A retenir
La loi Jeanbrun, officiellement dénommée statut du bailleur privé et intégrée au plan Relance Logement, marque le retour d’un cadre fiscal dédié à l’investissement locatif privé après la disparition du dispositif Pinel fin 2024.
Adoptée via l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (recours au 49.3 le 21 janvier 2026), elle s’applique aux acquisitions réalisées entre l’entrée en vigueur du texte le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Portée par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, cette loi introduit pour la première fois un mécanisme d’amortissement comptable en location nue, jusqu’ici réservé à la location meublée (LMNP). En contrepartie d’un engagement de location de 9 ans et de loyers plafonnés, l’investisseur peut déduire chaque année une part de la valeur de son bien pour réduire son imposition.
Voici le cadre validé dans le texte de loi :
- Location nue uniquement, fiscalité des revenus fonciers
- Neuf (VEFA) ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix
- Logements collectifs uniquement (les maisons individuelles sont exclues, potentielle réforme en cours)
- Aucun zonage : l’ensemble du territoire français est éligible
- 9 ans d’engagement de location à titre de résidence principale
- Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison ou la fin des travaux
Côté fiscalité, la loi Jeanbrun combine deux leviers inédits :
- un amortissement annuel de 3 à 5,5 % de la valeur du bâti, plafonné de 8 000 à 12 000 €/an selon le niveau de loyer pratiqué
- l’imputation d’un déficit foncier sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique, jusqu’au 31 décembre 2027)
Entretien exclusif avec le député Mickaël Cosson sur la loi Jeanbrun
Michaël Cosson, député et co-auteur d’un rapport sur le logement, explique les détails du nouveau statut du bailleur privé (loi Jeanbrun) intégré à la loi de finances 2026. L’entretien aborde les conditions d’amortissement, les objectifs de construction et les enjeux de la crise du logement en France.
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Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
Loi Jeanbrun, statut du bailleur privé, plan Relance Logement : quelles différences ?
Ces trois expressions désignent un seul et même dispositif fiscal, mais sous des angles différents :
- Statut du bailleur privé : c’est le nom officiel inscrit dans le texte législatif, à l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (L. n° 2026-103 du 19 février 2026). Cette dénomination figure dans le Code général des impôts et dans les actes administratifs.
- Loi Jeanbrun (ou « dispositif Jeanbrun ») : c’est l’appellation courante adoptée par la presse, les professionnels du patrimoine et les investisseurs. Elle fait référence à Vincent Jeanbrun, ministre du Logement à l’origine du texte.
- Plan Relance Logement : c’est le nom du plan gouvernemental plus large dans lequel s’inscrit la loi Jeanbrun. Ce plan vise la construction de 2 millions de logements d’ici 2030, avec un objectif annuel de 400 000 logements neufs.
Actualités de la loi Jeanbrun
Dans une volonté d’améliorer le cadre d’application de la loi Jeanbrun, l’ancienne ministre de la Ville et du Logement Valérie Létard a fait passer la proposition de loi n°2674 en première lecture à l’Assemblée Nationale le 28 mai 2026.
Voici les principaux qui pourraient advenir si le texte était définitivement adopté :
- Intégration des maisons individuelles dans l’ancien, jusqu’ici exclues du dispositif (article 1er)
- Suppression du seuil minimal de travaux à réaliser. La mesure initiale présentée par l’ancienne ministre prévoyait un abaissement du seuil de 30 à 20 % du prix d’acquisition, mais un amendement voté en commission des affaires économiques l’a tout bonnement supprimé.
- Les biens F ou G devront gagner deux classes énergétiques minium, et non plus atteindre obligatoirement la classe A ou B comme cela était demandé dans le texte initial. A partir de la lettre E, les biens devront gagner une classe supplémentaire.
Le texte de loi doit maintenant être examiné au Sénat, qui peut encore le modifier avant une éventuelle adoption définitive..
Source : https://www.journaldelagence.com/1411643-investissement-locatif-la-proposition-de-loi-de-valerie-letard-assouplie-le-dispositif-jeanbrun
Loi Jeanbrun : un statut du bailleur privé avec de multiples avantages
Amortissement de base fixé à 3.5 %
Le dispositif Jeanbrun introduit la notion d’amortissement à la location nue, que l’on retrouvait jusqu’ici dans la location meublée, qui permet de répartir sur plusieurs années la dépréciation du bien (hors terrain) due à son usage sous forme de charge et la retirer des revenus fonciers. Ce mécanisme permet ainsi de réduire sa base imposable.
Pour les biens neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA), l’amortissement de base est fixé à 3.5 % pour les logement à loyer intermédiaire plafonné à 8 000 € par logement et par foyer fiscal.
Une majoration de 1 à 2 points est intégrée selon la typologie de logements :
- 4.5 % / an pour les logements sociaux, avec un plafond fixé à 10 000 € / an
- 5.5 % / an pour les logements très sociaux, avec un plafond fixé à 12 000 € / an
Intégration de l'ancien à rénover dans le dispositif
Le futur dispositif Jeanbrun, ou ancien statut du bailleur privé, élargi également la possibilité d’investir dans l’ancien à rénover avec travaux. Concrètement, les travaux doivent représenter 30 % du prix d’acquisition net de frais pour bénéficier de l’amortissement fiscal :
- 3 % / an pour les logements avec loyers intermédiaires
- 3.5 % / an pour les logements sociaux
- 4 % / an pour les logements très sociaux
| Type de logement | Plafond annuel d'amortissement |
Taux d'amortissement annuel (neuf) |
Taux d'amortissement annuel (ancien) |
|---|---|---|---|
|
Logement intermédiaire
|
8 000 € / an
|
3.5 %
|
3 %
|
|
Logement social
|
10 000 € / an
|
4.5 %
|
3.5 %
|
|
Logement très social
|
12 000 € / an
|
5.5 %
|
4 %
|
Imputation de l'amortissement sur l'ensemble des revenus
Avec le dispositif Jeanbrun, les investisseurs pour imputer leur amortissement à l’échelle de leurs revenus globaux et non plus uniquement sur leurs revenus fonciers. Ce déficit permet aux foyers les plus fortement imposés de réduire davantage leur assiette imposable en complément de l’amortissement si les charges sont supérieures aux loyers perçus.
Le montant annuel du déficit foncier imputable est fixé à 10 700 € / an, relevé à 21 400 € / an jusqu’au 31 décembre 2027 pour les travaux de rénovation énergétique.
Pas de zonage pour investir
Contrairement au dispositif de la loi Pinel, l’investissement dans le logement intermédiaire avec ce statut est étendu à l’ensemble du territoire.
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Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif de la loi Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est un nouveau levier pensé pour encourager l’investissement locatif tout en rendant les logements plus accessibles. Toutefois, certaines conditions sont à respecter pour en bénéficier :
Louer moins cher que le marché
C’est l’une des conditions majeures de ce nouveau dispositif : les logements doivent être loués à des prix inférieurs au marché selon le référentiel du Loc’Avantages qui définit les grandes lignes de la location dite abordable :
- Loc1 : loyer 15 % en dessous du marché
- Loc2 (logements sociaux) : loyer 30 % en dessous du marché
- Loc3 (logements très sociaux) : loyer 45 % en dessous du marché
Bien qu’il est possible d’investir sur tout le territoire, il faut prendre en compte un plafond de loyer et de ressources définit au moment de la mise en location du bien :
Plafond de loyer intermédiaire par m2 à respecter selon la zone
| Zone | Intermédiaire |
|---|---|
|
Abis
|
19.71 €
|
|
A
|
14.64 €
|
|
B1
|
11.80 €
|
|
B2 / C
|
10.26 €
|
Les plafonds de loyer pour les loyers sociaux et très sociaux sont définis par commune (pour connaître les niveaux de plafonds de votre commune, vous pouvez contacter l’ANIL).
Exemples de plafonds par m2 de loyer social et très social
| Zone | Social | Très social |
|---|---|---|
|
Abis - Chatou (78)
|
17.64 €
|
13.86 €
|
|
A - Villeurbanne (69)
|
11.43 €
|
8.98 €
|
|
B1 - Arles (13)
|
10.02 €
|
7.87 €
|
|
B2 - Bompas (66)
|
8.85 €
|
6.96 €
|
|
C - Privas (07)
|
6.85 €
|
5.39 €
|
Bon à savoir
Quelles différences existe-t-il entre :
- un logement à loyer intermédiaire
- un logement social
- un logement très social
Ces trois catégories de logements se distinguent principalement par leur cadre réglementaire, leurs modalités de financement, ainsi que par les plafonds de loyers et de ressources qui leur sont appliqués. Elles ne s’adressent donc pas aux mêmes publics.
Le logement à loyer intermédiaire (LLI), instauré par le décret du 30 décembre 2014 et intégré au Code de la construction et de l’habitation, se positionne à mi-chemin entre le parc privé et le logement social. Il vise les ménages aux revenus intermédiaires, trop élevés pour prétendre à un logement social, mais insuffisants pour se loger durablement sur le marché locatif libre.
Le logement social, encadré par les articles L.411-1 et suivants du même code, s’inscrit dans une mission de service public. Il est développé et géré par des organismes HLM ou des sociétés d’économie mixte, et s’adresse aux ménages aux revenus modestes, dans le respect de plafonds de ressources stricts, révisés régulièrement par les pouvoirs publics.
Enfin, le logement très social correspond au niveau de solidarité le plus élevé du parc HLM. Majoritairement financé par le dispositif PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration), il relève du même cadre juridique que le logement social, mais avec des contraintes renforcées. Les loyers y sont particulièrement bas afin de permettre l’accès au logement à des ménages confrontés à des situations de grande précarité.
Appliquer les plafonds de ressources pour les accédants au logement
Plusieurs niveaux de plafonds en fonction de la typologie de logements et de la zone. Voici les plafonds appliqués durant l’année 2025 :
Logements intermédiaires
| Composition du foyer | Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
|
1 personne
|
44 344 €
|
44 344 €
|
36 144 €
|
32 530 €
|
|
2 personnes
|
66 276 €
|
66 276 €
|
48 268 €
|
43 439 €
|
|
3 personnes /
1 personne avec 1 personne à charge |
86 878 €
|
79 666 €
|
58 043 €
|
52 239 €
|
|
4 personnes /
1 personne avec 2 personnes à charge |
103 727 €
|
95 427 €
|
70 073 €
|
63 066 €
|
|
5 personnes /
1 personne avec 3 personnes à charge |
123 415 €
|
112 968 €
|
82 432 €
|
74 189 €
|
|
6 personnes /
1 personne avec 4 personnes à charge |
138 874 €
|
127 122 €
|
92 900 €
|
83 611 €
|
|
Par personne supplémentaire
|
+ 15 471 €
|
+ 14 164€
|
+ 10 364 €
|
+ 9 325 €
|
Logements sociaux
| Composition du foyer | Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
|
1 personne
|
32 177 €
|
32 177 €
|
26 333 €
|
23 604 €
|
|
Couple
|
48 093 €
|
48 093 €
|
35 026 €
|
31 523 €
|
|
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge
|
63 043 €
|
57 809 €
|
42 119 €
|
37 907 €
|
|
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge
|
75 270 €
|
69 247 €
|
50 849 €
|
45 764 €
|
|
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge
|
89 555 €
|
82 975 €
|
59 817 €
|
53 836 €
|
|
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge
|
100 777 €
|
92 251 €
|
67 416 €
|
60 674 €
|
|
Majoration par personne supplémentaire
|
+ 11 230 €
|
+ 10 280 €
|
+ 7 521 €
|
+6 768 €
|
Logements très sociaux
| Composition du foyer | Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
|
1 personne
|
17 697 €
|
17 697 €
|
14 425 €
|
12 981 €
|
|
Couple
|
28 857 €
|
28 857 €
|
21 017 €
|
18 914 €
|
|
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge
|
37 827 €
|
34 686 €
|
25 272 €
|
22 744 €
|
|
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge
|
41 625 €
|
38 294 €
|
28 119 €
|
25 308 €
|
|
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge
|
49 257 €
|
45 089 €
|
32 902 €
|
29 611 €
|
|
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge
|
55 428 €
|
50 738 €
|
37 078 €
|
33 371 €
|
|
Majoration par personne supplémentaire
|
+ 6 175 €
|
+ 5 653 €
|
+ 4 135 €
|
+3 721 €
|
Source : https://www.anil.org/dispositif-loc-avantages/
Des conditions sur la mise en location
En plus de l’engagement à louer moins cher que le marché, les futurs bailleurs privés devront respecter d’autres conditions :
- mise en location du logement sur 9 ans minimum
- le logement doit servir de résidence principal au locataire
- le montant des amortissements pratiqués sur la durée ne peut excéder la valeur du bien majorée du montant des travaux effectués
- la location du logement ne peut pas être à destination d’un membre du même foyer fiscal
- le logement ne peut être également loué à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré compris
Dans le cas des logements anciens, les travaux doivent :
- Représenter au moins 30 % du prix d’acquisition du bien
- Entrer dans la qualification de réhabilitation lourde au sens du b du 7e du II de l’article 150 U du CGI
- Permettre d’atteindre un niveau de performance énergétique qui correspond à la classe A ou B sur l’échelle du DPE
Enfin, le dispositif Jeanbrun sera effectif pour les biens :
- neufs acquis à compter du 1er janvier 2026
- qui sont en état futur d’achèvement ou dont une demande de permis de construire a été déposée à partir du 1er janvier 2026
- qui sont soumis à travaux de rénovation lourde et dont le montant représente au moins 30 % du prix de l’acquisition
Délai de mise en location
Une fois le bien acquis ou les travaux achevés, le bailleur dispose d’un délai maximum de 12 mois pour mettre le logement en location dans le cadre de la loi Jeanbrun. Au-delà, l’avantage fiscal peut être remis en cause par l’administration.
Le dispositif est ouvert pour les acquisitions réalisées entre l’entrée en vigueur du texte (lendemain de la publication de la loi de finances 2026) et le 31 décembre 2028. Au-delà de cette date, sauf prorogation par une nouvelle loi de finances, plus aucune nouvelle opération ne pourra ouvrir droit à l’amortissement Jeanbrun.
Bon à savoir
En cas de non respect des conditions d’engagement citées ci-dessus, le revenu net foncier de l’année N est majoré du montant des amortissements effectués, puis divisé par le nombre d’années où vous avez effectué l’amortissement. Le montant obtenu est par la suite intégré au revenu global.
Les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent également à la fraction réintégrée. En cas de simple changement de locataire en cours d’engagement, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause à condition de relouer le bien dans le respect des mêmes conditions.
Les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun
Le principal atout de ce nouveau statut est de combiner à la fois le mécanisme de l’amortissement et l’imputation d’un déficit foncier sur les revenus globaux, ce qui est inédit pour un tel dispositif. Le prix d’acquisition peut être amorti à 80 %, ce qui permet, en le passant en charge :
- de réduire drastiquement l’assiette imposable en effaçant les loyers perçus
- créer un déficit foncier imputable sur les revenus dans une limite de 10 700 € / an
Ce mécanisme est d’autant plus intéressant lorsque vous vous trouvez dans une haute tranche marginale d’imposition (TMI), l’économie d’impôt sera d’autant plus importante.
Cas concret
Prenons l’exemple d’une acquisition d’un bien neuf à 200 000 € en zone A :
- Surface du bien : 50 m²
- Plafond de loyer : 14.49 € /m2/mois
- Montant du loyer : 724.50 € / mois (14.49 € * 50) = > soit 8 694 € de revenus perçus par an
Avec ce nouveau statut du bailleur privé, il est possible d’amortir 80 % de la valeur du bien :
- 160 000 € sur 200 000 € dans ce cas
- Taux d’amortissement à 3.5 % (neuf) : 5 600 € amortis par an
Cet avantage fiscal se traduit directement par une réduction d’impôt conséquente selon la tranche marginale d’imposition (TMI) où vous vous situez. Deux cas de figure :
- l’amortissement permet de réduire la base imposable de l’impôt sur le revenu (IR)
- l’amortissement permet d’effacer du revenu foncier imposé à l’IR + aux prélèvements sociaux à 17.2 %
Voici le gain d’impôt par TMI sur 9 ans, période de location du bien à respecter :
Gain d'impôt à l'IR
| TMI | Gain impôt / an | Gain total sur 9 ans |
|---|---|---|
|
11 %
|
616 €
(5 600 * 0.11) |
5 544 €
(616 * 9) |
|
30 %
|
1 600 €
|
14 400 €
|
|
41 %
|
2 296 €
|
20 664 €
|
|
45 %
|
2 520 €
|
22 680 €
|
Gain d'impôt si revenus fonciers positifs (IR + 17.2 %)
| TMI | Gain impôt / an | Gain total sur 9 ans |
|---|---|---|
|
11 %
|
1 579€
|
14 211 €
|
|
30 %
|
2 643 €
|
23 787 €
|
|
41 %
|
3 259 €
|
29 331 €
|
|
45 %
|
3 483 €
|
31 347 €
|
Attention, le calcul est simplifié sur la base d’un loyer brut et ne prend pas en compte certaines valeurs comme la taxe foncière ou la gestion locative.
Impact sur la plus-value à la revente
Depuis la modification de l’alinéa III de l’article 150 VB du Code général des impôts par la loi de finances 2026, les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la cession. Ils viennent minorer le prix d’acquisition retenu par l’administration, ce qui majore d’autant la plus-value imposable.
Le calcul de la plus-value est le suivant :
Plus-value imposable = Prix de vente – (Prix d’acquisition – Total des amortissements déduits)
Exemple : Vous achetez un appartement 200 000 €, soit une base amortissable de 160 000 € (80 % du prix). Au fil des années, vous déduisez au total 40 000 € d’amortissements. Prix de vente fixé à 220 000 €. À la revente cela donne :
| Avec réintégration | Sans réintégration | |
|---|---|---|
|
Prix de vente
|
220 000 €
|
220 000 €
|
|
Prix d'acquisition retenu
|
220 000 - 40 000 =
180 000 € |
200 000 €
|
|
Plus-value imposable
|
40 000 €
|
20 000 €
|
Toutefois, l’impact sur les plus-values reste maîtrisé, et ce pour plusieurs raisons :
1- La plus-value des particuliers bénéficie des abattements pour durée de détention :
L’exonération devient totale au titre de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et au titre des prélèvements sociaux après 30 ans. Plus vous conservez le bien, et le dispositif encourage précisément la détention longue, puisque vous pouvez amortir jusqu’à 80 % de sa valeur, plus la plus-value est allégée.
2 – L’économie d’impôt liée à l’amortissement est immédiate et appliquée chaque année :
Tandis que le surcoût de plus-value est différé, lissé par les abattements, et dépend d’un prix de revente par nature incertain. Sur une logique patrimoniale de long terme, le solde reste donc favorable, en particulier pour les contribuables fortement imposés.
Loi Jeanbrun vs loi Pinel : quels sont les principaux changements ?
La loi Pinel, qui a cessé d’exister au 31 décembre 2024, présente une logique fiscale différente de celle de la loi Jeanbrun. Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt en pourcentage du prix d’acquisition, le Jeanbrun fonctionne par déduction d’un amortissement des revenus fonciers. Voici les principales différences :
| Critère | Loi Pinel | Loi Jeanbrun |
|---|---|---|
|
Mécanisme fiscal
|
Réduction d'impôt forfaitaire
|
Amortissement déductible des revenus fonciers
|
|
Avantage maximum
|
Réduction d'impôt sur les revenus jusqu'à 21 % sur 12 ans
|
Jusqu'à 12 000 € / an d'amortissement
|
|
Type de location
|
Nue uniquement
|
Nue uniquement
|
|
Zonage géographique
|
Zones A bis, A, B1 uniquement
|
Investissement sur toute la France
Zonage ABC pour les plafonds de loyers et de ressources |
|
Durée d'engagement
|
6, 9 ou 12 ans
|
9 ans minimum
|
|
Imputation sur
revenu global |
Non
|
Oui
(déficit foncier jusqu'à 10 700 €/an) |
|
Plafonnement loyers / ressources
|
Oui
|
Oui
(3 niveaux : intermédiaire / social / très social) |
|
Réintégration à la plus-value
|
Non
|
Oui (article 150 VB du CGI modifié)
|
Concrètement, la loi Jeanbrun est plus avantageuse pour les contribuables fortement imposés (TMI 30 % et plus) et pour les profils ayant déjà des revenus fonciers à neutraliser. Le Pinel restait plus simple à appréhender pour un premier investissement, mais son rendement fiscal était plafonné à des zones géographiquement contraintes.
Loi Jeanbrun vs LMNP : location nue contre location meublée
Les fiscalités de ces deux dispositifs reposent sur le même fonctionnement d’amortissement, mais s’appliquent dans des cadres différents.
Le LMNP concerne la location meublée, imposée dans la catégorie des BIC tandis que le Jeanbrun concerne la location nue, imposée dans celle des revenus fonciers. Les deux dispositifs répondent à des besoins différents, et donc proposent des avantages qui sont différents. Voici tout de même un comparatif pour vous donner un ordre d’idée si vous hésitez :
| Critère | Loi Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
|
Type de location
|
Nue
|
Meublée
|
|
Mécanisme
|
Amortissement plafonné
(8 000 à 12 000 €/an) + charges |
Amortissement comptable
sans plafond annuel fixe pour le régime réel |
|
Calcul des loyers
|
Plafonnés selon typologie de loyers
|
Définition libre
respect de l'encadrement des loyers en zone tendue |
|
Engagement locatif
|
9 ans minimum
|
9 ans minimum (bail commercial)
|
|
Biens éligibles
|
Immeubles collectifs
Neuf ou ancien avec travaux |
Tout logement meublé
+ résidences de services (étudiants, seniors, tourisme) |
|
Imputation sur
revenu global |
Oui, via le déficit foncier
jusqu'à 10 700 €/an |
Non l'amortissement ne peut pas créer de déficit
|
|
Amortissements à la revente
|
Réintégrés
(art. 150 VB III, doctrine à paraître) |
Oui
(3 niveaux : intermédiaire / social / très social) |
|
Réintégration à la plus-value
|
Réintégrés (art. 150 VB III)
|
Réintégrés dans la loi de finances 2025
|
À noter : les deux régimes ne sont pas cumulables sur un même bien (un logement est loué soit nu, soit meublé). Le choix se fait donc en amont, selon votre stratégie de revenus et de sortie.
Loi Jeanbrun vs Denormandie : amortissement contre réduction d'impôt
Le Denormandie cible la rénovation de l’ancien dans des communes précises, via une réduction d’impôt forfaitaire, avec une logique similaire au Pinel. Comme vu précédemment, le Jeanbrun fonctionne par amortissement déductible et s’applique partout, dans le neuf comme dans l’ancien.
| Critère | Loi Jeanbrun | Denormandie |
|---|---|---|
|
Mécanisme fiscal
|
Amortissement déductible
|
Réduction d'impôt (12 / 18 / 21 %)
|
|
Biens éligibles
|
Neuf ou ancien rénové
partout sur tout le territoire |
Ancien à rénover, communes éligibles
(Action Cœur de Ville / ORT) |
|
Travaux
|
≥ 30 % du prix d'acquisition
(potentielle suppression en discussion) |
≥ 25 % du coût total de l'opération
|
|
Zonage
|
Aucun
|
Communes éligibles uniquement
|
|
Durée d'engagement
|
9 ans
|
6, 9 ou 12 ans
|
|
Plafond global des niches fiscales
|
Non concerné (déduction du revenu)
|
Soumis au plafond (10 000 €)
|
|
Amortissements à la revente
|
Réintégrés
(art. 150 VB III, doctrine à paraître) |
Oui
(3 niveaux : intermédiaire / social / très social) |
|
Dates d'investissement
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Jusqu'au 31/12/2028
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Jusqu'au 31/12/2027
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Investir en loi Jeanbrun via une SCI
La loi Jeanbrun est compatible avec une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Les SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), qui appliquent déjà leur propre régime d’amortissement comptable, sont en revanche exclues du dispositif.
Concrètement, lorsque le bien est détenu par une SCI à l’IR :
- L’amortissement Jeanbrun s’applique au niveau de la société.
- Le bénéfice ou le déficit foncier généré est ensuite réparti entre les associés au prorata de leurs parts sociales.
- Chaque associé intègre sa quote-part dans sa propre déclaration de revenus fonciers.
Ce montage convient particulièrement aux investissements à plusieurs (couples, fratries, familles) ou aux stratégies patrimoniales pensées pour la transmission. Il permet de combiner l’avantage fiscal de la loi Jeanbrun avec la souplesse de gestion offerte par la SCI.
Bon à savoir
En cas de revente, la plus-value est calculée au niveau de la SCI selon les règles des plus-values immobilières des particuliers, avec réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la base imposable.
Aller plus loin : cumuler le Jeanbrun avec le LLI
Pour les investisseurs qui visent une optimisation maximale, le dispositif Jeanbrun peut se combiner avec le logement locatif intermédiaire (LLI), un montage surnommé le « Super Jeanbrun ». Le principe : ajouter aux avantages d’exploitation du Jeanbrun (l’amortissement) les avantages d’acquisition du LLI, à savoir :
- une TVA réduite à 10 % sur le prix d’achat
- un crédit d’impôt égal au montant de la taxe foncière pendant 20 ans
Ce cumul, ouvert sous conditions (investissement en zone tendue, via une SCI, plafonds croisés), peut renforcer la rentabilité de votre projet.
Nous détaillons ce montage, ses conditions et ses limites dans un guide dédié ici.
Comment déclarer son investissement en loi Jeanbrun ?
Puisque le dispositif relève de la location nue, vos loyers se déclarent dans la catégorie des revenus fonciers. Première conséquence : l’amortissement n’est possible qu’au régime réel. Le régime micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, ne permet de déduire ni vos charges ni votre amortissement, il est donc à écarter pour un investissement Jeanbrun.
Concrètement, la déclaration s’organise en deux temps, selon la logique déjà connue des revenus fonciers :
- La déclaration des revenus fonciers (formulaire n° 2044, ou sa version spéciale 2044-SPE pour les régimes avec amortissement) : vous y détaillez les loyers perçus, vos charges déductibles et l’amortissement de l’année.
- La déclaration principale (formulaire n° 2042) : vous y reportez le résultat obtenu. En cas de déficit foncier, la fraction imputable sur le revenu global se reporte dans les cases dédiées de la 2042.
Bon à savoir
Le régime réel suppose de conserver l’ensemble de vos justificatifs (factures de travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion…) : ce sont eux qui sécurisent vos déductions en cas de contrôle. Pensez aussi à documenter la ventilation terrain / bâti, puisque seule la part bâtie (80 % par défaut) est amortissable.
Loi Jeanbrun : quelles sont les erreurs à éviter ?
Le dispositif est avantageux, mais son équilibre repose sur le respect strict de plusieurs conditions. Voici les erreurs qui peuvent réduire, voire annuler, le bénéfice fiscal attendu.
- Rester au micro-foncier : l’amortissement n’existe qu’au régime réel. Si vos revenus fonciers vous placent par défaut au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), vous devez opter expressément pour le réel : sans cette option, aucun amortissement n’est possible.
- Dépasser les plafonds de loyer ou de ressources : l’avantage est conditionné à une location sous le marché et à des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds. Un loyer fixé trop haut, ou un locataire hors plafond, fait perdre le bénéfice du dispositif.
- Louer à un proche : la location à un membre de votre foyer fiscal, ascendant ou descendant, est exclue.
- Rompre l’engagement de location : le non-respect de la durée d’engagement de 9 ans (ou du délai de mise en location dans les 12 mois qui suivent le début de l’activité de bailleur privé) entraîne la réintégration des amortissements déjà déduits, avec application des prélèvements sociaux.
- Oublier la contrepartie à la revente : l’amortissement déduit pendant la détention vient majorer la plus-value imposable le jour de la cession. Mieux vaut intégrer cet effet dès la projection initiale, en raisonnant sur la durée totale de détention.
Un nouveau souffle l'investissement ?
Vincent Jeanbrun, ministre du logement, estime ainsi que « ce dispositif va créer un choc d’offre et permettre de construire près de 50 000 logements en plus par an » lors d’une déclaration à l’AFP. 500 millions d’euros de recettes fiscales annuelles supplémentaires sont attendues.
Le premier ministre Sébastien Lecornu a annoncé le recours au 49.3 pour le vote définitif du Budget 2026. L’entrée en vigueur du nouveau dispositif a été actée le 19 février 2026.
Source : https://www.bfmtv.com/immobilier/le-gouvernement-est-finalement-venu-l-amender-le-statut-du-bailleur-prive-renomme-dispositif-jeanbrun-du-nom-du-ministre-est-confirme-dans-le-budget-soumis-au-49-3_AD-202601210815.html
Pourquoi faire gérer son bien avec Maslow ?
S’il n’est pas obligatoire de confier la gestion locative à un tiers, administrer un bien immobilier au quotidien requiert du temps, de la rigueur et une réelle maîtrise des obligations réglementaires. Les experts Maslow accompagnent les bailleurs à chaque étape, en prenant en charge l’ensemble des missions liées à la mise en location et au suivi du logement :
Rédaction du bail, réalisation de l’état des lieux et collecte des documents nécessaires,
Sélection rigoureuse des locataires, incluant l’analyse de leur solvabilité et des garanties,
Encaissement des loyers et gestion des éventuels impayés,
Coordination des travaux d’entretien ou de rénovation,
Suivi de la relation locative pendant toute la durée du bail.
Cette prise en charge globale permet aux bailleurs de gérer leur investissement en toute sérénité, tout en réduisant les risques de vacance locative, de litiges ou d’erreurs administratives.
Téléchargez gratuitement
le guide de la loi Jeanbrun
Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
FAQ - Investir en loi Jeanbrun
Quand la loi Jeanbrun s'applique t-elle ?
Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication de la loi de finances 2026 (21 février 2026) et le 31 décembre 2028. Au-delà de cette date, sauf prorogation par une future loi de finances, aucune nouvelle opération n’ouvrira droit à l’amortissement.
Quels types de biens sont éligibles à la loi Jeanbrun ?
Les logements loués nus à usage de résidence principale, dans le neuf comme dans l’ancien rénové, sans condition de zonage. À ce jour, seuls les logements collectifs sont concernés.
Un projet de loi en cours d’examen à l’Assemblée et au Sénat prévoit toutefois de réintégrer les maisons individuelles et d’assouplir les conditions de travaux.
Quel est le montant maximum d'amortissement par an ?
Le plafond annuel d’amortissement déductible dépend du niveau de loyer pratiqué :
- 8 000 €/an en loyer intermédiaire
- 10 000 €/an en loyer social
- 12 000 €/an en loyer très social
Ce plafond ne doit pas être confondu avec la limite d’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global (10 700 €, ou 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique).
Peut-on louer à un membre de sa famille avec la loi Jeanbrun ?
Non. Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni à un ascendant, un descendant ou un parent allié jusqu’au 2ᵉ degré (frères, sœurs, beaux-parents, etc.). Le bien doit être loué à un tiers respectant les plafonds de ressources.
Quelle est la durée d'engagement de location minimale ?
L’engagement de location est de 9 ans, et le logement doit être mis en location dans un délai de 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement. Le non-respect de cet engagement entraîne la réintégration des amortissements déjà déduits.
La loi Jeanbrun est-elle accessible via une SCI ?
Oui, à condition que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Les SCI à l’IS sont exclues. L’amortissement s’applique alors au niveau de la société et est réparti entre les associés selon leurs parts.
Que se passe-t-il à la revente du bien ?
Les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value imposable lors de la cession, conformément à l’article 150 VB du CGI modifié. Cela majore la base imposable de la plus-value.
La loi Jeanbrun se cumule-t-elle avec le LLI ?
Oui. Associer l’amortissement Jeanbrun au logement locatif intermédiaire, le « Super Jeanbrun », permet d’ajouter une TVA réduite à 10 % et un crédit d’impôt de taxe foncière aux avantages d’exploitation.
