A retenir
Ce mercredi 21 janvier 2026, après des mois de débats intenses, le projet de loi de finances (PLF) acte la naissance du « dispositif Jeanbrun », nouveau nom du statut du bailleur privé discuté durant l’année 2025. Porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, ce nouveau dispositif fiscal est attendu pour relancer l’investissement locatif privé ainsi que la construction de logements neufs. Voici une présentation des principales mesures pour les investisseurs à connaître.
Voici le cadre d’investissement validé :
- investissement dans la location nue : fiscalité des revenus fonciers
- concerne l’immobilier neuf et ancien avec travaux
- pas de zonage à respecter pour investir : l’ensemble du territoire est éligible
Côté fiscalité le dispositif permet :
- un amortissement comptable qui permet de réduire la base imposable
- 3.5 % / an pour le neuf avec loyer intermédiaire avec revalorisation à 4.5 % pour les logements sociaux et 5.5 % pour les logements très sociaux
- 3 % / an pour l’ancien à rénover pour l’intermédiaire, 3.5 % pour le social et 4 % pour le très social
- l’imputation d’un déficit foncier sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 € / an
L’amortissement dans le neuf est limité à 8 000 € par an et par foyer fiscal dans le neuf, avec une revalorisation 10 000 € pour le logement social et 12 000 € pour le logement très social)
Dans l’ancien à rénover, l’amortissement est limité à 10 700 € par an et par foyer fiscal, mais avec possibilité de reporter du déficit foncier jusqu’à 21 400 € par an en cas de travaux de rénovation énergétique.
Plusieurs conditions sont à respecter pour bénéficier du dispositif Jeanbrun :
- louer en dessous du marché en se basant sur le référentiel du dispositif Loc’Avantages (15 % / 30 % / 40 %)
- le bien doit être loué à titre de résidence principale
- l’engagement de location est de 9 ans minimum
Source : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/textes/l17b2247-n0_rapport-fond
Pour en savoir plus sur le futur statut du bailleur privé
Dispositif Jeanbrun : un statut du bailleur privé avec de multiples avantages
Amortissement de base fixé à 3.5 %
Le dispositif Jeanbrun introduit la notion d’amortissement à la location nue, que l’on retrouvait jusqu’ici dans la location meublée, qui permet de répartir sur plusieurs années la dépréciation du bien (hors terrain) due à son usage sous forme de charge et la retirer des revenus fonciers. Ce mécanisme permet ainsi de réduire sa base imposable.
Pour les biens neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA), l’amortissement de base est fixé à 3.5 % pour les logement à loyer intermédiaire plafonné à 8 000 € par logement et par foyer fiscal.
Une majoration de 1 à 2 points est intégrée selon la typologie de logements :
- 4.5 % / an pour les logements sociaux, avec un plafond fixé à 10 000 € / an
- 5.5 % / an pour les logements très sociaux, avec un plafond fixé à 12 000 € / an
Intégration de l'ancien à rénover dans le dispositif
Le futur dispositif Jeanbrun, ou ancien statut du bailleur privé, élargi également la possibilité d’investir dans l’ancien à rénover avec travaux. Concrètement, les travaux doivent représenter 30 % du prix d’acquisition net de frais pour bénéficier de l’amortissement fiscal :
- 3 % / an pour les logements avec loyers intermédiaires
- 3.5 % / an pour les logements sociaux
- 4 % / an pour les logements très sociaux
Dans le cas de l’immobilier ancien, l’amortissement est limité à 10 700 € / an. Toutefois, les travaux de rénovation énergétique permettent d’imputer jusqu’à 21 4000 € de déficit foncier. Cette mesure est prolongée jusqu’au 31 décembre 2027 pour les revenus fonciers.
Pas de zonage pour investir
Contrairement au dispositif de la loi Pinel, l’investissement dans le logement intermédiaire avec ce statut est étendu à l’ensemble du territoire.
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Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est un nouveau levier pensé pour encourager l’investissement locatif tout en rendant les logements plus accessibles. Toutefois, certaines conditions sont à respecter pour en bénéficier :
Louer moins cher que le marché
C’est l’une des conditions majeures de ce nouveau dispositif : les logements doivent être loués à des prix inférieurs au marché selon le référentiel du Loc’Avantages qui définit les grandes lignes de la location dite abordable :
- Loc1 : loyer 15 % en dessous du marché
- Loc2 (logements sociaux) : loyer 30 % en dessous du marché
- Loc3 (logements très sociaux) : loyer 45 % en dessous du marché
Il y a également un plafond de loyer définit par zonage à tenir compte au moment de la mise en location du bien :
Plafond de loyer par m2 à respecter selon la zone
| Zone | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
|
Abis
|
19.51 €
|
13.68 €
|
10.93 €
|
|
A
|
14.49 €
|
10.17 €
|
8.12 €
|
|
B1
|
11.68 €
|
8.20 €
|
6.55 €
|
|
B2
|
10.15 €
|
7.12 €
|
5.69 €
|
|
C
|
10.15 €
|
6.15 €
|
4.91 €
|
Bon à savoir
Quelles différences existe-t-il entre :
- un logement à loyer intermédiaire
- un logement social
- un logement très social
Ces trois catégories de logements se distinguent principalement par leur cadre réglementaire, leurs modalités de financement, ainsi que par les plafonds de loyers et de ressources qui leur sont appliqués. Elles ne s’adressent donc pas aux mêmes publics.
Le logement à loyer intermédiaire (LLI), instauré par le décret du 30 décembre 2014 et intégré au Code de la construction et de l’habitation, se positionne à mi-chemin entre le parc privé et le logement social. Il vise les ménages aux revenus intermédiaires, trop élevés pour prétendre à un logement social, mais insuffisants pour se loger durablement sur le marché locatif libre.
Le logement social, encadré par les articles L.411-1 et suivants du même code, s’inscrit dans une mission de service public. Il est développé et géré par des organismes HLM ou des sociétés d’économie mixte, et s’adresse aux ménages aux revenus modestes, dans le respect de plafonds de ressources stricts, révisés régulièrement par les pouvoirs publics.
Enfin, le logement très social correspond au niveau de solidarité le plus élevé du parc HLM. Majoritairement financé par le dispositif PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration), il relève du même cadre juridique que le logement social, mais avec des contraintes renforcées. Les loyers y sont particulièrement bas afin de permettre l’accès au logement à des ménages confrontés à des situations de grande précarité.
Des conditions sur la mise en location
En plus de l’engagement à louer moins cher que le marché, les futurs bailleurs privés devront respecter d’autres conditions :
- mise en location du logement sur 9 ans minimum
- le logement doit servir de résidence principal au locataire
- le montant des amortissements pratiqués sur la durée ne peut excéder la valeur du bien majorée du montant des travaux effectués
Enfin, le dispositif Jeanbrun sera effectif pour les biens :
- neufs acquis à compter du 1er janvier 2026
- qui sont en état futur d’achèvement ou dont une demande de permis de construire a été déposée à partir du 1er janvier 2026
- qui sont soumis à travaux de rénovation lourde et dont le montant représente au moins 30 % du prix de l’acquisition
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Les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun
Le principal atout de ce nouveau statut est de combiner à la fois le mécanisme de l’amortissement et l’imputation d’un déficit foncier sur les revenus globaux, ce qui est inédit pour un tel dispositif. Le prix d’acquisition peut être amorti à 80 %, ce qui permet, en le passant en charge :
- de réduire drastiquement l’assiette imposable en effaçant les loyers perçus
- créer un déficit foncier imputable sur les revenus dans une limite de 10 700 € / an
Ce mécanisme est d’autant plus intéressant lorsque vous vous trouvez dans une haute tranche marginale d’imposition (TMI), l’économie d’impôt sera d’autant plus importante.
Cas concret
Prenons l’exemple d’une acquisition d’un bien neuf à 200 000 € en zone A :
- Surface du bien : 50 m²
- Plafond de loyer : 14.49 € /m2/mois
- Montant du loyer : 724.50 € / mois (14.49 € * 50) = > soit 8 694 € de revenus perçus par an
Avec ce nouveau statut du bailleur privé, il est possible d’amortir 80 % de la valeur du bien :
- 160 000 € sur 200 000 € dans ce cas
- Taux d’amortissement à 3.5 % (neuf) : 5 600 € amortis par an
Cet avantage fiscal se traduit directement par une réduction d’impôt conséquente selon la tranche marginale d’imposition (TMI) où vous vous situez. Deux cas de figure :
- l’amortissement permet de réduire la base imposable de l’impôt sur le revenu (IR)
- l’amortissement permet d’effacer du revenu foncier imposé à l’IR + aux prélèvements sociaux à 17.2 %
Voici le gain d’impôt par TMI sur 9 ans, période de location du bien à respecter :
Gain d'impôt à l'IR
| TMI | Gain impôt / an | Gain total sur 9 ans |
|---|---|---|
|
11 %
|
616 €
(5 600 * 0.11) |
5 544 €
(616 * 9) |
|
30 %
|
1 600 €
|
15 120 €
|
|
41 %
|
2 296 €
|
20 664 €
|
|
45 %
|
2 520 €
|
22 680 €
|
Gain d'impôt si revenus fonciers positifs (IR + 17.2 %)
| TMI | Gain impôt / an | Gain total sur 9 ans |
|---|---|---|
|
11 %
|
1 579€
|
14 211 €
|
|
30 %
|
2 643 €
|
23 787 €
|
|
41 %
|
3 259 €
|
29 331 €
|
|
45 %
|
3 483 €
|
31 347 €
|
Attention, le calcul est simplifié sur la base d’un loyer brut et ne prend pas en compte certaines valeurs comme la taxe foncière ou la gestion locative.
Un nouveau souffle l'investissement ?
Vincent Jeanbrun, ministre du logement, estime ainsi que « ce dispositif va créer un choc d’offre et permettre de construire près de 50 000 logements en plus par an » lors d’une déclaration à l’AFP. 500 millions d’euros de recettes fiscales supplémentaires sont attendues.
Le premier ministre Sébastien Lecornu a annoncé le recours au 49.3 pour le vote définitif du Budget 2026. L’entrée en vigueur du nouveau dispositif devrait arriver sous peu.
Source : https://www.bfmtv.com/immobilier/le-gouvernement-est-finalement-venu-l-amender-le-statut-du-bailleur-prive-renomme-dispositif-jeanbrun-du-nom-du-ministre-est-confirme-dans-le-budget-soumis-au-49-3_AD-202601210815.html
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S’il n’est pas obligatoire de confier la gestion locative à un tiers, administrer un bien immobilier au quotidien requiert du temps, de la rigueur et une réelle maîtrise des obligations réglementaires. Les experts Maslow accompagnent les bailleurs à chaque étape, en prenant en charge l’ensemble des missions liées à la mise en location et au suivi du logement :
Rédaction du bail, réalisation de l’état des lieux et collecte des documents nécessaires,
Sélection rigoureuse des locataires, incluant l’analyse de leur solvabilité et des garanties,
Encaissement des loyers et gestion des éventuels impayés,
Coordination des travaux d’entretien ou de rénovation,
Suivi de la relation locative pendant toute la durée du bail.
Cette prise en charge globale permet aux bailleurs de gérer leur investissement en toute sérénité, tout en réduisant les risques de vacance locative, de litiges ou d’erreurs administratives.
