0:00 En 2025, vous avez emprunté à des taux qui sont anormaux par rapport à la 0:05 construction d’un taux de crédit normal. Une concurrence un peu plus ardue. On est revenu sur des standards euh d’il y a 5 6 ans où les banques se livraient un 0:12 peu une guerre commerciale. Il y a un gros tiers des Français qui pensaient qu’on allait passer sous les trois en 2025. Bon, on y est pas. On serait 0:18 plutôt sur les projections autour de 340 sur 2026. Voilà. Voilà ce que ce qu’on nous dit. Appelez vos potes qui sont en 0:23 Angleterre, en Italie, en Espagne, euh appelez-les pour leur demander à combien à combien ils empruntent. 0:29 Quand le projet est bien construit et bien amené, il y a pas de refus de prêt. Est-ce que je peux faire un raccourci ? Euh plus les Français épargnent, plus 0:35 les banques peuvent me prêter d’argent clairement. 0:42 [Musique] 0:50 Bonjour Didier, bonjour Pierre. Bienvenue dans nos 41 m². On est ravi de te revoir parmi nous. Tu es venu il y a 0:58 un peu plus d’un an, c’est en avril 2024. Euh, tu es venu nous expliquer toi en tant que banquier, comment 1:03 fonctionnait le crédit, pourquoi les taux étaient passés de 1 à 4 alors qu’on s’était habitué à un cadre de référence 1:08 qui n’était pas le bon. Je me souviens de tes mots à l’époque. Donc on est ravi de t’accueillir de nouveau. 1:14 Est-ce que tu peux te présenter pour ceux qui ne te connaissent pas encore ? Bien sûr, avec plaisir. Donc bah déjà 1:19 merci pour l’accueil Didier Munch. Je suis directeur du Centre Habitat des Alpes pour la Caisse des Peindre en Alpe. C’est je m’occupe de crédit 1:25 immobilier en fait sur les territoires du de la Savoie, de la Haute Savoie et de l’Ismen 1:31 parles de la Caisse d’épargne Ronalpe. C’est quoi la différence entre la Caisse d’épargne Ronalpe et la BNP, la société 1:38 générale, le crécole ? Alors, la particularité principale en fait qu’on va avoir par rapport à ces banques que 1:43 tu as cité, c’est notre modèle coopératif. C’est-à-dire qu’on est on est emplanté sur notre région en fait et on est un modèle mutualiste et 1:49 coopératif auprès de on a on impacte en fait nos territoires et non pas un territoire national. Donc il y a 15 1:55 caisses d’épargne en France. Chacune porte le nom de sa région en fait et on interagit ensemble de la même voie mais 2:01 chacun étant autonome sur son propre territoire. Ça veut dire que vous avez votre politique commerciale, c’est vous qui décidez. Euh on va parler de crédit 2:08 aujourd’hui crédit immobilier. Donc c’est vous aujourd’hui qui définissez la politique euh sur votre territoire de ce 2:14 que vous allez financer ou pas, de où sont vos priorités. Est-ce que tu es d’accord avec ça ? Exactement. Alors 2:19 bien évidemment on se met forcément d’accord. On appartient à un groupe, le groupe CBPCE, euh groupe auquel appartient également les banques 2:25 populaires, mais on garde une très très large autonomie en fait d’intervention sur nos territoires, tant sur les cibles 2:31 de personnes qu’on va aller rechercher, tant sur notre politique, nos dynamismes et nos actions sur sur notre tissu 2:36 économique local. Financement de l’entreprise, financement des particuliers et totalement. soutien aux associations. 2:42 C’est aussi une des vertus du modèle coopératif puisqu’on intervient également sur du du Messena également 2:47 sur nos territoires. Ouais, c’est important pour nous et pour ceux qui nous écoutent aussi parce que euh moi je passe mon temps à dire que en 2:54 fonction du profil de l’investisseur que l’on va avoir, bah si j’habite à Lille, à Strasbourg, à Bordeaux ou ou à ANC, ce 3:01 n’est peut-être pas la même banque ou la même enseigne, le même logo qui va être le plus favorable pour moi pour me suivre dans mes projets. Est-ce que tu 3:07 es d’accord avec ça ? Totalement, totalement effectivement puisque suivant les périodes, suivant les politiques commerciales et suivant je dirais les 3:12 ambitions des uns ou des autres, il peut y avoir en fait un un levier un peu plus fort porté sur euh le crédit euh en 3:19 Ronalpe ou éventuellement la collecte sur euh le limousin, ce genre de choses. Euh et ça peut bouger euh au cours de 3:25 l’année puisque une année commerciale en fait bah évolue et et les choses bougent au fur et à mesure. 3:31 Est-ce que tu peux nous faire une petite photographie de l’actualité crédit ou en gros qu’est-ce qui s’est passé en 2025 3:38 sur la partie crédit immobilier ? Donc nous tu sais que chez Maslo, on accompagne plutôt des investisseurs mais bon les grilles que je reçois elles sont 3:45 et sur la résidence principale et sur l’investisseur. Ça a été quoi l’année 2025 si on parle de de crédit et si on 3:52 parle de crédit pour toi à la Sra ? Alors l’année 2025, ça a été une année qui a été marquée principalement le 3:58 phénomène majeur en fait, ça a été le retour de tous les établissements bancaires en fait sur la place. Donc ce qui est plutôt très positif en fait du 4:04 du regard du marché parce qu’il y en a qui avaient disparu quand même, il y en a qui ont peu prêté dessous pendant 2 ans. Exactement. Face aux problématiques de 4:09 taux d’usure, face aux problématiques de liquidité, face aux problématiques de COVID et cetera. Enfin, il y a des banques qui avaient totalement disparu du spectre et qui sont revenus euh 4:15 d’autant plus fort qu’elles avaient disparu avec des véités commerciales très fortes euh et avec des pressions très fortes sur les parties conditions 4:21 de tarifaire. Mais je crois qu’on en parlera tout à l’heure un petit peu un petit peu également. Euh c’est donc très bien globalement puisque le marché s’est 4:28 beaucoup dynamisé. Euh à titre d’exemple, sur les 12 mois glissants, on fait plus 43 % de distribution de crédit immobili au niveau national. Donc il y a 4:34 beaucoup beaucoup plus de crédits mobiles qui se distribuent et avec par contre une concurrence un peu plus ardue. On est revenu sur des standards 4:41 d’il y a 5 6 ans où les banques se livraient un peu une guerre commerciale euh toujours attiré par les prix en 4:48 fait, toujours poussé par les prix, pas forcément par la valeur. Ça c’est à l’avantage du consommateur. D’accord. Euh pourquoi les banques euh 4:56 sont agressives commercialement sur ce spectre du du crédit ? Pourquoi ça les intéresse ? Pourquoi ça t’intéresse toi 5:03 de gagner des parts de marché sur le crédit immobilier ? Le crédit immobilier reste aujourd’hui 5:08 le vecteur qui nous permet de faire des entrées en relation. C’est-à-dire qu’en fait c’est c’est de la conquête. Absolument. Aujourd’hui une personne qui 5:14 fait un crédit immobilier, c’est une personne qu’on va fidéliser dans nos livres et dans notre banque en fait avec qui on va être en partenariat commercial 5:19 d’engagement relationnel sur des durées qui sont en moyenne de 7 8 ans en fait et donc du coup développer une vraie relation commerciale avec ce client. Et 5:27 euh donc du coup, c’est la raison pour laquelle il y a beaucoup de banques qui sont aujourd’hui très présentes sur le marché du crédit immobilier, notamment 5:34 pour les typologie enfin suivant les banques sur certaines typologies. C’estàd qu’une banque comme la Caisse d’Épargne ou la Banque Populaire euh ou 5:40 le CR école, euh voilà un site 3, je je pars pas que pour ma paroisse, voilà euh c’est on est nous sommes des banques qui 5:47 sont plus positionnées structurellement sur la primo accession. Pourquoi ? parce que notre stratégie 5:52 globale allait plutôt d’aller accompagner des jeunes euh des jeunes acheteurs primo accéd primo accédents en fait donc des 5:58 personnes qui sont qui situent entre eux globalement entre 20 et 35 ans pour les accompagner en fait au début de leur 6:04 parcours de vie et pour les accompagner sur toute leur parcours tout leur parcours professionnel. C’est une stratégie. Après, on on 6:10 je la comprends, c’est aussi de te dire euh ils sont locataires aujourd’hui. Quelle est la valeur de leur loyer ? Généralement élevé elle est élevée parce 6:16 que le marché est tendu. Sur le primo euh euh accédent, tu as aussi le préato zéro. Est-ce que je peux me permettre de 6:21 dire que sil y a le prê zéro, c’est vrai que toi en tant que banquier, tu prends moins de risque ? Oui, tout à fait. Puisque c’est un prix qui est sous couvert d’État en fait et 6:27 qui est refinancé par l’État. Donc on contribue à sauvabiliser les gens, à les à leur permettre d’acquérir au travers 6:33 de ces taux qui sont extrêmement bas. Donc ces bonus, ces bonus octroyés par l’État tout en ayant effectivement une 6:38 part du financement qui est non négligeable et qui est couvert qui est couvert par l’État. Le marché de la Primo Accession sur 2025 c’est plus de 6:45 50 % en fait des transactions sur sur le million de transactions hier. Oui. C’est le marché qui a qui a 6:51 redémarré on va dire. He c’est vrai qu’aujourd’hui le marché sur l’investisseur reste difficile. Euh on on le sait euh même si les enveloppes 6:59 ont quand même ont ressolabilisé aussi l’investisseur. Les prix ont baissé, les loyers ont augmenté. Euh on a plus de 7:05 gens qui sont concernés, mais on voit quand même que le budget d’investissement lui euh il est resté plutôt en dessous de 200000 € alors 7:11 qu’on avait connu quand même des choses qui étaient qui étaient qui étaient plus élevées. Et le prix mot accédent, bah lui son loyer, il est augmenté. Euh les 7:18 taux ils ont baissé, les prix ont aussi baissé pour qu’il puisse acheter et donc si euh il peut il peut il peut acheter, 7:24 il a il a intérêt à le faire. On a aussi un autre phénomène que moi j’ai remarqué, c’est l’élargissement des zones pour le prê zéro, les zones 7:31 tendues. Il y a plus de 500 villes cette année qui ont été qui ont été élargies et donc ça un peu de stop and go du du 7:38 gouvernement sur le sujet mais bon c’est pas le seul c’est pas le seul sujet sur lequel il y a du stop and go mais effectivement il y a eu il y a eu en 7:43 fait dans dans les deux dernières années en fait il y a une comment on a sorti en fait les maisons individuelles notamment 7:49 de voilà de de l’enveloppe du prato zéro et on les a remis alors ça pas évité ça a pas évité malheureusement beaucoup de difficultés financières pour certains 7:55 constructeurs qui ne sont plus là d’ailleurs et donc un marché qui qui est à ton et qui peine un petit peu redémarré mais aujourd’hui on remet la 8:01 réglementation qui a changé donc du coup ta maison elle te coûte plus cher thermique le coût des matières premières enfin tout ce qui effectivement ce qui 8:07 qui qui bah qui mène les bilans les bilans de de construction et de promotion et qui rend difficile en fait l’équation l’équation finale. Mais du 8:13 coup l’état est revenu est revenu sur ce marché en redonnant du prête au zéro sur ses zones et sur ses opérations. 8:19 Ouais. Comment on évolué les taux de crédit en en 2025 ? T’inquiète pas à la fin je vais te demander comment tu vois les 8:25 choses pour pour après. Bou de cristal mais voilà parce que en fait moi je sais 8:31 queon est dans une situation qui est anormale. C’est-à-dire que tu je demander comment une banque se refinance 8:36 comment tu prêtes de l’argent et comment tu te refinances et explique-moi pourquoi la situation est la normale dans tous les cas selon moi et comment 8:42 ça a évolué les taux là en 2025 en gros. Alors le mécanisme est relativement 8:47 simple comment une banque se refinance. C’est une banque aujourd’hui elle vit d’une partie de ses dépôts, c’était en fait de sa desépargne 8:54 de l’argent qui est sur ton compte courant classique, d’accord. Et de l’argent que tu mets également sur tes comptes d’épargne. Il y a un certain nombre d’épargne qui remonte en fait 9:00 c’est de l’épargne réglementé donc on peut pas tenir compte LD tout ça et cetera et cetera effectivement mais donc une partie du coup de notre 9:07 collecte donc c’est c’est les fonds que dont on dispose et l’autre partie où qu’on vient emprunter sur les marchés. 9:12 Euh on est emprunteur sur les marchés à titre d’emprunteur institutionnel et donc du coup on se refinance en général 9:19 euh autour de 1/3 de ce qu’on va prêter. Quand on prête 100000 € alors c’est c’est schématique ça se passe pas comme ça 70000 € c’est dans les caisses 9:26 et 30000 € que tu vas chercher sur le marché en temps normal. En temps normal c’est comme ça que ça se passe. Et donc du coup en fait ça veut dire que l’argent 9:31 qu’on va emprunter on va l’acheter en fait on va l’acheter à un taux en fait qui est déterminé par les OAT. Donc 9:37 c’est c’est plutôt un taux en fait moyen plus une prime de risque sur l’OAT. la dette française, ce qu’on appelle l’OT 9:42 10 ans. C’est si je prête de l’argent aujourd’hui euh à la France, je suis aux alentours de 327. Voilà, c’est mon 340, ça ça a rebaissé, 9:50 ça a peut-être tu des émissions, c’est des obligations émises par l’État pour se refinancer sur une durée de 10 ans, enfin de de 2 à 50 9:57 ans précisément, mais la durée de 10 ans, l’ été 10 ans et l’indice de référence en fait est taux fixe en France et c’est l’obligation, c’est le 10:04 c’est le prix que paye l’État pour donc toi tu vas chercher des sous à 330 ou à 340. Voilà, donc tu vas me prêter de l’argent à 330 10:09 340 plus soit tu vas appeler ça une bailleur de sécurité ou une marge, j’en sais rien comment tu et voilà. Et 10:15 pourquoi aujourd’hui j’emprunte pas à 327 à 340 ? J’ai même vu moi des des gens empruntés en dessous de l’OIT. 10:20 Comment tu expliques ça ? Alors ça, je vais pas rentrer dans les mécanismes un peu complexes de cotation et de prime de risque, mais aujourd’hui, on ne va pas 10:25 nous les banques emprunter réellement à 327 quand l’IT est à 327 puisque chaque établissement paye une prime de risque 10:32 et de refinancement d’intervention sur les marchés. Et aujourd’hui, queles que soient les banques de marché, plus ou moins bien côté, sachant qu’on est tout 10:38 on est tous à peu près à peu près dans dans les bonnes cotations, le système français bancaire est très très solide, 10:43 très solide. Euh une banque sur 25 ans par exemple, va se refinancer entre 3,90 10:48 et 410. Voilà, c’est le prix de l’argent que que queon coûte, enfin que ça coûte. 10:53 Euh historiquement, la construction d’un taux d’un taux de crédit immobilier était de dire quel est le taux de 10:59 refinancement et qu’est-ce que je marche dessus. C’est c’est relativement simple à comprendre. C’est le coût de ma 11:05 matière première, ma marge et le bénéfice que j’en retire. Et donc du coup, un mécanisme normal aujourd’hui 11:11 devrait être de se dire j’achète sur 25 ans l’argent autour de 4, je vais marger 11:17 autour de 30 centimes, je devrais le vendre autour de 430 440. Tu me poseras peut-être la question aussi de savoir 11:23 pourquoi si je suis primo accédent avec un panier moyen de 2500 € je vais payer mon taux de crédit un petit peu plus 11:28 cher que si je suis second ou accédent avec 8000 €. J’y viendrai. Ça s’appelle la prime de risque. Donc du coup, on 11:34 devrait vendre on devrait vendre le taux autour de 430 entre 420 et 450 suivant la qualité de notre contrepartie. Ce qui 11:41 n’est pas le cas du tout. Pourquoi ? parce que 2025 et donc je viens à à ta question de départ 2025 a fait jour à 11:46 une un retour des banques, ce qu’on disait il y a quelques minutes avec des validités importantes d’aller en fait 11:53 créer du nouveau client, d’aller remplir un petit peu leur portefeuille de clients d’aller en fait conquérir beaucoup de clients et ils l’ont fait en 11:59 actionnant la manette de la concurrence et donc de la baisse de prix de dégrafer et donc certaines banques, je citerai 12:05 pas je citerai pas les noms, ils sont ils sont noirs et rouges pour les plus pour les plus fameux. Ils étaient ils avaient disparu pendant 2 ans. 12:10 Ils avaient disparu. Ils étaient ils s’était ref il s’était refait une petite santé très présent pour RBU. Voilà, je pense que les gens ont compris de qui 12:16 ont parlé. euh bah sont sont arrivés sur le marché avec la volonté en fait suite à leur mouvement de fusion d’acquisition 12:22 euh de restructurer en fait des clients, de refaire un panier de clients qu’ils avaient beaucoup beaucoup perdu de par 12:28 leur leur leur leur immobilisme et de par leur politique commerciale. Et donc du coup, ils ont ils ont mis une 12:33 pression très forte sur la concurrence en en appliquant les taux très bas et en acceptant en fait de faire de beaucoup 12:39 d’impasses de refinancement et d’aller baisser et d’aller pincer énormément leur marge sur le marché. Le problème 12:45 c’est que enfin le problème c’est pas forcément un problème comme tu disais ça profite aussi au au consommateur ce qui 12:51 s’est passé de manière induite c’est que les autres établissements s’ils voulaient en fait continuer à également 12:58 faire de la conquête ont été obligés de suivre et donc du coup on s’est retrouvé sur 2025 avec un mouvement de fond qui a 13:03 été de dire au qui a été en fait de de construire des taux de crédit avec des marges déficitaires et on fait ça depuis 13:10 début 2025. J’espère que tout le monde entend bien et écoute bien et je pense qu’on en fera des shorts. En 2025, vous 13:16 avez emprunté à des taux qui sont anormaux par rapport à la construction d’un taux de crédit normal et 13:22 qu’aujourd’hui en France pour acheter de l’immobilier, on devrait plutôt emprunter aux alentours de 4 sur 20 ans 13:28 et qu’aujourd’hui on emprunte plutôt aux alentours de 350 si je vais être schématique. Oui. Même un petit peu plus bas. Tout à fait. Le taux moyen de sortie en 2025 13:35 arrêté à fin août était de 310. Toute durée confondue donc alors que le taux de refinancement était plutôt autour de 13:40 380. OK. Voilà. Très bien. Pour autant, moi je vois des grilles sortir tous les mois, hein. Tus 13:47 les mois, je je reçois des grilles. Euh elles ont été en gros stable ou à la 13:52 baisse sur le premier semestre et euh à la rentrée des vacances, ça a un peu augmenté 0,10 0,20 en fonction des 13:58 établissements bancires. Par contre, je vois que tout le monde n’augmente pas. C’est que moi j’ai des grilles avec des revenus des investisseurs célibataires 14:06 et en couple. D’ailleurs, vous avez pas les mêmes montants de de revenus. Donc je dis bah tiens, tu gagnes 42000 € euh 14:13 normalement la banque la plus la meilleure en ce moment c’est celle-ci. Si tu gagnes 41, ça sera ça sera pas la 14:18 même. Voilà, vous avez pas les mêmes pas 050 et cetera. Euh donc ce que je vois c’est 14:25 que les taux ont un petit peu augmenté là en cette rentrée. Tu vas peut-être nous dire pourquoi. Par contre ce que je vois surtout c’est que par rapport à cet 14:32 éventail de de de revenus bah on sent que la prime de risque dans je sais pas 14:38 marché tendu hein, je je sais pas ce que tu ce que ce que tu vas me dire en fait. Je continue à accompagner les 14:43 projets des gens qui ont des revenus confortables et finalement je resserre un peu la vis sur mon petit coupe de 14:50 prof qui a des revenus dont on sait qu’ils vont pas exploser dans les 10 ans qui viennent et sur lequel le poids 14:57 peut-être du logement ou le poids d’un investissement locatif peut être plus important. Est-ce que ça tu peux me l’expliquer ? Alors, je pense pas qu’il 15:04 faille parler de resserrement de vis parce qu’en fait réellement en terme de comment dire d’octroit de crédit euh il 15:10 y a aucun frein aujourd’hui sur le marché, il y a aucun frein dans toutes les banques. Ce qui se passe mécaniquement, mais ça se passe quand on 15:15 regarde avec un petit peu de recul. Tous les ans, c’est à peu près pareil. C’est-à-dire qu’en fait, le premier semestre, c’est un premier est un premier semestre de forte concurrence où 15:22 les taux sont sont assez concurrentiels. Euh les banques ont remplis leurs caisses et ont atteint ont atteint leurs 15:28 objectifs en fait à la fin du premier semestre et au sortir de l’été. Et donc du coup, il y a moins de tension en fait 15:34 et il y a moins de pression concurrentielle sur le deuxème semestre. Donc on assiste un petit peu à ça euh actuellement. D’accord. Euh sachant 15:41 qu’après le deuxième phénomène que tu décris, c’est effectivement et c’est ce que je disais tout à l’heure, un panier moyen de 1500 € versus un panier moyen 15:46 de 8000 €. Euh oui, on sait que aujourd’hui un couple d’ingénieurs qui gagne 8000 € euh et et est forcément un 15:54 peu plus captif de par l’accompagnement qu’on va pouvoir faire avec lui sur les 10 prochaines années en fait, que soit 15:59 au niveau de l’épingle, que soit au niveau des projets, que soit au niveau de des besoins, que soit au niveau de la revente, que soit au niveau de voilà 16:05 d’accompagner les enfants et cetera. Enfin, il y a tout un cadre en fait qui qui sera certainement plus porteur pour une banque que des personnes qui sont 16:12 ouvriers. Voilà, il y a rien de péjoratif au travers de ce que je dis he mais c’est juste une question économique. Donc aujourd’hui et la 16:17 concurrence est pas la même. Et la concurrence est pas la même. Par conséquent, c’est vrai que aujourd’hui on se retrouve avec 16:24 des primes de risque plus importantes payées par des paniers plus bas avec souvent des taux d’endettement qui sont 16:29 un peu plus un peu plus élevés parce que naturellement quand on gagne 2500 € parce que ton poid le poid car il est 16:35 même gagou exactement. Donc on réduit on réduit m car on change de commune mais malgré tout il y a quand même un effet 16:41 un effet un effet seuil où on ne peut pas qu’on peut pas qu’on peut pas franchir. Par conséquent le poids du logement est d’autant plus important 16:46 quand on gagne 2500 ou 3000 € que quand on en gagne 8000. Voilà et donc du coup naturellement bah les tour d’entement 16:51 élève un peu, le niveau de reste à vivre est un peu plus bas et naturellement bah le le risque pour la banque 16:56 d’accompagner un emprunteur sur ce terrainlà risque qu’elle prend. C’est faut être très clair avec nous avec les personnes qui nous qui nous regardent et 17:02 qui nous écoutent. Le risque est pris. Il y a pas de refus. Voilà. il y a pas de refus quand le quand le quand le 17:07 projet est bien construit et bien amené, il y a pas de refus de prêt. Mais par contre effectivement bah la prime de 17:12 risque est un peu plus élevé. Donc on peut se retrouver sur des personnes qui vont emprunter 10 15 20 centimes plus cher que d’autres personnes qui sont 17:19 plus captifs où le dossier est est beaucoup est moins risqué en fait dans l’idée. Tout à l’heure, tu disais qu’on empruntait finalement bien moins cher 17:24 que que ce qu’on devrait parce que finalement on a expliqué au moment où l’éta explosé que il y avait aussi cette 17:30 histoire d’inflation qui faisait que le coût de l’argent n’était pas le même, qu’on est quand même monté une inflation à plus de 5 % en France. Aujourd’hui, 17:35 elle est redescendu, elle est ridicule. Pour autant, il y a pas une conséquence énorme sur les les taux de crédit à long 17:41 terme. Est-ce que quelle est l’influence de l’inflation aujourd’hui des prix ? Parce que quand il y a de l’inflation, mes salaires augmentent. Enfin, 17:47 normalement euh c’est quoi l’influence de l’inflation sur la détermination de 17:52 des taux de crédit ou de ou du crédit en général ? Alors, c’est un mécanisme économique assez basique, hein. C’estàd que quand il y a de l’inflation, l’État 17:59 est interventionniste, il intervient, il augmente ses taux directeurs en fait. Enfin, l’Europe augmente ses taux directeurs pour que le niveau 18:04 d’inflation en zone euro en fait baisse et donc du coup les taux directeurs ont un impact immédiat et quasi tout de 18:09 suite sur l’OIT qui lui-même augmente qui sert d’indice de référence aux banques pour faire du crédit immobilier mécaniquement quand l’inflation augmente 18:16 effectivement les salaires augmentent mais le coût de refinancement augmente et donc les taux de crédit augmentent. 18:21 Ça c’est la c’est de l’économie basique en fait. Après, ce mécanisme, il est 18:26 effectivement un petit peu contrebalancé parce qu’on a pu pratiquer et aujourd’hui effectivement les taux d’infation sont beaucoup redescendus 18:32 comme on l’a dit euh la B a baissé c ta la B a baissé c taux mais on se retrouve aujourd’hui si on veut se faire un un un 18:38 un enfin si on veut avoir des chiffres qui sont très parlants. On a un taux directeur qui est à de et on a un une 18:44 OAT dont tu parlais qui est à 327 ce matin. H c’est pas logique. Logiquement l’OAT devrait se retrouver au niveau des taux 18:50 directeurs ou pas très loin ou proche des taux directeurs. Ça veut dire qu’il y a une prime de risque, il y a une réticence du marché qui est forte et qui 18:55 fait que on a 1,27 trop cher trop cher de risque en fait du marché. 19:01 Et là pour le coup, j’intègre des notions que tout le monde entend du 4e gouvernement d’instabilité 19:08 gouvernementale de contexte international avec tout ce qui est aux États-Unis avec les guerres avec les la 19:15 politique sur les droits de douane la guerre commerciale Chine États-Unis et cetera où il y a beaucoup de résistance. 19:21 La France a été dégradée plusieurs fois de sa note de directeur. Donc la France paye aussi euh un prix plus cher euh 19:27 vis-à-vis des investisseurs institutionnels. Et donc du coup, on se retrouve face à ces face à ces mécanismes-là. Mécanismes qui sont 19:33 extrêmement amortis, on le répète encore pour le consommateur par les politiques agressives des banques. 19:39 Et donc c’est la compensation. Si on était le bon élève de l’Europe, c’est-à-dire avec par exemple un déficit contenu, 19:47 une dette absorbable, peut-être que notre OAT serait à 220 230 19:54 potentiellement 250. Voilà. Voilà. Comme on est pas super bons élèves, qu’on a 3000 milliards de qu’on a qu’on 20:00 est au 4e gouvernement en quelques mois et qu’on est capable de faire un projet de loi de finance, en tous les cas, c’est difficile, bah ceux qui nous 20:06 prêtent de l’argent considèrent que c’est plus risqué. C’est comme toi quand tu et donc ils nous font payer plus cher et donc ils nous font 20:12 payer 327 aujourd’hui. C’est c’est un peu ça. C’est un peu ça l’idée. Euh quand tu étais venu il y a un an, on 20:19 avait sorti quelques mots barbares lé on a déjà parlé, on avait parlé taux d’usure. Donc ça c’est le taux maximum 20:25 auquel tu dois me prêter des sous. Donc on a un problème à donner avec des gens qui avaient 50 piges dès que 50 ans, tu 20:30 fumes je te prête plus d’argent. C’est ça. Euh est-ce qu’on a toujours ces soucis 20:36 là ou plus du tout ? Et le dernier point, c’était le HCSF. Alors, on a fait plein de vidéos là-dessus. Pareil euh un 20:41 truc qu’on a découvert le le HCSF, pas toi ni moi, mais c’est ressorti quand même du bois. Est-ce que aujourd’hui ces 20:48 normes, ces règles sont toujours d’actualité ? Quelles conséquences elles ont euh toi aujourd’hui dans le pilotage 20:53 de toute façon de tes enveloppes, de ton autre crédit, des choses que tu dis oui, tu dis non. Je crois que tu as le droit de dépasser aussi des fois c’est 20:59 enveloppe. En gros, le HS, le HCSF, on a compris que ça avait changé un peu la règle pour vous il y a il y a il y a quelques 21:05 quelques mois ou ces deux dernières années. Est-ce que c’est toujours d’actualité ? Comment ça se c’est ça s’interprète très 21:10 concrètement aujourd’hui pour toi ? Alors très concrètement, le taux d’usure euh c’est quelque chose qui nous a beaucoup contraint en période de forte 21:17 hausse de taux puisque comme on le souligne en 2024 en fait on est passé sur des taux qui étaient de 1 à à 21:22 quasiment 4 en l’espace de 18 mois et donc du coup le le mécanisme de calcul du taux d’usure en fait ne suivait pas 21:28 la croissance de l’évolution de marché ce qui a abouti à beaucoup à ce que beaucoup de banques sortent du marché parce que on il ne pouvaient plus prêter 21:35 à des taux qui étaient qui étaient possibles. Euh aujourd’hui, ce mécanisme est un mécanisme de protection du 21:42 consommateur qui existe toujours mais dans un dans une structure de taux, une structure économique est beaucoup plus 21:47 stable. Par conséquent, il y a plus de problème. Il il se peut que certains dossiers touchent le taux d’usure sur des 21:53 personnes un peu plus dans l’âge, sur des durées un peu plus courtes et avec des mécanismes d’emprunt un peu plus faibles, mais ça reste très anecdotique, 22:00 très accessoire. Donc on n plus aujourd’hui il y a c’est plus une contrainte forte sur la distribution de 22:05 crédit des banques, même si c’est un mécanisme qui existe toujours et qui protège toujours le consommateur. OK. Le HCSF, 22:11 on va dire globalement, on est à 4e saison du HCSF. Donc c’est bien, au bout de 4 ans, on s’est à peu près habitué, on a à peu près appris entre guillemets 22:18 à vivre ensemble. Il y a eu des grands aménagements en fait de la politique du HCSF. Les règles sont toujours les mêmes. C’estàd qu’une banque n pasensée 22:24 prêter auelà de 35%endettement avec un norma qui est donné à peu près pour toutes les banque qui est le même 22:30 sur le calcul des revenus à peu ou prou et notamment sur le calcul de l’investisseur puisque préalablement il 22:36 y a 5 ou 6 ans en arrière, on pouvait fonctionner dans dans un mécanisme de calcul qu’on appelle le différentiel. 22:41 C’est-à-dire qu’en fait j’encaisse 1000, j’ai un crédit de 800, je remets 200 € 22:47 dans mon endettement. C’est plus possible aujourd’hui. On est sur un calcul global. On met la globalité des revenus avec les revenus, la globalité 22:53 avec les charges. Et ce qui est beaucoup plus compliqué en terme de tournoisement. Euh pour autant, il existe des poches dérogatoires. Ces poches, elles ont été 23:00 aménagées sur le l’investisseur. On était à 4 %, maintenant on est à 6 % de notre production qu’on peut déroger en 23:05 fait sur la partie de l’investisseur. Ce qui reste assez peu malgré tout. Ce qui reste assez peu malgré tout, surtout 23:10 avec ce mécanisme de calcul. À la base, c’était quand même une enveloppe qui était plutôt dérogatoire pour la résidence principale. C’était c’était ça 23:16 l’idée quand même. Alors pour la résidence principale, en fait, on a toujours ces enveloppesl résale, on a 20 %. On a 20 % de 23:21 possibilité de dérogation et 6 % sur l’investe. Et 6 % sur l’investe. Donc c’est assez faible. C’est assez faible, 23:27 surtout quand on regarde le mode de calcul de des charges et des et des 23:32 revenus locatifs. Certaines banques ont contourné, ça va pas ça va pas plaire ça. Elles elles interprètent de façon un 23:40 peu différente l’encassement des loyers. C’est qu’il y avait une règle commune qui était souvent je prends 70 % des loyers que tu as 23:46 pour tire compte pour tenir compte d’ailleurs des charges de taxes foncières et cetera. Enfin, il y a pas de débat sur le sujet. On voit nous 23:52 aujourd’hui des banques qui vont prendre 80 85 % des loyers parce que tu as une certitude de louer ton logement vu la 23:57 crise que que l’on a aujourd’hui ou certains mécanismes de bail commercial qui on va dire te donnent la certitude 24:03 d’avoir un loyer. On a vu donc nous des banques prendre plus de loyers en compte donc ce qui nous a permis de gratter les 24:09 un ou deux points parfois qui qu’il faisait. Est-ce que ça aussi c’est des choses sur lesquelles vous avez une liberté ? Oui alors oui clairement clairement oui. 24:16 Ça vient aussi compenser le mode de calcul. Euh ça fait sens aujourd’hui d’aller prendre plus du revenu locatif, non pas en se disant quand j’encaisse 24:22 100, j’encaisse réellement 90 parce qu’effectivement il y a des charges qui sont structurel et qui ne bouge pas. Mais c’est juste de se dire dans mon 24:27 mode de calcul ça fait sens de prendre 90 % si j’intègre également un un mode de calcul qui est un mode de calcul global. 24:33 OK. Euh pour le groupe BPCE aujourd’hui prend 90 %. Euh vous êtes l’un des plus favorables. 24:39 Ouais. Donc on c’est c’est ça ça nous permet effectivement d’être un peu plus juste en fait dans notre appréciation de calcul. Je voulais rajouter aussi 24:45 quelque chose sur le HCSF, c’est que le HCSF c’est bien aménagé et ça ça fait maintenant une grosse année que ça s’est 24:51 passé, c’est que le mode de calcul du HCSF sur les 20 % ou sur les 6 % n’est plus un mode de calcul trimestriel parce 24:57 que préalablement ça devenait contraignant au bout d’un trimestre. Maintenant on calcule sur la moyenne des trois derniers trimestres. OK. 25:02 Ce qui veut dire qu’en fait il y a vraiment un discours qui s’est un peu partenariat entre guillemets qui s qui s’est posé entre production. Si ton 25:09 dernier trimestreas tu as peu financé de truc, tu as plus de chance de dépasser le sur trimestre, c’est pas le cas et 25:15 surtout il y a eu cette contrainte forte porté par la CPR via le HCSF qui a été de dire attention les banques surchauffent de l’économie, surchauffent 25:22 du prê, on est en train de surendetter les gens et ils se sont rendus compte malgré tout que le système est plutôt 25:27 est plutôt est plutôt prudent et plutôt vertueux et que finalement il y a pas tant d’endettement que ça. Et donc du coup ils ont un peu assoupli cette règle 25:34 là, ce pilotage. Par exemple, les pilotages pour la plupart des groupes bancaires se font au niveau du groupe. 25:40 OK ? C’est-à-dire que se font pas forcément au niveau des établissements financier, ils se font au niveau des groupes. Donc c’est quelque chose de structuré et de 25:46 moyenner par rapport aux différents établissements et ils se font sur une moyenne glissante de trois trimestres. Et si jamais on constate que sur un 25:53 trimestre, on dépasse légèrement, il y a un rappel, il y a un mode de travail commun qui tend à ce que les 25:58 établissements reviennent dans la norme trimestre d’après ou que globalement toutes les banques françaises encore pas défaillance, c’est 26:04 tout. disait sont bien gérés, sont très solides et sont assez vertueuses dans 26:09 leur dans leur pilotage. OK. Euh là aujourd’hui, on est dans un dans un contexte, on l’a dit, politique 26:17 un peu difficile et cetera. Donc on voit certains ralentissement de l’économie sur le parti, ça a deux conséquences, 26:24 moins d’investissement, moins de prise de décision he que ce soit dans la vente de voiture, la vente d’immobilier et cetera et aussi une épargne qui 26:30 augmente. Je crois qu’on bat des record collecte d’assurance vie quasiment tous les mois. Euh est-ce que je peux faire un raccourci ? Plus les Français épargnent, 26:36 plus les banques peuvent me prêter d’argent. Clairement, clairement. Clairement aujourd’hui le fait que la collecte soit 26:43 une activité qui soit redevenue un peu centrale pour les banques permet d’avoir des liquidités plus importantes et 26:48 permet de pouvoir accompagner mieux l’économie. Mais c’est c’est le cas pour le particulier qui va acheter son appartement, sa maison, tout comme 26:54 l’entreprise qui va faire forts investissement. Et donc effectivement, les banques aujourd’hui jouent à plein leur rôle d’accompagnateur euh de projet 27:01 tant sur le particulier que sur l’entreprise. Et on est on est sorti on est sorti à peu près je dirais de la 27:07 crise des liquidités qu’on a pu connaître où on empruntait on emprétait très cher et il fallait reporter très 27:12 cher. On comptait vraiment un petit peu le on comptait vraiment les les sommes et les comment dire et et les enveloppes 27:18 qui étaient alloué. Alors, je dis pas je voilà je vais pas me méprendre euh on compte toujours les enveloppes sont 27:23 toujours contingentées, c’est normal parce qu’aujourd’hui c’est de la gestion d’entreprise et puis c’est de la gestion entreprise classique quand on 27:28 combien combien tu vas prêter toi cette année en cette année cette année on devrait on devait être un petit peu en dessous de 2 milliards OK sur sur 2025 27:35 plus ou c’est moins que c’est sensiblement la même chose. va avoir unage qui est sensiblement le même 27:40 avec une politique de choix des encours qu’on accompagne encore une fois pas de politique de refus de crédit mais c’est vraiment une politique de de choix dans 27:46 un environnement qu’on a vu qui était très concurrentiel on a toujours été fortement prêteur sur le marché là 27:52 aujourd’hui étant donné qu’il y a beaucoup de gens qui reviennent on a pas voulu non plus faire tout et n’importe quoi. On a aussi choisi les projets 27:57 qu’on a pu accompagner tout à l’heure les primo accédent les primos accédents certains types de projets des projets parfois moins 28:04 risqués aussi des choses qui sont bien construites aujourd’hui. De toute manière euh l’important dans risque immobilier c’est de réussir à bien 28:10 construire son projet pour être bien accompagné. Donc nous on est on est resté vertueux. On est un acteur qui reste présent dans le cycle. Donc on ne 28:17 disparaît pas on ne revient pas. On est présent tout on est présent tout le temps en fait. En tout cas, moi depuis 6 ans que j’occupe ce poste-là, en fait, 28:23 on a toujours été présent et les véités, la volonté de la S et comme on disait tout à l’heure via notre modèle 28:28 coopératif et mutualiste d’accompagner les projets sur nos territoires nos territoires. Et donc du coup, on 28:33 doit rester aussi prudent, on doit rester aussi dans notre devoir de conseil d’accompagner des choses qui sont construites et qui sont sécuritaires pour tout le monde. Sachant 28:39 que tu as tu évolues sur un territoire qui est en terme d’analyse de marché immobilier, tu as 28:45 du frontalier, tu as la deuxème ville-de France, tu as la diagonale du vide, 28:51 enfin tu as des marchés très différents et qui sont qui sont enfin je veux dire quand on est dans le 43 ou quand on est 28:57 à la frontière jaunevoise le profilage du client dans la tableau Excel mais c’est ça ça a rien à voir. Ça 29:03 n’a rien à voir et c’est tout l’intérêt. Tu disais tout à l’heure effectivement si je suis à Lille ou si je suis dans les Alpes, j’ai pas les mêmes j’ai pas 29:09 les mêmes taux et j’ai presque envie de te dire, on n’est pas sur une politique tarifaire parce qu’on a on a une politique qui est harmonieuse sur notre 29:15 territoire global mais on a en fait des ressorts et des personnes qui sont compétentes sur leur axe. Moi par 29:20 exemple dans mon équipe, j’ai deux personnes qui sont dédiées au marché en fait du frontalier ou du grand frontalier. J’ai une personne qui est 29:26 sur Anas et une personne qui est sur ANC. OK. leur quotidien n’est absolument pas la le même qu’une personne qui situe à 29:31 Bourgouin ou qui va situer en plein centre de Lyon, mais ils sont spécialistes sur leur marché. Ce qui veut dire qu’en fait ils ont une une 29:38 fine des interlocuteurs qui sont en place et c’est vraiment la force notamment des banques mutualistes que 29:44 d’avoir une intervention qui est adaptée à leurs interlocuteurs. On est fin d’année 2025 donc tu es en 29:51 train de préparer 2026. Enfin j’espère euh tu vas prêter un peu moins de 2 milliards d’euros cette année. Est-ce 29:56 que tu connais déjà un peu à la fois ton enveloppe 2026, ta politique commerciale 30:02 ? Est-ce qu’il y a des choses que tu sens qu’il peuvent changer et et évoluer ? 30:07 Alors oui, forcément on connaît, je je vais pas le livrer là parce que c’est pas encore tout à fait publier ce qui s’en mais oui, on connaît nos 30:13 enveloppes. Voilà l’enveloppe, est-ce qu’elle déjà tu vas prêter moins plus ou pare ? On n’est pas contraint sur l’enveloppe, 30:18 on n’est pas dans une logique de prêter moins. On n’est pas sur une logique de moins d’intervention, on est sur une logique de soutien. Non, au contraire, on va continuer à accompagner, 30:25 on va continuer à accompagner les gens et on va continuer à le faire comme on sait le faire, c’est-à-dire de manière intelligente et pesée et constructive. 30:32 Euh comment on voit 2026, on le voit d’un regard qui est plutôt positif, c’estàd 2025 va se terminer avec des 30:38 niveaux de transaction qui va être autour neuf et ancien autour d’un 1100. On on va atterrir autour de 900000 30:43 transactions dans l’ancien. Ce ce ce qui est ce qui est bien, on revient bah c’est mieux que l’an dernier, on arrive au niveau au niveau de 2023, on 30:50 reconnaîtra difficilement des niveaux 2021. Ça sera ça sera compliqué. Mais en tout cas, ce qui est sûr, c’est que ce 30:56 marché est en croissance. C’est une une croissance qui est mesurée qui est mesurée malgré tout. Euh mais on va 31:02 jouer notre rôle de soutien et on a vraiment la ferme attention euh de de continuer à intervenir et à soutenir cette reprise économique et c’est 31:09 notamment sur le marché de l’immobilier. Voilà. Euh tu sais que nous on propose beaucoup d’investissement immobilier beaucoup dans le neuf. Donc euh dans le neuf euh 31:15 aujourd’hui le marché il reste difficile pour pas dire euh très difficile. Le marché de l’investisseur euh encore 31:21 plus. Finalement le banquier il a deux rôles. Il y a mon promoteur qui lui a besoin de financement. Euh donc c’est la 31:27 fameuse GFA, la garantie financière d’achèvement. C’est à partir de quel moment toi tu vas me prêter des sous pour que je construise mon immeuble 31:33 et parfois tu vas me dire bah faut que tu es vendu 50 % de tes appartements, 60 % de mes appartements quand c’était 31:39 plus difficile effectivement quand c’était très dynamique peut-être 30 % des des des appartements. 31:45 Euh on a besoin de trois interlocuteurs pour pour sortir une opération de la résidence principale donc le prê zéro et 31:51 cetera. C’est des choses qui sont importantes pour accompagner les les propriétaires occupants. L’investisseur 31:56 sur lequel on attend certaines décisions, en tous les cas la visibilité pourisseurs et puis l’achat en bloc, le 32:03 logement intermédiaire ou logement social. Euh voilà, aujourd’hui, est-ce que tu accompagnes les promoteurs, 32:08 c’est-à-dire est-ce que les les les niveaux de GFA se sont un peu détendus par rapport à 2023 32:16 ? Est-ce qu’elle retrouve les scénarios de 2021 ou peut-être pas encore ? et sur 32:21 mes trois interlocuteurs, c’est-à-dire ma résidence principale, mon investisseur privé qui, tu l’as compris 32:27 m’intéresse et et la vente en bloc aujourd’hui. 32:32 Vous votre à la fois votre politique et ta vision sur sur ces marchés, la façon dont vous accompagnez et celui qui 32:38 construit et celui qui achète. Alors sur l’accompagnement des professionnels en fait dans leur dans le dans la 32:44 conception de leur comment dire de leurs opérations, plutôt que de parler de niveau de GFA et est-ce qu’on est plus 32:50 comment dire plus prudent, on va aujourd’hui choisir aussi les opérations. On va aussi accompagner marcher beaucoup en partenariat avec les 32:55 personnes qui qui sont nos clients et qui sont nos clients structurels et et et business quoi, pour construire des 33:00 opérations qui vont être débouclées pour avoir la comment dire que les opérations sont sont bien pensées 33:07 et voilà avec une bonne sortie commerciale. Du coup, on joue vraiment notre rôle de partenaire bancaire en étant dans la discussion aussi avec avec 33:14 nos partenaires promoteurs. J’ai remarqué aussi, si je peux me permettre que vous faites plus de cofinancement. Oui, 33:20 ça qu’on le voit nous dans le groupe puisque évidemment on fait appel des financements, on voit des opérations sur 33:26 lesquelles on nous dit oui mais pas tout seul. Tu vois, c’est un peu ça l’idée syndication, c’est sûr forcément dès 33:31 lors queon est sur alors la syndication, je parle de 300 L, je te parle. Voilà. Ouais, on est on est d’autant plus fort sur la syndication qu’on est 33:37 sur logement social ou sur d’autres un peu plus où on intervient sur des sur des sur des sommes plus importantes. 33:43 Mais oui, ça peut être une logique de se dire ce projet me plaît mais j’en partage le risque et du coup on est plus 33:48 fort ensemble et donc du coup on va partager un risque. Ton regard c’est dire celui qui monte le projet, le professionnel, le promoteur, 33:53 voilà, c’est comment il le distribue, c’est là où tu vas t’intéresser encore plus à ça quoi. C’est fut tu parlais de 33:58 période où on était dans la conférence un peu aveugle où effectivement le vent dans le dos, on savait ça se v 34:03 bon projet, mauvais projet, je vais pas paraphraser les inconnus mais voilà bon projet, mauvais projet, ça sortira quoi qu’il live. Aujourd’hui, c’est beaucoup 34:09 plus compliqué. On voit beaucoup de personnes en fait qui restent avec des lots sur les sur les bras. On a parlé de la construction où il y a des gens qui 34:14 ont pris des options sur les terrains qui les ont coulé derrière. Voilà, la gestion compte, tout ça est très important. Et donc nous, en tant que 34:19 partenaire, on est aussi dans le conseil et on travaille ensemble et donc du coup, on doit on doit construire ensemble des choses auxquelles on croit 34:25 conjointement. Et donc parfois quand effectivement la plaque est un peu grosse, bah on peut s’adjoindre bah plusieurs banques pour prendre le risque 34:31 et pour le partager. Parfois on a envie d’y aller tout seul euh et parfois on y croit un peu plus et que que sur d’autres opérations. Mais sur les trois 34:37 blocs que tu as cité, en fait, on est présent sur les trois blocs très clairement. On est présent sur les trois blocs et on est euh on n pas de restriction, on n pas de 34:43 comment dire, il y a pas tu es pas le pied sur le frein sur l’un des trucs. Absolument pas. On a parlé beaucoup de 34:49 la résistance principale, la primo accession ou la seconde accession parce qu’on est aussi bien on fait énormément de de prérelais pour accompagner aussi 34:54 la seconde accession. des investisseurs, on en finance énormément. La limite, on se l’ dit tout à l’heure, c’est le mode 34:59 de calcul du revenu de l’investisseur particulier qui fait que cette enveloppe de 6 % malgré tout est assez restrictive 35:04 et que la plupart des banque la conserve pour ses propres clients parce que dès lors qu’elle ouvrirait cette enveloppe en fait à la prospection à d’autres 35:10 clients, elle ne pourrait plus répondre à ses propres clients sur leurs besoins et la logique veut que qu’en général 35:16 quand si tu veux construire une relation durable, si tu me dis oui maintenant et dans 5 ans tu me dis non parce que tu si tu fin l’appartement d’une personne qui a 30 ans et que 5 ans plus tard elle 35:22 veut faire du patrimoine pour s’acheter un un et que du coup tu lui dis bah non je peux pas parce que j’ai je suis à 7 % de 35:28 ma aller voir ailleurs, c’est pas logique en fait. Donc donc il faut aussi qu’on on puisse répondre à à nos clients et donc cette contrainte est posée et et 35:34 nous permet effectivement bah logique enfin la conséquence est de plutôt répondre à nos à nos clients sur ce 35:39 sujet-là. Mais on n’est absolument pas fermé parce qu’on fait énormément de financement sur nos clients et également sur des prospects qui deviennent clients 35:46 principaux au travers de l’opération et le logement social. la Caisse d’Éparagne Renalpe, toutes les caisses d’épargne sont des partenaires en fait vraiment 35:52 institutionnels de tout ce qui est euh économie locale. Euh donc il y a le logement social mais aussi les 35:58 collectivités enfin voilà, on est des on est des partenaires très forts et on a beaucoup de promoteurs aussi avec qui on travaille et et encore une fois main 36:03 dans la main. Donc voilà, chez Maslot, la moyenne d’âge de mes investisseurs c’est 33 ans. Je fais aussi de une vente sur qu sur les 36:12 expatriés ou des gens qui sont ou les ultramarins. Donc c’est des choses qui sont un peu particulières 36:17 à financer. sur cette population de 33 ans, tu vois aujourd’hui, ils ont besoin 36:22 d’être accompagnés mais en visio, vente à distance, donc banque en ligne. Aujourd’hui, comment vous répondez ? 36:28 Enfin, moi j’ai un un job, un rôle, c’est comment 100 % des gens qui passent dans 36:33 la rue peuvent rencontrer mon groupe pour acheter de l’immobilier en fonction 36:38 des âges. Il rentre par différentes portes. Parfois c’est le B2B, parfois c’est le B2C, parfois c’est internet. Et 36:44 je vois bien que sur mes trentenair là, c’est internet. bien sûr que la banque en ligne a pris une place 36:49 déterminante. Comment aujourd’hui un groupe comme la caisse d’épargne, comme une caisse régionale de la C d’éparne 36:55 rajunit sa clientèle, peut être un intercuteur fiable pour des gens qui ont euh 32, 33, 34 ans, moins de 35 ans ? 37:03 En fait, au-delà de l’âge, en fait, il y a une il y a une question de génération en fait et il y a une question en fait de d’état d’esprit. On s’est rendu 37:10 compte de ça. Enfin, on forcément on évolue dans le même monde. Donc, on se rend compte que les banques en ligne aujourd’hui se développent, que ce sont 37:15 souvent des deuxè voir des trè banque. Ce qui veut dire que malgré tout, il y a il y a beaucoup de personnes qui sont en banque en ligne mais rarement sur les 37:22 besoins principaux. Pourquoi ? Parce que quand on a un besoin structurel, on est besoin d’un conseil. Et donc du coup, le on parle d’immobilier, quand on parle 37:27 d’immobilier, c’est bien d’avoir un conseiller en face et c’est bien d’avoir de d’avoir cette capacité de pouvoir avoir un rendez-vous. Pour autant, pour 37:33 le reste de la relation bancaire, il y a beaucoup de selfcare. Donc les gens font des choses tout seul et on développe de plus en plus d’applications, de plus en 37:40 plus en fait de possibilités pour les gens d’aller faire de faire de plus en plus de choses tout seul, leurs choses tout seul, d’être en autogestion tranquillement sur leur 37:46 canapé à 23h. Je dois créer un bénéficiaire pour faire un virement, bah j’ai pas besoin de faire demander à mon conseiller. J’ai j’ai une remise de 37:52 chèque, j’ai pas besoin de faire appel à mon conseiller. Je fais un virement instantané, j’ai pas besoin de mon conseiller. Donc on essaie et donc c’est c’est quoi qu’il arrive, c’est quelque 37:58 chose qui est porté aussi par les banques en ligne mais donc c’est un bon mouvement et qu’on suit et sur lequel on est même devenu parfois précurseur que 38:05 d’accompagner ces gens sur le selfcare. Pour répondre à ta question de manière très simple, la Caisse département a 38:10 connu une petite réorganisation sur l’année 2025 milieu d’année en fait on avait on était 38:16 organisé au travers de notre réseau commercial sur sur trois réseaux. On a créé on a redistribué les réseaux de 38:23 manière un peu plus nombreuse et on a créé un réseau digital. OK. Donc on a aujourd’hui un de nos réseaux une réponse digitale. On a une réponse digitale 100% digitale. 38:30 Donc on a aujourd’hui et donc on traite des personnes qui sont en dehors de notre territoire, qui sont parfois en dehors du territoire français également 38:36 euh 100 % 100 % en ligne avec en fait des plagesurs qui sont un peu différentes, des organisations de collaborateurs qui sont aussi un peu 38:42 différentes, des organisations de portefeuilles qui sont aussi un peu différentes et qui permettent en fait 38:47 non pas d’avoir forcément un conseiller à titrer tout le temps mais d’avoir toujours une personne au téléphone qui sait répondre aux besoins du client en 38:52 fait. OK, donc on adapte nos réponses. Et est-ce que est-ce que ça veut dire que ça ça touche quand même toutes les 38:59 segmentations ou c’est que du retail ? Je peux être en banque privée ou je peux être accompagné par un conscien de 39:04 patrimoine 100 % digital ? Oui oui oui oui oui. Alors enfin comme enfin comment dire encore une fois la question c’est la valeur ajoutée du 39:10 personne que tu vois en face et donc du coup naturellement si tu as un besoin en banque privée avec du conseil très pointu naturellement tu as besoin 39:16 d’avoir un interlocuteur qui lui-même est très pointu dans ses connaissances. Donc on essaie nous un peu comme toutes les banques mais en tout cas notre 39:22 politique à la Caisse dépendable c’est d’avoir un interlocuteur qui est compétent par rapport au besoins de son client. Donc on essaie d’adapter les choses. Tu noteras qu’il est quand même 39:28 plus difficile d’aller porter un conseil très fin précis sur un sujet très très pointu en ligne à 22h on est sur notre 39:36 canapé. Voilà, il y a des choses qui qui sont mal enfin qui sont heureusement par contre ils sont capables de prendre un rendez-vous en visio à 15h30 euh au 39:43 boulot. Voilà. Et nous c’est ça moi mes conseillers, ils font des vrais rendez-vous euh à 15h30 et parfois j’ai 39:49 monsieur qui a son lieu de travail, madame sur le travail, mon conseiller, ils sont dans trois villes différentes 39:55 et aujourd’hui voilà, c’est juste le temps avec le client qui on fait de plus en plus d’affaires comme ça et il y a des prises de rendez-vous qui sont 40:00 automatiques par les clients et euh et et on se fait on fait du Teams. aujourd’hui, c’est l’outil qui qui est 40:05 qui qui est utilisé le plus. Et donc du coup, on se fait de la visio, on se fait et oui oui, il y a plus ce frein là, on 40:10 est plus dans le besoin du face- à face systématique et automatique en fait. Voilà. Bon, moi j’ai une question quand même 40:16 qui est qui est importante, c’est que aujourd’hui de l’analyse de dossier, c’est de l’analyse de data. Oui. D’accord. Euh et l’analyse de data, bah 40:23 moi, je mets intelligence artificielle. C’estce qu’aujourd’hui, demain, c’est l’intelligence artificielle qui va me 40:29 dire “Oui, il veut me prêter de l’argent ou pas C’est c’est une question qui est comment 40:34 dire qui est centrale qui est centrale mais pas seulement pour la banque hein. Et puis je je fais un peu d’extension 40:41 mais je je un médecin généraliste aujourd’hui tu mets une bonnie en face enfin je je j’ai 40:46 des amis. Non mais enfin personnellement aujourd’f tu vas faire une radio tu vas faire une échographie en fait l’échographe ou le 40:52 radiologue te donne en fait un compte-rendu qui est utilisible avec des mots hypertechniques. Tu le passes dans chat GPT et chat GPT ce que tu expliques ce que 40:58 tu as. Voilà, c’est c’est moi ça m’est arrivé donc c’est bluffant. Donc oui, on doit vivre avec Lia et on doit pas en avoir 41:04 peur. Donc aujourd’hui, on on a développé nous à la Caisse départ dans le groupe BPC, on a développé une IA 41:09 captive qui est notre IA à nous en fait qui s’appelle qui fermé qui s’appelle Maya, donc Maya comme 41:15 et qui en fait nous permet d’avoir en fait un gain de temps assez assez profitable sur pas mal de sujets à 41:22 moindre valeur ajoutée. Est-ce qu’elle traite tout ce qui est vert et ça veut dire le orange et le rouge ? C’est encore toi qui décide. On 41:27 en est pas là aujourd’hui. On en est pas là aujourd’hui. On a ces systèmes d’intelligence en fait. On a des qui sont des systèmes basés sur l’intelligence artificielle qui sont des 41:33 systèmes d’aide à la décision. OK. Aujourd’hui, on est encore dans l’aide à la décision. C’est-à-dire qu’en fait on a on va la décision 41:39 c’est pas la politique commerciale est appliquée par une intelligence internale Ouais. Et puis et puis enfin c’est plus du système de scoring aujourd’hui. On 41:45 reste quand même sur le système de scoring qui sont en fait l’analyse de variable d’alg par algorithme en fait des éléments chiffrés ou d’éléments de 41:52 données financières du client qui arrive à te donner une note qui va sortir entre 1 et 9 en fait et qui te permet en fait 41:58 d’avoir une vigilance plus ou moins accrue sur le sur le sur le profil sur le profil mais on conserve et ça en tout 42:04 cas je suis peut-être de la vieille école he je vais avoir 50 ans cette année mais c’est pas grave j’y tiens. On conserve une capacité à décider à 42:10 réfléchir. Il y a énormément de sujets sur laquels l’intelligence artificielle réfléchira beaucoup mieux que moi. 42:15 OK, naturellement. Mais il y a d’autres sujets sur lesquels je sais faire je sais mettre un peu d’humanité, un peu d’empathie qui sont encore des des 42:22 qualités que l’intelligence artificielle n’a pas forcément. Donc oui, on travaille avec, on a clairement pas 42:27 peur, c’est clairement l’avenir. Il y a beaucoup de sujets qui vont être résolus par ça. Mais nous, on branche nos tuyaux. 42:33 dat je suis courtier, j’envoie de la data des établissements bancaires qui vont me répondre et aujourd’hui j’ai 42:38 un interlocuteur, c’est c’est monsieur qui est de du crécole de la général qui vient me dire “Bah voilà, 42:44 je suis capable d’accompagner ton client, voilà les conditions, voilà les contreparties.” C’est un peu ça, c’est un peu ça l’idée. Est-ce que est-ce que 42:50 demain ça sera plus Je pense qu’on on va vers un système alors pour le coup, on sort la boule de 42:56 cristal hein, mais on va vers un système qui va s’appuyer plus sur ça. Pourquoi ? pour les choses simples. C’estàd qu’en fait dès lors qu’on a des 43:02 tâches qui sont relativement simples et répétitives et qu’on a en fait des données qui sont qui prennent Ouais. qui 43:07 prennent et ce qui et qui se composent. Oui. L’intelligence artificielle ou en tout cas ça ça on peut aller plus vite. Et donc du coup et c’est le phénomène 43:14 global en banque, c’est du coup tu peux passer plus de temps sur les dossiers qui demandent un peu de réflexion finalement. Exactement ça. En fait aujourd’hui en 43:19 banque on essaie d’employer nos collaborateurs sur les tâches à veul ajouter et je pense que c’est vers ça que le monde va c’est que c’est plus sympa que 43:26 voilà c’est on va automatiser des des tâches qui ne sont pas forcément gratifiantes ou qui sont simples à 43:31 résoudre pour mettre nos collaborateurs sur les tâes qui sont un peu plus ardues tout simplement. Et donc c’est un phénomène de fond mais qui se passe à un 43:37 rythme de croisière qui se passe sans violence, sans comment dire sans heur et et sans euh 43:44 et sans stop. En fait, on y va progressivement et on intègre progressivement ce genre de choses. Voilà. Moi aujourd’hui dans mon dans mon 43:50 service par exemple, j’ai intégré mon IA sur un certain nombre de sujets. Je prendre l’exemple tout bête, c’est que 43:55 j’ai un contrat de réservation euh j’ai un contrat, j’ai un compromis, j’ai un prompt, donc une espèce de de bon de 44:02 commande que j’ai fait à mon à mon IA en fait en lui disant voilà merci de m’isoler les éléments, la superficie, le 44:09 lieu, la zone, le DPE et cetera et cetera et en fait tout ce qui permet de remplir dans je prends un copier collé, je mets ce 44:14 prompt et en fait le compromis là où mon collaborateur met 15 minutes 15 à 20 minutes à lire, à relever et à noter, 44:21 bah mon a en 20 secondes Même pas en 20 secondes, c’est c’est bluffant. En en en 8 secondes, mon m’ a fait ça. 44:28 H Et donc du coup, naturellement, bah tu gagnes tu gagnes 15 20 minutes en fait sur un dossier à faire ce genre de choses là. Typiquement, c’est vraiment 44:34 le genre de c’est vraiment le genre de tâche sur lequel on peut se faire accompagner par Lia. OK. Didi, on arrive bientôt à la à la 44:40 fin de ce podcast. Donc, tu sais ce que je vais te demander. Je vais te demander de sortir de la boule de cristal. 44:46 C’est bien. Je sortir du coup sur Ouais. Euh on est dans une situation qui est un peu particulière avec une une vie politique 44:53 un peu un peu chautée, un projet de loi de finance qu’on qu’on connaît pas qu’on connaît 44:59 pas aujourd’hui. Euh on sait pas quelles aides le gouvernement va accorder au prix au accédent, à la rénovation de 45:06 l’habitat, enfin toutes ces choses-là, c’est des choses auxquelles on av on avaig à l’aveugle. Pour autant, c’est quoi toi ce que tu 45:13 penses sur l’évolution du crédit en 2026 et des taux de crédit en 2026 ? Est-ce 45:18 que on va plutôt aller dans le sens de la baisse ou dans le sens d’une station ou d’une ou d’une hausse ? 45:27 Il suffit de prendre la prévision pour que derrière elle se réalise pas. Si aujourd’hui on regarde le marché tel qu’il est tel qu’il est orienté et ce 45:35 que les analystes nous disent, on devrait être sur une stabilité mais sur une stabilité légèrement haussière qui 45:40 permettrait aux banques d’aller restaurer un peu un niveau de marge un peu plus correct. Alors non pas aller vers les quatre mais en tout cas revenir 45:47 sur un niveau de marge qui soit un peu plus correct. Tout ça, bien évidemment est mis en danger par l’instabilité dont tu as que tu as décrit euh économique, 45:53 nationale ou ou internationale qui peut être amené à ce que les choses évoluent évoluent voilà qui évoluent dans dans 45:59 n’importe quel sens. Mais en tout cas aujourd’hui la tendance c’est plutôt de se dire euh il y a un gros tiers des Français qui pensaient qu’on allait 46:05 passer sous les trois en 2025. Bon on y est pas et euh on est plutôt aujourd’hui alors qu’ comme je te disais on était 46:11 sur du 310 à fin août on serait plutôt sur les projections autour de 340 sur 2026. 46:18 Voilà, voilà ce que ce qu’on nous dit. Encore une fois, voilà, c’est pas c’est compliqué de de faire voilà scénario à 46:23 la baisse extrêmement peu probable, stabilité plus voilà stabilité plus restauration mais 46:30 plus c’est plutôt une bonne nouvelle finalement parce qu’on restaure quelque chose de sain et à 340 on se désauvabilise pas par rapport à un 310 46:36 si on doit aller sur ces sur ces niveaux-là. Après, encore une fois, les prévisions sont plutôt optimistes et plutôt euh et plutôt sympas sur 2026 et 46:44 sur l’évolution des marchés et et on sera là aussi pour le pour le soutenir. Donc voilà, on a on attaque 2026 avec 46:50 euh avec de l’ambition et ça c’est intéressant. Crise crise euh derrière nous ça le volume de transaction, tout ça, tu l’as dit, le projet des Français, c’est 46:56 toujours de mettre un toit sur la tête, de devenir propriétaire, d’investir dans l’immobilier, de préparer cette retraite. Ça tu peux les interroger avec 47:02 ou sans gouvernement. Ça reste des taux qui sont extrêmement élevés. Les banques aujourd’hui prêtent de l’argent, ça c’est hyper important. Les banques 47:09 prêtent de l’argent pas cher dans une situation anormale. Appelez vos potes qui sont en Angleterre, en Italie, en 47:14 Espagne, euh appelez-les pour leur demander à combien à combien ils empruntent et vous verrez et vous verrez 47:19 la réponse. C’est pour ça d’ailleurs que ces marchés là immobiliers se corrigent beaucoup plus facilement quand tu emprunt taux révisable. Si tu peux 47:25 payer, tu arbitres ton prix et tu arbitres ton prix, tu vois des excès de marché de plus ou moins 20 % ce qui n’arrive jamais en France. Donc c’est un 47:31 peu ça, c’est un peu ça l’idée. Et on est sur une tendance de fond qui est là, on est sur un socle, voilà qui est le 47:37 bon socle. Ça il y a peu de chance que ça descende en dessous et voilà et on emprunte plutôt au premier semestre 47:42 qu’au deuxème semestre. C’est là où les banques ont les poch il y a plus de voilà, il y a plus de il y a plus de comment dire ? Il y a plus de vélité ce 47:48 premier semestre. Après, on a un sujet qu’on a pas du tout abordé. Je peux peut-être une ouverture sur une conclusion là-dessus, c’est que on a on 47:54 a parlé des marchés de la résonance principale, on a parlé du marché de loc de l’investisseur. Il y a aussi le marché de la rénovation qui est un 48:00 marché qui est très très dense et qui est très important en fait et qui se développe et 2026 voilà et qui qui est indispensable et heureusement 48:06 heureusement parce qu’on est en train on on doit verdir aussi notre parc et on doit aussi faire la rénovation et 48:11 d’ailleurs on le voit même les banques aujourd’hui prêtent de l’argent. Si tu rénoves un logement avec un DPE de 48:16 sortie qui est bon ou si tu achètes un logement avec un bon DPE, ben tu vas avoir des enveloppes qui vont te permettre de baisser le coût global de 48:23 ton crédit et d’être sur le bon sujet. et les banques doivent être écesoresponsables. Il y a d’ailleurs un mouvement qui est en fait le net zero 48:30 banking qui qui permet en fait qui demande aux banques en fait et dans lesquelles on s’est tous engagés le groupe le groupe BPC s’est engagé de 48:36 limiter nos émissions de CO2 et donc du coup de rentrer dans 48:42 des logiques vertueuses vis-à-vis vis-à-vis en fait de des biens confinances et d’accompagner en fait euh 48:48 nos emprunteurs, nos clients vers le fait d’aller d’aller dans des vertueux et d’aller en fait diminuer leur leur 48:55 comment dire leur note en en fait de d’écon enfin de de charge énergétique et d’aller en fait améliorer leur habitat 49:01 en fait. Donc c’est c’est vraiment un marché qui est important sur lequel 2026 aura aussi un rôle important parce que 49:06 parce que c’est un marché qui prend beaucoup d’ampleur voilà et sur lequel on est on est toutes les banques sont très investies. OK super. Merci Didier, tu as été 49:15 parfait comme d’habitude. Euh je vais te laisser dans les mains de Romain qui va te faire petit pingpong de 49:20 de de questions et je te dis à bientôt. À très bientôt. Merci beaucoup. Merci à toi.