Aujourd’hui, dans notre espace de 41 m², nous avons le plaisir d’accueillir Cédric O’Neill, CEO de Bricks !
Avec lui, nous allons retracer le parcours de Bricks et explorer ensemble les rouages du crowdfunding immobilier :
🔎 Qu’est-ce que c’est exactement ?
✅ Quels en sont les avantages ?
⚠️ Quels en sont les limites ?
🎯 Et surtout, à quel profil d’investisseur ce mode de financement est-il le plus adapté ?
Un échange passionnant pour mieux comprendre ce modèle d’investissement !
en moyenne de 300 € par investisseur investi par mois Ah oui oui c’est c’est énorme le nombre d’investisseurs On se
retrouve avec 30000 400 personnes par mois qui euh qui investissent et en moyenne là on est sur 15 millions
d’euros d’investissement collectés tous les tous les mois Il y en a un je regarde il a mis 200000 € au total sur
la plateforme il a tout mis en ligne sur un projet Alors c’est un projet à 12 % il s’est dit “Putain je peux pas laisser passer le truc j’imagine.” Je me suis
dit “Mais il est taré lui.” Parce que en fait si ça se passe mal avec ce projet en fait il est exposé à 100 % Moi ce que
je dis dans tous mes podcasts et et même dans les lives que je fais c’est retirez votre argent de ma plateforme si vous
avez la possibilité de mettre un crédit euh un crédit immobilier en place Euh mettez cet argent-là en apport Moi j’en
ai fait il y a il y a quelques années parce que j’ai demandé à ma banque de faire un virement Donc a été donc refusé
il a pas voulu me le faire J’ai dû écrire manuellement Je reconnais que mon conseiller m’a fortement déconseillé le
placement sur la plateforme Tintin et on parle de de 10000 € Moi à titre personnel je suis devenu non grat pour
les banques Il y a plus aucune banque qui va me prêter parce que je suis assimilé à Brick à une plateforme de financement participatif Beaucoup de nos
investisseurs sont obligés de se cacher pour mettre de l’argent sur notre plateforme quand ils vont voir leur
banquier je veux faire un virement de 10000 € 20000 € sur mon compte sur la plateforme Ah ben non on vous autorise pas à envoyer des fonds sur Brits Ça
devient dingue Ça veut dire que tu n’as pas le droit de faire ce que tu veux avec ton propre argent aujourd’hui en
France avec la majorité des banques c’est que ils ont ce pouvoir de te dire bah non j’ai pas envie que tu sortes
l’argent ou alors comme tu dis il va falloir que tu te retrouves assez discur il est pas mal On a le cas régulièrement
Aujourd’hui les banques vendent aussi de l’immobilier de dire bah vous achetez avec peut être Maslo mais ça peut être
century 21 ou ce que vous voulez Bon bah si vous achetez chez nous vous aurez 0,20 sur le prêt et rencontrer notre
conseiller Ça nous arrive aussi régulièrement
[Musique]
Bonjour à tous et bienvenue dans nos 41 m² Aujourd’hui on va parler d’un mode d’investissement qui séduit de plus en
plus d’investisseurs le crownfunding immobilier avec toi Cédric Bonjour Bonjour Bonjour Pierre Emmanuel Bonjour
Euh Pierre Emmanuel plus besoin de te présenter Non Euh Cédric toi est-ce que tu peux te présenter nous présenter un
petit peu Brix Ouais bien sûr Salut Jules Donc moi je suis le fondateur de Brix.co Oui C’est une solution donc de
financement participatif qui permet à n’importe qui d’investir dans l’immobilier à partir de 10 € Moi je suis originaire de Montpellier J’ai
bientôt 37 ans deux enfants à Montpellier Et il y a quelques années j’ai commencé
à faire de l’immobilier et notamment des projets de marchand de bien Je suis un entrepreneur j’ai toujours créer des start-ups et je me suis dit je vais
faire un peu d’immobilier comme filet de sécurité et j’ai vu à quel point c’était compliqué de se faire financer en tout
cas d’avoir plusieurs opérations en cours Il y a toujours des problèmes de d’encours chez les banquiers de risque
parce que les banquiers comprennent pas forcément ce qui est une opération de marchand de bien donc de l’achat revente Et et donc je me suis dit que
c’était assez dingue le fait qu’il y ait beaucoup de start-up qui te permettent très
facilement d’investir en bourse ou d’investir dans les cryptomonnaies mais que l’immobilier tu as une chaîne d’acteur qui est très complexe là
aujourd’hui entre le financement du banquier plus toute la gestion du notaire c’est des
délais qui prennent 4 à 6 mois et donc il y avait forcément quelque chose à simplifier et donc c’est comme ça que j’ai monté Brix OK Brick ça a combien de
temps Ça ça a 4 ans là dans quelques semaines Alors le podcast sera peut-être
déjà sorti mais en tout cas en avril 2025 ça aura 4 ans et en 4 ans il y a quand même 400000 personnes qui sont
inscrites sur la plateforme Donc c’est c’est un beau succès une belle réussite Je suis très content Ouais félicitations
Stop Euh nous on voulait on voulait être recevoir aujourd’hui en tout cas moi je voulais te recevoir aujourd’hui et
partager un peu vos points de vue Pierre Emmanuel et toi sur Je pense que le point commun que
vous pouvez avoir tous les deux c’est euh pour vos investisseurs c’est être le premier investissement C’est qu’est-ce
qui va leur faire franchir ce cap Le premier investissement immobilier premier investissement peut-être financier ou immobilier ou comment je
fais quand j’ai pas accès justement à c à ce à ce crédit
Avant de rentrer dans le détail est-ce que tu peux nous expliquer ce que c’est que le crowfunding Alors le le
crowfunding immobilier c’est la mise en relation en tout cas c’est du financement participatif Donc crow ça en
anglais ça veut dire la foule et financement crowdfunding Funding c’est le financement Donc c’est se dire que la
foule peut jouer l’alternative là en l’occurrence de la banque pour financer des projets immobiliers Donc euh nous on
est une plateforme on met en relation des opérateurs donc une personne qui a envie de faire une acquisition dans
notre cas immobilière avec une somme d’individus qui ont de l’argent et qui peuvent investir décider d’investir dans
un projet qu’on leur présente à partir de 10 € Il y a pas de limite à la hausse mais en tout cas à la baisse c’est un minimum de 10 € Et donc nous ce qu’on va
faire c’est que on va mettre toutes ces personnesl autour de la table en se disant bah les petites rivières créent les grands fleuves Tu as besoin d’un
million d’euros on va te mettre à disposition 1 million d’euros Comme une banque tu vas payer un taux d’intérêt Ce
taux d’intérêt comme une banque il est mensualisé Et donc tous les mois tu vas redonner une partie des intérêts aux
investisseurs Donc tu vas faire ton projet en tant qu’opérateur mais la marge que tu as prévu de faire pendant tes 2 ans 3 ans 5 ans tu vas la partager
en partie avec les particuliers OK Et et donc on nous a pris pour des fous parce que en fait la difficulté de ce
modèle-là c’est que tu commences avec 10 € pour un particulier Ce qu’il faut
savoir dans le financement participatif il y a quand même beaucoup de concurrence en France On fait partie d’un des pays où il y a le plus de
plateformes ayant une offre comme la nôtre D’accord Je sais pas Euh je crois que c’est 80 plateformes ou 100
plateformes qui sont enregistrées avec une licence auprès de l’autorité des marchés financiers en France Et donc ton
coût d’acquisition client te coûte en général entre 50 et 100 € par
investisseur OK Pour pouvoir rembourser un investisseur sur tes dépenses marketing il faut que à minima il
investi 1000 € dans ta solution Et donc c’est la raison pour laquelle moi quand je suis arrivé en 2021 personne ne
proposait de l’investissement à partir de 10 € parce que toutes les plateformes se disaient avant d’être rentable il faut que c’est ça Je vais pas engager
massivement de l’argent pour aller chercher des des investisseurs Et donc moi je l’ai fait pourquoi parce que
d’un j’avais une expérience du du B2C vraiment de du retail et de la création de marque et j’ai eu un un déploiement
en terme de marketing radicalement différent où on a commencé à aller sur des plateformes comme TikTok Instagram
ce que la majorité des plateformes très financières ne faisaient pas C’était souvent des acteurs de la finance ou des
acteurs de l’immobilier qui n’ont pas ces codes de la nouvelle génération Et et moi je pars du principe par contre
que les jeunes d’aujourd’hui euh sont bien plus formés que nous ce qu’on l’a été à l’époque sur la finance perso sont
conscients qu’on ne sait pas ce que va donner le système de retraite dans 40 ans et donc c’est aujourd’hui qu’il faut
commencer à investir pour préparer sa retraite dans 40 50 ans Et donc donc là les jeunes d’aujourd’hui donc la
génération euh euh Z telle qu’on l’appelle euh commence très tôt à
investir et utilise des plateformes comme la nôtre ou d’autres euh qui permettent de l’investissement sur d’autres supports Et ça c’est un des
premiers points communs que vous avez tous les deux qui est un euh bah le la façon de communiquer à travers les réseaux sociaux Pierre Emmanuel je sais
que Massou enfin nous on communique adresse via TikTok Instagram euh donc ça c’est la première chose et aussi ce
constat où le mode de consommation des gens évolué la connaissance des gens et le savoir des gens a évolué Donc c’est
quelque chose aussi dont Ouais c’est c’est je partageement Je pense qu’on a à peu près la même cible On parlait avant
le podcast qui était l’âge moyen de nos clients et je crois que toi tu as dit c’était une trentaine d’années Nous c’est 33 ans chez Masto donc on est dans
la même cible Euh moi qui suis un petit peu plus âgé que vous euh j’ai 48 ans C’est vrai que si je prends euh 10 15
ans en arrière celui qui investissant en immobilier pour sa retraite il se réveiller généralement un peu tard il avait 50 piges J’ai dit tiens ma retraite c’était à 60 ans maintenant me
la repoussé à 62 ce serait peut-être bien que j’investisse Il y avait un peu ce côté euh j’achète mes rances principales et je ferai euh ma
préparation en traite ou mon investissement locatif après et là la génération d’après donc celle qui a 30 ans elle veut investir tout de suite Ils
sont tous persuadés que le système de retraite n’existera plus pour eux Ils ont aussi des envies différentes sur leur parcours professionnel ça et ils
veulent investir Donc une fois qu’ils ont dit je veux investir je vais chercher la source d’information Donc
ils écoutent beaucoup de podcasts C’est pour ça qu’on est présent ici aujourd’hui parce que il y a des podcasts qui sont inspirants sur
l’éducation financière qui t’apprennent des choses Tu as participé à la margale comme moi tu as fait légende On apprend
des choses avec les interlocuteurs qui sont là sur leur parcours sur pourquoi ils ont fait ça comment ça fonctionne et tous nos internautes aujourd’hui ils ils
ils écoutent ça et ils prennent la décision tout seul de se dire “Je veux investir en crypto en immobilier” et
après il recherche le meilleur interlocuteur pour le faire Et c’est là où nous on doit être présent dans la qualité des contenus et là où ils sont
Donc ils sont plus sur YouTube que sur TF1 ou France 2 et ou sur Instagram et
TikTok Et c’est là que le canal de communication il doit se faire tout en essayant de garder une certaine expertise pour les garder en confiance
plutôt que d’être entier et de vendre des formations Ouais bien sûr Et justement on parle d’expertise Euh toi
c’est Cédric chez chez Brick justement les gens donc te confi une partie une
partie de leur patrimoine C’est quoi l’expertise que vous apportez sur le choix des opérations Comment est-ce que
vous validez les opérations Comment est-ce que vous sélectionnez les opérations Sur quelle data peut-être
vous vous basez pour sélectionner les opérations Ouais Alors nous la majorité nous on a fait plusieurs choses quand on
est arrivé parce que pour s’imposer comme on l’a fait là je pense qu’on est top 2 ou première plateforme en terme de
collecte là aujourd’hui en France parce que par exemple sur le mois de décembre 2024 on a collecté 20 millions d’euros
sur le seul mois de de décembre C’est c’est assez énorme et on avec un ticket moyen de combien
à peu près C’est en moyenne 300 € par investisseur investi par mois Ah oui oui
c’est c’est énorme le nombre d’investisseurs On se retrouve avec 30000 400 personnes par mois qui investissent et en moyenne là on est sur
15 millions d’euros d’investissement collectés tous les tous les mois Donc et là-dessus alors on l’a
fait et on s’est on est sorti du lot pour plusieurs raisons La raison c’est
qu’on a amené une couche d’abstraction Les plateformes qui sont très financières ne parlent pas forcément à
la jeune génération qui vont pas comprendre les termes financiers Donc nous on a amené un concept très simple qui est de dire tu achètes une brique On
dit pas que tu es en train d’acheter un contrat obligataire personne ne sait ce que c’est un contrat obligataire Tu achètes une brique dont les
caractéristiques c’est un taux d’intérêt ça tu le comprends bien avec des rendements qui vont être reversés tous
les mois Donc tous les 8 du mois tu vas toucher tes intérêts et en fait tu vas pouvoir mettre des briques donc de des
fractions de 10 € dans différents projets Tous les mois on propose entre 20 et 30 projets Donc à toi de choisir
Et on va te proposer quoi comme typologie Quoi des projets de marchand de bien à savoir achat revente et
l’opérateur gagne une marge avec souvent la réhabilitation ou la division par exemple d’un immeuble entier en
plusieurs appartements Donc j’achète l’immeuble entier je revends les appartements à la découpe je gagne de l’argent en tant qu’opérateur J’ai
besoin de me faire financer sur ça C’est des Vous financez la GFA Il y a pas de GFA parce que c’est pas de la
construction OK Euh la GFA donc la garantie de fin d’achèvement qui est qui est donnée par l’assureur c’est quand tu
as de la promotion immobilière quand tu as une vente en état futur d’achèvement Euh donc c’est-à-dire que en tant que
promoteur immobilier j’ai déjà vendu sur plan Qu’est-ce qui se passe si moi en tant que promoteur j’arrête la construction alors que les appartements
sont déjà vendus Bien se substituer La banque vient se substituer et continue
avec avec la GFA la construction Là on a déjà un bâti qui est déjà construit Tu as juste une copropriété à faire une
revente des lots Souvent en plus les lots sont déjà revendues avant même que l’opérateur ait
acheté Donc donc en fait il y a pas de risque OK Attention il y a toujours un
risque mais il y a il y a un risque qui est très minime pour l’investisseur Une période assez courte parce que la
majorité des lots sont déjà revendus et nous on fait le on fait le le pont on fait le bridge sur cette période de taux
de de temps Donc ça c’est 70 % de nos financements OK Et après l’autre 30 %
euh c’est tout ce qui va être exploitation J’ai un hôtel qui veut acheter ses murs qui a déjà du chiffre
d’affaires depuis depuis des années qui paye aujourd’hui un loyer à son propriétaire qui a les murs qui veut
racheter les murs et dans ce cas-là nous on va financer les murs et on on connaît la pérennité du business et on a une visibilité sur le le flux locatif qui
rentre Donc ça ça nous plaît et on est capable parce que c’est des particuliers qui sont pas forcément tout le temps
dans une dynamique financière comme l’été euh l’ancien monde du crowdfunding avec uniquement des personnes très
averties Là on a des gens qui veulent donner du sens à leur épargne et qui sont donc capables de s’engager sur des
projets sur des durées un peu plus longues 3 ans 5 ans Ce qui n’existait pas jusqu’à présent sur le financement
participatif Parce que le financement ça pouvait aller quoi de Ouais 12 24 après alors ça a connu
quelques difficultés avec les retards Covid retard de livraison augmentation de matière on on a des des projets où
c’est les personnes se sont engagées sur 10 ans Alors tu as des déblocages partiels pendant la période mais en tout
cas tu as des périodes longues qui permettent de faire des choses sympas Tony par cœur par exemple a financé un vignoble à côté d’Avignon comme ça Bon
ben on est sur une période de temps assez longue parce que il faut le temps que la vigne prenne et cetera Est-ce que est-ce que tu portes un jugement enf
est-ce que vous portez un jugement chez Brick sur l’opération C’est est-ce que si je te je suis marchand bien je te
présente un immeuble allez je vais prendre une ville sur lequelle j’aime bien taper qu’est-ce que je vais prendre Je vais prendre Sodan par exemple ou je
vais prendre Mobug ou je vais prendre Saint-Étienne Est-ce que tu portes un jugement toi sur l’opération euh par
rapport à son marché par rapport à sa à sa liquidité par rapport à à la durée de
vie que peut prendre le le projet versus je finance une opération de marchand de bien à Bordeaux à La
Rochelle ou à Montpellier Mais moi moi j’ai pas de jugement à porter dans la
mesure où en tout cas les investisseurs vont vont l’apporter tout seul le le jugement et et en fait moi j’ai pas de
jugement apporter dans la mesure où moi je suis juste là pour valider la sécurisation de mes investisseurs du projet À partir du moment là on vient de
faire deux projets à Charleville Misière la ville qui fait qui fait rêver sur le papier Euh il y avait un local
commercial avec un bail en place avec un locataire qui qui est très crédible sur le paiement de loyer Bah OK l’opération
tourne et en plus le remboursement d’intérêt de la part de l’opérateur est
moins important que les loyers qui touchent Donc on se dit bah OK c’est bon pour nous Et deuxièmement on a fait une
opération où on finance une opération de de marchand de bien donc achat réhabilitation Il se trouve que la
majorité des lots sont déjà revendus Donc moi je m’en fous d’analyser le prix au mètres carrés J’ai déjà mes reventes
Les reventes elles sont sans conditions de financement C’est juste c’est de bridge que toi toi tu arrives et donc donc l’opération elle est sécurisée sur
la sortie Je prends une hypothèque si ça se passe mal Donc je vais valider quand même que mon prix au mètres carré il est cohérent pour que si je récupère l’actif
je me retrouve pas pour les investisseurs à perdre de l’argent À partir de là je suis complètement agnostique par rapport à à la
localisation Cependant ce qu’on voit c’est que quand on commence à aller sur des gros projets je vais pas être
capable de financer 3 4 millions euh à Mobug ou Morange si on reprend des villes qui sont pas sexy Par contre si
je suis sur la côte d’Azur à Saint- Tropé euh là les gens vont y aller Faut
faut se le dire c’est que les gens nous font quand même confiance sur l’analyse des projets Donc il y a 50 % qui se fait sur les photos C’est c’est aussi con que
ça hein Donc si tu mets des belles photos ça fait toute la différence sur une plateforme comme la nôtre Pourquoi parce que les gens ont envie de se
projeter Bien sûr ils s’approprient le bien Il s’approprie le bien Quand on met du Saint-Bart euh on peut financer 4
millions 4 millions d’euros dans l’heure parce que euh il y a cette notion de luxe de d’exotisme qui plaît aux
investisseurs aussi Ça c’est aussi intéressant sur la plateforme Tu peux peut-être nous en parler On a la possibilité d’investir pas uniquement en
France Ouais Nous nous on fait de la vraiment on fait de la diversification que ça soit au niveau des projets Tu vois tu vas avoir de la maison de
retraite tu vas avoir un circuit de Formule 1 parce qu’on avait fait un hôtel Hilton à Silverstone Et à côté de
ça il y a une diversification géographique euh Portugal Angleterre on a fait Saint-Bart on a fait pas mal de
domes Là on est en train de faire le premier projet à l’île BIS OK Le le point c’est toujours d’arriver à
sécuriser nos investisseurs Donc on met toujours une hypothèque une hypothèque de rang 1 Donc moi quand j’ouvre un
nouveau pays il faut que je sois capable d’aller chercher le partenaire sur place qui est qui qui me prend l’hypothèque
qui juridiquement structure tu vois l’île Maurice très facile parce que c’est un système qui juridiquement
ressemble beaucoup à la France Notaire hypothèque même niveau de garantie que ce qu’on peut avoir en France Donc là si
tu as les bons partenaires en place euh là-bas et que tu valides que le prix de
l’immobilier que tu es en train de financer est cohérent bah tu peux tu peux financer OK Bon c’est ce que
demandent les investisseurs comment je sécurise le projet Nous on est peut-être un peu à la à la phase d’après parce
que nous l’effet de levier pour réussir l’investissement c’est plutôt l’effet du levier du crédit Donc en fait c’est des
gens qui souscrivent à un prêt mais qui nous demandent dans le sous-jacent immobilier que soit sécurisé C’estàd que
elle est là la plus grosse différence je pense entre Maslo et et Bri c’est que vous il y a pas cette possibilité il y a
pas cette possibilité ou en tout cas peut-être c’est quelque chose auquel vous réfléchissez mais pour moi c’est pas possible de financer ça mais de
d’utiliser cet effet de levier du crédit euh qui est aussi hyper intéressant dans l’immobilier qui permet de dégager aussi
de la rentabilité Ben nous on a les mêmes clients mais pas au même moment Moi j’ai une courbe de
gosse qui est inversée soit avant soit après C’est soit avant et vous vous êtes au milieu Moi je me retrouve avec des
clients qui ont moins de 30 ans moins de 35 ans qui se font refuser par les banques pour acheter parce que il
commence dans la vie active et pour x ou y raison les banques ne les financent pas encore Il y a pas forcément
suffisamment d’apport Il y a pas forcément par rapport à l’envie un salaire assez important À partir du
moment où tu peux te faire financer par la banque en fait tu as tout intérêt à mettre en place l’effet de levier et à
mettre de la dette parce que là tu vas mettre au travail une surface financière bien plus importante Moi ce que je dis
dans tous mes podcasts et et même dans les lives que je fais c’est retirez votre argent de ma plateforme si vous
avez la possibilité de mettre un crédit un crédit immobilier en place Mettez cet argent là en apport Moi ce que je
propose c’est une solution qui te rapport du 10 % à l’année sur la base de tes fonds propres Mais si tu as des
fonds propres qui sont minime bah gagner 10 % de 2000 € ce qui est la moyenne de
mes investissements ça fait toujours que 200 € à l’année Je pas ta vie Alors que payer un loyer balancer 800 € tous les
mois par la fenêtre pour c’est de l’argent qui va directement au propriétaire à qui tu payes le loyer bah
tu pourrais les gagner en les épargnant si tu étais capable de mettre en place un crédit Donc vraiment commencer par un
crédit c’est un meilleur moyen de gagner du capital Et après dans tous les cas je sais que vous reviendrez me voir parce
que la courbe de gosse inversée quand tu te retrouves à 50 ans que tu as payé ta résidence principale que tu as fait un
ou deux investissements locatifs et que tu te rends compte que c’est quand même la merde parce que ce qu’on dit c’est
que c’est bien pour faire de l’épargne mais tu as quand même de la gestion derrière c’est pas neutre Même tous les
ans il faut le déclarer fiscalement Au bout d’un moment ça te ça te saoule tu as juste envie de de d’avoir le moins de
tracas possible en dans ta vie Et et donc on se retrouve avec des personnes
qui ont 50 60 ans qui revendent tout leur immobilier et qui là reviennent chez nous avec des montants plus
important et qui placent et qui se disent au moins je suis tranquillisé j’ai plus rien à gérer On aussi nous Jul dans la courbe d’âge c’est peu près
pareil parce que par exemple sur l’immobilier géré c’est-à-dire la location molfessionnelle soit en direct
soit au travail du ba commercial premier investissement et tu tu c’est le début où tu lèves la dette Donc c’est donc tu
as un petit budget tu as 150000 € donc ça va être petite surface tu vas cibler un marché étudiant des villes étudiants
et cetera pour essayer de pas trop sanctionner la qualité de la ville ou le prix mètre carré pour essayer de pas
prendre trop de risque Euh et après tu as effectivement les plus de 60 ans j’ai un patrimoine et là je me retrouve avec
un patrimoine il va falloir que j’investisse à cause des DPE j’ai des travaux à faire Tiens ils m’ont encore
changé la fiscalité Bon alors je vends euh OK Et maintenant bon une fois que j’ai ça qu’est-ce que je fais de mon argent Donc je vais à la banque hein
mettre sur l’assurance vie sur ce que vous voulez Mais en fait ils sont piqués à l’immobilier Donc en fait bon comment je peux faire l’IMO Mais euh on enlève
tout ce qui m’a emmerdé Voilà j’enlève tout ça le l’histoire des syndiques Hop comment je fais Et on retrouve aussi
cette c’est intéressant Après ce que je trouve bien peut-être dans le parcours par rapport au aux investisseurs de
Brick c’est que ça les c’est le côté épargnant et on sait qu’aujourd’hui bah
je vais mettre peut-être qu’il y a des gens qui vont mettre tous les mois une partie de leur épargne pour acheter une brique à
chaque fois dans dans tous tes projets de se dire bah tiens je vais mettre 100 € 200 € par mois dans un sous-jacent qui
est immobilier parce que j’y crois j’y crois j’y crois beaucoup Et donc ça va les habituer à avoir une épargne qui qui
va être intéressante après pour pouvoir lever de la dette pour pouvoir permet aussi de comprendre les rouages de
l’investissement immobilier Alors il y en a deux Il y a l’opération de marchande bien et après plutôt les
opérations un peu plus longues ce dont tu parlais avec de commerce Mais en tout cas je trouve que il y a ce principe de commencer à Bah ça c’est très vrai le
côté très en fait pédagogique de à partir du moment où tu mets un peu d’argent tu as envie de t’y intéresser
Donc c’est un peu l’obligation de t’y intéresser pour comprendre ce que tu es en train de faire Et donc nous on a
beaucoup de personnes qui déjà ont l’impression d’être réellement propriétaire Je rappelle que c’est pas
le cas Vous détenez euh un titre de dette vis-à-vis d’un opérateur C’est ce que tu peux juste nous expliquer pour
les gens qui nous écoutent En fait je suis pas propriétaire de du bien Je suis
pas propriétaire c’est pas une SCPI quoi C’est pas une SCPI j’achète Bah une SCPI c’est quoi C’est une action d’une
société qui qui possède de le de l’immobilier Donc même dans une SCPI on n’est pas propriétaire directement du
bien en individ on est propriétaire d’une action Voilà Donc même au travers d’une SCPI c’est de manière indirecte
C’est juste que la SCPI elle a une fiscalité transparente parce que tu es tu es en tu as une fiscalité
Mais donc là on a un titre de dette Donc concrètement c’est comme s’il y avait un prêt et donc tu as une fraction du
prêt de la somme qu’a collecté l’opérateur Toi tu as prêté 1000 € sur 1 million que le mec a levé quoi Toi tu as
prêté 1000 € sur 1 million l’opérateur te doit 1000 € Ce qui est intéressant c’est que tuas un rendement qui est fixe
Donc l’argent les 10 % à l’année ça ils doivent être versés Peu importe ce qui se passe au niveau de l’opérateur Donc
l’opérateur te les doit Si l’opérateur décide à un moment de ne pas te payer bah nous juridiquement on ira le
chercher On ira récupérer le bien via l’hypothèque et on fera en sorte d’aller chercher tout l’argent qui t”est dû le
capital initial que tu as investi et tous les intérêts qui devaient t’être payés Euh et donc on se retrouve avec
des personnes effectivement d’un point de vue pédagogique qui s’intéressent à l’immobilier et qui s’intéressent aussi aux opérations C’est que on a les
personnes qui voient ces 30 opérations qui sont proposées sur la plateforme et qui vont se demander bah comment moi je
peux en faire une Je ne peux toujours pas investir dans l’immobilier avec ma banque j’ai envie par exemple de monter
des chambres d’autres Est-ce que je peux constituer ça sur la plateforme et et
donc pas sûr qu’ils y arrivent et pas sûr qu’ils aient la capacité financière
parce que finalement on est quand même assez dur on est même souvent plus dur en terme de conditions qu’une banque
mais en tout cas ça les pousse à s’intéresser à la mécanique financière derrière et en fait pourquoi on est plus
dur On demande souvent autant d’apport mais avec des conditions d’intérêt qui
sont plus chères que ce que une banque aurait proposé Euh mais on se retrouve face à des situations qui aujourd’hui
sont complètement ubuesques Donc le le logiciel bancaire ne s’est pas du tout adapté à la réalité économique Euh là
récemment par exemple j’ai j’ai eu une femme qui le le cas il est risible Euh
elle se retrouve à côté de euh de Brivel Gayard à vouloir acheter des chambres
d’autres Son projet il lui coûte 450000 € au total Elle a 300000 € d’apport Toute sa vie elle a bossé pour ça Elle
se retrouve à 100 à 50 ans avec ses 300000 € de de mis de côté Elle quitte
son job parce que elle a trouvé ça Donc elle a plus de CDI elle est au chômage
Et la banque toutes les banques qu’elle va voir lui disent “Bah madame vous êtes vous êtes sans CDI donc on peut pas vous financer.” Bah dit “Ben c’est normal que
je viens de quitter mon job c’est justement pour pour aller dans mon nouveau job et pour m’occuper des chambres d’autres J’allais pas rester
avec mon job à Paris alors que je suis en train d’ouvrir des chambres d’ut à Brvaga Oui mais madame vous avez jamais
fait de ça de votre vie Qu’est-ce qui nous prouve que vous allez vous lever tous les matins pour faire les petits-déjeuners pour en tirer un revenu
Et ben je vous demande 150000 € sur 450 Vous avez une hypothèque sur 450 J’ai
300000 € d’épargn à perre Bien sûr que je vais me lever tous les matins parce que sinon vous me vous me prenez mon
bien immobilier qui est mon outil de travail Voilà Et ça les banquiers l’entendent pas forcément Pourquoi
Parce que ce qu’il faut comprendre que dans une banque à Paris par exemple la délégation d’une banque c’est 500000 €
En dessous de 500000 € c’est pas le banquier qui prend la décision c’est le logiciel qui prend automatiquement la banque Ça passe pas en comité Et donc
c’est des choses c’est des éléments que tu rentres dans des cases Et l’intelligence artificielle va être super pour ça C’est que rapidement tu
vas avoir un crédit score un score de confiance Je te finance je te finance pas Mais si tu as pas de CDI qui a une
condition obligatoire chez les banques euh pour avoir ton crédit bah madame je peux rien pour vous on peut pas vous
financer Un podcast avec Pierre Emmanuel là-dessus avec euh Christian justement sur comment améliorer son scoring
bancaire et c’est exactement ce qu’il nous disait que parfois tu étais confronté à des situations totalement euh tu parles de CDI épargne de
précaution Nous à une époque quand notamment quand quand les contraintes bancaires sur les
particuliers tu vois tu parles de du semi-professionnel en tout cas pour pour avoir des actifs professionnels mais le quand le particulier quand le marché
s’est retourné que les banques ont vraiment à la vis taux d’usure et après on a eu aussi l’énorme difficulté du
locataire de résonance principale pour acheter un investissement locatif C’est-à-dire qu’ s’était même blacklisté dans dans certaines banques Alors que
mon ingénieur ou mon développeur informatique parisien super revenu
locataire par choix qui sait qu’il va bosser à Paris demain à Montpellier après-demain à Bruxelles ou à Londres il va pas forcément acheter son appartement
On n arrivrivait plus à le financer sur la partie locative alors que c’était complètement idiot de le faire et peut-être que même tu prendais plus de
risque à à financer des gens moyens sur une annonce principale sur lequel tu perds ton boulot et et tu pouvais plus
financer Donc le logiciel des banques il est parfois un peu difficile un peu difficile à suivre euh aussi CC toi
est-ce que tu peux nous dire enfin toi en tant que professionnel mais pour aussi pour concern investisseur
qu’est-ce qui fait un bon investissement crowfunding Comment est-ce que moi je peux déterminer j’arrive je me balade sur
n’importe quelle plateforme c’est quoi toi les indicateurs Qu’est-ce qui c’est quoi les nous pire après tu
pourras peut-être nous expliquer les la data que toi tuas dont tu as besoin pour un bon investissement immobilier mais
toi qu’est-ce qui fait un bon investissement comptefunding Moi je vais plutôt te demand te te donner à titre personnel En fait moi ce qui me
rassure beaucoup quand je joue à un projet c’est euh le skin in the game de
l’opérateur C’est à quel point l’opérateur met son met son propre cash
Euh tu vois par exemple il y a deux notaires qui viennent de me voir Marie femme ils sont tous les deux
notaires Ils ont tous les deux une belle épargne Et donc ils me disent “On veut on a fait beaucoup d’investissements
locatifs ils ont à peu près une dizaine de biens en location Certains qui sont déjà intégralement payés Euh ils ont ils
ont leur propre étude et là ils avaient envie de se faire un kiff un projet à 4500 € Marchand de bien achat revente Je
regarde les chiffres je leur ai dit “En vrai moi je trouve que votre opération de marchand de bien elle est elle est pas
exceptionnelle Euh moi si j’étais vous j’irai pas Si si t’inquiète c’est sur la
côte d’Azure on connaît bien le secteur euh on veut la faire.” Je leur dis “Oui mais pour moi vous mettez que 100000 €
d’apport sur les 450 Normalement ça me suffit mais je la trouve pas suffisamment intéressante en terme de
marge Donc je suis pas prêt à vous à vous suivre là-dessus À moins de me mettre le bien immobilier objet de
l’opération en hypothèque et un autre bien que vous avez déjà payé Ah non ça nous dérange d’avoir hypothèque déporté
Une hypothèque déportée sur deux biens on préfère vous mettre 100000 € de plus en apport
Ça c’était le déclic Donc ils mettent 200000 € d’apport Bah là moi ça dérisque complètement vis-à-vis de mes investisseurs parce que c’est eux qui se
retrouvent à porter le risque portent le risque Ouais et et c’est des notaires donc ils savent très bien euh ce qu’ils sont en train de faire Donc c’est la
raison pour laquelle tu as cette opération-là j’ai dit bah oui si vous voulez absolument la faire et que vous êtes prêt à vous porter le risque parce
que le premier qui va perdre bah c’est vous en avec vos 200000 € d’apport OK on
vous accompagne et on l’a fait Mais je vous ai dit moi je pense pas que c’est la meilleure opération du siècle en
terme de marge Et donc c’est pour ça que c’est vraiment la l’argent que tu mets
dans le projet parce que le niveau de fond propre tu vois là on a financé finalement 300000 € sur une opération à
450 ou 350 je sais plus parce qu’après on a on a des frais qui sont mais on
devait être sur une un taux d’endettement à hauteur de 60 % max euh
j’y vais Euh c’est c’est sécure pour moi et donc c’est ce qui va moi déterminer euh si c’est OK ou pas de de faire
l’opération et d’investir Et après pour ceux qui qui qui sont pas spécialistes
et qui ont pas cette cette approche et cette vision dans l’analyse à chaque fois de des chiffres financiers euh la
meilleure chose à faire c’est la diversification Si tu as si tu as 10000 € tu peux investir à partir de 10 € sur la
plateforme Tu f Là je vais te couper mais parce que je veux introduire quelque chose dont tu m’as parlé avant le podcast que j’ai trouvé top Euh je
crois que vous avez développé qui est qui a été lancé il y a pas longtemps C’est justement cette sorte d’allocation
d’actifs que tu peux avoir chez Brick avec tu donnes un montant d’investissement et tu peux venir éclater tes tes opérations Est-ce que ça
tu peux nous expliquer un peu ou redévelopper C’est concrètement c’est un robot d’investissement OK tu définis
tes critères tu vas dire bah moi si le projet il est à minima à 10 % par an je
veux investir 100 € dans chaque opportunité Donc déjà ça m’oblige à faire de l’épargne
programmée Je veux pas par exemple que mon argent soit investi sur une période supérieure à 18 mois Donc je vais cibler
uniquement des projets qui vont de 2 mois à 18 D’autres au contraire vont vouloir sécuriser un taux important euh
pendant une période plus longue Donc en fait c’est vraiment toi qui définit tes critères Ça c’est aussi important de préciser pour ceux qui nous écoutent que
tu as souvent cette notion coupe le rendement risque où tu sais que plus tu vas accepter de bloquer de l’argent longtemps plus tu peux admettre avoir
des rendements sécurisés plus ton argent tu en as besoin rapidement plus là-dessus tu tu dois subir une
volatilité élevée C’est la même chose dans le crowfunding en fait C’est c’est la même chose dans le crowfunding mais
nous nous trouve que la durée n’est pas suffisamment rémunérée par rapport au
euh dans le sens où l’opérateur si c’est sur 3 ans qui peut pas faire autrement il est pas prêt à payer
bien donc la durée la durée elle est pas particulièrement payée Par contre la
durée ça t’assure que c’est des projets d’exploitation donc il y a déjà du rendement locatif parce qu’en fait sur du marchand de bien de toute manière tu
peux pas être sur des durées 3 ans Le coût de portage te coûte trop cher Le coût de portage te coûte trop cher en
intérêt Donc les seuls projets qui sont sur des durées longues vont avoir la même rémunération qu’un projet risqué
qui est un projet de marchand de bien Marchand de bien est considéré comme plus risqué parce que tu as un risque de commercialisation Quand tu as un
locataire qui paye c’est deux facto moins risqués et donc tu te retrouves avec une même rémunération pour un
risque moins important Donc en fait ton arbitrage il est là Euh tu vois le la boulangerie qui a toujours payé son
loyer à qui on finance les murs sur 3 ans ou sur 5 ans se retrouve à payer du 10 % à l’année ce qui est très cher pour
avoir un crédit Et donc mais ce que en tout cas ce qu’on a constaté que ces projets assez long terme placent quand
même à à une typologie d’investisseur Pourquoi Parce que là certains c’est c’est les plus
financiers qui qui ont cette analyse mais je pense qu’elle est assez exacte Voi les taux d’intérêt qui sont en train
de redescendre Si tu viens sécuriser aujourd’hui 10 11 % à l’année tu bloques tu comptes ton
inflation et tu bloques tu bloques tes intérêts à 11 % sur 5 ans alors que potentiellement les taux bancaires vont
redescendre les taux directeurs qui vont faire baisser et donc même les taux du crowdfunding sur ces projets-l vont
rebaisser un peu Ouais excuse-moi du coup je t’ai coupé mais alors c’est robot sur le robot d’investissement donc
tu définis tes critères et automatiquement tu as pas besoin d’aller sur la plateforme pour répartir ton argent sur les différents projets OK Et
euh et donc ça on a mis du temps à le faire valider par l’autorité des marchés financiers parce que c’était assez novateur dans l’approche Euh le seul euh
le seul point c’est que en fait on n’investit pas pour toi on n’ pas le droit euh tu vois on on fait pas du ce
qu’on appelle du portfolio management donc on ninvestisse pas en ton nom On vient juste te réserver une allocation
Donc on te réserve des briqu et toi tu as 4 jours tu as 4 jours pour confirmer
mais au moins tu laisses pas passer l’opportunité parce que il y a des opportunités nous en une seconde elles sont financées quand quand c’est des
petits deal que c’est des trucs sympas et donc là tu viens réserver une place et ça te permet comme ça de dire je vais
mettre dans 100 projets sans projet il y a il y a il y a encore une fois j’ai pas j’ai pas le droit de dire qu’il y a zéro
risque mais en tout cas c’est très sécurisé parce que si tu as un projet qui a un jour Ouais c’est le principe de tout investissement à partir du moment
où Ouais 99 autres projets qui pour lesquels ça se passe bien OK Justement
tu donc ça moi je trouvais que c’était hyper novateur parce que je trouve que cette approche c’est aussi une approche
que c’est là où c’est différent quand tu es dans l’immobilier euh en vrai avec un
appartement où là le couple rendement risque là par contre il explose C’est-à-dire que je peux accepter de
mettre 100 € 1000 € 10000 € Si je mets 10000 € sur 100 de tes projets à 10 %
euh j’ai pris un risque sur 100 balles une fois à 10 % Alors que quand tu vas investir 150000 € ou 200000 € dans un
appartement là ton couple le rendement risque il existe quand même vraiment Nos clients nous sur Masslow ils sont pas
marchands de bien ils sont pas en train de faire des allers-retours ils investissent ils font un crédit il leur faut un rendement en face faut que ce soit sécurisé Et donc pour augmenter la
rentabilité soit faut aller sur des niches d’accord Airbnb et cetera soit faut baisser le prix du mètre carré et
prendre plus de risque sur le marché locatif Et donc sur la première opération MBR ça une fois qu’ils ont fait du brick et qu’ils peuvent lever de
la deck ils font leur première opération là faut pas faire du tableau Excel en se disant je vais faire ma première opération à 10 % de rendement euh dans
une ville où je suis à 1200 € du mètre carré parce que si je le loue je vais louer 800 € par mois Oui mais virgule si
tu loues pas mon chéri parce qu’il y en a beaucoup des comme toi Et là par contre le couple rendement risque il est pas du tout le même entre je mets 150000
€ sur mon premierement ou un appartement et je vais chercher 10 % de rendement
sur une plateforme de crowfunding sur seul dans lequel je vais pas mettre 100000 € sur un projet à 10 %
Généralement les gens vont vont le dîner un peu Clair Tu vois ce qui est marrant et là on est en train de préparer une vidéo nous en interne parce qu’on a on a
un leaderboard Donc euh on a un tableau une page quand tu te connectes sur le site internet où tu peux voir tous les
investissements de tous nos investisseurs Alors c’est anonymisé hein tu as tu as tu as juste un ID investisseur Euh le montant euh des plus
gros investisseurs donc le montant investi ce que ça leur raus mois et la location dans les différents projets
donc comment ils ont réparti leur argent Et donc quand tu regardes les 50
premiers donc c’est tout que des personnes au-dessus de 100000 € dans les dans les 50
premiers tu 100000 € d’investissement 100000 € de revenu de d’investissement d’investissement d’investissement Le le
plus gros nous en investisseur je crois qu’il a 800000 € au total sur la plateforme Et alors Tana qui ont une
super répartition ils ont pas plus de 2 % par projet La dernière fois j’en ai vu
on a des gars ils ont ils ont 100 projets différents Donc vraiment ça marche ça marche bien cette diversification Il y en a un je regarde
il a foutu que 200000 € sur il a mis 200000 € au total sur la plateforme
C’est pas que c’est une très grosse somme d’argent Il a tout mis au ligne sur un projet Alors c’est un projet à 12 % il s’est dit “Putain je peux pas
laisser passer le truc j’imagine.” Je me suis dit “Mais il est taré lui parce que en fait si ça se passe mal avec ce
projet on a pas de défaut là aujourd’hui mais je dis pas que ça ça peut pas arriver un jour en fait il est exposé à
100 %.” Moi ça me dérange pas Et ça si il a 2 million d’euros et que c’est 10 %
Ouais En fait tu vois c’est mieux les 200000 € me dérangent pas Si le mec a
une surface financière à 2 millions si par contre il a mis 200000 € parce que il a vendu un reste 200000 € il met
200000 dans un projet là je lui dis j’espère que ça va bien se passer raison ou j’ai pas j’ai pas le côté toi il y a
pas du tout justement cette plateforme vous sur la plateforme Brix vous prenez pas justement cette sorte d’audit
patrimoniale où tiens c’est 200000 € ça représente combien de ton patrimoine donc ça te permet tiens d’investir ça et
puis vu que ça représente 50 % de ton patrimoine il faudrait plutôt que tu diversifies sur 4 5 6 opérations ça il y
a pas cette notion là Alors juridiquement la législation européenne parce que nous on a un
agrément européen OK t’oblige à avoir cette audite patrimoniale Ouais mais
c’est déclaratif les gens il faut pas se voiler la face il le passent rapidement
Donc moi je suis pas conseiller en gestion de patrimoine donc j’ai pas cette Tu es passif toi Tu as pas le conseil investissement financier Non
pardon euh je suis passif conseiller donc j’ai pas cet engagement déontologique où il faut que j’aille chercher ces documents Ouais c’est la
plateforme qui doit faire c’est la c’est c’est Non non non nous nous c’est des questions euh les gens veulent
généralement passer vite parce que c’est des questions qui les emmerdent et donc nous à la fin on est censé leur donner
une recommandation ce qu’on fait attention tu ne dois pas investir plus de 10 % de tes revenus Sauf que la
législation européenne ne t’impose pas de de capé tu vois Je trouver je
trouverais assez intelligent et logique de dire “Bah OK tu as fait ta déclaration tu gagnes 40000 € par an on
te conseille de ne pas investir plus de 4000 € à l’année compte tenu des revenus que tu as ou du patrimoine que tu nous
as déclaré.” Et donc on t’impose une limitation Donc si tu dépasses tu dois revoir ta déclaration patrimoniale et là
ça t’oblige à te poser des questions Tu tu es tu es pas obligé de donc les plateformes n’ont aucune obligation de
le faire Donc forcément euh elles le font pas et moi le premier dans la mesure où c’est super limitant pour un
investisseur et tu viens te tirer une balle dans le pied en tant que plateforme Donc c’est plutôt comment on fait pour encourager à la
[Musique] diversification Le robot est une bonne solution Je vois qu’il y a quand même
des personnes qui mettent 200000 € sur un projet Donc la diversification elle est pas optimale je pense majorité la
majorité ils ont quand même ils ont ils ont diversifié Ouais Ouais C’est pour ça que quand tu ceux qui ont mis 100000 €
qu’on mis peut-être 4 x 25000 chez toi ils ont diversié le truc Nous chez Maslow ils vont mettre 100000 € ou ils vont lever de la dette pour 100000 €
donc ils ont ils doivent faire au lin Donc s’ils font liger le truc et donc on va pas pouvoir
leur proposer des rendements à 10 % Ouais Et justement alors plusieurs fois tu nous l’as dit que c’était sans risque
et puis tu étais repris parce que tu as pas spécialement le droit de le dire mais c’est quoi les les moi j’en vois pas spécialement mais c’est quoi les
risques qui peuvent être liés justement à l’investissement crowfunding le défaut du sur un un produit financier parce
qu’on n’est pas sur un produit immobilier même si le sous-jacent c’est de l’immobilier on est sur un produit financier pour moi c’est le produit
financier qui offre le meilleur couple rendement risque parce que tu es quand même à 10 % par an avec une fiscalité
qui est assez attrayante par rapport à d’autres produits d’investissement et fiscalité nous la rappelle c’est flat
tax flat taxe 30 % si tu es résident fiscal français si tu es résident fiscal
étranger c’est ta fiscalité si tu investis avec une société on a beaucoup de sociétés qui font du placement de trésorerie c’est la fiscalité de ta
société donc c’est des revenus qui remontent donc si tu es à l’IS c’est l’IS en France donc tu as la
déductibilité de de charge qui peut intervenir et tu as la possibilité
si l’impôt sur la TMI est plus intéressant de repasser sur un impôt réel et de pas
payer la la flat taxe Donc ça c’est pour les plus petits revenus et c’est plus intéressant effectivement Et donc le
couple rendement risque est génial dans la mesure en plus où tu peux diversifier Par contre effectivement ton
risque c’est quoi C’est un la personne ne paye pas les intérêts parce que son
hôtel bah finalement Covid il ferme ou alors la rentabilité est pas au
rendez-vous Euh deux il rembourse pas comme il avait comme il avait indiqué
pour différentes raisons tu vois Et donc c’est à toi là de d’engager les
garanties en tant que moi représentant de la masse des obligataires Donc je représente les investisseurs C’est à moi
de prendre leur défense et d’aller chercher avec un avocat les les garanties Chercher OK Ça sur sur c’est
quoi en pourcentage de d’opération le les défauts que vous avez pu vous constater depuis 4 ans Moi j’ai la
chance d’être récent donc moi j’ai pas encore connu de défaut OK Je sais que ça m’arrivera Je touche du bois pour faire
en sorte que j’en ai le moins possible Bien sûr Par contre moi j’ai l’avantage de d’être arrivé à un peu à postériori
de toutes les plateformes qui ont investi massivement dans la promotion immobilière Promotion immobilière Moi j’ai pas du tout fait de promotion immobilière Les gros gadins là que
certaines plateformes ont c’est uniquement sur de la promotion immobilière en grande partie Alors un peu sur le marchand de bien également de
mecs qui ont mal calibré les opérations parce que difficulté de sortie ou parce que travaux qui ont explosé le coût des
travaux qui ont explosé En fait si tu veux le il y a un des fois il y a un
nonalignement des intérêts entre la plateforme et l’investisseur et c’est ça la problématique qu’on a sur le financement participatif c’est que
comment se rémunère les plateformes Elles prennent un pourcentage d’intérêt sur l’argent qui est collecté En 2022 il
y avait beaucoup d’argent sur le marché Donc les plateformes ont collecté massivement et elles avaient un intérêt
à faire des gros projets parce que tu passes autant de temps à faire ton audit sur un projet à 5 millions qu’un projet
à 250000 € évidemment Et donc tu as un intérêt à collecter à
collecter et à faire que des gros projets Sauf que les gros projets immeubles osmaniens parisien et
cetera des choses comme ça ils sont portés par des sociétés qui sont très professionnelles et qui ont l’habitude
de faire des projets et pour qui mettre au tapis une société Donc c’est un SPV
c’est une société qui a été créée parmi une autre Ouais Uniquement pour cette opération C’est pas grave je coupe c’est pas grave je coupe Je suis un financier
J’en ai vu d’autres C’est pas grave Quand tu finances une personne dont c’est le rêve
depuis toute sa vie de créer une chambre d’ute tu finances pas une société tu
finances un individu tu finces un projet et et elle cette personne-là s’il faut
bosser le soir les weekends non stop elle ça a vraiment du poids de dire je
suis caution perso Et donc c’est des personnes qui s’engagent 10 fois plus et nous ce qu’on voit c’est qu’on a bien moins de
problématique sur les petits projets que sur les gros projets Et donc
le les on en arrive à se dire que c’est la multiplication des petits projets qui
va faire la sécurisation de nos investisseur pour la notion de diversification parce que déjà ça oblige
à diversifier vu que tu fais rentrer moins d’investisseurs sur un petit projet Euh et en soit c’est des
opérations qui sont euh plus rassurantes Bien sûr Mais justement c’est très dur
d’aller te faire 30 opérations à 250000 € en financement quand tu pourrais tu
pourrais en faire 3 à 5 millions et tu as collecté les mêmes sommes d’argent Et
donc nous comme on a de la masse salariale derrière à payer c’est comment
on fait pour automatiser au niveau de notre plateforme un maximum de macoffice un maximum d’opération pour économiser
de de la masse salariale Et là l’intelligence artificielle arrive et c’est incroyable ce que tu peux faire
avec Et donc donc c’est comment justement nous on est pas une boîte de financement immobilier on se dit on est
une boîte technologique et comment on met en place tous ces logiciels pour que ça marche automatiquement Pour que ça marche automatiquement et et parce que
moi mon objectif c’est de financer que des projets qui font moins de 500000 € Ça c’est mon rêve et qu’ils arrivent en
automatique et en financement automatique parce que vis-à-vis de mes investisseurs c’est le plus sécurisant Est-ce que c’est justement le risque
parce qu’on a compris il y a de plus en plus d’utilisateurs sur la plateforme plus en plus d’investisseurs Est-ce que le risque c’est pas justement de plus
arriver à trouver ces petites pépites ces petits projets à moins de 500000 € Est-ce que tu penses qu’il y en aura toujours autant Justement parce que
c’est ça qui fait je trouve la valeur ajoutée de de Brick Là-dessus c’est pas une source d’inquiétude Euh là
aujourd’hui alors nous on a cru que le marché allait se tariir OK Là en ce
moment on a un peu le vent dans le dos C’est magnifique quoi Dans dans la mesure où les banques ne financent pas même si c’est en train de reprendre Pour
les professionnels les banques n’accompagnent pas aussi vite que qu’ que ce qu’il faudrait Donc on a des
projets Par contre je suis assez d’accord avec toi Euh à un moment donné quand on va vouloir faire 50 millions
100 millions d’euros de financement par mois donc aller chercher 1 milliard de financement ce qui est ridicule d’un
point de vue bancaire parce que les chiffres sont le financement bancaire Mais si tu mets ça sur le marché de la maison d’ vra si tu mets ça sur le
marché de la maison d’e je suis pas sûr qu’on ouvre pour un milliard de maison d’utilis Peut-être pas pour les maisons d’ mais en tout cas tu as quand même une
profondeur qui va être limitée à un moment donné Ouais c’est ça Sauf à un moment donné à être capable
avec le financement participatif de réduire les taux parce que là aujourd’hui je suis pas compétitif à 9
% Fais fais-moi fais-moi des financements à 6 % Là je suis quasiment marché limité entre un financement
bancaire qui me prend 4 ou 5 mois à avoir à 4 % un financement à 5 6 % un
peu plus cher mais que avec lequel j’ai les fonds en 2 semaines 3 semaines là tu
ouvres une profondeur de marché qui est illimitée et donc c’est ça c’est une ambition que porte brique justement de
c’est une ambition voilà comment on fait pour arriver d’un à automatiser et de avoir
une base d’investisseur suffisamment importante et suffisamment sécurisée pour se dire que en fait le crowfunding
c’est devenu tellement naturel que je préfère aller sur du crowfunding que sur du livre Voilà pourquoi Parce que le
risque de défaut il est garanti Si demain j’ai la capacité à avoir une assurance qui me dit je te sécurise tous
les projets et tous les projets sont capital garanti bah en fait les investisseurs ils rentrent à 5 % Parce
que j’ai mon capital garanti j’ai plus aucun risque là aujourd’hui on vient me payer mon risque et donc ça veut dire que tu as une profondeur de marché qui
est limitée et donc il y a une démocratisation euh d’un point de vue
financier global sur internet sur des plateformes et cetera mais là le crowfunding est toujours un produit un
peu marginal de côté qui intéresse pas du tout les assureurs qui intéresse pas du tout les fonds d’investissement institutionnel qui tu vois il y a aucun
institutionnel qui est arrivé et qui a dit moi je mets un milliard chez vous et
allez me le déployer sur sur 2000 projets Euh des fois je parle à certains ils me disent “Ouais tu es tu es gentil
avec ton truc.” Euh moi alors je peux raconter une anecdote sur le crowfunding Moi j’en ai fait il y a il y a quelques années J’ai dû écrire parce que j’ai
demandé à ma banque de faire un virement donc a été donc qui était refusé Enfin ils ont pas voulu me le faire J’ai dû
écrire manuellement de façon manuscrite pas avec un je reconnais que mon conseiller m’a fortement déconseillé le
placement sur la plateforme Tintin mais j’ai dû écrire manuellement le et on
parle de 10000 € Ah mais j’en ai des dizaines des histoires comme ça Là on est en train de rentrer en procédure
parce que on a refinancé un chalet à Megève d’une d’une personne retraitée
qui avait financé ça sur sur trésorerie Donc grosso modo le chalet c’est c’est une Suisse donc elle a quand même du patrimoine Le chalet il vaut 5 millions
de d’euros de valeur Elle avait mis 4 millions on l’a refinancé Elle avait un petit crédit bancaire au niveau de la
BNP Paris-Bas à Monaco pour pas les citer Euh elle veut rembourser son crédit bancaire de 1 million d’euros La
BNP lui dit “D’où vient les fonds ?” Bah c’est Brix je viens de faire un financement Bah envoyez-moi la liste de
tous les investisseurs parce que nous on a besoin de de valider la provenance des fonds Track fin Je leur ai dit mais je
suis agréé par l’AMF j’ai le même devoir de confidentialité que vous Voici mes agréments Voici notre prestataire de
service de paiement qui est aussi agréé par la CPR Banque de France et qui a tout pouvoir pour
collecter Je vous envoie pas la liste de mes investisseurs Non ben dans ce cas-là on refuse le remboursement de l’emprunt Et
donc là ça fait un mois où elle paye des frais parce qu’elle a collecté sur RIT mais elle peut pas rembourser son emprunt parce que la BNP ne l’autorise
pas à fermer son crédit Moi à titre personnel je suis devenu non gratta pour
les banques Il a plus aucune banque qui va me prêter parce que je suis assimilé à Brick à une plateforme de financement participatif Euh beaucoup de nos
investisseurs sont obligés de se cacher pour mettre de l’argent sur notre plateforme quand ils vont voir leur
banquier je veux faire un virement de 10000 € 20000 € sur mon compte sur la plateforme Ah ben non on vous autorise pas à envoyer des fonds sur Bricks Euh
c’est au même titre que les cryptoonnaies C’est ça devient dingue Ça veut dire que tu n’as pas le droit de
faire ce que tu veux avec ton propre argent aujourd’hui en France avec la majorité des banques C’est que ils ont ce pouvoir de te dire bah non j’ai pas
envie que tu sortes l’argent Ou alors comme tu dis il va falloir que tu te retrouves à disclaimer il est pas mal
mais bon nous on peut l’avoir aussi hein Quand tu dis euh non un investissement tu dis euh euh enfin nous on a on a on a
le cas euh régulièrement euh aujourd’hui euh les banques vendent aussi de l’immobilier de se dire bah vous achetez
avec un tel enfin ça peut être maslo mais ça peut être century 21 ou ce que vous voulez Euh bon bah si vous achetez
chez nous vous aurez 0,20 sur le prêt et rencontrer notre conseiller Ça nous arrive aussi régulièrement Ouais Deux de
deux questions avant avant avant qu’on termine C’est vrai que tout à l’heure tu nous tu nous as dit que c’était 10 % de
rendement mais je suppose que chaque opération représente pas 10 % Ça dépend 10 % c’est la moyenne de ce que ce queon
gagne sur une opération Ouais La moyenne elle est à 10 et demi Tu vois donc je suis même à minimiser la moyenne Et là
ça va de combien à combien Alors nous au plus bas on a fait 7 % là Aujourd’hui
tu as pas du 7 % c’était Tony par cœur Tu as du 7 c’est justement aussi parce qu’il a une crédibilité un aura OK Et
que tu te dis bon bah Tony remboursera toujours sa dette Il est associé au projet aussi et et il est actionnaire aussi de de la société Et euh et sinon
là en ce moment ça va de 9 à 13 % Donc donc ça c’est les c’est grand les ordres de grandeur là actuellement OK Super Euh
et dernière chose euh en tant que conseil tu tu conseillerais toi
justement que cet investissement euh sur ta plateforme ou en comptefunding elle représente quoi en patrimoine global
pour un client Alors c’est assez dur à dire Tu vois on
m’a posé la question ce weekend j’ai une une dame qui m’appelle et qui me dit “Je viens de revendre une maison j’ai envie
de réinvestir 70 % sur votre plateforme de du prix de de la plusvalue de session.” Et j’ai j’ai pas tendance à
dire “Non mais tu es que 10 % parce que ça dépend vraiment de ce que tu veux faire après.” Mais alors je lui ai dit
“Mets 50 % maximum et répartis ton argent après parce que mais pas tout chez moi.” Mais je lui ai dit deux
choses je suis rentable la boîte elle est à l’équilibre et elle gagne de l’argent Donc déjà rassure-toi sur le
fait queon sera là sur les prochaines années parce qu’on a quand même un modèle qui a l’équilibre et ça c’est la première des crainte que mes
investisseurs ont Qu’est-ce qui se passe si Brix disparaît Donc donc déjà là on a un volume de collecte qui fait que on
gagne de l’argent tous les ans on est bénéficiaire on paye des impôts sur le bénéfice Donc vous inquiétez pas on est là sur les prochaines années Moi j’ai
pas prévu de revendre la boîte en plus d’ici les 10 prochaines années ça je le dis régulièrement Euh et deuxièmement
par contre si tu dois mettre de l’argent encore une fois répartis-le sur 100 projets Euh me mets pas tout sur un projet Sois pas pressé de vouloir
absolument des inérés là tout de suite Même si ça te prend 4 mois 5 mois pour répartir l’intégralité euh fais-le Je
pense que c’est un peu les moments aussi C’estàd que parler de des moments de vie on moi je pr Ouais euh mon premier CDI
d’abord mon épargne de précaution je dois être capable de changer ma machine avec mon sèche qui vont péter en même
temps Je peux le rassurer C’est la même chose de faire Euh ensuite je décide d’investir mon investissement je choisis
mon support je commence par une épargne mensuelle ça lisse le risque diversification Mais comme quand tu investis dans un placement financier
vaut mieux mettre de l’argent tous les mois que voilà quel moment je rentre Voilà donc ça c’est important Et une
fois que tu as ça bah ça te constitue aussi ton apport Dès que tu peux lever de la dette lève de la dette Parce que
faire travailler de l’argent des autres c’est toujours mieux que ce soit ton argent Et après voilà et plus vite tu et il y a des gens qui vont réussir à le
faire à 25 ans d’autres qui vont le faire à 30 ou à 35 parfois un petit peu plus tard Et puis le cycle fait qu’on
sort des opérations on récolte les fruits de ce qu’on a investi que ce soit grâce aux intérêts de ce que tu as
touché sur un placement financier soit lorsque tu perçois un loyer d’un
investissement immobilier ou quand tu ressors de ton investissement immobilier en ce que tu dois à la banque et ce que tu as revendu Donc pour moi c’est plutôt
une ligne de temps en fait qui qui peut qui peut te guider quoi En tout cas si si tu me permets Jules de finir
là-dessus et de partager ma vision sur les prochaines années parce que effectivement et on sera peut-être
sûrement amené à collaborer avec Maslo à ce moment-là moi principale frustration
c’est de voir que c’est vraiment le crédit immobilier et donc la dette qui te permet de t’enrichir d’un point de
vue patrimonial à un moment donné dans ta vie Et donc c’est très mal géré par les
banques aujourd’hui Là aujourd’hui j’ai une dynamique de compte bancaire parce que les gens déposent de l’argent chez
moi pour l’investir après dans des projets On a plus de 400000 personnes inscrites sur notre plateforme Donc là
la vision maintenant c’est d’aller chercher une licence d’établissement de crédit qui me permettra demain de prêter
moi-même de l’argent à ces personnes qui à des particuliers qui veulent investir Pourquoi parce queaujourd’hui les
particuliers prêtent mais uniquement à des professionnels Il y a ce qu’on appelle un monopole bancaire en France
Tu n’as pas le droit de prêter à des particuliers Donc les particuliers n’ont le droit de prêter qu’à des professionnels là aujourd’hui J’aimerais
pouvoir financer des particuliers Donc on va aller chercher une licence d’établissement de crédit Bonne chance
Ouais bah si c’est pas en France ça sera ailleurs Non je dis bonne chance en mais mais oui en tout cas en tout cas c’est
vraiment la volonté et je suis pas sûr que tes copains de BNP vont t’accueillir les les bras ouverts après ce que tu non
Peut-être eux n’ont rien à dire tu vois C’est c’est les autorités justement de régulation qui qui sont là pour délivrer
C’est euh il y a quand même ce qui ce qui ce qui est intéressant c’est qu’il y a quand même pas mal de nouveaux
entrants qui qui l’ont fait Euh Revolute Trade République tu vois qui sont maintenant des très gros acteurs sur du
bancaire Sauf que c’est des personnes qui malgré les effets d’annonce n’iront jamais sur de l’immobilier Pourquoi
Parce que le crédit immobilier c’est chiant à gérer pour une banque derrière tu as tu as tout l’après de quand ça se
passe mal de la gestion de la relation notarielle qui est compliqué Donc pour ces boîtes qui veulent grossir
rapidement et qui veut le faire du volume l’immobilier c’est vraiment le truc que tu fais en dernier Nous c’est ce qu’on a commencé à faire et c’est ce
qu’on arrive à bien gérer au niveau de de l’aprèsfinancement Donc en fait il y aurait qu’un pas vraiment pour pouvoir
accompagner le particulier Donc donc c’est vraiment la vision qu’on se donne nous sur les cinq prochaines années euh pour aller concurrencer un BNP et dire
bah nous nous on vous prend en tant que client sa faire super merci à tous les deux en tout cas merci beaucoup Cédric
pour ton temps ton expérience hyper intéressant merci à vous de nous avoir suivi et à bientôt dans nos 41 m carr M
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