique avant

l’achat grand question vaste question euh c’est très difficile je pense que

aujourd’hui la meilleure façon c’est évidemment les artisans si tu as un appartement qui est à côté de chez toi

et que tu connais du monde je pense que c’est la meilleure façon lorsque c’est à distance de toute façon c’est c’est assez difficile il y a quand même des

grandes tendances il y a beaucoup de sites internet aujourd’hui qui te permettent d’estimer des travaux mais ils ne seront traduits dans la vraie vie

avec un devis à partir au moment où quelqu’un sera passé donc il y a des courtiers en travaux qui peuvent quand même t’aider à réunir plusieurs corps de

métiers je pense que ça c’est des choses qui sont intéressantes si on veut es estimer le coût de la rénovation énergétique ou coût de la rénovation en

général pour la rénovation énergétique moi j’aime bien le site de l’ADEM tu sais que chez Maslow on aime bien les

bons sites qui fonctionnent très bien qui ont un peu des référencements nationaux je pense aussi que ma prime

renove même si elle est un peu complexe qu’on est un peu perdue que les règles les règles changent donnent quand même aussi des des des notions de de de

rénovation donc voilà je je je pense que ce sont les meilleures sources qui te permett de le faire après on a sorti des

études chez Mo sur ce coup de rénovation énergétique on a a remarqué que la difficulté souvent c’était d’avoir de la

data sur des travaux réellement réalisés des simulateurs de de rénovation analytique tu en as plein sur Google qui

vont d’ailleurs pas te donner les les mêmes prix donc on avait sorti une étude je crois que c’était avec des stats de

Little worker de mémoire qui avait analysé le prix réel des rénovations

réalisées je crois que c’était en 2022 on a fait cette étude en 2023 de pois depuis on n pas de la data à jour

là-dessus sur lequel on av est sorti en fonction des surfaces parce que évidemment ça te coûte plus cher entre

guillemets au mètre carré sur un T1 que sur sur sur un T3 on avait sorti des stats comme ça pour calculer le le bon

coup de la rénovation énergétique après je pense que laadem est quand même quelque chose qui est intéressant à à

prendre en compre pour pour les internautes ouais ok d’ailleurs on pourra vous remettre l’étude si ça vous intéresse on vous la remettra on mettra

le lien dans la vidé ne pas confondre rénovation énergétique donc système de chauffage isolation par l’intérieur pour

l’extérieur menuiserie et eau chaude de de la décoration d’accord c’estàd que

quand on parle de rénovation énergétique à la fin faut poser un parquet faut faire des peintures faut faire une

cuisine il faut faire une salle de bain donc ne jamais ne jamais oublier ces deux chosesl si j’achète un appartement

qui nécessite des travaux de rénovation égétique la rénovation éque mettre une isolation à la fin tu as ni le papier

peint ni ni la peinture ton le logement il est pas prête à louer donc faut jamais oublier cette cette notion si tu

dis tiens le coût de ma rénovation c’est 500 € du mètre carré pour faire de la rendre mon mon logement perf

énergétiquement il faut pas que tu oublies le coupt de la peinture le fait de poser des plaintes le fait de mettre

ton parquet le fait de de faire ton encadrement de fenêtes d’accord ça c’est des choses qui sont importantes qu’il

faut pas sous-estimer c’est pour ça qu’on arrive souvent dans des notions entre 800 et 1000 € du mètre carré pour

je prends quelque chose qui est dans un état palouable avec un DPE catastrophique à

fini prête à louer on est plutôt dans ces notions là ouais ok euh est-ce qu’il

y a des disponible pour financer la rénovation énergétique quand on est investisseur locatif alors ma prime

renve ne fait pas de distinction entre la réidance principale et l’investissement locatif donc tu as le droit aujourd’hui à des aides pour la

rénovation énergétique de de ton logement tu as plusieurs aides qui existent donc si on parle de MapR renove il y a moins d’investisseurs locatifs

qui l’utilisent et qui ont droit parce qu’il y a des il y a une connotation de de de revenus imposable et de revenus

donc souvent les investisseurs locatifs ont des revenus qui peuvent être plus importants et donc qui peuvent avoir

moins d’ mais en tous les cas ma prime renove elle est autant disponible pour l’avance principale que pour l’investur locatif donc ça c’est la première chose

voilà ensuite tu as surtout des financement qui t’aide à à à financer tes travaux de rénovation puis que tu as

des prétavaux des prèv qui peuvent qui peuvent t’aider voilà mais d’une manière générale ma prime Renov qui est le

dispositif le plus connu fonctionne pour la RP ou l’investisement locatif ok euh dernière question sur cet extrait

est-ce qu’il est possible d’augmenter le loyer après des travaux de rénovation énergétique ah bonne question on l’a souvent euh parce que souvent euh bah

voilà les internautes les gens qui nous suivent les gens qui prennent rendez-vous sur Maslow ils étudie ou il il il compare les les deux solutions dit

bah oui je vais louer plus cher en fait la réglementation elle dit quoi elle dit qu’aujourd’hui si tu as un DPE EFG bah

il y a des dates sur lesquelles tu pourras plus louer donc aujourd’hui faire des travaux de rénovation étique c’est te permettre de continuer à louer

ton logement pas d’augmenter tes loyers dans la réalité si tu fais des travaux dans un logement si ton locataire est en

place tu as pas le droit de changer le loyer d’accord donc ça c’est une c’est une première chose qui qui est importante lorsque ton locataire s’en va

tu as le droit d’augmenter le loyer mais de façon raisonable d’accord donc tu ne peux pas non plus passer de de 500 à 800

€ parce que tu as rénové ton logement ça c’est ça ce n’est ce n’est pas ce n’est pas vrai donc c’est pas pendant le ton

locataire c’est au changement locataire et d’une manière d’une manière raisonnée raisonnable voilà c’est tuas pas le

droit tu fais pas x 2 en fait faut pas penser que tu vas payer tes travaux par l’augmentation du loyer ça c’est pas

vrai c’est de te dire qu’aujourd’hui si tu achètes un logement euh F tu as tout à fait le droit de louer tu as tout à

fait le droit de ne pas faire de travaux jusque en 2028 ouais voilà par contre si

ton locataire s’en va en 2028 et bien tu seras obligé de faire des travaux pour

pour le louer donc tu feras des travaux mais c’est pas pour ça que tu l’uras ton logement plus cher voà et et et et si je

prends l’exemple de ville où il y a l’encadrement des loyers et ben dans l’encadrement des loyers si tu as loué

si tu as le droit de louer ton appartement tu as des dates de construction et tu as le droit de louer ton appartement 500 € en plafonnement B

tu auras pas de louer 600 parce que tuas fait des travaux per c’est pas vrai ok d’où notre conseil de bien comparer

l’ancien récent sans travaux de rénovationaltique plutôt des DP qui vont de A à D ou

comparer du neuf qui aujourd’hui plutôt sage en terme de prix c’est quand même là que c’est c’est intéressant de pouvoir comparer

ok là je passé sur un autre ext prês toujours du même podcast avec

liibox on peut très bien avoir un investissement qui fait 5 % de rendement locatif qui prend 5 % par an de

valorisation et on aura une rentabilité à 10 %. quand on regarde un peu la carte de France moi je fais souvent une règle du cou je dis en France tout rapporte 10

% à peu près parce que d’un côté on a des villes où on va avoir 5 % de rendement et 5 % de plusvalue on va

avoir des ville où on a 10 % de rendement et 0 % de plusvalue on en avoir où on a 12 et moins 2 parce que ça

perd alors faut faire attention parce qu’il y a le risque aussi de pas pouvoir revendre hein il y a la théorie des chiffres et puis la pratique de pouvoir

revendre dans le langage commun on parle beaucoup de Renta alors qu’en réalité on parle de rendement et du coup en fait

cette distinction là ça va te permettre de choisir quel type de d’investissement et quel type de ville tu vas aller chercher des villes à 12 % de rendement

et moi et de la moins value je me souviens très bien de C exprès c’était c’était intéressant alors d’abord est-ce que tu peux nous rappeler quelle est la

différence entre le rendement et la rentabilité ah alors j’adore un j’adore cette question de elle arrive souvent TR

les gens utilisent souvent le Modot de l’un pour l’autre le rendement c’est un simple c’est le loyer que tu perçois par

rapport au prix que tu ASAS acheter ton appartement donc si tu tou si tu touches 10000 enfin 10000 € de loyer par an et

que tu as acheté ton appartement 200000 € tu as 5 % de rendement d’accord 5 % de rendement brut donc le rendement brut

c’est le montant du loyer que tu touches sur la la somme que tu as investi le rendement net c’est les loyers moins les charges ta taxon ser tes charges de

compro et ce ça ça te donne ton rendement net la rentabilité c’est la rentabilité de ton investissement et ça

tu ne le connais que finalement quand tu es sorti tu achètes un appartement donc peut-être que tu as mis de l’apport

donc tu as mis 10000 € et puis tu as mis 200 € d’effort d’épargne par mois ou au

contraire tu as plus de loyers que ton crédit et cetera voilà et puis moment tuas la revente donc j’achète 200000 je

revends 250 ou je revends 200 ou je revends 300 bah finalement la rentabilité de ton projet c’est à la fin

de quand tu ressors de ton investissement où on va regarder combien j’ai mis d’argent combien j’ai mis d’argent tous les mois et quel est le

capital que j’ai généré à la fin d’accord j’ai acheté 200000 je revends 200000 mais je ne dois que 100000 € à la

banque ben j’ai mis 10000 € de ma poche 0 € par mois et ça m’a donné 100000 en 10 an évidemment ma rentabilité elle est

très intéressante voilà donc le rendement c’est plutôt le loyer sur le prix d’achat la rentabilité c’est la totalité en fait du début à la fin h ok

euh et sur Internet on parle beaucoup de Renta ouais d’accord donc le alors qu’on devrait plutôt parler de rendement rend

et euh bah du coup qu’est-ce qu’il faut privilégier la la rentabilité ou euh le rendement alors bonne question euh de

toute façon aujourd’hui l’immobilier est un placement de bon père de famille

d’accord qui prend en général la valorisation d’un bien de façon naturelle c’est à peu près l’inflation

et il y a des villes ou des endroits en France sur lequel tu vas surperformer

cette plusvalue parce que tu vas avoir plus plus de demandes les villes où il y a le plus de demande c’est les villes

qui gagnent les habitants plus d’habitants qui arrivent dimensionnement écomique ortant pas assez de logement

les prix augmentent donc là ça veut dire que tu fais le pari d’avoir de de la plus-value mais la plusvalue est la

naturelle c’est nombre de de gens qu’il faut qu’il faut loger par rapport au nombre d’appartements disponibles évidemment ces villes-là sont plus

cherses là où tu vas trouver de la rentabilité c’est là où le prix mè Carr est moins cher avec un niveau de loyer

qui est cohérent mais il faut faire attention à la sortie et au nombre de vente d’accord c’est-à-dire que ce que

je dis souvent c’est que le marché naturel de l’immobilier c’est entre 1 et,3 1 et 3 % du parc qui s’arbitre tous

les ans donc dans une ville de 10000 habitants quand le marché est pas terrible comme en ce moment tu vas avoir

1 % du parc qui va se vendre quand le marché dynamique tu ASAS 3 % du parc qui va se vendre prenons le marché dynamique

10000 habitants je vais avoir 300 Vendes par an 300 Vendes par an de T1 de T2 de

T3 de T4 de maison donc toi tu as acheté un T2 dans une ville de 10000 habitants que tu as loué tant mieux pour toi quand

tu vas ressortir tu auras peut-être 25 personnes 26 personnes qui tout autour de la de la vont acheter cet appartement

en T2 et c’est là où il faut faire plutôt attention donc faut trouver le bon équilibre le bon équilibre c’est le

budget un PR mè carré qui est cohérent sans doute repérer les aspirateurs économiques de se dire où est-ce que

autour pas trop loin je bénéficie à la fois d’un niveau de loyer qui est élevé et un prix m carré est moins cher ouais

ok ça te va ouais serit clair merci alors là on va passer sur un

nouveau podcast donc qui était avec Johan le fondateur de snowball alors

la fameuse newsletter sur l’éducation financière voilà là j’ai deux extraits à te montrer

encore une fois la partie Action c’est un peu le plus simple le plus liquide et cetera donc des ETF c’est des paniers

d’action ça te permet de diversifier hper facilement tu vas pas aller choisir tel tel entreprise parce que tu as vu leur bilan on avait abordé un petit peu

par quoi commencer c’est qu’on s’était un peu adressé à l’investisseur junior

qui a un peu perdu et et par quoi commencer quoi amécain je partira sur sur un truc

assez simple ça dans un PEA ou dans une assurance vie tu vois dans dans ces deux enveloppes pour le point de vue fiscal

c’est intéressanton analysean alors d’abord comment on se

constitue un apport quel est le meilleur support ouais déjà c’est tu as raison c’est important lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier que ce soit

pour sance principal ou pour un investissement locatif l’apport c’est quelque chose qui va être nécessaire et

si je parle pas d’apport parce que parfois les les les gens peuvent emprunter la la totalité de son apport tu as quand même l’épargne de précaution

donc ce qu’il faut se dire c’est que ce qu’on avait pris comme exemple avec Johan dans dans dans ce podcast c’est se dire je suis jeune je prends mon premier

CDI et on avait dit bah l’indice pas parce que tuas en CDI l’undi que tu vas acheter un immeuble de rapport le mardi donc en fait comme par quoi je démarre

comment je commence donc d’abord c’est l’épargne de précaution l’épargne de précaution c’est de se dire que tu as besoin de TR mois de salaire pour si tu

rentres et que tu as et ta machine à V et ton sècheelinge qui est en panne tu peux aller chez dy et et en

changer tu casses la courroie de distribution de ta voiture enfin bref ton épargne de précaution c’est à peu près 3 mois de salaire et après tu veux

te constiu un un un un apport pour acheter une Rance principale ou pour faire un invesement locatif bah faut

bien que tu places ton argent tous les mois donc tu as l’épargne sécurisé non imposé comme le livra donc à peu près 22

23000 € tu peux placer comme ça à 3 % net sans sans frais sans fiscalité donc

voilà et après bah si tu veux surperformer ces 3 % il faut que tu ailles chercher des produits sur lequel tu auras de la fiscalité donc

aujourd’hui faire du 3 % net c’est faire du 4,2 % quoi grosso modo moins la flat

taxe à 30 % donc comment je vais chercher un petit peu plus de rendement pour pédaler plus vite et c’est là que

on avait évoqué l’assurance vie les compes titres les actions mais évidemment si tu vas acheter des actions

bah tu auras plus de risque l’action elle peut monter descendre elle peut elle peut beaucoup bouger donc il faut

un certain équilibre pour que ton les 200 € que tu mets par mois bah au bout de 10 mois au lieu que ça fasse 2000 ça

fasse 2200 par exemple si ça si ça fonctionne ok donc d’abord par nos précaution ensuite on remplit son livret

réglementé qui aujourd’hui inflation est à 1,8 tuis ça te rapporte 300 fiscalité et après les ETF par exemple sont des

choses qui peuvent être intéressantes en fait les ETF les les ce sont des paniers d’action donc en fait au lieu de se dire

j’achète LVMH j’achète Peugeot j’achète Airbus et ben là je vais acheter un

panier généralement dans dans des secteurs d’activité ok euh là j’avais une question placé

uniquement sur un lira c’est pas l’idéal les placements font mieux mais sont fiscalisés donc c’est pas si rent qui

annoncé au départ donc quelle est la solution miraculeuse il y a pas de solution miraculeuse déjà il y a pas de

solution miraculeuse d’accord euh le livra c’est l’épargne c’est l’épargne de de précaution et ensuite ça d’abord

déterminer l’enveloppe fiscale si je veux aujourd’hui la bourse sur le long terme reste quelque chose qui est qui

est qui est pertinent et qui et qui fonctionne donc voilà maintenant il faut pas avoir peur il faut pas avoir peur de

de la chute de la baisse ne pas être euphorique dans dans dans la hausse et puis de de se dire aujourd’hui que par

exemple le CAC 40 ne représente que 3 % du monde donc aujourd’hui quand on met

tout son argent sur le CAC 40 on met son argent sur 3 % voilà donc aujourd’hui diversifier les zones géographiques donc

investir sur les valeurs américaines investir sur l’Asie investir sur l’Europe ce sont des choses qui moi si

j’ai un conseil à donner c’est de la diversification et ensuite choisir les bonnes enveloppes et les enveloppes c’est par rapport à la durée de ton

projet on parle souvent d’objectif d’investissement et cetera c’est la durée la vie aujourd’hui pour bénéficier

de la meilleure fiscalité faut attendre environ 8 ans le compte titre bah c’est acheter des titres vif tout de suite

faire des rentrées des sorties tu es imposé à 30 % donc voilà diversification et bonne enveloppe fiscale par rapport à

l’horizon de son projet ouais ok merci alors un deuxième

extrait je souhaite investir donc il y a déjà le fait d’avoir la récurrence de décider une somme par mois peu importe

dans quoi tu l’investis et après il y a le côté accélérateur quels sont les accélérateurs que j’ai à ma disposition

dans mon parcours je vais les je vais les actionner à un moment que je souhaite quand je me sens prêt à le faire évidemment le premier accélérateur

c’est le crédit ma capacité à m’endetter j’ai des revenus je peux m’endetter qu’est-ce que je fais de la dette c’est toi c’est pareil c’est toi qui décide ce

levier là est intéressant après si on parle d’immobilier parce que c’est plutôt ma partie il faut d’abord que tu te constitues un import personnel donc

tu peux pas signer ton CDI le lundi et euh le mardi acheter un immeuble de

rapport ça existe ça c’est la chance tu peux avoir beaucoup de chance ouais

c’est mais dans la vraie vie dans la vraie vie ça va pas se ça va pas se passer comme ça je me souviens alors

comment fonctionne exactement l’effet de levier du crédit d’un investissement immobilier ouais ça revient aussi souvent comme comme ça comme question en

fait bah c’est souvent l’avantage que l’on met en avant sur l’immobilier donc pour schématiquement faire simple

l’endettement ta capacité éé te permet de lever de la dette donc de faire du crédit donc c’est de travailler avec

l’argent des autres donc a priori tu travailles plus si c’est pas ton argent si je mets 200 € par mois sur un

placement euh au mois de janvier je mets 200 € au mois de février je vais chouer des intérêts sur 200 €. lorsque je vais

si c’est 200 € plus le loyer que je vais percevoir de mon locataire me permettre d’emprunter 100000 € et bien si je passe

chez le notaire au mois de janvier à 100000 € au mois de février je vais faire travailler 100000 € et ce ne sont

pas les miens imagine bien que si je mets 200 € par mois d’épargne mensuelle sur un placement il va falloir que

j’attende X années pour avoir ces fameux 100000 alors que là ça te permet de faire travailler tes 100000 € tout c’est

ça l’effet de levier du créditou est-ce qu’il y a des risques euh les risques sur le crédit non puisquon est protégé

quand même en France ça content d’être pas à 100 % tu as des taux fixes quand on a vu les taux exploser en 2023 les

Français leur leur mensualité elle a pas changé ouais les Anglais les Américains euh leur

appartement dans lequel ils vivaient ils payaient euh euh 1500 livres le mois d’après 1600 le mois d’après 1700 le

mois d’après 1800 c’est ça la réalité donc en fait faut aussi s’ouvrir pour dire à quel point on est protégé en en

France après tout à l’heure j’ai parlé d’épargne de précaution je pense que quand on fait un investissement locatif il faut aussi avoir de l’épargne de

précaution on pourra mettre le maximum de verrou sur la porte c’est important on a fait des podcast sur la gestion

locative sur on a fait des shorts et des réels sur euh locataire propriétaire on a on a on a fait tout ça aujourd’hui tu

as moi je l’ai vécu à titre personnel tu as un appartement sur lequel il y a un dégât des eau qui vient de pourrir l’appartement d’en dessous et que tu

passe 4 mois à trouver la fuite le responsable est-ce que c’est l’assurance du propriétaire l’assurance du locataire

la tienne l’assurance du syndicque mais mon appartement il a pas été loué pendant 8 mois j’ai pas touché de loyer

pendant 8 mois donc l’épargne de précaution dans un investissement locatif c’est aussi important faut que

tu es 6 mois de monsoyté de crédit pour il t’arrive un truc il t’arrive un truc qui n arrive qu’aux autres ou d’accord

il n’arrive un truc qui n’arrive qu’aux autres et bien faut que tu sois faut que tu sois prêt c’est pour ça que l’épargne

de précaution c’est aussi quelque chose qui est important dans l’immobil locatif ok

euh bah tu un peu dit tout à l’heure mais on av cette question qu pourcentage pourcentage de mes revenus devrais-je

épargner avant d’investir c’est 3 mois de 3 mois de loyer ouais non en fait on dit 3 mois de saliredon les TR mois de

salaires ça c’est lesp de précaution en fait combien je dois investir moi j’ai pas la réponse c’est plutôt définir

objectifs c’est estce qu’ aujourd’hui tu tu tu te dis je veux investir pour ma retraite combien je veux je veux mettre

dessus donc toi et moi on a pas le même âge donc toi si tu en veux la même somme d’argent tu auras besoin de mettre moins

tous les mois que moi parce que j’approche enfin ça va être plus rapide euh donc ça c’est important après on dit

que toujours que tu as à peu près 50 % de tes de tes de tes revenus qui sont

des des dépenses contraintes ton ton logement tes tes tes impôts tes tes tes

charges tu as 30 % qui qui sont plutôt sur tes loisirs tes vacances ta ta

nourriture et cetera et tu as 20 % que tu devrais épargner ou tu devrais investir donc c’est entre 15 et 20 % de

tes revenus qui aujourd’hui devrai partir dans du placement ou ou de

l’investissement ça c’est l’idéal mais moi je pense surtout qu’il y a des moments de la vie sur lequel tu peux

avoir plus d’épargne des gens qui des gens qui nous regardent qu’ on des par variables sur leur rémunération ben il y

a des années où ils vont gagner beaucoup d’argent d’autres ils vont gagner un peu moins Ann vont payer beaucoup d’autres un peu moins donc en fait c’est plutôt

comme ça qu’il faut qu’il faut qu’il faut gérer tous ceux qu’on un salaire plutôt fixe et cetera le le 50 30 20 et

quelque chose qu’ils peuvent retenir retenir un peu ok est-ce que l’effet de levier est AC accessible à tout le monde

même sans gros apport alors l’apport c’est c’est quelque chose qui va faire

que ton bqué va dire oui plus facilement parce que tu prouves à ton banquier que tu as été capable en fait il y a pas

d’apport et pas d’épargne et je pense que là aussi souvent on confond tu as tu ne veux pas mettre d’apport tu n’as pas

d’apport ou tu n’as pas d’épargne un banquier aujourd’hui tu tu as ta tu tu

es locataire de Terance principale tu payes 700 € par mois de loyer tu achètes un appartement avec 1200 € de crédit

mensuelle et tu as pas d’apport tu prouves comment au banquier que tu es capable de faire le delta entre 700 et

1200 les 500 € par mois que tu vas dépenser en plus ils sont où là aujourd’hui dans dans ton argent dans ton épargne donc en fait faut pas

confondre pas l’épargne pas d’apport ensuite tu as des profils aussi clients tu as des profils de clients qui voi le

leur revenus dont on sait qu’ils vont augmenter donc voilà il y a aussi des profils qui sont qui sont plus suivis

mais faut pas qu’ confondre pas d’épargne pas d’apport aujourd’hui on peut emprunter avec assez peu d’apport

quand je dis assez peu d’apport c’est qu’aujourd’hui on te prête 100 % du prix de l’appartement c’est quand même génial tuachètes un appartement on prête 100 %

de la valeur de l’appartement mais on va pas te prêter 100 % de la valeur de l’appartement euh 100 % des frais

d’acquisition 100 % des frais de dossier il y a a il y a des gens qui qui je sais pas le ton banquier il te il te facture

800 € de frais de dossier bancaire ou ton courtier et tu demandes à emprunter les 800 € tu vois donc en fait le le

l’apport personnel il est quand même limité aujourd’hui c’est pas c’est pas une catastrophe ça s’est redétendu quand

même en 2024 enfin 2023 c’était plutôt 10 15 20 % d’apport qui était qui était qui était demandé ok donc c’est possible

euh alors là on va passer sur un autre podcast c’est le le podcast avec Maître

message du coup un avocat fiscaliste qui a beaucoup plu une pointure un maîre

message cabinet j’ai oublié le nom du cabinet mais c’est ouais c’est 80ocat ficali

spécialiste international nous ils nous ont quand même beaucoup aidé sur des cas spécifiques on a beaucoup d’expatrié aujourd’hui sur Maslow donc ouais

pointure et puis type super sympa ouais il était super ce podcast alors un extrait en matière immobilière il y a je

dirais deux façons d’éviter la double imposition qui sont prévu par les con fiscale internationale la première façon

c’est de considérer que les revenus afférant un immeuble sont imposables exclusivement exclusivement je pense

qu’il va bien s’amuser mettre message avec les élections américaines je pense que les règles vont beaucoup

changer c’est pas impance et comme c’est exclusivement là c’est pas à l’étranger donc il y a pas d’imposition la deuxème

méthodologie c’est celle qui consiste à dire c’est imposable en France certes c’est aussi imposable dans le lieu de

situation de l’expatrié mais cet expatrié bénéficie d’un crédit d’impôt

dans son État de résidence égal à l’impôt étranger à son impôt étranger donc laité française exactement il

efface son impôt à étranger par le mécanisme d’un crédit d’impôt fictif en fait qui est égal à son impôt

étranger alors pourquoi vous dites que les revenus des locations meublées ne sont

pas imposables en France sauf part ils le sont au titre du barê de l’impôt sur le revenu alors non madame alors si on

est bien dans le cadre du podcast qu’on a réalisé avec maîre mess et donc il s’agit bien de gens qui ne vivent pas en

France donc en fait dans le cas de la location meblé non professionnelle euh déclaré au réel il y a des recettes des

charges des amortissements et donc mon résultat comptable est à zéro et donc tu n’es pas imposé en France si ton résultat comptable est à zéro donc c’est

pas le barè progressif de l’impôt de l’impôt sur le revenu voilà c’est aussi simple que çaci ouais ok alors et dans

le casadre des doubles conventions on doit déclarer sur je prends l’exemple des États-Unis eux ils ont une loi qui

dit tu dois déclarer tes revenus partout dans le monde et donc effectivement tu vas déclarer des revenus euh aux

États-Unis par exemple tu vas déclarer des revenus en France qui sont générés en France et il y a pas de double imposition ouais

ok alors là on est sur un deuxième

extrait celui-ci ils ont souvent aussi des revenus beaucoup plus élevés que s’ils étaient restés en France c’est dire bah

comment je veux investir parce qu’aujourd’hui la retraite des 300000 € par an enfin on est quand même sur des

sur des rémunérations très élevées comment je vais optimiser cette partie de ma vie sur lequelle je vais très bien gagner ma vie mais sur lequelle aussi

ouais ça c’était sur les exps qui reviennent à un moment donné en France et que je reviens à 40 ans en France bon bah là à 63 ans j’aurais pas la bonne

retraite donc c’est j’ai un contrat si j’ai un contrat local justement si j’ai un contrat d’expatriation dans ce cas je

continue quand même à cotiser pour raison tu as raison sur le plan de la retraite souvien ce que disait Jules sur

on a aussi des expatri on des contrats français et ceeta ok alors est-ce qu’il y a des placements spécifiques pour

compléter sa retraite de base bah tous les placements sont là pour compléter la retraite donc voilà après ça dépend si

on a de l’imposition en en France ou pas donc là aussi

je je ne suis pas l’expert mais le plan dépar une retraite est quelque chose qui est aujourd’hui

plébisité par par les Français qui te permet de déposer de l’argent et d’avoir

un rendement comme sur l’assurance vie et quand tu déposes de l’argent tu as aussi une une carotte fiscale qui est

quand même importante donc quand tu as des revenus encore encore en France et que tu es imposant en France ça c’est des choses qui peuvent être

intéressantes à faire voilà tu peux considérer que l’assurance vie est un placement retraite important et puis

évidemment que tu peux considérer que l’immobilier à partir du moment où je suis en activité je vais acheter un bien

immobilier locatif avec comme objectif ma retraite donc je vais acheter un bien

pendant que je suis en période d’emploi et pendant que je gagne de l’argent j’investis avec du crédit donc je paye de la mensualité de crédit et puis à ma

retraite j’ai plus de crédit soit je perçois le loyer soit je vends mon appartement et je vends cet appartement

je reçois une somme d’argent que je peux rinvestir dans l’immobilier ou dans d’autres placements donc je dirais que

il y a plein de solutions pour préparer sa retraite c’est plutôt son âge qui va déterminer aussi le placement plus tu

t’approches de ta retraite plus ton effort d’éparne tu dis tiens je veux 200000 € à ma retraite bon si tu as 57

ans et que tu repars de zéro va falloir mettre beaucoup d’argent si tu as 27 ans et que tu veux 500000 € et ben c’est

c’est des choses qui sont tout à fait possibles et réalisables ok alors là on va passer au dernier

Podcast donc qui est un podcast sur le regroupement de crédit ouais c’est un

podcast qu’on a réalisé avec Dominique et Christophe de CFC je me souviens très bien ou c’est ça de CFC crédit tu peux

avoir un investisseur très urbain CSP plus qui gagne bien sa vie qui à un moment donné va aller voir son banquer

sur un projet d’investissement locatif et on va on va l’alerter c’est le rôle du banquier il a raison de lui dire oui mais attention si tu fais ça tu pourras

plus c’est la question sur ta rence principale et après envisage d’autres

sujets d’une part nous ils sont très urbains ils bougent et professionnellement ils vont peut-être bosser un jour à Paris l’autre jour à

Bruxelles à Marseille ou à l’étranger les dett que je vais créer ou les crédits que je vais faire ne vont pas m’empêcher demain de faire une résidence

principale parce que il y a il y a des solutions le regroupement de crédit je pense qu’il faut enlever cette image se

dire ça ne concerne que les gens qui ont collectionné les crédits à la consommation déjà il y a des parcours de

vie he quand tu divorces tu as une pension alimentaire que tu as vendu des biens immobiliers ou parfois que tu en

as conservé tu as remboursé ta dette et tu te retrouves à être bloqué dans de futurs projets que ce soit ta résidence

principale ou l’investisementtif alors qu’il y a des solutions ok sujet hyper intéressant j’ai appris plein de trucs

moi pendant ce podcast donc parce que je pense que mes mes mes données à moi sur le recompent de crédit daté un petit peu

ok j’ai j’ai été banquier avant de faire euh du conseil eninestisement imatif

mais ça date un petit peu Manon et j’ai appris plein de trucs super

euh alors j’ai un crédit résidence principale sur 20 ans un prêttavaux sur

10 ans deux pré auto sur 10 et 3 ans j’ai des bons revenus mais je n’arrive pas à investir car mon taux

d’endettement est trop élevé est-ce qu’il y a des solutions est-ce que le regroupement de créit c’estou c’est exactement ce qu’on a aborder en fait

souvent le regomement de crédit c’est une image de dire bah c’est des gens qui ont qu’ ont souscrit trop de crédit ou

trop de crédit à la conso et qui à un moment donné se retrouve dans la panade voilà en fait c’est c’est pas du tout ça

le recom de crédit ça peut l’être euh mais c’est parfois des gens qui gagnaient très bien leur vie et perdent

leur emploi et donc du coup je passe de 80000 € de revenus à 40000 sauf que j’avais chargé mon crédit par rapport à

mes 80000 € de revenus donc j’ai besoin d’une d’une solution le le temps de retrouver un job ou de la rémunération

chose comme ça donc le remont de crédit te permet de de de de résoudre cette solutionl et puis tu en as d’autres qui

sont souvent les les exemples que que l’on a en fait la problématique des normes hcsf les fameuses règles qui te

permettent de d’avoir un crédit immobil ou pas ces fameux 35 % dans les 35 % il y a tout ton endettement qui passe donc

il y a ta résance principale mais si tu as financé ta résance principale sur 20 ans comme dans ton exemple et ton

prétravaux de ta piscine ou ton extension sur 10 ans mais en fait quand tu additionnes les deux mensualités boum

tu exploses effectivement les les les les les prévoitures les pensions alimentaires les les prestations

compensatoires tout toutes ces chosesl c’est tout ça qui rendêement mais quand tu as un prê sur 20 ans un prê sur 10 un prè sur 2 ben en fait la norme HSF elle

dit je fais le cumul de tout le mois prochain donc le mois prochain quand je cumule les 200 balles les 800 balles et

les 1000 balles et ben tu es trop B d’été le recompement de crédit te permet de travailler sur l’ensemble de de tes

crédits d’avoir une mensualité fixe sur une durée bah dans mon exemple 20 15 et

2 bah peut-être que tu auras un crédit sur 15 ans ou un crédit sur 17 ou un crédit sur 20 et donc du coup hop tu

baisses facialement tu ta ta ta comment dire ton endettement et ça te permet

d’avoir des des nouveaux projets donc c’est super les multi-investisseurs c’est-à-dire des gens qui ont plusieurs appartements et cetera avec bah pareil

des loyers des crédits qui vont en face et puis bah des crédits qui sont bientôt terminés fa tuas un crédit bah tiens il reste 20 ans celui il reste 15 ans celui

il reste 7 ans celui-là il reste 3 ans bah oui mais quand je cumule tout j’arrive pas et donc on peut regarder ce

qu’on ce que ce qu’on est capable de faire donc c’était hyper intéressant parce que le regouement de crédit aujourd’hui c’est souvent une solution

qu’on aborde quand on narrive pas à avoir un crédit comme une solution pour dire bah est-ce que j’ai une solution de

dernier recours avant d’abandonner mon projet alors al qu’on devrait se poser la question avant ma situation c’est celle-ci effectivement j’ai 3 qu prês ou

4 C prês qui me servent aujourd’hui est-ce qu’il y a une solution pour avoir un meilleur endettement ouais ok c’est

plus de l’optimisation d’endettement que du rement de crédit voilà donc moi je je vous invite à regarder ce ce podcast que

j’ai appris plein de trucs mais je pense que vous allez apprendre plein de choses et et enlever cette image de

surendettement je crois Christophe dans le dans le podcast il parle de malendetté en fait c’est plutôt ça malendetté c’est c’est un cumul de de

crédit qui sont pas sur les bonnes durées quoi c’est un peu ça c’est hy cétait hyper bien on vous remettra le lien dans la vidéo de ce podcast si vous

l’avez pas écouté ben du coup c’est notre dernier extrait merci beaucoup pche d’avoir répondu à toutes ces

questions avec plaisir maintenant bah du coup 41 m² bien sûr ça continue les 1 an

c’est on est content de les fêter mais c’est pas terminé le prochain podcast sera sur l’encadrement des loyers on en

a un peu parlé d’ailleurs là dans le dans cette vidéo vous allez voir ça va être un sujet hyper intéressant on va vous expliquer

comment augmenter son loyer est-ce qu’il faut aller dans les villes avec deencadrement de loyer voilà posera toutes ces questions merci de nous avoir

écouté et à bientôt merci à bientôt