Depuis quelques mois, l’immobilier connaît de grands changements pour les investisseurs, notamment en location meublée, avec la loi de finances et la loi « anti-Airbnb » portée par Annaïg Le Meur. Ces nouveautés ont instauré un nouveau cadre, plus ou moins avantageux selon les cas.
Avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en LMNP, la revente de leur investissement locatif devient un point essentiel dans la stratégie patrimoniale des investisseurs. 🧐
Mais malgré les critiques, la location meublée reste un produit d’investissement extrêmement intéressant, conservant en grande partie ses avantages fiscaux par rapport à la location nue.
🎬 Dans cet épisode, nous accueillons pour la seconde fois Nadège Parmentier, Directrice du Département Location Meublée chez INELYS EXPERTISE. Son expertise nous offre une vision claire des récents changements en 2025, ainsi que des conseils concrets pour les investisseurs. 🎬
loi de finance 2025 suppression de cette réduction d’impôt qui sont les gagnants les perdants ceux pour qui ça change
rien en fait la plupart des questions qu’on a c’est pour je suppose comme pour Nadège ce sont les clients qui sont déjà
propriétaires qui sont totalement paumés parce que ils confondent la loi le meur et la loi de finance qu’on a entendu
tout et son contraire ce qui est très alors que faut bien le comprendre mais c’est pas c’est pas si contra le lou
meublé est fini il faut plus en faire on tout ça et on a fait nous de nombreux calculs où on se rend compte à 10 ans 15
ans 20 ans où il y a un vrai avantage de continuer à amortir d’être donc au régime meublé réel comparativement à la
location nue c’est indéniable les calculs par le domaine en fait aucune photo entre location nue et location
meublée fiscalement tu génères quand même aujourd’hui un revenu une dette de fiscalité donc dans les fondamentaux de
l’immobilier celui qui est en capacité de lever de la dette il va voir son banquier il dit “Bonjour j’ai euh 10000
€ d’épargne disponible qu’est-ce que vous me proposez comme placement ?” Et ben là avec 10000 € d’apport tu peux lever 100000 € de dette donc tu fais
travailler l’argent de ton banquier et pas le dien tu peux acheter un appartement qui va te générer un un
revenu sur une base de 100000 € alors que si tu places 10000 € à la banque et ben tu auras pas les mêmes intérêts donc l’effet de le vie de crédit il reste
fondamentalement intéressant
[Musique]
bonjour à tous et bienvenue dans nos 41 m² aujourd’hui on va apporter la le sujet de la location beublée en 2025
avec Nadège bonjour Nadj bonjour Jules bonjour Pierre Emmanuel bonjour Jules euh avant on répondra à vos questions à
la fin de ce podcast sur justement tout ce qui avait sujet à l’imposition sur la plus value et on vous rappelle qu’on a
un simulateur disponible sur notre site internet il suffit de vous créer un compte pour pouvoir simuler votre imposition sur la plusvalue à la revente
nadge pour ceux qui te connaissent pas est-ce que tu peux te présenter oui bien sûr donc je suis la directrice du
département spécialisé fiscalité des investissements locatifs au sein du groupe Inéellis euh donc le groupe
Inélic pour ceux qui ne le connaissent pas donc nous sommes un cabinet d’expertise comptable euh dont le siège est à Lyon à site international euh avec
une implantation également à Paris en Savoie haute Savoie donc aujourd’hui le groupe comprend 250 collaborateurs 15
experts comptables notre cœur de métier bah l’expertise comptable avant tout donc vraiment globale une expertise
globale service juridique service social fiscaliste et depuis l’origine du
cabinet nous avons un département donc je suis la directrice spécialisée dans la gestion comptable et fiscale des
investissements locatifs euh donc voilà vraiment vous direz à peu près combien de dossiers chaque année vous
accompagnez combien de d’investisseurs aujourd’hui nous sommes à plus de 14000 clients essentiellement des loirs en
meublé euh après on a aussi d’autres gestion d’investissement locatif du un
peu de foncier des SCIS mais essentiellement des loisir meublé donc euh investissement euh résidence de
services ok location barbaille commerciale une grosse partie de notre clientèle et ensuite location euh sur
toute la longue durée un peu de courte durée dossier de parah hôtellerie nous sommes aussi spécialisés en parah hôtellerie vous on sait qu’en tout cas
c’est pour ça qu’on t’a réinvité on avait déjà fait un podcast en 2024 on a voulu te réinviter en 2025 euh parce que justement on sait qu’Inellis vous avez
une vraie expertise sur le sujet de la location meublée euh Pierre est-ce que tu peux nous expliquer le lien toi un
peu entre Maslo et Néis parce que Oui bah déjà comme comme toujours l’objectif pour nous c’est d’accompagner au mieux
nos investisseurs donc on sait que chez Maslo on fait un peu plus de 80 % de nos ventes dans la location meublée non professionnelle qui dit location meublée
non professionnelle dit accompagnement comptable donc faut le bon spécialiste
et donc c’est vrai que les liens entre Inéellis et Maslo et puis je dirais plutôt vis-à-vis du groupe Valority
puisque la location meublée non professionnel et le gestionnaire les belles années bah c’est vrai que tous les clients investisseurs c’est un petit
peu plus de 9000 investisseurs aujourd’hui avec les belles années sont
gérés par uneis et puis bah Nadge c’est un peu ma Bible à moi c’estàd que quand on a une colle on a besoin d’elle là
quand on a une colle bah c’est souvent d’adche qu’on a qu’on appelle parce que c’est effectivement la spécialiste qui
nous permet d’apporter les éclairages à à nos investisseurs donc en tous les cas lorsqu’on fait de la location meublée faut faire les bons choix de statut les
bons choix de ces juridiques la bonne comptabilité et le cabinet va essayer de voir un petit peu aujourd’hui alors je
sais qu’on doit éviter les acronymes mais peut-être qu’on répétera deux trois fois LMNP qui est location meublée non professionnelle dans le podcast de durer
2 heures euh rappel de base justement sur la location meublée non professionnelle euh la première chose et
je sais qu’il y en a beaucoup qui se posent la question c’est quoi la différence entre le microbic régime réel en LMNP est-ce que là-dessus euh tous
les deux vous pouvez nous éclairer euh oui donc déjà rappelé que la location meubliée relève des des bic bénéfices
industriel et commercial euh avec contrairement à la location nue on relève des revenus fonciers avec deux
régimes le microbic d’office quand vous ne dépassez pas certains seuil donc 77700
et euh le régime du microbic régime simplifié on a juste à reporter dans la
déclaration de revenus les loyers et l’administration va procéder à un abattement forfaitaire pour charge de 50
% voir un peu moins sur la location courte durée maintenant sur les non classés
location saisonnière non classée on est à 30 % avec un seuil seulement de 15000 € dernière voilà réforme 2024 euh donc
régime très simple microbic par contre on a sur option ou si on dépasse les seuils le régime réel régime fameux
régime réel dont on parle souvent régime très avantageux qui comme son nom le précise permet de déduire toutes les
charges réelles liées à l’exploitation donc une charge est déductible de moment qu’elle se rapporte à l’exploitation on
déduit toutes les charges intérêt d’emprunt charg de coprot taxer enfin voilà c’est vraiment 100 % des charges
et en plus vraiment le l’avantage du régime réel c’est de pouvoir amortir le bien donc le principe de l’amortissement
c’est un principe comptable où on va enregistrer la dépréciation du bien bon ça peut paraître toujours un peu étrange
enregistrer une dépréciation de bien immobilier mais donc on enregistre la
dépréciation de bien sur 25 à 40 ans sur seulement la construction le terrain
n’est pas amortissable et cette charge qui est une charge déductible non décaissée permet de réduire nettement la
fiscalité voire dans la plupart des cas la neutraliser ok voilà le l’avantage du régime réel très bien euh du coup si
j’ai bien compris est-ce que vous pouvez me redire pourquoi est-ce que la on nous on pense souvent ou pour les investisseurs ils pensent souvent que la
location meublier elle est plus intéressante que la location nue pour pour quel intérêt c’est une notion fiscale parce que dans la location nue
c’est considéré comme des revenus fonciers oui il y a il y a il y a deux sujets je pense euh il y a un sujet de rentabilité intrinsè c’estàd qu’ le même
appartement lé meublé vis-à-vis de nu tu le loyer est plus est plus élevé donc ça la première chose c’est qu’on peut se
dire qu’ un logement meublé on va le louer plus cher qu’un logement nu voilà ça c’est voilà et le on peut apporter
une preuve par exemple pour les villes qui euh appliquent l’encadrement des l’encadrement des loyers l’encadrement
des loyers en nu et l’encadrement des loyers en meublés n’est pas le même donc il est supérieur donc ça on va dire que c’est c’est la preuve par l’image de de
ce que ça fonctionne euh donc un le premier sujet c’est que la rentabilité faciale elle est elle est plus
importante et la rentabilité nette c’est-à-dire nette de fiscalité elle est évidemment plus élevée je loue mon
appartement nu effectivement comme le disait Nadège les loyers fiscalement ça n’existe pas en France c’est soit des revenus fonciers soit des BC donc
revenus fonciers on rappelle juste l’imposition puisqu’on a parlé de Je déclare mes recettes je déclare mes charges à la fin j’ai un bilan et ce
bilan il a imposé sur ma tranche marginale d’imposition souspoudré de CSG ok donc j’ai une tranche de marginal d’imposition à 30 plus CG 47,2 voilà
donc mon mon bilan il est imposé grosso modo à la moitié à la moitié de ce que de ce que je perçois donc ça c’est le
régime du nu ok et dans le régime euh du meublé si je suis au réel je vais faire la même chose je vais déclarer mes
recettes et toutes mes dépenses la petite baguette magique l’amortissement qui est pratiqué donc en gros je vais pas payer d’impôts sur mes loyers donc
je vais louer mon appartement plus cher et en bas de page dans ce qui va rentrer euh net fiscal dans ma poche ça va être
également plus favorable en meubler donc effectivement beaucoup d’investisseurs ont grand intérêt à faire de la location
meublée versus la location nueou et il y a aussi la supplè la souplesse juridique en terme de contrat
beaucoup plus de souplesse le bail euh durée de départ euh on a euh donc on a
la possibilité de faire du 9 mois pour les étudiants location d’un an sur la location classique long durée mais on
peut aussi faire du saisonnier du bail commercial donc il y a quand même une soin donc on a vraiment trois gros avantages dans la location meublée si je
reprends le loyer qui est plus important en terme fiscal c’est plus intéressant
et cette souplesse en terme de bail oui parce que en nu faut rappeler que le bail classique c’est 3 ans donc voilà
c’est résidence principal de mon de mon locataire en nu et 3 ans d’engagement malgré tout ça est-ce qu’il y a des
typologies de bien où vous deux vous déconseillez par exemple la location meublée alors déconseiller je vais
plutôt prendre le conseil en fait la location meublée elle est souvent adaptée aux petites surfaces si je parle
de la location à l’année hein euh je je vais pas partir à Saint-Tropé ou à Courchevel mais euh on va dire que le le
T1 T2 c’est souvent la bonne cible pour la location meublée parce qu’on peut cibler euh le cœur de ville les
logements étudiants euh voilà euh peu d’offres aujourd’hui et peu de familles
euh recherchent un T4 dans lequel ils vont venir avec leurs valises et leur et leurs fringues ils vont chercher un appartement donc ils vont venir avec
leurs meubles et cetera je dirais que sur les grandes surfaces T4 T5 si on parle de location meublée on va plutôt parler de colocation mais il y a pas
d’offre aujourd’hui d’intérêt euh à à à faire de la de la location meublée sur
des grandes surfaces en tout cas nous c’est ce qu’on voit chez Maslo sur les grandes surfaces on déconseille fortement de les louer en meubler bah en
tout cas le calcul est pas bon et le calcul il est pas bon pour nous toi Nadège est-ce que c’est aussi ce que tu constates dans les clients que tu accompagnes tout à fait le même conseil
sur les clients en plus sur les villes où il y a de l’encadrement des loyers ben on sait que la colocation fonctionne
pas non plus puisque voilà on va pas pouvoir multiplier les chambres et et le coût et
le loyer donc en fait effectivement moi je conseille surtout sur des petites surfaces ok et bien vérifier le marché
locatif du meublé en fonction de l’emplacement très clair elle fait notre
boulot merci Nadj alors là par contre on voulait aussi t’inviter de nouveau Nad
dans ce podcast pour nous parler du contexte contexte 2025 où ça a quand
même les choses ont pas mal évolué quels sont les gros changements pour 2025 on parle de la plus-value CGA
CFE loi le meur loi antibnb euh est-ce que on peut essayer
d’expliquer clairement euh les choses ou de manière simple sur ce qui a changé en 2025 pour les investisseurs qui
justement loué en meublé euh oui effectivement bah n dans l’ordre que tu veux Nadesch parce que je sais que la question elle n’est pas facile il y a de
nombreux changements c’est vrai que c’était une année 2024 et début 2025 très riche en actualité enfin meublé
surtout euh tout d’abord bah 2024 on a le fameux rapport d’Anaï Lemur la
députée du Finistère qui depuis avait été mandaté pour émettre un rapport sur
la fiscalité des investissements locatifs donc un rapport très détaillé qui a bien mis enfin qui nous a permis
de comprendre vraiment différents types de mode de location fiscalité
suite à ce rapport bon seulement projet de loi loi le mort seulement la location
courte durée a été touchée dans un premier temps donc on a eu des réformes
et surtout sur la fiscalité donc une fiscalité moins avantageuse pour la courte durée les seuiles des le microbc
notamment a été touché donc on était sur un abattement on a parlé du microbc tout à l’heure donc un abattement forfaitaire
pour charge pour les bien classer il était de 71 % avec un seuil de
188700 donc on était large et c’était facile euh donc ça ça a été revu à 50 %
seulement et le seuil de est passé à 77700 ok et pour les non classés là
c’est encore plus compliqué euh le seuil est passé de 77700 à 15000 et l’abattement de 50 à 30 % donc déjà
fiscalité moins avantageuse pour la courte durée et le micro BC ensuite est-ce que ça on peut appeler la loi le Murier BNB oui c’est ce que voilà tout
à fait c’était purement le l’objectif euh de restreindre la location courte
durée puisqu’on le sait quand même que dans les villes ça prve le nos le marché oui de logement
on a déjà une pénurie de logement donc et certaines villes on a plus que de enfin essentiellement des Airbnb en fait
c’était de chez Melo sur la sur la location justement meublié vous conseillez déjà de la courte durée ou
c’était plutôt de la longue durée en général non nous faut pas qu’on soit des ayat non plus du du sujet c’est de
dire qu’aujourd’hui nous ce qu’on va conseiller un investisseur c’est toujours la la même chose c’est fais ton calcul dans ce qui est le plus certain
sur ton horizon d’investissement donc un horizon d’investissement quand tu achètes de l’immobilier c’est au moins 10 à 15 ans donc sur 10 à 15 ans comment
je mets des verrou sur la porte pour éviter les surprises valider un maximum de choses pour Voilà donc aujourd’hui ce
qui est le plus simple à faire et ce qui est le plus cohérent c’est de la location à l’année donc ton tableau
Excel on le fait en location à l’année en location meublée non professionnelle en gros comme l’a dit Nadj sans
fiscalité et on regarde tes recettes des charges combien ça te coûte effectivement il y a des investissements ou des endroits des des lieux
d’investissement qui font sur lequel la courte durée peut être intéressante ou je loue comme tu l’as évoqué 9 mois un
étudiant par exemple et 3 mois en en courte durée donc ça c’est des choses
des optimisations qui peuvent être possibles mais si on fait les calculs uniquement sur des choses très optimisées et que la règle elle change
et que toi tu as tuas tu as monté ton ton plan de financement comme ça ou que tu en as fait plusieurs bah on se retrouve aujourd’ qui qui se retrouvent
le le bec dans l’eau donc effectivement le côté simpliste de dire j’achète un appartement que je peux louer 600 € par
mois ah bah si je le loue 100 € la nuit il suffit que je le loue 10 nuits pour gagner plus d’argent bon déjà il y a le
brut et le net he parce que entre la plateforme qui va te prendre 20 % la conciergerie les services et cetera faut
pas oublier que le 100 € de faciale combien il te reste donc c’est peut-être plutôt 15 ou 20 nuit ok ça et
là les règles elles changent elles changent dans ta municipalité la mairie qui sert la vis hein c’est quand même
souvent là le meur on est d’accord que c’était on a redonné un peu le pouvoir aux mairies et c’est les mairies qui décident un petit peu de ce qu’ils
veulent faire et et il y a même des mairies qui qui vont au-delà la mairie de Marseille est en train d’interdire les boîtes à clés dans la ville Nice l’a
fait aussi il y a des agréments il y a le fait de mettre en location un bien si
tu as un location en en courte durée il faut que tu mettes le même bien en location à l’année donc il y a beaucoup de contraintes mais ça c’est la
municipalité et là ce qui a amené euh la loi Lemur ou la loi entière BNB c’est en
plus un régime fiscal euh moins attrayant moins intéressant donc faut bien comprendre que ceux qui ont fait ça
par le passé leur plan de financement il a changé donc nous ce qu’on dit chez Maslow prends le plan de financement le plus certain s’il y a moyen d’optimiser
et bien fais-le mais ne prends pas ça pour argent comptant sur la durée de ton vaer 10 ou 15 ans ok c’est clair donc ça
on a vu sur justement loi Lumur loi en tier est-ce qu’il y a eu d’autres changements en 2024-2025 qui ont impacté
justement la location meublée non professionnelle alors toujours un peu sur la courte durée on a aussi une réforme du régime de TVA puisqueil va
falloir faire très attention justement pour la courte durée en fonction des services proposés de ne pas être assujt à TVA et
de changer de régime et d’être en par alors ça c’est intéressant Nad tu nous en parlais avant qu’on commence le podcast est-ce que tu peux préciser un
petit peu justement ces services le para hôutelier comment comment ça se passait quel moment tu vas basculer quel moment justement je vais encore un peu flou
mais de ce qu’on peut comprendre jusqu’à aujourd’hui pour être en parah hôtellerie donc il faut
proposer donc le mot proposer est important des services qui sont donc
trois services sur quatre qui sont le linge le petit-déjeuner le ménage et l’accueil ok donc du moment qu’il y a
trois services sur qu mais proposer dans le même cas qu’un hôtel c’est-à-dire
tous les jours si votre locataire a besoin du ménage tous les jours vous êtes vous devez être en mesure de proposer et de faire si votre locataire
vous demande le ménage et le linge donc souvent c’était facile dans des locations Airbnb de ne pas être en paratellerie
puisque souvent on le voit quand on prend une location Airbnb on a le ménage à l’entrée et le linge et et plus en en
cours de séjour et là là les réformes font que en fait ça va être une question
de nuité ok et tout toutes les locations de moins de 7 jours si le ménage et le
linge n’est fait qu’à l’entrée ça va compter pour la prestation de paraotôellerie donc là vraiment complexe
euh également complexe au niveau de l’accueil parce qu’on parlait de d’accueil dématérialisé
euh ou un accueil physique là aussi il y a des changements alors aujourd’hui je suis pas encore capable de vous donner
toutes les clés encore de cette réforme mais sur les mois à venir on en saura plus ouais comme beaucoup de choses là
aujourd’hui il y a beaucoup de réformes sur lequ quand on la lit il peut y avoir des interprétations différentes donc
comme pour beaucoup de choses parce que je crois que tu as des questions après sur lesquelles à mon avis la réponse sera aussi la même il y a une interprétation et il y a
l’administration fiscale va se prononcer donc qu’est-ce qui se passe que il y a des contribuables qui vont se retrouver dans la situation qu’explique Nadège et
l’administration fiscale va dire vous monsieur Marin et ben vous allez assujetti au paratelier parce que vous
vous avez une conciergerie qui s’occupe de l’accueil de vos de vos clients et vous avez bien fourni les draps à vos
clients et ben boom vous allez basculer dans le dans le dans le para hôtelier et donc en fait ça va faire jurisprudence
quo l’impact bah la TV basculer sur le parah hôtelier alors la TVA avec aussi un changement du seuil de TVA vous avez
dû on entendre parler donc 25000 € quel que soit le type d’activité donc ça
c’est applicable au 1er juin donc c’est vrai qu’avant on pouvait être en franchise puisque les seuil a été sur la
location meublée à à 90 à plus de 90000 donc là demain 25000 et puis la par
hôtellerie on confond souvent la par hôtellerie la location meublée mais en fait c’est vraiment un régime fiscal différent ok notamment en terme de de
plusvalue on est sur calcul de plusvalue professionnelle c’est une activité commerciale donc on doit être inscrit à
l’URSAF et cotisé cotisation sociale des travailleurs indépendants et aussi le régime des déficits est différent on n
pas alors là c’est un peu complexe mais on n pas d’amortissement écarté et on a seulement
6 ans pour reporter ces déficits donc souvent au bout de 6 ans on perd les déficits donc voilà le régime par
hôtellerie faut y aller en connaissance de course quand il y a un vrai enjeu de TVA récupéré à l’origine ouais bien sûr
alors que là on va peut-être se retrouver en part à hôtéellerie sans avoir eu les avantages de la récupération de TVA et si on prend le
cas un peu classique de notre investisseur qui a un ou deux appartements en en meublé dont un en
Airbnb va pouvoir basculer en part hôtellerie ce qui est pas une bonne nouvelle pour sa rentabilité nette quand
même parce que il va devoir payer de la TVA sur les loyers qui sont encaissés son régime d’amortissement de plusvalu et
cetera change aussi en gros il bascule du côté professionnel et qui dit professionnel égal il devient un professionnel s’il dépasse 25000 € par
an donc il devient professionnel ça veut dire cotisation URSAF TVA donc bref si
on peut éviter euh ça souvent la partellerie c’est quand même un choix on parle euh plutôt de gens qui louent euh
euh des maisons euh sur la Côte d’Azure euh des chalets à Mugève voilà c’est
plutôt la partellerie elle est plutôt faite pour ce type d’investisseur et donc on comprend qu’on se rapproche du
professionnel quelqu’un qui loue 20000 € par semaine sa maison à et c’est souvent
d’ailleurs il y a des services qui sont inclus même dans ce type de location et c’est logique de ça zéro surprise et là on parle de je passe de quelqu’un qui
loue une villa exceptionnelle dans le bar à à 20000 € à la semaine à celui qui
fait du Airbnb à à 25000 € par an et qui lui d’un coup bascule sur du
professionnel de la TVA et un régime qui est à la fois plus complexe
et contraignant pas tellement valable pour celui qui fait 25000 € de lo OK donc Loi Lemur par hôtelier TVA est-ce
qu’on a eu d’autres changements moi j’entends parler de alors vous allez en choisir un chacun d’acronyme d’accord
et vous allez me l’expliquer le CGA et la CFE je vais bien prendre CFE parce que CGA c’est plus c’est plus neige
alors Pierre tu choisis CFE ouais la CFE donc bah c’est c’est une taxe un impôt
voilà qui est qui euh Qu’est-ce que ça veut dire déjà on sait on sait
cotisation foncière des entreprises et pourquoi des entreprises des entreprises et donc moi investisseur
particulier qui est qui a un appartement euh donc aujourd’hui toutes les
personnes qui génèrent plus de 5000 € de loyer annuel euh sont assujettis à cette
taxe ok combien la taxe ça être ta question d’après et ben on sait et ben
on ben on en sait rien ça dépend des départements et cetera donc c’est très donc ça ouais on c’est ce que tu as dit
tout à l’heure on a on va pas avoir les réponses à toutes les questions pourquoi parce que on est encore dans un flou
d’ailleurs merci Nad d’être venu d’avoir accepté de de répondre à un maximum de questions la taxe pour l’instant ça va
dépendre je j’ai 6000 € de loyer est-ce que je suis sujet à la taxe la réponse est oui combien je suis incapable de
répondre ça dépend des centres des impôts et voilà donc c’est c’est très variable voilà on peut être entre 100 et
et 300 en fait euh à peu près sur 6000 € et là on retrouve un peu même dans l’acronyme des entreprises on retrouve
un peu cette notion de par hôtellerie où on se dit à partir du moment maintenant où en tout cas on a l’impression pour l’administration fiscale de louer un
appartement enmeublé il va falloir devenir presque des professionnels et être assujetti à des taxes en fait c’est
un peu la nature des loyers comme disait Nad tout à l’heure c’est des bénéfices industriels et commerciaux donc en fait dans le Bic ton ton boucher charcutier
il est au bic enf tu vois en fait la nature des revenus BIC font que ça entraîne euh des sujets un petit peu
plus complexes en gros d’où l’accompagnement c’est qu’aujourd’hui faire du meublé sans cabinet d’expertise comptable pas possible d’ on a bien on a
bien là c’est réglé tu vois c’est plus possible nadège donc pour toi le CGA alors le CGA effectivement donc centre
de gestion agrééppeler c’est le CGA On donc on préconisait nous à nos clients d’adhérer
au centre de gestion agré pour plusieurs raisons avant tout c’est un organisme indépendant qui
procède à des contrôles sur les comptes que nous leur trans ils viennent vérifier les comptes des investisseurs
c’est ça donc gage de fiabilité pour l’administration et du coup l’administration accordait un avantage à
tous les adhérents au centre de qui était de donc sur la cotisation on pouvait venir déduire une partie de la
cotisation c’est ça c’est ça c’était une réduction d’impôts donc il fallait être imposable pour pouvoir euh réduire enfin
déduire de son impôt personnel impôt sur le revenu qui était égal à 23/3 du coût comptable donc très avantageux euh
c’était certain pour seulement certaines catégories euh il fallait pas être en
individ il fallait être au réell suroption et pas de droit euh mais
c’était très avantageux et cette loi de finance 2025 suppression de cette
réduction d’impôts alors on s’y attendait un petit peu parce que il y avait déjà eu une vague sur le CGA avant
quand on était bénéficiaire on avait euh en BIC on avait une majoration de 25 %
cette majoration ils l’ont progressivement enlevé et donc euh on avait encore c avantage de réduction
d’impôt et celle-ci aussi nous l’édus toi ton point de vue pour les investisseurs est-ce que c’est quelque
chose que tu conseilles toujours nous on a l’habitude de dire souvent que ce soit pour un investisseur ou dans les
conseils qu’on peut donner quand c’est pas cher c’est trop cher donc parfois ça vaut le coup de payer là vous votre
point de vue chez uneellice est-ce que moi j’avoue qu’aujourd’hui essentiellement bon nos comptes effectivement ils étaient
contrôlés mais on a confiance en notre prestation donc aujourd’hui les honoraires restent
déductibles à 100 % donc ça c’est important euh on perd la réduction d’impôts mais on ne perd pas la déductibilité des honoraires et et donc
on le verra aussi dans les autres réformes plus on déduit de charge euh plus c’est avantageux donc euh ça reste
deductible donc avant tout enfin aujourd’hui on ne préconise pas l’adhésion s’il n’y a pas la réduction
d’impôts euh mais faut faut bien préciser à nos clients que les honoraires sont déductibles après il y a
aussi le fait que ça concernait pas tout le monde parce que même les couples mariés en séparation de bien euh ça
marchait ça marchait déjà plus donc en fait nous quand on regarde nos nos nos investisseurs euh euh on on pensait que
c’était peut-être 80 % d’investisseurs en fait pas du tout parce que ça ça marchait pour de moins en moins de moins
en moins de monde quand même donc ça avait déjà 50 % de nos clients adhérents à peu près à peu près 50 % 50 % à peu
près que ça concernait ok par contre j’ai parce que j’ai je pense aux questions récurrentes j’ai des clients
qui se posent la question donc qui va faire mes mes comptes annuels on le CGA venait après validation de votre rien ne
change notre mission perdure aucune inquiétude tout va bien
euh dernière chose sur les changements j’en parlais en introduction du podcast nous le simulateur qu’on a mis en en
ligne sur le site sur le site Maslow est-ce que vous pouvez me parler de ce qui a changé justement sur cette
plusvalue qu’est-ce on a parfois du mal à comprendre qu’est-ce qu’on réintègre qu’est-ce que ça veut dire qui sont les
gagnants les perdants ceux pour qui ça change rien si on essaie de dresser un petit un petit tableau rapide sans trop
rentrer dans les détails comment est-ce qu’on a impacté la plusvalue de l’investisseur là-dessus ouais dernière grande réforme peut-être la pour moi
c’est la plus importante mais euh c’est la prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value alors on
va rappeler un peu le contexte c’est vrai qu’aujourd’hui donc régime BIC on l’a vu on peut amortir par contre on
reste dans le régime des plusvalues des particuliers régime des plusvalues des particuliers quand on calcule la pluale
c’est prix de vente moins prix de revient donc prix d’acquisition plus frais notaire plus travaux euh on ne
prenait pas en compte les amortissement que l’on pratiquait c’est très rare dans tous les régimes où on amortit
l’amortissement rentre dans le calcul de la plusvalue donc c’était une hérés hérésie depuis longtemps mais bon on en
bénéficie on était bien content et là bah dans tout l’étude fiscale et le
rapport le mort je pense que c’est aussi début du truc donc là l’idée c’est que dans ton prix tu vas réintégrer donc
l’amortissement comptable c’est ça et donc la ta plusvalue sera calculée l’amortissement comptable utilisé
utilisé très important de préciser ça puisqueen fait il y a une notion de donc
amortissement déduit quand on est en régime LMNP quand on amortit l’amortissement alors je vais le faire
en résumé l’amortissement qui génère du déficit est écarté ok et est stocké donc on ne
doit pas générer du déficit par de l’amortissement donc on l’écarte et l’ on stock donc c’est c’est important de
dire amortissement déduit donc c’est pas seulement l’amortissement comptabilisé mais c’est l’amortissement comptabilisé moins celui qui a été écarté euh donc
plus on a de charges que le principe c’est loyer moins charge moins amortissement plus on a de charges moins
on va déduire d’amortissement puis on aura un stock important voilà et c’est important aussi de de rappeler cela
parce que aujourd’hui bah on le sait les taux d’emprunt sont de plus en plus enfin ont
augmenté là on a un petit peu de une régulation mais la la charge d’intérêt d’emprunt
est importante donc les clients qui en financent par emprunt ont une charge
importante d’intérêt à déduire et donc un stock qui est pas consommé et donc
moins d’impact ça c’est magnifique je pense qu’il faut qu’on s’arrête là sur sur l’explication et se dire du coup
avec ce constat quel sont les gagnants les perdants et ceux pour qui ça change rien si je t’ai bien écouté je pense que
les perdants c’est ceux qui ont acheté en cash ouais tout à fait les grands gagnants c’est ceux qui ont acheté à
crédit et pour ceux ceux pour qui ça change rien est-ce qu’il y en a ouais alors il y a il y a ceux pour lequel ça
change rien alors les perdants d’abord c’est ceux qui sont déjà propriétaires pour lequels la règle change alors que
c’était pas prévu d’accord donc celui qui a acheté il y a 5 ans il y a 10 ans il y a 15 ans s’il vend en 2025 et ben
la règle elle a changé donc on va dire quand même que pour eux c’est c’est préjudiciable donc maintenant on va regarder comment ils ont acheté ces ces
personnes-là effectivement s’ils ont acheté en cash comme l’expliqué Nadj si tu as 10000 € de loyer que tu as pas de
charge d’emprunt bah tu vas enlever ta taxe foncière tu es quel tes charges consommes donc si tu consommes
5000 € d’amortissement euh par an bah au bout de 10 ans tu as consommé 50000 € d’amortissement ces 50000 €
d’amortissement tu vas devoir les réintégrer pour calculer ton coût de revient et donc tu vas te taper une
imposition sur le sur la plus-value en gros y compris si tu as pas de plusvalue parce que c’est pareil euh quand on
parle de plus-value comme les mots en France sont parfois mal choisis imposition sur la plusvalue ah ouais
mais j’ai acheté 150000 j’ai fait des travaux voilà je revends 160 ou je revends 150 imaginons j’ai pas de
plusvalue je peux imposer malheureusement si c’est de la plusvalue entre guillemets cont d’accord donc ça ce sont les perdants les gens pour
lesquels ça change pas grand-chose ou rien du tout ce sont les gens d’hier et d’aujourd’hui qui achètent à crédit à partir du moment où tu achètes à crédit
on peut regarder le simulateur qu’on a sur Masso mais grosso modo les 15 premières années il y a pas de changement c’est-à-dire qu’à 15 ans
comme tu as le droit de passer un forfait de frais d’acquisition sur les frais de notaire de 7 et demi y compris si tu as acheté dans le 9 donc quelqu’un
qui a payé 3 % de frais de notaire dans le 9 à la sortie il a le droit de réintégrer 7 et demi de frais de notaire ok et euh tu as tu as le droit également
tu as fait des travaux au réel tu as le droit de passer tes travaux au réel tu as sinon tu n’as pas fait tu as acheté dans le neuf tu n’as pas fait de travaux
ou peu de travaux dans dans ton bien tu as le droit à 15 % de la valeur de de ton bien également en travaux donc tu as
22 % 22,5 % de forfait donc tu prends ton prix d’acquisition tu rajoutes déjà 22,5 % en gros en gros de de forfait
donc voilà et donc si tu as acheté à crédit les 15 premières années grosso modo donc pour eux ça change rien
ensuite pour ceux qui sont les gagnants ou en tous les cas les opportunities c’est qu’il y a la nature du bien
également qui il y a des biens qui sont concernés par l’intégration des plusvalues et d’autres qui ne le sont pas ceux pour lesquels ils sont
concernés ce sont qui louent ceux qui s qui louent en courte durée en longue durée à l’année tous ces gens-là sont
concernés étonnamment les résidences de tourisme donc par exemple j’ai acheté un appartement à la montagne avec un bail
commercial pierre et vacances ou d’Alicis je suis concerné également et deux typologies d’investissement ne sont
pas concernés les résidences services étudiantes donc bail commercial mon locataire est une société qui gère pour
moi une résidence service étudiante et les résidences services senior et EPAD
ces deux typologies de bien ne sont pas concernés par la réintégration des plusvalues ni pour ceux qui l’ont fait
par le passé ni pour ceux qui achètent aujourd’hui donc c’est vrai que dans le conseil qu’on peut apporter quelqu’un qui nous dit aujourd’hui par exemple je
veux acheter un appartement cash il y a pas qu’est-ce que j’achète il y a comment je l’achète également quelqu’un
qui veut faire un gros apport sur un investissement on a bien compris que si gros apport ou cash je vais consommer
plus rapidement des amortissements le stock d’amortissement dans la donc fais attention est-ce que plutôt justement
diriger sur l’étudiant ou c’est cette niche qui reste par exemple par exemple d’accord ok après il y a une autre
précision très importante on l’a vu quand on déduit de l’amortissement en fait on réduit son résultat fiscal donc on
impute sur sa tranche enfin on va réduire sur la tranche marginale à partir du moment qu’on est où on est à
une tranche marginale de 30 ou plus donc on impacte l’amortissement fait économiser 30 % de l’amortissement en en
impôt par contre quand on va les réintégrer dans le calcul de la plus-value le calcul de la plus-value
c’est 19 % donc on impute à 30 ou plus et l’autre côté on nous reprend à 19
donc déjà on a un delta ça c’est indéniable et en plus autre précision et ça c’est très important de le préciser
c’est qu’on est dans le régime des plusvalu des particuliers et le régime des plusvalu des particuliers on a des abattements pour duré de détention à
partir de la 6e année ce qui nous amène à ne plus avoir d’imposition impôt sur le revenu 22 ans et plus de prélèvements
sociaux 30 ans donc forcément l’impact va se diminuer dans le temps et on a fait nous de nombreux calculs où on se
rend compte à à 10 ans 15 ans 20 ans où il y a un vrai avantage de continuer à
amortir d’être donc au régime meublé réel comparativement à la location nue c’est indéniable il y a il y a toujours
aucune photo entre location nue et location meublée fiscalement quand je dis tout à l’heure qu’à 15 ans tu as pas
de plusvalue he pour quelqu’un qui a fait du crédit et à 22 ans tu es exonéré avec les avec les abonnements donc en fait là où tu passes du mauvais côté de
la force c’est plutôt 16 17e année tu vois c’est des choses comme ça donc en fait ça veut dire que ton investissement
immobilier c’est aussi ton patrimoine et c’est la façon dont tu le gères quand est-ce que je rentre quand est-ce que je sors est-ce que je dois investir
dans mon logement par exemple pour faire des travaux parce que je je j’ai une réglementation énergétique qui fait que
j’ai j’ai je vais devoir faire des travaux tu vois je me dis bah tiens si en plus je me tape des travaux et derrière je me tape la plusvalue c’est
peut-être pas intéressant peut-être qu’il faut que je vende avant donc en fait c’est par rapport à ton patrimoine à toi aujourd’hui combien il me rapporte
comment je suis traité fiscalement est-ce que je suis touché ou pas par la réforme est-ce qu’il faut que je sorte ou pas ça peut être une une question et
après parce qu’on est là aussi pour parler aux gens qui veulent investir c’est de se dire “Bon ben je veux investir quel est le leur choix ?” Euh
voilà est-ce que c’est ça c’est un petit toi Pierre ce que tu disais c’était ma façon d’investir est-ce que j’investis
en crédit ou à cash quel quel véhicule je vais choisir d’investissement et là aussi où l’accompagnement de Nadge il
est important c’est en fonction de ma durée de détention en fonction des années à quel moment je dois j’ai une fenêtre de tir pour le vendre donc on
revient sur ce qu’on se disait le donner ou le donner d’accord c’estàd que moi je crois quand même beaucoup euh à la la à
la la génération d’après on a énormément d’investisseurs qui investissent dans l’idée de laisser un patrimoine dans
leurs enfants et donc la donation de son vivant c’est quand même quelque chose qui est qui est qui est exceptionnel voilà enfin en tous les cas c’est ce
qu’il faut faire euh quand quand on le peut évidemment he je parle je parle évidemment quand on le peut mais c’est vrai que le fait de de pratiquer la la
donation peut aussi te permettre de passer entre les gouttes puisque on acte la plus-value ou la moins-value au
moment de au moment de la donation et bien sûr la donation n’est pas concernée euh en par euh la réintégration des
amortissements il ne se passe rien s’il y a une don que je donne ok on a eu
beaucoup de questions aussi euh sur le sujet donc il ne se passe rien si je donne à mes enfants en terme de voilà et
soyons aussi extrêmement positif nous sommes en 2025 la réforme par exemple sur les donations aujourd’hui tu as le
droit de donner 100000 € parent par enfant ça c’est la règle générale et on
a eu un petit plus bah un petit plus euh un gros plus quand même c’estàd que aujourd’hui je peux si mon enfant euh
fait des travaux de rénovation énergétique dans sa ronance principale ou s’il achète un bien immobilier pour sa résonance principale euh neuf ou un
investissement locatif dans le 9 donc c’est la résidence principale du locataire exactement donc si je fais un
investissement locatif dans le 9 aujourd’hui j’ai le droit de percevoir euh jusqu’à 300000 € de la part de mes
parents ou de mes grands-parents et donc je pense notamment aux grands-parents qui veulent aider leur leurs
petits-enfants aujourd’hui tu donnes de l’argent à tes petits-enfants j’arrondis tes ton exonération c’est 38000 € là ça
peut être 138000 € euh ou euh si j’ai euh mon grand-père et ma grand-mère je peux percevoir 200000 € de la part de
mes grands-parents donc je trouve que là il y a une fenêtre de tir aussi qui est assez intéressante sur la sur la donation voilà en tous les cas quand on
gère le patrimoine de famille et ça nous arrive quand même très régulièrement comment je protège mon conjoint comment
je protège mes enfants comment je peux donner de l’argent à mes enfants en évitant la fiscalité déjà on se pose toujours la question avant donc quand on
est vivant quand on est mort déjà on se pose plus la question et c’est trop tard mais là il y a des fenêtres de tir et effectivement les règles fiscales
notamment sur l’amortissement notamment sur mon patrimoine actuel font que on peut trouver des des fenêtres de tir qui
sont très intéressantes entre guillemets pour les héritiers en tous les cas pour le le fait de pouvoir donner donner ses
biens ok merci c’était clair on parlait tout à l’heure du régime microbique ou
du régime réel vous dans dans quel cas vous vous donneriez le conseil de choisir entre l’un et l’autre et surtout
est-ce qu’on peut changer entre l’un et l’autre parce que je sais qu’il y en a un où c’est facile dans un sens c’est
facile dans un sens dans l’autre sens c’est un peu plus compliqué donc première chose Nad est-ce que tu peux
nous expliquer dans quel cas toi tu conseilles au clients de choisir entre le réel ou le microbic alors en fait on
l’a vu ça va vraiment dépendre du des charges que l’on peut déduire ok effectivement quand on a euh au
microbici un abattement de 50 % ça dépend si les charges réelles présent
auudess de 50 % donc ça toujours nous de tout client tout client prospect on va
lui faire une simulation comparative toujours micro réel comme ça on est sûr de choisir le bon régime donc ça ça va
dépendre du niveau des charges avant tout ok après c’est est-ce qu’on peut le comparer un petit peu justement à
l’abattement des 10 % qu’on a nous sur nos revenus du travail où on peut décider de passer bah justement d’avoir cet abattement ou de passer en réel en
fonction des frais qu’on a pour déplacer c’est la même chose exemple ou c’est exactement ça ok effectivement donc le
micro ensuite pour c’est important aussi puisqu’on a eu beaucoup de questions euh
le micro est-il concerné par la réintégration des abort aussi
donc dans l’absolu j’ai toujours enfin les textes précisent que l’abattement forfaitaire pour charge dans le régime
micro comprend de l’amortissement donc ça c’est aussi clair maintenant se
prononcer sur le fait que si vous louez au micro vous aurez une côte part d’amortissement réintégré ça on en est
encore incapable aujourd’hui puisque les c’est pas c’est pas clair il y a pas de précision la seule précision que l’on a
eu c’est l’imprimer qui permet donc au notaire de calculer le la plus-value euh
et dans la notice de cet imprimé il y a noté euh amortissement euh déduit au
régime réel c’est la seule précision que l’on a aujourd’hui donc euh je pense que sera not si si je vais chez le notaire
aujourd’hui le notaire il dit euh réintégration d’accement vous êtes réel vous êtes réel non donc je pratique pas
ça c’est la version simple qui peut être voilà je pense que comme on l’a dit tout à l’heure l’administration fiscale va
confirmer l’imprimeré ou pas en disant si je considère que voilà donc aujourd’hui en micro BIC effectivement
est-ce que dans l’abattement il y a de l’amortissement la réponse est oui mais
on peut pas être catégorique sur le sur sur le fait que le régime de la plusvalue s’applique pas mais je pense
que le cridon les les notaires vont vont vont vont poser la question à l’administration fiscale
à mon avis ça va arriver très très très vite vous inquiétez pas dans le mois qui vient justement est-ce que une année je
peux décider d’être réel l’autre année d’être au microbique une année au microbiic l’autre année au réel alors
dans l’absolu on peut mais il faut respecter des délais donc pour passer du micro au réel il faut opter avant le 30
avril enfin la date c’est date de déclaration de revenu de l’année pour lequelle on va être au réel donc alors à
chaque fois je donner un exemple par exemple là on est en 2025 on ne peut pas
passer au réel pour 2024 alors que les déclarations de revenus on les a pas encore fait mais on peut pas c’est trop tard on peut passer au réel encore pour
2025 en optant pour le réel avant déclaration de revenus donc comment tu fais tu préviens l’adminé fiscale tu
fais quoi une option effectivement par maintenant on a sur un point go une en
ligne la messagerie donc par la messagerie on on opte au régime réel OK
je sais pas ok parfait donc c’est important et dans l’autre sens on peut aussi repasser du
réel au au micro si un jour on se rend compte que le le réel est moins avantageux que le micro non ok c’est
très souple ok très bien plus souple c’était plus compliqué avant non euh oui oui oui parce que c’était plus on dit
toujours qu’on pouvait le faire une fois Oui oui non non mais maintenant les délais en fait en respectant le délai d’un an pour passer d’un régime à
l’autre on on a beaucoup parlé de d’amortissement et de son intérêt est-ce que ça reste toujours un avantage fiscal
aussi puissant en 2025 bah ça reste énorme c’estàd que tu tu tu génères quand même
aujourd’hui un revenu une dette fiscalité donc dans les fondamentaux de l’immobilier celui qui est en capacité
de lever de la dette il va voir son banquier il dit “Bonjour j’ai euh 10000
€ d’épargne disponible qu’est-ce que vous me proposez comme placement ?” Et ben là avec 10000 € d’apport tu peux
lever 100000 € de dette donc tu fais travailler l’argent de ton banquier et pas le dien tu peux acheter un appartement qui va te générer un un
revenu sur une base de 100000 € alors que si tu places 10000 € à la banque et ben tu auras pas les mêmes intérêts donc l’effet de le vie de crédit il reste
fondamentalement intéressant on l’a dit tout à l’heure pourquoi la location meublée notamment la courte durée a été
touchée parce qu’il y a une pénurie de logement qui est dingue et donc aujourd’hui euh trouver tu choisis ton
locataire tu as une dire tu as une certitude de percevoir ton loyer tu as tu as une tu as une demande locative qui
est qui est hyper importante donc ta recette locative elle est quand même certaine les loyers aujourd’hui ils sont en augmentation à partir moment où tu as
pénurie il y a augmentation des loyers donc tu as tu as un un prêt qui est fixe
et des loyers qui augmentent donc en fait l’investissement immobilier aujourd’hui est un support
d’investissement qui est intéressant en plus le marché immobilier est contraint voilà l’augmentation des taux a fait que
les prix ont baissé donc il faut quand même être très concret donc les prix ont baissé les loyers ont augmenté donc tu as plus de rentabilité aujourd’hui tu
n’en avais il y a 24 ou 36 mois donc je fais travailler l’argent du banquier j’ai un loyer qui est certain mon loyer
l’augmente pas ma dette et ma fiscalité en location meublée par exemple te
permet de toucher un loyer net d’impôt tout ça n’a pas changé si ce n’est que tu payes moins cher ton appartement et
que tu as plus de loyers qu’hier donc aujourd’hui la fenêtre de tiers elle est très intéressante maintenant il faut être plus s’interroger se poser les
bonnes questions de comment j’achète qu’est-ce que je vais faire de mon bien ou si je suis déjà propriétaire de bien
et ben quelles sont les bonnes décisions que je dois prendre et nous aujourd’hui on voit quand même chez Maslo que ceux qui se posent le plus de questions ce
sont pas ceux qui investissent parce que le cadre des des règles du jeu aujourd’hui nos colorateurs sont capable de dire voilà comment ça va se passer
euh monsieur Marin en fait la plupart des questions qu’on a c’est pour je suppose comme pour Nadège ce sont les
clients qui sont déjà propriétaires qui sont totalement paumés parce que il confondent la loi le meur et la loi de
finance qu’on a entendu tout et son contraire ce qui a été quand même le alors que c’est enfin faut bien le
comprendre mais c’est pas c’est pas si contrac le lou meublé est fini il faut plus en faire enfin on a eu tout ça et
donc donc ceux qui se posent le plus de questions ce sont ceux qui sont déjà propriétaires pour lequel effectivement
il y a des règles qui changent donc ils veulent savoir comment ça fonctionne cfe je sais pas ce que c’est amortissement
est-ce que je suis touché est-ce que je suis concerné pas concerné donc ça c’est le passé et il faut les accompagner mais c’est vrai que c’est plus l’expert
comptable que le conseill son patrimoine qui va qui va les accompagner sur le sujet donc voilà donc c’est pour ça qu’ils sont beaucoup plus sollicités que
nous sur le sujet et nous c’est le cadre du jeu c’est celui-là comment on est bon
et on réussit son investissement dans ce cadre de de jeu-là c’est toujours le même le même principe ok c’est clair euh
on parlait d’accompagnement justement on va parler euh l’anad de la comptabilité en LMNP il y en a beaucoup il y a
beaucoup d’investisseurs euh qui trouvent ça trop technique euh trop compliqué est-ce que c’est vraiment le cas alors micro donc on l’a vu c’est
très simple ça va micro c’est plutôt facile sauf ceux qui ont pas écouté le début du podcast mais ça a l’air d’être
facile le micro c’est facile le réel çait bien moins ben on l’a vu des règles à respecter mais voilà il suffit d’être
bien entouré on il faut connaître les règles amortissement am régime 39C
amortissement écarté régime des plusvalu professionnel non professionnel parce qu’aujourd’hui il y a quand même on a
encore ses règles en fonction de du montant de ses loyers le montant de ses revenus et puis aussi plusvalue charge
sociale donc effectivement il y a un cadre des obligations comptables un cadre fiscal qu’il faut maîtriser pour
bien gérer sa comptabilité ok et c’est quoi justement ces obligations comptables et les de Non je peux ajouter
un truc également lorsque tu investis en résidence service tu récupères la TVA euh également donc là aussi mission
comptable euh nous aujourd’hui Inellis accompagne nos investisseurs lorsque on va on va leur conseiller
l’investissement par exemple en résidence services étudiante si tu achètes dans le neuf tu achètes hors taxe mais la réalité c’est que tu
récupères la TVA donc il y a une première mission du cabinet comptable qui est même avant la perception des loyers qui est de récupérer la TVA donc
là c’est pareil je déconseille à tout le monde de le faire tout seul enfin je pense que c’est même pas possible euh pour euh pour faire simple euh donc ça
c’est la première mission donc euh la récupération de TVA dans le casre d’investissement en résidence de service puis la déclaration de revenu avec
toutes les spécificités qui a expliqué Nadj donc euh voilà mais la récupération de TVA c’est aussi une démission confiée
euh au cabin et surtout si on on la fait pas dans les délais euh on a des rejets
ensuite alors justement qu’il y a des deadlines à respecter et quels sont on avait eu cette question quelles sont les
obligations comptables pour un investisseur en en location meublée première deadline c’est déjà s’inscrire
à l’INPI donc déclarer son activité meublée même en micro comme au réel
puisque même le micro donc micro au réel il y a cette inscription à l’INPI à pay
cette inscription elle permet d’obtenir un numéro siret ce numéro SIRE c’est votre identifiant pour télétransmettre
tous vos documents ok c’est le pointgou mais pas le impô pointgou particulier voilà tout à fait
donc normalement c’est 15 jours pour le ferment là on a une souplesse pour une fois on a une souplesse de l’administration on peut régulariser sur
quelques mois mais surtout la principale erreur des clients c’est d’attendre la déclaration de revenu pour choisir son
régime et éventuellement opter pour le réel et là c’est trop tard on n pas les les délè c’est important de bah cette
anticipation d’être accompagné justement par des professionnels et de pas le faire pas du tout pourquoi c’est sinon c’est
ce que tu rates anticiper choisir la car Emmanuel l’a dit choisir le bon régime
ensuite s’inscrire dans les délais et être prêt au moment de sa déclaration de revenu puisqueeffectivement donc les
obligations suissaires au régime réel tenir une comptabilité télétransmettre l’IA fiscale et ensuite reporter le
résultat de son activité dans sa déclaration de revenu donc nous on accompagne vraiment les clients de A à Z sur toutes ces
formalit document donc ils font la déclaration et ils te disent Vous rapportez dans la
case ça va quoi et justement est-ce qu’il y a est-ce qu’il y a des documents qu’il faut absolument conserver
qu’est-ce qu’il faut conserver comme document pour un investisseur alors dans tous les cas bien sûr les pièces
comptables puisqu’on a une comptabilité au réel donc on est censé justifier à l’administration la déduction de toutes
les charges et les loyers bien sûr euh imposés et puis euh la production du gaz
fiscale donc les comptes annuels bien sûr doivent être conservés d’autant plus aujourd’hui avec donc la réintégration
des amortissements puisque on en a pas parlé mais on loue en meublép au régime réel donc on amortit
on reprend le bien pour soi et et ensuite on le vend l’administration
c’est 10 ans après va demander l’amortissement pratiqué donc il faudra bien avoir tout conservé puisque à ce
moment-là vous aurez plus d’expert comptable puisque on a arrêté le régime réel mais on aura bien pratiqué pendant
une période des amortissements donc donc en plus important de conserver tous ces
documents fiscaux et avant de de demander un peu les conseils où ce que tu pourrais concer un investisseur pour
un investisseur en un jeune investisseur LMNP qui c’est quoi les pièges invités
ou les erreurs qu’est-ce que toi tu vois comme gros bah justement red flag
attention ça il faut pas faire ou attention il faut être prudent là-dessus alors attention bah souvent on prend les
les investisseurs prennent le régime micro par méconnaissance ou par simplicité donc ça bien se renseigner
avant sur la fiscalité euh le mode de détention malgré tout alors le jeune
investisseur bon lui c’est son premier investissement donc il se pose peut-être un peu moins de questions sur le mode de détention mais après important aussi le
mode de détention on peut investir en non propre on peut investir en société en fonction de la société on n pas du
tout le même régime fiscal faut le rappeler parce que si on fait du meublé dans une SCI on est à l’impôt sur les sociétés ça on le voit souvent ou même
des C existantes où les clients basculent leurs bien meublés et basculent à l’IS avec toutes les conséquences de basculer à l’impôt sur
les sociétés calcul le plusvalu donc mode de détention après attention régime fiscal simulation donc c’est vrai que
des fois en allant trop vite on va vers le micro sans se soucier de la fiscalité donc dès qu’il a en fait
dès qu’il y a indivision ou dès qu’il y a projet de transmission la structure peut être intéressante
optimisante ok voilà pierre tu as un petit conseil peut-être tu parlais tout à l’heure de location de service
étudiant ou senior sur qui on déclare comme locataire je crois que Ah ouais vous
allez me parler d’une petite on a une petite anecdote sur le sujet chez chez Maslow ouais ouais donc effectivement
Maslo appartient à un groupe qui s’appelle Valoretti dans lequel il y a une une société de de gestion qui
s’appelle Les Belles années et donc effectivement on doit déclarer tous les ans le nom de son le nom de son locataire dans notamment la déclaration
de ses biens c’est vrai que annuellement avant le 30 juin je crois on doit déclarer est-ce que ça c’est toujours ma
résidence principale ma ma résidence locative et cetera et donc dans les résidences locatives en résidence
service euh et bien quand mon locataire c’est les belles années bah les clients qu’est-ce qu’ils ont fait ils ont fait “Qui est votre locataire les belles
années ?” Pas euh Benjamin Marin mon locataire voilà et donc on a reçu 800000
€ de taxe pour sur les logements vacants anciennement la taxe d’habitation qui
n’existe plus elle existe encore pour les résidences secondaires ou les logements vacances donc on a reçu 800000
€ de taxe qu’on qu’on a pas fini de récupérer auprès de l’administration fiscale à moindre mesure Inéellis a été
déclaré comme locatéros ah oui oui oui oui oui on n pas dans c dans c dans euh donc
une Non mais ça je trouve que c’était un conseil qu’on pouvait peut-être donner déjà ouais c’est important euh donc
parce que souvent c’est pas de la mauvaise foi quand même de la part des investisseurs c’est même ils ont une volonté de bien
faire mais mais Jules euh nos collaborateurs lorsqu’ils vont proposer
ce type d’investissement aux investisseurs vont dire “Monsieur client votre locataire n’est pas” c’est-à-dire
que s’il y a un changement de locataire en cours d’année ser ce n’est pas votre affaire c’est bien les belles années qui vont qui vont s’en occuper donc votre
locataire c’est les Belles années vous signez un bail commercial avec les Belles années vous n’avez pas de rapport avec le locataire final c’est même un
argumentaire qui est positif dans celui qui veut investir s’occuper s’occuper de rien et de pas et voilà et donc bah mon
locataire c’est les Belles années là le client il a bien enregistré donc quand il arrive au moment de la déclaration des biens c’est qui mon locataire booum
les belles années donc cette année on va être beaucoup plus vigilant c’estàd que sur l’espace client euh Massel sur
l’espace client de la gestion il y aura un 4 par 3 sur le sur l’écran avec du du rouge et cetera pour leur dire attention
évidemment on va leur fournir le nom du locataire au 1er janvier c’est c’est important et on essaiera que la facture
sera soit un peu moins voilà parce que tu récupères évidemment ces taxes sur les hôtels des impôts qui te les ont
envoyé donc un peu partout en France on n pas on n pas dû écrire au ministère des finances bonjour est-ce que vous
pouvez nous rendre 800000 € il a fallu qu’on le fasse à Rouan à Marseille à Lille à Strasbourg et cetera eu parfait
merci avant de terminer on j’en ai parlé en introduction c’était de proposer justement ceux qui nous écoutent ou nous
regardent de répondre aux questions qu’on a eu lors lors des webinaires donc je vais lire les questions qu’on enfin les questions les plus posées que j’ai
sélectionné et après Pierre soit toi soit Nadège vous répondez vous pouvez même répondre ensemble si vous voulez
euh on profite de l’expertise de Nadj aujourd’hui euh si je loue en LMNP ma résidence principale est-ce que je suis
concerné et impacté par la nouvelle loi de finance c’est des bonnes questions avec plaisir
Nadje alors euh alors normalement quand on loue sa résidence principale alors tout dépend si on a une partie bien
individualisée divisible ou si c’est une chambre de la résidence principale ou occasionnellement parce que c’est
souvent la totalité oui là l’idée c’est pas je loue ma chambre une chambre à quelqu’un c’est voilà c’est je loue
casellement dans ce cas-là on n’amortit pas le bien puisqu’en fait c’est sa résidence principale donc on ne sera pas
impacté euh par la réintégration des amortissements en revanche vous avez vraiment euh un appartement euh
indépendant et vous pouvez euh bien sûr lui le mettre au régime réel l’amortir et dans ce cas-là on sera impacté par le
régime par la réintégration des amortissements ok très clair euh 2è question réintégration des
amortissements que que se passe-t-il si je repasse en location en non meublé avant de vendre si elle devient ma
résidence principale jusqu’au moment de la vente alors dans le premier cas c’est s expliquées tout à l’heure imaginons
que mon bien je le garde pendant 20 ans je l’ai loué 10 ans en meublé puis je loue euh 10 ans en nu au moment de la
vente les 10 années en meublé tu auras pratiqué des amortissements et donc ces amortissements vont être sont réintégrés
sur cette période de de 10 années pour la raison principale je pense que c’est plus compliqué et donc là aussi je pense que on va être d’accord pour dire qu’il
va falloir qu’on attende ce que va dire l’administration fiscale euh je loue un appartement qui redevient ma résidence
principale aujourd’hui il y a pas de plus-value sur la résance principale est-ce que seront considérés le même
exemple 10 années d’avortissement pas franchement on nen sait rien ce qu’on suppose c’est qu’il y aura un une délention
voilà les ma fiscales sont pas non plus des idiots tu habites dans une maison T5
de 170 m² t’explique que tu veux ça va être que ton studio tu vas ça va devenir
taance principale pendant 6 mois pour le revendre je pense que ça ne va pas marcher c’est une interprétation
personnelle de Pierre Emmanuel Ju d’accord donc je pense que il faut attendre le donc on va avoir les
exemples puisque les premières ventes elles vont arriver ça va arriver là ce qu’on disait c’est qu’on ne va pas avoir la réponse à tout aujourd’hui voilà les
notaires vont se retrouver dans la situation ils vont interroger réponse écrite et réponse écrite fera foi et on
dira “Tu peux reprendre ça en résence principale sur un minimum de 6 mois d’un an de 2 ans de 5 ans c’est eux qui vont
décider.” Et donc faut attendre la réponse écrite mais tous ceux qui disent “Le enmeublé ça redevient ta résidence
principale et ressort après disent pour le moment n’importe quoi.” OK parfait 3è
question si j’ai un bien en LMNP avec des beau d’un an en gestion micro BIC je
ne suis pas impacté par la loi de finance 2025 euh micro BC non puisque tu pratiques pas les amortissements
d’accord pour l’instant pareil 4e question tous les amortissements comptabilisés pendant la perte de détention du bien sont-ils à réintégrer
dans le prix de vente les amortissements utilisés déduits comme on l’a vu ça c’était intéressant
parce que je pense qu’on a trop on a on a trop souvent occulté ce fait d’amortissement non comptabilisé et
différé ça c’est c’était très important ouais tu en fait la majeure partie des gens notamment tu disais tout à l’heure
quels sont ceux pourquels ça change rien quand tu as du crédit aujourd’hui tu même si tu as le droit d’utiliser
imaginons 5000 € d’amortissement par an dans l’arrêté tu vas peut-être utiliser que 1000 donc sur 10 ans tu vas avoir à
utiliser 10000 € donc en fait ça change voilà donc faut c’est pas tous les
amortissements c’est les amortissements utilisés ok euh parfait merci pour les question Nadge on a l’habitude dans le
podcast maintenant de faire un petit jeu de fin un vrai ou faux euh donc de façon assez rapide en LMNP des revenus tirés
de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux donc BIC euh quel que soit
le montant euh c’est vrai ok euh tu parlais tout à l’heure justement de la
durée d’amortissement d’un mien il est possible d’amortir le bien un bien immobilier en LMNP sur une période
maximale de 50 ans c’est vrai également ok enfin c’est c’est une notion de
composant donc c’est un peu complexe les amortissements on a des composants à 10
20 et jusque pour le gros œuvre 50 ans 50 ans pour le gros œuvre au maximum ok
euh l’immeuble et équipement d’un bien LMNP peuvent être amortis sur une période de 5 à 10 ans c’est vrai donc là
on parlait de cette composante mobilier 5 à 10 ans ok un propriétaire LMNP doit
obligatoirement être inscrit au registre du commerce et des sociétés lmp euh LMNP euh non d’ailleurs LMP non
plus il y a pas d’inscription au registre des commerces et des sociétés la seule catégorie qui doit s’inscrire
au registre des commerces et des sociétés c’est les parautons le fameux paraton ouais ok les revenus tirés de la
location meublée en LMNP sont exonérés de charge sociale tant que les recettes annuelles ne dépassent pas 23000
€ c’est euh vrai et non vrai vrai et faux plutôt euh vrai parce que là vous
évoquez le statut LMP donc plus de 23000 € est supérieur aux autres revenus ok
donc c’est vrai que quand on est LMP on a des cotisations sociales par contre on peut avoir des cotisations sociales si
on fait de la courte durée plus de 23000 € de courte durée tout en étant LMNP et
qu’on gère soi-même le bien dès qu’on dépasse le seuil de 23000 € on a des cotisations sociales sur les locations
de courte durée ok donc et euh bon tu nous as répondu tout à l’heure mais je l’avais préparé est-ce qu’on peut
amortir un terrain non on est d’accord donc faut donner une valeur de d’un terrain on dit toujours c’est 15 à 20 %
du bien mais tu imagines bien que ton terrain à Courchevel ou ton terrain à c’est l’I par Courchevel Pierre ce matin
vous préparez des vacances c’est pas la même chose c’est fini c’est fini euh non mais voilà ton terrain ton terrain à
Courchovel ou ton terrain dans le pays d’e chez moi en Normandie n’aura pas la même valeur donc voilà donc on dit
toujours 15 à 20 % dans dans la vraie vie il faut quand même faire un petit peu attention par rapport au bien ouais
ok parfait merci à tous les deux en tout cas merci beaucoup Nadj je trouve que ce podcast il nous a permis de donner plus
de visibilité à ceux qui nous écoutent ceux qui nous regardent ou nos investisseurs je pense que c’est clair
et nous en tout cas c’est le conseil qu’on donne depuis longtemps d’être accompagné par Nadj nous on a fait le
choix d’être accompagné par Nadge et par Inéellis mais même si c’est pas par Nadge ou par Inéellis d’être accompagné par un professionnel sur un
investissement en loueur meublé non professionnel pour nous c’est une évidence et on a compris pourquoi
aujourd’hui donc merci Nadèj d’être venu une nouvelle fois je pense qu’on
attendra pas 2026 pour très invité et merci Pierre Emmanuel comme à chaque fois pour tes interventions ouais
c’était bien franchement merci à tous de nous avoir suivi et écouté au revoir merci
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