Aujourd’hui, nous sommes ravis d’accueillir Thomas Cornu, fondateur de la plateforme @lybox_immobilier, un outil qui facilite la recherche et l’analyse de biens immobiliers pour les investisseurs.. Nous sommes aussi accompagnés de PEJ, que l’on ne présente plus !
en France tout rapporte 10 % à peu près d’un côté on a des villes où on va avoir 5 % de rendement et 5 % de plus-value on
va avoir des villes où on a 10 % de rendement et 0 % de plusvalue en avoir où on a 12 et moins 2 parce que ça perd
et alors là faut faire attention parce qu’il y a le risque aussi de pas pouvoir revendre est-ce que aujourd’hui je privilégie le rendement dans mon
investissement pendant la durée de mon investissement et je considère que j’achète 100 je revendra 100 grosso modo on nachète pas quelque chose au mois de
janvier pour le revendre au mois de septembre ça ça s’appelle ê marchand bien il faut pas être braqué sur une seule stratégie il faut dire bah je vais
avoir un petit peu de valeur sûre un petit peu de valeur moyenne un petit peu de valeur dynamique tout ça va faire que j’ai un portefeuille immobilier
équilibré qui au final va être bah le plus rentable possible parce qu’il va se compenser en terme de
[Musique]
risque bonjour à tous et bienvenue dans nos 41 m² 41 m² c’est l’espace imo qui
éclaire les investisseurs tous les mois nous accueillons des experts du secteur de l’immobilier afin d’échanger ensemble
sur leurs connaissances et leur vision du marché de l’immobilier si c’est pas déjà fait je vous invite dès à présent à vous abonner pour ne rien manquer de nos
prochains podcast eu dans cet épisode j’ai le plaisir d’accueillir Thomas Cornu bonjour Thomas bonjour et Pierre
Emmanuel je bonjour Pierre Emmanuel bonjourien nous allons aborder ensemble donc les sujets du des meilleures et
pires villes où investir et notamment se concentrer sur la data les données eu Thomas avant de commencer est-ce que tu
pourrais te présenter tu es donc fondateur de la plateforme Libo x est-ce que tu peux te présenter présenter ton
parcours et ce que c’est l’ibox avec plaisir euh je m’appelle Thomas Cornu j’ai 30 ans euh je suis de formation
ingénieur dans l’analyse de données dans ce qu’on appelle la data science donc qui regroupe toute la partie analyse de données et tout ce qui est aussi un
petit peu intelligence artificielle j’ai bossé plutôt dans la finance et en fait très vite j’ai pris un peu le virus de
l’immobilier c’estàd que j’ai commencé à investir en fait en parallèle de mon boulot en achetant des immeubles de rapport qui ma’ spécialité et il se
trouve qu’avec mon associé qui investit aussi on avait pas mal de difficultés à trouver des biens rentables à récupérer
de la donnée à droite à gauche à aller un petit peu faire nos recherches sur tous les sites immobiliers et donc on a commencé à créer la plateforme nibox qui
est une plateforme qui aide justement les investisseurs à faire des investissements à la fois en leur euh
agrégeant au mieux toutes les données immobilières qu’on peut trouver sur l’INC chez les notaires et chez d’autres
sources en leur agrégeant aussi toutes les annonces immobilières de tous les sites et en leur permettant de faire facilement des calculs de rentabilité de
cashfow et de fiscalité immobilière ok merci Thomas Pierre Emmanuel tu es
directeur délégué de chez Melow même question est-ce que tu peux te présenter et expliquer Melow en quoi vous
accompagnez vos clients oui donc moi je m’appelle Pierre je suis directeur délégué de chez Melow je suis un petit peu plus âgé que que Thomas voilà moi
j’ai 47 ans ça fait 18 ans que je travaille dans l’univers de l’investissement immobilier ce que je trouve génial et ce que je trouve
intéressant dans dans ce podcast c’est que chez maselow on essaie d’aider les les investisseurs en créant un score
Melow c’estd qu’on a essayé dans ce score de scorer l’offre immobilière du marché alors dans le U et puis également
dans l’ancien récent on y on on y reviendra pour donner à l’internaute une note sur ce que c’est un bon
investissement locatif avec des critères objectifs on y reviendra dansension locative dans le placement de profondeur
de marché et on trouvait intéressant aujourd’hui de partager toutes cette sources parce que la data aujourd’hui
est indispensable dans le fait soit de se rassurer soit le fait de pouvoir prendre une décision en tous les cas sur
sur les internautes qui nous font confi chez Maslo qui sont plus jeunes euh voilà qu’ entre 25 et 44 ans je pense
qu’on a un peu les les mêmes clients cette data elle est elle est incontournable je pense dans la dans la décision aujourd’hui aujourd’hui on va
essayer d’identifier ensemble les meilleurs et PIR villes où investir euh pour commencer Thomas pour toi quels
sont les critères principaux qui définissent une ville comme étant un bon endroit pour pour investir pour pour un
investissement locatif et quels sont les critères qui seraient forcément un mauvais choix alors moi j’aime bien dire
en général qu’il y a pas de bons et de mauvais choix même si on va voir que dans chacune des stratégies en fait il y a des bonnes et des mauvaises façons de
faire mais justement il y a plutôt différentes stratégies donc nous on a des investisseurs qui vont plutôt être dans des investissements un peu
patrimoniaux donc avec des rendements locatifs assez faibles et ils vont aller plutôt dans des villes dynamiques en
croissance donc des villes où il y a déjà un grand nombre d’habitants plutôt des grandes aglos de plus de 100000 habitants euh deux préférences en
croissance démographique avec des taux de chômage qui sont pas très élevés potentiellement avec des taux
d’étudiants qui sont élevés aussi si jamais c’est ce ce type de d’investissement qu’on a envie de faire des studios des colocations avec un
niveau de vie moyen voilà un bassin économique qui est assez intéressant donc ça ça va être un petit peu la stratégie un peu qu’on qu’on voit le
plus souvent patrimonial j’investis dans une grande ville j’ai un investissement qui me rapporte zéro qui me coûte voir
un petit peu d’argent tous les mois mais je sais queà la revente je vais récupérer mes petits parce que je vais avoir une plus-value et qu’en plus
j’auris remboursé du crédit immobilier au fur et à mesure ça ça va être une première typologie et on a aussi des
investissements plutôt de rendement où là l’objectif c’est dans des villes plutôt moyennes avec des prix qui sont du coup plus faibles et
donc des rendements locatifs plus élevés et là on va être obligé d’aller prendre un petit peu de risque pour aller
chercher plus de rendement dans des villes où du coup la croissance démographique est peut-être un petit peu moins forte le bassin économique est
peut-être un petit peu moins porteur aussi et du coup on va être sur des villes où potentiellement on va pas gagner d’argent à la revente on va
revendre au prix d’achat voir des fois peut-être un tout petit peu en dessous mais par contre pendant la détention on aura gagné beaucoup de loyers par
rapport à notre prix d’achat par rapport à notre mensualité et du coup c’est comme ça qu’on va faire un peu notre gain sur vre investissement immobilier
Pierre Emmanuel comment euh la data est désormais intégrée sur les critères de
sélection d’un investisseur elle est indispensable euh c’est-à-dire que aujourd’hui quand on
parle d’investissement locatif il va y avoir euh deux interlocuteurs ou trois qui vont payer ma mensualité de crédit
il y a moi il y a mon locataire et puis après il y a le dispositif fiscal que je
vais choisir c’est-à-dire que aujourd’hui est-ce que je j’achète un bien immobilier que je mets en location nu génère des revenus fonciers quelle
sera ma fiscalité est-ce que je fais de la location meublée donc finalement la fiscalité que ce soit un débours ou un
encaissement va être un sujet mais bon ça c’est à peu près figé il y a la mualité de crédit on a la chance en France qu’elle soit figée aussi on est
en taux voilà on est en taux fixe et puis ben on a le locataire donc le premier critère c’est la tenstion
locative c’est de s’assurer que je vais trouver un locataire tu disais par exemple une ville étudiante chose comme
ça c’est que c’est la surface par exemple du logement entre un T1 un T2 et un T3 on va pas avoir les mêmes les
mêmes locataires donc si je cible le studio ce qui est aussi un ticket d’entrée intéressant dans toutes les
villes en France et évidemment ce qui va être ce qui va être le moins cher pas le moins cher au mètre carré mais mais mais le moins cher c’est mon ticket d’entrée
donc si j’investis dans un studio je sais que mon mon locataire sera un étudiant ou un célibataire je sais aussi
qu’il y aura un turnover locatif qui sera plus important sur un studio que sur un T2 ou sur un T3 donc c’est des
choses qui sont à prendre en compte si je vais sur une grande surface que je vais sur la colocation donc c’est une
grande surface mon budget d’investisement sera forcément plus important euh et je vais avoir plusieurs
locataires plusieurs locataires égal turnover locatif qui va être plus important si je mets quatre locataires dans le même appartement ils vont pas
tous rester tous les C pendant 3 4 ans la moyenne de détention d’un logement un T1 c’est 11 mois un T2 c’est 1 an et
demi un T3 c’est 2 ans et demi ça c’est des critères qu’on doit prendre en compte dans la décision de de l’investissement vous utilisez tous les
deux donc bah des données notamment mon numérique sur vos deux plateformes Pierre Emmanuel est-ce que déjà tu peux
présenter vous utilisez le score Maslow qu’est-ce que c’est le le score mlow comment il est composé et quel data sont
sélectionné pour établir ce score je pense qu’on fait comme chez le Boox on agrège de la data donc on va chercher
des données d’abord qui sont qui sont publiques tu parlais de l’INC ça c’est des choses qui sont intéressantes notamment sur l’évolution de la
population la croissance démographique les flux migratoire la data de Linc elle est intéressante elle est un peu figée
sur la sur la date donc parfois il y a des villes sur lesquelles on a de la data qui dat de 2017 alors qu’on est en 2024 donc c’est beaucoup trop tard par
contre le dernier recensement il est quand même intéressant euh voilà parce qu’on a un peu tous cette image de post covid les gens sont allés tous élever
des chefes dans le Larzac c’est pas tout à fait vrai 4 ans après on regarde où les gens on ont bougé ils sont allés plutôt sur le littoral ils sont all
plutôt dans l’ouest de la France enfin le grand Ouest je je je vais dire où les villes qui sont à 1h 1h30 2h grand max
de de de Paris donc ça c’est des datas de de flux migratoirees qui sont assez intéressants euh et sinon bah on a
évidemment la tension locative donc nous on utilise le tensionètre locative de log service donc ça c’est important et puis de la data interne puis qu’on a une
société de gestion qui sert 18000 logements donc quand tu sais que tu as 100 demandes pour un appartement de
typologie T2 à Lyon tu es capable de prendre des des décisions ensuite on agrège de la data sur la géolocalisation
du bien c’est-à-dire un bon investissement locatif c’est quelque chose qui se loue bien qui se revend
bien il faut que ce soit voilà mon locataire puisse aller facilement sur son lieu de travail ou son lieu d’études donc les transports les commerces de
proximité les bassins d’emploi et puis ce qui est le plus difficile c’est aussi la projection sur le prix donc
c’est-à-dire un nombre de transactions suffisantes si je mets en revente mon bien bah faut que j’ai des acquéurs en face donc c’est important d’avoir une
profondeur de marché et puis de regarder comment s’est comporté le le marché sur ces 5 dernières années et puis j’ai
envie de dire ces 5 derniers mois peut-être pour se dire et bien là je prends plus ou moins de risque sur mon
sur mon investissement Thomas même question chez LibX qu’est-ce que vous utilisez comme comme données comment
vous arrivez à coupl et qu’est-ce qui fait un bon investissement en utilisant l’ibox nous les sources de données qu’on
utilise il y en a trois principales on va utiliser toutes les données de l’INC donc qui sont très très complètes
c’estvec l’INC on va voir toutes les données de recensement de chômage d’étudiants de création d’entreprise donc aussi donc on va voir toute la
partie vraiment sociodémographique qui vient de l’INC on va utiliser la base des notaires directement pour avoir une
estimation des prix de l’immobilier donc ça ça va nous donner des prix limo dans toutes les villes de France à la fois au
niveau de la ville mais aussi au niveau des quartiers et à la fois en général à la fois au niveau des typologies donc
les prix moyens DT1 DT2 DT3 et cetera et ensuite on va utiliser aussi les annonces de location sur le boncamp pour
faire des estimations de loyer et avec tout ça on va pouvoir commencer à faire des premières estimations de rendement locatif en fait sur tous les biens ça ça
va être les données donc il y en a beaucoup après il y en a qui sont plus importantes que d’autres pour la tenstion locative on utilise aussi le tenstiomètre de Loog service donc ça
c’est encore une source externe on les utilise que pour ça donc elle est plus plus éphémère mais on s’en sert aussi et
après pour la tension locative on la regarde mais c’est vrai que nous on a tendance à dire qu’en fait
la tension locative elle est présente de partout en France parce que heureusement ou malheureusement on a un peu une crise du logement qui fait que en tant que
propriétaire on est quand même assez avantagé là-dessus après c’est sûr que si on va dans des villages de 200 habitants là faut quand même commencer à
se poser des questions mais dès qu’on arrive sur une ville avec déjà quelques milliers une petite dizaine de milliers d’habitants en fait on est déjà sur des
villes où il y a pas mal de demandes et à partir du moment où on fait des logements qui sont propres et qui sont au compris moi c’est surtout ça que je
dis aux investisseurs c’est dire en fait la tension locative elle est toujours là ce qu’il faut c’est proposer un logement qui est bon qui est rénové et qui est
largement habitable je dis toujours investisseurs qui devrait être capable d’habiter dans leur propre logement et de pas le mettre trop cher et à partir
de ce moment-là en fait on se rend compte qu’il y a deattention locative un petit peu de partout et du coup nous on ne on n’interdit pas aux investisseurs
d’aller dans des villes plus petites parce qu’il y en a beaucoup ça c’est une grande peur qu’ils ont de dire est-ce que je vais réussir à trouver un locataire on regarde tous les très
grandes villes où du coup bah là on se dit OK il y a beaucoup de monde donc il y aura beaucoup de demande mais dès qu’il y a quelques milliers d’habitants
en fait il y a quelques milliers de locataires il y a quelques centaines ou voir quelques milliers de personnes qui vont chercher du T1 du T2 du T3 et on va
réussir à trouver des locataires en général en étant sur le dessus du panier parce que c’est des secteurs aussi où il y a très peu d’offres et donc nous en
arrivant en tant qu’investisseur en proposant des logements de qualité on a pas de souci à trre des locataires je souhaite investir dans l’immobilier par
quoi je commence quelle donnée je regarde en premier est-ce que le prix au mètre carré c’est déterminant est-ce que
c’est le seul critère principal dans mon investissement alors le prix de caré est un élément déterminant mais il faut
savoir le décomposer et le regarder alors généralement ce qui se passe chez Maslow c’est que souvent quand un
investisseur veut investir imaginons que ce soit son premier investissement locatif on va d’abord se concentrer sur
des choses que l’on connaît donc les choses que l’on connaît c’est la ville où on habite la ville où habit ses parents la ville où j’ai fait mes études
et puis si ça fait 15 ans que je vais en vacances au même endroit je commence à connaître un peu le marché on va dire que c’est les quatre marchés que
l’investisseur dit voilà au moins ça je connais voilà ensuite il estime son budget donc il utilise un simulateur
voilà que ce soit d’une plateforme de crédit ou chez Mel on a on on a un simulateur avec des taux actualisés et
donc on dit voilà mon budget d’investissement c’est 150000 €. et après on se dit bah à 150000 € quel est
le marché qui est qui est accessible donc aujourd’hui on enregistre ce podcast à Lyon bon bah à Lyon 150000 €
ça risque d’être compliqué d’avoir un investissement locatif de bonne qualité euh pour pouvoir le mettre sur le marché
locatif donc finalement je vais regarder avec ces 150000 € où est-ce que je peux investir et c’est là que la data va te
permettre d’aider de se dire ben peut-être que ça va me permettre de me rassurer sur des endroits que moi je ne
connais pas donc aujourd’hui investir à tour à reins à Amien à Rennes à
Strasbourg bon je connais pas ces villeslà comment je peux me rassurer sur le fait que je puisse faire un un bon
investissement donc ça c’est la première des des réponses sur le prix mètre carré il est déterminant il est minant sur
plusieurs choses c’est que le rapport locatif ta rentabilité va intrinsèquement venir aussi de ton prix
de ton prix m carré c’est important et après le prix m carré bah c’est le prix où j’achète et puis aussi d’essayer
d’avoir une vision moyen long terme sur ta capacité à louer ton logement dans le temps je bien je reviens Thomas sur ce
que tu disais tout à l’heure par rapport à aux villes à partir du moment où il peut y avoir une tension locative
comment l’évolution démographique d’une ville peut avoir un impact sur un investissement locatif
et comment tu utilises comment tu détermines les critères comme quoi justement il y a un fort potentiel de
d’emploi dans un secteur ouais bah pour le premier point la croissance démographique je pense que c’est l’un
des premiers indicateurs qu’on regarde parce qu’en fait on peut très bien avoir un logement qui est louable à instanté mais qu’ sera plus dans 5 ans dans 10
ans dans 15 ans donc là s’il y a un truc où pour moi c’est un peu un Nogo ça va être les villes en décroissance démographique moi je vais toujours
prendre des villes où c’est un minima stable de préférences en croissance parce que la démographie de manière générale est un peu en croissance donc
en théorie on devrait avoir de la croissance un peu dans toutes les villes mais à minima stable parce que sinon en fait on peut très bien se retrouver avec
un bien qu’on peut louer aujourd’hui et puis dans 5 10 ans on a un peu moins de demande et du coup déjà on commence à avoir du mal à louer et dans 5 10 ans
encore après on aura en plus du mal à le vendre donc ça ça va être vraiment le truc hyper important la diagonale du vide hein tu er présente sur l’INC mais
c’est vrai que tu as tu as des territoires en France notamment au centre de la France voilà si tu fais une ligne qui va de Sedan qui passe par
clermontferrant qui va perpignant là voilà j’enlève clairement quand même mais et cette cette zone là est une zone
sur lequelle la croissance démographique est plutôt en décroissance et pour la deuxième question sur la partie
économique nous on regarde beaucoup les taux de chômage et les médianes des niveaux de vie moyens tout simplement donc en fait on essaie de faire en sorte
que bah on est une ville où il y a pas beaucoup de chômage même si encore une fois nous on a des approches qui sont
très financières donc en fait on va dire si j’ai une ville qui est top de chez Top tous les indicateurs sont verts mais
que au final j’ai un rendement à 3 % versus une ville où où peut-être pas tous les indicateurs sont en rouge mais
c’est quand même pas non plus au top et que j’ai un rendement à 15 20 % bon bah d’un côté on va dire mon risque peut
contre mon rendement pardon va compenser mon risque donc après par contre faut savoir où est-ce qu’on met les pieds faut savoir qu’on aura peut-être de la
vacance de la carence locative dans ses logements on sait qu’on va peut-être pas le revendre très facilement et que le jour où on veut séparer de ce bien ça va
prendre quelques mois parce que c’est pas très liquide mais on a un investissement qui est plus risqué plus rentable donc après c’est encore une
fois ça dépend des stratégies des investisseurs est-ce que j’ai envie de quelque chose de très stable et potentiellement pas très rentable mais
du coup je m’en occupe pas et puis je sais que je récupérerai mes petits boutun moment ou ALIR quelque chose d’un petit peu plus dynamique un peu plus risqué c’est c’est une gestion de
trésorerie c’est-à-dire que c’est aussi important lorsqu’on je fait le couple rendement risque il divorcera jamais
donc si tu vas sur 5 % de rendement ou si tu vas sur 10 % de rendement que ce soit en placement financier ou dans
l’immobilier à 10 % de rendement il y a plus de risque qu’à 5 % de de rendement ça c’est vrai ceux qui vous disent de
contraire euh ne sont pas ne sont pas honnêtes donc le 10 % de rendement au
plus fait que tu vas accepter d’avoir un turnover locatif plus important parce que tu as optimisé ton bien avec de la
colocation tu dois le prendre en compte tu vas aller sur un marché sur lequel peut-être tu vas connaître un peu de
vacances donc ça veut dire que tu vas peut-être passer un ou de mois à rechercheat tu dois le le prendre en
compte tu investis 200 tu payes des frais de notaire 8 9 % dans l’ancien tu
revends ton bien tu acceptes que tu revendras peut-être peut-être pas 2
2000000 € tu le tu le prends en compte l’important c’est c’est toujours de se dire que un investissement locatif que
soit moi automa on va jamais réussir à rentrer dans un tableau Excel on ne va jamais réussir à le rentrer dans un
tableau Excel il y aura des choses qu’il faudra prendre en compte tu peux par contre dans le tableau Excel mettre des
éléments j’aiinti dans une colocation j’ai quatre colocataires je sais que mes coloc je vais pas faire 12 mois sur 12
pendant 15 ans avec mes qu colocataires qui vont payer 45 30 € de loyer de loyer
par mois ça c’est pas la bonne data qu’il faut rentrer dans ton dans ton tableau Excel et tu peux mettre 450 € de
loyer sur quatre colocataires avec un turnover locatif de trois colocataires
sur qu tous les ans avec un peu de travaux parce que tu sais que plus tu mets des gens dans un appartement plus
tu vas avoir besoin d’entretien si tu prends en compte ça et et que tu acceptes tout ça ton rendement il sera très bon mais il sera peut-être pas à 11
points il sera peut-être qu’ à 9 c’est pas le bon à l’AR on s’en fout c’est c’est vrai ce que je dis mais
l’important c’est de prendre les bonnes les bonnes données et pas faire des projections sur la comète non plus sur la revente en 2024 on est sur un marché
qui est plus difficile que il y a 2 ans ou qu’ y a 3 ans les taux de crédit il ont fait ils ont fait FO 4 donc ton ton
bien immobilier si tu veux du cash flow positif ou si tu veux faire du Zéro
aujourd’hui le rendement que tu dois générer aujourd’hui il est beaucoup plus important que le rendement que tu de que
tu devais avoir il y a 4 ans donc ça doit changer en en fait ta façon de voir ton investissement enfin je sais pas si
Thas est d’accord mais exactement et là pour donner quelques chiffres aujourd’hui pour avoir un un
investissement autofinancé il faut être à 7 % net donc je parle bien net hein de charg et d’impôts alors que quand on
était en 2020 2021 à l’époque on avait la chance d’avoir des tau 1 % on était plutôt autour de 5 et5i sur un crédit à
20 ans 10 % d’apport classique euh donc oui effectivement il y a un point et demi de plus net qu’il faut prendre en
compte et après comme tu dis c’est vrai queon peut pas toujours prévoir exactement quand est-ce que le chauffau va tomber en panne quand est-ce qu’il va
avoir un départ locataire on peut quand même mettre beaucoup de choses dans les simulateurs aujourd’hui et on peut prévoir ben effectivement un mois de
vacances locatives de turnover et cetera et on peut faire des simulations qui sont quand même assez précises mais bon l’immobilier ça reste toujours une
partie de hasard et effectivement on peut pas tout prévoir à l’euro près l’idée c’est d’avoir des grandes tendances et de savoir si dans un
scénario raisonnable sans faire de plan sur la comète est-ce que l’investissement va être rentable une fois qu’on aura tout pris en compte des
tensions plus revente et ça c’est assez important aussi de prendre en compte la revente derrière par rapport à ce que je recherche est-ce que Thomas tu pourrais
distinguer deux trois grandes familles de villes en fonction de leurs critères pour un investissement locatif est-ce
qu’il y a des villes plus rentables que d’autres est-ce qu’il y a des villes qui sont peut-être plus à fort potentiel que
d’autres sur quoi tu peux te baser là-dessus ouais il y a un truc je pense sur lequel
il faut qu’on qu’on s’attteend un tout petit peu c’est moi je me base souvent sur la différence entre le rendement et la rentabilité et dans le langage commun
on parle beaucoup de Renta alors qu’en réalité on parle de rendement et du coup en fait cette distinction là ça va te
permettre de choisir quel type de d’investissement et quel type de ville tu vas aller chercher donc pour faire un petit en réalité quand on parle de
rentabilité on parle plutôt de rendement c’est-à-dire le loyer que me rapporte mon investissement par rapport au prix d’achat ça c’est le rendement et on sait
que dans l’investissement immobilier il y a deux facteurs d’enrichissement il y a les revenus générés par l’investissement par notre actif si on
parle en terme financier et la prise de valeur la valorisation de notre actif donc qui va être un peu la plus-value à la revente et quand on ajoute les loyers
plus la plus-value en fait ça nous fait la rentabilité donc on peut très bien avoir un investissement qui fait 5 % de
rendement locatif qui prend 5 % par an de Val tion et on aura une rentabilité à 10 %. et en fait quand on regarde un peu
la carte de France moi je fais souvent une règle du cou je dis en France tout rapporte 10 % à peu près parce que d’un
côté on a des villes où on va avoir 5 % de rendement et 5 % de plusvalue on va avoir des villes où on a 10 % de
rendement et 0 % de plus-value on en avoir où on a 12 et mo-s 2 parce que ça perd et alors là faut faire attention
parce qu’il y a le risque aussi de pas pouvoir revendre he il y a la théorie des chiffres et puis la pratique de pouvoir revendre donc en fait avant de
dire quelles sont les bonnes villes ça dépend un peu des stratégies on a d’un côté les stratégies plus patrimoniales comme je disais au début où là on va
aller chercher des rendements entre 3 et 6 % ça va être les très grandes agglomérations euh nous on fait souvent
des classements un petit peu des villes rentables justement on prend en compte ces deux aspects à la fois les rendements par les loyers et puis la
prise de valeur et là on a des villes qui sortent surtout dans le grand Ouest euh on a l’orient qui a très bien marché ces dernières années on a Brest on a
Angers tout ça c’est des villes où on a des rendements locatifs qui sont autour de 5 6 7 pas plus mais qui ont pris plus
de 50 % voire 60 % sur les 5 dernières années donc du coup quelqu’un qui aura investi il y a 5 ans là-bas aurait fait
en moyenne 17 18 % par an maintenant c’est pas parce que ça a fait 60 % sur les 5 dernières années que ça va refaire
60 % sur les 5 prochaines et d’ailleurs ces villl commence à corriger un petit peu parce que forcément il y a une
notion d’équilibre de marché mais ça ça va être la première typologie de ville et puis ensuite on a les villes plutôt
investissement de rendement qui vont être les villes entre 1000 et 2000 € du mèt carré avec du coup des prix plus
faibles donc des rendements locatifs plus élevés on va pas forcément avoir de plusvalue à la revente ou alors ça va être très léger et là l’idée ça va être
de faire plus de rendement avoir plus de loyers potentiellement être en CHF positif et ça répond à des objectifs qui sont différents et tu demandais tout à
l’heure en question qu’est-ce qu’on regarde en premier comme données quand on se lance dans investissement locatif moi je dis souvent on regarde pas les
données en premier on regarde plutôt pourquoi on le fait et donc je demande aux investisseurs bah pourquoi vous voulez investir dans immobilier est-ce
que vous avez eu un héritage de l’argent à placer et vous voulez juste le placer quelque part et pas trop vous en occuper
est-ce que vous êtes plutôt jeune vous voulez vous libérer du temps peut-être quitter votre boulot parce que ça vous plaît pas et du coup il va falloir être
très dynamique avoir du rendement est-ce que c’est juste voilà faire du patrimoine pour les games enfants et en
fonction de ces stratégies là en fait on va voir ensuite quelles sont les villes qui correspondent en fonction aussi du budget de l’investisseur et puis après
chaque ville a sa stratégie particulière je pense que c’est ce que vous faites chez Maslow justement avec vos clients
avant de savoir c’est quoi le bon investissement c’est pourquoi on on le fait effectivement comme tu disais Thomas c’est est- ce que je cherche du
revenu complémentaire dans ce cas-là j’ai peut-être plus accès sur une ville où je vais avoir un un un rendement du
coup tu disais par rapport au prix au mèt Carr où j’achète ou est-ce que je souhaite plus rapidement développer mon
patrimoine par rapport peut-être pour financer et dégager un capital pour financer les études de mes enfants donc
dans ce cas-là jeis peut-être me concentrer sur une ville où la valorisation de mon bien va être plus importante ouais c’est hyper important
de toute façon les objectifs des clients quel que soit euh la mode ou les années ont pas beaucoup changé donc je suis un
petit peu plus ajector mais je veux dire les objectif des clients c’est déjà il les Français veulent investir en immobilier ça c’est ça va pas changé
voilà qu’on est 30 ans ou qu’on 50 c’est c’est pareil on a un effet génial quel que soit le prix du marché c’est l’effet
de levier du crédit donc aujourd’hui tu fais un placement financier tu viens de la banque j’aiéta banqué aussi tu ouvres
un compte d’assurance du au mois de janvier tu mets 500 € par mois mois de février tu fais travailler 500 €. quand tuchètes un appartement 200000 € chez le
notaire tu l’achètes au mois de janvier au mois de février tu fais travailler 200000 € ça c’est l’effet de levier du crédit et j’espère que tout le monde a
compris ce que je viens de raconter mais c’est pas très c’est pas très compliqué donc je veux acheter pourquoi pour
aujourd’hui on a beaucoup d’investisseurs également qui sont locataires parce qu’ils habitent dans des grands centres urbains je prendre toujours le cliché du Parisien mais le
Parisien le Lyonnais le Bordelet il peut être il peut être locataire êre finalement avec des revenus qui sont
relativement confortables parce que il est CSP+ il sait qu’ qu’il va avoir une vie professionnelle dans lequel il va
beaucoup bouger et il souhaite investir dans l’immobilier parce qu’il sait que son loyer c’est de l’usage mais il souhaite investir donc ça c’est
important ensuite il y a la préparation de la de la retraite il y a acheter un bienmobilier pour finalement acheter ma
Rance principale plus tard il y a financer les études de mes enfants rembourser ma résidence principale
plutôt placer mon argent parce que j’ai j’ai reçu une donation donc ça ce sont des objectifs client ensuite il y a le
budget d’investissement combien je souhaite consacrer de la part de mes revenus à cet investissement là ou
quelle est ma capacité d’endettement ça c’est quand même quelque chose qui est qui est évidemment très important après
sur les villes en général il faut regarder l’investissement immobili locatif et ça c’est très important également sur un
investissement moyen long terme on aachète pas quelque chose au mois de janvier pour le revendre au mois de septembre ça ça s’appelle être marchand
de bien donc c’est pas nos clients enfin peut-être que toi tu en as mais c’est pas c’est c’est un autre métier c’est acheter un bien et euh améliorer ses ses
qualités faire de la division pour en retirer une plusvalue ça c’est marchand de bien investisseur immobilier c’est
pas marchant investissement immobilier c’est acheter un appartement le louer en percevoir les fruits et à un moment
donné envisager sa sorti il faut aussi apprendre à sortir des opérations et et pas garder son bien pendant 25 ou ou 30
ans les Français sont assez attachés alors à leur bi immobiliers sur les villes Thomas a raison de de comparer
des villes de fond de portefeuille un peu fond euros certitude et des villes qui peuvent être plus dynamiques sur les
villes qui sont pas chèes au mèt carré moi j’ai une alerte et je veux juste que les investisseurs le prennent en compte
c’est qu’aujourd’hui on a une réglementation qui change et qu’aujourd’hui tu as un DPE qui est
sorti avant c’était un papier qu’on avait chez le notaire et tout le monde s’en fouté personne regarder et maintenant pour l’investisseur
immobilier c’est la possibilité de louer ton logement donc louer ton logement dans le temps donc peut-être que les dates elles changeront parce que il y a
une pression locative qui est tellement forte que peut-être que le législateur reculera pour l’instant il n pas le l’ de le faire mais imaginons voilà mais
aujourd’hui tu sais que ton appartement il doit être en dped pour le louer en 2035 on est en 2024 dans 10 ans il faut
que ton appartement tu puisses continuer à le louer ou que tu le revendes donc ça c’est un élément qui à prendre en compte lorsque tu es dans une ville qui est
aujourd’hui à 1000 € du mètre carré mais que tu achètes sur un DPE qui est pas bon tu vas devoir faire des travaux et
les travaux de rénovation énergétique que que tu sois dans une grande ville une ville moyenne ou une ville à 1000 €
m²r ben changer des fenêtres faire de l’isolation intérieure mettre une pompe à chaleur changer le chauffau et cetera
grosso modo ça coûte le même prix le coup de la main d’œeuvre est peut-être pas le même à Lyon qu’à cler monontferrand d’accord mais grosso modo
ça te coûte le même prix donc si aujourd’hui tu achètes un bien à 1000 € du mèt carré mais tu dois mettre 1000 €
du mètre carré pour rénover énergétiquement ton logement énergétiquement pas faire de la déco
hein tu vas te retrouver avec un bien qui va être louable super super tu vas pouvoir chercher du rendement mais ton
bien il vaut 2000 € du mèt carré et sur ton marché tu as pas l’acquéreur en face à 2000 € du mè carré donc ça c’est très
important à prendre en compte dans le choix de ton de ton investissement si on se concentre sur les analyses
financières et par la suite législative tu as un petit peu anticiper les propos mais Thomas comment tu évalues justement
la rentabilité d’un investissement locatif est-ce que tu peux nous repréciser quel est le rendement brut le
rendement net le rendement même net après impôt comment tu calcule et ben le
plus élevé le premier qu’on calcule c’est le rendement brut donc ça va être euh ça va être le prix d’achat avec les
travaux et les frais de notaire par rapport au loyer donc on va prendre les loyers annuels qu’on va diviser par achat frais de notaire et travaux je
vais arriver on ensuite le rendement net donc on va prendre notre loyer on va enlever toutes les charges donc là on va avoir de la taxe foncière on va avoir de
l’assurance PNO on va avoir de la vacance locative qu’on peut provisionner on va avoir des provisions travaux aussi
on va avoir de la comptabilité donc ça ça va nous faire un loyer net qui va nous donner notre rendement net et puis après on a le rendement net d’impôts où
là bah on va retirer les impôts de notre loyer pour avoir le le rendement net d’impôts au final là il y a un choix stratégique à faire hein parce que tu
peux si tu fais de la location nue tu as une imposition qui peut être plus importante que la location meublée donc
là aussi est-ce que le marché dans lequel j’investis euh la location meublée est euh pertinente et et
intéressante autre sujet aussi important euh c’est qu’aujourd’hui il y a plein de villes qui ont mis en place le le le
plafonnement des loyers donc là aussi c’est important de de de le prendre en compte tu parles de grande ville tout à
l’heure par ce qu’on va regarder nous aussi chez masl c’est que là j’ai un prédquision qui est fort et en plus j’ai un rendement qui peut être fait parce
que il y a une condition de marché un platform loyer donc on va regarder ce qui se passe autour pour éviter le
plafonnement des loyers profiter de la dynamique de marché ça c’est des choses qui peuvent être intéressantes à prendre en compte sur le marché de l’immobilier
on a connu pas mal de mouvements ces derniers temps quelles ont été les dernières lois les derniers impacts
justement sur les investissements Locat alors le premier impact ça a quand même été le crédit hein parce que
aujourd’huiah tu l’as dit avant pour équilibrer une charge et une recette fallait 5 % de rendement aujourd’hui
faut faut 7 et demi parce que le le les crédits ont augmenté donc ça ça a désolvabilisé les gens on a les normes
hcsf qui font qu’aujourd’hui il faut de l’apport personnel pour réaliser un investissement c’est plus difficile de
faire plusieurs investissements AC ton banquier ton banquier te suiv donc ça c’est vraiment les les choses qui ont changé entre l’âge d’or 2017 2020 et
et et maintenant on a un marché qui a beaucoup beaucoup augmenté post covid
donc le prix d’acquisition a été beaucoup plus élevé là il est en train de se corriger un petit peu il y a moins
de transaction moins de construction et une tension locative par contre qui s’élargit que comme on construit moins
de logement et bien il y a moins de turnover les gens achètent moins leur logement restent plus dans leur logement moins de turnover locatif donc ça c’est
plutôt favorable à l’investisseur parce qu’il a plus de chance de trouver un locataire finalement dans
plus longtemps enfin son locataire va rester plus longtemps ou dans plus de villes il va trouver un locataire ça c’est vraiment le l’actualité du marché
selon moi aujourd’hui h Thomas est-ce que tu peux prédire
l’évolution des prix de l’immobilier si oui ou non comment sur quoi tu peux te reposer dessus malheureusement on peut
pas et ceux qui disent qu’ils peuvent moi je pense sont pas très honnêtes on peut donner des tendances ça c’est vrai
on peut avoir une idée d’une ville qui normalement devrait augmenter d’une ville qui normalement devrait baisser en
regardant un peu les migratoire les bassins économiques en regardant les évolutions de population maintenant on pourra jamais prédire le prix exact à 5
ou 10 ans c’est pour ça aussi que des fois c’est difficile de faire des projections et de dire bah cet investissement que j’ète aujourd’hui
dans 10 ans je vais essayer de le revendre à tel prix parce qu’en 10 ans il peut se passer beaucoup de choses et en fait ça dépend de plein de facteurs
qu’on contrôle pas le covid qui arrive qu’on peut pas prévoir et ben forcément ça a un impact sur les prix les décisions politiques ont un impact sur
les prix le DPE on vient d’en parler bah forcément ça a eu un petit coup aussi sur l’immobilier parisien où il y a
quasiment que des passeurs thermiques donc on peut essayer de faire des tendances mais estimer le prix c’est quand même très difficile et c’est aussi
pour ça que des fois on a des investisseurs qui préfère avoir du loyer qui rentre tout de suite qui est un peu sonnant et triébuchant plutôt que
d’essayer d’estimer une plus value sur laquelle bah finalement on n pas forcément sûr et moi qui vit à Paris
depuis quelques années j’ai pas mal d’amis qui ont acheté dans les années 2019- 2020 et c’est vrai qu’aujourd’hui bah ils sont un petit peu bloqués avec
leur bien parce que même s’ils ont un taux qui est très faible ils ont acheté au top du marché et puis là ça continue
de baisser un tout petit peu à Paris et donc ils ont en moinsvue bah déjà la baisse plus les frais de notaire plus
les frais d’agence et donc du coup ils se retrouvent un petit peu bloqués dans leur bien donc c’est ça aussi qui est difficile est-ce que vous pouvez euh
resynthétiser un petit peu euh l’ensemble des risques que je dois prendre en compte quand je souhaite investir dans l’immobilier
locatif euh investissement locatif égal
locataire donc la tenstion locative est quelque chose d’important le bon prix de marché d’abord du loyer alors à qui je vais louer euh combien ça vaut il y a
plein de petit tests que l’on peut faire après je vais prendre un cliché mais qui qui est assez qui j’essaie de me fâcher avec personne aujourd’hui on enregistre
ce podcast à Lyon on a une ville qui est à typique à côté de chez nous qui est
une agglomération qui fait plus de 100000 habitants donc 100000 habitants égal euh bassin d’emploi locataire ça
100000 habitants c’est c’est une profondeur de marché qui est qui est important donc nous aujourd’hui à 50 km d’ici on a Saint-Étienne donc
Saint-Étienne souvent arrive dans des dans des classements de de de de rentabilités qui sont intéressantes
puisque lorsque tu trouves un locataire à Saint-Étienne ton marché locatif fait que tu vas réussir à voilà mais tu as
beaucoup d’offres voilà parce qu’il y a eu beaucoup d’investisseurs beaucoup d’investissement au colocation donc il y a des petits tests à faire vous allez
sur le bon coin vous prenez T1 Saint-Étienne vous mettez 0 km et
vous allez voir que ce matin il y a plus de 1000 logements qui sont alloués et 1000 logements qui sont alloués ça veut dire que si toi tu investis dans cette
villeelà qui est sur un prix cohérent en terme de mèt carré qui est pas cher ben ça veut dire que ton logement il il va devoir être plus beau que les autres ou
que ton loyer doit être hyper cohérent c’est-à-dire que si ton loyer c’est 500 € bah toi il va falloir que tu en offres
plus pour 500 € donc soit tu vas te mettre à 450 € pour être sûr de le louer soit tu vas faire un appartement qui est
vraiment de très bonnes factur pour se dire que mon locataire qui va visiter 10
appartements demain va avoir le coup de cœur ou va se sentir bien dans T logement donc ça veut dire qu’il faut que tu investisses dans ton logement
dans la décoration dans la qualité du mobilier dans la qualité de de de de la performance énergétique de ement que
voilà pour qu’ pour qu’ soer donc ça c’est des choses qui sont qui sont importantes et toujours penser à
l’immédiat et à la sortie faire le bon calcul comme tu as dit est-ce que aujourd’hui je privilégie le rendement
de mon investissement pendant la durée de mon investissement et je considère que j’achète 100 je revends rcent grosso
modo où je fais ce calcul je fais ce calcul là ou alors je me dis bon
j’achète sur ce bienlà c’est une valeur certaines je regarde les marchés moi j’aime bien par exemple des marchés qui
sont effectivement dans l’ouest de la France dans le sud de la France entre Marseille et Nice vous avez des villes
qui sont très chères vous avez des villes qui le sont aussi un peu moins et qui ont la chance d’en leevir par exemple d’avoir tu peux revendre en
résidence principale tuas un flux migratoire positif tu peux revendre en résidence secondaire tous ceux qui vont
sur ces villlà tu peux revendre pour faire de la location l’année tu peux faire de la location saisonnière tu peux
faire de la location meublée donc finalement tu as cinq acquireurs potentiels aujourd’hui tu vas je sais pas même à Nice tu peux acheter euh avec
une cible résidence étudiante quelqu’un qui va euh euh y travailler à l’année tu peux le revendre en résidence secondaire
de la location saisonnière donc finalement tu as plusieurs perspective de de revente donc ça c’est
des choses qui sont parfois à prendre en compte quand tu vas dans une ville sur lequel tu as soit le marché de laarance
principal soit de l’investissement locatif classique B tu auras moins de d’acqueureurs d’autres accquureurs euh
potentiels si j’achète à rou je vais avoir un marché locatif dynamique l’attractivité de l’agglomération
liloise unch che étudiants de dingue des transports voilà mais je vais PIR revendre en résidence principale ou en
invesseur locatif si j’ai investi dans le bar investisseur locatif résidence principale résence secondaire investissement saisonnier
donc ça me fait 4 à 4 potentiel c’est essayer un peu d’anticiper ça en fonction de son budget si je peux
rebondir le cas de saint-étien est hyper intéressant parce que c’est là qu’on voit aussi le côté en fait croissance et pas uniquement ce qu’ y a à l’instant
donc au final vaut mieux avoir une ville de 10000 habitants en croissance plutôt qu’une ville de 100000 comme Saint-Étienne en décroissance parce que
c’est un peu Saint-Étienne en fait hein et finalement bah c’était une grande ville il y a quelques années avec pas
mal de d’entreprise et bah au final il y avait une très grosse offre de logement et puis il y a de moins en moins de
demande ce qui fait que même s’il y a encore beaucoup d’habitants en fait il y a trop d’offres alors que finalement à l’inverse on a des villes plus petites qui sont pas encore développé et là vu
qu’on est en croissance bah finalement c’est plus le côté évolution dans le futur que le côté spot aujourd’hui qui
va être important finalement euh donc pierre tu nous as dit quelques villes effectivement où on peut avoir une
profondeur de marché un peu plus importante euh Thomas est-ce que il y a des villes où faut surtout pas investir
euh est-ce qu’il y a des villes qui sont quand même considérées comme moins attractif pour de l’investissement
locatif est-ce que vous avez déterminé ça avec avec l’ibox ouais il y en a quelques-unes Saint-Étienne par exemple
je le recommande pas beaucoup justement pour ce qu’on vient de dire parce que c’est des villes dans lesquelles on va avoir des locataires aujourd’hui mais
dans 5 10 15 ans je suis pas forcément sûr on a des villes dans le nord de la France aussi qui sont pas qui sont pas
sur leurs meilleures années euh on va le dire comme ça ù euh c’est des villes où il y avait énormément d’usines notamment
textile à l’époque et qui aujourd’hui malheureusement meurt un petit peu donc on est sur des villes où on a des taux de chômage qui sont énormes donc c’est
pour ça aussi qu’on regarde les taux de chômage on a des villes dans le centre de la France aussi je pense à avierzon par exemple même si je connais des
investisseurs qui sont à avierzon qui sont des villes moyennes un peu de passage où malheureusement il y a pas
beaucoup d’emploi en fait dans ce secteur là donc on sait qu’on aura pas quelque chose de très stable dans le temps maintenant encore une fois si on
propose un investissement à 20 % averson bah peut-être que je l’étudierai et après bon bah j’aurais bien en tête que
le 20 % il est théorique que j’auris peut-être un peu de vacances locatives un peu de travaux en plus qui vont faire descendre ça à 18 à 15 quelque chose
comme ça mais voilà c’est ce genre de ville où euh c’est pas du Nogo mais il faut quand même faire très attention
HH on a parlé beaucoup de de Data de données euh est-ce que il y a des critères qui sont pas mesurables par la
data et sur lequel on ne pourra jamais le rentrer dans un tableau Excel qui peut quand même avoir un impact sur l’
l’investissement locatif mais euh mais sur lequel on peut pas mesurer la data oui bien sûr
euh moi j’ai bossé pendant 10 ans à 200 m d’ù on enregistre don on enregistre ce
podcast à Lyon 59 avenue maréchal de sax dans le 3e qutier chic marché locatif
hyper porteur tu coches toutes les cases les restos les commerces les transports
les albocu juste à côté ça coche toutes les cases du bon invtisement locatif et en face il y a la caserne des pompiers
de Lyon parce qu’il faut savoir qu’à Lyon la caserne des pompiers elle est à l’intérieur de à l’intérieur de la ville donc j’ai jamais passé un coup de fil sur le trottoir sans être dérangé et la
meilleure exposition finalement de mon bureau c’était face à la caserne des breviers donc finalement sur cet
immeuble là ben il fallait investir plutôt plein or il fallait investir plutôt côté côté court que côté côté rue
donc finalement si je prends l’étage l’exposition le quartier et cetera et ben la data va me dire qu’il fallait que j’investisse
sud-ouest avenue maréchal de sax et finalement fallait investir de l’autre côté parce que sinon ben je je voilà je
pense que c’est pas le bon endroit pour pour habiter finalement pas pas le bon endroit pour investir donc voilà c’est un c’est un petit joke mais on on
arrivera jamais à rentrer ça en tous les cas ça sera ça sera difficile de pouvoir euh rentrer ça dans une dans une
projection est-ce que Thomas tu as d’autres critères aussi sur lequel c’est difficilement mesurable sur sur un
ordinateur euh ouais ben il y a plein de petites anecdotes comme ça il y a les
vues qui euh joue beaucoup euh moi j’ai un ami qui est marchand sur la Côte d’Azur et puis euh lui son métier c’est
desestim estim des biens il est marchand donc il essaie d’estimer les biens qui sont des côtés pour pouvoir les acheter Ajouter de la plus-value et puis les
revendre des fois même sans rien faire il fait ce qu’on appelle des flips il achète il revance sans rien faire juste parce qu’il a trouvé un bien des côté et
là-dessus il y a toujours bah la petite vue sur le clocher le petit quelque chose qui fait que bah effectivement on peut pas l’avoir dans les donné et que
bah derrière c’est un impact sur le prix et qu’on l’ pas dans nos calculs et ça en fait je pense qu’il faut en être conscient et il faut pas essayer de
demander à la donnée de tout faire pour nous c’est un peu comme le débat sur l’intelligence artificielle qui rejoint
un petit peu la donnée où beaucoup de personnes nous disent oui mais l’intelligence artificielle n’est pas aussi bonne que les humains et ce n’est pas l’objectif en fait ça reste toujours
des outils qui nous aident à aller plus vite et à en quelques minutes en fait faire une énorme sélection pour voir
justement les villes les adresses qui peuvent être intéressantes mais après il y a un travail humain qui doit être fait pour prendre en compte tous ces petits
paramètres qui peuvent pas forcément être pris en compte par les machines par les données je pense qu’il faut bien se connaître aussi ça son tempérament
d’investisseur et quelque chose de très important c’est-à-dire que si tu
souhaites mettre des v sur de sécurité sur ton investissement en essayant
d’enlever tout ce qui peut t’arriver bah tira sur des choses certaines si tu
acceptes du risque et j’ai envie de dire que si tu acceptes du risque et je pense que c’est important pour les gens qui nous écoutent et les internautres que
nous on a aussi chez Mo si tu acceptes du risque c’est aussi que tu as les moyens d’avoir du risque d’accord ton 20
% à Viron tu peux l’étudier mais tu acceptes le risque tu acceptes le risque en trésorie tu acceptes la vacance
locative ton compte bancaire te permet d’accepter ce risque là sinon n’y va pas euh je vais ajouter ton conjoint est
d’accord d’accord tu es d’accord pour prendre ce risque- là parce queà un moment donné ça sera des flux de
trésorerie qui font que j’ai quelque chose sur lequel j’ai pas d’effort d’éparne parce que j’ai un loyer qui est
supérieur à ma menalité de crédit d’accord si j’ai pas de loyer tu as ta mensalité de crédit donc si ta mensité de crédit elle a 1000 € par mois est-ce
que aujourd’hui tu es en capacité financière de sortir 1000 € par mois pour que ça puisse fonctionner je pense que bien se connaître voilà donc c’est
comme la façon dont je gère mon cont d’assurance vie ou mon compte titre est-ce que je fais du titre vif est-ce
que je fais de la crypto est-ce que je fais tout ça donc je pense que le profil des investisseur est est totalement
différent et je pense que c’est des éléments qui sont déterminants à prendre en compte dans le choix de l’investissement ensuite B une fois que
tu as déterminé ton budget si tu as ton budget et ton tempérament d’investisseur et ben là la data peut t’aider à trouver
le bon support d’investissement faut savoir au final traduire la data et ça pour le coup c’est seulement un être
humain derrière les chifffres qui qui qui peut traduire ce que ça peut avoir comme impact une forte rentabilité dit plutôt
risque une tension locative dit moins de vacances locatif enfin tout est à trèsdure au final c’est ça il y a la
data brute après on peut les interpréter en faisant des scoresant des choses comme ça donc on peut avoir des outils quand même un peu automatiques un pe ou
mais à la fin oui il faut savoir un petit peu ce que ça veut dire et puis il faut être d’accord avec son avec son tempérament d’investisseur et comme on
le disait très bien en fait l’investissement immobilier moi j’aime bien le voir comme un portefeuille alors c’est plus difficile avec l’immobilier
parce que forcément c’est montants qui sont plus élevés donc c’est pas forcément facile de faire 10 investissements patrimoniaux puis 20
rentables puis 30 moyens même si moi j’aime bien inciter les investisseurs à faire plus qu’un seul investissement
locatif et pas de se satisfaire du premier parce que l’immobilier c’est un des meilleurs vecteurs d’enrichissement ça fait un patrimoine qui est génial et
en général quand on arrive à la retraite j’y suis pas encore mais j’anticipe euh on est très content d’avoir ce patrimoine là et du coup dans une
stratégie globale il faut pas être braqué sur une seule stratégie il faut dire bah je vais avoir un petit peu de valeur sûre un petit peu de valeur
moyenne un petit peu de valeur dynamique et tout ça va faire que j’ai un portefeuille immobilier équilibré qui au final va être bah le plus rentable
possible parce qu’il va se compenser en terme de risque on approche de la fin de de ce podcast est-ce que tous les deux
vous pouvez nous donner tout de même des exemples de villes que vous affectionnez particulièrement quand même et qui
peuvent être prometteuses pour un investissement locatif euh ouais j’ai toujours du mal
avec ce top et ces flop mais je peux quand même essayer de répondre euh moi j’aime bien les critères objectifs
notamment sur sur sur les transports ou cette mode un petit peu du du télétravail qui fait que si je
télétravail de jours par semaine ê pas loin des bassins d’emploi je trouve que c’est intéressant donc je pense qu’aujourd’hui des villes qui sont quand
même autour de cet énorme Bassin parisien sont intéressant don je pense que Amien reins tour Angers
Orléan rouan C sont des choses qui sont intéressantes j’aime bien les villes si je veux aller un peu dans des villes
moyennes qui cumulent plusieurs marchés notamment les villes frontalières donc c’est vrai que du Tourville du NANC c’est des choses qui sont qui sont
intéressantes des marché inaccessibles comme ansy euh sont inaccessibles mais il y a des villes qui sont autour qui
peuvent être intéressantes j’aime tout ce qui est leev pour les raisons que j’ai expliqué tout à l’heure voilà et
puis je pense que dans l’ouest de la France il y a un vrai flum migratoire qui est qui est positif je partage ce que tu as dit sur la Bretagne j’aih
habit pendant j’ai habité pendant 7 ans et demi avec un P c’est un secteur que que je connais que je connais un petit peu donc je pense que les capitales un
petit peu régionales comme ça de de la Bretagne sont intéressantes et je pense que toutes les villes dans l’ouest de la
France au au bord de mer euh auront la certitude d’avoir un gain de population euh à mais c’est déjà le plein emploi
là-bas donc des certitudes pour trouver le marché locatif et si j’ai des villes où il faut éviter ben je vais aller dans
la dans la diagonale du vide oui je pense que des villes effectivement
Sedan ne Vichy sont des choses sur lesquelles
faut faut essayer Saint-Étienne faut essayer d’éviter dans le sud de la France côté perpignant tout ça c’est des
choses qui sont difficiles Thomas même question est-ce que tu fais des villes que t’affectionne particulièrement pour
l’investissement loc c’est marrant parce qu’on va pas être d’accord du coup avec Pierre parce que moi à titre perso j’ai investi à moulin dans l’Allier donc je
Vichi j’ai même investi dans un petit village entre moulin et Vichy et c’est des investissements qui pour le moment
se passent très bien depuis 4 ans sur des immeubles de rapport comme je disais après l’idée c’est toujours pareil de faire des logements de qualité moi j’ai
eu la chance quand j’ai acheté ces bienl il y avait pas encore la législation sur la partie DPE et j’ai quand même fait des isolations de tous ces logements
parce que je pense avant tout au confort des locataires du coup je me suis pas trop fait embêter derrière toujours des petites bricoles de VMC qu’on avait pas
pensé à l’époque mais du coup l’isolation des murs était déjà faite et ça c’est quand même un gros avantage donc moi j’ai pas de souci à aller dans
la diagonale du vide à condition de savoir ce qu’on fait à condition d’acheter au bon prix et puis à condition d’être quand même dans des
bonnes zones dans ces coins-là donc moi les villes un peu moyennes comme ça j’aime beaucoup après comme je le disais
plutôt dans les classements qu’on fait on a quand même les villes de l’Ouest qui reviennent beaucoup Lorient anger Brest qui ont très très bien marché ces
5 dernières années la question c’est est-ce que maintenant c’est pas déjà presque un peu trop tard est-ce que ça va reprendre la même évolu parce que en
fait bah le train est passé et puis il faut essayer de trouver les les prochaines villes un petit peu à potentiel mais moi ça va être ça les villes que j’ai bien aimé et ensuite moi
je veux des invvestisseurs qui vont vraiment partout en France et c’est ça que je trouve bien avec le marché français c’est qu’en fait on peut
acheter presque partout à partir du moment où on fait une bonne étude de marché finalement on a des habitants de partout on a un marché de l’emploi qui
est assez actif quand même dans toutes les régions de France et à partir du moment où on achète bien et qu’on regarde les bonnes données on n pas trop
de souci derrière merci à tous les deux pour ce podcast et vos éclairages sur l’investissement locatif les principales
villes à investir ou pas tout dépend du risque 41 m² c’est terminé pour
aujourd’hui je tenais également à remercier aussi raphaë meu qui nous a accueilli pour l’enregistrement de de ce
podcast merci à tous de nous avoir écouté on espère que ce contenu vous a plu en tout cas si c’est le cas nhésitez
pas à nous laisser 5 étoiles sur les différentes plateformes ça nous aide énormément euh vous pouvez retrouver en
description du podcast donc les profils inedin de nos deux intervenants d’aujourd’hui euh ainsi que les
informations nous avons évoqué si vous avez des questions ou même des suggestions de
personnes que vous souhaitez voir dans ce podcast hésitez pas à nous écrire sur nos réseaux sociaux mas. merci à bientôt
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