L'essentiel à retenir
Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme d’investissement locatif issu de la loi de finances 2026 qui succède au Pinel. Son principe : amortir fiscalement une partie de votre logement loué nu pour réduire vos revenus imposables, en contrepartie d’un loyer plafonné. Voici les points clés à retenir :
- Vous déduisez chaque année une fraction du bien de vos revenus fonciers : de 3,5% à 5,5%/an dans le neuf et de 3% à 4%/an dans l’ancien.
- Jusqu’à 12 000 €/an d’amortissement selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social).
- Le déficit peut s’imputer sur votre revenu global, jusqu’à 10 700 €/an (21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique).
- Neuf et ancien éligibles : logements collectifs neufs/VEFA, ou anciens avec au moins 30 % de travaux et un DPE A ou B après rénovation.
- Le dispositif s’applique partout en France (le zonage ne sert qu’à fixer les plafonds de loyer).
- En contrepartie : location nue en résidence principale pendant 9 ans minimum, sous plafonds de loyer et de ressources.
- Fenêtre d’investissement : acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun (plan relance logement) ?
Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme fiscal d’investissement locatif, créé par la loi de finances pour 2026, qui repose sur l’amortissement d’un logement loué nu. Il succède au dispositif Pinel, disparu le 31 décembre 2024, et en change la logique : le Pinel accordait une réduction d’impôt, quand le Jeanbrun s’appuie sur un amortissement déductible de vos revenus.
Sa nouveauté tient précisément là : l’amortissement qui était réservé ces dernières années à la location meublée, s’ouvre à nouveau pour la location nue.
Loi Jeanbrun, dispositif Jeanbrun, statut du bailleur privé : quelles différences ?
Ces trois expressions désignent un seul et même dispositif, nommé sous des angles différents :
- Statut du bailleur privé : la dénomination officielle inscrite dans le texte de loi, celle que vous retrouverez dans les documents administratifs et fiscaux.
- Dispositif Jeanbrun (ou « loi Jeanbrun ») : l’appellation courante de la presse et des professionnels du patrimoine, en référence à Vincent Jeanbrun, ministre du Logement à l’origine du texte.
- Plan Relance Logement : le plan gouvernemental plus large dans lequel s’inscrit le dispositif.
Pourquoi ce nouveau dispositif ?
Le dispositif Jeanbrun vise à relancer l’investissement locatif privé dans un contexte de forte tension sur le logement. Il poursuit des objectifs chiffrés ambitieux :
- produire 50 000 logements locatifs supplémentaires par an dans le parc privé ;
- atteindre 400 000 logements construits par an d’ici 2030 ;
- générer environ 500 millions d’euros de recettes fiscales annuelles ;
- améliorer la performance environnementale des logements mis en location.
C’est ce qui explique l’un de ses grands principes : le dispositif s’applique sans zonage, partout en France, pour soutenir la construction là où les besoins se font sentir et non plus dans les seules zones tendues comme avec le Pinel.
Les deux volets du dispositif Jeanbrun
Le dispositif se décline en deux volets, qui obéissent à des règles et des taux d’amortissement propres :
- Volet 1 : l’investissement dans le neuf : les logements neufs ou en VEFA situés dans un immeuble d’habitation collectif, ainsi que ceux que vous faites construire.
- Volet 2 : l’investissement dans l’ancien avec travaux : les logements anciens réhabilités en immeuble collectif, sous réserve de réaliser des travaux de rénovation importants.
Ces deux volets partagent le même mécanisme d’amortissement, mais se distinguent par leurs taux et leurs conditions, que nous détaillons plus bas.
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Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
Comment fonctionne l'amortissement du dispositif Jeanbrun ?
L’amortissement du dispositif Jeanbrun consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur de votre logement de vos revenus fonciers, ce qui réduit d’autant votre base imposable. Concrètement, vous ne bénéficiez pas d’une réduction d’impôt directe : vous diminuez le montant des revenus sur lesquels vous êtes imposé, chaque année, pendant toute la durée de votre engagement.
Le principe : amortir 80 % de la valeur du bien
Seule la valeur du bâti est amortissable, le terrain, lui, ne se déprécie pas. La base amortissable est donc fixée forfaitairement à 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants correspondant à la valeur du foncier. C’est sur ces 80 % que s’applique chaque année le taux d’amortissement.
Ce taux varie selon deux critères : la nature du bien (neuf ou ancien) et le niveau de loyer que vous choisissez de pratiquer ; intermédiaire, social ou très social. Plus le loyer est encadré, plus le taux d’amortissement, et donc l’avantage fiscal, est élevé.
Les taux d'amortissement dans le neuf
Pour un logement neuf ou en VEFA, les taux et plafonds annuels sont les suivants :
| Type de location | Taux d'amortissement annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
|
Logement intermédiaire
|
3.5 %
|
8 000 € / an
|
|
Logement social
|
4.5 %
|
10 000 € / an
|
|
Logement très social
|
5.5 %
|
12 000 € / an
|
Les taux d'amortissement dans l'ancien avec travaux
Pour un logement ancien rénové, les taux sont légèrement inférieurs :
| Type de location | Taux d'amortissement annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
|
Logement intermédiaire
|
3 %
|
8 000 € / an
|
|
Logement social
|
3.5 %
|
10 000 € / an
|
|
Logement très social
|
4 %
|
12 000 € / an
|
À noter : il n’existe aucun plafond légal sur le prix d’achat du bien. En revanche, le plafonnement annuel de l’amortissement crée un plafond « économique » : au-delà d’un certain prix d’acquisition, la fraction d’amortissement qui dépasse le plafond n’apporte plus aucun avantage fiscal.
En cas de travaux de rénovation, la base d’amortissement est majorée du montant des travaux.
Exemple chiffré : le seuil à ne pas dépasser en loyer intermédiaire (neuf)
Prenons un logement neuf loué en intermédiaire, avec un taux d’amortissement de 3,5 % et un plafond annuel de 8 000 € :
- base amortissable = 80 % du prix du bien (hors terrain) ;
- le plafond de 8 000 € est atteint pour un prix d’acquisition de : (8 000 € ÷ 3,5 %) ÷ 80 % = 285 714 €.
Autrement dit, au-delà de 285 714 €, l’amortissement calculé dépasse le plafond de 8 000 € : la fraction excédentaire est perdue et ne génère plus d’économie d’impôt. Il est donc contre-productif d’acquérir un bien trop cher au regard du loyer pratiqué, mieux vaut caler votre budget d’acquisition sur ce seuil, ou viser un niveau de loyer (social, très social) dont le plafond d’amortissement est plus élevé.
L'imputation du déficit foncier sur le revenu global
C’est l’atout le plus inédit du dispositif : lorsque vos charges (amortissement, intérêts d’emprunt, taxe foncière, gestion…) dépassent vos loyers, le déficit foncier ainsi créé peut s’imputer sur votre revenu global, et non plus seulement sur vos revenus fonciers.
Cette imputation est plafonnée à 10 700 € par an, un plafond porté à 21 400 € par an jusqu’au 31 décembre 2027 lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique.
Cette possibilité rend le dispositif particulièrement puissant pour les contribuables fortement imposés : plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, plus l’économie réalisée est importante, un effet que nous chiffrons dans la section suivante.
Il faut toutefois que le bien acquis soit une passoire thermique (DPE E, F ou G) et atteigne au minimum la classe D après travaux.
Quelles conditions pour bénéficier du dispositif fiscal Jeanbrun ?
Pour profiter de l’amortissement Jeanbrun, vous devez respecter des conditions portant sur le bien, sur la mise en location et sur les plafonds de loyer et de ressources. Le non-respect de l’une d’elles peut remettre en cause l’avantage fiscal.
Les biens éligibles
Le dispositif Jeanbrun s’applique uniquement aux logements situés dans un immeuble d’habitation collectif : les maisons individuelles sont, à ce jour, exclues. Deux catégories de biens sont concernées :
- Le neuf : logements neufs, en VEFA, ou que vous faites construire.
- L’ancien avec travaux : logements réhabilités sous trois conditions cumulatives :
- des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition ;
- des travaux relevant de la réhabilitation lourde au sens de l’article 150 U du CGI ;
- l’atteinte d’un DPE de classe A ou B après rénovation.
Dans les deux cas, l’acquisition (ou le dépôt de permis de construire) doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
L'engagement de location
L’avantage fiscal est conditionné à un engagement de location de 9 ans minimum. Pendant toute cette durée, vous vous engagez à :
- louer le logement nu, à usage de résidence principale du locataire ;
- louer de manière effective et continue ;
- respecter les plafonds de loyer et de ressources ;
- ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal ;
- ne pas louer à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.
Deux points de vigilance souvent oubliés :
- Le délai de mise en location : une fois le bien acquis ou les travaux achevés, vous disposez de 12 mois pour mettre le logement en location. Au-delà, l’avantage peut être remis en cause.
- L’option irrévocable : le bénéfice du dispositif s’exerce via une option lors de votre déclaration de revenus, et cette option est définitive pour le logement concerné.
Les plafonds de loyer Jeanbrun en 2026
Louer sous les prix du marché est la contrepartie centrale du dispositif. Le loyer que vous pratiquez ne doit pas dépasser un plafond au m², qui dépend de la zone du bien et du niveau de location choisi. Voici les plafonds applicables en 2026 :
| Zone | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
|
A bis
|
19,71 €
|
13,68 €
|
10,93 €
|
|
A
|
14,64 €
|
10,17 €
|
8,12 €
|
|
B1
|
11,80 €
|
8,20 €
|
6,55 €
|
|
B2
|
10,26 €
|
7,12 €
|
5,69 €
|
|
C
|
10,26 €
|
6,15 €
|
4,91 €
|
Plafonds exprimés en €/m². Les niveaux social et très social suivent le référentiel Loc’Avantages ; pour votre commune précise, vous pouvez vous rapprocher de l’ANIL.
Concernant la location sociale et très sociale, les plafonds déterminés par commune dans le cadre du dispositif Loc’Avantages, ainsi que par arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille, par un arrêté du 6 janvier 2026. Il n’existe donc pas de barème social/très social par zonage ABC.
Comment calculer le loyer maximal de votre logement en loi Jeanbrun ?
Le plafond au m² ne s’applique pas directement à la surface habitable : il se pondère par un coefficient. La formule complète est :
Loyer maximal = Plafond de zone (€/m²) × Surface utile × Coefficient
où :
- Surface utile = surface habitable + 50 % des annexes (dans la limite de 8 m²) ;
- Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface utile), plafonné à 1,2.
Exemple : un logement de 41 m² en zone A (plafond intermédiaire 14,64 €/m²) :
- Coefficient = 0,7 + (19 ÷ 41) = 1,163 ;
- Loyer maximal = 14,64 × 41 × 1,163 = 698,07 €/mois (hors charges).
Les plafonds de ressources des locataires
En plus du loyer plafonné, votre locataire ne doit pas dépasser des plafonds de ressources, appréciés à la date de signature du bail. Ces plafonds varient selon la composition du foyer, la zone et le niveau de location (intermédiaire, social ou très social), et s’appuient sur le référentiel Loc’Avantages.
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Quels sont les avantages fiscaux du dispositif de défiscalisation Jeanbrun ?
Le principal atout du dispositif Jeanbrun est de combiner l’amortissement du bien et l’imputation d’un déficit sur le revenu global, un cumul inédit pour un dispositif d’investissement locatif. Concrètement, il vous permet d’effacer tout ou partie de vos loyers de votre base imposable, et de réduire vos autres revenus lorsque vos charges dépassent vos loyers.
Exemple de calcul d'un investissement locatif en loi Jeanbrun pour un logement neuf
Prenons une acquisition concrète :
- logement neuf acheté 250 000 € en 2026 ;
- location en loyer intermédiaire (taux d’amortissement 3,5 %) ;
- loyer mensuel de 900 €, soit 10 800 € de revenus fonciers bruts par an ;
- charges annuelles (intérêts, taxe foncière, assurances…) : 7 000 €.
Le calcul se déroule ainsi :
| Étape | Montant |
|---|---|
|
Base amortissable (80 % du prix)
|
200 000 €
|
|
Amortissement annuel (200 000 € × 3,5 %)
|
7 000 €
|
|
Revenus fonciers bruts
|
10 800 €
|
|
Charges déductibles
|
– 7 000 €
|
|
Amortissement déductible
|
– 7 000 €
|
|
Résultat foncier
|
– 3 200 €
|
Résultat : au lieu d’être imposé sur vos loyers, vous générez un déficit foncier de 3 200 €, imputable sur votre revenu global, ce qui réduit d’autant l’assiette imposable de votre foyer.
Le gain d'impôt selon votre tranche d'imposition
Plus votre tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée, plus l’économie générée par l’amortissement est importante. En reprenant l’amortissement de 7 000 €/an de l’exemple ci-dessus, voici l’économie d’impôt indicative :
| TMI | Gain d'impôt / an | Gain sur 9 ans |
|---|---|---|
|
11 %
|
770 €
|
6 930 €
|
|
30 %
|
2 100 €
|
18 900 €
|
|
41 %
|
2 870 €
|
25 830 €
|
|
45 %
|
3 150 €
|
28 350 €
|
Estimation simplifiée (amortissement × TMI), hors prélèvements sociaux. Lorsque l’amortissement efface des revenus fonciers qui auraient été imposés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %), le gain réel est sensiblement supérieur.
L'impact sur la plus-value à la revente
Depuis la modification de l’article 150 VB du Code général des impôts par la loi de finances 2026, les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Ils viennent minorer le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
En pratique, l’impact reste toutefois très maîtrisé, pour deux raisons.
1. Le prix d’acquisition est majoré forfaitairement. Pour un bien détenu plus de 5 ans, il est relevé de 7,5 % (frais d’acquisition) et de 15 % (forfait travaux), ce qui compense en grande partie la réintégration. Exemple pour un bien acheté et revendu 250 000 € après 10 ans :
| Étape | Montant |
|---|---|
|
Prix de vente
|
250 000 €
|
|
Prix d'achat + frais (7,5 %) + travaux (15 %)
|
306 250 €
|
|
Réintégration des amortissements (10 × 7 000 €)
|
– 70 000 €
|
|
Base de calcul de la plus-value
|
13 750 €
|
2. Les abattements pour durée de détention s’appliquent. La plus-value des particuliers est totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Or le dispositif encourage précisément la détention longue.
Au final, l’économie d’impôt liée à l’amortissement est immédiate et perçue chaque année, tandis que le surcoût de plus-value est différé, lissé par les abattements et incertain (il dépend du prix de revente). Sur une logique patrimoniale de long terme, le solde reste donc favorable, en particulier pour les contribuables fortement imposés.
Jeanbrun vs Pinel
La différence est avant tout fiscale : le Pinel offrait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat, tandis que le Jeanbrun repose sur un amortissement déductible de vos revenus. Le Jeanbrun est aussi plus large (toute la France, neuf et ancien) mais impose un engagement plus long.
| Critère | Loi Pinel | Loi Jeanbrun |
|---|---|---|
|
Mécanisme fiscal
|
Réduction d'impôt forfaitaire
|
Amortissement déductible des revenus fonciers
|
|
Avantage maximum
|
Réduction d'impôt sur les revenus jusqu'à 21 % sur 12 ans
|
Jusqu'à 12 000 € / an d'amortissement
|
|
Type de location
|
Nue uniquement
|
Nue et ancien avec travaux
|
|
Zonage géographique
|
Zones A bis, A, B1 uniquement
|
Investissement sur toute la France
Zonage ABC pour les plafonds de loyers et de ressources |
|
Durée d'engagement
|
6, 9 ou 12 ans
|
9 ans minimum
|
|
Imputation sur
revenu global |
Oui
(déficit foncier jusqu'à 10 700 €/an) |
|
|
Plafonnement loyers / ressources
|
Oui
|
Oui
(3 niveaux : intermédiaire / social / très social) |
|
Réintégration à la plus-value
|
Non
|
Oui (article 150 VB du CGI modifié)
|
En résumé, le Jeanbrun est plus avantageux pour les contribuables fortement imposés (TMI 30 % et plus) et pour ceux qui ont déjà des revenus fonciers à neutraliser.
Le Pinel restait plus simple à appréhender pour un premier investissement, mais son avantage était plafonné à des zones géographiques restreintes.
Jeanbrun vs LMNP
Ces deux régimes reposent tous deux sur l’amortissement, mais dans des cadres opposés : le Jeanbrun concerne la location nue (imposée en revenus fonciers), quand le LMNP concerne la location meublée (imposée dans la catégorie des BIC). Ils répondent donc à des stratégies différentes.
| Critère | Loi Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
|
Type de location
|
Nue
|
Meublée
|
|
Catégorie fiscale
|
Revenus fonciers
|
BIC
|
|
Amortissement
|
Plafonné (8 000 à 12 000 €/an)
|
Amortissement comptable, sans plafond annuel fixe (régime réel)
|
|
Biens éligibles
|
Immeubles collectifs, neuf ou ancien avec travaux
|
Tout logement meublé + résidences de services
|
|
Durée d'engagement
|
9 ans minimum
|
Aucune (hors résidence de services gérées)
|
|
Imputation sur le revenu global
|
Oui, via le déficit foncier
|
Non (l'amortissement ne peut pas créer de déficit)
|
|
Réintégration à la plus-value
|
Oui (art. 150 VB)
|
Oui (depuis la loi de finances 2025)
|
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Est-ce que le dispositif Jeanbrun est compatible avec une SCI ?
Le dispositif Jeanbrun est compatible avec une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Les SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) en sont en revanche exclues : elles appliquent déjà leur propre régime d’amortissement comptable.
Concrètement, lorsque le bien est détenu par une SCI à l’IR :
- l’amortissement Jeanbrun s’applique au niveau de la société ;
- le bénéfice ou le déficit foncier est ensuite réparti entre les associés au prorata de leurs parts ;
- chaque associé intègre sa quote-part dans sa propre déclaration de revenus fonciers.
Deux conditions spécifiques s’ajoutent alors : chaque porteur de parts doit conserver ses titres jusqu’au terme des 9 ans d’engagement, et le logement ne peut être loué ni à un associé, ni à un membre du foyer fiscal d’un associé.
Ce montage convient particulièrement aux investissements à plusieurs (couples, fratries, familles) et aux stratégies pensées pour la transmission : il combine l’avantage fiscal du Jeanbrun avec la souplesse de la SCI (transmission progressive par cession de parts).
Bon à savoir : l’amortissement ne s’applique pas aux logements dont la propriété est démembrée (usufruit / nue-propriété). Seule exception : lorsque le démembrement résulte du décès d’un époux, le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif pour la période restant à courir.
Peut-on cumuler LLI et Jeanbrun ?
Surnommé « Super Jeanbrun » par les professionnels, ce montage consiste à cumuler le dispositif Jeanbrun avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). L’idée : ajouter aux avantages d’exploitation du Jeanbrun (l’amortissement, chaque année) les avantages d’acquisition du LLI (une fiscalité allégée à l’achat et dans la durée).
Le LLI apporte trois leviers complémentaires :
| Levier LLI | Avantage |
|---|---|
|
TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %)
|
Économie immédiate sur le prix d'acquisition
|
|
Crédit d'impôt égal à la taxe foncière
|
Pendant jusqu'à 20 ans, tant que le bien reste loué en intermédiaire
|
|
Prix d'acquisition inférieur au marché
|
Via la TVA réduite et les conditions de commercialisation
|
En contrepartie, le cumul impose de respecter les conditions des deux dispositifs à la fois :
| Condition | Exigence |
|---|---|
|
Type de bien
|
Neuf ou VEFA, immeuble collectif, conforme RE2020
|
|
Zonage
|
Zones A, A bis, B1 uniquement (contrainte du LLI)
|
|
Structure d'acquisition
|
Obligatoirement une SCI ou SARL de famille à l'IR
|
|
Mixité sociale
|
Au moins 25 % de logements sociaux dans le programme (sauf QPV / communes > 35 % HLM)
|
|
Engagement locatif
|
15 ans (celui du LLI, qui englobe les 9 ans du Jeanbrun)
|
|
Plafonds loyers / ressources
|
Identiques aux deux dispositifs
|
L’atout de ce montage est qu’il n’y a pas de double contrainte d’engagement : un seul engagement de location de 15 ans couvre les deux dispositifs.
Trois points de vigilance, toutefois :
- le zonage plus restrictif : le Jeanbrun seul s’applique partout, mais le cumul avec le LLI vous limite aux zones tendues (A, A bis, B1) ;
- l’engagement de 15 ans, plus long, doit figurer dans l’acte d’acquisition ;
- la réintégration des amortissements à la revente (déjà évoquée plus haut) s’applique aussi ici, et doit être anticipée dans votre simulation de rentabilité.
Entretien exclusif avec le député Mickaël Cosson sur la loi Jeanbrun
Mickaël Cosson, député et co-auteur d’un rapport sur le logement, explique les détails du nouveau statut du bailleur privé (loi Jeanbrun) intégré à la loi de finances 2026. L’entretien aborde les conditions d’amortissement, les objectifs de construction et les enjeux de la crise du logement en France.
Dispositif Jeanbrun : quelles évolutions à venir pour le statut de bailleur privé ?
Le dispositif Jeanbrun a été instauré par la loi de finances pour 2026, mais son cadre n’est pas figé : plusieurs aménagements sont en discussion au Parlement et pourraient en modifier les contours dans les mois à venir.
Les points actuellement débattus portent notamment sur :
- l’ouverture aux maisons individuelles, aujourd’hui exclues du dispositif (réservé aux immeubles collectifs) ;
- le seuil de travaux exigé pour le volet ancien, dont le niveau (30 % du prix d’acquisition) fait l’objet de propositions d’assouplissement ;
- l’articulation avec le déficit foncier majoré pour la rénovation énergétique, dont les modalités précises restent à préciser par l’administration fiscale ;
- les conditions de performance énergétique, susceptibles d’être ajustées pour l’ancien.
Références législatives
Le dispositif Jeanbrun et ses modalités reposent sur les textes suivants :
- Loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) : texte instaurant le dispositif Jeanbrun / statut du bailleur privé.
- Article 150 VB du Code général des impôts : réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value de cession.
- Article 150 U du Code général des impôts : définition de la réhabilitation lourde applicable au volet « ancien avec travaux ».
- Référentiels de plafonds de loyer et de ressources : barème Pinel pour la location intermédiaire (art. 2 terdecies D de l’annexe III au CGI) et barème Loc’Avantages pour les locations sociale et très sociale (art. 2 terdecies H de l’annexe III au CGI).
- Proposition de loi n° 2674 (en cours d’examen) : aménagements envisagés du dispositif (maisons individuelles, seuil de travaux, conditions énergétiques).
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