0:00
je rappelle que un rentier ne vend pas de formation puisqu’il est rentier c’est donc tous ceux qui sont formation

0:06
trading moi qui était trader lui aller trader plutôt voilà ce qui est difficile aujourd’hui c’est que le mec qui avait tout pour faire en 2019-2020 et qu’il a

0:13
pas fait la seule question qu’on doit se poser nous c’est pourquoi tu as pas fait autant ils auraient dû profiter les investisseurs des toits à zéro autant

0:18
aujourd’hui on n pas d’excuses pour profiter de prix à – 30 sur la capitale quoi j’étais primo investisseur il y a 4 ans évidemment j’ai foncé tête baissée

0:25
sur Roubé parce que sur mon Excel j’avais pas encore toutes les colonnes ça avait l’air d’être rentable j’ai jamais touché un loyer en 4 ans donc mon

0:31
10 % brut il s’est transformé en – 5 % net et et donc tu as la réalité de terrain parfois par rapport à ce que te

0:36
donne l’ex souvent là où toi tu te mets en danger en tant que premier investissement tu peux pas supporter cette vacances locative ou ce risque

0:42
avec les travaux c’est ça quand il y avait un problème ce qui est le cas sur 99 % des chantiers c’est très dur à gérer

0:52
[Musique]

1:00
bienvenue dans nos 41 m² aujourd’hui on va demander l’avis de deux experts du marché immobilier Pierre Emmanuel et

1:05
Thierry merci Thierry de nous d’avoir accepté notre invitation podcast pierre

1:10
j’ai plus besoin de te présenter non je On connaît euh Thierry aussi on a on a

1:15
pas besoin de te présenter mais moi ça m’intéresse que tu puisse aussi nous expliquer un petit peu ton parcours l’histoire avec Mastos donc on

1:22
va peut-être commencer par ça le podcast tu veux mon enfance aussi ou pas ton enfance non ni ta sexualité on en a

1:28
parlé un peu avant ça m’intéresse pas plutôt ton parcours pourquoi nous pour

1:33
nous pourquoi est-ce qu’on a décidé t’inviter aujourd’hui parce que tu es un acteur pour nous ou ton point de vue sur le marché immobilier ce qui s’est

1:39
passé en 2024 et ta vision sur 2025 nous intéresse euh donc nous on connaît ton parcours mais je pense que c’est

1:44
intéressant pour les gens qui nous écoutent de savoir aussi pourquoi est-ce que justement ta vision nous intéresse

1:50
ok et ben j’étais j’ai fait une école de commerce et du droit en parallèle j’ai commencé en cabinet d’avocat à Hong Kong

1:56
et à Paris notamment en droit immobilier et en fiscalité comme j’étais pas très bon j’ai dû fuir à Londres bosser en

2:03
finance finances de marché chez Amundi et en trading chez HSBC et ça ça m’a euh

2:08
fait développer cette mentalité data euh algorithmique enfin tu vois avoir une approche un peu quantitative des choses

2:15
travailler sur pas mal de classes d’actif et il y en a une que je trouvais un peu moins bien arbitrée que les autres c’est l’immobilier donc j’ai commencé à regarder un peu et je quand

2:22
je suis rentré à Paris depuis Londres je me suis dit je vais appliquer ce mental de trading à la matière IMO qui

2:28
aujourd’hui ça paraît banal de dire ça mais en 2018 quand je rentre il y avait vraiment zéro data quoi les meilleurs

2:34
agences c’était Bloomberg c’était et donc je commence à faire des petits Excel j’essaie de voir où est-ce qu’il y

2:40
a des miss pricing sur le marché à Buff ou je sais pas quoi je te dirai ma méthode d’analyse euh et je monte une

2:47
boîte sans absolument sans aucune ambition avec un mec qui était aussi perdu que moi que je connaissais pas qui

2:53
s’appelle Maximan qui est mon associé euh on se rencontre dans un bar PMU à Bastie enfin on s’était rencontré avant

2:59
d’ailleurs sur un stage d’observation qu’on avait fait chez Bivoak mais on se retrouve dans ce bar PMU et on dit bon

3:05
Bivoak on s’était pas entendu on dit on a qu’à monter un site on monte le site début 2019 fin 2019 on fait zéro de

3:11
chiffre d’affaires donc on a fait vraiment une année vierge et 2020 on encaisse notre première com et après ça

3:16
s’accélère de manière assez violente première com première employé en 2021 2022 on est 400 salariés et on fait 200

3:23
actes par mois donc c’est allé à une vitesse fulgurante un peu trop vite d’ailleurs puisqu’on a explosé en vol en 2023 quand les taux sont remontés et on

3:30
a cédé dans la douleur à Novaxia qui est une foncière ok euh et on a fait en tout euh 1500 transactions dans 180 villes 4

3:38
pays 1700 locataires 900 chantiers donc on a de la matière de la data ouais voilà c’est ça nous qui nous intéresse

3:44
vraiment si tu veux euh c’est ce point de vue et la data que vous avez pu collecter et ton analyse aussi on verra

3:50
un peu plus tard dans le podcast que à partir de la même data vous pouvez peut-être pas avoir forcément ou vous pouvez pas être

3:55
d’accord tous les deux euh si c’était à refaire Mastos il y a quelque chose que tu ferais différemment bah c’était la

4:02
frénésie du Venture venture Capital c’est un track de financement qui est un peu agressif où on va injecter des

4:09
stéroïdes sur une start-up jusqu’à pour qu’elle grossisse très très vite voilà moi qui fait un peu de sport c’est

4:15
vraiment l’analogie des stéroïdes où les mecs ils ont des muscles qui gonflent et puis après tous les organes il pètent à 30 ans et ils meurent quoi donc ce qui

4:21
nous est arrivé euh nous on a fait on a levé 65 millions d’euros on avait 400 salariés on enfin une structure de coût

4:27
qui résiste pas des changements de cycle donc s’il y avait un truc à refaire c’est être un peu plus light sur le les levées de fond ok et justement tu

4:34
parlais de changement de cycle ça c’est intéressant moi j’aimerais bien en introduction de ce podcast avoir votre point de vue tous les deux justement sur

4:41
cette année 2024 qui a été plutôt mouvementé sur le marché de l’immobilier c’est quoi les grands enseignements à

4:47
retenir selon vous deux c’est quoi les tendances qui peuvent se dégager sur 2025 c’est quoi les les leçons qu’on peut retenir justement de cette année

4:53
mais on peut même être 2023 ouais je pense que parce que pour moi de 2024 c’est plutôt une année positive voilà en

5:01
fait enfin nous je dirais tirer aussi on s’adresse à une clientèle d’investisseur en fait ils ont été bibonnés à un cadre

5:07
de référence qui a qui a changé et donc au départ quand ton cadre de référence il change tu espères que ton cadre de référence va revenir donc les taux sont

5:14
à un l’argent est gratuit je vais chercher de la rentable je peux même avoir un cashfow positif sur monissement

5:19
locatif et euh pour toi c’était ça le cadre de référence qu’on avait 2019 c’est ça le cas de le cadre le cadre de

5:25
référence il est là des prix qui s’envolent après le Covid donc en fait tuachètes tu revends tu fais une enfin

5:31
ça ça fonctionnait tout seul tu as le vent tu as pas dans le dos en fait tu es un imbécile si tu es pas allé d’ailleurs ce qui est difficile aujourd’hui c’est

5:37
que le mec qui avait tout pour faire en 2019-2020 et qu’il a pas fait la seule question qu’on doit se poser nous c’est pourquoi tu as pas fait parce que là

5:43
les règles ont changé c’est exactement ce que j’allais dire c’est ça qu’il faut redir c’est quand les taux sont à zéro mais mais comment comment ça se fait c’est ça qui est pas normal c’est

5:49
d’avoir des taux à zéro à quel moment quelqu’un n’y va pas quoi tu as un CDI les taux sont à zéro il y a aucune

5:55
raison que tu maximises pas ta capacité d’emprunt à part de un manque de culture financière quoi ouais mais comme on est

6:01
dans l’immobilier l’investisseur quel qu’il soit pour que sa raison principale ou soit négatif toujours est-ce que c’est le bon moment c’est comme les prix

6:07
augmentent augment quand les taux sont à zéro c’est trop cher et quand les taux sont à 3 aujourd’hui c’est bah les taux sont trop élevés bah les prix ils

6:14
baissent hein je à Paris c’est on en parlera mais mais donc c’est soit les taux soit les prix qui sont trop élevés et donc on attend on attend et on

6:19
nencaisse pas de loyer en attendant donc après pour moi l’enseignement de 2024 c’est que les investisseurs qui ont quand même grandement disparu en 2022

6:25
2023 c’est important parce qu’on a du mal à les refinancer le cadre de référence était pas bon en 2024 celui qui a investi il le fait dans un

6:31
contexte et un cadre de référence il est OK avec ça il a validé que les taux sont à le nouveau cadre de référence pour

6:37
vous c’est quoi le nouveau c de référence ça va pas redescendre à 1 donc tout le monde a compris euh donc comme ça va pas redescendre en un

6:43
aujourd’hui les taux sont à 3 et demi ou ils sont à 3 ok c’est le cadre de référence les prix ont baissé les loyers

6:49
ont augmenté prix qui baisse loyer qui augmente ça veut dire que la renta intrinsèque de ton produit elle a augmenté mais ton coût de la dette coûte

6:55
plus cher donc ta capitalisation avance moins vite cadre de référence il est OK et en 2024 ce cadre de référence il est

7:00
OK 2022 2023 ils attendent que le cadre de référence revienne comme avant 2024 ils sont OK là-dessus après il faut

7:07
beaucoup plus les accompagner beaucoup plus les rassurer parce que comme ton cadre de référence tu pouvais emprunter

7:12
250000 ton choix il est libre voilà je peux aller dans toutes les villes en France avec 250000 € mon cadre de

7:18
référence il est à 150000 merde je peux plus aller à 150000 € c’est soit tu sacrifies la surface soit tu sacrifies

7:24
euh euh le prix mètre carré soit tu sacrifies euh la zone géographique et tu vas le bœuf euh au final au final donc

7:30
comme tu es obligé de faire des sacrifices euh c’est mon budget c’est 150 qu’est-ce que je peux acheter à

7:36
150000 € sécurisé si possible rentable et dans quelle fiscalité pour que ça

7:41
fonctionne pour moi 2024 c’est un peu ça ok la fiscalité est pas pas v dans le dos pour le coup justement ça c’est

7:48
c’est ma c’est ma c’est ma future question donc là là on a terminé 2022 notre analyse depuis 2019 jusqu’à 2023

7:55
cette période où justement on a on a plutôt basé enfin fixé nouveau cadre de l’investisseur en 2024 2025 gros

8:02
changement quand même pour l’investissement immobilier on parle tu parlais de fiscalité Thierry est-ce que

8:07
vous pouvez nous rappeler un petit peu ce qui a changé en terme de fiscalité pour l’investisseur est-ce que ça ça

8:13
modifié un peu l’environnement de l’investisseur est-ce que ça modifié aussi vous vos critères d’un bon investissement ouais il y a plein de

8:18
choses qui sont qui sont arrivées nous on fait 80 % de nos ventes en location meubl et non professionnelle euh voilà

8:24
je Un appartement nu se lou moins cher qu’un appartement meublé et la fiscalité du meublé est plus privilégiée que celle

8:31
dans le nud donc voilà une fois que tu as dit ça maintenant les règles elles sont en train de changer la loi le meur a tapé sur le RBNB donc en fait c’était

8:38
de se dire comment je vais maximiser mon rendement sur un appartement je peux louer 600 € par mois bah tiens si je loue 100 balles la nuit si je loue 8

8:44
nuits par mois je vais gagner de l’argent et ça va fonctionner donc en fait voilà là ils ont ils ont resserré la vis d’abord dans les grandes villes

8:50
puis sur la fiscalité donc loi le meur notamment et puis début d’année loi de finance on retape aussi sur la location

8:56
meublée non professionnel euh dans la résidence principale donc voilà il y a des gens

9:01
pour lesquels les règles changent donc ça c’est vaches pour les gens qui ont investi il y a 10 ans et 15 ans dans la RP aussi ils ont changé un truc non bah

9:06
location à l’année euh tu réintègles les amortissements c’est c’est et celui qui a acheté il y a 10 ans il il est il est il il est il est confronté euh à ça donc

9:14
en fait ce qu’il y a c’est que tu as toujours une prime à la rentabilité et au fait que ta fiscalité soit pas

9:19
touchée pendant la durée de ton rcissement par contre ta sortie peut changer donc en fait la façon dont tu vas acheter va être va être différente

9:25
celui qui a un gros apport bah faut qu’il choisisse bien sa sa niche celui qui achète cash faut qu’il so niche

9:31
celui qui est déjà propriétaire de de son de son patrimoine immobilier faut qu’il se pose des questions sur est-ce que j’arbite pas est-ce que je donne à

9:37
mes enfants si je peux il y a il y a plein de choses qui sont qui sont quand même toi là-dessus Thierry tu es tu as

9:44
monté un nouveau projet à Tome est-ce que c’est justement tu as pris en compte ce changement de lot fiscale ce

9:49
changement pour les investisseurs de cadre est-ce que c’est quelque chose sur lequel tu as réfléchi ouais ouais c’est directement lié à l’actualité

9:55
fiscale et économique ce nouveau projet Atome qui est un projet de d’acquisition de micrologement à l’abandon dans Paris

10:02
parce qu’en fait à la fin de Mastos ce que tu disais les les budgets ils sont passés de 300 à 150 donc mes clients ils

10:08
me demandaient des trucs à 150 mais ils étaient pas encore prêts à partir on narrête pas de citer lbuff mais il

10:13
voulait du 150 mais c’est pour ça et le podcast il est pas sponsorisé par la région de Normandie donc on pouvait

10:19
changer de ville là on avait fait beaucoup de roubet chez Masteos et ils en avaient marre parce qu’il y a plein de sinistralités locative là-bas donc il

10:25
me demandait à 150000 qu’est-ce qu’on a à Paris et mon ami de chez Beinstock avait le même problème on en parlait un

10:31
café et on se disait en fait il y a un seul actif en ce moment qui devrait marcher en théorie c’est le tout petit

10:36
truc à Paris loué à des étudiants ou alors en bas mobilité à des gens de passage donc j’ai commencé à m’intéresser à ce trucl justement parce

10:42
que il y avait plus de budget plus d’investisseurs il y avait un recentrage sur des zones moins risquées et je me

10:49
suis dit c’est le produit parfait donc j’ai essayé de creuser un peu cet univers bizarre du micrologement donc tout ce qui fait moins de 14 15 m² entre

10:56
9 et 14 ok et et c’est lié à ça le LMMP ça a pas aidé donc ça a fait encore fuir

11:01
les investisseurs mais alors qu’est-ce qu’on retient de tout ça moi je trouve que il y a quand même pas mal de signaux

11:07
négatifs je comprends que les gens y aillent pas aujourd’hui mais il y en a quand même un qui est incroyable c’est la baisse des prix quand tout va mal les

11:12
prix baissent et ça te fait une fenêtre de tir historique tu vois Paris là moi enfin sur ma nouvelle activité j’ai des

11:20
prix qui sont absurdes vraiment j’ai jamais làdessus les prix ils ont baissé à peu près de combien justement sur ce type de surface il y a aussi peut-être

11:26
parce que nous on aime la data et que il y a les prix dans la vraie vie et vis c’estàd que c’est mieux dans les agents

11:31
IMO dis non ça baissé de 2 % et cetera et tu regardes les actes 6 mois après ça a baissé de 5 6 7 exactement c’estàd que les prix affich prix affiché la noo les

11:37
prix affichés sont les mêmes mais les noo que j’arrive à faire passer sont dingu c’estàd que comme il y a plus personne au visite c’est des produits

11:43
d’investisseurs locatif il y a beaucoup moins d’investisseurs locatifs donc on est tout seul au visite on fait une offre ça même 30 % en dessous elle passe

11:49
et donc ça il faut que les gens profitent autant ils auraient dû profiter les investisseurs des taux à zéro

11:55
Autant aujourd’hui on n pas d’excuses pour profiter de prix à moin 30 sur la capitale quoi alors les gens le savent pas parce qu’ils sont pas sur le terrain

12:00
faire des NGO mais il faut savoir qu’aujourd’hui le pricing power il est côté acheteur et les NGO elles passent à moins 30 c’est un marché qui s’est

12:07
totalement inversé entre acheteur vendeur parce que parce que tu es sur un marché sur lequel tu as pas la conférence de la résidence principale

12:13
c’est forcément de l’investisseur donc lui comme il est moins présent quand tu es content d’avoir une visite moi sur mon marché du micrologement j’ai que des

12:19
investes en concurrent et comme il y en a plus bah ça fait un monopole et ça permet de faire des négos incroyables ce qui est moins ce qui est moins le cas

12:24
dans ce que ce que nous on va proposer parce que on est aussi dans les mêmes budgets parce qu’on reste sur une clientèle investisseur sur internet

12:30
plutôt jeune la moyenne d’âge chez Masso c’est 33 ans 34 ans je crois plutôt urbain qui a vu son cadre de référence

12:36
comme tu disais changer donc il veut du Ren mais est-ce que du on est à peu près on est aussi à peu près sur la même enveloppe d’investissement

12:42
150000 € c’est la même chose ou après c’est la réponse que tu apportes donc nous on a préféré aller sur une réponse

12:47
qui est plutôt petite surface mais en gardant des fondamentaux sur des des
12:53
villes en très forte tension locative on va pas sacrifier et s’éloigner de de trop on va essayer d’éviter quand même

12:58
l’encadrement des loyers on va plutôt aller à Mesieux et à Bron qu’au centre-ville de Lyon parce que tu vas avoir un prix mètre carré qui arbitrait

13:04
de 1000 € au mètre carré et ton loyer c’est 50 balles d’écart on va plutôt aller chercher ces ces ces ces niches là

13:09
le marché de l’étudiant sur lequel aujourd’hui tu choisas 150 dossiers pour pour un un logement locatif donc c’est

13:16
plutôt ce cadre là et après il y avait aussi ce côté DPE qui a changé quand même la donne qui permet d’arbitrer

13:22
d’arbitrer le prix aujourd’hui sur sur des propositions mais après c’est toujours difficile pour les clients les

13:28
candidats à l’investissement de se dire combien va me coûter ma Renault tu essayes toujours de trouver des datas vraiment sur des trucs vraiment faits

13:34
pas des simulateurs un peu au doigts mouillés et et il y a peu de villes aujourd’hui où tu as un écart entre ta

13:40
passoire énergétique au prix mèt carré avec ton DPED je parle pas du neuf tu vois mais ton DPED tu es pénard euh tu

13:47
prends des villes même avec des des DPE où il y a un code part de DPE dégueulasse tu prends Marseille le F le

13:53
EFG à Marseille par rapport au D il est pas 800 € d’écart au mètres carré mais toi tu vas de mettre m 800 balles euh

14:01
sans la cuisine ta salle de bain ton beau truc tu livres catalogue IKEA il y

14:06
a pas 800 balles d’écart donc en fait la prime aujourd’hui par rapport à cette donne qui a changé sur le DPE c’est

14:11
aussi des choses qu’il faut prendre en compte parce que le DPE il concerne que les investisseurs locatifs c’est une interdiction il y en a pas donc il y a

14:17
90 % d’acheteurs en RP donc ils s’en fichent enfin ils s’en fichent ils sont Ouais ouais bien sûr tu as un DPE en

14:24
haut de tranche pour taance principale mais tu vas vivre très bien voilà en investisseur locatif tu vas

14:29
devoir investir dans ton appart on peut rappeler juste pourquoi justement entre investisseur sur résidence princip enfin j’achète ma résidence principale je suis

14:35
investisseur pourquoi le DPE il a il a un impact parce que tu as plus le droit de louer voilà en fait ta raison

14:41
principale c’est ton confort ton souhait ton choix on est dans un joli appartement osmanien aujourd’hui notre

14:46
bureau opéra à Paris euh je sais pas quel est le DPE je suis pas sûr qu’il soit extraordinaire imaginons que là où

14:53
on est aujourd’hui on soit en E tu acceptes de habiter tu l’achètes pour le louer tu vas être obligé d’investir

14:59
avant 2034 comme ton horizon de placement c’est une dizaine d’années faut que tu prennes ça en compte et ça c’est difficile à mettre en alors que la

15:06
partie il est quand même sympa il y a pas grand chose à faire dedans ok euh est-ce que vous pouvez nous donner des conseils tous les deux sur où investir

15:12
en 2025 à Paris quelle ville Thierry mais je pense que ta vision en tout cas

15:18
moi ce qui m’intéresse aussi ton point de vue qui est bien plus large chez Mastos votre champ d’action était bien plus large et surtout avant de me parler

15:25
de Keville c’est quoi la data en 2025 que vous allez analysé et comment est-ce que vous allez faire votre choix

15:30
justement là-dessus moi j’ai pris Paris pas pour la data plus parce que j’étais traumatisé de de la logistique nous on
15:38
était dans 180 communes différentes et même Espagne Belgique et tout et en fait

15:43
aller être loin de chez soi ça implique une logistique c’est très chronophage énergivor et je préfère sacrifier les

15:49
points de renta et être à côté de chez moi ou alors il faut confier ça à des gens qui sont sur place quoi nous mastos

15:54
on était dans notre tour d’ivoir à Paris on avait des satellites un peu partout mais mais le pouvoir décisionnel était et donc on éit très éloigné des

16:01
chantiers et quand quand il y avait un problème ce qui est le cas sur 99 % des chantiers c’est très dur à gérer et ce traumatisme fait que maintenant je me

16:06
recente sur Paris mais si j’étais totalement agnostique sur la partie logistique euh tu le framework c’est

16:13
prendre un Excel on commence par le prix au mètre carré déjà on fait une première colonne sur Excel on regarde sur meilleurs agents on prend je sais pas le

16:18
top 50 des villes prix au mètres carré deuxième colonne pareil meilleurs agents il y a un deuxième onglet qui donne le loyau mètre carré bam donc ça c’est la

16:24
base de la base on fait l’un divisé par l’autre enfin l’un x 12 divisé par l’autre ça donne la renta donc on a le

16:30
loyer sur un an divisé par le prix ça fait une rentable brute donc ça permet d’avoir un premier filtre d’analyse alors évidemment c’est le plus mauvais

16:36
des filtres parce que la renta elle est aussi corrélée au risque donc en fait le truc débile c’est vraiment ça coupe le

16:42
rendement risque aussi intéressant à prendre c’est allez Saint-Étienne Roubet Buuf et c’est l’investisseur le primo

16:49
investisseur à chaque fois il se plante parce qu’il va dans la ville la plus rentable sur son Excel qui est forcément celle où a le plus de sinistralité

16:55
locative parce que si elle est rentable c’est que le prix est bas si le prix est bas que personne n’a envie d’acheter là-bas parce que c’est naz donc et celui

17:00
qui veut acheter il a les moyens d’acheter sa r carr donc il peut le faire voilà envie

17:06
et c’est souvent là où toi tu te mets en danger en tant que premier investissement tu es souvent à 1 2 € 10

17:11
€ près et tu peux pas supporter cette vacances locative ou ce risque avec les travaux après l’investisseur il gueule

17:17
parce qu’il dit “Ouais la banque me demande 6 mois de de de prêt sur un compte pour protéger le truc.” Enfin

17:22
essay de mettre des garanties des trucs alors ils ont un peu desserré la vis quand même mais ils voulaient de l’apport ils veulent que tu sécurises

17:28
l’investant que tu dois être capable d’avoir 6 mois de vacances locatives mais à cause de quoi à cause de ces périmètres là sur lequel que si tu

17:35
présentes à la banque que tu as 10 % de rendement tuachètes un truc 100000 et que tu vas louer 800 € par mois faut déjà que tu trouves le locataire voilà

17:40
ça c’est on se remet sur la donnée donc c’est une donnée basique c’est qui me sort ma rente à brute mais faut bruter

17:46
filtre évidemment c’est la partie rendement et faut toujours la mettre en rapport avec un risque he c’est ce qu’on apprend dans le trading c’est là où tu

17:53
fais de l’argent c’est là là où tu fais de l’argent c’est quand tu optimises ton coûp risque mais si tu t’arrêtes juste à la renta tu as oublié la deuxième partie

17:58
de l’équation et la deuxième partie de l’équation c’est le risque alors comment tu le quantifies tu vas regarder euh alors dans les dans la data accessible

18:05
tu vas regarder euh le vacances locative tu l’as pas trop tu vas avoir le revenu médiant par habitant j’aime bien ça

18:11
parce que euh si tu mets en face du rendement à des revenus par habitants et que tu filtres à nouveau le truc tu te

18:17
retrouves avec certaines villes où tu as un haut rendement mais où les gens sont riches et c’est déjà un premier rempart

18:23
contre la sinistralité locative tu as toutes les villes frontalières type Anmas type Tionville MX ou avec

18:31
l’Allemagne Mess ok ouais tu sais les frontaliers du Luxembourg ou de la Suisse et et ben c’est des villes où le
18:36
prix est bas mais les gens ils gagnent de l’argent au Luxembourg en Suisse donc ils sont assez riches et donc tu as à

18:43
priori peu de locataires insolvables donc ça ça peut être un premier filtre qu’est-ce que j’avais à l’époque vac

18:49
locative j’ai du mal à la saisir alors tu peux avoir des proxy tu as qui te fournit de la vacances locative sur le

18:54
sur la courte durée tu as lo service qui le fait aussi par typologie par typologie c’est pas mal parce que tu peux avoir des vacances locatives qui

19:01
sont très compliquées sur des T1 T2 qui sont nas sur des T3 T4 donc par exemple pour m carr il faut faire gaffe aussi à

19:07
la typologie des logements faut que tu rajoutes une colonne qui est typologie de logement parce que ton loyer mètre carré ne peut ne pas être le même en T1

19:12
et T4 et tu pars une vacances locative dégueulasse en T4 et et très tendu en service c’est incroyable c’est hyper

19:18
fiable nous ça a matchait avec la data terrain qu’on avait chez Masteos donc aller sur l’X serviceomètre locatif

19:24
indicateur très fiable par typologie typologie donc si j’achète un studio à Mess je

19:30
regarde sur service la tension elle est maximale mais alors c’est pareil si on s’arrête juste à la renta et qu’on met

19:35
une colonne Excel tension locative on peut se retrouver avec des villes comme Mobug tension locative une très grosse

19:42
renta sauf que personne ne paye son loyer donc c’est pour ça que le revenu médiou tu te rajoutes une troisème

19:48
colonne revenu médian et après je rajouter et d’ailleurs revenu médian c’est toujours sur la page meilleurs agents j’essaie de jongler avec deux

19:54
sites max comme ça ça facilite les choses les surveillance des agents faut savoir qu’on a le prix le loyer et quand on baisse en bas on a toutes les stades

20:00
de LINC avec revenus par habitant et cetera taux de chômage démographie euh voilà et après on peut se rajouter plein

20:07
de colonnes Excel je le fais plus trop mais j’en avais une dizaine ça c’est intéressant nous on avait fait un podcast il y a pas longtemps avec Ou

20:13
Vivre justement où lui il nous expliquait qu’il fallait voir son investissement immobilier même son HRP

20:19
de manière différente en prenant en compte d’autres datas bon les mecs c’est des géographes hein donc euh alors ils sont géographes mais justement Pierre toi par rapport à ce que Thierry nous

20:25
disait dans dans sa data toi est-ce que tu en rajouterais ou est-ce qu’il y en a que tu tu pourrais exploiter ouais alors c’est vrai que nous on aspire

20:31
beaucoup de data parce que tu as déjà énormément de data publique donc ça c’est quand même génial et ça progresse aussi l’état donc on a plus des stades

20:37
de 2017 ou 2021 quand en 2025 parce que il y avait aussi ça qu’on avait sur l’INC parfois tu une décorrélation voilà

20:43
qui était qui était quand même hyper chiante voilà moi il y a des datas que j’aime bien en fait j’oublie jamais la cible de locataire et ensuite de se dire

20:50
à qui je vais revendre si tu es investi sur locatif il faut que tu penses à ta sortie donc moi il y a de la data que j’aime bien alors évidemment les DPE

20:56
pour moi aujourd’hui c’est c’est indispensable c’est de se dire aujourd’hui euh si je fais un coup

21:01
aujourd’hui je peux le faire sur un DPE qui est dégueulasse mais faut vraiment que je fasse un coup donc regarde bien ton prix donc nous par exemple on aspire

21:07
de la data chez Price et Price est capable de nous donner les prix en annonce et les prix sortis après euh en

21:14
Transac déjà déjà réalisé donc des trucs ont 3 mois ou 6 mois et le prix des annonces où il mixte ça et on a le prix
21:21
annonce et acté en A B C D E FG et donc c’est ce qui me permet de dire dans cette ville-là tu parce que moi je suis

21:28
en concurrence donc quand je suis en concurrence avec mon DPED ou mon uf où on me dit mais c’est moins cher dans

21:33
l’ancien et cetera je dis bah attention et là je peux aller chercher la data qui est précise donc je trouve que la data sur le DPE primètre carré elle est

21:38
intéressante ensuite la sortie à qui je vais revendre donc c’est vrai que tu as des bassins notamment alors toi tu

21:44
prends l’exemple qui est très intéressant sur les revenus et la capacité d’acheter ou de louer moi

21:50
j’aime bien aussi les zones touristiques le pourcentage de rayon secondaire tuachètes dans le Var aujourd’hui tu peux louer à l’année tu peux louer en

21:56
saison tu vas ressortir tu vas avoir l’acheteur résidence principale le boomer qui va passer à la retraite la

22:03
résidence secondaire l’investissement résidence saisonnier il faut aussi loger les gens donc tu as quatre acquéreurs à Roubé tu as un acquéreur l’investisseur

22:09
locatif qui va acheter le rendement RDNA pour ça très bien mais payant RDNA il te donne le taux de remplissage sur tout ce

22:15
qui n’est pas résidence principale donc ça donne un proxy super intéressant ouais et donc il te il est très précis parce qu’il est plugué à Airbnb il

22:22
aspire toute la date à Airbnb et il te dit si tu vas dans le Var dans telle ville tuas un taux de remplissage de 90
22:28
% si jamais tu veux basculer en mo en en courte durée en moyenne durée ou si tu revends un saisonnier voilà et sur les

22:34
studios donc la cible est généralement le célibataire et l’étudiant donc les résid les les logements étudiants donc

22:40
tu as effectivement le nombre d’étudiants dans les villes mais il y a deux autres datas qui sont hyper intéressantes un c’est les décohabitants

22:46
donc en fait est-ce que dans la ville les gens font leurs études en habitant chez leurs parents ou chose comme ça donc la moyenne en France c’est à peu

22:51
près 60 % 60 % des étudiants font leur leurs études et doivent se loger sur le

22:56
parc diffus ou en résident service et tu as des villes qui ont des anominies de marché bordeaux c’est 90 % de déco de

23:03
décohabitants donc c’est que sur une même c’est à peu près le même nombre d’étudiants entre Lyon et et Bordeaux et à Bordeaux tu as 90 % de décohabitants

23:09
donc ça j’adore tu l’as où ça des cohabitants c’est de c’est non c’est ministère de l’enseignement et de la

23:16
recherche qui sort de la data tous les ans toutes les rentrées donc là tu as les datas de la rentrée 2023 tu vois on

23:22
n pas encore voilà et après tu as parcours sup puisque parcours supr comparer à Brest en 2018 il y avait

23:30
combien de places au parcours suple et en 2024 tu as combien de places bah si tu as 3000 étudiants de plus est-ce que

23:36
tu as construit 3000 logements ou tu les as pas construit tu as pas construit les 3000 logements au coco donc pénurie

23:41
donc ça veut dire que tu vas avoir 50 locataires à la porte tu vas choisir ton locataire et tu vas part ton trou de juillet août donc ça c’est des datas que

23:46
j’adore sur petite surface comme on parlait de budget 150000 € studio beau bassin belle ville si tu es sur

23:53
l’étudiant bah va chercher cette cette data là je t’en donne une dernière sur meilleurs agents ça peut être fait à la

23:59
main on en parlait c’est le pouvoir d’achat foncier ça ça va te dire si une ville est survalorisée ou sous-valorisée

24:04
par rapport à sa fair value euh et pouvoir d’achat foncier c’est combien coûte le foncier versus combien gagnent

24:10
les habitants locaux donc est-ce qu’ils sont capables de se payer et sur meilleurs agents je pas d’action chez eux je les adore si tu descends un peu

24:16
si tu scrolls down ils te le donnent ils te font le calcul et ils te disent à Buff un habitant moyen peut acheter 67

24:23
m² et donc si tu te fais une colonne Excel avec le nombre de mètres carrés que peut acheter un local et ben tu sais

24:29
que à Saint-Denis un local il peut acheter 16 m² donc c’est une population pauvre sur un foncier hors de prix donc

24:35
c’est overvalued et si tu vas à Mess à Tillonville ou de des villes que j’avais cité euh tu vas avoir l’inverse tu vas

24:42
avoir une une ville qui des gens très riches et une ville pas chère du tout ce qui fait qu’à priori tu as une traction

24:48
à la hausse dans le temps parce que les gens ils vont ils vont avoir tendance à un moment à aller acheter de eux même le français donc ça va ça va refaire monter

24:55
les prix naturellement donc tu peux grâce au pouvoir d’achat foncier qui est calculé sur le site ou qu’on peut recalculer nous-même en regard en

25:01
divisant revenus médiant par le prix au mètre carré et ben tu as un indicateur de valuation de la ville ouais c’est

25:06
hyper intéressant c’est première fois qu’on en parle c’est intéressant tu parlais d’augmentation justement de

25:11
enfin prix en augmentation est-ce que tous les deux vous pouvez nous donner des petits indices ou sur des villes où

25:18
les prix ont baissé et où pour vous il y a une vraie opportunité euh où il faut aller se positionner justement avec la

25:24
data que vous avez abordé tous les deux alors ça peut être très bien le marché parisien mais ou sur type de surface

25:29
est-ce que ça peut être alors vous avez le droit de me donner des noms noms de ville ou sur la même ville sur quel type

25:35
de bien vous iriz vous positionner pour moi c’est un peu trop évident mais vas-y commence non mais je pense que Paris en

25:41
fait les villes qui on qui étaient les plus chères et qui ont le plus eu de croissance c’est celles qu’ aussi qui

25:47
ont le plus gros arbitrage dans dans le marché parce que quand tu es à 5000 € du mètre carré moyen et que ton ton

25:54
acquéreur en résidence principale ou SR a perdu 30 % de pouvoir d’achat c’est celle qui a besoin d’arbitrer est-ce que dans une grosse ville tu as plus de

26:00
divorce plus de mobilité géographique que à Sodan on va arrêter de parler d’BFF donc tu as plus de tu as plus de

26:05
mobilité euh tu as plus de gens euh il y a une data aussi qui est intéressante euh c’est aussi de regarder le nombre de

26:12
transactions annuelles euh voilà parce que euh je je C’est à quoi ça comme impact pour un investisseur de trans en

26:18
gros ton marché il va tourner entre 1 et 3 % par an 3 % on a le vent dans le dos

26:23
1 % c’est c’est euh la dernière où il y a 2 ans tu prends une ville de 10000 habitants il va donc avoir entre 100 et

26:30
3 300 transactions par an maison T1 T2 T3 T4 tu as acheté un T2 à Vitré qui a

26:36
une ville de 10000 habitants tu veux le revendre ton délai de vente il va être déjà que tu es le plus beau T2 de la

26:42
ville d’accord et il va y avoir l’année dernière 160 transactions il y a eu 160

26:48
transactions à vitrées tu l’as où cette data euh sur le bah tu prends déjà le nombre d’habitants et après les transact

26:55
les notaires peuvent te peuvent te les sortir mais l’INC te le donne aussi mais de toute façon le marché naturel c’est entre 1 et 3 donc même si je prends le

27:01
marché dans le dos à vitré 10000 habitants 300 appart enfin 300 maisons appartement toutes les surfaces regarde

27:07
avec qui tu es en concurrence parce que si ton acquéreur peut visiter 15 appartements cet après-midi euh ça peut

27:13
être ça peut être ça peut être plus dur donc pour moi les villes qui ont le plus augmenté ont été le plus arbitré il y a

27:20
un typ quand même aussi à regarder c’est que le neuf a tellement souffert que les prix se sont assagis que des villes qui

27:26
sont à 5000 € du mètre carré dans l’ancien avant tu étais tu avais une décorrélation de de 20 % de 25 % voire

27:33
plus il y a plus de dispositifs fiscaux sur le neuf les prix se sont quand même à s’agit des des des promotions qui

27:38
sortent pricé 2024 elles sont au bon prix et finalement tu es en DP

27:45
on va secher avec Thierry parce que préfère marché du neuf c’est un c’est un marché que tu as pas considéré donc tu

27:50
connais pas je le connais pas du tout vraiment ça m’est étranger pour reprendre le temps euh que met à se

27:57
vendre un appartement c’est un indicateur de liquidité du marché tu l’as aussi sur meilleurs agents à côté

28:02
du pouvoir d’état du pouvoir d’achat foncier juste à côté tu as le nombre de jours qu’il faut pour vendre un appart

28:08
moyen dans la ville ils calculent la date à eux-même et ils te la servent sur un plateau auel 90 jours c’est que le marché à mon avis il est plus dur c’est

28:14
ça non ouais ça ça va jusqu’à 100 120 ouais il y a des il y a des villes où c’est vendu en 20 jours et et c’est mis

28:20
à jour assez régulièrement donc en gros je pense qu’avec meilleurs agents et l’OC service tu as 80 % des besoins qui

28:26
sont couverts sur la data faut les mettre dans un Excel et faut faire tourner sur les champions d’Excel tu as quand même data.goov qui est qui donne

28:32
quand même beaucoup de beaucoup de de data après où vivre tu as quand même accès à beaucoup de data

28:39
ouais mais tu sais parfois tu as de la data mais elle est pas servie sur un plateau quoi plusieurs âg vraiment ils te la servent c’est vraiment écrit noir

28:45
sur blanc euh et après tu recompiles ça dans l’Excel mais rien ne vaut l’expérience terrain à ce titre je

28:52
parlais à Kanos c’est un peu la seule SCPI qui fonctionne dans le résidentiel

28:57
et Kanos bon il j’ai un demi milliard là donc ils ont vraiment mis des pions partout et je lui ai dit au-delà de la

29:03
data toi ta data interne c’est quoi les villes qui marchent il m’a donné les villes il m’a dit vraiment ils sont dans

29:08
500 villes ils sont partout et il m’a donné les villes je connais pas par cœur mais alors sans nous donner le nom des

29:14
villes est-ce que il y avait un nom des villes je vais vous les donner je te laisse faire ça c’est c’est ta partie

29:19
moi je suis gentil l’analyse du quand tu regroupes toutes ces vies qui t’a donné c’est

29:24
est-ce que tu vois un point commun un est-ce qu’il y a un Ouais il y avait des overlaps avec mon Excel mais il y en a

29:30
c’est juste un hasard ok euh ils sont là-bas les trois immeubles ils sont loués tout le temps il y a zéro vacances

29:36
locatives euh juste le le les rendements sont très élevés euh euh je crois que ça

29:42
correspond à ce qu’il y avait dans l’Excel mais c’est particulièrement parce que souvent en fait ton Excel il te donne de la data et tu as la réalité

29:48
du terrain par exemple moi j’étais primo investisseur il y a 4 ans évidemment j’ai foncé tête baissé sur Roubé parce

29:54
que sur mon Excel j’avais pas encore toutes les colonnes ça avait l’air d’être rentable j’ai jamais touché un loyer en 4 ans donc mon 10 % brut il

30:00
s’est transformé en – 5 % net euh j’avais que des locataires inassurables dealer extola c’était le truc qui prend

30:06
feu tous les deux c’est c’est insupportable euh et donc tu as la réalité de terrain parfois par rapport à

30:12
ce que te donne l’Excel donc l’Excel c’est juste un indicateur pour pas te planter au niveau macro ça ça te rassure mais après ça te rassure et ensuite faut

30:19
aller sur place par là des gens qui l’ont fait alors attends je l’ai noté du coup on a droit à quelques villes en

30:24
exclu ou pas de ta part mais après c’est quand même hyper hyper important ce que dit Thierry nous on a une clientèle qui quand même sur internet qui veut rentrer des choses dans l’Excel

30:31
et donc on trouvera toujours euh un rendement supérieur et cetera mais qu’est-ce que tu achètes enfin je veux

30:36
dire faut vraiment être hyper vigilant c’est-à-dire que dans des villes la data

30:42
du prix mètre carré par exemple de la ville oh mes amis il y a aussi le quartier c’est pour ça que viiv c’était

30:47
intéressant donc nous on il y avait le taux de délinquence qui était intérite Lyon par exemple et donc en ce moment il

30:53
y a donc j’adore les rantiers qui font des formations sur Instagram je rappelle que un rentier ne vend pas de formation puisqu’il est rentier c’est le principe

31:00
c’est le principe donc tous ceux qui sont formation trading moi qui était trader lui aller trader plutôt voilà bon

31:05
donc je rappelle que les rantiers ne vendent pas de formation puisqu’ils n’ont pas besoin de travailler maintenant que j’ai dit ça il y en a aujourd’hui beaucoup qui qui essayent de

31:11
de donner comme ça pour vendre le formation dire “On va vous apprendre à repérer les adobies de marché mais dans

31:17
les villes et donc je prends meilleurs agents je prends le bon coin je regarde le prix mètre carré à Lyon et moi je

31:24
vais te trouver à Lyon 7e une anomie marchée avec des prix mètres carrés qui sont plus bas voilà donc je suis à Lyon

31:30
j’ai le métro j’ai voilà mais à Lyon par exemple on a un quartier qui s’appelle la guillotière donc c’est bien ce que ça fait une des journaux euh régulièrement

31:37
bon c’est Chicago c’est pas de ma faute la mairie il travaille la police y travaille tout le monde fait pour que ça s’améliore mais il s’avère que si tu

31:44
rentres que du tableau Excel et que tu veux investir à Lyon je vais te trouver des apparts parce que tu parce que ton

31:50
loyer dans le 7e il est cher les appartements à Lyon ils sont chers je vais te trouver une anomalie de marché

31:55
avec des appartements pas si chers que ça ou en dessous du prix du marché même de l’arrondissement de de Lyon mais sur

32:01
lequel tu seras à Chicago et en fait ça c’est à distance sur un site internet

32:08
sur de la data tu arriveras jamais à faire ça sauf à appeler le boulanger ou parce que ton beau-frère habite là-bas

32:14
ou tu as fait les études là-bas et n’importe quel mec qui a fait ses études à Lyon te dira sors jamais à la station

32:20
de métro ouais mais c’est ce que Thierry disait en plus de ton tableau Rexel et il faut quand même que tu as ton cette

32:26
côté de terrain qu’il faut pas que tu oublies ça paraît banal mais vraiment sur Oué il y a des rues moi j’ai évidemment j’ai j’étais tableau Excel

32:33
sur Oubé je suis dans les rues contrôlé par la mafia quoi donc je peux même pas accéder à mon immeuble parce que je suis

32:39
le parisien qui qui est débile et qui qui connaît pas le truc et c’est pour ça que maintenant je fais que du Paris parce que moi je suis parisien et et en

32:45
plus à Paris il y a vraiment des arrondissements que je maîtrise pas suffisamment où je vais plus tu vois le 8e j’étais sur une rue à 16 du m et au

32:52
métro Rome tu es à 8 du m donc tu dis “Ah je vais acheter à Rome le 8e c’est le 8e tu vois à Champs-Élysée.” Mais non en fait tu as des tu as des c’est le

32:59
grand écart donc même au sein d’un arrondissement il te faut une maîtrise rue par rue pour comprendre les vraies anomalies ouais sinon euh tu Et là on

33:07
retrouve ce que tu nous disais de l’expérience de Masteos où quand tu es trop loin de tout et que tu as trop de choses au final tu perds même cette

33:13
analyse de la data qui est bonne et qui est et tu profondeur dans le marché que tuas tu perds aussi ce côté ben il y a

33:19
trop de trucs en fait c’est-à-dire que euh les gens parfois alors c’est un peu moins vrai dans les investisseurs mais

33:25
l’étage l’exposition les choses comme ça en fait c’est qu’est-ce que tu vois de ta fenêtre qu’est-ce que tu vas avoir comme nuisance il vaut mieux avoir une

33:30
double exposition avec une exposition qui est moyenne qu’une simple exposition plein sud si tu donnes sur un boulevard

33:36
donc il y a il y a il y a il y a vraiment le tableau Excel euh il a il a

33:41
il a ses limites ouais tu vois dans l’univers des des dans mon univers des chambres de bonnes micrologements ton

33:47
prix il va il va varier quasiment du simple au double en fonction de si un ascenseur si les toilettes sont sur le

33:52
palier ou à l’intérieur si elles sont à l’intérieur est-ce que c’est un san broyur ou des vraies toilettes si jamais il y en a pas à l’intérieur est-ce qu’il y a une colonne sur

33:58
lequelle on peut se raccorder est-ce que le raccordement il va se faire en sauvage ou après on a une préautorisation de la GoPro et toutes

34:04
ces micro variables le visà-vis par exemple là j’avais un j’ai un appart incroyable dans le 17e à 120000 €

34:10
immense enfin immense dans mo 14 m² pour moi c’est immense à un prix absurde avec

34:16
ascenseur tu tout va bien et tu te dis mais pourquoi il a ce prixl le 17e c’est un quartier c’est bourgeois et en fait

34:21
tu as un vis de la fenêtre tu te prends un mur quoi ah ouais en fait si tu te penches tu as le soleil mais en fait le

34:26
vis-avis est trop bah ton visavis il fait que ton appart au lieu d’être à 200000 il est à 120 tu vois bien sûr et

34:32
euh s’il y avait pas d’ascenseur il serait à 90 mais si tu es juste sur les meilleurs agents du micrologement qui

34:38
n’existe pas tu tu peux même pas avoir accès à ça donc faut être sur place sur le terrain la data c’est juste pour

34:43
donner un premier filtre pour pas se planter au niveau macro quoi c’est c’est du Et dans ton cas tu peux pas parler de

34:49
prix mètre carré enfin c’est pas l’arbitrage c’est plutôt le comment dire un peu de ça ouais il y a des il y a des

34:55
copressibles ou ça coûte 120000 ou 140000 € l’unité d’habitation à Paris

35:00
qu’elle fasse 9 8 ou 13 grosso c’est une unité d’habitation donc c’est ton coût d’accès au logement qui a un seuil

35:07
incompressible à 100 et quelques mais ce seuil incompressible avant la crise de l’immobilier il était plutôt à 200 enfin

35:13
je à l’époque où je m’intéressais de loin parce que j’étais plus à faire des affaires à Montpellier Roubé et cetera

35:18
euh je me rappelle que les quelques visites que j’avais faites c’était il y avait rien de sous de 200000 € aujourd’hui c’est très facile de trouver

35:24
un studio propre avec toilette ascenseur à 100000 balles ça c’est du jamais vu c’est incroyable bon voilà

35:31
ok donn vill les villes sont là podcast en fait ça y est il a la technique du

35:36
podcast et à la fin on vous donnera les réponses non mais hyper intéressant j’avais fait le podcast avec

35:43
le le patron de Caneos et il les il les a donné c’est de la data qui vaut de l’or parce que vraiment il est partout et donc je vous les donne donc Lunel je

35:49
connais pas Lunel euh c’est pas chez vous ça Lunel je sais pas je pense moi je dirais non je vais dire des bêtises

35:55
lunelle je pense que c’est du côté de Montpellier mais peut-être que je me plante il y en a une qui est près de chez vous je crois c’est Vienne vienne

36:00
ouais bien sûr vienne sud de Lyon moi j’avais pas eu beaucoup de chance sur ma vin c’est là ouais bah lui il me dit que

36:06
ça cartonne alors moi sur mes tableaux Excel Vienne était numéro 1 parce que foncier bas plutôt des habitants

36:13
solv ça cochait toutes les cases j’avais fait un deal sur passe qui s’était mal passé mais c’est juste un deal lui il me

36:19
dit ça cartonne Cavaillon euh ça il y a il y a du soleil là je sens que c’est dans le sud Cavaillon cavaillon ouais

36:24
ouais Cavaillon c’est tuas tu as Saint-Rémi à droite et Gorde à gauche cavon c’est au milieu de l’ c’est la

36:30
sortie de l’ plus en plus je sens que tu peux faire du saisonnier là-bas si c’est pas loin de Gorde mais Cavaillon il me dit que ça cartonne et Rousillon dans le

36:37
même genre et c’est marrant parce que moi dans mon Excel sur le top 10 j’avais Vienne et Roussillon mais même top 5 je

36:43
crois et donc c’est tu vois il y a quand même un overlap quoi de sur C ok voilà donc Lunel Vienne Cavaillon Rousillon

36:51
quatre villes qui cartonnent chez le plus gros la plus grosse SCPI résidentielle de France ok voilà merci

36:57
rien et et sur Paris voulez les arrondissements qui marchent ouais bien sûr nous nous on a aussi besoin d’avoir

37:03
Non c’est hyper ce que tu as dit tout à l’heure parce que je parlais d’arrondissement dans le même arrondissement quand tu as un écart de simple au double ouais à Paris tu

37:10
l’imagines pas quand tu es quand tu es de l’autre côté de l’écran tu dis 16 bah le 8e tuas le 8e Avenue Montagne

37:16
triangle d’or et tu as le 8e plus proche du 17 je crois arrêt de métro Rome je

37:23
sais que ouais c’est ça tu es dans cette zone là tu es plus à 8 du m ok et euh donc moi quand je vends un produit 8e

37:30
tout le monde s’excite mais faut voir quel de quel 8e on parle 17e aussi c’est pareil tu as le tuas le 17e Bignole et

37:36
tu as le 17e euh je sais plus comment il s’appelle le 17e nord euh ou pareil c’est du simple double ouais ok ok et

37:43
alors c’est intéressant sur le marché parisien parce que là tu me cites que des arrondissements 8e 17e où pour moi

37:49
sur les petites surfaces plutôt destinées à de l’étudiant on est on est loin de de tous ces points-là

37:55
toi ton tu te concentres uniquement sur ces arrondissements plutôt enfin 8e 7e 9e ou aussi des arrondissements

38:02
périphérique euh sur les petites surfaces sur les petites surfaces plus d’offres bah bon

38:08
tout se loue à Paris après moi j’essaie vraiment de maximiser le truc donc je fais de l’arbitrage au niveau des beau plutôt en fait à Paris le le jeu c’est

38:16
de s’affranchir du plafondement OK pas parce que j’aime pas les locataires mais parce que de toute façon on ninvestit

38:21
pas avec un plafonnement à 30 € du mètre carré c’est c’est juste on le fait pas donc c’est d’ailleurs c’est c’est dommage parce que plus on plafonne plus

38:27
les loyers augmentent parce que quand on plafonne bah c’est pas rentable donc les investisseurs ils se retirent donc il y a plus d’offre de location et celle qui

38:32
restent ils connaissent le bon bail et tout donc il contournent donc ça ne fait que euh assécher le marché donc loi de

38:38
l’offre et de la demande augmenter les prix on l’observe en Argentine le dictateur la Milé euh il premier truc le premier truc qu’il fait c’est arrêter

38:44
l’encadrement dans la capitale et les loyers ont chuté direct parce que tout le monde est

38:51
revenu quand Igade les loyers bah tout le monde de sortir loyer ils explosent quoi enfin je veux dire donc bon ce qui

38:58
ce qui est difficile sur l’encadrement d’aller parce que à la base l’idée elle est pas mal mon coupe de mon coupe de

39:04
prof qui habite à Lyon qui arrive pas à se loger parce qu’il gagnent 5000 balles à deux et ils ont pas accès à au bon

39:10
appart et cetera donc l’idée de base l’idée de base elle elle est bonne voilà

39:15
ensuite tu produis pas de logement donc il loue un T3 mon coupe de prof et ils arrivent ils sont 90 bah ouais et ben

39:22
donc on va prendre le mec qui gagne 5000 ou on va prendre le coupe de cadre qui gagne 7000 et ben tu auras jamais le logement donc en fait le coupe de cadre

39:28
qui pouvait peut-être payer 900 € son loyer va payer 800 ou finalement maintenant il va payer 1000 parce qu’on va lui [ __ ] un complément de un
39:34
complément de loyer et mon petit couple de prof qui avait qui était dans la cible pour que ça fonctionne bah en fait ça marche pas parce qu’on a asséché le

39:40
marché donc comme le marché est asséché et ben c’est jamais les bons les bonnes personnes pour qui on a fait la réforme qui qui en profitent donc ça c’est dur

39:48
donc tout le monde essaie de de de contourner un peu le truc nous on a une vision un peu périphérique c’est dire

39:53
comment j’encre dans telle ville l’encadrement il va jusqu’où et quel est le ratio prix mètre carré combien le

39:58
fait de sortir de Lyon me fait baisser mon prix d’achat versus mon loyer parce que en fait à Bron tu as 50 balles

40:04
d’écart par rapport au 8e c’est aussi simple que ça ou alors tu changes le bail euh voilà après si tu il y a un peu

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d’ingénierie juridique si vraiment tu veux éviter l’encadrement tuas tu as différents beau dans l’émission que j’avais fait il y a pas longtemps on en

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a il a il y en a 12 en tout euh donc tu as le bail euh nu bail meublé le bail civil le bail mobilité bon euh bail

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civil par exemple c’est ce qu’on appelle le bail résidence secondaire donc tu peux aller targetter une population qui est un peu niche mais ce sont des gens

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qui viennent non pas pour se loger en résidence principale mais euh le temps d’une mission euh dans un cabinet de conseil et cetera moi c’est plutôt cette

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clientèle-là que je vise parce que j’essaie de faire une alternative à la chambre d’hôtel et je travaille en baille société

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hou h ouais par aussi j’investis dans là où je vais voilà moi ma chambre elle

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fait la même taille qu’une chambre d’hôtel ma chambre de bonne elle fait 10 m² donc je prends ce truc qui est qui est une boîte à chaussures insalubre je

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architecte qui est assez bon qui vient de l’univers du yotisme qui fait j’ai vu les plan ils sont magnifiques d’ailleurs enfin les les les perspectives et tout

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je trouvais ça vraiment top donc l’idée c’est ça c’est transformer des boîtes à chaussures en écrin de luxe pour des travailleurs nomades ou des sociétés qui

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cherchent à loger leur employés mais moins cher que l’hôtel voilà donc ça c’est le et c’est peu applicable à l’échelle d’un investissement individuel

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moi je pense que ce qui marche bien sur Paris c’est le buy mobilité mais ça implique un peu de turnover parce que on

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peut bah mobilité il est soumis à l’encadrement mais on peut mettre un complément de loyer comme sur n’importe quel bail mais en ba mobilité il passe

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mieux il est mieux accepté euh il est légal c’est les mêmes critères bah le bail Oui il faut il faut quand même

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avoir des prestations pour justifier au début ou des choses comme ça faut avoir des prestations moi tu vois passe pas

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pour le 17e quoi la vue exceptionnelle ouais alors tu peux avoir des des prestations internes moi je mets un home cinéma dans tous mes apparts donc en

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fait tu tu appuies sur un bouton et puis tu as un super écran tu as la clim tu as plein de prestats un peu luxe qui font

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que je peux mettre un complément loyer donc si les gens le font et le complément loyer il est très difficile à attaquer auprès de la commission de

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conciliation beaucoup plus qu’un dépassement de loyer dans le dur donc c’est mieux d’être au loyer plafonné

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mettre un complément le justifier avec de la presta et euh et voilà et il y a sur le

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dépassement de loyer les il y a pas vraiment d’amendes en il y a eu sep amendes en 2023 elles sont ridicules donc il y a peu de risque à le faire euh

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après ça négocie quand même un peu avant c’estàd que la transac elle se fait un peu avant le tribunal quand même quoi mais on a pas on a pas de data là-dessus

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c’est pas possible mais si le commandement de le loyer il est justifié on peut travailler sur des beau un peu plus moyens termes où les gens acceptent

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de payer plus cher parce qu’il y a de la flexibilité donc c’est ça que je fais moi sur les micrologements après il y a le bail

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civil résidence secondaire mais si tu en fais trop après tu cours le risque d’être requalifié en location touristique et le risque de

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requalification touristique qui coûte très cher parce qu’il coûte 100000 € d’amende donc mieux vaut plutôt qu’enchaîner les beaux très courts en

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bail résidence secondaire on fait du bail civil en ce moment pour éviter l’encadrement parce qu’on n’est pas soumis à l’encadrement en bail civil

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mais on est à risque d’une requalification touristique qui coûte 100000 € d’amende donc voilà autant faire un truc classique sinon alors tu

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peux aussi avoir des villes qui encouragent un peu ça je prends le cas de Nice euh est aussi il en avait marre

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du RBMI donc il a vraiment serré la vis un peu comme à Lyon agrément si tu mets un appart en Airbnb il faut que tu en a

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un autre enance il a mis tout tous ces critères là il a enlevé les boîtes à clés de la ville enfin il a tout fait euh mais il a aussi un problème pour

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loger donc lui il a besoin de loger des touristes quand même hein c’est une ville voilà et il a c’est une énorme ville étudiante donc Estrosie te permet

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de faire un bail mobilité en gros de louer si tu t’engages avec le Cru Cru

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qui va te trouver tes locataires et cetera de si tu loues ton appartement 9 mois de l’année à un étudiant d’accord

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il t’a louer 3 mois en location saisonnière donc voilà il y a des villes comme ça sur lequelles exér parce que ce

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deal là qui est hyper à la mode il s’applique pas à Paris par exemple parce qu’à Paris si tu l’a loué 9 mois bah c’est plus ta RP c’est plus ta résonance

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principale sinon tu une RP c’est 8 mois la définition juridique et donc du coup tu peux pas profiter des 120 jours qui

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sont maintenant passés à 90 jours de Airbnb à Paris puisque ça ne s’applique qu’au résidence principale mais c’est plus la tienne celui loué 9 mois donc

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donc ça marche à Nice pas à Paris et et justement là en vous entendant de la fiscalité parce que je pense que le

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choix fiscal il qui est hyper important pour la rentabilité justement de ton investissement immobilier on a vu entre l’oget du nu loger enfin

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l’investissement dans le nu l’investissement dans le meublé toi Thier chez Mastos tu as fait du meublé Pierre toi tu commercialises aussi et tu

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conseilles du LMNP est-ce que pour vous ça c’est quelque chose qui est en train de s’éteindre de se terminer c’est quoi

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votre point de vue là-dessus est-ce que vous conseillez encore d’investir en meublé enfin dans le cadre du LMNP ou

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pas évidemment d’une part la réforme de la location meublée elle fait qu’il y a des

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perdants il y a des gens sur lequels ça change pas grand-chose et il y a des gens qui peuvent être encore opportunistes donc les perdants c’est

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ceux qui ont acheté en cash par le passé qui voient les règles qui changent ouais j’ai acheté 150000 € en appart il y a 10

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ans à la montagne j’y vais 15 jours l’hiver et le reste du temps je le loue et là si je le revends je vais devoir

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réintégrer mes amortissements et je vais passer et je vais passer à la caisse donc les règles ont changé donc c’est alors le fait de l’acheter cash ça

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change quoi au niveau consomme plus rapidement les amortissements tous tes amortissements en fait ils sont tu les rerentes plus rapidement ah bon bah ou

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et les durées d’amortissement elles sont fixes non mais j’ai 5000 € de loyer j’ai 3000 € d’intérêt d’emprunt j’ai besoin de 2000 € d’amisement j’ai 5000 € de

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loyer pas d’emprunt 5000 € encore raisonnement où tu étais à zéro de zé

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d’empr du coup ça rentrait pas dans les raison ça a changé donc donc ça c’est les perdants ce pourquel ça change pas

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grand-chose hierou aujourd’hui tu investis dans une location mutationnelle à crédit les taux à 3 % pendant 15 ans

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tu consommes assez peu d’amortissement tu as le droit des abattements de durée de détention de forfait travaux même si tu en as pas fait et cetera lmnp tu as

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l’abattement pour durée de détention oui d’ailleurs Pierre avant de te laisser terminer chez maçon on a sorti un

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simulateur de calcul de plusval ouais on a senti un simulateur de calcul de volume on s’est bien fait chier on s’est

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fait chier euh voilà on s’est un peu cassé la tête pour les gens qui se

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posent la question de passer du nu aussi au meublé ou pour ceux qui ont déjà le patrimoine ou pour ceux qui se posent des des questions donc pour ceux qui

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vont faire du crédit il y aura pas de il y aura pas d’incidence pendant 15 ans quoi grosso modo avec des taux avec des

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taux actuels et puis il te reste deux niches la résidence service étudiante et la résidence service senior sur lequel

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là tu as l’économie de TA l’acquisition tu n’as pas d’impôt sur tes loyers ce que tu peux amortir et à la sortie c’est

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pas réintégré donc c’est des enveloppes de budget qui sont sympas tu as pas le temps d’avoir locatif de juill parce que

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ton locataire c’est c’est une société donc ça et il y a aussi peut-être celui qui se dit je veux mettre du cash dans

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mon opération en fait aujourd’hui il y a le où j’achète et comment j’achète le mec qui veut mettre de l’apport personnel bah quand il va mettre un gros

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apport personnel je pense à mes expats à qui on oblige de mettre des gros apports personnels bah mon expat on en avait un

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ce matin Anthony en avait un il travaille pour une grande entreprise française en Angola la banque va lui

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demander 50 60 % d’apport là je vais forcément l’orienter sur une résidence service étudiante parce que s’il met 50

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60 % d’apport sur un budget à 120000 € vaut mieux qu’il perçoivent un rendement net et qu’à la sortie soit pas

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sanctionné ouais toi Thierry là-dessus ton point de vue ou en tout cas le bail ou la fiscalité qu’actuellement tu

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choisiras en 2025 où tu conseillerais bah le bail ça sert à rien de faire des trucs exotiques comme moi je fais avec ma boîte on peut partir sur du bail

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meublé classique éventuellement avec compléments de loyer sur la fiscalité je pense que les là les Français ont ont plus vraiment confiance parce qu’il y a

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il y a tellement de changements réglementaires fiscaux tous les Donc moi j’aime bien la SCI Lis pour sa stabilité

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juridique dans le temps c’est un véhicule je crois qui date de Napoléon et qui change assez peu l’is il a plutôt

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tendance historiquement à baisser qu’à augmenter il y a une certaine stabilité juridique rassurante à la SCI après

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c’est un peu plus cher en compta on se fait plus fiscaliser en sortie mais bon maintenant on a égalité avec le LMNP euh

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et puis on peut jouer avec les holdings pour ceux qui en ont donc euh la SS c’est pas mal le LMP reste le meilleur

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hein euh même avec le réamortissement je c’est c’est ce qu’il y a de mieux mais la SLS elle a ce côté rassurant dans le

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temps de la stabilité juridique quoi ok ouais je pense qu’on faut aussi voir son projet sur quel horizon et quel achat aussi quand tu investis parce que je

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pense que aujourd’hui alors je suis un peu plus vieux que vous Jules mais en fait quand tu investis tu le fais aussi

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parfois ou souvent pour tes enfants donc euh aujourd’hui que que tu l’achètes au

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travers d’une structure qui te permet de donner des parts de démembrer enfin bon il y a quand même plein d’astuces qui peuvent le faire même ceux qui ont un

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patrimoine aujourd’hui et qui se disent “Merde je vais passer à la caisse.” Alors soit à cause des DPE soit à cause de la réintégration des amortissements

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bon si tu veux conserver ce patrimoine pour je ne sais quelle raison pense quand même la donation à tes enfants démembr un peu un peu le truc tacte la

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plusvalue ou la moins value au moment de la donation donc ça je pense quand même c’est des subtiles en tous les cas aujourd’hui faire une photographie de

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son patrimoine ou réfléchir à comment j’achète en plus de où j’achète bah ça demande un peu plus de conseils donc ça

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va être un peu plus dur d’être sur un site d’annonce et dire je vais acheter ça parce que c’est le bon plan faut être

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un peu plus accompagné voilà je pense donc le notaire est là pour t’accompagner ton consej patrimoine est là pour t’accompagner des structures

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spécialisées sont là pour t’accompagner mais tu as besoin d’un d’un peu plus réfléchir le comment quoi ok parfait euh

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merci à tous les deux en tout cas pour votre point de vue je pense que c’était assez clair sur ce qui a pu se passer

49:06
servir des expériences de chacun on a compris que la data ça nous aidait dans

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le choix de notre investissement mais que c’était pas tout et Thierry je te remercie pour ton point de vue dessus parce que c’est vrai que souvent même

49:18
nous on peut l’oublier que il y a ce côté terrain qui est important on a j’ai préparé un petit jeu pour la fin un vrai

49:24
ou faux est-ce que ça vous tente oh là une ambition là euh est-ce qu’un

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rendement élevé signifie toujours une rentabilité élevée ah euh question 3 c’est juste vrai ou

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faux bon faux ouais c’est faux faux parce que rendement élevé égal produit risqué donc pas de perspective de

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plusvalue ok super les prix de l’immobilier est-ce qu’ils vont continuer ou forcément

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baisser en 2025 sur les passoirs énergétiqu il vont baisser il vont continuer à baisser ok to le reste je

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pense queon a touché le fond france stable et Paris je les vois encore baisser en Paris toi tu vois encore baisser le OK tu as un ordre à peu près

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je en pourcentage qui peut en réalité de l’acte moins 10- 10 % encore en 2025 ok

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super merci euh investir sans apport est-ce que c’est possible encore en 2025 bah si ta vie en dépend oui il y a des

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il y a encore des courtiers qui savent faire mais c’est vrai que c’est beaucoup plus compliqué oui oui c’est possible ça dépend de ton profil mais ce n’était

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plus possible en 2022 2023 y compris le chirurgien à 300000 € par an on lui demandé de l’apport aujourd’hui c’est je l’ai vu

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mais c’est rare ouais ouais euh le LMNP est-il la meilleure niche fiscale

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toujours après enfin en tous les cas c’est toujours plus favorable que le NU ouais c’est sûr vrai euh est-ce que les

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taux d’intérêt vont redescendre un jour en dessous de 2 % bah dur là avec le réarmement allemand tout a remonté d’un

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coup donc les banques continuent à enfin on assez sympas pour maintenir à moins

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de 3 mais tous nos voisins européens ont suivi leur leur indice obligataire à la

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à la hausse que j’y crois pas trop moi à la baisse de alors le un jour me fait dire bah oui comme ça il y a pas

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d’échéance comme ça dans 15 ans pour ressortir la vidéo on dira il est vraiment tort ce qu’on a euh non je

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pense que par contre je pense que la fenêtre de tir elle est peut-être un peu plus en début d’année parce que là les banques françaises en fait elles

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fonctionnent avec des enveloppes elles te prête des sous et elles referment quand elles ont fini l’enveloppe donc là je suis d’accord avec Thierry elle

51:19
aujourd’hui on a des taux à moins de 3 % sur 20 ans par rapport aux conditions de marché c’est maintenu artificiellement

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bas parce qu’en France c’est un produit d’appel et donc c’est de la subvention commerciale la est à fond par exemple

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société général a pas prêté d’argent pendant 15 ans pendant 2 ans ils ont rien financé donc là aujourd’hui il font

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de la pub tous les trucs météo mais ça veut dire qu’il y a on est vraiment sur une plutôt une offre commerciale mais c’est

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une enveloppe donc l’enveloppe c’est un début une fin le de il peut arriver mais il serait lié à une récession donc ce serait

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plutôt de mauvaise nouvelle et s’il y a récession la BCE va baisser les taux et tout va repartir à la baut s’habituer à

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ce cadre de référence autour de 3 % et dernière dernière question est-ce que les petites surfaces sont plus

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intéressants que les grandes surfaces bah en investissement bah c’est plus

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rentable de manière objective d’accord euh c’est plus technique à traiter hein il y a beaucoup de plomberies il faut

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monter des étages c’est un un marché dans le marché quoi ouais

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donc en même temps bah plus rentable c’estàd que à Paris une grande surface tu à 3 % de renta et moi mes

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micrologement tu peux monter à 6 donc oui c’est le double mais après ça dépend

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ce qu’on appelle micro parce que du 15 20 m² c’est pas du micrologogement à Paris c’est immense il y a pas le marché

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te récompense pas pour acheter un 17 m² le marché il te récompense pour aller dans un un segment inconfortable et

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ultra technique qui est le 9 voilà et là tu as une récompense du

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marché où tu gagnes trois points de rent parce que c’est technique quoi ok parfait merci à tous les deux en tout

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cas pour votre temps merci pour la qualité de vos réponses merci Jul et merci à vous de nous avoir écouté merci Bachar merci Thierry no