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Obtenir un prêt immobilier en 2024

Dans cet épisode, Pierre-Emmanuel échange avec Didier Munch, directeur centre habitat pour la caisse d’épargne Rhône Alpes, et Christian, directeur du crédit chez Maslow. Au cours de ce podcast, ils vont parler financement et vous donner les clés pour convaincre les banques de financer votre investissement immobilier.

crédit immobilier en 2023 c’est 40 % de taux de créditroy la crise qu’on a pu constater
depuis 2 ans elle est liée au fait que le taux de refinancement des banques est supérieur à leur capacité à vendre déjà
la France a le gros avantage c’est d’avoir un marché qui est quasi à 95 % à taux fixe à l’inverse des autres pays
européens prend pas souvent conscience que pourquoi on dit que le marché immobilier en France est certain est-ce qu’on va vers une baisse des
taux oui quand combien
[Musique]
bonjour et bienvenue dans nos 41 m² 41 m² c’est l’espace imo qui éclaire les investisseurs tous les mois nous
interrogeons des experts du secteur afin de discuter de leurs connaissances de partager leur expérience et leurs
expertises pour vous guider alors abonnez-vous dès maintenant pour ne pas manquer notre prochain podcast dans cet
épisode je suis ravi d’accueillir Didier Munch bonjour Didier bonjour tu es le patron le directeur du Centre habitat
pour la caisse DESP gronalpe c’est bien ça absolument tout à fait donc on a un vrai banquier avec nous aujourd’hui et
je suis également accompagné de Christian Ren bonjour Christian bonjour Pierre manuel donc le patron du backofice et aussi le directeur du
crédit chez Mel c’est bien ça donc c’est toi qui anime coordonne les 15 courtiers
qu’on a sur le terrain pour nous trouver des financements pour nos clients exactement bon super l’idée
d’aujourd’hui c’est bah c’est parler de d’une actualité forte c’est le crédit immobilier chez maslow.imo bah nos
clients nos prospects ils viennent sur le site ils font des simulations financières ils estim un budget
d’investissement puis on essaie de leur proposer des projets alors ce que je vous propose c’est qu’on va parler prê immobilier aujourd’hui on va revenir sur
sur des choses qui sont importantes Didier est-ce que tu peux nous expliquer comment une banque fixe ses enveloppes
de financement annuel pour financer ses clients et bien écoute chaque année euh une banque en fait fixe ses enveloppes
par rapport à ses ressources et ses liquidités en fait et en fonction de ses objetifs commerciaux c’est-àdire qu’aujourd’hui le crédit immobilier est
un outil de conquête et en fonction de l’année des liquidités du coût de la ressource en fait les ambitions vont
être plus ou moins important d’une année à l’autre est-ce que tu peux nous dire par exemple toi ton enveloppe de crédit
de 2024 c’est combien de centaines de millions alors à la caisse des pin ronalp cette année nous avons 2 Millard
500000 € de d’enveloppe de crédit ce qui est à peu près équivalent à l’année dernière euh et qui reste assez très
enfin très ambitieux globalement par rapport par rapport au marché donc tu vas prêter cette année 2illard 500
millions d’euros nous nous y employons pour accompagner des projets en résidence principal en investissement
locatif est-ce que ça dans ces demihe 5 ça concerne aussi les professionnels ou c’est uniquement sur la partie habitat
particulier ça concerne tout type de financement sur les 2 milillliards 5 sans dire de bêtises je pense que la
partie professionnelle vraiment purement professionnel et séparé on va intégrer uniquement l’immobilier professionnel
mais qui est assez peord représenté dans ce dans ce le médecin qui achète son cabinet par exemple ça tu vas considérer que c’est un actif immobier Mo on à
moins de 10 % sur ces env là sur ce type d’activité ok donc c’est une politique commerciale ça veut dire que il y a des
banques qui peuvent être plus ambitieuses que vous ou moins ambitieuses c’est une enveloppe quand il y a plus de sous il y a plus de sous
c’est une ambition c’estàden fait quand il y a plus de sous il y a plus de sous il se peut dans les années difficiles comme en 2023 où le coût de la ressource
était très élevé c’est que les Tau on on va en parler mais les taux étaient étaient élevés il y avait des problématiques de refinancement par
rapport à l’usure qui empêché les B it de réemployer en fait les fonds on pvait
travailler sous contrainte de liquidité des choses qui on déjà été entendu par les uns et par les autres 2024 ne connaî plus cette problématique
là c’est qu’en fait l’accès à la ressource et aux liquidité financière est beaucoup plus libéralisé donc si demain on doit on doit déployer plus et
on doit aller chercher plus c’est une question de calcul par rapport au bilan des banques mais on sera pas ennuyé là-dessus ok donc maintenant les banques
elles me prêtent des sous maintenant faut fixer le coût en fait c’estàd que pour ceux qui n garde finalement le taux
du crédit auquel on va te prêter des sous donc on entend plein de nom Barbar sur l’impact du crédit immobilier
Christian est-ce que tu peux nous expliquer ce que c’est que l’OAT et en quoi ça a un impact sur le crédit
immobilier au particulier alors l’OAT oui terme barbare obligation assimilable du Trésor qui est classé de 1 à on va
dire 10 ans majoritairement pour le plus utilisé pour faire un crédit immobilier d’une façon simple quand on veut
emprunter sur 15 ou 20 ans la clé de référence pour A acheter l’argent pour la banque sur le marché c’estàd que la
banque va pouvoir utiliser plusieurs relais je vais laisser la main même à Didier s’il veut compléter il y a les
fond propre de la banque c’est que là c’est sa trésorerie disponible ses fonds propres où elle va prêter c’est donc une
totalité de marge alors ces fonds propres c’est les sous que moi j’ai à la ce d’épargne c’est les fonds de dépôt c’est les fonds de dépôt c’est les
liquidités présentes sur les comptes mais livré mon contrat d’assurance vie ce que j’ai chez vous alorsassurance vie
non parce que c’est hors bilan donc en fait c’est tout ce qui est dépôt dépôt à vue classque compte bancaire et tout ce qui est en fait euh
support d’Épagne non réglementé le livra par exemple sort et voilà ça remonte au ça finance le logement social en fait et
donc ça remonte ça sort des bilans en fait pour aller à la Caisse des Dépôts donc tu me prêtes les sous que tu as dans tes caisses et tu vas chercher des
sous sur le marché entre guillemets l’équation traditionnelle d’une banque de dépôt classique c’est 2/3 1/ers c’est
quand je prête de l’argent je me refinance sur un/ers d’accord et je prête en fond propre sur 2/ers et
effectivement sur mon tiers l’OAT en fait est une comment l’ indicateur cible des taux longs ce qu’on appelle les taux
longs donc effectivement leat qu’on regarde qui correspond à l’investissement immobilier ce qui effectivement correspond un invvestissement immobilier et donc du
coup on se on se fige en fait sur ces sur ces sur ces montants là en fait pour pouvoir en fait côter les taux de
cession internes qui sont des taux de refinancement ok donc l’AT l’AT donc est
un petit peu en dessous de 3 % elle osile entre 27 et 2 90 % à laquelle donc
ça on paye sur le marché donc la banque achète sur le marché qu elle a pas util 3% rajoute sa marge ce qui nous permet
aujourd’hui d’avoir des crédits sur 20 ans qui OSC entre 38 et 39 entre les
fonds propres et ce qui est acheté sur le marché donc si achète à 3 elle rajoute en génal normalement c’est autour de 1 % de marge donc ça peut être
un taux à 4 % aujourd’hui sur 20 ans c’est ça la marge entre l’argent que tu achètes et ce que tu vas me prêter en
fait on intègre la marge on le coût du risque OK et donc du coup effectivement c’est globalement les marges si on se
réfère sur les 24 derniers mois elle est négative de plus de 130 points de base donc la marge est très négative c’est
vrai que le lieu commun que pourrai penser no les personnes qui nous regardent c’est dire la banque prend systématiquement une marge sauf que la
crise qu’on a pu constater depuis 2 ans elle est liée au fait que le taux de refinancement des banques est supérieur
à leur capacité à vendre donc les marges sont sont sont plus faibles en règle générale une
banque qui vend sur sur le marché en dehors des 24 derniers mois les taux de
marge réel sont de l’ordre allez 25 à 40 centimes dans les dans les dans le
meilleur descart en fait ok est-ce que ça veut dire que l’année dernière euh tu
as prêté de l’argent à perte ou tu n’as pas prêté d’argent alors on a on a prêté de l’argent à perte sur la base des taux
de refinancement si ce n’est que les taux de session intern encore une fois c’est je vais puiser je vais acheter de
l’argent voilà le prix où je le payie CH qui va me coûter cher qui va me coûter beaucoup plus cher que ce qu’ va m’apporter mais par contre j’ai des
fonds en dépôt qui eux leur coût leur coût de rémunération au clients est plus faible et donc du coup on arrive à à
faire à faire une moyenne la CA desponalp en 2023 a fait le choix de rester offensif de rester
prêteur et de rester dynamique sur le marché donc av fermé la boutique la plupart il y a beaucoup beaucoup
d’établissements qui ont fermé la boutique et donc du coup restant prêur on a fait une année qui a été très dynamique et on a on on a terminé même
ass plus crédit immobilier en 2023 c’est Mo- 40 % de taux de crédit octroyé il y
a toujours eu des pro les Français n’ont pas arrêté d’acheter l’immobilier on entend des statistiques effectivement il y a encore dans la
transaction classique plus de 850000 transactions qui ont été réalisé donc il y a 850000 personnes qui ont pu demander
un crédit il y a des banques qui ont arrêté de de prêter ou qui vous ont dit un nom poli et puis il y en a d’autres
comme la caisse Despin tu as raison qui ont continué à à suivre les investisseurs ou les la résidance principale pour autant c’est vrai que le
volume a baissé de 40 % le volume a baissé effectivement globalement par rapport au nombre d’interlocuteurs sur le marché à capacité de traitement des
uns et des autres chrisan est-ce que tu peux dire en quoi l’inflation une incidence sur les taux de crédit puisque
l’inflation elle est monté à plus de 5 % euh l’année dernière là ça a l’air de se calmer un petit peu pourquoi l’ on dit
l’inflation bah si l’inflation baisse les taux de crédit immobiliers vont baisser en quoi l’inflation le coût de
ma baguette de pain ou mon litre d’essence a une incidence sur mes mes taux de crédit immobiliers alors euh
déjà au niveau des crédits immobiliers il faut savoir que jusqu’à encore quelques années notamment en France on avait les crédits à taux dit révisable
ou variaable K ou non et les crédits à taux fixe déjà la France a le gros avantage c’est d’avoir un marché qui est
quasi à 95 % à taux fixe à l’inverse des autres pays européens où est-ce qu’on se
rapproche de l’inflation et mondiaux parce que 30 % de nos clients sur maselow sont des expatrié je je les
salue et c’est vrai que l’année dernière quand on avait une clientèle française qui n dit vous vous rendez compte 4 et
demi c’est quand même vachement plus cher qu’il a 2 ans je te fais un résumé et ben c’est vrai que notre client qui était aux États-Unis en Espagne ou en
Angleterre dis ben ça reste ça reste quand même pas cher chez nous on est à 6 ou on 8 c’était des choses exceptionnelles donc ça c’est un vrai on
emprunte àof fix aujourd’hui donc ça c’est génial en France ex ça c’est clair donc c’est vraiment déjà une de nos particularités qui fait une sécurité un
confort pour revenir à l’inflation c’est que quand on a une hausse généralisée et cumulatif des prix donc la définition de
l’inflation qu’on a connu après le covid c’estàd que une demande très forte de matériaux de matière de voitur de tout
ce que l’on souhaite on est une eau généralisé des prix ce qui se passe c’est que les banques centrales interviennent donc pour le cas europ
c’est la Banque centrale européenne qui va intervenir pour les 27 pays et qui a remonté de façon très violente on va
dire ces taux pour arriver à un taux à 4 % qui est toujours d’actualité aujourd’hui sur des durées courtes par
exemple le reor donc qui est l’indice des taux donc European rates international boarding donc c’est les
taux courts de la Banque centrale européenne on est à 4 % sur le 3 mois ça veut dire que si on ve faire un
prêtcommation pour un particulierou pour une entreprise voire un prêt immobilier à tau révisable en Espagne dans les pays
de l’Est ou en Angleterre c’est là où ils ont le plus monté pour la zone euro bah c’est 4 % plus le phénomène de marge
qui a été pris donc ça fait des crédits à des taux plus élevés donc à quoi joue l’inflation par rapport au taux de
crédit la hausse des taux court va amener aussi une hausse des tau longs et
donc on parlait tout à l’heure des OAT qui sont les taux longs et ben donc du coup les OAT sont remontés on était sur
des taux qui étaient quasi à zéro il y a quelques années de cela avec des conditions d’emprunt voilà ou on PR5 en
juillet 2022 le taux de refinancement de la BCE est négatif et à – 05 exactement jusqu’à 4 % aujourd’hui Chav c’est ça
qu’on appelle la planche à absolument voilà donc c’est pour ça que c’est corrélé entre les taux courts et les taux longs pour essayer de faire simple
c’est important ce que ce que tu dis sur l’inflation les taux de crédit et la variation et la sécurité qu’on a en France parce que c’est vrai que on prend
pas souvent conscience que le pourquoi on dit que le marché immobilier en France c’est certain on a des règles de croix de crédit on a des règles
d’endettement on a des règles pour les les locataires aussi mais si je prends l’exemple de l’Angleterre ils ont pas eu le bouclier terifire sur l’énergie et
ils ont des taux révisables ça veut dire que je suis propriétaire de ma réance principale je m’ad là je suis pas sur les investisseurs et en fait ma mensualité de crédit du mois du mois
prochain elle a changé et mon électricité elle a fait x 4 c’est-à-dire que je je je paye je sais pas 1000 1000
livres de de crédit mon mon mon crédit il passe à 1300 livres et je vais payer
300 livres voilà donc je je peux doubler et donc du coup je j’arbitre et c’est
pour ça que dans les pays anglosaxons on arbitre les prix on entend des chutes qui sont plus importantes alors que le marché français résiste souvent un peu
mieux c’est c’est c’est c’est quand même ça alors il y a plein de nom barbares il y a plein de réglementations sur le crédit immobilier finalement on découvre
que les banquiers ne font pas ce qu’ils veulent donc on a on a le fameux hcsf le
Haut Conseil de stabilité financière alors celui-là on l’avait oublié il existe depuis très longtemps mais là depuis quelques mois
enfin il fait l’actualité est-ce que tu peux nous expliquer Didier toi le HSF il
a changé quoi dans dans ta vie et c’est quoi aujourd’hui quelle directive tu dois respecter pour me prêter de
l’argent ou prêter de l’argent aujourd’hui à nos candidats investisseurs de chez Melow alors le hcsf on l’ ressorté un petit peu des des
cartons et on a donnit une nouvelle fonction une nouvelle vitalité en en 2020 en fait en édictant aux banques des
critères contraignants enfin qui était qui étit supplétif en 2020 et qui sont devenus contraignants par par le temps
notamment sur pour éviter la surconsommation de crédit immobilier et le surendettement en fait des des
ménages en France euh les mesures aujourd’hui elles sont de deux ordres principalement le hcsf vient contrôler
en fait la durée maximale des prêts àoc 3 qui doit de pas être supérieur à 25 ans je peux pas emprunter sur 40 ans en
France ça existe dans autres P on peut plus on peut plus al sous réserve mais on va on va je vais je vais y venir le Pr donc le premier le premier point
c’est la durée de crédit et le deuxième point c’est le niveau d’endettement donc l’injonction faite aux banques c’est de ne pas prêter sur des durées supérieures
à 25 ans et de ne pas prêter au-delà de 35 % d’endettement euh le tout étant de savoir ce qu’on y met dedans le calcul
des revenus alors le calcul des revenus le calcul des charges et laisser à l’appréciation des banques de manière de
manière globale et et générale mais en tout cas ces deux inentions sont faites de manière à ce que on évite la
surconsommation donc du coup de de préimmobilier euh la il y a une
souplesse malgré tout qui est donnée à Cha à chaque établissement qui est de 20 % de son enveloppe de distribution de crédit où on peut dépasser en fait ces
règles d’ 3 ok donc Christian toi tu es le patron du courtage donc tu vas nous
trouver les meilleures solutions de financement pour nos clients donc parfois la Caisse d’Épargne va être celle qui va suivre nos clients parfois
ça va un autre établissement donc pour pas faire de pub ça peut être le LCL le crécole le réseau Crédit Mutuel et
cetera est-ce queaujourd’hui on les normes HSF sont plus contraignantes pour un investisseur que pour quelqu’un qui
finance sa résence sa résidence principale et pourquoi alors oui elles sont plus contraignantes parce que le
déjà le le cadre de jeu les 35 % faut savoir que avant on avait une tolérance d’endettement alors qu’aujourd’hui
maintenant depuis le HSF c’est marqué dans la pierre c’estàd que c’est dans la loi 35 %. premier élément on peut
déroger sur l’Inter du partenaire bancaire ou celui de l’emprunteur ça que
sur un client a potentiel on l’a dit en résidence principale 20 % de la production va pouvoir passer au-dessus
de ces 35 % d’endettement mais ça va pas monter à 50 ou 60 % on va plutôt s’arrêter à 38 39 % il y aura un autre
garde fou ça va être les sociétés de caution qui vont garantir l’emprunteur qui vont aussi définir leur accord ou
pas donc on va pas jouer entre du 35 et du 38 voire 39 % sur la clientèle à
potentiel en résidence principale hein donc sur ce qu’on appelle les les les chouchons en résidence principale et ça va être la même logique sur les
investisseurs sauf qu’on aura une latitude qui va être beaucoup plus basse parce que sur cette 20 % de production
70 % est dédié sur la résidence principale et 30 % sur le locatif donc
30 % de 20 % ça fait 6 % de la production de Didier va pouvoir être favorisé sur de l’investisseur donc ça
va être vraiment profil évolutif alors moi je raésonne en disant tout à l’heure Didier voilà moi j’ai une enveloppe de
financement pour l’année 2024 euh moi je vais dire que sur Melo finalement maises candidats investisseurs le raisonnement
sur les 35 % il est plus dur que sur les Rance principal donc finalement l’enveloppe la plus importante pour moi
chez toi entre guillemets c’est plutôt cette enveloppe de dérogation est-ce que tu es d’accord avec ça donc c’est plutôt là qu’on va pouvoir jouer en fonction de
se dire tiens en ce moment la Caisse d’Épargne il y a encore de la ressource
pour les investisseurs euh bah c’est moins le cas je sais pas au mois de septembre tu as fini ton enveloppe finalement peut-être que le réseau CIC
Crédit Mutuel de telle zone ils ont encore de la ressource c’est un peu comme ça qu’on va qu’on va jouer pour financer nos clients
exactement et puis il y a aussi dans la relation parce que il y a une vraie relation entre le courtier et le partenaire bancaire on est sur un
contrat de de longue durée pour l’emprunteire on en parlera peut-être après avec des contreparties avec une logique puisqu’on voit bien que tout cet
environnement est devenu complexe et sans l’appui du partenaire bancaire bah l’emprunteur ne peut pas faire ça c’est
le premier élément et c’est aussi une clarté et c’est là où servent aussi les courtiers c’est qu’on est le premier
relais du partenaire bancaire pour pour expliquer le cadre de jeu c’est qu’on peut emprunter avoir des effets de levier exceptionnels parce que le coût
réel d’un crédit par rapport à ce qu’ peut rapporter sur un investisseur j’allais dire on est au top mais il est
clair une chose c’est qu’il y a des contreparties et c’est un élément où le courtier va être important deuxième élément c’est que quand on amène des
dossiers en résidence principale ou des dossiers on va dire de très belle qualité sur de l’investisseur bah c’est
ce qui va permettre à Didier de dire bah tiens cet investisseur a un vrai potentiel de hausse de revenus de
patrimoine ou potentiel même de chef d’entreprise euh et donc il va nous accompagner en dérogatoire sur ce
sujet-là ça va être la qualité de présentation du dossier du courtier et la transparence et notre vie avec le
partenaire bancaire qui va faire l’octroit d’ailleurs du partenaire bancaire ce qui est très intéressant dans ce que dit Christian c’est que
effectivement la la bonne connaissance en fait des des partenaires financiers banqu et courtiers et est très
importante dans la mesure où euh le hcsf ne détermine pas le risque des banques ni la politique bancaire ni la politique
bancaire c’estàd qu’en fait chaque établissement concerve sesro de C règ ces règles et critères d’ctroit euh la
seule chose c’est que le hcsf nous oblige à gérer des masses c’est uniquement ça en fait et depuis
2023 il y a un peu d’assouplissement malgré tout de ces masses là puisque avant un reporting était fait par
trimestre et maintenant on reporte sur la moyenne des trois derniers trimestres donc on n’est plus vraiment dans C logi
dans le règle du jeu sur 9 mois et pas sur 3 mois quoi on est plus dans le On Off c’est que on peut pas opposer le fait de dire j’ai une enveloppe j’ai
plus d’enveloppe on peut par contre opposer le fait de dire on a glissé sur un un traain qui est un petit peu
supérieur là où on devrait être donc on remet un petit tour de vis pour revenir dans nos critères ce qui n’empêchera jamais au cas par cas d’accompagner un
client qui le mérite et avec en fait un une situation à laquelle on croit et un dossier auquel auquel on croit toi
Didier c’est quoi les critères principaux euh alors je dire des banques mais de de de de ta banque euh qu’est-ce
que tu vas considérer pour évaluer une demande de financement et le fait que tu vas accompagner euh un investisseur dans les Mees conditions possibles euh sur
sur un projet al il y a plusieurs choses la première en fait un crédit immobilier aujourd’hui onctroit sur globalement
trois grands univers premièrement le risque ce qu’on appelle risque hypothécaire même si la plupart des crédits aujourd’hui sont cautionnés et
sont plus sont plus hypothécaires donc ça c’est la valeur de mon bien et l’argent que exactement combien je prête sur combien ça j’achète un appartement à
250000 € tu me prêtes 150000 ça c’est le risque hypothécaire si tu prêtes 250000 c’est ris hypothécaire surisque
hipothécaire la deuxième dimension c’est tout ce qui est en fait critère objectif c’est-à-dire combien la personne gagne
quelles sont ses charges quel est son endettement comment il vit son reste à vivre enfin tous les éléments en fait de se
dire qui nous amène réellement à répondre à la question peut-il assumer la charge de la mensualité est-ce qu’il
va remembourer est-ce qu’il va remembourcer est-ce qu’il a les capacité et combien il paye et combien il va payer euh et donc du coup ça nous amène
là-dedans à la logique d’endettement mais qui est restrictive par rapport à la globalité des choses et puis le trisème le trème la troisè dimension don
quand on étudie un dossier de crédit immobilier c’est le comportemental c’est je peux être je peux avir un bon risque
hypoè je peux avoir quelqu’un qui nous met de Lapp je peux avoir quelqu’un qui a l’endêement qui est qui est maîtrisé
mais quelqu’un qui en terme de niveau de vie mode de consommation est totalement comment dire inquiétant comm
sur sur le sur la capacité à pouvoir nous à pouvoir nous nous rembourser c’est deux profils équivalents les
relevés de compte des trois derniers mois sont des éléments déterminants exactement tu l’as bien compris effectivement mon prélèvement winamax
par exemple pour PSG Barcelone ça c’est pas bon ça si tu en as un ça va il y a aucun
problème si tu en as 12 et et c’est aussi là où on on apprend le le comportemental si tu as 12 12 winamax
par weekend parce que c’est il y a pas que le PSJ qui joue il y d’autres qui jouent également euh là pour le coup ça
ça devient plus inquiétant quoi et puis effectivement le cadre de vie c’est que parfois on pourra aller donc on faisait ce rapport là avec le hcsf on ira plus
facilement sur un dossier à plus de 35 % dès lors que l’effort est déjà fait au
départ et que l’achat est préparé c’est quelqu’un qui assume déjà un loyer de 1200 € pour peut-être un endettement de
38 % on aura la conviction plus facilement de se dire bah oui lui B il va il fait il les paye déjà il a fait
l’effort de se de s’accoutumer et donc du coup on va plus facilement l’accompagner plutôt que quelqu’un qui va avoir un loyer de 600 €
qui va passer à 1200 qui sera lui en dessous des 35 % mais qui est déjà en difficulté sur les comptes Christian lorsqu’on présente des
dossiers aux banques effectivement elles vont nous demander de rapport personnel parfois différents niveaux est-ce que
finalement c’est pas le compartement de l’investisseur avant son investissement qui est important c’estàdire que je peux
mettre 20000 € dans mon investissement en apport c’est je me suis habitué à épargner estce que finalement le plus
important c’est pas que j’ai les 20000 € c’est que je sois est-ce que c’est ça qui qui est déterminant pour les partenaires alors le plus le plus
déterminant c’est ce qu’ a dit Didier c’est vraent l’analse des relevés de comptte son fonctionnement la fiche de liaison qu’on fait avec le partenaire
bancaire pour expliquer l’investisseur parce qu’on peut avoir un ala sur un compte ça peut s’expliquer ça nous
arrive tous les mois sur des dossiers de crédit une grosse pens ou deux multiples dépenses qui étaient pas prévu qui
peuvent déstabiliser la structure mais ça s’explique donc l’essentiel c’est déjà d’expliquer ses zones d’ombre l’aspect apport personnel déjà sur le
les investisseurs locatifs c’est un mode qui va permettre de piloter l’épargne attendue je parle pas pour les non Résid
l’effort d’éparne donc c’est déjà un élément d’importance deuxièmement comme le disait Olivier Didier pardon ce qui
est essentiel c’est que l’apport va nous permettre aussi entre autres pour des non résidents d’aller dans du risque hypothécaire ou pas de la caution c’est
que pour certaines catégories d’acheteurs en investisseur il faudra un apport de 20 ou 30 % pour obtenir un
financement parce qu’on pourra pas passer par des sociétés de caution mais la priorité c’est le scoring du dossier c’est qu’on peut encore arriver à faire
tu tu m’arrêteras si je me trompe du 103 ou du 105 % mais ça c’est quand même restreint entre autres entre les taux
d’usure les hcsf et autres donc c’est clair d’une chose c’est que on demande quand même aux investisseurs d’amener un
apport l’autre notion aussi d’amener un apport c’est que qu’est-ce qu’attend un partenaire bancaire et qu’est-ce qu’on
attend d’un investisseur c’est sa capacité d’épargne c’est que si demain il veut faire un investissement qui dégage 400500 € d’épargne ben il faut
qu’il les crée avant c’est un peu la la même logique que ce qu’on précitait et donc si il l’ créé il est capable de
mettre de l’apport et donc tout va bien alors moi je vais être plus plus direct mais did aujourd’hui finalement il y a
des organismes de caution euh crédit logement vous avez un organisme de caution interne également à la CASP la
SF s SAU de caution euh bon finalement si
l’organisme de caution suit le dossier tu vas suivre est-ce que c’est vrai ou
est-ce que c’est pas vrai et est-ce que toi ton libre arbitre en toutous les cas la façon de PR de l’argent c’est de te dire bah tiens crédit logement ouasssf
ne suit pas le dossier de de de Monsieur jus je vais analyser le dossier pour lui prêter des sous et prendre une autre
garantie mais est-ce qu’on peut dire que si je passe le cut de la caution tu vas me prêter des sous ça sera un C qui sera
plus facile enfin ce sera plus facile pour nous d’y aller avec une caution que d’y aller sans caution pour autant euh
et ça c’est important je l’ai déjà dit je le répète chaque établissement financier chaque banque a ses propre
critèr d’octroit euh la stratégie de la banque est effectivement de déporter le risque de crédit vers une caution et
donc du coup les critères de comment dire de risque descaution sont bien souvent euh celles des banques à
quelques exceptions prês et donc du coup euh pour ce qui est ma part euh je ne
suis pas limité à euh l’accord de la la caution pour pouvoir suivre un dossier de crédit immobilier pour des raisons
qui sont qui sont qui sont diverses et variés parce que il peut y avoir quelques spécificités il peut y avoir on
a sur notre territoire on n’est pas très loin de la Suisse on a sur notre territoire des frontaliers avec des modes de consommation qui leur sont
propres euh avec des investissements autour du lac qui sont très chers et des
apports qui sont pas toujours au niveau de de ces montants là naturellement un établissement de caution qui lui voit
qui voit j’allais dire terre entière mais sa terre à lui c’est la France et le territ ça représente peut-être 08 % de sa
production globale et donc naturellement il va voir ça avec un œil sinon Tor moins méfiant et donc naturellement
typiquement ça fait partie des dossiers moi qui sont de mon quotidien sur mes collaborateurs qui sont sur le tour du lac naturellement on va plus facilement
aller en garantie réelle sur ce type de dossier là euh c’est quoi une garantie réelle pour no une une hypothèque he ni
plus ni moins une prise de garantie absolument une prise de garantie voilà donc et on peut aller sur ce P pas tu
m’envoies aux enchères par l’intermédire tribunal mais effectivement au terme d’une médiation aujourd’hui les
advucations n’existent plus vraiment puisque du coup le marché se porte plutôt pas trop mal et les critères sont plutôt sont plutôt sécuritaires mais
effectivement le but c’est de créer un lien entre le prêt et le bien et le bien puisquon fait du c’est du crédit affecté
par contre sur l’investisseur on peut dire Didier quand même que que ça soit l’établissement que tu représentes ou
n’importe quelle banque même nationale qui pour être couverte par Crédit Logement qui est le on va dire le plus gr on va dire plus grosse société de
caution pour les investisseurs entre autres c’est vrai que à 95 % on utilise
une une caution donc c’estd que le C des chargge de la caution et les C des charges de l’établissement prêteur va
être essentiel puisque certaines banques vont fonctionner en en ils vont délivrer
un accord de financement ce qui est pas le cas de toi toi tu tu donnes un accord et après la sasef VA cautionner ou pas
l’investisseur et si c’est un très bel investisseur s’il l’ont refusé imaginons l’ est beau il a un très gros crédit
raésence principale et des investissements tu vas dire moi Didier tiens bah j’ai confiance dans cet investisseur il a un beau patrimoine il
est chargé la sassf n’en veut pas je le prends en hypothèque on a d’autres banques et c’est là aussi l’intérêt
quand même un petit peu de notre paroisse c’est le courtage c’est qui on va obtenir d’abord l’accord de la
société de caution donc très souvent pour Crédit Logement et après la banque va dire bah moi j’ai l’accord de la société de caution j’y vais donc c’est
aussi toute la force qu’ils ont c’est qu’ils ont la double latitude mais sur l’investisseur il y aura une importance
plus élevé à obtenir quand même l’accord de cautionnement qu’elle est en surreté réel sauf pour les non-résidents
l’avantage de passer par une caution encore une fois je le disais brièvement mais c’est de déporter le risque dès que le risque de crédit final en fait
appartient à la caution c’est plus nous qui le portons en fait donc ça sort de nos bilans donc forcément c’est plus intéressant et nous aujourd’hui à la
caisse DESP enalpe on a à peu près 92 % no DEC qu’on cautionne avec la sasf donc la la cegc qui est anciennement la sasf
euh donc c’est pour nous une vraie stratégie d’avoir ces critères là pour autant sur 200 mard 5 8 % h je laisse
voilà j’ai pas les chiffres en tête mais je laisse nos les personnes qui nous observent pour leur calculatrice ça fait quelques dossiers malgré tout quoi donc
ça nous laisse une totale liberté de pouvoir intervenir sur les dossiers ce que l’on juge opportun tout simplement
nous chez maselow on accompagne donc des investisseurs on leur dit voilà tu vas faire un investissement locatif on est
là pour avoir les bons critères de d’un bon investissement pour que ce soit certain aujourd’hui donc on va leur
conseiller par exemple d’être accompagné sur la gestion locative de leur bien on va les conseiller d’être accompagné sur
des assurances de loyer impayés de pertere de de de voilà de ressources tout simplement par que il y a des recettes et et des dépenses on va avoir
un positionnement aussi sur le bien qu’ils vont acheter en terme de zone géographique ou de performance énergétique on va revenir sur la
performance après mais rien que est-ce que aujourd’hui toi dans l’appréhension d’un investissement locatif sur la
gestion locative la couverture des loyers un payés comme ça ce sont des éléments qui sont importants bah en fait
ce sont des éléments de couverture de risque et donc ce qu’il faut comprendre c’est que il y a un vrai partenariat
entre le client et la banque on poursuit un objectif commun c’est d’enrichir notre client que son patrimoine secré
dans un dans une maîtrise absolue ou en tout cas maximiser de ces risques et donc du coup toutes ces toutes ces
garanties viennent en fait couvrir des risques qui nous permettent à nous également d’être un peu plus serein donc naturellement plus on a de couverture de
risque plus on est content en fait aujourd’hui chez Maslow on propose l’investissement locatif dans
l’immobilier neuf parce qu’on a une conviction forte sur sur ce sur ce sujet là ou sur de l’immobilier ancien qu’on
va déterminé ancien récent c’estd que nous on n pas la promesse de pouvoir acheter un appartement à Strasbourg le
rénover énergétiquement le rénover en terme de décoration et avoir une épée de damocl sur ma copropriété demain donc on
a un positionnement stratégique qui est important aujourd’hui cette notion de DPE qui était un document des annexes du
notaire il y a 3 4 ans qui est aujourd’hui un élément déterminant pour louer pour acheter pour revendre sur le prix également aujourd’hui sur
l’investissement locatif sur le mode de financement aujourd’hui est-ce que le DPE est un critère important j’achète un
appartement avec un DPE négatif je vais faire des travaux ou pas d’ailleurs marance principale comment toi est-ce
que ça a un impact pour les banques aujourd’hui ce DPE oui c’est un réel impact en fait et je pense que toute la
place bancaire alors a des à des vitesses qui qui diffèrent d’un établissementacélère très vite ça s’accélère très vite mais en fait il y a
un consensus après c’est l’état l’état nous pousse avec la loi climat et résilience pour pour pour intégrer en
fait dans No critère de 3 également la partie la partie du DPE alors il il y a deux il y a deux il y a deux aspects
quand je fais du locatif c’est que j’ai des notes de DPE qui vont me contraindre
sur la partie des loyers c’estd que les DPE FG par rapport à 2028 2025 2028 2034
exactement par rapport à ces dtes là on pourra plus relouer on peut plus augmenter les loyers et cetera donc en fait naturellement dans les critères d’
d’une banque si j’ai un bien de rapport qui derrière n’a pas de rapport tu me prêtes de l’argent sur 20 ans et dans 3
an peux plus louer l’actif qui sert à rembourser le crédit et il y en a moins donc forcément on do donc tu me dis quoi fais des travaux ou tu me dis tu me dis
quoi je te dis soit tu es très aisé et tu peux te passer du loyer au quel cas je peux te suivre si le reste du dossier
ah tu vas calculer mon ement sans le loyer et ça ça peut ça peut se pratiquer comme ça sachant que je vais toujours en
tant que banquier porter un conseil également et donc du coup te dire attention tu achètes un actif qui peut se déprécier au fil du temps et donc il
est de ton intérêt de pouvoir l’accompagner vers la rénovation le rendre moins consommateur d’énergie pour
pouvoir améliorer ton dernier cash flow c’est-à-dire combien tu le revends c’est un produit financier immobilier donc
l’idée c’est de sortir propre est-ce que je vais plus loin c’estàd que si l’appartement vaut 200000 € toi tu as
envie de t’assurer qu’à la sortie je le revendre correctement parce que si tu m’as prêté 200000 € par exemple euh
tuaimerais bien récupérer tes sous en quelque sorte effectivement et encore une fois on est vraiment dans un accompagnement de partenariat entre le
client et la banque céit c’est pas l’intérêt de la banque en fait que le client lâche 180000 € ou ou 150000 € un
bien il a payé 200 puisqu’on l’accompagne également dans la construction de son patrimoine donc nous ce qu’on va faire quand on est sur un
DPE qui est dégradé donc passoir énergétique des PE F et G aujourd’hui c’est que on va s’assurer soit qu’il y a
une trésorerie qui lui permet d’aller faire en fait des travaux soit qu’il y a une enveloppe de travaux qu’on va
financer et qui va permettre en fait qui spécifie dans le DPE parce que le DPE est un est un document qui est oui qui
te dit voilà comment plôt indicatif et plutôt pas trop mal fait vis-à-vis de différents scénarios qui va qui va qui
va évoquer en disant les travaux que tu vas qu’on va affecter à l’enveloppe vont permettre de passer d’un DPEG à un dped
par exemple euh soit encore une fois sortir de ce cadre-là si le patrimoine du client le
permet en se disant effectivement sur ce bienlà il sa ce il sait ce qu’il fait on peut l’accompagner en vertu d’autres
critères mais en tout cas ce qui est important malgré tout de rappeler c’est que les banques aussi ont un bilan RSE
et que l’actif immobilier qui est financé par la Banque est appréhendé au travers de la
globalité des actifs financiers de la banque et du groupe et donc du coup on rend des bilans sociaux qui derrière intègrent ces notionslà et donc du coup
on doit accompagner la loi climat et résilience pour accompagner ce mouvement de rénovation énergétique et de rendre
un peu plus green le parc puisque de toute mer ce sont les politiques publiques qui prennent un essort très ante Christian euh si on élargit
vis-à-vis des différents partenaires bancaires moi ce que je vois ce que je lis ce que je vois dans les offres de prêt de de nos clients c’est ces fameux
prê ver des encouragements au au DPE est-ce que tu peux nous faire un petit panorama de ce qui qui existe un peu
alors oui globalement il y a plusieurs noms euh au sein des des partenaires bancaires sont des enveloppes soit de 10
% du montant emprunté qui peuvent être soit à taux zéro soit un Tau inférieur à 2 % voilà un taux bonifié soit une
enveloppe fixe par dossier donc ça c’est pour un achat donc on va dire sur des
DPE on va dire ABCD bon ça marche en RP et en investisement locatif ou c’est réservé à la résance princip alors
certaines banques c’est que sur la RP mais la majorité c’est RP et investissement locatif et c’est vable
pour les les lettres avec les DPE donc pour de l’existant donc en ABCD bon ça va surtout toucher des C et desd parce
que des a et des B c’est des immeubles ultra récents ça c’est ça c’est encore partout et après il y aura une
discussion c’est vrai que sur des e bon qui ont encore des des années de sérénité puis des F et G qui sont
qualifiés plus de passoir énergétique bon bah pour l’investisseur à ce moment-là bah c’est sûr que s’il est
vide il y a une logique si on n’a pas l’enveloppe parce qu’il est F ou G on aura de toute façon une enveloppe on
peut faire un prêt en parallèle du prêt principal pour faire les travaux adaptés mais il faut que ça rentre dans mes 35 %
faut que ça rentre dans M 35 % oui en fait ce qu’il faut comprendre c’est que
il y a deux politiques de banque aujourd’hui il y a les banques en fait qui vont donner la prime au au logement
peu énergivore et là donc Christian l’expliqué avec des enveloppes de 10 % réservé à des biens qui sont voilà ABCD
effectivement les prês impact les prêts vert ils ils ont des noms divers et variés et puis à l’autre bout de la chaîne en fait il y a des prêts qui sont
les Eco PTZ donc ils sont délivrés en fait par les banques alors parfois de manière un peu compliquée parce qu’il y
a une réglementation qui est très lourde et et voilà à la caisse despalp ce sont des choses qu’on maîtrise parfaitement
mais qui sont donc fait donc des prêts prêt à tau zéro donc en fait servis par les banques avec effectivement une
subvention de l’État dans lesquel on accompagne en fait les personnes qui ont un DPE dégradé pour faire les travaux
qui le remettre dans les clous donc voilà il y a vraiment les deux prismes il y a ces deux il y a ces deux politiques soit j’incite à acheter du
logement qui est peu énergivoire avec des DPE qui sont qui sont ABCD soit
j’accompagne en fait l’accédent à ramener son logement en fait dans dans
un dans un DPE qui est convenable pu on a une troisième possibilité aussi c’est
qu’un investisseur aujourd’hui en 2024 peut avoir j’allais dire un
logement avec une note D ou même une note e et il peut souscrire après un
prêt consommation à but de rénovation énergétique où il y aura un accompagnement du partenaire bancaire et
pour répondre à ta question là après coup on pourra excéder 35 % parce que là on sera plus sur le taux d’endettement
àsf Imob c’est du conso donc on va pouvoir cranter plus et au ça peut être
au départ d’un locataire au départ du locataire on va pouvoir envisager alors c’est pas notre spécialité mais ça va être une étanchéité sil en
copropriété j’allais dire intérieure ça un doublage intérieur des changements de fenêtes des des fenêtres avec des poses
de de question de St voilà changement de chauffage et autres donc c’est vrai qu’aujourd’hui on est quand même qu’au
prémise de cette rénovation énergétique ce qui veut dire que l’investisseur il faut pas qu’il n’hésite aussi à investir
parce que si aujourd’ lui son son bien ancien mais de qualité qui est dans les bonnes notes lui permet d’avoir quand
même un concours bancaire quand même sexy puisque les taux sont en baisse qu’on a des enveloppes green ou j’allais
dire climat et résilience lésibilité mais deuxièmement il y a une il y a un tel manque de logement que j’allais dire
il y a tellement de zones tendues que demain il aura aucune difficulté j’allais dire un à lever une dette en
prèconsommation et de dans les 5 à 8 années qui viennent on va maîtriser quand même tout le cheminement de
rénovation des logementss on a vu ils ont r vu les DPE sur les petites surfaces les surfaces à moins de 40 m²
vont vooir leur calcul de DPE avec effet effectif si mémoire est bonne au 1er juillet c’est une contrainte qui est
posée sur les banques supplémentaire à celle qui existe déjà mais pour autant c’est pas un frein on sait aujourd’hui
que les exigences de la on sait que les exigences sont fortes et que la capacité à chacun de pouvoir
répondre est aléatoire donc tout ça même les pouvoirs publics s’assouplissent au fur et à mesure sur des mesures qu’il
veulent très R au départ et donc il se rend compte que l’entrée en application est pas forcément évidente typiquement
le préato zé tel qu’il était prévu qu’il s’arrête il a été revu il a été voilà parce que un moment donné ça se confonte
aussi à la réalité et le logement aujourd’hui en France c’est un une économie qui est forte et on peut pas gripper on peut pas stopper le logement
donc il faut s’adapter ok on approche de la on approche de la de la fin de ce de
ce podcast on va arriver sur un peu sur les sur les conseils et puis un peu sur la boule de cristal donc Didier c’est
toi le banquier donc c’est toi qui va t’engager en plus tu as pas de chance à enregistrer rediffuser et les gens pouront revenir voir ce que tu as dit
d’accord d’accord bon euh est-ce qu’on va vers une baisse des taux ouais oui
quand combien al euh allez mouille-toi mouille-toi un peu comment comment comment ça va se passer en 2024 est-ce
que tu peux nous dire est-ce que qu’est-ce que toi tu voilà tu vas pouvoir nous dire si j’avais ce pouvoir là bien évidemment j’en seraai très
heureux et et du coup la caméra c’est certainement celle d’une audience un peu plus un peu plus espacée
euh la baisse est déjà amorcée voilà concrètement la baisse est déjà amorcée on parlait d’inflation l’inflation a
baissé l’inflation influ sur les taux directeurs les taux directeurs sont toujours à 4 aujourd’hui
euh il est prévu qu’au mois de juin il y a 0,25 de baisse et que cette baisse soit la première qui amorce jusqu’à 0,85
c’est signal en fait exactement donc on revient en fait sur une sur BA ils ont décidé de baisser c’est qu’on est sur un
cycle baissier on est sur un cycle baissier il y a de la relance de l’économie mais il y a aussi effectivement une tendance qui se juge de l’inflation donc en fait les
prévisions mais encore une fois les prévisions n’engagent que ceux qui les formulent euh nous amène vers des taux qui
aujourd’hui sont autour de 4 si on veut si on veut suiger comme ça et qui devrait dans entre 12 et 18 mois revenir
autour de 3 voilà c’est là-dessus que que les les prévisionnistes s’accorde à peu près on va naviguer entre 350 et 4
sur la le premier semestre 2024 et peut-être un peu en dessous après peut-être voilà peut-être ouais exactement c’est plutôt c’est plutôt ça
absolument c’est plutôt ce qui est prévu ok euh quel conseil tu donnerais
à nos aux gens qui nous regardent aujourd’hui qui envisagent un investissement locgatif pour préparer le
dépôt d’un dossier dans une banque on l’a dit tout à l’heure
prépareer votre achat rationaliser mettez de la cohérence dans votre opération l’apport
personnel est un plus mais pas une obligation c’est plutôt le mode d’épargne la façon c’est plutôt le mode
d’épargne il faut aussi réussir à comment dire à coordonner son investissement par
rapport à son besoin et par rapport à son à son budget il faut pas avoir des corrélations je gagne 3500 € par mois je
vais pas acheter 400000 € pour faire un locatif il faut qu’il y ait une logique aussi la plupart du temps de parcours
résidentiel je suis propriétaire de ma résidence principale je deviens propriét locatif il y a des cas des exceptions à
ça c’estou de locata par j’ai beaucoup de Rion parali voilà j’ai des cas d’exception
qui sont des cas dans les notamment dans les grosses métropoles où en fait le coût le coût du logement et le coût euh le coup flat pour pour se pour
acheterer voilà le coup flat pour acheter est très élevé et donc du coup c’est c’est des gens qui sont sur
locataires soit parce que ils n’ont pas forcément en fait l’opportunité c’est pas forcément une bonne opération que d’acheter soit des personnes qui
effectivement sont très mobiles et en fait acheter c’est toujours une bonne opération sur une durée longue sur un
terme long mais sur un terme court on peut se situer entre entre deux courbes donc ça c’est c’est des des exception
mais encore une fois ça rend le dossier cohérent en fait il faut bien l’expliquer donc effectivement rendre son dossier cohérent bien l’expliquer et
bien préparer voilà c’est vraiment les les quelques conseils que je pourrais donner de manière très rapide Christian
est-ce que c’est le bon moment d’investir est-ce que les banquiers prêtent de l’argent en 2024 B je crois
que avec le témoignage de Didier alors est-ce que c’est le bon moment bon moment d’investir bah oui puis qu’on a
déjà déjà c’est tout le temps le bon moment déjà on sait que le coût réel d’un crédit par rapport au coût facial
c’est quasi la moitié donc premier élément d’intérêt 2ème élément pourquoi c’est intéressant d’investir on le
disait les garanties que ça soit soit par bail commercial en gestion éucative pour des meublés soit avec des garanties
on s’aperçoit quech locatif tu l’as dit aussi B il y a plus rien à louer on est
propriétaire de notre propre société de gestion donc on a 11000 appartements en nu aujourd’hui euh tout le monde se bat
par relation pour avoir quand même des logements dans les zones tendues donc c’est pas le l’objet aujourd’hui donc un la demande est là très forte en location
deuxièmement l’offre de crédit et très clairement les partenaires bancaires nous ont bien accompagné en 23 en 2024
tout le monde est présent donc c’est quand même et j’allais dire sur des beaux profils on commence à assister à
des enveloppe on a même des opérations spéciales sur certaines régions de la France on se chicane un petit peu entre entre banquers en ce moment did peu plus
mais on est très content on est très content de retrouver les concurrents on est très content de pouvoir avoir vraiment une une dynamique de prêt qui
est revenue en 2024 ok super très bien donc c’est le bon moment n’hésitons pas
et puis on a aussi un gros avantage en 2024 comme on le en 2023 mais même un dossier qui est un peu plus complexe qui
serait pas passé en 2021 ou 2022 parce que faut passer plus de temps sur le dossier de l’investisseur parce qu’il a
déjà peut-être un ou deux locatifs ou parce qu’il y a une fluctuation de revenus les partenaires bancaires aujourd’hui entre les fiches de liaison
et le courtier c’est un gros temps d’échange et même un gros temps d’échange avec l’investisseur et c’est vrai que ça permet aussi aux partenaires
bancaires d’échanger avec l’investisseur sur tous les tenants et aboutissants de l’investissement sur les efforts d’épargne et c’est fait en plus de
sérénité donc je dirais oui c’est le bon moment parce parce qu’on a ces trois éléments ok merci à tous les deux
c’était super en tous les cas moi j’ai aussi appris des choses donc c’est c’est parfait 41 m² c’est terminé pour aujourd’hui merci de nous avoir écouté
si vous avez aimé bah n’hésitez pas à évidemment nous laisser 5 étoiles sur les différentes plateformes de podcast
ça nous aide énormément aussi dans le dans le référencement vous pouvez en description retrouver les profils LinkedIn de nos experts qui étaient
présents avec moi aujourd’hui si vous avez des questions des suggestions et puis aussi de nous proposer des thématiques pour nos prochains podcast
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