Investir dans l’immobilier soulève de nombreuses questions : fiscalité, financement, encadrement des loyers, location nue ou meublée… Ce sont des thèmes qui reviennent sans cesse dans mes échanges avec les investisseurs.
Dans cette page, j’ai regroupé les interrogations les plus fréquentes et mes réponses directes, pour vous aider à avancer sereinement dans vos projets. Nous parlerons d’encadrement des loyers et de colocation, de la différence entre garantie Visale et assurance loyers impayés, de l’impact des banques en ligne sur le financement, de la réforme du LMNP, du choix entre location nue ou meublée, et enfin de l’investissement en résidence étudiante.
Encadrement des loyers et colocation : comment ça s’applique ?
Question posée par un investisseur :
« Est-ce que l’encadrement des loyers s’applique aussi aux colocations ? »
Réponse de Pierre-Emmanuel Jus :
C’est une interrogation que l’on entend souvent, car certains pensent pouvoir contourner l’encadrement en passant par la colocation. En réalité, la réponse est claire : oui, l’encadrement des loyers s’applique bien aux colocations.
La règle est simple : c’est le nombre de mètres carrés loués qui est pris en compte, et non pas le fait qu’il s’agisse d’un bail unique ou d’une colocation. Les tribunaux ont déjà confirmé ce principe, à Lille en 2021, à Paris en 2022, et encore en 2023 avec un arrêt de la Cour d’appel de Paris.
Concrètement, si vous signez un bail unique pour l’ensemble de la colocation, le plafond s’applique au logement dans son ensemble. Si vous signez un bail par chambre, le calcul se fait sur la surface de la chambre, à laquelle on ajoute la quote-part des parties communes.
Il existe bien une marge de +20 % prévue par la loi, notamment pour les logements meublés qui offrent des prestations supplémentaires (mobilier, électroménager, plusieurs salles de bain, etc.). Mais attention : cette marge ne permet pas de multiplier les loyers de façon démesurée. Par exemple, louer 600 € une chambre et prétendre atteindre 1800 € pour l’appartement complet reste hors des clous.
En savoir plus sur l’encadrement des loyers.
Garantie Visale ou assurance loyers impayés : quelle différence ?
Question posée par un investisseur :
« La garantie Visale, c’est top parce que c’est gratuit. Mais est-ce que ça couvre vraiment aussi bien qu’une garantie loyers impayés (GLI) ? »
Réponse de Pierre-Emmanuel Jus :
La garantie Visale et la garantie loyers impayés (GLI) n’ont pas du tout la même vocation. La Visale s’adresse à une population spécifique : les moins de 30 ans, ou encore les personnes en situation précaire (CDD, intérim…). Elle a été créée pour faciliter l’accès au logement de profils qui, malgré des revenus réguliers, peinent à convaincre les propriétaires.
La GLI, elle, est pensée pour l’investisseur. Quand vous souscrivez une garantie loyers impayés, elle couvre non seulement les loyers, mais aussi, dans la plupart des cas, les dégradations locatives. C’est un package complet proposé par les assureurs ou les régies. En revanche, avec Visale, la couverture se limite strictement aux loyers.
Autre différence : toutes les GLI ne se valent pas. Comme pour une assurance auto, il faut regarder de près les conditions : période de carence, montant maximum couvert, durée d’indemnisation… Parfois, un contrat prend en charge le loyer seulement après trois ou quatre mois d’impayés, ou exclut les charges de copropriété. Or, comme je le rappelle souvent, un locataire qui ne paie plus son loyer ne paie généralement pas non plus ses charges.
En savoir plus sur l’assurance loyers impayés.
Banque en ligne et crédit immobilier : un frein pour l’investisseur ?
Question posée par un investisseur :
« Est-ce que le fait d’avoir une banque en ligne comme banque principale peut avoir un impact négatif sur le profil bancaire ? »
Réponse de Pierre-Emmanuel Jus :
Il faut toujours se demander pourquoi un banquier accepte de prêter de l’argent. Le crédit immobilier, pour une banque, n’est pas un produit très rentable. Ce qui l’intéresse, ce sont les contreparties : que vos salaires arrivent sur un compte chez elle, que vous utilisiez une carte bancaire, que vous souscriviez à une assurance ou placiez de l’épargne.
Avec une banque en ligne, le problème est souvent la perception d’infidélité : vous demandez un prêt à une banque traditionnelle, mais vos comptes principaux sont ailleurs (chez Boursorama, Fortuneo, etc.). Dans ce cas, les banques de réseau risquent de ne pas se “battre” pour vous, ou d’exiger des contreparties plus fortes : par exemple, placer 20 % du projet en épargne chez elles.
Certaines banques en ligne proposent bien des crédits immobiliers, mais elles ne couvrent pas tout : pas de financement sur 25 ans, pas toujours de prêt à 110 %, pas forcément de rénovation ou d’ancien. À l’inverse, la banque de détail “au coin de la rue” vous connaît mieux et peut vous accompagner sur plusieurs projets.
En clair, avoir une banque en ligne n’est pas un frein absolu, mais cela peut compliquer votre dossier si vous cherchez à obtenir les meilleures conditions. Dans la pratique, les banques traditionnelles attendront de vous des contreparties solides pour compenser.
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Revente et taux à 1 % : est-ce intéressant de vendre malgré un crédit avantageux ?
Question posée par un investisseur :
« Si j’ai profité des taux à 1 %, est-ce quand même intéressant de revendre ? »
Réponse de Pierre-Emmanuel Jus :
La réponse dépend de votre situation et surtout de votre projet d’après. Deux cas se présentent :
- soit vous n’avez pas le choix et vous devez vendre,
- soit vous avez le choix et alors il faut analyser la fiscalité et vos objectifs patrimoniaux.
Prenons un exemple concret : une personne qui a emprunté 200 000 € en 2019 à 1 %. Aujourd’hui, elle a déjà capitalisé environ 55 000 €. Ce montant peut devenir un apport solide pour une résidence principale ou un nouveau projet.
Si la même personne refait un projet similaire aujourd’hui, mais avec un prêt de 200 000 € à 3 %, alors au bout de 6 ans elle aura capitalisé environ 47 000 €. L’écart n’est finalement que de 8 000 €. Autrement dit, le taux de 1 % permet de capitaliser plus vite, mais ce n’est pas l’unique critère pour décider de vendre ou non.
Beaucoup se demandent aussi s’il est possible de conserver le taux à 1 % en transférant le prêt sur un nouveau bien. En théorie, c’est possible, mais dans la pratique, les banques n’ont aucun intérêt à maintenir ces anciennes conditions avantageuses.
Investir à Paris ou dans le Grand Paris : quelles différences ?
Question posée par un investisseur :
« Quand vous parlez de Paris dans vos podcasts, cela inclut-il aussi la banlieue avec le Grand Paris ? »
Réponse de Pierre-Emmanuel Jus :
Quand je parle de Paris, je fais bien référence à Paris intramuros, mais aussi à la première et deuxième couronne. Pour un investisseur, l’important est d’avoir un locataire solvable, et la région parisienne est une zone exceptionnelle pour cela : elle concentre à elle seule un emploi sur cinq en France.
En pratique, Paris intramuros reste souvent inaccessible, même si les prix sont passés sous la barre des 10 000 € du m². La clientèle que nous accompagnons chez Maslow se tourne plutôt vers la périphérie et les bassins d’emploi. Car il ne faut pas oublier : les aéroports, les zones de logistique, les grands pôles économiques ne sont pas dans Paris même, mais bien en région parisienne.
L’atout du Grand Paris, c’est l’interconnexion : métro, RER, tram… Les habitants acceptent de faire 30 à 45 minutes de trajet pour aller travailler. En vous plaçant à 20, 30 ou 40 minutes du centre, vous accédez déjà à un marché locatif large et dynamique.
Il faut aussi intégrer la dimension télétravail : aujourd’hui, certains acceptent d’habiter jusqu’à deux heures de Paris en TGV s’ils ne doivent se déplacer que deux ou trois jours par semaine. Cela ouvre le champ des possibles à des villes comme Reims, Amiens, Tours, Chartres… voire Lille, Caen ou même Bordeaux.
En savoir plus sur l’investissement locatif à Paris et l’investissement LMNP à Paris.
Réforme du LMNP : pourquoi l’achat cash est plus pénalisant que le crédit ?
Question posée par un investisseur :
« Avec la réforme du LMNP, pourquoi dit-on qu’en achetant en cash on est plus perdant qu’en achetant à crédit ? »
Réponse de Pierre-Emmanuel Jus :
Avant la réforme, il n’y avait pas de différence : que vous achetiez un bien en cash ou à crédit, vous pouviez pratiquer l’amortissement et ainsi ne pas payer d’impôt sur vos loyers. Concrètement, vous aviez par exemple 5 000 € de loyers par an et, en face, vous amortissiez la valeur de votre bien, ce qui ramenait votre résultat comptable à zéro.
Avec la réforme, le principe de l’amortissement reste valable, mais la différence se fait à la sortie. Car désormais, les amortissements consommés doivent être réintégrés lors de la revente.
Prenons deux cas :
- Si vous achetez en cash :
Vous percevez vos loyers (par exemple 5 000 € par an), mais vous n’avez pas d’intérêts d’emprunt à déduire. Vous consommez donc beaucoup d’amortissements. Au bout de 10 ans, vous pouvez avoir utilisé 50 000 € d’amortissements. À la revente, ils seront réintégrés et vous serez imposé sur cette “plus-value comptable”, même si vous n’avez pas réellement fait de plus-value. - Si vous achetez à crédit :
Vous avez vos loyers (5 000 €), mais vous déduisez aussi vos intérêts d’emprunt et autres charges. Vous n’utilisez donc qu’une partie des amortissements, disons 2 500 € par an. Résultat : à la revente, vous aurez moins d’amortissements à réintégrer, donc une imposition plus faible.
C’est ce qui explique que, depuis la réforme, l’achat cash devient moins intéressant fiscalement que l’achat à crédit.
En savoir plus sur la réforme du LMNP en 2025.
Location meublée ou location nue : pourquoi la nue reste intéressante ?
Question posée par un investisseur :
« Avec tous les avantages du meublé, je ne comprends pas comment la location nue peut être encore intéressante. Quelqu’un peut m’éclairer ? »
Réponse de Pierre-Emmanuel Jus :
La location meublée présente en effet de nombreux atouts : elle est souvent plus rentable, attire les étudiants, les jeunes actifs ou encore les étrangers qui viennent avec leurs valises et non leurs meubles. Mais il faut garder en tête que ce marché est surtout adapté aux petites surfaces et aux zones tendues comme les centres-villes ou les pôles étudiants.
Dès que l’on sort de ce cadre, la location nue reprend toute son importance. Par exemple, une famille qui recherche un T4 ou une maison viendra forcément avec ses propres meubles. Dans ce cas, proposer un logement meublé n’a pas de sens et peut même réduire vos chances de trouver un locataire.
Il faut donc toujours se poser la question de la cible : étudiants et jeunes actifs = meublé ; familles et surfaces plus grandes = nu. Et en pratique, les chiffres des plateformes de recherche (Le Bon Coin, SeLoger, etc.) montrent que la demande de location nue reste largement majoritaire dans beaucoup de zones.
Résidences étudiantes et fiscalité : pourquoi pas d’imposition à la sortie ?
Question posée par un investisseur :
« Pourquoi affirmez-vous qu’il n’y a pas d’imposition à la sortie pour un investissement en résidence étudiante, alors que le régime LMNP implique une imposition sur la plus-value lors de la revente ? »
Réponse de Pierre-Emmanuel Jus :
La réforme du LMNP a bien prévu la réintégration des amortissements à la revente, ce qui entraîne une imposition pour la plupart des investisseurs. Mais il existe deux exceptions : les résidences services étudiantes et les résidences services seniors.
Dans ces deux cas précis, vous êtes bien au régime LMNP, vous pratiquez vos amortissements et donc vous ne payez pas d’impôt sur vos loyers. Mais au moment de la revente, vous n’êtes pas concernés par la réintégration des amortissements. Autrement dit, vous conservez l’avantage fiscal à l’entrée comme à la sortie.
Il faut aussi préciser que dans une résidence étudiante, vous êtes réellement propriétaire de votre logement (par exemple un studio de 20 m²), mais aussi copropriétaire des parties communes. Ce n’est pas une formule “à la marge” : vous investissez dans un bien immobilier en pleine propriété, intégré dans une résidence gérée par un exploitant spécialisé.
Pourquoi ce traitement fiscal particulier ? Probablement parce qu’il existe un besoin criant de logements pour deux catégories de population en France : les étudiants et les personnes âgées. C’est une manière d’encourager les investisseurs privés à participer à la création de cette offre.
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