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Acquisition, gestion et transmission : les bonnes stratégies fiscales

Dans ce 6ème épisode, nous accueillons Teddy Dorier, avocat associé chez Klyde Avocats. Ensemble, nous allons voir comment transmettre de l’immobilier locatif, les stratégies, la fiscalité et les bonnes pratiques. Pierre-Emmanuel Jus, sera avec nous pour vous éclairer sur les bons achats à faire pour transmettre de l’immobilier.

pour bien acquérir un bien immobilier il faut déjà se poser la question comment je vais l’acquérir c’estàdire est-ce que
je vaisacquérir à titre personnel ou est-ce que je vais l’acquérir à travers une une structure est-ce qu’il faut que
je crée une SCI est-ce qu’il faut que je crée une de famille la SCI elle a des avantages mais elle a aussi des
inconvénients je souhaite transmettre de l’immobilier à mes enfants comment on fait au mieux SCI s famille on peut
envisager aussi la la SS on peut transmettre des titres et la propriété des titres aux enfants qu’il soient
majeurs ou m finalement l’immobilier répond à à beaucoup [Musique]
d’objectifs bonjour et bienvenue dans nos 41 m² 41 m² c’est votre émission
pour mieux comprendre le marché de l’immobilier tous les mois nous invitons des experts de ce secteur afin de vous
partager leur expérience leurs compétences mais également leur point de vue dans ce domaine nous abordons avec eux des questions variées telles que
l’achat la vente ou encore les défis juridiques mais également les considérations environnementales de ce secteur alors pour ne rien rater
abonnez-vous dès maintenant pour ne pas louper nos prochains podcast pour ce 6e épisode j’ai encore le plaisir d’être
accompagné par Pierre Emmanuel j bonjour Pierre Emmanuel bonjour bonjour à tous vous êtes directeur délégué chez Maslow
la plateforme d’investissement locatif 100 % digital c’est ça et avec nous aujourd’hui nous avons le plaisir
d’avoir maître Teddy Dorier bonjour maître bonjour et avec vous nous allons aborder les questions de l’achat
l’optimisation mais également la transmission de patrimoine immobilier tout à fait dans un premier temps je vais vous laisser la parole pour que
vous puissiez présenter votre domaine d’expertise s’il vous plaît h alors je suis avocat associé au cabinet Clyde
clyly avocat qui est un cabinet lyonnais on intervient dans les domaines du droit des affaires procédures
collectives contentieux et aussi en fiscalité soit fiscalité patrimoniale ou fiscalité des des
sociétés nos clients sont principalement dans la région renalpe aussi en France et on a quelques clients à
l’international euh généralement on a des particuliers avec des problématiques de
transmission notamment de biens immobiliers ou de transmission patrimonial et aussi des chefs
d’entreprise avec des problématiques liées à la gestion du groupe de société et aussi à la transmission du groupe
société aux descendants bon nous seetrouve intéressant aujourd’hui avec
maître d’orriier c’est c’est vrai que les clients chez chez chez Melow nous interrogent souvent sur comment il faut
que j’achète mon immobilier je voudrais transmettre à mes enfants est-ce qu’il faut que je crée une SCI tout ça donc
voilà et puis on a aussi 30 % de nos investisseurs qui sont des expatriés des gens qui vivent à l’autre bout du monde
qui sont partis il y a 6 mois ou il y a 10 ans et donc l’idée aussi de pouvoir bien les accompagner donc c’était aussi
un peu l’idée notre podcast aujourd’hui êre re bien accompagné d’apporter ces ces ces ces éclairages sachant que la
fiscalité est un un sujet qui est quand même assez complexe changeant et donc on
a besoin vraiment d’avoir le le bon conseil par rapport à la
situation donnée parce que suivant la situation les montages qui vont être
proposés vont être complètement différents ça c’est important aussi et ben peut-être que dans un premier temps
pour pouvoir lancer justement ce podcast nous pourrions profiter de vos conseils éclairer votre expérience pour déjà
savoir comment bien acquérir un bien immobilier alors pour bien acquérir un bien
immobilier si j’ose dire il faut déjà se poser la question comment je vais
l’acquérir c’est-à-dire est-ce que je vais l’acquérir à titre personnel ou est-ce que je vais l’acquérir à travers
une une structure ça va dépendre déjà aussi de la capacité de financement est-ce que j’ai des liquidités
personnelles quels sont aussi mes objectifs lors de cette acquisition est-ce que c’est déjà pour avoir un
complément de revenus avec des les revenus issus de la location est-ce que
c’est directement pour intégrer mes enfants en vue d’une transmission anticipée donc encore une fois euh il y
a plusieurs possibilités qui s’offr aux investisseurs immobiliers euh et les
possibilités pour investir vont dépendre aussi des objectifs euh qui qui
soutendent finalement l’acquisition immobilière est-ce que vous pouvez nous dire Madame trorier parce que c’est vrai
que je regarde un peu les les les investisseurs chez maselow je je on a quand même trois grandes catégories de
de clients on a on a une première catégorie qui sont des gens plutôt jeunes entre 25 et 44 ans qui sont pas
encore paxés ou qui sont pas encore mariés et qui achètent un bien immobile locatif généralement des gens qui sont
qui habitent dans des grandes villes parfois qui sont locataires qui sont CSP plus avec des des des bons revenus et qui se disent bon ben voilà je je suis
pas propriétaire de manance principale je vais faire un premier achat immobilier mais il nous pose la question
que va devenir ce bien finalement si je me marie ou si ou si je me paxe euh est-ce que vous pouvez nous éclairer
déjà là-dessus pour cette première catégorie d’interna alors pour ces primo accédents qui sont plutôt jaunes
l’objectif pour avoir finalement la la meilleure optimisation à mon sens c’est une
acquisition qui se fait déjà en propre en propre ça veut dire moi Pier Emmanuel
juge j’achète un appartement tout à fait tout à fait donc il y a pas d’utilisation de société là c’est une
acquisition propre en bénéficiant de régime d’un régime fiscal plutôt optimisant qui est
la location meublée mais je pense qu’on aura l’occasion de de revenir l’objectif c’est de faire une acquisition avec un
emprunt immobilier et un emprunt bancaire d’avoir une détention du bien
pendant une durée généralement aller jusqu’à 70 80 % du remboursement de
l’emprunt bancaire et ensuite envisager finalement un un refinancement
c’est-à-dire une revente du bien immobilier à une société que cette même personne aura constitué pour acheter le
bien immobilier et généralement cette revente elle intervient lorsque cette personne a eu des enfants s marié et qui
a une logique cette fois-ci de transmission anticip du patrimoine qui va être réalisé donc ça pour C ces
primos accéd accédent qui sont plutôt jaunes c’est vrai que l’acquisition en
propre est plutôt intéressante parce qu’elleoffre euh pour la venir différentes perspectives d’optimisation
fiscale mais aussi euh dans le casadre d’une revente à soi-même c’est une opération de OBO je pense qu’on
reviendra aussi sur ces sujets de dégager un maximum de liquidité sans
perdre finalement indirectement le contrôle du bien immobilier parce qu’il aura été vendu à une société contrôlée
par le le céd bon ça c’est une solution optimisante que les gens ignorent généralement parce que souvent j’achète
un bien immobilier et la question que je me pose c’est quand est-ce qu’il il faut que je le revente en fait je regarde le marché et je me dis tiens je suis un point haut je vais revendre ou euh et
puis finalement on regarde le régime des des plusvalues donc c’est vrai que j’ai j’ai j’ai plusieurs choix aujourd’hui
les internautes qui qui viennent sur Maslow nous ce qu’on va d’abord essayer de leur éclairer c’est est-ce que je vais acheter dans l’ancien ou dans le
neuf est-ce que je vais acheter dans le nu où est-ce que je vais acheter en meublé et après c’est comment je vais je vais l’acheter et puis l’horizon de de
détention donc ça c’est des choses qui sont qui sont pertinentes et qui sont qui sont importantes donc vous évoquez
la location meublée c’est vrai que la location meublé aujourd’hui c’est près de 80 % des ventes sur sur Maslow donc
la location meublée soit j’ai un appartement tout à fait classique en ville un studio un T2 que je loue en en
en en location à l’année en tous les cas nous dans simulation on prendra plutôt de la location à l’année le Airbnb les
les chos comme ça c’est des choses qui peuvent être optimisantes mais on a pas de certitude dans le temps donc on va plutôt partir partir là-dessus et c’est
vrai que la location meublée permet en gros de générer des revenus sans impôts on avait fait un podcast vous vous
souvenez avec Nad notre expert comptable qui qui est qui qui avait éclairé un peu C ces situations là mais en gros je paye
pas d’impôt sur sur les loyers donc euh c’est c’est l’intérêt de pouvoir avoir une durée de détention longue d’avoir
une préparation de retraite par exemple qui est qui est qui est intéressante donc souvent c’est quelque chose qui est qui est privilégié par par les gens et
puis le primo investisseur comme vous le mentionnez ben c’est vrai que souvent le bail commercial c’est quelque chose de
très sécurisant je connais mon ma durée d’engagement je connais mon loyer euh je je j’ai peur de tous les tracass de
l’immobilier c’est aussi des des sujets qui sont qui sont qui sont souvent privilégiés par par nos internautes donc
ce qui est intéressant c’est de se dire qu’on peut avoir une autre sortie que la revente on peut finalement en gros se revendre à soi-même et optimiser encore
la situation dans le temps ça c’est important et je je rebondis sur la location meublée qui est déjà en soi une
une première optimisation si j’ose dire fiscal totalement légale mais qui permet
contrairement au revenus foncier alors là le revenu foncier il s’applique lorsquon fait une location nue ce qui est un peu la location finalement si je
veux dire classique la plus connue mais la problématique des revenus fonciers c’est qu’on a un régime d’imposition qui
n’est pas optimisant c’est-à-dire que les revenus locatifs les loyers perçus on a très peu de charg pour venir les
réduire ce qui fait que grosso modo on a toujours des revenus locatifs qui sont imposés à
l’impôt sur le revenu l’avantage de la location meublée effectivement c’est que certes on perçoit des revenus locatifs
mais il y a un nombre de charges beaucoup plus importantes qui vont venir diminuer le résultat fiscal et donc
diminuer aussi la pression fiscale et ça c’est important parce que dans une logique de d’investissement immobilier
il y a une logique aussi d’autofinancement c’est-à-dire que certes la question c’est comment j’achète mais aussi euh quelle va être
la capacité que je vais avoir ou que la société va avoir si on interpose une société à rembourser l’emprunt bancaire
qui aura été euh souscrit pour l’acquisition du bien immobilier et le régime d’imposition va pouvoir nous
aider finalement à euh suivant le choix qu’on fait entre là on parle de revenus
foncier ou location meublée à avoir finalement des revenus locatifs peu
imposé ce qui fait que c’est autant de liquidité que nous conservons pour
rembourser la banque d’accord et cette logique d’autofinancement elle est fortement aidée dans le casadre d’une
location meublée parce que vous évoquez l’imposition sur la revenenu foncier
donc ça peut rester un bon choix pour certains pour certainseurs pour autant effectivement le résultat comptable la différence entre les recettes et les
dépenses je vais payer des impôts sur ma tranche marginale d’imposition plus 172 de CSG donc si dans une tranche à 30 on
va dire de façon classique 30 plus 172 ça fait près de la moitié de de mon
bilan comptable recette dépenses qui va en plus passer à l’impôt donc le premier paradis fiscal de la location meublée
c’est d’éviter la tranche marge de l’imposition et la CSG donc c’est vrai que c’est aujourd’hui un choix qui est qui est qui est qui est important euh
vous évoquez ce conseil d’acheter plutôt en propre dans un premier temps et d’envisager le
rachat par une structure si j’ai une délai de détention sur sur du très long terme si on parle d’achat par structure
juridique bon les questions de nos internautes quand ils sont avec Jérémy et Anthony en visio est-ce qu’il faut
que je crée une STI est-ce qu’il faut que je crée une de famille est-ce que Maître vous pouvez nous répondre s’il
vous plaît oui tout à fait en plus les les différences sont quand même marquées en entre ces deux structures donc la plus connue ça reste quand même la la
SICI qui est aussi avec les revenus fonciers finalement la la structuration plutôt classique euh la seci elle a des
avantages mais elle a aussi des inconvénients euh l’avantage de la sei c’est qu’on peut loger dans cette
structure des biens qui vont être utilisé par les associés euh on pense à
une résance secondaire il y a une possibilité avec la SCI d’une utilisation un titre
gratuite du bien immobilier euh la problématique de la SCI alors la
problématique si j’ose dire mais c’est qu’on on est contraint à rester dans une logique de location nu et donc dans une
logique de revenus fonciers sauf option pour l’IS mais l’idée c’est de rester dans
des dans Je je vais revenir j’ai une super question làdessus mais rester dans des logiques un peu un peu classiques la
SL de famille alors là la grande différence avec la SICI c’est que dans
la srl de famille il faut absolument que les associés soient issus où est des liens de parenté d’où le la dénomination
donc c’est soit des liens de parenté en ascendance ou en descendance euh donc
grands-parents parents enfant ou des liens de parenté collatéral frèr sœur ou
avec des liens d’union c’està-dire mariage Pax donc ça c’est la
première première singularité de la de famille l’autre par particularité c’est que la srl de famille comme on l’entend
ne peut réaliser que de la location me meublé ou des activités qui sont fiscalement considérées comme
commerciales donc soumis à la à l’imposition ce qu’on appelle les Bic les bénéfices industriels et commerciaux
oui rappelez que les revenus locatifs en France grosso modo ça existe pas fiscalement c’est soit des revenus fonciers logement on va dire location nu
mon locataire vient avec ses meubles et ses valises ou location meublé bénéfici
industriel et commerciaux ça s’appelle toujours pas des revenus locatifs et là cette fois-ci mon locataire vient
uniquement avec ses affaires personnel ses Valis c’est ça tout à fait et on l’a vu la la ici nous permettait d’avoir ou
d’envisager potentiellement une utilisation gratuite par les associés du bien détenu par la société avec la isrl
de famille fiscalement et par principe l’utilisation gratuite du bien par les
associés n’est pas possible parce qu’il y a une logique en fait d’activité commerciale d’activité commerciale et
donc il faut respecter l’intérêt propre de la structure et l’intérêt propre de la structure ce n’est pas de mettre à
disposition gratuitement le le bien aux associés euh donc voilà grosso modo les
les les grandes différences entre la sei et la la sal de famille et les
possibilités qui sont offertes mais c’est vrai que c’est intéressant si on reprend le le cheminement de
l’acquisition qui a été faite en propre par ce primo accédent avec une
acquisition donc en direct sous une activité de location meublée euh pourquoi pour arriver à
l’autofinancement euh et pour avoir aussi un régime d’imposition plutôt favorable on s’aperçoit après plusieurs
années de détention du bien que finalement l’emprunt bancaire a été fortement remboursé là la logique ça
serait peut-être d’envisager une cession finalement du bien immobilier à une AAL de famille pourquoi parce que laal de
famille va pouvoir continuer l’activité de location meublée euh ce qui va permettre finalement à la
personne physique qui va céder son bien immobilier de percevoir des liquidités donc de percevoir en une seule fois un
prix de session qui correspond à plusieurs années de revenus locatif d’accord et de conserver le contrôle de
du bien immobilier à travers la isrl et surtout de pouvoir mettre en place une
srl de famille parce qu’il aura aussi préalablement intégré au capital de la
structure soit son épouse ou son conjoint et ses enfants surtout dans une
logique de d’anticipation de la transmission avant de partir plus en détail justement dans dans la
transmission je crois que Pierre Emmanuel tout à l’heure on avait rapidement évoqué l’impôt sur les sociétés je crois que tu avais une
question là-dessus oui en fait j’ai j’ai eu l’occasion de faire une petite démo
parce que aujourd’hui l’une des l’une des solutions qui pulule un peu sur
internet c’est d’acheter de l’immobilier via une Esci àis pour éviter l’impôt et
donc la démonstration qui est fait sur Internet est toujours la même chose j’achète je paye pas d’impôt sur les
loyers souvent des immeubles de rapport souvent des rondements annoncés qui sont très élevés donc voilà j’ai j’ai pointé
et éclairé certaines certaines simulations qui n’étaient pas tout à fait conforme à la réalité d’une part
sur les travaux d’entretien sur réglementation énergétique et les travaux nécessaires au propriétairees de
de les faire aujourd’hui et demain pour pouvoir louer son bien puis il y avait aussi la fiscalité à la sortie
c’est-à-dire que la srl de famille si j’ai une activité commerciale j’amortis mon bien je ne paye pas d’impôt sur
sur mes loyers mais si je fais de la SCI àies j’ai le même principe je per les
loyers je pratique de l’amortissement mais il y a une légère différence qui est à la sortie qui est pas souvent mentionné sur Internet estce que vous
pouvez un petit peu nous nous nous éclairer sur cette magie de la SC lis où on oublie le la petite étoile à la fin
alors euh ça c’est une une très bonne une très bonne question peut-être revenir déjà sur la location meublée à
travers laasrl pour comprendre finalement pourquoi Laas Ali sur la sortie c’est-à-dire sur la vente du bien
immobilier peut être la fausse bonne idée euh c’est que actuellement donc avec la
loocation meublé on l’a vu les revenus locatifs on va on va faire très simple
les revenus locatifs vont être euh globalement fortement réduit voir
gommé suivant les situations par les charges comptables qui sont autorisé
c’est-à-dire on va s’il y a de la dette s’il y a du prêt si on résume on paye pas d’impôt sur les loyers norm grosso
modo pour simplifier l’idée c’est avec ces charges donc d’intérêt c’est surtout
aussi la possibilité d’amortir le bien c’est-à-dire que comptablement vous allez pouvoir constater une charge d’amortissement mais cette charge
d’amortissement n’entraîne pas de sortie de liquidité d’accord donc grosso modo les revenus locatifs vont être gommés
pendant la période de location si on reste sous le statut de Loueur enem Meublé non Professionnel euh
c’est-à-dire moins de 23000 € de revenus locatif ou alors si on les dépasse ils sont sont toujours inférieurs aux autres
revenus professionnels du contribuable donc si on reste sous ce statut de LMNP si j’ose dire au moment de la session on
revient sur une logique de plus-value immobilière des particuliers donc en fait la location meublée permet pendant
la la la vie de l’activité locative ou la phase de d’activité locative d’être sous un régime Bic très optimisant parce
que peut imposer et au moment où on va céder le bien immobilier de revenir sur
une logique de d’imposition des particulier avec les plus-values immobilières des particuliers ça pe le beur et l’argent du beur ça pendant
l’exploitation j’ai les avantages de la comptabilité de l’entreprise grosso modo et puis à la sortie je retrouve le
paradis fiscal de de l’investissement particulier sur lequel je paye je paye
pas beaucoup de plusvalue sauf si mon bien c’est vraiment apprécé c’est ça tout à fait en plus sur la plus-value immobilière des particuliers on revient
sur une logique plus le bien a été conservé moins la la fiscalité sera
importante donc ça c’est l’avantage du système de la location meublée et cet avantage on le on on en bénéficie si on
fait la location meublée à titre personnel ou à travers une esrl de famille d’accord où finalement les
associés de larl de famille vont être très peu imposés pendant toute la phase de location d’accord et au moment de la
session du bien immobilier par larl de famille les associés toujours vont pouvoir bénéficier du régime des
plus-values immobilières des particuliers donc là on a plutôt un système qui est optimisant parce qu’on
a maintenu finalement une logique de d’optimisation sur la
fiscalité pour parvenir à cette logique d’autofinancement c’est-à-dire que les revenus locatifs permettent à la
structure de rembourser l’emprunt bancaire et de faire face éventuellement à l’imposition et au moment de la session on revient sur une logique très
optimisante avec une plus-value immobilière des particuliers qui est peu taxé certains envisagent de toujours
dans cette logique donc de de de limiter l’imposition d’utiliser finalement la la
SICI alies alors ça peut se comprendre notamment si les associés qui vont faire
partir de cette structure n’ont pas de lien entre eux de liens familiaux ce qui
fait que ils sont exclus du statut de la S de famille peuvent pas la la constituer donc dans ce cas-là le choix
de la sis peut se comprendre notamment si la structure donc la SCI va recourir
à l’emprunt bancaire pour financer l’acquis le choix de l’IES va permettre de
revenir toujours dans cette logique donc des BIC qui est de dire un revenu
locatif très peu imposé du fait des charges et notamment de l’amortissement le baeless sur l’IS c’est au moment de
la revente où là on a un régime qui est celui des plus-values professionnelles alors très
schématiquement on va faire la différence entre le prix de cession du bien par la société aliè moins ce qu’on
appelle la valeur nette comptable donc la valeur net comptable c’est ni plus ni moins que le prix d’acquisition initiale
du bien par la structure diminué de tous les amortissements qui ont été comptabilisés au fil des années ce qui
fait que plus le bien a été détenu longtemps par la structure alis plus la plusvalue va être importante et donc
plus l’imposition va être importante je vais schématiser parce que c’est vrai que j’ai j’ai j’ai eu le cas à commenter
parce que ça m’ava un peu exaspéré cet exemple que j’avais vu mais c’est vrai que quelqu’un qui achète un bien 200000
€ en propre en location meublée ou 200000 € via une srl de famille qu’il garde pendant 20 ans en srl de famille
ou en propre à la sortie si j’achète 200000 et que je revends 200000 c’est c’est pour l’exemple je vais évidemment pas payer d’impôt parce qu’il y a pas il
y a pas de plus-value dans le casre de la sis toujours le même exemple j’achète un bien 200000 € je le garde 20 ans je
le revends 200000 € il y a pas de plusvalue sur le papier la réalité c’est que si j’ai passé de l’amortissement
pendant mattend et ben je vais devoir imaginons que j’ai passé 100000 € de de de d’amortissement et je vais avoir un
impôt à payer sur ces fameux 100000 € alors que j’ai acheté 200 et j’ai revendu 200 donc voilà c’est des exemples malheureusement qui qui
pululent un peu sur sur sur internet pour optimiser la location meublée et qui sont pas tout à fait tout à fait la
la réalité parce qu’on a quand même une deuxième population aussi maître dorriier sur sur sur masel qui sont les expatriés h donc qui recherchent la
meilleure solution pour éviter l’impôt en France et sûr si je suis à Singapour à Londres ou ou ou à Genève si j’achète
de l’immobilier en France et que génère des revenus je vais générer une imposition en France donc il nous pose tous la question euh comment acheter
pour éviter l’impôt en France et souvent c’est euh j’invente une structure j’invente une une une détention euh
possible donc alors qu’il y a des cas très simples de détention en propre de location meubl non professionnelle ou de SR de famille c’est pas la peine de de
de de faire de l’ingénierie patrimoniale qui qui complexifieci tout ou qui oblige à réintégrer l’ l’amortissement à la
sortie qu’est-ce que vous conseerez aujourd’hui à quelqu’un qui est qui est à l’étranger dans euh comment acheter de l’immobilier en France sachant que pour
vous aider un petit peu aussi 80 % desquitions sont en cash euh les expatriés généralement viennent
acheter l’immobil en France pour la certitude de notre marché la sécurité aussi et évidemment le fait de placer
son argent en euros pour ceux qui ne sont pas payés en euros ce sont leur leur leur choix en tous les cas leur
demande est-ce qu’on peut les éclairer ces ces internautes expatriés sur comment acheter l’immobilier en France ben ils ont euh ils ont la possibilité
de bénéficier déjà du statut s’ils font l’acquisition en propre c’està dire personnellement du statut de loueur en
meublé et de l’optimisation qu’on vient d’évoqué sur le le loueur enem meublé
alors attention parce que pour ces personnes pour déterminer s’ils sont sous le statut de Loueur en Meublé non
Professionnel com comme on vient de l’évoquer où le statut de Loueur Meublé Professionnel où là on revient sur une
logique de de plusvalue professionnelle on va prendre en compte uniquement leur revenus de sources française donc ça
veut dire s’ils ont uniquement des revenus locatifs suivant l’importance de ces revenus locatifs ils peuvent
basculer sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel moins de 23000 c’est ça euh ça c’est déjà important
pour eux ensuite il y a la possibilité et ça comment finalement va être réalisé
l’acquisition s’ils ont besoin d’avoir une acquisition qui est en partie financée avec l’argent issu d’une
holding situé à l’étranger qui est finalement une cashbox et qui qui a engrangé un certain nombre de liquidité
pour faire des investissements on voit directement que l’utilisation de la isrl de famille est
à exclure parce qu’on aura finalement dans si on utilise une structure un pourcentage du capital de cette
structure qui sera détenu par la fameuse holding à l’étranger alors là l’idée
c’est soit de recourir à laasci sous quelle forme en sous quel
régime d’imposition peut-être peut-être l’IS on peut aussi avoir si on veut une
structure qui est à l’ES ne pas être sous la forme d’une si qui nécessite deux associés mais directement passer
avec une structure type SAS qui permet d’avoir finalement en France une filiale détenue à 100 % par
la holding étrangère et qui réalise l’investissement en France merci beaucoup malheureusement le
temps passe très vite et c’est vrai qu’ussi on a un gros domaine qui intéresse beaucoup nos internautes ça va être sur l’optimisation et quel
stratégie adopté pour la transmission de bien immobiliers locatifs est-ce que vous pouvez nous éclairer avec vos
compétences sur quelle est la meilleure stratégie adoptée ouais le troisème scénario maître d’orrier des des des
internautes sur sur maselow ce sont des gens qui nous disent je souhaite acheter de l’immobilier pour mes enfants voilà
donc est-ce qu’il faut que j’achète un bien parce que il va faire ses études je vis le loger et cetera donc voilà première réponse c’est assez facile pour
nous de de pouvoir le répondre l’autre situation qui est qui est souvent très claire c’est se dire je voudrais
transmettre à à à à mes enfants euh mais je je ne veux pas leur donner l’argent
pour pas qu’il fasse n’importe quoi je caricature je suis désolé c’est de se dire ben j’aimerais bien acheter de l’immobilier pour mes enfants grosso
modo comment faire donc nous on leur explique évidemment les enveloppes de de d’exonération et de choses comme ça mais
l’idée c’était aussi qu’on puisse apporter un éclairage dans ce scénario je souhaite transmettre de l’immobilier
à mes enfants euh comment on fait au mieux alors euh partons d’un cas basique
où l’acquisition a été faite à titre personnel euh avec une volonté directement de
transmettre tout ou parti du bien aux enfants euh donc la possibilité ça
serait de réaliser ce qu’on appelle post acquisition du bien immobilier par la personne physique des donations
euh en France on peut donner la pleine propriété d’une chose donc d’un bien
immobilier où on peut euh donner ce qu’on appelle des biens démembrés c’està-dire la propriété en France elle
est composée de l’usufruit c’est la possibilité d’utiliser le bien et de percevoir les les les les fruits
c’està-dire les les revenus locatifs générés par par la chose si c’est un bien immobilier et la nu propriété
euh typiquement on pourrait envisager une première possibilité où post
acquisition du bien immobilier euh la personne physique fait une
donation finalement de tout ou parti du bien immobilier et notamment en
upropriété pourquoi en uprpriété parce que ça permet déjà de diminuer fortement
la valeur du bien si vous donnez un bien qui en pleine propriété de 100000 € vous
allez être soumis sur les les droits de donation sur cette valeur de 100000 €.
si vous transmettez cette fois-ci la nu propriété du bien on va grâce finalement
aux mécanismes fiscaux et aux règles fiscales pouvoir finalement être soumis au droit
de donation non plus sur 100000 € de valeur mais sur une un pourcentage beaucoup plus faible parce qu’on aura
pas transmis la pleine propriété mais la nu propriété donc ça c’est déjà une première
possibilé d’optimisation c’est ne pas donner 100 % de la pleine propriété du
bien mais donner si j’ose dire un des attributs de la la pleine
propriété qui est la nu propriété pour pour quo on donne la nu propriété aux enfants c’est pour conserver
l’usufruit on revient sur le schéma de base le bien immobilier a été acquis à titre personnel il va être loué donc il
va générer des revenus l’objectif ça serait que en conservant l’usufruit je puisse
percevoir les revenus locatifs et décider de l’usage du bien les
enfants en tant que nu propriétaire n’auront pas finalement les revenus locatifs et c’est seulement au décès de
l’usufruitier que celui-ci que l’usufruit pardon qui était détenu reviendra aux enfants qui se deviendront
plein propriétaires du bien immobilier sans fiscalité gratuitement gratuitement ça c’est le premier point donc
l’optimisation lorsqu’on fait une acquisition à titre personnel c’est d’envisager une donation du bien aux
enfants une donation qui est démembrée parce qu’on va transmettre que la nu propriété et conserver l’usufruit et
c’est d’accompagner aussi à ça les abattements parce que sur les donations on a aussi la possibilité
d’avoir des abattements c’est à auteur de 100000 € par parent et par enfant c’est-à-dire
que si on a deux enfants on peut transmettre 200000 € de valeur 100000 €
chacun sans être soumis au droit de donation d’accord donc l’optimisation elle consisterait à la fois à ne pas
donner la pleine propriété du bien mais la nu propriété on va déjà diminuer l’assiette et la valeur valeur de euh de
la donation de la transmission et c’est en plus de diminuer cette valeur transmise des abattements pour que
Infiné finalement il y ait aucun droit de donation qui soit du au titre de la transmission ouais si tu si on reprend
le le le schéma vous aviez mentionné 200000 € c’est 200000 € par parents donc imaginons le couple classique un couple
marié avec deux enfants on a le droit de transmettre totalement exonéré euh de droit de ces 400000 € donc je peux
acheter un appartement à 400000 € en pleine propriété effectivement il y a d’autres solutions d’optimisation
notamment le le débement qui permet de de transmettre finalement une somme d’argent très importante à ses enfants dans cette
enveloppe globale dans dans dans mon exemple euh donc ça c’est vraiment quelque chose de d’intéressant pour pour
les internautes souvent aussi l’autre l’autre écueil que l’on peut avoir ou les questions que l’on peut avoir c’est de se dire bah oui mais j’ai j’ai deux
enfants euh si j’achète en gros les gens il dit bah je vis deux appartements l’un à côté de l’autre pour leur transmettre
la même chose après le moment de l’investissement n’est pas forcément le même donc finalement comment je fais pour alors je vais me fâcher avec des
gens mais bon j’ai un appartement à Sedan un appartement à Marseille j’ai deux enfants bon laquelle j’aime le plus à qui je donne celui de Marseille et
laquelle gne le moins pour donner CELI de sedans c’est pas comme ça que ça ça fonctionne donc là aussi c’est de se dire comment on peut optimiser les
choses et c’est peut-être là la structure qui peut nous nous aider non pas à transmettre l’appartement mais à
transmettre départ estce que vous pouvez nous éclairer là-dessus maître alors tout à fait l’utilisation de la société
donc là on est à un degré supérieur en terme d’optimisation euh dans ce cas-là
on va pas transmettre directement le bien immobilier ou l’appartement détenu par la la société mais on va détenir en
fait les titres c’està-dire le ce qui compose le capital social de cette de
cette société départ çaart les titres tout à fait alors là on on on pe on peut optimiser
beaucoup plus la transmission pourquoi parce que on l’a vu si le bien immobilier est détenu en propre je
l’optimisation elle se fait déjà en donnant la nu propriété du bien et en utilisant l’abattement des 100000 €. euh
le problème c’est que si on fait ça et si on se limite à cette simple donation
du bien en direct on va pas pouvoir euh euh lorsqu’on va faire la valorisation
du bien pour le transmettre on va pas P voir soustraire l’emprunt bancaire euh
qui a été euh nécessaire pour financer le bien donc partant du postulat où le
bien à qui en propre vaut 300000 € on a grosso modo 250000 € d’emprunt qui ont
été souscrits pour financer l’acquisition si on fait une donation finalement de ce bien directement aux
enfants la donation va être valorisée sur la valeur vénale du bien sur les 300000 € on va pas pouvoir soustraire la
dette bancaire donc on perd un petit peu en optimisation parce que c’est moins avantageux l’utilisation de la société
elle va permettre euh de valoriser la société et de prendre en compte à la fois le bien
immobilier détenu par la société mais aussi la dette qui a été euh souscrite
par la structure pour faire l’acquisition donc si on revient sur l’exemple euh d’une société qui a acquis
un bien immobilier de 300000 € et qui a souscrit un emprunt euh de 250000 € euh
sachant que les 50000 € restants ont été apportés par les associé pour réaliser l’acquisition on voit qu’on a une
structure qui a un trait d’instant au moment où elle a été constituée et au moment où elle a réalisé l’acquisition qui a cert un actif de 300000 € mais qui
a aussi un passif de 300000 €. et là on s’aperçoit que on va pouvoir transmettre
aux enfants euh quasiment l’intégralité du capital sans fiscalité parce que à à ce
moment-là la société elle ne vaut si j’ose dire que son capital social c’est-à-dire l’argent qui a été apport
porté par les associés pour la constituer et généralement ces structures elles sont dotées d’un
capital social très faible on peut être à 100 € 1000 € donc on voit que une structure elle va avoir une valorisation
à ce moment-là à ce moment précis de 1000 € ce qui va nous permettre de transmettre énormément de titres aux
enfants dans le cadre d’une donation alors on va pas transmettre toujours la pleine propriété des titres de la
société aux enfants on va toujours faire une transmission en desm ement on va transmettre aux enfants la nu propriété
des titres ce qui va permettre aux parents de conserver l’usu frruit et donc les revenus générés par par la
structure la maîtrise aussi juridique de la société avec un aménagement
statutaire pour que l’usufruitier puisse contrôler la la société les enfants n’auront que la nu propriété donc ils
n’ont pas vocation à percevoir par principe les revenus généré par la structure là aussi il y a certains
certaines adaptations à voir c’est-à-dire que on peut euh dans le cadre de distribution cette
fois-ci alors non pas de résultat mais de réserve attribuer quand même des liquidités aux enfants ça sera toujours
au bon vouloir des parents au eu foutiers qui vont décider si oui ou non il y aura une distribution de réserve aux enfants donc en fait la la société
elle est très intéressante ouis la dette pour optimiser parce qu’on va prendre en compte en fait la dette de la société
pour valoriser cette société au moment de la transmission aux enfants est-ce que vous Dirz qu’il y a une différence entre enfant mineur enfant majeur est-ce
que est-ce queil y a une différence importante dans le casadre de la transmission moi une de mes filles est
majeur pas l’autre imaginons que je souhaite initier une une transmission de
patrimoine ou acheter un bien pour pour pour mes enfants est-ce qu’il y a une différence importante entre des enfants
mineurs et des enfants majeurs alors si on reste sur des structures juridiques euh si j’ose dire
classique typiquement SICI s de FA famille on peut envisager aussi la la SS
on peut transmettre des titres et la nu propriété des titres aux enfants qu’il
soit majeur ou mineur euh il y a certaines formes juridiques alors typiquement la SNC donc la société en
non commercial là euh on on ne peut pas
transmettre la nupropriété des titres aux enfants parce qu’ils auraient la qualité de de commerçant et ce qui est
par principe à exclure mais si on reste sur des structures qui sont plutôt classiques on peut très bien envisager
de transmettre une partie des titres aux enfants même si ceux-ci sont mineur donc il y a pas de blocage ouais il y a un
point quand même important parce qu’on on parle toujours des 100000 € de donation repréciser que c’est 100000 € par par tranche de 15 ans donc si
aujourd’hui j’ai 50 ans et que je souhaite transmettre de l’argent et donc
on a vu qu’il y avait des solution optimisante pour transmettre plutôt que de l’argent de l’immobilier plutôt que
finalement de l’immobilier des par immobil imobiliier ou de la menu propriété d’immobilier finalement si j’ai 50 ans je pourrais refaire ça à 65
ans statistiquement je ne suis pas encore décédé à 65 ans donc on parlait quand même pour un couple marié avec
deux enfants de d’une optimisation à hauteur de 400000 € 15 ans après c’est
rec000 400000 € donc on a vraiment des moyens d’optimiser la possibilité de
transmettre le patrimoine à ses enfants plus on s’y prend tô mieux sa mais c’est toujours un peu dans dans tous les
placements et dans toutes les les les je crois que l’on va faire c’est le cas mais c’est quand même par tranche de 15 ans donc voilà si on meurt
statistiquement à 85 ans on a quand même de trois de trois possibilités de le faire il y a aussi une question sur le
statut familial je sais que chez masel je crois que vous faites face à ce cas de figure dans le cas où par exemple
d’être divorcé d’être remarié comment ça se passe du coup à ce niveau-là je sais que vous vous en faites souvent face oui
en fait souvent c’est toujours pareil c’est les statistiques à 45 ans il y a un divorce sur deux donc on peut avoir des enfants d’un d’un premier mariage on
peut avoir vendu par par exemple son ancienne résidence principale on est locataire de sa nouvelle résidence
principale où on a on apporte des fonds propres pour acheter une nouvelle résidence où on veut transmettre de l’argent propre au aux enfants d’un
premier d’un premier mariage c’est toujours j’ai deux enfants d’un premier mariage j’ai j’ai un enfant d’un deuxième mariage souvent on a cette
questionl je vrais transmettre de l’argent à mes enfants essayer d’équilibrer un peu un peu les choses c’est c’est c’est c’est ça les
contraintes c’est souvent le le le fait de de réinvestir du cash et de de ne pas
exclure euh des enfants en dehors on va dire de du lieu de vie qu’ a qu’ la qui la
résidence principale donc là les les structures entre parents et enfants sont des choses qui sont qui sont optimisantes enfin si si c’est pas et
elles sont intéressantes parce que donc je reviens sur votre exemple précédent où finalement la question c’était de se
poser si euh suivant euh l’affect que l’on a pour tel ou tel enfant lui
transmettre tel ou tel bien suivant sa situation géographique la problématique
lorsqu’on on est sur des des des transmissions inégalitaires alors c’està
dire qu’on transmet un bien immobilier qui a une valeur plus importante à un enfant et un bien immobilier qui a une
valeur moindre pour l’autre c’est qu’on va entraîner un déséquilibre entre les enfants et des équipes qui n’est n’est
pas opportun et qui va de toute manière devoir être comblé au moment de la
succession l’avantage de la structure c’est que on va pas transmettre le bien
immobilier mais encore une fois des titres de la structure et donc on peut très bien allautir chacun des enfants
d’un nombre de titres qui représente une valeur équivalente pour maintenir justement toujours cet équilibre même si
la structure elle a un actif composé de bien immobilier qui ont des valeurs totalement différentes donc ça c’est
aussi intéressant par rapport à ces problématiques euh avec des des familles
recomposées ou des personnes qui sont divorcées euh de toujours permettre d’avoir une un équilibre entre les
enfants euh et il y a aussi alors sur ces problématiques de personnes qui ont
divorcé avec des réinvestissements ou alors des des personnes qui se sont
remariées ça va aussi dépendre là du régime matrimonial sous lequel ces
personnes sont sont mariées généralement c’est les problématiques se posent lorsqu’on est en communauté
euh si partons du du cas classique ou une per personne finalement à divorcé se
remarie sous un régime de de communauté veut investir des fonds qui étaient des fonds propres c’est-à-dire avant son son
remariage là nous généralement au cabinet on on s’attache à ce que s’il y
a constitution de structure et que ces fonds propres sont apportter à une société et bien de de s’assurer de la
traçabilité de ces fonds d’indiquer dans les statuts que finalement les fonds sont issus de fonds
propres et qu’ils vont rester donc des fonds propres de la personne remariée et
on va faire intervenir aussi le conjoint pour que celui-ci atteste que les fonds qui ont été employés dans la société
sont des fois c’est ça ça permet aussi de d’assurer une traçabilité et d’éviter
tout d’éventuels contentieux au moment de d’un divorce anticipé ça c’est ça toujours
anticipé toujours se mettre en position de divorcer quand on se marie de toute façon l’immobilier reste
là-dessus c’est prévoir long terme et un peu toutes les situations c’est d’ailleurs l’accompagnement que fait un peu Melo làdessus aussi c’est pour
accompagner ces qure nous on est là pour éclairer les gens c’est c’est souvent les nous on a affaire à des internautes
qui souhaitent investir dans l’immobilier une fois qu’on a dit ça c’est dans quoi j’investis quel est quel est le budget et après souvent il nous
pose des questions sur est-ce qu’il faut que je crée une structure est-ce qu’il faut que je fasse une s est-ce qu’il faut que je fasse une srl oui mais j’ai
divorcé je vrais transmettre de l’argent à à mes enfants donc c’est là qu’on essaie de leur apporter un éclairage
mais après l’expertise est est importante plus la situation est complexe je pense notamment aux chefs
d’entreprise des gens qui ont euh des C mais pour leur activité professionnelle euh une holding et ceera donc plus la
situation est complexe plus on a besoin euh de de de contractualiser les choses et d’être accompagné c’est là où
l’avocat fiscaliste le notaire sur le régime matrimoniaux sur la façon don dont on achète est quelque chose
d’important et puis ben après plus on se pose la question euh euh en amont de ce qu’on veut ce que l’on veut faire de ce
bien immobilier est-ce que c’est pour moi pour générer des revenus complémentaires pour ma retraite est-ce que c’est un outil qui peut faire les
deux c’est-à-dire à la fois générer des revenus complémentaires pour ma retraite mais aussi transmettre mon patrimoine la
réponse elle est oui on peut faire les deux on peut garder les fruits donc les loyers et avoir un complément de revenu
on peut éviter la fiscalité sur les loyers et on peut même transmettre le bien à ses enfants donc c’est finalement
l’immobilier répond à à beaucoup d’objectifs euh des clients et et c’est vrai que chez masl on a des gens qu’on
30 ans qu’ 40 ans ont 55 ans les objectifs de vie ne ne sont pas les mêmes mais on a vraiment la possibilité
avec l’immobilier de lever de la dette de percevoir des loyers de percevur des loyers netes d’impôt de transmettre ce
bien à ses enfants et finalement bah si on est sur un bilan patrimonial sur le fait de de regarder cet investissement
ié sur non pas 5 ans ou 6 ans mais sur 10 sur 15 sur 20 sur finalement 25 ans
sur mon espérance de vie on peut en faire plein de choses et c’est là où où on on doit cette réflexion finalement un
petit peu dès le départ pour se dire quelle est la situation qui est la plus optimisante moi j’aimerais bien rembondir là-dessus pour le peu de temps
qu’ nous reste est-ce que vous pourriez donner des conseils clairs du coup à nos internautes justement pour la transmission pour qu’ils aient bien en
tête comment bien optimiser sa transmission alors euh déjà pour bien optimiser euh il y a
le mot anticiper la transmission l’anticipation c’est sur un temps long euh quelquefois il nous arrive d’être
confronté à des clients qui ont un certain âge euh un âge avancé et là finalement l’anticipation de la
transmission elle est quasiment plus possible c’està dire que tous les montages ou toutes les possibilités que le droit
fiscal ou le droit offre là vont être finalement malheureusement plus pouvoir
être employé dans ces situations donc en fait l’idée déjà dans la transmission
c’est l’anticipation c’est sur un temps long avec des objectifs qui sont clairs et
euh plus on va travailler en amont le dossier plus on va pouvoir bénéficier
des optimisations fiscales et des montages fiscaux qui sont mis à disposition finalement du
contribuable pour ne pas payer d’imposition ou alors réduire fortement l’imposition liée à la transmission donc
ça c’est important c’est de toujours anticiper merci beaucoup pour ces conseils malheureusement le temps file
trop vite est-ce qu’avant de donner le mot de la fin vous voudriez revenir sur des notions peut-être qui ont été
abordées trop rapidement avant de conclure cet épisode peut-être aussi à la vision de maselow sur ses conseils
pour l’accompagnement la vision de massau c’est un peu ce que ce que j’ai déjà dit c’est comment j’achète est-ce que aujourd’hui ma situation
matrimoniale ou ma situation voilà est-ce que j’ai est-ce que j’ai des enfants ou pas et qu’est-ce que je vais faire de ce bien immobilier et de
regarder le le le temps long pour se poser les bonnes questions au bon moment j’ai 40 ans j’ai des enfants bon
d’accord la transmission c’est dans longtemps j’ai le temps la retraite c’est dans longtemps je suis pas mort et cetera ok bah finalement j’ai 40 ans
j’achète de l’immobil locatif et ben je je peux me dire combien de temps j’envisage de garder ce bien immobilier
puis finalement si je le garde plus longtemps ou si finalement je change d’ vie je souhaite le transmettre à mes enfants c’est quoi la la
solution quels sont les choix que j’ai à ma disposition c’est toujours pareil he c’est des curseurs qui qu’il faut qu’il
faut regarder pour réussir son investissement immobil ou toujours garder en tête de faire les simulations
sur tous les cas de figure et surtout ceux auxquels on aurait pas penséens P au départ finalement je pense que vous avez raison c’est simulation
c’est une simulation ça sert à quoi ça sert à comparer donc comparons finalement la situation la plus
optimisante pour moi et effectivement c’est c’est c’est ce qu’on pourrait conseiller le plus aux gens faire des
simulations version a version version B c’est c’est c’est le conseil que je donnerai mettre pour vous peut-être un
dernier mot pour la fin ou alors vous pensez que tout a été dit non mais je là je reviens clairement sur ce qui a été
dit je suis en totale adéquation c’est que il y a pas de montage type à une à
une situation donnée l’idée c’est de d’échanger avec la personne d’envisager à la fois ses désirs
financiers mais aussi parce que là on parle de transmission il y a aussi de l’affect euh tout les clients n’ont pas les mêmes
attentes donc c’est pour ça que effectivement l’échange la simulation ce qui permet aussi d’ouvrir les
perspectives parce que on peut avoir des clients qui ont des idées bien arrêtées un avis bien arrêté bien tranché estce
que très bonne chose mais finalement en faisant des simulations et puis en ouvrant un peu les les
perspectives on arrive à avoir à la fin un montage qui diffère totalement de la
la première volonté du client donc ça c’est aussi important de pouvoir échanger et de pouvoir aussi
euh avoir une vision ouis simul scén simuler les scénarios bien merci beaucoup m de nous
avoir partagé votre expertise merci Pierre Emmanuel aussi d’avoir donné la vision de maselow et surtout
l’accompagnement autour de Ben ces notions qui sont importantes et dont les internautes aime bien nous poser des
questions souvent je vous remercie 41 m² c’est terminé pour aujourd’hui n’hésitez pas à
nous laisser 5 étoiles sur les différentes plateformes de podcast cela nous aide énormément vous pourrez retrouver en description toutes les
informations clés évoquées durant ce podcast et vous pourrez aussi saisir l’espace commentaire s’il y a des notions sur lesquelles vous aimeriez que
l’on revienne encore merci à vous deux de nous avoir accompagné pour ce podcast merci pour votre expertise et nous nous
retrouvons le mois prochain pour un nouvel épisode de 41 m² merci de nous avoir regardé merci au revoir au
revoir

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Avocat associé chez Klyde Avocats

Pierre-Emmanuel Jus

Directeur délégué chez Maslow

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