Location vide ou meublée : vous vous demandez quel mode de location correspond le mieux à votre projet ? Cette question est essentielle selon votre stratégie d’investissement ou vos objectifs patrimoniaux : recherche de stabilité ou de rendement, optimisation fiscale ou gestion simplifiée.
Dans les prochaines lignes, vous découvrirez les différences clés, un tableau comparatif clair, ainsi que les critères qui permettent de décider rapidement entre location nue et meublée. L’objectif : vous aider à faire un choix concret, adapté à votre situation, et aligné avec vos objectifs d’investisseur.
Pour en savoir plus
Quelles sont les principales différences entre la location meublée et nue ?
Comprendre la différence entre location nue et location meublée est la base pour faire un choix éclairé. Les deux formats répondent à des usages distincts, impliquent des obligations spécifiques pour le propriétaire et attirent des profils de locataires différents.
Location nue : la solution pour une occupation longue durée
Une location nue correspond à un logement loué sans mobilier. Le locataire y installe ses propres meubles, ce qui favorise une occupation plus longue et plus stable. Ce format attire souvent :
- des familles
- des couples
- ou des actifs souhaitant s’installer durablement
Le taux de rotation de cette typologie de locataire est plus faible. La durée d’un bail en location nue est de 3 ans renouvelable tacitement.
Location meublée : un logement prêt à vivre
Une location meublée comprend tous les équipements nécessaires pour permettre au locataire de vivre immédiatement dans le logement. Le propriétaire doit offrir un logement fonctionnel dès l’arrivée du locataire.
Le mobilier obligatoire, inscrit dans le décret du 31 juillet 2015, inclut notamment :
- literie
- plaques de cuisson
- réfrigérateur
- ustensiles de cuisine
- luminaires
- rangements
- table + siège
Ce type de location attire surtout :
- les étudiants
- les jeunes actifs
- les personnes en mobilité professionnelle
Du côté de l’investisseur, il s’agit d’une opportunité pour :
- Proposer un loyer plus élevé
- Obtenir une rentabilité potentiellement supérieure
Toutefois, les logements meublés connaissent une rotation plus fréquente, notamment parce qu’il s’agit en majorité de petites surfaces comme les studios, et des remplacements de mobilier sont à prévoir.
Il existe plusieurs types de baux en location meublée :
- Contrat de location classique d’un an renouvelable tacitement
- Bail étudiant de 9 mois non renouvelable
- Bail mobilité de 1 à 10 mois non renouvelable
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Quels sont les régimes fiscaux de la location nue et meublée ?
La fiscalité est souvent l’élément qui fait pencher la balance entre location nue et location meublée. Les deux formats n’obéissent pas aux mêmes règles, et les différences peuvent modifier largement la rentabilité de votre investissement. Voici les points essentiels à connaître.
Fiscalité de la location nue : les revenus fonciers
Lorsque vous louez un logement vide, vous êtes imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Deux options existent :
Micro-foncier : la simplicité
- Accessible si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €
- Abattement automatique de 30 % sur les revenus
- Déclaration allégée
C’est l’option pratique si vous souhaitez une gestion fiscale simple.
Régime réel foncier : pour déduire vos charges réelles
Pour les investisseurs dont les revenus fonciers sont supérieurs à 77 700 € / an. Ce régime permet de déduire un ensemble de charges imputées au propriétaire :
- travaux
- intérêts d’emprunt
- charges de copropriété
- frais de gestion
- assurances
Ce régime est plus intéressant si vos charges sont élevées.
Fiscalité de la location meublée : les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
La location meublée relève des BIC, un régime souvent plus avantageux pour un investisseur grâce à la possibilité d’amortir le bien.
Micro-BIC : accessible et avantageux
Pour les revenus locatifs annuels inférieurs à 77 700 € / an, le régime micro-BIC propose un abattement de 50 % sur les recettes locatives pour les meublés classiques ainsi que meublés de tourismes classés et chambres d’hôtes, et 30 % pour les meublés de tourisme non classés dans une limite de 15 000 € / an (loi Le Meur du 19 novembre 2024).
Régime réel BIC : l’amortissement, un levier puissant
C’est ici que la location meublée se distingue réellement :
- Vous pouvez amortir la valeur du bien (hors terrain) de 25 à 40 ans ainsi que le mobilier sur 5 à 10 ans
- Vous déduisez vos charges comme dans le régime foncier
Le mécanisme du régime réel permet de réduire fortement votre base imposable sur le long terme.
Le statut de loueur en meublé non professionnel est appliqué pour les investisseurs dont les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € / an ou représentent moins de 50 % des revenus du ménage. Si l’une de ces deux conditions n’est pas respectée, l’investisseur bascule au statut du loueur en meublé professionnel.
Location nue vs location meublée : tableau comparatif
| Critères | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
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Fiscalité
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Durée du bail
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Bail d'un an reconductible
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Bail de 3 ans, reconductible
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Préavis propriétaire bailleur
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3 mois (ou 1 mois en zone tendue)
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1 mois
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Préavis propriétaire bailleur
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6 mois
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3 mois
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Rotation locative
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Moins régulier, plus de stabilité
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Plus fréquent, turn-over plus élevé
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Quel mode de location choisir en fonction de votre projet d’investissement ?
Le choix entre mettre en location un logement meublé ou vide dépend surtout de votre objectif : stabilité, rendement, simplicité dans la gestion ou optimisation fiscale. Voici les scénarios les plus courants pour vous aider à décider rapidement.
Vous souhaitez maximiser votre rentabilité
Si votre priorité est d’augmenter vos revenus locatifs et de réduire votre imposition, la location meublée offre un réel avantage. Grâce au régime réel BIC et à l’amortissement, vous conservez une part importante de vos loyers.
Vous recherchez de la stabilité
Les deux types de location répondent à cet objectif. La location nue attire des profils qui s’installent pour une longue durée, ce qui réduit le turn-over et la vacance locative. Tandis qu’avec la location meublée, vous pouvez signer un bail commercial avec un gestionnaire de résidences de services (résidences étudiantes, séniors, etc.), ce qui vous procure une garantie de versement de loyers.
Votre bien se trouve dans une zone tendue ou proche des pôles d’emploi
Dans ces secteurs, la demande en meublé est très forte. Les locataires recherchent un logement prêt à vivre, accessible immédiatement, pour une durée limitée.
Vous investissez sur le long terme pour constituer un patrimoine
Si votre objectif est patrimonial et que vous visez une stabilité sur plusieurs années, la location nue est souvent plus adaptée. Elle facilite la gestion, assure une occupation durable et limite les remplacements d’équipements.
