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3 millions d’étudiants en France 4600 places donc la profondeur de marché est certaine pour l’investisseur ce qui est
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extrêmement important et là ça peut avoir un coût financier aussi pour lui c’est la qualité du mobilier qu’on va
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mettre dans les résidences à aucun moment un gestionnaire qui n’est pas rentable pourra te renouveler un bail
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commercial dans les bonnes conditions ok plus un gestionnaire a un bon taux d’occupation financière une stabilité et
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plus on sait que ça va être un gestionnaire ou un exploitant qui va être attractif un pour les mairies pour les promoteurs mais surtout pour les
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investisseurs bah quand je vais revendre mon bien dans 10 ans dans 15 ans dans 20 ans et bien il va falloir que je réintègre les les amortissements et donc
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même si j’ai acheté 150000 et je revends 150000 et ben dans 15 ans je vais payer l’impôt ça sauf sur les résidences
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services étudiantes et senior là la différence entre investir en résidence service étudiante et investir sur le
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marché de l’étudiant mais quand je suis pas en résidence de service tu as aujourd’hui des résidences qui sont un immeuble que des studios à vocation
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étudiante mais s’il y a pas de service tout ce que je viens de raconter ne fonctionne pas ouais
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[Musique]
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bienvenue dans nos 41 m² morgan bonjour bonjour Jules comment vas-tu bah très
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bien depuis la dernière fois ravi de vous retrouver tous les deux pour ce nouveau podcast avec plaisir Pierre
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comment vas-tu ça va super merci ça va Morgan avant de commencer justement et de balayer l’investissement en résidence
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étudiante est-ce que tu peux te présenter pour ceux qui t’avaient pas vu dans notre précédent podcast où tu apparaissais bien sûr donc moi je suis
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directrice de la société Les Belles années on est exploitant de résidences étudiantes aujourd’hui on exploite 70
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résidences partout en France 90 à Horizon 2027 et encore un beau
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développement à venir euh voilà ce sont des résidences pour étudiant privé euh
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et toujours placé en cœur de ville ou en cœur de campus ouais ça on reviendra un peu plus tard dans dans le podcast euh
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avant justement de se d’introduire le sujet on voulait souhaiter la bienvenue à nos trois invités trois nouveaux
2:06
invités nos trois micros donc hésitez pas à commenter dans le podcast si vous trouvez que c’est une meilleure euh
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meilleure écoute pour vous en tout cas et sinon on s’adaptera euh quel avenir tous les deux pour le pour le marché
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étudiant et le marché de la résidence étudiante euh est-ce que vous pensez que la demande elle va rester forte euh
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c’est quoi votre point de vue sur le sur la question alors sur la partie locataire il y a une tension locative en
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France enfin très sincèrement je pense qu’on a jamais vu ça euh non seulement sur les logements classiques hein mais
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sur la résidence étudiante aussi euh et j’en veux pour preuve un chiffre 196000
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demandes l’année dernière euh pour pour 2000 L vacan chez vous donc on a
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exactement juste juste au sein des belles années donc une tension locative extrêmement importante partout grande
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ville ville intermédiaire petite ville on sent qu’on a de plus en plus d’étudiants et donc on a de plus en plus
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de demandes de logement pour les étudiants ouais ouais c’est un petit peu ce que ce que je disais en introduction
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mais en fait on a un logement étudiant pour 17 étudiants actuellement et Pierre toi je sais que chez Maslo vous vous
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justement vous prenez cette tension locative pour le marché étudiant on compare ça avec des T1 en général et
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donc là sur ce marchél tension elle est extrêmement forte dans les villes étudiantes c’est ça oui je pense qu’ en fait si on parle pas uniquement de la
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résidence étudiante mais en fait déjà sur quel marché on va proposer de l’investissement donc c’est le marché dont la cible peut-être l’étudiant en
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fait l’étudiant c’est quoi c’est un célibataire qui a besoin d’une petite surface donc généralement un studio et tu as raison quand tu dis il y a une
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tension locative sur les étudiants sur toutes les villes grande moyennes voire petites euh alors que ce n’est pas vrai
3:40
sur des T3 des T4 ou des T5 dans certaines villes sur avoir une tension locative extrême sur un T1 euh dans des
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villes je sais pas j’ai trois en tête trois c’est pas la ville la plus grande de France tu as 11000 étudiants à 3 euh
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bah c’est 11000 personnes qui doivent se loger sur le marché entre guillemets et finalement dans le marché diffus il y a
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pas de logements qui sont dédiés aux étudiants tu tu es propriétaire tu mets ton logement à loué tu vas pouvoir avoir
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un quelqu’un qui travaille un célibataire un couple qui vont louer ton logement pas spécialement dédié aux
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étudiants contrairement au résiden service et donc c’est pour ça que ce marchél est il est tendu et puis ensuite bah on produit des étudiants tous les
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ans on donne le bac à Ouais on donne le bac à 750000 personnes donc euh voilà euh les études elles sont de plus en
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plus longues tu vois on est plutôt sur des bacs + 5 plutôt plutôt qu’autre chose des étudiants qui bougent aussi en France en fonction de de leurs études
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donc les besoins ils sont ils sont vraiment extrêmement proposant c’est ça c’est vrai on le voit nous dans notre chiffre de turnover oui on avait avant
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turnover qui était plus important et de plus en plus bah on perd des points de turnover parce qu’on se rend compte finalement que les études sont de plus
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en plus longue donc les alors il y a cette partie après on verra aussi on verra aussi si dans le turnover justement pour limiter il y a pas un
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impact sur les les services que les résidences peuvent offrir et comment est-ce qu’on peut adapter l’offre justement à l’étudiant pour qu’il se
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sentent bien qu’on parlera un petit peu de travail de chez soi des études en viso des choses comme ça un peu plus
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tard où là il faut justement que nous aussi on arrive à s’adapter le logement à l’étudiant euh Pierre tu parlais de
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profondeur de marché et je sais que tu avais déjà donné ton point de vue dans un podcast euh célèbre célèbre presque
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aussi célèbre que 41 aussi célèbre que 41 m² en tout cas c’est ce que je nous souhaite euh qui était la Martinale c’est ça épisode 229 pour ceux qui
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épisode 229 ok euh justement dans cet épisode vous parlez de profondeur de marché moi ce qui m’intéresse
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aujourd’hui donc ça c’est un acquis pour moi on a de plus en plus d’étudiants les études durent de plus en plus longtemps il y a de plus en plus de gens qui
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décohabitent tous les deux votre point de vue sur justement est-ce qu’il y a des zones géographiques avec un plus
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fort potentiel de développement sur les 5 à 10 ans à venir bon déjà ce qu’on peut dire c’est que tu as des bassins
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étudiants qui sont évidemment très importants donc aujourd’hui les chiffres c’est quand même 3 millions d’étudiants en France tu n’as que 4600 places
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aujourd’hui qui sont dédiées aux étudiants que ce soit en résidence cru ou en résidence service donc ça veut dire que il faut loger 2 500000
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étudiants et que tu as à peu près plus de la moitié 60 % des étudiants qui vont faire leurs études sans vivre de chez
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chez leurs parents donc voilà ça c’est le marché au global après tu as évidemment l’énorme bassin parisien et
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voilà c’est c’est plus de 400000 personnes qui sont vraiment sur une première couronne quoi grosso modo avec
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des avec des gros périmètres sur lequels on parle de dizaines de milliers d’étudiants sur sur les campus mais
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quand même aujourd’hui toutes les villes en France toutes les capitales régionales sont quand même concernées
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euh ce qui est intéressant et ce qu’on peut conseiller aux gens qui nous écoutent euh bah on est en plein parcours supuellement c’est de regarder
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où est-ce qu’il y a des places de parcours sup qui finalement donnent un peu la dimension euh des étudiants peut-être que de dire tiens dans telle
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ville il y a 10000 étudiants 3000 4000 mais en fait c’est plutôt l’offre de formation qui fait aujourd’hui une
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analyse de marché exactement parce qu’on tu parlais de de bassin étudiant en fait ils évoluent de de plus en plus et
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différemment finalement on a des universités qui mettent énormément de moyens pour diversifier leur offre pour
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la multiplier pour que et c’est une volonté avec la ville généralement pour que la ville devienne attractive pour les étudiants donc ces ces universitésl
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vont euh vraiment démultiplier le nombre de formations mais au final ils se
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retrouver à la même chose c’est que pour attirer des étudiants faut pouvoir les loger ouais bien sûr et ça ça devient un
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vrai problème parce qu’on a vraiment des universités des écoles qui font des efforts dans les formations qu’elles proposent mais aujourd’hui euh bah elle
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se heurte à un mur puisque puisque ben on manque de le de logement pour loger les étudiants ça justement ça fait part
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non non j’ai une une state aussi qui est intéressante c’est que un étudiant sur deux son premier emploi il va le faire
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dans la ville où il a terminé ses études donc ça aussi je trouve que c’est intéressant dans la dimension exactement
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parce que tu parlais des vrai autant parfois il est difficile d’obtenir des permis de construire sur
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des résidences étudiantes voilà 100 logements 140 logements étudiants bon d’une part parce que les étudiants c’est
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pas eux qui vont voter je fais une parenthèse politique mais je me le permets quand même euh voilà donc c’est pas eux qui vont voter lorsqu’ils vont
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être sur le sur sur le site il y a toujours des clichés aussi sur les étudiants vis-à-vis des riverins des
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choses comme ça pour autant bah c’est de l’emploi qualifié et le maire qui veut
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développer ou rajunir sa ville par exemple et ben il se retrouve quand tu es en bac + 4 bac + 5
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et ton premier emploi une fois sur deux tu vas le choisir là où tu as fait tes études bah ça donne de l’emploi qualifié
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de la consommation de services publics et et de commerce donc c’est c’est des choses qui sont importantes ok
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clair on je pense que ceux qui nous écoutent aimeraient bien que vous puissiez définir ce que c’est qu’un
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logement étudiant qu’est-ce que c’est qu’une résidence étudiante ces spécificités ce que ça doit offrir parce que on comparait justement un logement
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étudiant avec un T1 une résidence étudiante en tout cas Moren c’est pas du tout un T1 il y a d’autres choses en
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plus alors avoir un studio et mettre des meubles dedans c’est ça en fait pas un logement étudiant ça c’est certain donc
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déjà il faut faire attention il y a des résidences nous on est des résidences services pour étudiants c’est-à-dire
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qu’on propose des services pour les étudiants mais surtout on a une obligation de remplir à 70 % euh les
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logements d’étud les logements d’étudiants alors nous on est vraiment sur du 100 % nos résidences sont pour les étudiants et uniquement pour les
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étudiants voir les jeunes actifs qui viennent tout juste de terminer leurs études mais une résidence pour étudiants
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aujourd’hui c’est une résidence qui propose des services qui propose des logements adaptés aussi donc on parlait de du mobilier euh acheter un studio
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mettre un lit une kitchen chaînette ça en fait pas un logement étudiant logement étudiant il faut des bureaux alors dans les petites surfaces c’est
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plus compliqué mais c’est pour ça qu’ aussi la résidence services pour étudiants est importante parce qu’il y a des salles de coworking il y a les
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salles de vie commune il y a des laveries il y a les salles de sport voilà il y a un certain nombre de ce que
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je disais c’est aussi ce qui permet de limiter justement ce turnover c’est bien sûr intéressant pour l’étudiant parce
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que il s’y sent bien c’est intéressant pour aussi le gestionnaire c’est intéressant pour nous notre investisseur parce que ça garantit aussi la
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perception des des loyers donc ça c’est une bonne chose et puis le logement étudiant euh pour un étudiant lui il va
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faire la distinction entre combien ça va lui coûter c’est-à-dire que s’il va louer un studio euh dans un immeuble
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classique on va il va avoir son loyer mais il va avoir son entretien de chaudière à payer il va avoir ses
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charges donc électricité chauffage sa box internet son abonnement à la
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salle de sport bah la laverie en plus s’il a pas de machine à laver chez lui donc en fait ce qui va se passer c’est
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que dans un logement classique qu’on va meubler qu’on va dire bah ça c’est un studio pour étudiant l’étudiant à la fin il va pas avoir une idée précise de ses
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finances et ce qui est très important parce qu’on sait que en tant qu’étudiant les finances c’est un vrai sujet ce qui
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est très important aujourd’hui pour nous pour les étudiants et on le voit c’est d’avoir un loyer tout compris dire ils
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savent exactement combien ils vont dépenser pour se loger et pour tous ces services-là finalement sur un mois il y
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a pas de surprise en fait c’est ça qui est important c’est qu’il y a pas de surprise il y a pas de frais additionnel comme on disait la la salle de sport non
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c’est inclus c’est c’est mis à droit une visibilité une tranquillité et Ouais
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exactement et d’avoir une visibilité et surtout de s’assurer d’être éligible aux APL puisque il faut savoir que
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aujourd’hui les APL financent une très très grande partie des étudiants qui se logent en tout cas nous sur les
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résidences services étudiantes les belles années euh on aime dire qu’on est sponsorisé par les APL mais tant mieux
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pour les étudiant parce que je pense que sinon il pourrai pas se loger très sincèrement il ne pourrait pas se loger
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ouais alors ce qui est amusant par rapport à ce que à ce que dit Morgan elle parle de l’utilisateur c’est
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l’étudiant qui a besoin d’avoir un budget validé c’est si son budget c’est 500 € par mois ou 600 € par mois faut
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que son logement rentre dans cette enveloppe là parce que derrière il y a les transports la nourriture il y a
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peut-être le travail qu’il va qu’il va prendre et donc ça en fait on parle de lisibilité de sécurité pour l’étudiant et en fait ce qui est génial c’est que
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quand tu dis je vais choisir un appartement dans le marché diffus bah il va falloir que je rajoute mes amements
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je rajoute ceci ben en fait c’est ce que tu viens de dire exactement la même chose pour les investisseurs l’investisseur nous quand on a des gens
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aujourd’hui en ligne en viso sur maslo ben en fait il veut savoir combien ça
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lui coûte combien ça lui rapporte quelles sont ses charges en gros qu’est-ce qui lui reste dans sa poche il a besoin d’avoir cette visibilité pour
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maîtriser son investissement donc et effectivement qu’il a le choix de pouvoir le faire en achetant un studio
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dans une ville en le meublant et en le proposant à la location et que et bien on va avoir parfois du turnover donc la
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personne qui s’en va qui s’en va pas forcément au moment je vais peut-être avoir 15 jours un mois sur lequel je vais pas avoir de de location j’ai des
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charges de copropriété ce qui est normal je suis copropriétaire dans un immeuble je vais devoir si je loue un étudiant
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bah tiens il faut que je rajoute la machine à laver faut que euh j’offre des services euh et cetera euh et ben là en
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fait quand tu es en résidence service étudiante comme tu signes un bail commercial non pas avec l’occupant mais avec la société euh Les Belles années et
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ben en fait tu vas savoir tu vas savoir à l’avance sur les 10 prochaines années voire sur les 20 prochaines années quel
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est le loyer que tu vas toucher comment il a valorisé c’est que les règles du jeu tu les connais à l’avance et c’est
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souvent un gage de sécurité pour l’investisseur de lisibilité il connaît grosso modo son rendement il il sait
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comment ça va progresser il sait combien ça coûte et finalement mon étudiant qui s’en va au mois de janvier en stage de
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de 6 mois à l’étranger il me l’avait pas dit quand il avait signé le bail et ben c’est pas moi qui vais gérer et relouer un logement au mois de janvier c’est pas
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toujours euh super c’est c’est exactement ça en fait la résidence service pour étudiants via le bail
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commercial pour l’investisseur ou le locataire c’était la sécurité financière surtout c’est de savoir combien ça va
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nous coûter tous les mois pas avoir de surprise ok clair pareil quand on se met du côté investisseur pour pas avoir de
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surprise il y a deux choses moi qui me viennent à l’esprit quand on parle de résidence de service géré c’est la TVA
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et l’encadrement des loyers euh alors sur toi la TVA Pierre ou sur justement
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bah la différence fiscale qui peut y avoir entre une résidence de service géré et un B ou un meublé comme disait
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Morgan tout à l’heure que c’est quoi l’avantage pour l’investisseur évidemment l’investisseur qui en fait c’est toujours pareil chez Maslo on va
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définir le budget avec l’investisseur et au budget va correspondre une réponse si
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la réponse c’est un studio dans une ville voilà j’ai un budget à moins de 150000 € je sais que je vais être nous
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on va cibler une tension locative le fait que que le client puisse investir sur quelque chose de de pérenne parfois
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souvent on va pouvoir le rentrer sur la résidence service étudiante pourquoi parce que aujourd’hui il y a un vrais écart fiscal entre voilà quand j’achète
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un appartement en ville à quand je vais prendre ma ville natale ben je vais acheter mon
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appartement je vais payer mon appartement je vais recevoir
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des loyers et à la sortie fiscalement je vais être imposé lorsque je suis en
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résidence service étudiante lorsque j’achète dans le 9 par exemple je vais économiser la TVA sur l’acquisition donc
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effectivement ça veut dire que je vais financer mon bien si je prends 150000 € ben je vais financer que 120000 € donc
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si je m’endette à 120000 € mon taux d’endettement il il est il est pas le même donc j’économise la TV sur l’acquisition c’est 20 % aujourd’h
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achètes un résidence service étudiante je vais en gros pas payer de loyer pendant ma pendant la durée de vie de
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mon mon logement et à la sortie je ne serai pas imposé sur la PV donc il y a une vraie différence fiscale là aussi
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une visibilité c’est là la différence entre investir en résidence service étudiante et investir sur le marché de
15:15
l’étudiant mais quand je suis pas en résidence de service et attention aussi aux résidences de services c’est ce que disait Morgan c’est important tu as
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aujourd’hui des résidences qui sont un immeuble que des studios à vocation étudiante mais s’il y a pas de service
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tout ce que je viens de raconter ne fonctionne pas ouais euh pareil sur l’encadrement des loyers alors soit soit
15:31
toi Pierre soit toi Morgan est-ce qu’on rentre justement dans l’encadrement des loyers puisqu’on est sur un marché de
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petites surface on sait que c’était les petites surfaces justement qui étaient ciblées par les mairies sur l’encadrement des loyers est-ce que
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là-dessus on est assujetti justement à cet encadrement la réponse va être facile et rapide c’est non les résidences services ne sont pas soumises
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à encadrement des loyers on fait du paraôutelier parce qu’on propose des services donc c’est un peu comme les hôtels où tout toutes où toutes les
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résidences de de cette même catégorie qui proposent des services ne sont pas soumises à à encadrement des loyers
16:01
ouais donc l’investisseur non plus hein puisque je le répète son locataire c’est une société euh commerciale euh voilà et
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donc euh si mon autorisation de loyer elle était de 350 € et que l’appartement
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est est est loué euh 500 € ou 600 € ce n’est pas ce n’est pas mon affaire puisque ça rentre pas dedans ok clair on
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a défini justement le marché du logement étudiant définit aussi les règles de ce que tu la résidence gérée ce que je vous
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propose maintenant c’est de se poser des questions moi en tant qu’investisseur au moment où je vais décider d’acheter euh
16:32
c’est quoi les questions que je dois me poser quelles sont les questions que je dois me poser déjà c’est quoi les critères essentiels à analyser je sais que Pierre on a
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l’habitude tous les deux de parler de beaucoup de data là Morgan tout à l’heure tu nous parlais d’investissement des université d’investissement des
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mairies est-ce que vous pouvez un peu nous éclairer là-dessus et euh qu’est-ce
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quels font les bons critères d’un investissement en résidence étudiante bon ça sera toujours l’emplacement donc
16:55
si on se focalise sur le logement étudiant un marché diffus en résidence service tu vas avoir deux choix soit tu
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vas être près du campus d’accord et parfois les campus sont à l’extérieur des l’extérieur des villes c’est pas toujours facile de mettre quelques
17:08
milliers d’étudiants en plein centrville donc soit tu as la possibilité d’investir près des campus soit tu as la
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possibilité d’investir en centre-ville et finalement les étudiants c’est un peu les deux choix les étudiants ils vont
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souvent accepter de faire à peu près 20 minutes de transport pour se rendre sur leur lieu euh d’étude donc soit ils
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habitent en centre-ville pour profiter et de la vie étudiante ne se le cachons pas mais aussi parce que faut rappeler quand même qu’il y a un étudiant sur
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deux aujourd’hui qui travaille hein donc quand tu as ton CDD chez Burger King euh bah il faut que tu sois prête ton ton
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travail et tu acceptes de faire 20 minutes pour aller sur sur le campus donc soit tu choisis centrre-ville soit
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tu choisis pied de campus c’est un peu les deux critères donc ça c’est les deux critères d’emplacement qui vont être
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importants et puis après lorsqu’on va sélectionner l’étudiant ou la résidence service bah ça va être la qualité du gestionnaire parce que ça c’est ça en
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gros qui va te sécuriser ton truc ouais ça on reviendra un peu après sur justement emplacement c’est à deux
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emplacements possibles campus centre-ville ou centre-ville avec transport en commun au pied de la
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résidence les étud c’est une obligation chez vous les années dans la sélection obligatoire c’està dire qu’un étudiant
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déjà qui est pas en centre-ville par exemple en campus enfin plus une résidence sur le campus il va vouloir
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une un transport en commun nous on est vraiment c’est soit trame soit métro
18:20
juste au pied de la résidence pour un accès direct à la gare pour rentrer chez lui le weekend pour un accès direct pour
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aller à l’école l’étudiant doit marcher 15 minutes ou 20 minutes pour aller prendre son bus pour ensuite avoir une demi-heure de bus c’estàdire on va
18:32
l’exploitant va avoir un réel problème pour remplir sa résidence et on revient aussi au turnover pour remplir sa
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résidence il va avoir un réel problème pour reverser ses loyers c’est pour ça que vraiment l’emplacement est
18:43
extrêmement important ça reste de l’immobilier d’accord donc dans l’immobilier c’est l’emplacement reste
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important donc quel est le bon emplacement par rapport à ma cible de location ma cible de location c’est l’étudiant donc ton bon emplacement
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c’est centreville transport qui me permet d’aller au campus ou sur le campus mais le lien entre le campus et
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la gare parce que quand tu fais des études euh à Dijon c’est pas c’est pas c’est pas les c’est pas les gens qui
19:08
habitent à Dijon qui vont faire leur étud à Dijon c’est les gens qui viennent autour voir de loin donc c’est voilà c’est les deux typologies d’emplacement
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qu’on doit avoir ok très clair euh vous m’avez convaincu on est sur un marché avec une profondeur extrême j’ai envie
19:19
en plus je trouve que c’est un bien fondé d’investir dans les étudiants dans le dans les logements étudiants
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intellectuellement ça me plaît combien ça coûte c’est quoi en moyenne le prix d’un logement étudiant en résidence
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gérée avec un emplacement au top près des trames les commodités à côté à peu près une enveloppe moyenne
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d’investissement alors de toute façon ça va correspondre quand même au marché immobilier en général que tu vasir sur
19:43
ton secteur donc tu as tu as une différence entre les tailles de ville si je veux faire des côtes mal taillées on
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va dire en province sur des villes moyennes on vair des tickets d’investissement qui vont se situer entre 70 et 90000 € d’accord donc là je
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vais parler de l’Orient de Van de Brest de Camp de TR Dijon Besanson et ces
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enveloppes là sur des villes qui peuvent être plus importantes en Provence du Lyon du Marseille du Bordeaux du Renn du
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Lille on va être sur des investissements entre 100 et 120 1300 € d’investissement
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et puis sur le bassin parisien on va être sur des enveloppes entre 110 et 140000 € d’investissement pour des
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studios neuf sur une TVA à récupérer c’est à peu près les donc ça correspond parfaitement aux enveloppes des primaux
20:27
investisseurs c’est celui qui veut faire son premier investissement qui a peur de beaucoup de choses et qui veut sécuriser son investissement là Pierre tu vais te
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couper parce que tu vas trop vite on verra après à qui et pourquoi est-ce que on investu sur les prix tu m’as répondu
20:39
sur les prix par contre je trouvais que c’était hyper intéressant ce que tu disais qu’il faut pas que mon prix au mètre carré il soit décorrélé du marché
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et je sais que tu as l’habitude toi avec Masow et sur Maschow.Ou de aussi venir comparer ça au prix au mètres carrés à
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des logements dans l’ancien 9 T1 de la même surface est-ce que je suis largement audessus du marché largement
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en dessous et de comprendre ça c’est studio donc le studio ton studio à
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Bordeaux c’est un vrai appartement il est exploité par un exploitant mais c’est un studio à Bordeaux donc je veux
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comparer combien coûte un studio abandon ok est-ce qu’il y a très clair merci Pierre pour ta réponse est-ce qu’il y a
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des coûts associés différents par rapport à un autre investissement immobilier traditionnel ou pas alors
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bah il va y avoir moins de coût on va dire surtout c’est et ça c’est l’avantage du bail commercial hein on le disait tout à l’heure c’est la sécurité
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financière sécurité juridique aussi on va avoir une lisibilité sur les coûts mais en tout cas voilà ils vont être euh
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on va dire qu’ils vont être plafonnés ils vont être encadrés on va pas pouvoir comme un logement classique augmenter
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les charges de manière j’allais dire aléatoire parce que les charges de syndic sont quand même très importantes de plus en plus en ce moment on le sent
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euh donc ouais donc c’est une sécurité financière OK importante pour le charg de compro surtout en fait l’écart qu’il
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y a aujourd’hui est-ce que on peut comparer les charges de copro entre ce fameux T1
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qu’est-ce que je vais avoir comme charge à payer en tant qu’investisseur et en tant dans une résidence étudiante puisque mes charges elles sont quand
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même extrêmement limitées elles sont lisibles et j’ai une vraie je parlais de sérénité de dans mon avant de comparer
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le coup il faut comparer aussi les charges c’està-dire que dans un immeuble classique on va pas avoir des espaces communs de partout pour tout le monde
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donc c’est important de dire que quand même dans une résidence étudiante on a beaucoup plus d’espace commun avec la laverie comme je disais tout à l’heure salle de wow working tout ça mais on va
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voir qu’au final le bureau de l’intendant le bureau de l’intendant vraiment les espaces de stockage le
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local vélo et un certain nombre de choses quand même assez importantes qui font partie des espaces communs de la résidence et pour autant le coût n’est
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pas plus élevé bien au contraire en fait il est maîtrisé il est encadré
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par le commercial je suis dans un immeu sur lequel je suis propriétaire d’un d’un studio je vais payer des charges de copropriété sur une petite surface mais
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c’est vrai que les charges de copropriété aujourd’hui elles restent en génér en général et là et tu peux avoir
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pas de commun dans un immeuble là tu as des communs qui sont grands et importants ce qu’il faut des services mais c’est l’exploitant qui exploite ses
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services puisqueil doit les offrir aux étudiants donc toi tes charges de copropriété sont ridicules si tu veux que je te donne des prix on va être à 50
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€ par trimestre sur une résidence service étudiante quand je vais être à 200 300 € par trimestre sur une copriété
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classique dans l’ancien exactement là justement vous parliez des parties communes je sais qu’il y a un vrai point
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d’attention à avoir quand on décide d’investir en résidence de service géré en étudiant c’est est-ce que je suis
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propriétaire des parties communes est-ce que des parties communes elles m’appartiennent si gestionnaire part là-dessus il y a une il y a un vrai
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point de vigilance je vais répondre juste pour les belles années et ensuite je vais laisser Pierre qui connaît bien le marché non mais parce que moi je veux
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qu’on mette en avant justement là-dessus en tant qu’investisseur chez les Belles années est-ce que je suis propriétaire aussi des parties commun les
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investisseurs et les propriétaires sont propriétaires des parties communes nous les exploitons au même titre que les logements donc les parties privatives
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mais ils sont propriétaires des parties communes et ça c’est une vraie différence Pierre en tant qu’investisseur voilà il est arrivé par
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le passé dans des résidences de tourisme sur lequel par exemple tu avais des piscines des des parties communes ou
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dans des résidences seiors sur lequel il faut beaucoup de services restauration parfois tu avais même des pseudo
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commerce un endroit pour la coiffure et cetera euh ou piscine he sur des trucs
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haut de gamme euh bah que ces parties communes ne soient pas propriété des
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investisseurs et donc si jamais il y a un souci avec l’exploitant bah tu retrouves effectivement la liberté
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d’exploitation de ton logement mais tu avais tout le rechaussé qui t’apportenait pas et donc c’était
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c’était complexe donc c’est un des éléments à surveiller aujourd’hui lorsqu’on investit OK je t’ai coupé tout
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à l’heure Pierre mais c’est parce que je voulais en en parler maintenant on a vu qu’on était sur des tickets entre 70000
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1500 160000 € en fonction des la zone géographique et de l’emplacement que tu choisis mais en gros tu peux quand même
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dire que aujourd’hui entre 90 et 120000 € tu as 80 % du marché ok justement euh
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à qui ou pourquoi moi j’irais investir en logement étudiant c’est-à-dire on a l’habitude chez Maslo
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ensuite de venir trouver le véhicule le plus adapté justement là on parle de résidence étudiante à quoi ça peut
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correspondre comme objectif et à qui qui vous avez comme profil en tout cas client chez Masl euh premier c’est
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souhait d’investir dans l’immobilier en toute sécurité en gros sans ennui d’accord donc ça c’est le premier sujet
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ok euh évidemment et après si on parle d’objectif bah tu en as plusieurs le premier objectif c’est souvent la
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préparation à la retraite puisque investir dans ce type de résidence me donne une lisibilité sur le long terme un bail commercial euh de 10 ans
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renouvelé donc en fait sur les 20 prochaines années tu as une certitude de ton loyer donc certitude donc loyer garanti non fiscalisé égale source de
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revenu complémentaire au moment où je pars à la retraite donc préparation de la retraite même la révision du loyer dans le bail commercial par elle est
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elle est inscrite elle estavation exactement et donc pendant 10 ans en
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tout cas la durée du bail commercial le propriétaire va savoir exactement combien ça va lui coûter comment alors
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il va pas savoir combien réis l’impression que c’est en général mais c’est le cas chez les belles années he qu’on précise bien toi tu parles à
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chaque fois je parle de ce que je de ce que je connais mieux c’est les belles années je suis d’accord avec toi donc
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effectivement je suis en période d’emploi j’ai un crédit euh je rembourse mon crédit je suis en période de
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retraite je perçois un loyer et ce loyer sera net de fiscalité donc premier objectif pour les clients effectivement
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la retraite le deuxième bon tu sais que chez Maslow on a aussi pas mal de clients qui n’habitent pas en France
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donc le fait d’être expatrié ou même dans les dom puisque on parle souvent des expates mais on a on a quand même
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les territoires ultramarins qui investissent quand même beaucoup aujourd’hui en métropole donc c’est la sécurité je suis à 10000 km et je génère
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des revenus si je suis à l’étranger en France sans la fiscalité donc il y a aussi cet objectif là qui peut être intéressant ensuite tu as aussi la
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notion de transmission euh c’est qu’aujourd’hui euh le fait d’avoir des enveloppes autour de 100000 € comme la
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donation voilà les vidéos voilà les vidéos qui fonctionnent le mieux c’est la donation donc j’y vais j’y vais j’y
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vais à fond je vais faire je vais faire plaisir à Romain mais c’est vrai qu’aujourd’hui chaque parent a le droit de donner à ses enfants 100000 € parent
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donc entonner 100000 € de cash déjà faut les avoir mais acheter un appartement faire une donation et souvent les
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parents te disent euh je veux acheter on a le cas en ce moment exactement je veux acheter la même chose j’ai deux enfants
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et je voudrais acheter la même chose à mes deux enfants et donc là tu peux acheter le 206 et le 207 et là je peux t’assurer qu’ils vont pas se sur
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la gueule parce que ça c’est vrai que c’est hyper et puis c’est dit OK euh parfait on parlait tout à l’heure
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justement de l’évolution un petit peu des de ces cours en ligne cours hybride de la la qualité du logement quel impact
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sur la sur la demande de logement étudiant ça a eu toi Morgan qu’est-ce que ça vous a forcé à faire pour
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justement limiter ce turnover garantir ce taux d’occupation financier qui est exceptionnelle chez les belles années
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il y a ça et puis surtout il y a les étudiants en général et leur rythme de vie et leur mode de vie aujourd’hui tout
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évolue si vite tellement vite les besoins d’ 3 ans d’aixut
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près et post confinement sont plus du tout les mêmes aujourd’hui euh
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on va avoir plutôt des étudiants qui vont demander à avoir un lit plutôt qu’un lit de place un lit une place pour
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avoir plus d’espace pour leur bureau on va se rendre compte que par quelque
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chose qui est vraiment assez intéressant en tout cas surtout pour nous étudiants il y a bien
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longtemps la télé absolument pas un sujet mais alors vraiment c’est le dernier de leur
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problème internet obligatoire au débit obligatoire chez les belles années
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chaque logement dispose de sa boxe ça on rigole toujours un petit peu quand il y
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a malheureusement ça arrive une coupure d’eau sur une résidence on est moins vite prévenu que quand il y a une coupure internet c’est assez
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impressionnant internet mais en même temps on comprend tu es dans ta résidence étudiante euh tu as pas de télé bien sûr euh
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j’espère que les livres reviendront à la mode mais en tout cas ils ont besoin d’internet pour bosser ils ont besoin d’internet pour se divertir ils ont
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besoin d’internet systématiquement pour communiquer parce que malheureusement ça aussi on le voit de plus en plus nous on
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essaie de faire des espaces communs pour créer des communautés dans les résidences c’est-à-dire que les étudiants quand ils viennent habiter sur une résidence ils habitent pas cette
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ville ils ne connaissent pas c’est la première fois qu’il partent de chez papa et maman mais pourtant on sent une certaine solitude quand même chez chez chez nos
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étudiants donc on essaie voilà de créer des des des espace commun qui soient
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vraiment accueillant qui soient vraiment conviviaux bah pour avoir ces étudiants qui sortent de leur chambre et qui font
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pas juste leur chambre leur boulot et l’université ou l’école ok c’est clair
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euh Pierre j’ai préparé une question elle est spécialement pour toi celle-ci tu verras tu vas l’adorer euh bah tu
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sais j’ai deux filles j’espère qu’elles vont étudier un jour euh et je me dis bah ça va être génial mes filles elles
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sont étudiantes elles vont avoir besoin d’un logement étudiant euh tiens je vais m’acheter deux appartements pour mes deux filles qu’est-ce que tu en penses
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est-ce que tu peux me donner ton point de vue là-dessus parce que je sais que tu as une vraie conviction sur le sujet
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et sans euh en mettant un peu moins de humour là-dedans c’est important pour les investisseurs en terme de projection
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est-ce que j’achète un appartement pour mes enfants ou est-ce que j’achète un véhicule d’investissement qui me garantit des loyers dans un marché avec
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une profondeur certaine alors c’est une super idée d’acheter un appartement pour tes filles pour leurs études alors comme
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je connais l’âge de tes filles j’ai envie de te dire déjà d’après toi où est-ce qu’elles vont faire leurs études comme ça tu vas pouvoir me dire je ne
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sais pas puisque pour l’instant elles sont il y en a une qui est encore maternelle
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donc je pense que tu es pas capable de me dire si elles vont faire leurs études à Lyon à Dijon ou à Bordeaux donc c’est difficile aujourd’hui pour des parents
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de se dire “J’ai des enfants qui sont jeunes je vais acheter un appartement pour leurs études” parce que tu ne sais pas aujourd’hui où tes enfants vont
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faire vont faire les études pour être moins caricatural c’est vrai qu’on a des parents sûrement qui qui nous disent et
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même des parents qui sont gars des belles années qui finalement deviennent investisseurs sur les belles années de
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dire “Je vais acheter un appartement pour mes enfants.” Alors c’est une très bonne idée pour le développement de son patrimoine et effectivement c’est une
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très mauvaise idée fiscalement d’accord donc si vous Pourquoi est-ce que c’est une mauvaise idée fiscalement bah en fait si tu achètes un appartement et que
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tu mets ton enfant dedans bah ton enfant dedans si c’est dans ton logement tu vas pas pouvoir il perd les APL donc Morgan
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en a parlé tout à l’heure donc c’est le fait de loger chez ses parents bah tu perds les appels donc en fait dans un
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immeuble euh mon mes parents Jules achète l’appartement 206 mais sa fille
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dans l’appartement 206 les APL elle n’y aura pas le droit jules achète l’appartement 206 et sa fille loue
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l’appartement 207 bah ta fille aura le droit aux APL et donc effectivement ce sera pas la même chose tu pourras également verser une pension alimentaire
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à ta fille oui voilà plutôt que de déguiser le paiement du loyer parce queen fait si tu me verses une pension
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alimentaire qui correspond au montant de loyer dans un appartement qui est le tien je t’assure que ça va normalement
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pas marcher d’accord donc le bon conseil acheter un appartement dans cette projection de financement des
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études de vos enfants mais dans le fait de louer l’appartement il vaut mieux louer l’appartement d’à côté mais ça c’est ce qu’on dit parce qu’on a de plus
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en plus d’investisseurs qui souhaitent loger leurs enfants pour leurs études et on leur explique bien
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que voilà quand ils ont acheté le 206 on va les mettre dans le 207 bien sûr et surtout ça c’est intéressant Morgan on
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en parlait tout à l’heure avant le début du podcast euh je trouve que c’est une super idée là vous êtes en train de me
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convaincre donc d’acheter un logement étudiant moi j’ai deux filles ce qui est intéressant c’est que si j’achète avec
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les Belles années donc mes filles iront faire leurs études où elles voudront si elles font des études j’ai aussi moi je
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passe en priorité c’est ça bien sûr alors je pour loger mes filles dans n’importe quel de n’importe laquelle de vos résidences bien sûr oui euh nous ça
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nous paraît évident je sais pas si c’est partout pareil mais en tout cas chez les Belles années bien évidemment que les clients ont la priorité j’ai dit tout à l’heure l’année dernière 196000 demandes
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donc pour 2000 logements pour 2000 logements vacants ouais enfin pour 2000 logements disponible pas vacant hein mais disponible euh et bien évidemment
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et d’ailleurs on voit cette tension locative très importante puisqu’on a de plus en plus d’investisseurs qui nous
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appellent pour loger leurs enfants alors pas forcément dans la résidence dans laquelle ils ont acheté non plus hein ça peut ils ont ils ont acheté à Bordeaux
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il Exactement ils veulent les loger à Paris mais bien évidemment Oui oui nous les enfants de nos investisseurs
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voilà on va considérer qu’ils sont quand même prioritaires ok ok on a vu les différents avantages
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justement de ce type d’investissement turnover limité grâce bah à l’emplacement la qualité justement des
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espaces de de vie commune la longueur des études la longueur des études on a le marché locatif très tendu aussi hein
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tu peux pas trouver ailleurs tu déménages pas je suis d’accord on a vu aussi que pour l’investisseur la durée
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du bail elle était extrêmement elle le protégeait elle le sécurisait on sait que sur la fiscalité la fiscalité de la
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plusvalue notamment à la revente niche c’est une vraie niche je vous rappelle d’ailleurs que sur Masloimo on a
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développé un simulateur pour calculer ta fiscalité ta enfin ta plus ta fiscalité
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en cas de vente donc ça je vous invite pareil à aller aller simuler ça est-ce
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que vous de manière très honnête il y a des contraintes à ce type d’investissement est-ce qu’il y a des
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inconvénients qu’est-ce que vous pouvez identifier vous justement comme danger ou un petit peu red flag à mettre avant
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d’investir je vais juste dire une seule qui est une nouvelle mode en ce moment mais j’imagine que c’est aussi par
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rapport à ce qu’on fait là les podcasts ce qu’on entend sur les influenceurs immobiliers c’est de sortir du bail
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commercial pour aller mettre un loyer plus important donc c’est-à-dire sortir du bail commercial donc c’està dire
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rembourser à la TVA H et euh et mettre un loyer plus important dès qu’on sort
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du bail commercial on sort aussi du fait qu’on ait des charges qui soient encadrées donc les charges vont
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forcément augmenter puisque là pour le coup tous ces espaces communs les charges vont être compté au réel et
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alors on va peut-être réussir à certes augmenter un petit peu son loyer mais ce qui va arriver en charge de copropriété
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à côté va plus qu’annuler va le rendre même négatif donc c’est vraiment important
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c’est une fausse bonne idée hein de se dire je vais sortir du bail commercial ou je vais faire je vais faire du Airbnb
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bah non du moment où tu sors du bail commercial tu es imposé enfin tu as les mêmes obligations que que celles qui qui
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sont posées dans le bail d’habitation loi 89 on peut pas faire de de de de RBNB comme ça en tout cas pas librement
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euh et puis surtout on a des étudiants autour en tout cas je parle pas fiscalement mais je parle pour nous en
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tout cas dans une résidence étudiante le Airbnb n’est pas une option quoi on a une sécurisé on a une sécurité à assurer
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aux parents qui nous font confiance et mettre les étudiants dans nos résidences étudiantes donc vraiment sortir du bail commercial en disant “Je vais faire du
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Airbnb où je vais nettement augmenter mon loyer.” Ouais vous allez nettement augmenter vos loyers mais votre vos charges aussi ouais on verra dans la la
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partie la prochaine partie justement aussi la la qualité du gestionnaire c’est aussi un point un vrai point de
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vigilance en tant qu’investisseur toi Pierre tu arrives à identifier peut-être d’autres points de vigilance j’ai j’écoute les influenceurs donc je vais
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te démonter l’investissement en résidence service étudiante évidemment bah d’une part la natalité est en train
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de chuter donc comme la natalité est en train de chuter il y aura de moins en moins d’étudiants il y a x milliers de
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collégiens en moins à la rentrée de la dernière x milliers de lycéens en moins donc ça fera x milliers de d’étudiants
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en moins dans les années à l’avenir donc attention ce sera la première fois depuis les années 60 depuis les années 60 la courbe d’étudiants
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on est quand même sur un marché qui exon 3 millions d’étudiants en France 4600
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places donc la profondeur de marché est certaine et je le répète également le logement étudiant n’est pas un logement
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dédié donc il y a 18 millions de célibataires en France donc je suis étudiant je suis en 2e année de mon
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Bachelore je suis en concurrence avec un célibataire qui a 28 ans et qui cherche
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à loin un logement donc ça c’est le le la première chose de deux souvent il y a le fait de se dire le turnover parce
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qu’on dit que quand il y a du turnover il y a besoin de plus de maintenance plus d’entretien dans un logement donc
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c’est vrai si tu loues ton logement en Airbnb et que tu changes de locataire toutes les semaines tu auras plus besoin d’entretien que quelqu’un qui va rester
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4 ans dans ton logement le fait de passer en résidence service étudiante ce n’est pas ton problème s’il y a une chaise qui est cassée par l’étudiant ou
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son bureau ou je ne sais quoi c’est l’exploitant qui va s’occuper du du remplacement de ça donc ça c’est quelque chose qui est qui est sécurisant ensuite
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tu as la revente souvent ce qui est dit c’est te dire que si j’investis sur le marché de l’immobilier je peux revendre mon appartement quand je veux donc déjà
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tu le revends euh quand le logement est vide pour pouvoir toucher soit la carence principale soit l’investisseur
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alors qu’en résidence service étudiant tu ne vas pouvoir le le revendre qu’à un investisseur et donc comme il y a un bail commercial par exemple le notaire
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il a un droit d’alerte il va te dire “Attention monsieur Marin vous achetez une résidence avec les belles années dans lequel le bail se termine en 2028.”
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Donc aujourd’hui votre loyer est garanti pour les trois prochaines années rien ne vous dit que le bail sera renouvelé
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d’accord donc en fait le bon moment pour revendre un bien immobilier dans une résidence gérée c’est plutôt au
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renouvellement du bail parce que celui qui va racheter il a de nouveau une promesse de 10 ans ou de 11 ans je je
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crois donc le fait d’avoir une promesse en disant “Bah voilà moi je suis propriétaire d’un appartement Jules je
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vais je vais te le revendre.” Et bien sache que le bail il a été renouvelé en
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juillet 2024 et sur les 10 prochaines années voilà les conditions donc en fait il y a le le moment de la revente
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peut-être une peut-être une contrainte quand tu revends en plein milieu du bail commercial voilà je pense que j’ai fini sur les influenceurs qui démontent la
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résidence ce que je vous propose de faire c’est de parler du gestionnaire pierre tu as commencé un petit peu à en parler justement le type de bail et de
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la durée toi Morgan est-ce que tu peux nous expliquer justement qui s’occupe de la gestion locative quel est le type de
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bail la durée en faisant plutôt rapide parce que ça rien de trop rentrer dans les détails mais moi en tant
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qu’investisseur qu’est-ce que je signe à qui se confie la gestion de mon bien ok alors on l’a dit hein pour l’investisseur service pour étudiant
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bail commercial durée 10 ans renouvelable renouvelable euh nous on
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est on est sur la tassite de reconduction généralement à condition identique hein de que la première que le
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premier bail euh la deuxième question Jul enfin type de bail durée après ce qu’ on peut
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peut-être parler on vous parlez de bail commercial tous les deux je sais pas si tout le monde sait exactement ce que
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c’est et peut-être préciser ce que c’est qu’un bail commercial ou l’avantage d’un bail commercial pour un investisseur
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parce que fiscalement c’est un intérêt enfin on en a parlé ouais c’est vraiment sécurité pour moi c’est sécurité financière et juridiqu tout il y a une
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lisibilité comme l’ dit comme l’a très bien dit père manuel sur combien ça va coûter comment ça va évoluer
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et et sur 10 ans et donc sur 20 ans puisque quand on reconduction on est à condition identique et similaires donc
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forcément il y a cette en fait cette sécurité en fait si je reprends c’était toi je crois Pierre qui disait c’est que
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tu connais les règles du jeu en l’avance et tu sais ce qui va se passer donc toi ça te permet de mesurer justement le
39:44
Ouais après il y a il y a des choses quand même on va parler de qualité d’exploitant après mais c’est vrai qu’aujourd’hui quand on a dit que les parties communes elles étaient
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exploitées par l’exploitant justement l’entretien des parties commune c’est pas à la charge du propriétaire c’est à
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la charge de l’exploitant donc en fait tu délègues à l’exploitant le fait qu’il entretienne bien ou pas bien les parties
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communes donc aujourd’hui les Belles années il y a des exploitations qui ont peut-être 12 13 14 ans je crois voilà
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euh donc en fait tu peux pas laisser des parties communes euh dater de il y a 14 ans et parfois on le voit dans certaines
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résidences en fait c’est le bien vivre tu parlais de commun à l’heure le le fait que les étudiants utilisent ces
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parties communes il faut qu’elles soient entretenues il faut qu’elle soit il faut qu’elle soit un peu mise à jour mis au goût du jour les nouveaux services
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l’évolution de il faut que la résidence soit attractive hein il y a quand même un loyer à payer l’étudiant va vouloir
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bah ce qu’il y a de mieux ce qui proche de justement là-dessus il faut aussi comprendre que le les résidences
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étudiantes elles ont évolué dans le temps je sais pas si Romain pourra nous mettre soit là là ou là ou là des photos
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de nos dernières résidences étudiantes je pense Cours 36 à Marseille je pense aussi Columbus à Colombe qui sont des
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résidences étudiantes qui ressemblent pas du tout à des résidences étudiantes en fait c’est des logements sur lequel aujourd’hui tu as des extérieurs je je
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veux dire à Marseille je crois qu’on a un roof top de quasiment tout bah l’année dernière on a réceptionné une résidence à Marseille avec cinq
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terrasses et un roof top ouais mais ell on les a meublé on les a équipé et elles sont utilisées tous les jours
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c’est vraiment c’est c’est bah tu on tu l’as dit ouais avant on va dire quoi on
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nous livrait un peu des blocs de béton quoi carré tout était carré des petites couleur des petites fenêtres de couleur
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à la riga mais aujourd’hui euh vraiment c’est devenu par la volonté aussi des mairies hein euh c’est c’est devenu des
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petits bijoux quoi on a on a reçu une pyramide d’or pour une de nos résidences à Anger avec Open Partners euh mais ce
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sont vraiment des résidences qui se sont travaillées euh et puis nous on aime ça chez les Belles années vous savez pourquoi parce qu’en fait les gens
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respectent le beau plus les plus plus ça va être beau plus ça va être esthétiquement attirant plus
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ça va être bien fait plus finalement en fait nous on se rend compte hein quand les résidences sont bien entretenues les
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les locataires les respectent plus quand on laisse une résidence se dégrader dans ces cas-là bah c’est un peu humain aussi
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hein finalement pour tout le monde exactement si personne fait d’efforts autour et juste quelque chose avant que
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j’oublie de le dire pour l’investisseur ce qui est extrêmement important et là ça peut avoir un coût financier aussi pour lui c’est la qualité du mobilier
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qu’on va mettre dans les résidences justement je voulais en parler Morgan parce que donc les belles années on a compris que c’était un gestionnaire qui
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aimait les belles choses donc qui construisait de belles résidences mais moi en tant qu’investisseur et de qualité hein et de qualité comment
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justement je peux me garantir que mon gestionnaire il est fiable quelles sont les questions que je dois me poser quels sont les indicateurs que je dois
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regarder comment est-ce que je détermine justement la fiabilité de mon
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de mon gestionnaire et comme ça ça je parla du côté exploitant et une chose qui est important pour un exploitant c’est son tf le taux d’occupation
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financier là où ce peut-être mis à mal c’est quand la résidence est dite mixte c’est-à-dire
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qu’on va mélanger des étudiants avec des seiors ou avec du coliving ou avec et là
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on va un petit peu risquer de perdre une cohérence déjà dans le projet donc on va
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avoir on va tirer moins d’étudiants mais surtout on va avoir plus de vacances locatives c’estàdire dans le civing ou
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dans quand on va louer par exemple une partie de la résidence à la nuité forcément on va avoir beaucoup plus de de vacances négatives de trous donc un
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taux d’occupation financier qui va être impacté forcément et les reversements d’un exploitant les reversements de
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loyer se font en fonction du taux d’occupation financier ok plus un gestionnaire a un bon taux d’occupation
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financière une stabilité dans ces finalement dans finances he tout simplement et plus on sait que ça va
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être un gestionnaire ou un exploitant qui va être attractif un pour les mairies pour les promoteurs mais surtout pour les investisseurs s’assurer que ben
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on l’a vu pendant la la crise du Covid certains exploitants d’étudiants nombreux euh ont été obligés d’arrêter
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de payer les loyers il s’est passé quoi chez B Morgan nous avons payé 100 % des loyers puisque nous avons maintenu le taux d’occupation euh de taux
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d’occupation financier ce qui nous a permis de reverser sans aucun donc indicateur à regarder taux d’occupation financier c’est quoi le taux
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d’occupation financier moyen pour un gestionnaire en France il est alors ça
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dépend dans le public ou dans le privé ça dépend on va plutôt être à entre 85
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et 90 % ok et chez les belles années on est à 98 % ok donc ça c’est la première
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chose en fait c’est assez simple à comprendre tu parlais de protection de l’investisseur et choix du gestionnaire
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donc pour bien choisir son gestionnaire tu peux déjà regarder les résidences qu’il exploite si tu as la chance d’en avoir une pas loin de chez toi d’accord
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va voir une résidence en exploitation pour voir comment elle est exploitée ça ça te permettra de te projeter en disant
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tiens aujourd’hui on fait une proposition sur une résidence à Bordeaux moi j’habite pas à Bordeaux euh j’habite à Mulous ou j’habite à Lille tiens je
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vais aller voir une résidence en exploitation à Lille pour voir comment c’est exploité ensuite le taux d’occupation financier
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c’est ta barrière de protection pour toi l’investisseur à aucun moment un gestionnaire qui n’est pas rentable
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pourra te renouveler un bail commercial dans les bonnes conditions pourra investir dans les parties communes
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ouais bien sûr donc pour que les gens comprennent bien l’importance d’une occupation financière le locataire va
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payer un loyer l’exploitant va rendre entre 70 et 75 % du loyer perçu par le
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locataire final à l’investisseur donc si tu ne loupes pas les logements
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on va dire au mois d’août par exemple ou au mois de juillet ou en juillet en août si tu tu loupes pas les logements
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juillet et août qui sont vacants toi investisseur tu vas toucher ton loyer c’est marqué dans le bac commercial que le logement soit vide ou pas vide je te
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touche ton loyer mais si tu enlèves juillet et août ton taux d’occupation financier côte mal taillé tu perds 20 %
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h donc ça fait 80 % de taux d’occupation financière et je vais te rente entre 70
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et 75 % du loyer donc je perds de l’argent je ne suis pas rentable je n’entretiens pas je n’ai pas les moyens
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d’entretenir la résidence et je n’aurai pas les moyens de te proposer un renouvellement de bail avec un loyer qui aura progressé sur donc la résidence la
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résidence elle se dégrade ce qui est pas beau on l’entretient pas mais c’est important de comprendre que c’est un effet en cascade parce que c’est pas
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uniquement l’impact sur les loyers ça va être la dégradation de la résidence ça va être l’incapacité Ouais exactement de
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l’entretenir et quand on entretient pas un immeuble la dégradation peut-être rapide et derrière extrêmement coûteuse
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hyper ouais et toi tu parlais d’aller constater enfin d’aller visiter les cigents qui sont exploités ce qui est important je trouve aussi c’est la
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visibilité là-dessus que tu peux avoir sur le mobilier la qualité du mobilier parce qu’on parlait de charge tout à l’heure pour l’investissement pour le
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coup c’est ce qui a la charge de de de l’investisseur bien sûr tu achètes un appartement et tu achètes les meubles donc les meubles t’appartiennent ouais donc ça c’est important d’avoir bah un
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mobilier de qualité au départ quand même ce que nous on dit à à nos investisseurs
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c’est de se dire “Aujourd’hui tu vas payer je sais pas moi 3500 4000 € de mobilier quand tu achètes ton appartement en gros tu prends ces 3500 €
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là tu les divises par 10 ans la durée du bail et considère que au bout de 10 ans est-ce qu’il est normal qu’on renouvelle
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le l’immobilier La réponse est oui donc intègre ça dans ton épargne mensuel de se dire que tu vas mettre 30 € par mois
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pour le renouvellement d’immobilier ça comme ça au moins il y a il y a il y a pas de surprise dans tous les cas c’est le conseil que je pourrais apporter
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c’est vrai qu’aujourd’hui chez les Belles années le matériel il est très solide enfin je crois que vous avez vous
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fabriquez ça en France il est très solide on fabrique ça en France dans de un partenaire qui a son usine ici en
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France une superbe usine que j’ai la chance de visiter et un mobilier aujourd’hui sur notre résidence la plus
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ancienne qui a 14 ans qu’on a toujours pas eu besoin de renouveler et ce qui est important de le dire parce que on l’a dit tout à l’heure aussi a du
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turnover les locataires ne restent pas à du temps et dans un logement donc c’està dire les dégradations sont certainement plus rapides quand on a plus de
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mouvement et là pas du tout c’est pour ça que le qualité la qualité du mobilier est extrêmement importante
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pas cher c’est trop cher on peut aller meubler avec du IKEA mais vous allez le remplacer tous les ans je dis tous les
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ans pour être sympa hein parce que les petite tables à 5 € là elles tiennent pas plus de 6 mois quoi donc c’est très
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très important vaut mieux investir dans du qualité dans du mobilier de qualité en plus fabriquer en France quand même c’est on est heureux de le dire euh
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parce que derrière ça va coûter moins cher tout simplement pour le pour l’investisseur il va pas avoir besoin de le renouveler tous les 3 4 ans parce que
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il y a eu des parce qu’on était pas sur de la bonne qualité c’est c’est vraiment aussi simple comme ça la qualité ok pour
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terminer cette partie Morgan est-ce que tu peux nous donner un peu de visibilité sur c’est quel est le mois ou la période
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où vous vous recevez le plus de demandes justement de septembre parce que une rentrée une rentrée ça commence en
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septembre bien sûr et en septembre en septembre il se passe quoi chez les belles années en septembre on a déjà
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rempli les résidences depuis 4 mois non mais c’est important de comprendre euh pour aussi bien ça je te pose la
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question aussi bien pour notre investisseur sur on parlait du turnover aussi bien aussi pour peut-être les
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parents de futurs étudiants qui vont cohabiter l’année prochaine euh s’ils veulent que leurs enfants soient dans
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des résidences de qualité donc les belles années quand est-ce qu’ils doivent vous contacter alors semaine prochaine résultat parcours sup ok donc
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parcours sub c’est beaucoup de dates beaucoup de deadlines assez c’est assez complexe on a fait un podcast sur la
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bande active sur les bases années là-dessus on explique vraiment tout comment ça fonctionne première première
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vraiment très grosse échéance pour nous c’est les résultats parcours sup deuxième échéance mais en vrai on est
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déjà plein la deuxième échéance c’est résultat du bac et quand les étudiants arrivent en septembre il y a plus une
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place sur nos 9000 lot il faut il faut vraiment en être conscient c’est-à-dire que c’est quand même les étudiants qui vont habiter mais c’est quand même les
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parents qui choisissent les parents ont aussi cette volonté de réserver le logement avant l’été pour pouvoir se dire on va pouvoir partir en vacances
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tranquillement et pas se dire ça va être la course quand on va rentrer à la rentrée d’aller trouver un appart d’aller le meubler d’aller donc mai juin
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ok ouais merci après c’est trop tard hein c’est ce qui répond à la question de
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est-ce que le marché va va diminuer aujourd’hui la semaine qui est où il y a
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le plus de demandes c’est les résultats de parcours sub c’est au mois de juin donc voilà les gens qu’on voit sur les reportages de TF1 euh au mois de
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septembre c’est les gens qui étaient sur liste d’attente décrochent en fait leur connaissance de lieu d’étude assez tard
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et se retournent sur le marché à prendre un TGV à arriver à Lyon à essayer de visiter ce qui reste et faire des choix par défaut c’est important de le dire
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parce qu’on livre une nouvelle résidence étudiante à Marseille parmi les h qu’on livre cette année qui est pleine depuis
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l’année dernière c’estàd qu’on a une mise attente depuis l’année dernière sur Marseille pour cette résidence donc j’ai
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envie de dire que c’est déjà trop tard pour celle-là ouais bon l’idée du du podcast aujourd’hui c’était justement de faire le tour de cette cet
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investissement en résidence de service et particulièrement sur l’étudiant euh vous m’avez convaincu tous les deux sur
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la profondeur de marché la qualité du gestionnaire euh le bail commercial qui était extrêmement protecteur pour moi
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parce qu’il me garantissait mes loyers il me donnait de la visibilité euh moi j’ai envie d’ajouter qu’il y a quand même une petite cerise sur le gâteau et
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que plan de loi de finance euh taxation sur les plusvalues pierre est-ce que tu
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peux me dire et finir de m’achever genre pourquoi est-ce que investir en résidence étudiante c’est une bonne
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chose ouais en fait en fait la location meublée non professionnelle est une niche fiscale qui existe depuis très
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longtemps qui permet euh de ne pas payer d’impôts sur les loyers pour pour être schématique et donc en fait on
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investissait dans un logement meublé on payait pas d’impôts sur les loyers parce qu’on a on a le droit d’amortir le bien
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et à la sortie on retrouvait la fiscalité du particulier donc on était pas imposé sur la bon règle a changé
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c’était plutôt pour la chasse quand même au Airbnb à la courte durée et cetera la surprise a été quand même que ça
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concerne tous les logements y compris la résidence principale c’est j’achète un appartement euh à Lyon dans l’ancien je
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le lou à un étudiant j’ai bien remis un logement sur le marché en résidence principale et euh la loi de finance 2025
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elle a changé ça c’estàd que bah quand je vais revendre mon bien dans 10 ans dans 15 ans dans 20 ans et bien il va
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falloir que je réintègre les les amortissements et donc même si j’ai acheté 150000 et je revends 150000 et
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ben dans 15 ans je vais payer l’impôt sauf sauf sur les résidences services étudiantes et seniors donc aujourd’hui
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le seul investissement qui te permet une lisibilité tu parlais tout à l’heure de règles du jeu sur 20 ans bah les règles du jeu sur 20 ans tu les connais au
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début pendant et à la fin euh donc ça reste une niche fiscale euh pertinente
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ok très clair euh dernière petite question parce que c’est aussi un petit peu d’actualité à la mode sur sur la sur
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la colocation euh est-ce que c’est possible justement chez chez les Belles années d’investir dans un bien en
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colocation euh est-ce que c’est possible en résidence étudiante comment ça ça se passe parce que Ouais je peux
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juste faire un petit en mettre la colocation dans son contexte en ce moment on a de plus en plus de grandes villes qui sont soumises à l’encadrement
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des loyers et donc on a de plus en plus d’investisseurs grâce à tous ces influenceurs qui donnent de magnifiques
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idées totalement erroné d’acheter des T4 T5 de les meubler de les louer à la chambre un pour contourner l’encadrement
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des loyers faux hein ça ne marche pas du tout mais vraiment pas du tout et de deux euh c’est pas si simple que
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ça pour le remplissage sur une résidence étudiante euh on va avoir généralement
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des étudiants qui vont se rencontrer soit dans le cadre de leurs études donc on va avoir des colocations qui vont vivre très qui qui vont être remplis
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très rapidement et donc qui vont mieux vivre sur et puis dans tout et puis surtout le l’investisseur quoi qu’il
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arrive même si on a loué que quatre chambres sur 5 il touche son loyer plein par rapport à la colocation classique où
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c’est plus compliqué quand on a tous les étudiants qui parlent d’un coup de relouer chambre par chambre parce que les gens ne veulent pas habiter ou
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partager une salle de bain avec les gens qui ne connaissent pas forcément et nous la colocation chez les belles années
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chaque chambre a sa salle de bain ça C’est primordial sur la colocation ce qu’il faut pas
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oublier c’est que c’est un quoi par défaut d’abord l’étudiant recherche son logement ses toilettes sa cuisine sa
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salle de bain s’il n’a pas le budget ou s’il ne trouve pas il va choisir une solution bis la
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solution bis peut être la colocation la preuve en est c’est le turnover aujourd’hui une chambre en colocation la
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moyenne du turnover c’est 8 mois donc c’est-à-dire que sur euh un appartement qui va avoir trois ou quatre chambres
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ben tous les 8 mois je vais avoir euh je vais avoir un turnover et évidemment ça demande aussi un peu euh d’entretien
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donc faut aussi faire euh attention à ça fautation bah si tu mets euh cinq personnes dans un appartement qui changent tous les 8
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mois et c’est normal que tu que tu a plus d’investissement et il faut offrir des services c’estàd que ne te passe pas
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du ménage si tu fais de la collégation ne te pass pas passent pas de de l’entretien est-ce que tu penses queun
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de tes colocateurs va enlever euh le petit euh le le petit truc sur la machine à laver pour retrouver mes mes
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truc de chemise là mes petites barretes de chemise bah même pas en rêve et donc voilà c’est c’est ça demande de
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l’investissement et effectivement le le contournement sur l’encadrement en fait comment je je passe à côté du système ça
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peut marcher ça fonctionne en tous les cas souvent un temps et donc pour les investisseurs qui veulent de la sécurité de l’adilité sur 10 ans sur 15 ans sur
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20 ans euh bah le Airbnb a marché ça marche moins la colocation ça a peu
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fonctionné mais aujourd’hui l’encadrement des loyers voilà il y a il y a il y a de toute façon des pièges ok
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parfait merci à tous les deux en tout cas euh merci de nous avoir suivi écouté dans nos 41 m² euh on reçoit des
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commentaires donc n’hésitez pas à nous en laisser et on se fera un plaisir de vous y répondre et commenter nos petits
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micros pour savoir si ça vous a plu excellente excellente fin de journée à tous merci à tous les deux pierre et c
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un plaisir un plaisir d’être avec vous aussi