Plus de 450 communes reclassées, des dispositifs fiscaux redéfinis, de nouvelles opportunités à saisir : l’arrêté du 5 septembre 2025 vient bouleverser la carte du zonage ABC. Publié par le Ministère de la Transition écologique, ce texte redessine les zones A, B et C, qui déterminent les aides à l’investissement locatif, l’éligibilité au prêt à taux zéro, ou encore les plafonds de loyers dans le neuf.
Dans cet article, nous décryptons les enjeux du nouveau zonage ABC, ses impacts sur les dispositifs fiscaux et les opportunités à saisir pour les investisseurs.
La liste des communes qui passent en zone tendue au 5 septembre 2025
Auvergne-Rhône-Alpes
- Pérouges (01)
- Bourg-Saint-Christophe (01)
- Lagnieu (01)
- Loyettes (01)
- Montélimar (26)
- Allevard (38)
- Autrans-Méaudre en Vercors (38)
- Le Bourg-d’Oisans (38)
- Pont-Evêque (38)
- Saint-Jean-de-Bournay (38)
- Villemoirieu (38)
- Cébazat (63)
- Fleurieux-sur-l’Arbresle (69)
- Jons (69)
- Bozel (73)
- Les Allues (73)
- Grand-Aigueblanche (73)
- Porte-de-Savoie (73)
- Sainte-Foy-Tarentaise (73)
- Séez (73) oui
- Val-Cenis (73) oui
- Valloire (73) oui
- Cusy (74)
- Le Biot (74)
- Seytroux (74)
Bourgogne-Franche-Comté
- Bressey-sur-Tille (21)
- Bretenière (21)
- Fénay (21)
- Hauteville-lès-Dijon (21)
- Magny-sur-Tille (21)
- Corcelles-les-Monts (21)
- Flavignerot (21)
- Donmartin (25)
- Doubs (25)
- Gilley (25)
- Grand’Cobe-Châteleu (25)
- Houtaud (25)
- Les Fins (25)
- Montlebon (25)
- Mouthe (25)
- Saint-Laurent-en-Grandvaux (39)
- Le Creusot (71)
- Montceau-les-Mines (71)
Bretagne
- Île-de-Bréhat (22)
- Langueux (22)
- Trégueux (22)
- Binic-Etables-sur-Mer (22)
- Lanvallay (22)
- Bohars (29)
- Guilers (29)
- Île-de-Batz (29)
- Île-de-Sein (29)
- Île-Molène (29)
- Ouessant (29)
- Saint-Renan (29)
- Liffré (35)
- Caudan (56)
- Gâvres (56)
- Île-aux-Moines (56)
- Île-d’Arz (56)
- Quéven (56)
Centre-Val de Loire
- Auneau-Bleury-Saint-Symphorien (28)
- Marchezais (28)
- Esvres (37)
- La Ferté-Saint-Aubin (45)
- Montargis (45)
Corse
- Cargèse (2A)
- Casaglione (2A)
- Coggia (2A)
- Piana (2A)
- Vico (2A)
Grand-Est
- Charleville-Mézières (08)
- Rethel (08)
- Sedan (08)
- La Chapelle-Saint-Luc (10)
- Les Noës-près-Troyes (10)
- Pont-Sainte-Marie (10)
- Rosières-près-Troyes (10)
- Saint-André-les-Vergers(10)
- Saint-Julien-les-Villas (10)
- Essey-lès-Nancy (54)
- Herserange (54)
- Malzéville (54)
- Mont-Saint-Martin (54)
- Tomblaine (54)
- Algrange (57)
- Bertrange (57)
- Bousse (57)
- Gandrange (57)
- Knutange (57)
- Nilvange (57)
- Richemont (57)
- Rombas (57)
- Erstein (67)
- Guebwiller (68)
Hauts-de-France
- Saint-Quentin (02)
- Soissons (02)
- La Bassée (59)
- Bergues (59)
- Bourbourg (59)
- Cambrai (59)
- Cappelle-la-Grande (59)
- Illies (59)
- Loon-Plage (59)
- Marly (59)
- Orchies (59)
- Saint-Armand-les-Eaux (59)
- Saint-Saulve (59)
- Rully (60)
- Verberie (60)
- Arques (62)
- Carvin (62)
- Dainville (62)
- Longuenesse (62)
- Saint-Laurent-Blangy (62)
- Saint-Martin-lez-Tatinghem (62)
- Saint-Nicolas (62)
- Saint-Omer (62)
- Sainte-Catherine (62)
- Abbeville (80)
- Le Crotoy (80)
- Saint-Valery-sur-Somme (80)
Provence-Alpes-Côte-d'Azur
- Châteauroux-les-Alpes (05)
- Puy-Saint-Vincent (05)
- Saint-Martin-de-Queyrières (05)
- Saint-Sauveur (05)
- Aureille (13)
- Eygalières (13)
- Vauvenargues (13)
Occitanie
- Fleury (11)
- Narbonne (11)
- Sigean (11)
- Congénies (30)
- Junas (30)
- Roquemaure (30)
- Sauveterre (30)
- Auterive (31)
- Bazus (31)
- Bouloc (31)
- Carbonne (31)
- Castelnau-d’Estrétefonds (31)
- Clermont-le-Fort (31)
- Corronsac (31)
- Donneville (31)
- Drémil-Lafage (31)
- Flourens (31)
- Fourquevaux (31)
- Fronton (31)
- Garidesch (31)
- Gauré (31)
- Goyrans (B1)
- Grenade (31)
- Gémil (31)
- Merville (31)
- Mondouzil (31)
- Mons (31)
- Montgiscard (31)
- Montlaur (31)
- Rebigue (31)
- Sainte-Foy-d’Aigrefeuille (31)
- Villemur-sur-Tarn (31)
- Beaulieu (34)
- Bessan (34)
- Florensac (34)
- Gignac (34)
- Lansargues (34)
- Montagnac (34)
- Montarnaud (34)
- Murles (34)
- Restinclières (34)
- Saint-André-de-Sangonis (34)
- Saint-Drézéry (34)
- Saint-Paul-et-Valmalle (34)
- Valergues (34)
- Villeveyrac (34)
- Saint-Lary-Soulan (65)
- Albi (81)
Normandie
- Auberville (14)
- Barneville-la-Bertran (14)
- Benerville-sur-Mer (14)
- Biéville-Beuville (14)
- Canapville (14)
- Colleville-Montgomery (14)
- Cricqueboeuf (14)
- Gonneville-sur-Mer (14)
- Langrune-sur-Mer (14)
- Lion-sur-Mer (14)
- Mathieu (14)
- Pennedepie (14)
- Plumetot (14)
- Périers-sur-le-Dan (14)
- Saint-Aubin-d’Arquenay (14)
- Saint-Contest (14)
- Saint-Vaast-en-Auge (14)
- Varaville (14)
- Vauville (14)
- Villerville (14)
- Equemauville (14)
- Le Val d’Hazey (27)
- Agneaux (50)
- Arques-la-Bataille (76)
- Barentin (76)
- Dieppe (76)
- Le Tréport (76)
- Lillebonne (76)
- Offranville (76)
- Port-Jérôme-sur-Seine (76)
Nouvelle-Aquitaine
- Saint-Yriex-sur-Charente (16)
- La Brée-les-Bains (17)
- La Jarrie (17)
- Le Château-d’Oléron (17)
- Le Grand-Village-Plage (17)
- Marsilly (17)
- Saint-Denis-d’Orléron (17)
- Saint-Trojan-les-Bains (17)
- Saujon (17)
- Île-d’Aix (17)
- Coutras (33)
- Billère (64)
- Bizanos (64)
- Cambo-les-Bains (64)
- Gelos (64)
- Idron (64)
- Larressore (64)
- Lescar (64)
- Lons (64)
- Pau (64)
- Saint-Pée-sur-Nivelle (64)
- Port-Jérôme-sur-Seine (76)
Pays de la Loire
- Chaumes-en-Retz (44)
- Château-Thébaud (44)
- Herbignac (44)
- Héric (44)
- Le Bignon (44)
- Machecoul-Saint-Même (44)
- Nort-sur-Erdre (44)
- Pontchâteau (44)
- Le Lion-d’Angers (49)
- Loire-Authion (49)
- Saumur (49)
- Soulaire-et-Bourg (49)
- Écuillé (49)
- Coulaines (72)
- Bretignolles-sur-Mer (85)
- Soullans (85)
Île-de-France
- Ablis (78)
- Marines (95)
À découvrir également : la liste complète des villes en zone tendue.
Qu’est-ce que le zonage ABC ?
Le zonage ABC est un système mis en place par l’État pour classer les communes françaises selon le niveau de tension du marché immobilier. Ce classement conditionne l’accès à de nombreux dispositifs publics, tels que le prêt à taux zéro (PTZ), ou encore les conditions de location intermédiaire (LLI).
Voici comment se structure le zonage :
- Zone A bis : Paris et sa proche banlieue, où la demande locative est extrêmement forte.
- Zone A : Grandes agglomérations où la demande reste élevée (Lyon, Lille, Marseille, Montpellier…).
- Zone B1 : Villes moyennes dynamiques et zones frontalières ou littorales.
- Zone B2 : Petites villes ou communes où la tension est modérée.
- Zone C : Zones détendues, où l’offre dépasse largement la demande.
Initialement instauré en 2003, le zonage ABC a été conçu pour adapter les aides publiques à la réalité locale du marché. Il est révisé périodiquement pour refléter l’évolution des besoins en logement, le déséquilibre entre l’offre et la demande, la croissance démographique et les dynamiques territoriales.
Pourquoi la révision du zonage ABC est-il important pour les investisseurs ?
L’éligibilité aux dispositifs fiscaux
Certaines aides et dispositifs fiscaux sont réservés aux zones tendues (zones A, A bis, B1). En voici quelques exemples :
- PTZ (Prêt à Taux Zéro) : pour les primo-accédants dans les zones tendues.
- LLI (Logement Locatif Intermédiaire) : avantage fiscal pour les biens loués sous un plafond de loyer en zone A et B1.
Un bien situé en zone B2 ou C peut donc ne pas être éligible à ces dispositifs, sauf dérogation.
Les plafonds de loyers et de ressources
Chaque zone détermine :
- Le plafond de loyer maximum autorisé pour bénéficier d’un avantage fiscal
- Le plafond de revenus du locataire
Ces règles influencent la stratégie locative, les revenus générés et les rendements attendus.
L’attractivité du marché local
Un bien en zone A ou B1 est souvent situé dans un secteur :
- à forte demande locative
- à faible vacance
- à potentiel de revalorisation élevé
Cela impacte le score Maslow, qui prend en compte des critères comme la tension locative, la rentabilité brute et la dynamique du quartier.
L’emplacement, un critère essentiel de l’investissement locatif
On dit souvent que les trois règles de l’immobilier sont : l’emplacement, l’emplacement, et encore l’emplacement. Et c’est particulièrement vrai en matière d’investissement locatif. Un bon zonage ne garantit pas à lui seul la réussite d’un projet : il faut aller plus loin dans l’analyse du contexte local.
Pourquoi l’emplacement est décisif ?
Un bien peut être situé dans une zone fiscalement avantageuse (zone A, B1…) mais souffrir :
- d’un manque de dynamisme locatif réel,
- d’une vacance prolongée,
- ou encore d’un environnement peu attractif (transports, commerces, bassin d’emploi).
À l’inverse, certains secteurs en zone B2 ou C peuvent offrir de bonnes perspectives de rentabilité, à condition d’être analysés avec objectivité.
Le Score Maslow : une analyse multi‑critères de l’emplacement
Chez Maslow, nous avons conçu le Score Maslow pour offrir une vision claire et objective de chaque bien proposé.
Ce score repose sur des indicateurs concrets :
- Tension locative (offre / demande de logement réelle)
- Rentabilité brute du bien
- Potentiel de revente
- Attractivité du quartier (transports, services, vie locale)
- Confort et prestations du logement
Chaque bien de notre catalogue est noté, afin que vous puissiez comparer en toute transparence et prendre une décision éclairée.
Pour aller plus loin
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