A retenir
- Le gouvernement prévoit un nouveau statut de bailleur privé d’ici 2026 pour relancer l’investissement locatif
- Destiné aux propriétaires non professionnels louant un bien immobilier
- Futurs avantages : amortissement du bien à 80 % de la valeur sur 20 ans, déduction des charges, sortie de l’IFI, stabilité fiscale, augmentation du plafond du déficit foncier et éligibilité de l’ancien
- Conditions : loyers inférieurs au prix du marché, DPE A ou B pour l’ancien, RE2020 pour le neuf et déclaration 2044-EB obligatoire
Face à la fin du dispositif Pinel et à un marché immobilier sous tension, le gouvernement prévoit la mise en place d’un nouveau statut de bailleur privé dès 2025. Ce dispositif vise à relancer l’investissement locatif tout en répondant aux enjeux de logement abordable et de transition énergétique.
Pensé pour offrir une fiscalité avantageuse et une meilleure visibilité aux propriétaires, il permettra notamment d’amortir la valeur du bien et de bénéficier d’un cadre simplifié, applicable au neuf comme à l’ancien. Dans cet article, découvrez les avantages, les conditions et les limites de ce futur statut.
Qu’est-ce que le statut de bailleur privé ?
Le statut de bailleur privé désigne un futur cadre juridique et fiscal destiné aux propriétaires particuliers qui louent un bien immobilier en dehors d’un cadre professionnel. Contrairement aux bailleurs sociaux ou institutionnels (comme les banques ou compagnies d’assurance), le bailleur privé gère souvent un ou plusieurs biens à titre individuel et s’implique directement dans leur gestion locative.
Ce nouveau statut, envisagé pour 2025 par le gouvernement Bayrou et la ministre du Logement Valérie Létard, sera conçu pour répondre à plusieurs défis majeurs du secteur immobilier :
Relancer l’investissement locatif, en particulier après la fin du dispositif Pinel.
Stimuler l’offre de logements, notamment dans les zones tendues où la demande est forte.
Encourager la rénovation énergétique, en luttant contre les logements mal isolés, aussi appelés « passoires thermiques ».
Simplifier la fiscalité immobilière, en proposant un cadre harmonisé et durable pour les propriétaires bailleurs.
Ce statut ne viendra pas remplacer totalement les dispositifs existants, mais s’inscrira comme une alternative modernisée, plus souple et mieux adaptée aux enjeux actuels du logement. Face à la crise du logement qui sévit depuis 2022, le gouvernement table sur la construction de 500 000 logements / an.
Prévu initialement dans la loi de finances 2025, ce dispositif est encore en cours de discussion entre les différentes parties au premier trimestre 2025. Une mission d’information parlementaire vient d’être lancée en mars 2025 par le ministère du logement avec Eric Lombard, ministre de l’Economie et Amélie de Montchalain, ministre des Comptes publics.
Cette mission doit permettre d’étudier et mettre un cadre fiscal et législatif sur le rôle et l’impact économique de ce futur statut. Le rendu de ce rapport parlementaire a été remis fin juin 2025 et les premières mesures pourraient apparaitre dans le futur projet de loi de finances pour l’année 2026.
Les informations ci-dessus peuvent donc encore évoluer au cours de l’année.
Quels seront les avantages du statut de bailleur privé ?
Le futur statut de bailleur privé a pour objectif d’être un dispositif fiscal attractif et flexible, pensé pour encourager l’investissement locatif tout en rendant les logements plus accessibles. Voici les principaux avantages attendus :
Un dispositif fiscal avantageux
Le cœur du dispositif reposerait sur la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier. Chaque année, une partie du prix d’achat du logement pourra être déduite des revenus fonciers, ce qui permet de réduire significativement l’impôt.
Autres éléments déductibles :
Frais d’entretien et de gestion,
Intérêts d’emprunt,
Travaux de rénovation, notamment énergétiques,
Charges locatives non récupérées.
Ces mesures viseraient à protéger la rentabilité nette des propriétaires, tout en leur donnant une plus grande marge de manœuvre pour fixer des loyers modérés.
Une harmonisation des avantages fiscaux dans le neuf et l'ancien
Contrairement à d’autres dispositifs d’investissement dans l’immobilier locatif souvent limités au neuf, ce statut pourra s’appliquer aussi bien aux logements neufs qu’anciens. Il permettra ainsi aux investisseurs de choisir leur bien selon leur stratégie patrimoniale, sans être pénalisés fiscalement selon le type de bien.
Un levier pour construire un patrimoine rentable
L’un des grands atouts de ce statut est de permettre un investissement à moindre coût grâce au crédit immobilier. Les loyers perçus peuvent couvrir une grande partie des mensualités du prêt, et une fois celui-ci remboursé, le propriétaire profite d’une source de revenus complémentaires optimisée fiscalement.
De plus, les logements éligibles pourront bénéficier de réductions de frais de notaire, voire d’exonérations temporaires de taxe foncière, notamment dans le neuf. Ces économies renforcent l’attractivité globale du projet d’investissement.
Un statut avec un impact social et environnemental positif
En échange de ces avantages, les propriétaires s’engagent à :
Louer à un prix inférieur au marché, pour faciliter l’accès au logement,
Respecter des critères énergétiques stricts (DPE A ou B pour l’existant, RE2020 pour le neuf),
Participer à l’amélioration du confort d’habitation et à la transition écologique du parc locatif.
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Quelles seront les conditions pour bénéficier du statut ?
Si le statut de bailleur privé s’annonce comme un dispositif attractif, il sera réservé aux propriétaires respectant un ensemble de conditions précises. Ces obligations visent à garantir l’efficacité du dispositif sur le plan social, fiscal et environnemental. Voici les critères essentiels à remplir.
Pratiquer des loyers modérés
L’un des piliers du statut est le plafonnement des loyers, qui devront être inférieurs aux prix du marché local. Cet engagement vise à :
Faciliter l’accès au logement pour les ménages modestes,
Réduire la vacance locative en rendant les biens plus attractifs,
Rééquilibrer l’offre locative dans les zones tendues.
Ce plafonnement s’accompagne parfois d’une charte d’engagement à respecter, intégrant des objectifs de qualité et de confort pour les locataires
Respecter des critères de performance énergétique
Ce nouveau dispositif d’investissement intégrera une exigence forte en matière de rénovation énergétique, dans la continuité des politiques publiques de lutte contre les passoires thermiques. Les biens mis en location devront répondre à des standards précis :
DPE A ou B pour les logements existants,
Respect de la réglementation RE 2020 pour les constructions neuves.
Ces conditions sont non seulement indispensables pour bénéficier de l’abattement fiscal, mais elles visent également à améliorer la durabilité et la valeur du parc immobilier privé.
Choisir le bon régime fiscal et bien déclarer ses revenus
Le bailleur devra déclarer ses revenus locatifs via le formulaire 2044-EB, utilisé pour les régimes fonciers. Le choix du régime fiscal dépendra du type de bien et du montant des recettes locatives :
Location meublée :
Recettes < 77 700 €/an : régime micro-BIC
Recettes > 77 700 €/an : régime réel BIC
Location non meublée :
Recettes < 15 000 € / an : régime micro-foncier
Recettes > 15 000 € / an : régime réel foncier
Ces déclarations doivent être rigoureusement tenues à jour, sous peine de perdre les avantages fiscaux liés au statut. Dans certains cas, l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine peut s’avérer utile. Concernant la déclaration des revenus fonciers, cette dernière se fait via le formulaire n°2042 sur l’ensemble des revenus perçus.
Bailleur privé : remise du rapport fin juin avec de nouvelles mesures
Le sénateur Marc-Philippe Daubresse et député Mickaël Cosson, commandités par le gouvernement pour auditer et proposer des mesures sur le futur statut, ont remis le rapport ce lundi 30 juin à la ministre du logement Valérie Létard. Voici un récapitulatif de ce rapport :
Contexte actuel morose pour l'investissement locatif
Le rapport commence par énumérer des chiffres sur l’état actuel du marché locatif en 2025 :
- Investissement locatif neuf : 15 000 logements en 2025 (-80 % en comparaison à la période pré-Covid)
- Les pertes fiscales depuis 2020 pour l’Etat sont estimées à -15 milliards d’euros
- 70 % des bailleurs actuels ne gèrent qu’un seul bien
Il rappelle également l’importance du rôle des bailleurs. Le parc locatif privé représente 7,8 millions de logements et loge 25 % des ménages et 58 % des locataires sur le marché. De plus, la demande ne fait qu’accroître avec une hausse de 500 000 demandes pour un logement social depuis 2017.
La construction de logements neufs est, quant à elle, reste toujours à un niveau particulièrement bas depuis la crise sanitaire. En 2024, la constructions de nouveaux logements est chiffrée à 329 200 biens et 284 800 mises en chantier. La construction n’a jamais été aussi faible que depuis les années 1950 !
Des propositions de mesures incitatives pour investir
Pour les locations nues au régime foncier réel, l’amortissement à 80 % de la valeur du bien avec une valeur amortissable à un seuil minimal de 5%/an sur 20 ans est la “mesure choc” parmi les propositions de ce rapport. Il propose également une majoration d’un point par an pour les locations à un prix de 15 % inférieur à celui du marché.
Pour le vice-président de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), la mesure permet d’obtenir un “amortissement suffisamment fort pour générer du déficit foncier” et donc rendre l’opération d’investissement rentable.
Cette mesure concerne uniquement les logements neufs, du fait de la volonté du gouvernement de relancer la construction pour sortir de la crise immobilière et de limiter le coût du dispositif, qui serait plus élevé en incluant tous les logements anciens. Certains logements anciens pourraient en bénéficier selon le respect des critères de performances énergétiques.
La valeur amortissable proposée varierait également selon la typologie de logements :
- logement intermédiaire : valeur amortissable de 5.5 % / an dans le neuf et 4.5 % dans l’ancien
- logement social : valeur amortissable de 6 % / an dans le neuf et de 5 % / an dans l’ancien
- logement très social : valeur amortissable de 6.5 % / an dans le neuf et de 5.5 % / an dans l’ancien
| Régime foncier réel | Régime micro-foncier |
|---|---|
|
Amortissement du bien hors foncier
à hauteur de 80 % de la valeur du bien |
Hausse du plafond d'abattement forfaitaire de 30 à 50 %
dans une limite de 30 000 €/an contre 15 000 € aujourd'hui |
|
Bonus d'amortissement de 0.5 à 1.5 %
si le bien est loué avec un loyer abordable |
Bonus d'abattement forfaitaire sur les recettes locatives
de 5 à 15 % si le bien est loué avec un loyer abordable |
Voici les autres propositions de mesures du rapport, à destination de la location nue, pour définir le statut du bailleur privé :
- Relèvement durable du plafond d’imputation sur le revenu global. Plafond porté de 10 700 € à 40 000 € par an (hors majoration temporaire actuel de 21 400 € pour rénovation énergétique).
- Exclusion totale des logements loués longue durée de l’assiette IFI pour reconnaître l’utilité économique et sociale de ces biens.
- Aligner la durée de détention avant l’exonération de la plus-value sur la durée d’amortissement
L’ensemble de ces mesures s’appliqueraient pour les transactions immobilières à partir du 1er décembre 2025, et ce afin de limiter “l’effet d’aubaine” et limiter la baisse de l’exercice 2025 pour le secteur immobilier.
Source du rapport : https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/25073_rapport-BailleurPrive.pdf
Pourquoi déléguer la gestion de son bien à Maslow ?
Bien que déléguer la gestion locative n’est pas impératif en tant que bailleur, gérer un bien locatif demande du temps et une certaine expertise. Les experts Maslow prennent en charge l’ensemble des démarches liées à la mise en location et au suivi du bien :
Rédaction du bail, état des lieux, collecte des pièces justificatives,
Sélection des locataires (analyse de solvabilité, entretiens, garanties),
Perception des loyers et gestion des impayés,
Suivi des travaux d’entretien ou de rénovation,
Relation avec le locataire tout au long du bail.
Cela permet au bailleur de gagner en sérénité tout en limitant les risques de vacance locative, de conflits ou d’erreurs administratives.
FAQ - Le nouveau statut du bailleur privé
Qu’est-ce que le futur statut du bailleur privé ?
Qu’est-ce que le futur statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé est un nouveau cadre fiscal et réglementaire unique, en cours de construction, destiné aux particuliers qui louent des logements nus ou meublés longue durée.
Pourquoi le gouvernement souhaite-t-il développer ce dispositif ?
Pourquoi le gouvernement souhaite-t-il développer ce dispositif ?
Les ventes de logements neufs à usage locatif ont chuté de -40 % au 1ᵉʳ trimestre 2025, menaçant l’offre locative dans les zones tendues ; le nouveau statut veut restaurer la rentabilité et la lisibilité pour les investisseurs.
Quand le nouveau statut entrera-t-il en vigueur ?
Quand le nouveau statut entrera-t-il en vigueur ?
Le calendrier officiel vise une entrée en application au 1ᵉʳ décembre 2025, avec inscription des mesures dans le projet de loi de finances 2026 et parution des décrets durant l’automne 2025. Toutefois, le texte doit encore être voté et n’est donc pas définitif.
Quels logements seront éligibles ?
Quels logements seront éligibles ?
Seront acceptés :
Logements neufs répondant à la norme RE 2020
Logements anciens rénovés affichant un DPE A ou B après travaux
Biens situés en zones où la pénurie locative est avérée (« zones tendues »)
Quel impact sur le marché locatif ?
Quel impact sur le marché locatif ?
Les rapporteurs projettent jusqu’à 90 000 logements supplémentaires par an dès 2030 et un excédent budgétaire de 500 M€ dès 2026 grâce à la hausse des transactions et à la TVA.
Le statut s’applique-t-il aux locations meublées ?
Le statut s’applique-t-il aux locations meublées ?
Oui : le régime couvre indifféremment la location nue ou meublée longue durée et aligne leur fiscalité pour neutraliser l’arbitrage entre LMNP/LMP et location nue.
