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La valeur vénale d’un bien immobilier : Définition et calculs

La détermination de la valeur vénale d'un bien immobilier est une étape cruciale dans le processus de vente. Cet article vise à éclaircir le concept de la valeur vénale, son importance dans le secteur immobilier, comment elle est déterminée, les différences entre la valeur vénale et le prix de vente, les aspects légaux liés à l'évaluation de la valeur vénale, et enfin, l'impact de l'énergie et de la durabilité sur la valeur vénale.

Définition de la valeur vénale d'un bien immobilier

La valeur vénale d’un bien immobilier correspond à sa valeur marchande, c’est-à-dire à la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier. Elle est utilisée dans de nombreuses situations comme le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), le calcul des droits de donation ou de succession, et aussi pour déterminer le montant des indemnités à verser en cas de sinistre ou de destruction d’un bien immobilier.

Calculer la valeur vénale d'un bien immobilier

Détermination de la valeur vénale

Qui peut estimer la valeur vénale d'un bien ?

La valeur vénale d’un bien immobilier est déterminée par des professionnels du secteur immobilier. Ces professionnels ont une connaissance approfondie du marché immobilier, de ses tendances et des divers facteurs qui peuvent influencer la valeur d’un bien. Ils ont également l’expérience nécessaire pour analyser et comparer différents biens immobiliers et pour déterminer leur valeur vénale précise.

Pourquoi calculer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

  1. Calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : La valeur vénale est utilisée comme base pour le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Si un propriétaire dépasse le seuil d’impôt sur la fortune, ils devront payer des impôts sur la base de la valeur vénale de leur propriété.
  2. Calcul des droits de donation ou de succession : La valeur vénale est également utilisée pour calculer les droits de donation ou de succession. Les autorités fiscales utiliseront cette valeur pour déterminer le montant de l’impôt dû.
  3. Assurances : Les compagnies d’assurances s’appuient sur la valeur vénale pour déterminer le montant des indemnités à verser en cas de sinistre ou de destruction d’un bien immobilier.
  4. Transaction immobilière : Si un propriétaire souhaite vendre son bien immobilier, connaître la valeur vénale du bien peut aider à fixer un prix de vente réaliste. C’est le montant que le propriétaire peut espérer obtenir de la vente de son bien immobilier.
  5. Évaluation d’un patrimoine global : Dans le cas d’une évaluation d’un patrimoine global, surtout dans des cas d’imposition ou de donation/succession, il est important de déterminer la valeur financière d’un bien immobilier. La valeur vénale est souvent utilisée pour cette évaluation.
  6. Transactions immobilières diverses : La connaissance de la valeur vénale d’un bien immobilier est essentielle pour réaliser certaines transactions immobilières, que ce soit pour une vente, une succession, un impôt sur la fortune immobilière, ou en cas de sinistre.

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Comment est calculée la valeur vénale d'un bien immobilier

Le calcul de la valeur vénale d’un bien immobilier implique une analyse détaillée de plusieurs facteurs clés. Parmi ceux-ci figurent :

  • La nature du bien : Cela comprend le type de bien (appartement, maison, immeuble, etc.), le nombre de pièces, l’état du bien (neuf, à rénover, rénové, matériaux utilisés), les prestations additionnelles (climatisation, double vitrage, piscine, etc.), et si le bien est vendu vide ou loué.
  • L’adresse du bien : La situation géographique du bien joue un rôle significatif dans la détermination de sa valeur vénale. Cela inclut l’adresse précise du bien et l’état du marché immobilier du secteur.
  • La superficie : Cela se réfère à la surface habitable du bien, et aussi à la surface loi Carrez dans le cas des copropriétés.
  • Les biens annexes : Des éléments comme la présence d’une cave, d’un garage, d’un parking, etc. peuvent augmenter la valeur vénale d’un bien.

 

Un critère important pour déterminer la valeur vénale d’un bien est le prix attribué à d’autres biens de même valeur, qui répondent aux mêmes critères (même zone géographique, même surface, même état, etc.).

Facteurs influençant la valeur vénale

La valeur vénale d’un bien immobilier est également influencée par plusieurs autres facteurs. Cela comprend le vis-à-vis, ou l’impact visuel des bâtiments environnants sur le bien, et l’exposition du bien (nord, sud, est, ouest), qui peut influencer la luminosité et la chaleur dans le bien. De plus, la comparaison des prix de vente de biens similaires dans le même secteur est un facteur crucial dans la détermination de la valeur vénale.

Valeur vénale vs prix de vente final

La différence majeure entre la valeur vénale et le prix de vente final réside dans les frais supplémentaires inclus dans le prix de vente, tels que les frais d’agence et les frais de notaire. Ces frais ne sont pas pris en compte dans l’estimation de la valeur vénale.

La valeur vénale se réfère en fait à ce qu’on appelle le prix net vendeur, c’est-à-dire qu’elle ne prend pas en compte les frais supplémentaires (frais de notaires et frais d’agence). Ainsi, pour obtenir le prix de vente final à partir de la valeur vénale, il faut ajouter l’ensemble des frais annexes à cette dernière.

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La valeur vénale d’un point de vue juridique

L'avis de valeur vénale

Dans l’immobilier, il existe deux notions fondamentales en matière de détermination de valeur d’un bien : l’estimation ou l’avis de valeur. Ces termes désignent la détermination de la valeur vénale d’un bien immobilier pour divers projets tels que : une vente, une renégociation de prêt, une mutation, une mise en location, etc.

Il est à noter qu’un avis de valeur est différent d’une expertise immobilière. En effet, l’avis de valeur est souvent réalisé par des agents immobiliers qui procèdent à une évaluation rapide du bien, tandis qu’une expertise immobilière est réalisée par un expert, qui produit un rapport détaillé sur la valeur du bien.

Obligations légales et réglementaires concernant l'évaluation de la valeur vénale

Il est à noter que l’estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier est une activité réglementée. Pour certains projets immobiliers, il est nécessaire de demander un avis du Domaine. Cette consultation est obligatoire pour les opérations immobilières concernant des collectivités territoriales, des établissements publics, des organismes publics ou privés dépendant de l’État ou des collectivités territoriales.

De plus, la valeur vénale d’un bien immobilier est déterminée sur la base de plusieurs facteurs. Ceux-ci incluent la situation du marché immobilier à une période donnée, la zone géographique du bien, et l’offre et la demande. Ainsi, la valeur vénale est le prix moyen que le propriétaire pourrait obtenir dans une vente dans les conditions du marché à une période donnée.

Impact de l'énergie et de la durabilité sur la valeur vénale

L’audit énergétique est un outil clé pour comprendre l’impact de l’énergie et de la durabilité sur la valeur vénale d’un bien immobilier. Introduit par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, l’audit énergétique réglementaire est un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d’un logement, en particulier pour ceux très consommateurs en énergie et/ou émettant beaucoup de gaz à effet de serre. L’audit est obligatoire lors de la mise en vente de ces logements.

L’objectif de l’audit énergétique est de sensibiliser les futurs acquéreurs aux questions de transition écologique et énergétique, et de leur proposer des scénarios de travaux d’amélioration de la performance du logement. Les audits énergétiques concernent les propriétaires de maisons individuelles et les immeubles composés de plusieurs logements appartenant à un propriétaire ou à un ensemble de propriétaires en indivision.

La performance énergétique est un critère déterminant dans le choix d’un logement, et la loi a imposé aux vendeurs et bailleurs de mentionner cette information dès le départ, dans le corps même de l’annonce immobilière proposant un bien à la vente ou à la location.

Les biens immobiliers dits « passoires thermiques » ou énergivores peuvent être pénalisés en valeur. Ces logements, mal isolés et nécessitant une consommation d’énergie excessive, peuvent même être interdits à la location depuis janvier 2023. Cette situation peut entrainer une décote de la valeur de ces biens sur le marché immobilier.

L’audit énergétique est donc un outil précieux pour les futurs acquéreurs en leur fournissant une évaluation précise de la performance énergétique et environnementale du logement. Cette information peut influencer le prix d’achat et, en conséquence, la valeur vénale du bien immobilier.

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Comprendre le système d’indemnisation en valeur vénale par les assurances immobilières

L’indemnisation est généralement déterminée en fonction de la valeur résiduelle du bien, qui est sa valeur après plusieurs années d’utilisation. Dans le cas d’un sinistre, les assureurs utilisent cette valeur pour estimer le montant de l’indemnisation. Le montant est calculé sur la base de la différence entre la valeur du bien avant et après l’incident.

L’évaluation de la vétusté d’un logement, par exemple, est aussi un élément crucial dans le processus d’indemnisation. Elle se base sur un coefficient ou une grille de vétusté, ce qui aide à déterminer si les dommages subis par un bien sont à la charge du locataire ou du propriétaire. Dans ce contexte, la valeur vénale joue un rôle significatif pour assurer une indemnisation équitable.

  • La valeur vénale d’un bien immobilier, qui représente son prix potentiel sur le marché, est un indicateur essentiel pour toute personne souhaitant vendre un bien immobilier.
  • Elle est utilisée pour évaluer un patrimoine immobilier et sert de base pour le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ainsi que pour le calcul des droits de donation ou de succession.
  • Les méthodes d’évaluation de la valeur vénale peuvent varier, mais elles doivent toujours tenir compte de plusieurs facteurs tels que l’état du marché immobilier, les caractéristiques des biens et leur environnement.

Foire aux questions

La valeur vénale est une estimation de la somme que vous pourriez récupérer si vous vendiez le bien, alors que la valeur locative est une estimation du loyer que vous pourriez percevoir si vous louiez le bien.

La valeur vénale est déterminée par le prix que le marché est prêt à payer pour un bien, alors que la valeur d’usage est déterminée par le prix que quelqu’un est prêt à payer pour l’utilisation spécifique du bien.