Investir dans l’immobilier locatif est une décision stratégique qui implique de choisir la structure juridique la plus adaptée. Faut-il acheter via une SCI (Société Civile Immobilière) ou en nom propre ? Ce choix a des conséquences directes sur la fiscalité, la gestion du bien, ainsi que sur la transmission du patrimoine.
Quelle est la meilleure option selon votre situation ? Dans cet article, nous allons comparer ces deux modes d’investissement, en détaillant leurs avantages, inconvénients et impacts fiscaux.
Qu'est-ce qu'une SCI (Société Civile Immobilière) ?
Une Société Civile Immobilière ou SCI est une structure juridique permettant à plusieurs personnes d’acheter et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement à un achat immobilier en indivision, la SCI permet une gestion souple et une transmission du patrimoine optimisée. Il est possible de créer une SCI pour l’achat d’une résidence principale ou d’un bien locatif.
Séparation du patrimoine personnel et immobilier
L’un des grands avantages d’acquérir un bien immobilier en SCI est que cette dernière constitue une entité juridique distincte de ses associés. Cela signifie que le patrimoine immobilier détenu par la SCI est séparé du patrimoine personnel des associés. Cette séparation peut être un atout majeur, notamment pour protéger les biens personnels en cas de dettes liées à l’investissement immobilier.
Nature de la responsabilité des associés en SCI
En revanche, il est important de noter que les associés de la SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société, mais de manière non solidaire.
- Responsabilité indéfinie : Si la SCI contracte des dettes qu’elle ne peut pas rembourser, les créanciers peuvent se tourner vers les associés pour obtenir paiement.
- Responsabilité non solidaire : Chaque associé est responsable à hauteur de sa participation dans la société. Par exemple, un associé possédant 30 % des parts d’une SCI ne pourra être tenu responsable qu’à hauteur de 30 % des dettes.
Cela constitue une différence majeure avec une entreprise commerciale, où la responsabilité peut être solidaire et donc plus risquée pour les associés.
Les principales caractéristiques d’une SCI
- Gestion collective : Un ou plusieurs gérants sont désignés pour administrer les biens de la SCI.
- Transmission facilitée : Il est possible de transmettre progressivement des parts sociales aux héritiers, bénéficiant ainsi d’avantages fiscaux.
- Fiscalité flexible : Les associés peuvent choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) en fonction de leur stratégie d’investissement.
- Séparation du patrimoine personnel et de l’investissement immobilier : La SCI protège le patrimoine personnel des associés, tout en leur conférant une responsabilité proportionnelle à leur part détenue.
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
Acheter un bien immobilier via une SCI familiale
Une SCI familiale est une forme spécifique de Société Civile Immobilière créée entre membres d’une même famille (parents, enfants, frères et sœurs, grands-parents…). Elle permet d’acheter, de gérer et de transmettre un bien immobilier en évitant les contraintes de l’indivision et en facilitant parfois l’obtention d’un prêt immobilier.
Les avantages de la SCI familiale
- Éviter l’indivision et simplifier la gestion
- Dans une indivision classique, chaque héritier ou propriétaire détient une quote-part du bien et les décisions doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut bloquer la gestion (vente, travaux, mise en location…).
Avec une SCI familiale, la gestion est centralisée auprès d’un gérant, désigné par les statuts, ce qui évite les conflits et facilite les prises de décisions.
- Dans une indivision classique, chaque héritier ou propriétaire détient une quote-part du bien et les décisions doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut bloquer la gestion (vente, travaux, mise en location…).
- Faciliter la transmission du patrimoine
- Plutôt que de transmettre un bien immobilier en indivision, ce qui peut générer des tensions et des frais élevés, les parents peuvent céder progressivement des parts sociales de la SCI à leurs enfants.
- Grâce aux abattements fiscaux successifs (100 000 € par enfant tous les 15 ans), cette transmission peut être optimisée et permettre d’alléger voire d’annuler les droits de donation et de succession.
- Optimiser la fiscalité de l’investissement locatif
- Une SCI familiale peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR), permettant aux associés d’être imposés individuellement sur leur quote-part des bénéfices, tout en déduisant certaines charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion…).
- Option pour l’IS possible si les associés veulent bénéficier de l’amortissement comptable du bien, ce qui réduit la base imposable des revenus locatifs.
- Protéger le patrimoine familial
- La SCI familiale sépare le patrimoine immobilier du patrimoine personnel des associés, protégeant ainsi les biens privés en cas de dettes ou de litige.
- Une flexibilité pour l’investissement locatif
- La SCI familiale permet de louer facilement le bien, que ce soit à des tiers ou aux membres de la famille.
- Attention toutefois : si le bien est loué à un membre de la famille à un loyer sous-évalué, les avantages fiscaux peuvent être remis en question par l’administration fiscale.
À noter :
- Une SCI familiale n’est pas adaptée à la location meublée sauf si moins de 10 % du chiffre d’affaires provient de cette activité.
- Une comptabilité rigoureuse et une gestion transparente sont nécessaires pour éviter tout contentieux entre les membres de la famille.
Qu'est-ce qu’un achat en nom propre ?
Acheter en nom propre signifie que l’investisseur détient directement le bien immobilier, sans passer par une société. C’est la forme d’acquisition la plus courante pour les particuliers qui se lancent dans un investissement locatif.
Les principales caractéristiques d’un achat en nom propre :
- Simplicité administrative : pas de statuts à rédiger ni de formalités de gestion complexes.
- Coût réduit : pas de frais liés à la création et à la gestion d’une société.
- Accès direct aux revenus locatifs : les loyers perçus sont déclarés dans l’impôt personnel du propriétaire.
En revanche, l’achat en nom propre expose l’investisseur à une responsabilité illimitée sur son patrimoine personnel et peut compliquer la transmission du bien en cas de succession.
Investir en SCI ou en nom propre : les avantages vs les inconvénients
Les avantages d'investir en SCI
- Gestion facilitée pour plusieurs investisseurs
La SCI permet à plusieurs personnes d’investir ensemble dans un bien immobilier. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport et la gestion peut être confiée à un gérant. Cela évite l’indivision, souvent source de conflits entre héritiers ou associés. - Transmission du patrimoine optimisée
L’un des plus grands avantages de la SCI est de faciliter la transmission des biens immobiliers. En effet, au lieu de transmettre un bien en tant que tel, on peut transmettre progressivement des parts sociales aux héritiers, ce qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux grâce aux abattements successifs. - Possibilité d’optimiser la fiscalité
Une SCI peut être imposée soit à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS).- Avec l’IR, les revenus locatifs sont imposés directement entre les mains des associés, selon leur tranche d’imposition.
- Avec l’IS, la société peut amortir l’achat du bien, réduisant ainsi le bénéfice imposable. Cependant, les plus-values à la revente sont plus fortement taxées.
- Protection du patrimoine personnel
Contrairement à l’achat en nom propre, où l’investisseur est directement responsable des dettes du bien immobilier, une SCI permet de séparer patrimoine personnel et immobilier, limitant ainsi les risques financiers.
Inconvénients de la SCI
- Création et gestion plus complexes
La création de SCI implique des formalités administratives :- Rédaction de statuts
- Enregistrement au greffe
- Obligations comptables et déclaratives
- De plus, la gestion d’une SCI nécessite parfois l’intervention d’un expert-comptable et engendre des coûts supplémentaires.
- Frais supplémentaires
Entre les frais de création, la tenue de la comptabilité et les éventuels coûts de gestion, une SCI représente une charge financière plus importante qu’un investissement en nom propre. - Fiscalité potentiellement plus lourde
Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), elle permet d’amortir le bien, mais la plus-value immobilière est imposée sur la valeur comptable et non sur le prix d’acquisition, ce qui peut entraîner une taxation élevée à la revente.
Les avantages d'investir en nom propre
Simplicité administrative
Acheter un bien en nom propre ne nécessite aucune création de société ni formalité particulière. Une fois le bien acquis, l’investisseur peut directement percevoir les loyers et gérer le bien librement.Frais réduits
Contrairement à la SCI, il n’y a pas de coûts de gestion ni de comptabilité obligatoire, ce qui limite les dépenses annexes.Possibilité de bénéficier d’abattements fiscaux sur les plus-values
En cas de revente, l’investisseur peut bénéficier d’un abattement progressif sur les plus-values immobilières. Après 22 ans, il n’est plus imposé sur l’impôt sur le revenu, et après 30 ans, il est totalement exonéré de prélèvements sociaux.
Inconvénients de l’investissement en nom propre
- Transmission plus compliquée
En cas de succession, le bien est soumis au régime classique de l’indivision, ce qui peut poser des problèmes entre héritiers. Contrairement à la SCI, il n’est pas possible de transmettre progressivement des parts sociales, et les frais de succession peuvent être plus élevés. - Responsabilité illimitée
Si le propriétaire du bien rencontre des difficultés financières, ses créanciers peuvent saisir directement le bien immobilier et d’autres éléments de son patrimoine personnel. - Moins de flexibilité fiscale
En nom propre, les revenus locatifs sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ce qui peut être désavantageux pour les investisseurs fortement imposés.
Récapitulatif : quelle option choisir ?
| Critère | SCI | Nom propre |
|---|---|---|
|
Gestion
|
Adaptée à plusieurs investisseurs
|
Simple pour un achat individuel
|
|
Transmission
|
Facilitée grâce aux parts sociales
|
Plus complexe en indivision
|
|
Fiscalité
|
Flexible (IR ou IS)
|
Moins optimisée pour les hauts revenus
|
|
Responsabilité
|
Protection du patrimoine personnel
|
Responsabilité illimitée
|
|
Formalités
|
Création et comptabilité obligatoires
|
Aucune formalité
|
En résumé :
- Si vous investissez seul et cherchez la simplicité, l’achat en nom propre est souvent plus adapté.
- Si vous investissez à plusieurs ou souhaitez optimiser la transmission, la SCI offre plus de flexibilité et d’avantages fiscaux.
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
Quelle est la fiscalité d'une SCI ?
La fiscalité sur les revenus locatifs
- Une SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).
- SCI à l’IR : les loyers perçus sont directement imposés entre les mains des associés, selon leur tranche d’imposition.
- Avantage : simplicité, possibilité d’amortir certains frais.
- Inconvénient : pas d’amortissement du bien, imposition potentiellement élevée si l’associé est fortement imposé.
- SCI à l’IS : la société est imposée à un taux fixe (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà).
- Avantage : possibilité d’amortir le bien, réduisant ainsi l’imposition.
- Inconvénient : en cas de revente, la plus-value est calculée sur la valeur comptable, entraînant une imposition plus lourde.
La fiscalité sur les plus-values
- SCI à l’IR : même régime que l’investissement en nom propre.
- SCI à l’IS : les plus-values sont fortement imposées, car elles sont calculées sur la valeur comptable du bien (c’est-à-dire en prenant en compte l’amortissement), et non sur le prix d’achat initial.
SCI et location meublée : une restriction à connaître
Un élément clé à prendre en compte avant d’opter pour une SCI est qu’elle n’est pas adaptée à la location meublée. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale, alors qu’une SCI a un objet exclusivement civil.
Cependant, une tolérance fiscale existe : une SCI peut percevoir jusqu’à 10 % de son chiffre d’affaires sous forme de loyers issus d’une activité commerciale, comme la location meublée. Si ce seuil est dépassé, la SCI devient assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) de manière automatique, ce qui peut être fiscalement désavantageux.
Différence clé avec l’investissement en nom propre
Contrairement à la SCI, un achat en nom propre permet d’opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui offre plusieurs avantages fiscaux :
- Amortissement comptable du bien et du mobilier, permettant de réduire l’imposition sur les loyers.
- Imposition possible sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), souvent plus avantageux que l’impôt foncier.
- Récupération de la TVA sous certaines conditions (notamment en résidence de services).
Quelle est la fiscalité d'un investissement immobilier en nom propre ?
La fiscalité sur les revenus locatifs
L’un des principaux atouts d’un investissement en nom propre est la possibilité de bénéficier de régimes fiscaux avantageux sur les revenus locatifs, en particulier via le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
➤ Deux régimes fiscaux possibles pour la location nue
Si vous louez un bien non meublé, vos revenus locatifs sont imposés sous le régime des revenus fonciers, avec deux options :
- Le régime micro-foncier : si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €/an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %, qui couvre les charges sans obligation de justification.
- Le régime réel : au-delà de 15 000 € de loyers annuels, ou sur option, vous pouvez déduire toutes vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, etc.), ce qui peut réduire voire annuler l’imposition sur les revenus locatifs.
LMNP : un régime fiscal très avantageux pour la location meublée
Si vous louez un bien meublé en nom propre, vous pouvez opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui offre plusieurs avantages fiscaux majeurs :
Possibilité d’amortir un bien immobilier et son mobilier
Contrairement à la location nue, où seules certaines charges sont déductibles, le LMNP au régime réel permet d’amortir :
- La valeur du bien (hors terrain) sur environ 25 à 30 ans,
- Le mobilier et les équipements sur 5 à 10 ans.
Conséquence : cet amortissement réduit considérablement le bénéfice imposable, ce qui peut permettre de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
Un régime fiscal plus avantageux : les BIC
Les revenus de la location meublée sont imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
- Régime micro-BIC : si les revenus sont inférieurs à 77 700 € par an, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les loyers perçus (contre 30 % en micro-foncier pour la location nue). A noter cependant, que la loi de Finances 2025 a réduit l’abattement à 30% avec un plafond de recettes locatives annuelles à 15 000€ pour les locations meublés touristiques non classées uniquement.
- Régime réel : pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité, toutes les charges réelles sont déductibles, et l’amortissement du bien permet souvent de réduire l’impôt à zéro sur plusieurs années.
Pas de cotisations sociales lourdes
Contrairement au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le LMNP ne génère pas de cotisations sociales obligatoires, ce qui allège la charge fiscale globale.
Possibilité de récupérer la TVA sous certaines conditions
Si vous investissez dans une résidence de services (étudiante, senior, tourisme, affaires…) et signez un bail commercial avec un gestionnaire, vous pouvez récupérer la TVA à 20 % sur le prix d’achat du bien.
Comparatif fiscal : Location Nue vs LMNP
| Critère | Location nue | LMNP |
|---|---|---|
|
Régime fiscal
|
Revenus fonciers
|
BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
|
|
Abattement forfaitaire
|
30 % (micro-foncier)
|
jusqu'à 50 % (micro-BIC)
|
|
Amortissement du bien
|
Non
|
Oui (réduction du bénéfice imposable)
|
|
Déduction des charges
|
Régime réel possible
|
Régime réel + amortissement
|
|
Prélèvements sociaux
|
17,2 %
|
17,2 %
|
|
Récupération TVA
|
Non
|
Possible en résidence de services
|
La fiscalité sur les plus-values
- Imposition des plus-values selon la durée de détention :
- Abattement progressif dès 6 ans.
- Exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Avantage : régime favorable sur le long terme.
- Inconvénient : taxation potentiellement lourde si revente rapide.
SCI ou nom propre : quel est le meilleur choix en matière de succession ?
En SCI
- La transmission se fait par cession progressive de parts sociales, permettant de bénéficier des abattements fiscaux (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans).
- Avantage : optimisation fiscale sur la transmission.
- Inconvénient : nécessité d’anticiper pour bénéficier des avantages.
En nom propre
- Transmission classique avec droits de succession basés sur la valeur du bien.
- Inconvénient : frais potentiellement plus élevés en cas d’indivision.
Conclusion : faut-il investir en nom propre ou créer une SCI ?
Le choix entre une SCI et un investissement en nom propre dépend de plusieurs critères : gestion, fiscalité, transmission et simplicité administrative.
L’achat en nom propre est idéal pour les investisseurs qui recherchent une solution simple et peu coûteuse. Il permet une imposition plus avantageuse sur les plus-values en cas de revente à long terme et une gestion directe du bien immobilier. Toutefois, la transmission du patrimoine est plus complexe et la responsabilité de l’investisseur est illimitée.
La création d’une SCI est plus pertinent pour ceux qui investissent à plusieurs ou souhaitent préparer la transmission de leur patrimoine. Elle offre une gestion optimisée, une protection du patrimoine personnel et une fiscalité plus flexible. En revanche, elle implique des formalités administratives et des frais de gestion supplémentaires.
Quel choix faire ?
- Vous investissez seul, avec un projet simple ? → Le nom propre est recommandé.
- Vous investissez avec d’autres personnes ou préparez votre succession ? → La SCI est plus adaptée.
- Vous souhaitez optimiser la fiscalité des revenus locatifs ? → La SCI permet plus de flexibilité avec l’IS, mais peut être plus contraignante en cas de revente.
Choisir entre SCI et nom propre peut être complexe, surtout lorsqu’il s’agit d’optimiser la fiscalité, la gestion et la transmission de votre investissement immobilier. Maslow vous accompagne dans cette décision en vous proposant une analyse personnalisée de votre projet et en vous guidant vers la structure la plus adaptée à vos objectifs patrimoniaux.
Grâce à son expertise en investissement locatif clé en main, Maslow vous aide à structurer votre achat, en tenant compte des avantages fiscaux, des modalités de gestion et des opportunités de financement.
Réservez votre appel vidéo avec l’un de nos experts en investissement immobilier pour élaborer votre stratégie patrimoniale.
