Nouveau tour de vis pour la location meublée ? Le PLF 2027, présenté par le gouvernement ce jeudi 1er octobre 2026, s’attaque à un avantage fiscal particulièrement apprécié des investisseurs en meublé non professionnel : la déduction des amortissements. Jusqu’ici sans plafond, la location meublée pourrait être limitée à 2,5 % de la valeur des locaux et à 7 000 € par an et par foyer fiscal. Le plafond descendrait même à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme.
La mesure, inscrite à l’article 7 du projet de budget, ne concernerait pas seulement les futurs acquéreurs. Elle s’appliquerait rétroactivement aux investissements en cours, et mettrait fin au report illimité des amortissements non déduits.
Cependant, tous les investisseurs ne seraient pas logés à la même enseigne pour autant : voici tout ce qu’il faut savoir sur le nouveau projet de loi de finances.
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PLF 2027 : le contexte d'un budget sous contrainte
Le PLF 2027 s’inscrit dans un contexte budgétaire particulier. Le gouvernement vise un déficit public ramené à 5 % du PIB, au prix d’un effort de 54 milliards d’euros. Chaque niche fiscale est passée au crible. La location meublée n’y échappe pas : le plafonnement des amortissements doit rapporter environ 200 millions d’euros par an à l’État.
Cette mesure prolonge un mouvement engagé depuis deux ans, qui vise à aligner la fiscalité de la location meublée de celle de la location nue :
- Loi de finances 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien LMNP.
- Loi de finances 2026 : elle crée le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun. La location nue peut désormais elle aussi bénéficier d’un amortissement, sous conditions de loyer et de durée de location.
LMNP : ce que prévoit l'article 7 du Budget 2027
Au régime réel, l’investisseur en LMNP peut aujourd’hui déduire de ses loyers une fraction annuelle de la valeur de son bien : c’est l’amortissement. Il traduit l’usure du logement dans le temps. Le terrain, qui ne se déprécie pas, en est exclu. Combiné aux charges, l’amortissement permet souvent de ramener le revenu imposable à zéro pendant de longues années.
Avec le PLF 2027, le gouvernement souhaite encadrer ce mécanisme avec un double plafond :
- un taux maximal de 2,5 % par an
- un montant maximal de 7 000 € par an et par foyer fiscal
Pour les locations de tourisme, le gouvernement souhaite être encore plus restrictif en proposant des plafonds plus :
- taux maximal d’amortissement de 1.5 %
- un montant maximal de 5 000 € par an
Ce traitement différencié s’explique par la volonté du gouvernement d’encourager la location de longue durée dans un marché locatif sous tension.
La fin du report des amortissements non déduits
En LMNP, l’amortissement ne peut pas créer de déficit. La part qui dépasse le résultat de l’année n’est pas perdue pour autant : elle est mise en réserve et reportée, sans limite de durée, sur les bénéfices des années suivantes. On parle d’amortissements réputés différés.
Avec le PL 2027, le gouvernement veut revenir sur ce fonctionnement de la déductibilité des amortissements :
- pour le stock d’amortissements déjà en réserve avant 2027 : il resterait déductible jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable annuellement.
- à partir du 1er janvier 2027 : les amortissements qui ne peuvent pas être déduits ne seraient plus reportables et seront perdus.
Les résidences de service : les exceptions
L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 n’inclut pas l’ensemble des locations meublées. Les locations suivantes ne pas concernées par le futur encadrement des amortissements :
- Les résidences de services (étudiantes, seniors)
- Les établissements médico-sociaux
- Les accueils familiaux
Si vous investissez en LMNP dans l’une de ces résidences, vous conserveriez donc les règles actuelles. L’amortissement resterait déductible sans plafond de 2,5 % ni de 7 000 €, avec un report possible des amortissements non utilisés.
En excluant ces résidences, le gouvernement cible des logements qui répondent à des besoins spécifiques et qui ne concurrencent pas directement la location classique de longue durée. Le constat est particulièrement net pour les étudiants, qui manquent de logements dans la plupart des villes universitaires.
Quel impact concret pour les investisseurs ?
Les investisseurs les plus exposés seraient :
- ceux qui détiennent plusieurs biens meublés, car le plafond de 7 000 € s’applique à l’ensemble du foyer fiscal
- ceux qui disposent d’un stock important d’amortissements en réserve, notamment en cas de travaux, qu’ils devront écouler plus lentement d’ici 2036
- les loueurs de meublés de tourisme, soumis à des plafonds plus bas.
Un effet à mettre en regard de la fiscalité à la revente
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente. Autrement dit, l’avantage obtenu pendant la détention est en partie repris à la sortie.
Le plafonnement a donc une conséquence mécanique : moins d’amortissements déduits pendant la détention, c’est aussi moins d’amortissements réintégrés à la revente. L’impact net de la réforme dépend ainsi de votre durée de détention et de votre projet de revente.
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Les autres mesures logement du budget 2027
Au-delà de la location meublée, le projet de budget 2027 touche plusieurs autres aspects de la politique du logement. Le cap est double : retrouver une maîtrise des dépenses et concentrer les aides sur les éléments prioritaires.
Les APL gelées en 2027
Le PLF 2027 prévoit de stabiliser le budget des aides personnelles au logement (APL) à son niveau de 2026. Concrètement, les APL ne seraient pas revalorisées l’an prochain. Elles ne baisseraient pas, mais ne suivraient pas l’inflation.
Le gouvernement se laisse toutefois une porte de sortie. Le texte prévoit la possibilité de revenir sur ce gel par voie réglementaire, à titre exceptionnel.
Une réforme structurelle concerne aussi les étudiants. Les foyers les plus aisés devraient choisir entre deux avantages : l’APL versée à leur enfant étudiant, ou les avantages fiscaux liés à son rattachement au foyer fiscal ou au versement d’une pension alimentaire.
Un nouveau PTZ pour les familles
C’est la principale mesure en faveur de l’accession à la propriété. Le gouvernement souhaite ouvrir le prêt à taux zéro (PTZ) à tous les ménages ayant un enfant à naître ou né il y a moins de trois ans. Le dispositif serait accessible une seule fois par ménage et sous conditions de ressources.
L’objectif affiché est de faciliter l’accès à un logement adapté au moment où la famille s’agrandit. En achetant plus grand, ces ménages libèrent aussi le logement qu’ils occupaient, ce qui contribue à fluidifier le marché.
Des aides à la rénovation énergétique recentrées
Le PLF 2027 réoriente les aides à la rénovation énergétique vers les chantiers les plus ambitieux. L’Agence nationale de l’habitat (Anah) concentrerait son action sur deux priorités :
- l’accompagnement des ménages qui engagent une rénovation globale de leur logement ;
- les opérations programmées dans le logement collectif, en particulier les copropriétés dégradées.
Cette orientation prolonge le plan d’électrification d’avril 2026, qui conditionne déjà les aides à la rénovation d’ampleur au remplacement d’un chauffage fossile par un mode de chauffage décarboné.
Le renouvellement urbain renforcé
Le budget accompagne la montée en charge du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), qui finance la transformation des quartiers prioritaires. La contribution de l’État à l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) serait portée à 128,5 millions d’euros, soit 18,9 millions de plus qu’en 2026.
Source : https://www.budget.gouv.fr/documentation/file-download/33490
FAQ
Le LMNP est-il supprimé ?
Le LMNP est-il supprimé ?
Non. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est maintenu. Le PLF 2027 encadre seulement la déduction des amortissements au régime réel : elle serait plafonnée à 2,5 % de la valeur des locaux et à 7 000 € par an et par foyer fiscal. Les autres règles du LMNP restent inchangées à ce stade.
Les biens achetés avant 2027 sont-ils concernés ?
Les biens achetés avant 2027 sont-ils concernés ?
Oui, dans la version actuelle du texte. Le projet ne prévoit pas de maintien des anciennes règles pour les biens déjà détenus. Le plafonnement s’appliquerait donc à tous les investisseurs LMNP au régime réel dès les revenus 2027, quelle que soit la date d’achat. Ce point pourrait toutefois évoluer pendant les débats parlementaires.
Les résidences services sont-elles exclues ?
Les résidences services sont-elles exclues ?
Par foyer fiscal. Si vous détenez plusieurs logements meublés, la totalité de vos amortissements déductibles serait limitée à 7 000 € par an, quel que soit le nombre de biens. Pour les meublés de tourisme, le plafond serait de 5 000 € par an et par foyer.
Le régime micro-BIC est-il touché par la réforme ?
Le régime micro-BIC est-il touché par la réforme ?
Non. Au micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur vos loyers et vous ne déduisez pas d’amortissement. Le plafonnement prévu par le PLF 2027 ne vous concerne donc pas directement.
Quand la mesure sera-t-elle votée ?
Quand la mesure sera-t-elle votée ?
Le projet de loi de finances doit être examiné par l’Assemblée nationale puis par le Sénat, en vue d’une adoption avant le 31 décembre 2026. S’il est voté en l’état, le plafonnement s’appliquerait aux revenus de 2027, déclarés au printemps 2028.
Vos revenus 2026 restent soumis aux règles actuelles. Le texte reste amendable, et son adoption n’est pas garantie faute de majorité à l’Assemblée.
