A retenir
Suite à la fin du dispositif Pinel en décembre 2024, le gouvernement a souhaité relancer la dynamique de l’investissement locatif avec l’adoption du Dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, dans la loi de finances 2026.
Dans le même temps, le dispositif du logement locatif intermédiaire (LLI), jusqu’ici réservé aux acteurs institutionnels, a été élargi à l’ensemble des investisseurs depuis 2024. Concrètement, une nouvelle opportunité fiscale se décèle sous le nom de « Super Jeanbrun« .
L’idée est simple : profiter à la fois des avantages fiscaux liés à l’amortissement du dispositif Jeanbrun et des conditions d’acquisition avantageuses du LLI, notamment la TVA réduite à 10 % et certains allègements fiscaux.
Pour les investisseurs, ce cumul peut transformer la structure économique d’un projet immobilier :
- prix d’achat réduit
- fiscalité locative optimisée
- meilleure maîtrise de l’effort d’épargne
Le cumul entre Jeanbrun et LLI repose sur des conditions juridiques, fiscales et locatives précises, notamment en matière de structure de détention, de plafonds de loyers et de durée d’engagement.
Maslow vous présente un guide complet sur cette opportunité fiscale inédite, son fonctionnement ainsi que les conditions nécessaires avant de se lancer dans ce projet.
Entretien exclusif avec le député Mickaël Cosson sur la loi Jeanbrun
Michaël Cosson, député et co-auteur d’un rapport sur le logement, explique les détails du nouveau statut du bailleur privé (loi Jeanbrun) intégré à la loi de finances 2026. L’entretien aborde les conditions d’amortissement, les objectifs de construction et les enjeux de la crise du logement en France.
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le guide de la loi Jeanbrun
Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
Qu'est-ce que le "Super Jeanbrun" ?
On parle de « Super Jeanbrun » pour désigner un montage fiscal pour un investissement locatif qui combine :
le dispositif Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé, introduit dans la loi de finances 2026, qui permet d’amortir fiscalement un investissement locatif
le logement locatif intermédiaire (LLI), un cadre destiné à développer une offre locative pour les classes moyennes en zone tendue, avec des avantages fiscaux spécifiques.
La législation prévoit un cadre de compatibilité entre ces deux dispositifs, ce qui permet de créer un effet cumulatif particulièrement intéressant pour les investisseurs.
Comment fonctionnera le cumul du LLI et du dispositif Jeanbrun ?
Le LLI est tout d’abord intéressant au moment de l’acquisition et de la détention du bien en offrant une TVA réduite à 10 % sur le prix d’achat. Il permet par la suite de bénéficier d’un crédit d’impôt du montant de la taxe foncière sur la durée de l’investissement (de 16 ans révolus minimum).
Le dispositif Jeanbrun, agit pendant la phase d’exploitation locative grâce à un mécanisme d’amortissement fiscal. Concrètement, cela permet de réduire la base imposable des revenus fonciers, et donc de limiter l’impôt payé sur les loyers perçus
Avec ce combo d’investissement, l’investisseur peut bénéficier :
- d’un prix d’acquisition plus faible
- d’une fiscalité locative allégée
- d’un équilibre financier plus favorable pour son investissement
Pourquoi ce montage peut devenir un levier fiscal stratégique en 2026 ?
Plusieurs facteurs peuvent expliquer l’intérêt pour cette stratégie en tant qu’investisseur.
De nombreux investisseurs recherchent aujourd’hui un nouveau cadre fiscal capable de soutenir la rentabilité d’un projet immobilier depuis la fin de la loi Pinel fin 2024.
Ensuite, la hausse des taux d’intérêt, du prix de construction et de la pression fiscale sur les revenus fonciers oblige les investisseurs à structurer davantage leurs projets. Les montages combinant optimisation fiscale et réduction du prix d’achat deviennent donc particulièrement attractifs.
Enfin, le logement locatif intermédiaire répond à une réalité du marché : dans de nombreuses zones tendues, la demande locative des classes moyennes reste très forte, alors même que l’offre de logements accessibles demeure insuffisante.
Le dispositif Jeanbrun 2026 : comment fonctionne t-il ?
Introduit dans la loi de finances 2026 après plusieurs mois de discussions parlementaires, le dispositif Jeanbrun marque une évolution importante de la fiscalité de l’investissement locatif. Il s’agit du premier dispositif à proposer un mécanisme d’amortissement fiscal pour la location nue.
Concrètement, chaque année l’investisseur vient reporter une fraction du prix d’acquisition du bien est comptabilisée comme charge fiscale (qui comprend l’usure du bien). Dans le cadre de l’amortissement Jeanbrun, cette charge est directement imputable sur l’ensemble des revenus et non pas les revenus fonciers uniquement.
Base amortissable, taux, plafonds et durée d’engagement
Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, l’amortissement s’applique généralement sur :
- la valeur du bâti (et non celle du terrain)
- répartie sur la durée d’investissement, généralement 20 ans, correspondant à la durée d’exploitation locative du bien
La valeur de l’amortissement praticable varie selon la typologie de location pratiquée : logements intermédiaires, logements sociaux ou logements très sociaux.
Dans le cadre d’une combinaison du Jeanbrun avec le LLI, les plafonds du logement intermédiaire s’appliques :
| Logements neufs / VEFA | Logements anciens avec travaux | |
|---|---|---|
|
Taux amortissable annuelle
|
3.5 %
|
3 %
|
|
Base amortissable annuelle
|
8 000 €
|
21 4000 €
(avec travaux de rénovation énergétique) |
Dans le cas de l’ancien avec travaux à rénover, les investisseurs peuvent imputer jusqu’à 21 400 € de travaux en déficit foncier sur les revenus. Cette mesure est extensible jusqu’au 31 décembre 2027. Il faut toutefois respecter un certain nombre de conditions que l’on va aborder ci-dessous.
Les logements éligibles
Le dispositif Jeanbrun cible les investissements locatifs résidentiels sur l’ensemble du territoire.
Les logements éligibles sont :
- des logements neufs au 1er janvier 2026
- acquis en VEFA ou achevés récemment
- l’ancien à rénover sous conditions
L’objectif est de soutenir la production de logements accessibles, tout en favorisant l’investissement privé.
Les conditions de location à respecter
Le mécanisme Jeanbrun s’accompagne de plusieurs conditions locatives destinées à orienter l’investissement vers des logements accessibles.
- le logement doit être loué nu et doit constituer la résidence principale du locataire
- les loyers doivent respecter des plafonds réglementaires
- les locataires doivent respecter des plafonds de ressources
- l’investisseur doit respecter une durée minimale d’engagement locatif de 9 ans
Concernant l’ancien avec travaux, les travaux effectués doivent être qualifiés de rénovation lourde et doivent permettre d’atteindre la classe A ou B de l’échelle énergétique du DPE.
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Le LLI : quels avantages pour un investisseur particulier ?
Réservé aux acteurs institutionnels auparavant, le dispositif du logement locatif intermédiaire (LLI) a été élargi aux investisseurs privés dans la loi de finances 2024. Voici les détails de ce dispositif
Définition du logement locatif intermédiaire
Le dispositif conçu pour répondre à une problématique bien identifiée du marché immobilier : dans de nombreuses zones tendues, une grande partie des ménages dispose de revenus trop importants pour accéder au logement social, mais pas assez pour se loger sur le parc privé.
Pour résoudre cette situation, l’État a créé un cadre spécifique permettant de développer une offre de logements destinés aux classes moyennes, avec des loyers encadrés mais attractifs pour les investisseurs grâce à plusieurs avantages fiscaux et économiques.
TVA réduite à 10 % : impact immédiat sur le coût d’acquisition
L’un des principaux avantages du logement locatif intermédiaire est l’application d’une TVA réduite à 10 % sur le prix d’acquisition du logement neuf. À titre de comparaison un logement neuf classique est soumis à une TVA de 20 %. Cette différence peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économie sur un projet immobilier.
Crédit d’impôt du montant de la taxe foncière
L’investissement en LLI permet de bénéficier d’un crédit d’impôts du montant de la taxe foncière sur une période de 20 ans. Cet avantage permet de renforcer la rentabilité nette de l’investissement, la taxe foncière étant une charge pouvant impacter la fiscalité d’un projet locatif.
Zones du LLI
Le LLI est principalement déployé dans les zones immobilières les plus tendues, là où la demande de logement dépasse largement l’offre. Ces zones correspondent généralement aux territoires classés A bis, A ou B1.
Dans ces secteurs, les ménages actifs rencontrent souvent des difficultés pour accéder à un logement à un prix raisonnable.
Le LLI vise donc à créer une offre locative adaptée à ce public, tout en garantissant à l’investisseur :
- une demande locative solide
- un risque de vacance limité
- une stabilité des locataires
Découvrez le dispositif LLI
Logement Locatif Intermédiaire
- Les conditions d’accès
- Les avantages fiscaux
- Comparatif avec les autres dispositifs fiscaux
À quel profil d’investisseur le Super Jeanbrun s’adresse t-il ?
Comme toute stratégie patrimoniale, ce levier ultra optimisé fiscalement répond avant tout à certains objectifs d’investissement précis et s’adresse à des profils d’investisseurs bien identifiés.
Les foyers fiscalisés qui veulent optimiser leurs revenus fonciers
Le Super Jeanbrun est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui sont déjà fortement fiscalisés sur leurs revenus immobiliers.
Dans le cadre d’un investissement locatif classique, les loyers perçus sont soumis :
- à l’impôt sur le revenu
- aux prélèvements sociaux
Cette fiscalité peut rapidement réduire la rentabilité nette d’un investissement.
Les investisseurs qui visent le neuf en zone tendue
Le montage Jeanbrun + LLI est particulièrement pertinent pour les investisseurs qui ciblent les marchés immobiliers dynamiques, notamment dans les zones où la demande locative est structurellement forte.
Dans ces marchés, le logement locatif intermédiaire répond à une demande importante de la part des classes moyennes, ce qui contribue à sécuriser la location du bien et à limiter le risque de vacance locative.
Les stratégies patrimoniales de long terme
Le « Méga Jeanbrun » est avant tout une stratégie conçue pour une détention longue du bien immobilier.
Les avantages fiscaux du dispositif reposent sur :
- une durée d’engagement locatif
- une exploitation locative dans la durée
- une logique d’amortissement progressive
Bon à savoir - La création d'une SCI à l'IR
Pour les montages en Super Jeanbrun, l’investissement est réalisé via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
Cette structure permet notamment :
- de détenir le bien via une personne morale, souvent requise dans les montages LLI
- de conserver une transparence fiscale, les revenus étant imposés au niveau des associés
- de structurer l’investissement dans une logique patrimoniale et familiale
La SCI permet également de mieux organiser certains aspects de l’investissement :
- répartition des parts entre associés
- transmission du patrimoine
- gestion collective du bien immobilier
Elle constitue donc souvent la structure juridique privilégiée pour mettre en place un montage combinant LLI et dispositif Jeanbrun.
