A retenir
Suite à plusieurs semaines de discutions autour du futur budget 2026, l’Assemblée a voté ce vendredi 14 novembre 2025 l’institution du statut du bailleur privé pour l’année qui suit.
Le Sénat a voté ce 30 novembre 2025 la création de ce statut dans le budget 2026, confirmant ainsi le compromis déjà obtenu à l’Assemblée nationale les jours précédents.
De ce qu’il en sort, les loyers à prendre en compte pour les bailleurs seraient ceux du dispositif Loc’Avantages et non pas ceux du Pinel comme préconisé dans le rapport parlementaire du 30 juin 2025. Le dispositif défini 3 niveau de loyers :
- Loc 1 : 15 % en dessous du loyer de marché
- Loc 2 : 30 % en dessous du loyer de marché
- Loc 3 : 45 % en dessous du loyer de marché
Cette version du texte comporte un changement dans les amortissements en comparaison des propositions du rapport parlementaire du 30 juin 2025 pour relancer l’investissement locatif.
L’amortissement du bien sera de 3.5 % pour un logement intermédiaire, 4.5 % pour un logement social et 5.5 % pour un logement très social. L’amortissement sera possible dans une limite de 8 000 € / an et pour deux logements maximum.
L’engagement de location du logement est de 12 ans, pour les biens neufs et anciens à rénover à condition que les travaux représentent 20 % du coût total de l’opération.
Face à la fin du dispositif Pinel et à un marché immobilier sous tension, le gouvernement prévoit la mise en place d’un nouveau statut de bailleur privé dès 2025. Ce dispositif vise à relancer l’investissement locatif tout en répondant aux enjeux de logement abordable et de transition énergétique.
Pensé pour offrir une fiscalité avantageuse et une meilleure visibilité aux propriétaires, il permettra notamment d’amortir la valeur du bien et de bénéficier d’un cadre simplifié, applicable au neuf comme à l’ancien. Dans cet article, découvrez les avantages, les conditions et les limites de ce futur statut.
Pour en savoir plus sur le futur statut du bailleur privé
Qu’est-ce que le statut de bailleur privé ?
Le statut de bailleur privé désigne un futur cadre juridique et fiscal destiné aux propriétaires particuliers qui louent un bien immobilier en dehors d’un cadre professionnel. Contrairement aux bailleurs sociaux ou institutionnels (comme les banques ou compagnies d’assurance), le bailleur privé gère souvent un ou plusieurs biens à titre individuel et s’implique directement dans leur gestion locative.
Ce nouveau statut, envisagé pour 2026 par le gouvernement Bayrou et la ministre du Logement Valérie Létard puis repris par le gouvernement de Sébastien Lecornu, sera conçu pour répondre à plusieurs défis majeurs du secteur immobilier :
Relancer l’investissement locatif, en particulier après la fin du dispositif Pinel.
Stimuler l’offre de logements, notamment dans les zones tendues où la demande est forte.
Encourager la rénovation énergétique, en luttant contre les logements mal isolés, aussi appelés « passoires thermiques ».
Simplifier la fiscalité immobilière, en proposant un cadre harmonisé et durable pour les propriétaires bailleurs.
Ce statut ne viendra pas remplacer totalement les dispositifs existants, mais s’inscrira comme une alternative modernisée, plus souple et mieux adaptée aux enjeux actuels du logement. Face à la crise du logement qui sévit depuis 2022, le gouvernement table sur la construction de 500 000 logements / an.
Ce dispositif vient d’être adopté dans le projet de loi de Finances de 2026. avec des mesures différentes de ce qui avait été proposé dans le rapport parlementaire remis au gouvernement à l’été 2025.
Quels seront les avantages du statut de bailleur privé ?
Le futur statut de bailleur privé a pour objectif d’être un dispositif fiscal attractif et flexible, pensé pour encourager l’investissement locatif tout en rendant les logements plus accessibles. Voici les principaux avantages attendus :
Un dispositif fiscal avantageux avec l'amortissement
Le cœur du dispositif reposerait sur la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier. Chaque année, une partie du prix d’achat du logement pourra être déduite des revenus fonciers, ce qui permet de réduire significativement l’impôt.
Autres éléments déductibles :
Frais d’entretien et de gestion,
Intérêts d’emprunt,
Travaux de rénovation, notamment énergétiques,
Charges locatives non récupérées.
Ces mesures viseraient à protéger la rentabilité nette des propriétaires, tout en leur donnant une plus grande marge de manœuvre pour fixer des loyers modérés.
Toutefois, cet amortissement serait limité à 8 000 € / an et dans la limite de 2 biens. Selon la typologie de bien, l’amortissement maximal ne sera pas le même.
Montant de l'amortissement selon la typologie de biens
| Logement neuf | Logement ancien | |
|---|---|---|
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Logement à loyer intermédiaire
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3.5 %/an
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3 %/an
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Logement social
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4.5 %/an
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4 %/an
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Logement très social
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5.5 %/an
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5 %/an
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Bon à savoir
Quelles sont les différences entre un logement à loyer intermédiaire, un logement social ainsi qu’un logement très social ? Les trois catégories de logements se distinguent avant tout par :
- leur cadre législatif
- leur mode de financement
- les plafonds de loyers et de ressources applicables
Ainsi que par les publics auxquels ils s’adressent.
Le logement à loyer intermédiaire (LLI), créé par le décret du 30 décembre 2014 et inscrit dans le Code de la construction et de l’habitation, représente une offre située entre le marché privé et le logement social. Il s’adresse principalement aux ménages de la classe moyenne, dont les revenus dépassent les plafonds du logement social tout en restant insuffisants pour accéder aux loyers libres.
Le logement social, régi par les articles L.411-1 et suivants du même code, répond à une logique de service public du logement. Il est construit et géré par des organismes HLM ou par des sociétés d’économie mixte. Il est réservé aux ménages modestes, dont les revenus ne dépassent pas des plafonds strictement définis et régulièrement révisés.
Le logement très social, financé principalement via le dispositif PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration), constitue le segment le plus social et le plus encadré du logement HLM. Son cadre juridique est intégré à celui du logement social, mais avec des conditions bien plus exigeantes. Les loyers y sont très bas, souvent les plus bas du parc social, afin de permettre l’accès à des ménages en situation de grande précarité.
Une harmonisation des avantages fiscaux dans le neuf et l'ancien
Contrairement à d’autres dispositifs d’investissement dans l’immobilier locatif souvent limités au neuf, ce statut pourra s’appliquer aussi bien aux logements neufs qu’anciens. Il permettra ainsi aux investisseurs de choisir leur bien selon leur stratégie patrimoniale, sans être pénalisés fiscalement selon le type de bien.
Si vous souhaitez investir dans l’ancien à rénové, les travaux doivent couvrir 20 % de la valeur d’achat totale.
Un statut avec un impact social et environnemental positif
En échange de ces avantages, les propriétaires s’engagent à :
Louer à un prix inférieur au marché, pour faciliter l’accès au logement,
Respecter des critères énergétiques stricts (DPE A ou B pour l’existant, RE2020 pour le neuf),
Participer à l’amélioration du confort d’habitation et à la transition écologique du parc locatif.
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Quelles seront les conditions pour bénéficier du statut ?
Si le statut de bailleur privé s’annonce comme un dispositif attractif, il sera réservé aux propriétaires respectant un ensemble de conditions précises. Ces obligations visent à garantir l’efficacité du dispositif sur le plan social, fiscal et environnemental. Voici les critères essentiels à remplir.
Pratiquer des loyers modérés
L’un des piliers du statut est le plafonnement des loyers, qui devront être inférieurs aux prix du marché local. Cet engagement vise à :
Faciliter l’accès au logement pour les ménages modestes,
Réduire la vacance locative en rendant les biens plus attractifs,
Rééquilibrer l’offre locative dans les zones tendues.
Ce plafonnement s’accompagne parfois d’une charte d’engagement à respecter, intégrant des objectifs de qualité et de confort pour les locataires. Contrairement à ce qui avait été proposé dans le rapport parlementaire, l’amendement adopté prévoit que les loyers seront basés sur le dispositif Loc’Avantages et non sur ceux du Pinel.
Respecter des critères de performance énergétique
Ce nouveau dispositif d’investissement intégrera une exigence forte en matière de rénovation énergétique, dans la continuité des politiques publiques de lutte contre les passoires thermiques. Les biens mis en location devront répondre à des standards précis :
DPE A ou B pour les logements existants,
Respect de la réglementation RE 2020 pour les constructions neuves.
Ces conditions sont non seulement indispensables pour bénéficier de l’abattement fiscal, mais elles visent également à améliorer la durabilité et la valeur du parc immobilier privé.
Choisir le bon régime fiscal et bien déclarer ses revenus
Le bailleur devra déclarer ses revenus locatifs via le formulaire 2044-EB, utilisé pour les régimes fonciers. Le choix du régime fiscal dépendra du type de bien et du montant des recettes locatives :
Location meublée :
Recettes < 77 700 €/an : régime micro-BIC
Recettes > 77 700 €/an : régime réel BIC
Location non meublée :
Recettes < 15 000 € / an : régime micro-foncier
Recettes > 15 000 € / an : régime réel foncier
Ces déclarations doivent être rigoureusement tenues à jour, sous peine de perdre les avantages fiscaux liés au statut. Dans certains cas, l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine peut s’avérer utile. Concernant la déclaration des revenus fonciers, cette dernière se fait via le formulaire n°2042 sur l’ensemble des revenus perçus.
Pourquoi déléguer la gestion de son bien à Maslow ?
Bien que déléguer la gestion locative n’est pas impératif en tant que bailleur, gérer un bien locatif demande du temps et une certaine expertise. Les experts Maslow prennent en charge l’ensemble des démarches liées à la mise en location et au suivi du bien :
Rédaction du bail, état des lieux, collecte des pièces justificatives,
Sélection des locataires (analyse de solvabilité, entretiens, garanties),
Perception des loyers et gestion des impayés,
Suivi des travaux d’entretien ou de rénovation,
Relation avec le locataire tout au long du bail.
Cela permet au bailleur de gagner en sérénité tout en limitant les risques de vacance locative, de conflits ou d’erreurs administratives.
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FAQ - Le nouveau statut du bailleur privé
Qu’est-ce que le futur statut du bailleur privé ?
Qu’est-ce que le futur statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé est un nouveau cadre fiscal et réglementaire unique, en cours de construction, destiné aux particuliers qui louent des logements nus ou meublés longue durée.
Pourquoi le gouvernement souhaite-t-il développer ce dispositif ?
Pourquoi le gouvernement souhaite-t-il développer ce dispositif ?
Les ventes de logements neufs à usage locatif ont chuté de -40 % au 1ᵉʳ trimestre 2025, menaçant l’offre locative dans les zones tendues ; le nouveau statut veut restaurer la rentabilité et la lisibilité pour les investisseurs.
Quand le nouveau statut entrera t-il en vigueur ?
Quand le nouveau statut entrera t-il en vigueur ?
L’amendement du statut de bailleur privé a été adopté par l’Assemblée le vendredi 14 novembre 2025. Le vote définitif reste à venir.
Quels logements seront éligibles ?
Quels logements seront éligibles ?
Seront acceptés :
Logements neufs répondant à la norme RE 2020
Logements anciens rénovés affichant un DPE A ou B après travaux
Biens situés en zones où la pénurie locative est avérée (« zones tendues »)
Quel impact sur le marché locatif ?
Quel impact sur le marché locatif ?
Selon l’ancienne ministre du Logement Valérie Létard, les mesures inscrites dans le PLF 2026 ” devrait permettre de construire 30 000 logements neufs locatifs supplémentaires et de rénover 20 000 logements par an, notamment des passoires thermiques”.
Le statut s’applique-t-il aux locations meublées ?
Le statut s’applique-t-il aux locations meublées ?
Oui : le régime couvre indifféremment la location nue ou meublée longue durée et aligne leur fiscalité pour neutraliser l’arbitrage entre LMNP/LMP et location nue.
