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Investir dans l’immobilier avec une SCI

Dans cet épisode, nous sommes ravis d’accueillir Patrick Maurice, fondateur de Dougs, une solution d’expertise comptable 100% digitale. @dougs.fr_ Aujourd’hui nous allons voir pourquoi et comment créer une SCI pour investir dans l’immobilier.

comment j’achète le bien est-ce que je l’achète en propre au travers d’une d’une société par quoi je commence quelles sont les premières démarches
comment je constitue une se et potentiellement le coût que ça peut avoir à constituer une CI une SCI c’est
extrêmement bien fait c’est un outil extraordinaireintérêt d’avoir une SCI
comme l’a dit Patrick c’est de pouvoir transmettre des bars et puis un petit côté secret parce que on sait pas trop ce qu’il y est à l’intérieur d’une SCI
et ça il y a un côté quand même assez Sexy en la matière
[Musique]
bonjour à tous et bienvenue dans nos 41 m² je voulais d’abord remercier Raphaël meuble qui nous accueille aujourd’hui
pour l’enregistrement de ce podcast sur l’immobilier alors 41 m² c’est le podcast de l’IMO pour éclairer les
investisseurs tous les mois nous accueillons des intervenants experts sur le sujet de l’immobilier pour discuter
ensemble de leurs compétences leurs connaissances leur expérience au niveau du marché de l’immobilier alors pour
aujourd’hui nous allons aborder la question de la SCI comment et pourquoi créer une société civile immobilière
pour de l’investissement immobilier pour répondre à cette question j’ai le plaisir d’accueillir Patrick bonjour Patrick bonjour tu es donc fondateur de
Dougs euh une une offre 100 % digitale sur l’expertise comptable tout à fait et
j’ai le plaisir aussi d’accueillir Pierre Emmanuel jus bonjour Pierre Emmanuel bonjour aélien donc tu es toi directeur délégué de la plateforme
maselow c’est ça ok alors avant de commencer je vous propose peut-être Patrick de vous présenter te présenter
et présenter ce qu’est Dougs donc comme tu l’as dit euh je suis le cfondateur de
la société d’expertise contat book c’est une société qu’on a créé en 2015 c’est une société inscrite à l’ordre des
experts comptables ce qui fait de nous en fait une société hybride dans le sens où on a une grosse équipe d’ingénieurs
plus de 80 on est 350 en tout et personne et de façon très concrète et
bien les robots font boulot des humains au niveau de la production et les humains font le boulot de conseil et en
fait c’est comme ça que nous voyons les solutions de demain de de l’expertice comptable pour apporter le meilleur
auprès des clients c’est ce qui leur permet notamment sur un téléphone portable de connaître chaque jour l’activité de leur entreprise où est-ce
qu’ils en sont et cetera et de donner même de la comptabilité prédictive c’est-à-dire quel sera le résultat pour
plus tard et par ailleurs on fait aussi du société civile immobilière et à MNP c’est une des raisons pour lesquelles
aujourd’hui merci Patrick Pierre Emmanuel c’est pas la première fois que on te voit sur ce podcast mais peut-être
pour les personnes qui nous rejoignent aujourd’hui peux-tu te présenter et présenter ce que c’est Maslow oui moi je
m’appelle pierreelju donc je suis directeur délégué sur la plateforme maslow.imo donc Maslow c’est une
plateforme digitale qui propose des solutions d’investissement immobilier donc on est en architecture ouverte on
propose des solution éclairé éclairé pourquoi parce que vous avez accès à des experts qui vous accompagnent en Viso
dans le choix choix du support d’investissement immobilier sécuriser parce que on a un algorithme qui va
permettre au candidats investisseurs de se rassurer sur ce que c’est qu’un bon investissement édocatif avec une
profondeur de marché une tension locative une perspective de revente euh évidemment et puis une solution globale
puisque sur la plateforme Maslow on peut réserver financer gérer son bien depuis
son canapé sans intervention humaine c’est un peu ça c’est aussi un peu ça l’idée d’accord ok merci alors pour
commencer à répondre par la question pourquoi et comment créer une société immobilière pour l’investissement
immobilier peut-être Patrick peux-tu nous présenter ce que c’est une société immobilière une société civile
immobilière et peut-être les différences qui peut y avoir avec d’autres formes juridiques qui peut exister bon alors la
première chose personne n obligé de faire une société civile immobilière on va commencer par là déjà ce sera peut-être beaucoup plus simple une
société civile immobiliaire en fait c’est un on donne naissance à un être moral hein ça veut dire que de façon
très concrète tu as des personne physique il faut être au moins deux hein dans une société civmobilière et puis
elles disent un jour ce serait sympa de créer une société donc un être moral
différent qui va nous remplacer dans l’obtention de l’emprunt dans l’acquisition du bien immobilier et on
va mettre de façon collective une partie de notre finance de notre savoir de nos compétences pour
justement pouvoir créer de l’immobilier pour pouvoir l’acheter je pense que là c’est c’est le grand point et donc euh
comme tu le dis euh quelles sont les différences avec les autres c’est que de façon très concrète euh les autres vont
se résumé à pas grand-chose hein on peut acheter en direct tout simplement et quand on achète en direct et bien euh on
a deux possibilités soit on le loue nu soit on le loue meublé hein voilà tout
simplement et dans ces cas-là si on le loue nu et ben on va pouvoir faire du
microfoncier ou du foncier tout court hein c’est les régimes fiscaux auquel on on est assujetti si on décide de le
faire meubler on a la possibilité de faire du loué meublé non professionnel
et passer à certains seuil 23000 ou au-delà des 50 % des revenus de la
personne on passe en location meuble professionnelle bon ça c’est un autre débat un autre mondeonde et donc voilà
ça c’est on va dire on va résumer CEL et puis bien évidemment il y a toute les lois euh qui un peu défiscalisantes qui
portent le nom des ministres du logement même si ils ont rien fait en la matière mais ils s’pportent leur nom quoi qu’il arrive pour essayer d’avoir quelques
petites réductions pour booster un peu le marché de l’immobilier qui qui d’ailleurs en a besoin ces temps-ci et
de l’autre côté tu un autre monde donc celui des sociétés là c’est un monde pourquoi est-ce qu’on fait des sociétés
on va revenir dessus mais en tout cas c’est un autre monde dans lequel tu as la société civile immobilière qui est quand même le monstre sacré et qui a une
existence de plusieurs décades c’est c’est plusieurs centaines d’années maintenant je pense même euh
tu as de l’autre côté toutes les formes juridiques qu’on peut avoir SASU srl de famille ça c’est très à la mode qui
offre des avantages et des inconvénients également alors pourquoi les sociétés civil immobilières donc je disais c’est
une société complètement à part hein qui est une société civile à l’origine et on rajoute un i pour dire c’est
l’immobilier parce qu’on peut avoir des sociétés civiles de portefeuille on peut créer des soci civiles de construction et cetera et cetera la SCI elle a pour
but plusieurs choses elle a pour but d’acquérir des biens immobiliers ou l’équivalent de biens immobiliers parce
qu’on peut acquérir de l’immobilier on peut acquérir aussi de l’usufruit hein c’està-dire on achète le droit au
dividendes on peut avoir aussi des SCPI on peut avoir d’autres SCI bref on
peut faire absolument tout puis on peut gérer un peu d’argent au passage et donc ça offre cet avantage de réunir des
personnes et puis surtout d’avoir quelque chose de solide hein parce que trop souvent les gens qui ont par
exemple des for fortune immobilière on va dire conséquente alors on va pas donner la définition de ce que c’est une
fortune immobilière mais on va dire plusieurs mul multipropriétaire multipropriétaire et le jour où là par
exemple des parents décèdent on tombe tout de suite dans des systèmes d’ d’indivision le problème de l’indivision
ça ça date de Napoléon nul n’est censé rester en indivision donc le premier qui dit je veux sortir bah tout le monde est
obligé de s’exécutter et là ça coince alors qu’une si tu peux contraindre les personnes de rester alors contraindre
c’est un inconvénient par contre c’est un avantage c’est que tout ce qui est à l’intérieur ne va pas sauter ça va pas
exploser parce que Ben les gens peuvent tenir parce que bah tu peux être obligé de rester dans une ESS l’autre avantage
aussi c’est que tu peux transmettre plus facilement parce que quand tu transmets un bien puis deux bien puis trois bien
c’est très compliqué tu colles tout dans une société civile mobilière et tu dis allez hop on ça va être la fête pour
tout le monde tiens je te donne despart en pleine propriété ou je te donne simplement l’usufruit de C où la
propriété il y a on va dire des considérations juridiques fiscales qui
sont étonnantes et puis un petit côté secret parce que bah on sait pas trop ce qu’il a à l’intérieur d’ N et ça il y a
un côté quand même assez Sexy en la matière je sais que chaque fois que je dis ça tout le monde h on veut la
transparence de temps en temps ça fait du bien de pas trop savoir ce qu’il y est à l’intérieur on peut permettre aussi
d’avoir des compes courant d’associé et cetera et cetera donc une SCI c’est ext ement bien fait c’est un outil
extraordinaire pour les particuliers même si je ne suis pas favorable systématiquement à la
construction de si malgré tout ce que j’ai pu dire parce que quelqu’un qui aurait par exemple vocation à n’acheter
qu’un seul bien dans sa vie y a-t-il intérêt à fonder n pourquoi ne pas faire
du LMNP par exemple tout simplement avec du meublé ou acheter un bien en foncier
parce que dans les sociétés civiles immobilières il y a quand même un coût le coût de la création la société même
si aujourd’hui ça a extrêmement baissé en tout cas pour nous ou un coup de
gestion aussi qui se fait il faut quand même respecter un certain nombre de choses hein les gens oublient qu’il faut
faire des assemblées générales de tenir la compa enfin il y a quand même deux trois bricoles auxquels il faut varitablement réfléchir dans les
avantages de la SII donc tu évoqué l’aspect transmission gestion du bien est-ce que tu vois d’autres avantages
dans la sei et aussi peut-être d’autres contraintes d’autres inconvénients
acheter via dsci al alors il y a toujours le problème de la de la on va dire ça la fiscalité il y a toujours une
sorte de réciprocité c’est comme tout dans la vie si tu gagnes si tu gagnes d’un point de vue fiscal à un moment
donné tu perds un petit peu hein d’accord et si tu as perdu beaucoup peut-être qu’avec un peu de chance tu
gagneras quelque chose quelques exemples mais ou c’est pas toujours vrai quand même parce que le changement des lois se
faisant on sait jamais de quoi il peut en retourner on va prendre quelques exemples pour être précis dans une
société civile immobilière tu as le ch normalement une si c’est un impôt sur le revenu d’accord donc ça veut dire que
quand tu achètes toi en tant que particulier tu imagines deux particuliers tu achètes bon et tu fais
rien tu restes à l’impôt sur revenu ça veut dire que fiscalement tu seras traité comme si tu l’avais acheté en
direct ça veut dire que de façon très concrète tu vas te retrouver avec du microfoncier ou du foncier voilà
deuxième possibilité tu décides de faire du meublé donc automatiquement quand tu end meubler dans une STI c’est faisable
parce qu’il y a des gens qui n saent pas mais mais par contre si ça dépasse 10 % du chiffre d’affaires de la totalité on
est obligé d’opter pour l’impôt sur les sociétés alors là il y a une espèce de petit miracle fiscal qui nit entre
parenthèses j’exagère en disant miracle fiscal mais globalement avec un taux de rentabilité normal pendant 15 ans tu ne
payeras pas un seul impôt c’est quasiment impossible tu payeras pas d’impôt à titre personnel puisque tu as
pas de revenu foncier tu payeras pas d’impôt au niveau de l’impôt sur les sociétés parce que tu vas pouvoir passer
les frais de notaire les frais d’agence directement en charge de la première année tu vas pouvoir amortir ton bien à
hauteur je simplifie de 85 % sur des durées qui vont varier entre 10 20 ans
30 ans 50 ans pour les plus longues si bien que tu peux t’arranger pour ne rien
payer du tout donc là ça paraître le truc fantastique et tu dis bah tout le
monde devit faire ça bon le problème c’est que lorsque tu veux vendre un bien
immobilier dans une société civile immobilière un impôt sur la société il va falloir faire le calcul de la
plus-value et la plus-value va se calculer sur une différence entre un prix de vente et la valeur net résiduel
après amortissement ça veut dire pour faire super simple si au bout de 30 ans tu tu vends c’està dire que ton bien est
totalement amorti et bien ta plusvalue elle très facile à calculer tu prends ah pas tout à fait on va pas exagérer prix
de vente moins 15 % du bien immobilier
c’est-à-dire la valeur du terrain pu amortir d’accord moins éventuellement les les les
amortissements réputés différés qui restent encore’il y en a encore voilà par contre il peut y avoir des ruses tu
peux aussi avoir plusieurs bienens immobiliers hein on n’est pas obligé d’avoir un seul bien immobilier par ici d’ailleurs je conseille d’en avoir
plusieurs parce que l’avantage c’est que du coup tu trimbales toujours avec du déficit de l’amortissement tu charges et
même si tu fais une plusvalue hop là même pas mal tu as rien à payer mais globalement ça nécessite un sacrément
c’està dire que quand euh alors je pense que Pierre Emmanuel va sans doute n dire mais quand tu si un
jour tu veux avoir un patrimoine ilbobillier faut se bouger enfin ça vient pas tout seul et donc de façon
très concrète on est obligé d’avoir une stratégie la stratégie de dire je crée
si on a envie de faire une si mais si je fais une SII je m’oblige à acheter trois qu bi parce que sinon pour un bien
immobilier c’est pas forcément alors c’est toujours difficile parce que les gens ils disent il y aura toujours le contreexemple voilà oui puis c’est quoi
le premier est-ce que c’est pas l’avant 2uxè euh on sait pas comment on va lancer mais en tout cas il faut avoir un
il faut avoir il faut avoir une psychologie dans lequel on va se dire ça vaut le coup ou ça vaut pas le coup si
j’y vais à taton et et j’achète un bien je simplifie à 50000 € est-ce que j’ai
besoin de faire une si sachant que peut-être j’en referai pas d’autres jamais de la vie ça coûte trop cher le bien il y a pas de rentabilité
suffisante et cetera par contre j’achète mon premier bien immobili à 50000 non dis dans un an j’en achète un autre et
puis dans 2 ans j’en achète un autre et cetera bah ça vaut peut-être le coup de le faire à ce moment-là c’est pas
certain faut véritablement bien regarder je terminerai sur un point on a parlé des particuliers et le plus gros
avantage pour moi d’une si c’est d’attirer de l’argent parce que le problème d’une SICI c’est que lorsque
l’on achète on a un loyer bien évidemment qui va rentrer mais le problème c’est que si par exemple on
fait un effet levier et qu’on emprunte beaucoup le montant du remboursement de l’emprunt ne va pas couvrir le
montant enfin ne sera pas couvert par le montant du loyer à part dans quelques vidéos que l’on voit sur
Youtube oui c’est ça j’ai 20 ans je vais rentrer j’achète 5 biens sans prêt
bancaire et j’ai j’ai pas besoin d’apporter de l’argent bon on les connait
bien on se les fait toutes les semaines il a pas de problème bien évidemment donc ça c’est extraordinaire mais dans la réalité on n’arrive pas à couvrir le
montant de l’emprunt par le loyer et le problème sauf être né riche et que
l’argent arrive gratuitement c’est que cet argent et bien il est issu de d’un travail et quand on parle travail ben on
pense à quoi on pass à charge sociale et on pense à impô sur revenu puis on pense à 16g au passage et globalement si on
gagne correctement sa vie à chaque fois qu’on met 100 € quelque part il a fallu
100 € qu’on part dans la nature voilà et donc
moi ce que je préconise pour ceux qui sont dirigeants de société notamment de
réfléchir à la construction de ce qu’on appelle des holdings c’est quoi une holding c’est relativement simple tu as
ta société civile immobilière qui est là tu as ton bien immobilier tes biens immobiliers qui sont ici et au-dessus tu
as ta société c’est sa société qui va détenir ta société civile immobilière à
100 % ou presque hein 99,99 parce qu’il faut avoir de associés donc d’ailleurs
petite ruse une seule personne détient la holding qui détient et puis la personne détient à une part ça fait deux
c’est la même personne mais ça fonctionne c’est pour ça d’accord on peut être associé avec personne physique et exactement on peut être associé
unique indirectement enfin pour les bénéficiaires effectifs tout seul et donc concrètement avec la holding il y a
un avantage majeur c’est que au lieu de remonter de l’argent vers la personne physique qui va remettre de l’argent dans le holding et bien on descend de
l’argent directement et là c’est gratuit c’estàd que tu payes pas de CG tu payes pas d’impôt sur renu tu payes pas
d’impôt sur les sociés tu payes rien du tout et donc j’aime à dire que la holding dans ces cas-là c’est une sorte
d’acduc hein l’acduc qui prend de de l’eau dans une fontaine et qui va la source et qui va le le mettre dans enfin
qui va le mettre dans des bassins et cetera et ben là c’est pareil to holding tuamène de l’argent vers la société
civil immobilière gratuitement et là je comprends mieux pourquoi on peut
construire des société civile mobilière quand on est dirigeant que quand on est un simple particulier où on achètera
peut-être un bien de bien et peut-être que le LMNP suffit même s’il un peu du plomb dans l’ail et peut-être qu’un jour
il y aura d’autres changements pour l’instant on sait rien parce que on entend ça depuis 10 ans à peu près voir davantage difficile d’anticiper ça
dépend des gouvernements on verra après dans le temps et c’est je pense que c’est un point important et c’est pour
ça que je disais aujourd’hui le problème actuellement en France c’est la fiscalité qui est très
évolutive dans différentes matières et on ne peut pas savoir voir et donc c’est
pour ça qu’ quand je parlais de construction de si de philosophie parce que c’est ça qui est le plus important
durée c’est ça c’est la durée c’est la psychologie que l’on a et de se dire est-ce que j’ai envie de me faire de
payer tout de suite je pense à quelqu’un qui achète en en revenu foncier et qui va tout de suite être taxé ou pas ça
dépend de tris bricoles ou est-ce qu’au contraire j’accepte l’idée d’acheter de ne pas payer fiscalité et puis
transmettre ensuite aux enfants puis comme ça on verra les enfants se débrouilleront après pour pour le reste
donc un avantage sur sur la fiscalité Pierre Emmanuel est-ce que tu pourrais nous réexpliquer un petit peu comment
marche l’imposition en France en l’occurrence donc quand j’achète de l’immobilier s’il est dans le nu je suis
soumis donc à l’impôt sur le foncier comment si je génère donc du revenu foncier comment il est imposé
aujourd’hui en France pour un particulier oui c’est vrai aujourd’hui quand on achète de l’immobilier il y a alors on va parler uniquement de
l’immobilier locatif on va dire classique je vais pas aller sur ici on est on est chez raphaë meu c’est un magasin donc c’est pas c’est pas tout à
fait la même chose je pas parler d’immobile bureau mais si je parle d’immobile classique soit je vais louer
mon logement à quelqu’un qui va en faire sa résidence principale qui va venir avec ses meubles et ses affaires et
voilà dans ce cadre là je vais louer mon logement nu et donc je vais être soumis au revenus fonciers donc les revenus
fonciers bah aujourd’hui tu as tes recettes tes loyers tes dépenses donc ton crédit ta taxe foncière tes charges
de copropriété tes assurances loyer impayé ou l’assurance propriétaire non occupant ça fait des recettes et des
charges et le bilan qui est généralement POS bah là va être imposé deux fois il va être imposé sur ta tranche marginale
d’imposition donc ça c’est ton niveau de revenu annuel imaginons que tu sois dans une tranche à 30 % par exemple B tu vas
payer déjà 30 % d’impôts sur ce qu’il de ton bil de ton bénéfice financier et puis on va soupoudrer ça de d’un peu
plus de 17 % 17 2 % de de CSG donc tu as 47 % d’impôts sur sur sur le bilan
lorsque lorsque tu es en revenu foncier d’où parfois des subtilités le microofoncier est plutôt adapté mais je
parle sous contrôle sur les gens qui ne font pas de crédit puisque si tu as pas de charge de crédit B il faut trouver
une solution pour pour l’optimiser voilà et puis si tu n’es pas dans les revenus foncé que tu es dans la location meublée
non professionnelle et bien là tu as d’autres solutions comme l’expliquéit Patrick notamment sur l’amortissement du
bien qui te permet si je caricature de passer à côté de l’impôt sur le le revenu et et d’éviter et d’éviter ça
peut-être un petit point que tout le monde doit bien comprendre c’est qu’en France même si tu ne rentres pas un S
dans ta société enfin dans à titre personnel parce que tu tu donnes le remoursement de ton emprunt donc tout
ton argent est allé ben tu peux te trouver imposer sur l’argent que tu n’as pas bien sûr et donc quand on achète
quelque chose il faut tenir compte non seulement du remboursement d’emprunt qu’on doit réaliser mais également dans
ces cas-là tu que Pierre Emmanuel a bien cité dans une situation où le résultat
fiscal fait que tu peux te choper 47 % sur un résultat fiscal que tu n’as pas
mis dans ta poche hein c’est là c’est c’est la complexité qu’ fa quand en fait moi j’ai investi dans l’immobilier quand
si je fais l’état des recettes et des dépenses en soit dans mes recettes j’ai donc bah potentiellement les loyers que que je perçois dans mes dépenses j’ai le
crédit de l’immobilier les charges la taxe foncière et cetera mais en fait le bénéfice foncier lui je déduit uniquement les intérêts d’emprunt et non
pas la mensualité de crédit ex c’est ça c’est ce qui c’est oui voilà c’est exactement ça c’est que en fait il faut
pas confondre euh les charges financières avec les sorties financières
une grosse partie des sorties financières ne sont pas déductibles fiscalement parlant ce qui est important
ça veut dire que lorsqu’on investit dans l’immobilier Patrick l’a déjà dit mais c’est d’avoir une stratégie déjà l’investissement immobilier c’est un
horizon de placement donc on définit d’abord avec nos clients l’horizon de placement quand je fais un investissement locatif imaginons que
j’achète un appartement dans l’ancien je vais payer 8 à 9 % de frais de notaire donc il faut déjà que j’absorbe ces
frais de notaire là donc je peux pas acheter en janvier revendre au mois de juin c’est pas c’est pas comme ça que ça fonctionne donc l’idée c’est l’horizon
de placement et après c’est la la stratégie d’investissement et la stratégie également par rapport au marché lorsque je suis sur une ville je
vais étudier ce marché-là pour voir quel est le plus opportun en terme d’investissement euh de loyer de
fiscalité aujourd’hui on est à Lyon on est dans une ville qui a des plafonds de loyer qui a une réglementation qui est
assez stricte sur la capacité à louer les logements lorsque j’achète dans le
neuf j’ai un plafond de loyer lorsque j’achète de l’ancien j’ai des loyers plafonnés et donc on va regarder si il
est plus opportun de faire la location nu ou de faire la location meublée ça c’est vis-à-vis du marché immobilier et puis après il a la situation du client
est-ce que le client lui a intérêt à faire des revenus fonciers ou à faire de la location meublée parfois il y a des
encouragements fiscaux qui sont plus importants sur les revenus fonciés voilà si j’investis dans le neuf aujourd’hui
j’ai le droit un dispositif fiscal qui actuellement s’appelle le dispositif Pinel je vais avoir une réduction d’impôts et je vais payer moins de prais
de notaire si je vais sur le marché de l’ancien et que les loyers sont plafonnés ben je vais peut-être regarder
si le loocation meublée n’est pas plus propice ou pas donc ça c’est la stratégie l’horizon de placement l’étude
du marché et après il y a comment j’achète le bien est-ce que je l’achète en propre voilà je suis célibataire j’achète un bien mobidé quel est
l’intérêt de de faire une si grosso modo on va être proche de zéro moi et Patrick
on veut acheter un bien ensemble on est marié tous les deux mais pas ensemble
pas ensemble euh voilà moi je suis salarié Patrick est dirigeant de société
on na pas la même catégorie de revenus on n’ pas la même structure familiale si on veut acheter un bien ensemble je
pense que ça sera plus opportun et plus intéressant de faire une pour le client particulier il y a aussi
la composition de la famille on a aujourd’hui des gens qui ont des enfants de plusieurs mariages qui sont voilà qui sont parfois célibataires parfois
divorcés parfois en couple comment ils ont acheté leur Rance principale tout ça ça vient ça fait partie d’une découverte patrimoniale d’un audit patrimonial qui
vous êtes comment vous vivez aujourd’hui c’est quoi votre situation par rapport à votre Rance principale quelle est nature
de vos revenus je suis médecin voilà ça va pas être la même chose que si je suis salarié et c’est là qu’on va prendre des
décisions sur OK je souhaite investir dans l’ immobilier avec des objectifs préparer ma retraite préparer les études
de mes enfants m’enrichir tout simplement créer du patrimoine ben il y a l’horizon de placement la stratégie
vis-à-vis du marché et comment j’achète le bien est-ce que je l’achète en propre au travers d’une d’une société alors
évidemment il y a toujours des cas particulier mais est-ce que Pierre Emmanuel avec les clients Melow tu aurais des situations euh où justement
tu préconises l’investissement en SICI ouais alors c’est surtout sur la structure sur la structure de la famille
euh voilà notamment quand il y a des enfants qui ne sont pas de la même union parce que l’intérêt d’avoir une SCI
comme l’a dit Patrick c’est de pouvoir transmettre des partarts voilà j’ai un appartement à saint-tropé j’ai un appartement au Havre j’ai deux enfants
de deux unions différentes lequel va prendre celui de saint-tropé et lequel va prendre celui du Havre alors je suis normand donc on va se calmer sur le HAV
hein j’aime beaucoup cette ville il y a pas de problème euh mais l’idée c’est de c’est dire que quand je crée une société
je vais pas transmettre l’appartement à saintropé ou l’appartement au avavre bon évidemment il a pas la même valeur tout le monde l’aura compris je vais
transmettre des part et donc je vais pouvoir décider de comment je vais transmettre petit à petit mes parts
l’âge de l’investisseur est également très important dans la dans la transmission mais je pense que Patrick va expliquer ça mieux que moi euh plus
on donne de son vivant mieux c’est et le fait de pouvoir transmettre des partarts ou transmettre de de de la nu propriété
de l’US fruit bref on peut vraiment optimiser les les les les situations mais pour moi les cas spécifiques il y a
plusieurs cas spécifiques a le cas de des unions avec des enfants différents
ça c’est très important pour moi et la catégorie socio-professionnelle du client lorsqu’il est TNS notamment et
qu’on veut séparer le patrimoine professionnel et le patrimoine privé là la création structure et est pour moi
quelque chose de favorable justement tu parlais de couple non mariés je vais aller jusqu’au bout on peut parler de couple non mariés non pasxé et euh
supposons effectivement que ce couple marié non pasxé et des enfants
et bien parfois le montage d’une société civile immobilière peut être intéressant c’est-à-dire que chacun des des membres
de ce couple va acheter 50 % et la Russe il démembre et ils
échangent leur usufrie leur ne propriété moralité de l’histoire dans cette situation si l’un des deux venait à
décéder et bien ça bloque le système c’estàd que les enfants par exemple ne pourront pas accéder et demander à la
personne survivante de partir donc il peut y avoir des montages très subtil
qui sont pas fiscaux en fait du tout parce que là du coup on se retrouve dans une fiscalité B nulle parce que dans une
société civile immobilière à l’impôt sur le revenu les associés peuvent vivre à
l’intérieur sans prendre de loyer ça signifie que en contrepartie il ne bénéficieront pas de fiscalité
particulière par contre quand on est un peu sur les sociétés il faut impérativement payer un loyer sinon ça
s’appelle un pu de droit bon certains ont essayé euh mais de de façon très
concrète il faut avoir un loyer qui est un loyer normal et dans lequel toute la
fiscalité va va fonctionner ok autre subtilité également sur notamment sur le financement bancaire la la SCI dans
certains établissements bancaires est plutôt catégorisé comme investissement professionnel alors que tu peux le faire
à titre privé et donc dans certains établissement bancaires le fait de lever de la dette de faire un un emprunt au nom du SI n’est pas interprété comme si
tu achèes principale où tu achètes un investissement locatif en propre on sait qu’il y a des critères aujourd’hui les fameux 35 % d’endêement il y a la durée
également de l’investissement et donc parfois ça permet à des investisseurs de pouvoir aller au-delà des 35 %
d’endettement puisque il va y avoir une analyse plus professionnel lorsque ce lorsque c’est Ness généralement la durée
d’emprunt est plus courte hein si tu veux emprunter sur 20 ans ou sur 25 ans à titre privé c’est possible c’est moins
le cas lorsqu’on est en SCI par contre quand ton endettement fait que tu tu frôles les 35 % la SCI peut aussi
t’aider à avoir une analyse de ton dossier un petit peu plus professionnelle et ça peut ça peut être une niche qui peut être intéressante à
étudier le dernier point qu’on a aussi chez maselow ce sont les expatriés donc les gens qui actuellement ne sont pas ne
sont pas en France et travaillent à l’étranger donc s’ils investissent dans l’immobilier en France ce qu’ils veulent
c’est éviter la fiscalité parce que ils sont fiscalisés dans leur pays où ils touchent leur revenus quand je parle d’expatriés ce sont souvent des gens qui
vont faire 2 ans 5 ans 10 ans dans le pays où ils sont ils vont souvent revenir en
France et c’est comment protéger un peu leur patrimoine qu’ils auront créé est-ce qu’ils ont acheté leur futures rence principale ou juste
d’investisement locatif et là on va pouvoir également étudier les deux situations d’achat en propre ouou deci
voilà c’est un peu les scénario que l’on va que l’on varouver c’est vrai que les expatriés chez maselo c’est 30 % des ventes donc on on a cette voilà on a on
on doit aller sur ce sujetlà aussi pour pour les aider à mieux euh tu parlais de lisibilité tout à l’heure
le le le le français qui est parti il y a 5 ans il y a 6 ans où il a bon il est
totalement perdu parce qu’il découvre la réglementation énergétique le plafonnement des loyers il découvre tout
je veux dire s’il revient pas s’il revient pas et qu’il parle pas d’immobilier à Noël en France il va
tomber de sa chaise donc c’est voilà il a besoin d’être un peu accompagné oui surtout enfin effectivement par rapport
à des pays comme Dubaï ou autre chose où la réglementation est un petit peu plus lâche quand même plus light même ouais
exactement si je commence donc l’investissement immobilier locatif je suis dans une situation effectivement la
si peut être intéressant pour moi par quoi je commence quelles sont les premières démarches comment je constitue
une sei et potentiellement le coût que ça peut avoir à constituer une EI c’est
très simple en fait c’est d’une simplicité biblique je le dis pourquoi je dis ça comme cela parce que ça fait
quand même certain nombre d’années que je travaille et on peut dire qu’au début faire une société civilemobilière ça
pouvait prendre 3 mois 5 mois en France aujourd’hui en 48h chez doux nous réalisons une société
civile immobilière c’est ultra simple alors dans tous les cas de figure tu payeras quoi qu’il arrive ce qu’on
appelle trois choses la liste des bénéficiaires effectifs les frais de Guchet unique et
les annonces légales ça personne peut y échapper globalement c’est un coup à peu
près à 300 € pour faire ultra simple et après la différence ça va être les honoraires les honoraires de conseil
donc ça peut être des notaires ça peut être des avocats ça peutêre des experts comptables ces trois professions ont le
droit véritablement de s’engager pour donner du conseil à l’état pur il y a
aussi des plateformes sur lesquels tu peux les faire mais là dans ces caslà il y a zéro conseil il connaissent ni
l’immobilier ni le juridique par ailleurs et donc voilà voilà le panorama
évidemment il a le Conseil qui peut-être apporté aussi dans la R tion comme Pierre Emmanuel qui connaî très bien le
monde de l’immobilier le monde juridique également et donc ce qui va faire la différence effectivement ces honoraires
bon au sein de doux nous sommes à 150 € hors taxe pour créer une société civile
immobiliiaire je veux dire rapporter prix d’immobiliers je pense que çaavait même pas le prix de la porte du
placard mais c’est un acte engageant dans le sens où il va falloir réfléchir faut trouver comme je plaisante souvent
je dis souvent aux gens bah le plus dur pour vous ça va être de trouver le nom de la société civile immobilière parce qu’il faut trouver un nom hein c’est
tout et après le reste on se débrouille pourquoi pas parce que la personne est guidée on lui demander son passeport ou sa carte d’identité on va lu demander un
lieu de de de de création du siège social qui peut-être différent du lieu de l’endroit de la société civil
immobilière alors surtout s’ils sont expatriés là c’est beaucoup plus simple faut que ce soit nécessairement en en France et puis un certain nombre
d’opérations dans lesquelles on va le faire réfléchir puis après on va le faire réfléchir s’il reste às ou Pau
rendu et une fois que c’est fait une fois qu’on a tous les documents ce qui est la chose un petit peu la plus complexe hein souvent c’est ça nous
arrive les gens leur carte d’identité n’est est périmée bon bah ça marche plus c’est bête mais ça arrive assez
fréquemment ou un document qui n’est pas une pièce justificative suffisamment
euh nouvelle pour prouver son lieu où on a où on habite quoi ou le lieu du sèche social mais une fois que c’est fait pouf
on bascule tout ça dans le guêet unique et 48 he après il y a le fameux mukabisukabis bah c’est une sorte de
certificat de naissance avec une carte vitale à l’intérieur puisquil y a le numéro sirène de la société qui
identifie la société civile immobilière voilà donc c’est très rapide après dans la gestion au quotidien donc ça c’était
pour la création de la si dans la gestion est-ce que j’ai des obligations légales est-ce que comment ça se passe
au quotidien qu’il y a des associés il y a des obligations c’est exactement ça et en fait euh parfois les gens montent de
société civile immobilière il font plus rien et puis font rien voilà surtout quand ils sont à l’impôt s revenu parce que à l’impôt sous revenu tu colles ton
chiffre d’ enfin tu colles si tu es en microfoncier tu colles tes revenus directement dans la dans ta déclaration
fiscale 2042 si tu fais du foncier pur tu es obligé de faire une petite 2044 c’est un
petit peu plus compliqué mais à peine et là le problème en fait qui nit c’est qu’ils oublient qu’il faut faire
une assemblée générale et donc il y a des cas de jurisprudence bon généralement ça se passe dans les
couples qui s’entendent pas très bien hein voilà fa ultra simple et il y a eu des cas de jurisprudence où notamment le
mari a été viré de sa qualité de Gérant puisque pendant les 15 ans qu’ils avaient leur société civil immobilière
ils n’avaient jamais convoqué une seule assemblée générale et parce que Madame par exemple il divorçait bah madame
attaqué en disant oui pendant 14 ans j’étais d’accord mais là maintenant c’est insupportable et donc pouf il se
faisait virer en tant que gérant c’était cétait c’est très compliqué donc il faut pas plaisanter avec ce genre de chos il
a une assemblée générale à réaliser tous les combien de temps l’assemblée générale est-ce que génement tous les
ans tous les ans voilà c’est c’est je je le dis en plaisantant c’est au moins une
fois par an c’est ce qu’on appelle l’approbation des comptes et l’affectation des résultats c’est làù on donne quitus au gérant et cetera et puis
ça c’est la version light et puis la version hard qui est l’impôt sur les sociétés dans lequel il faut faire ce
qu’on appelle une déclaration 2065 qui est une déclaration d’impôt sur
c’est comme une SAS ou une SASU et dans ces cas-là faut un petit peu bah tenir la compa faire un certain nombre de
choses chez doux c’est 29 € par mois hors taxe donc c’est toujours très light comme prix mais il faut le faire voilà
c’est ça qui est très important il faut faire une assemblée générale bien évidemment parce que ça c’est pas propre à l’impôt sur la société c’est propre à
toutes les sociétés effectivement une assemblée générale est toujours nécessaire au moins une fois
par an au niveau de la transmission après parce que la se a un côté aussi pour peut-être transmettre et souvent en
fait on pense que la Seu c’est uniquement pour transmettre on vient de voir que pas forcément mais il y a quand même un sujet sur la transmission
comment vous organisez chez Maslow le sujet de la transmission des ai alors c’est le meilleur outil de transmission
je pense la SICI comme je prendais l’exemple tout à l’heure c’est plus facile de donner départ de quelque chose que de donner la totalité et puis ce qui
est génial également c’est que on peut donner le le fruit c’est-à-dire le fait
de percevoir un loyer si j’ai un investissement locatif et que je transmettre ça à mes enfants ben je peux garder la nu propriété euh
schématiquement je suis propriétaire de mur ou ma raisance principale je peux également la démembrer je fais ce que je veux mais l’idée c’est c’est ça mais sur untif je peux être rester propriétaire
du bien donner les loyers à mes enfants une petite subtilité que j’adore c’est le démembrement temporaire par exemple
ce qui permet j’ai des enfants qui quittent mon foyer parce qu’ils font leurs études je suis propriétaire d’appartement et bien pendant 10 ans je
vais donner les loyers que je perçois à mes enfants pour qu’il finance les études moi je vais plus payer d’impôt
sur le revenu en tous les cas je vais plus payer l’impôts sur le loyer je vais rester propriétaire du bien je vais donner finalement de l’argent à mes
enfants ça c’est des subtilités que que j’adore donc je pense que la valeur ajoutée de conseil ben elle est aussi
très importante parce que je pense que ça les gens le maîtrisent assez peu et puis après il y a l’âge des gens c’est-à-dire tous les 1 tous les 51 61
71 ans la la valeur de nu propriété du jusf change donc il vaut mieux donner départ à 60 ans qu’à 61 il vaut mieux
donner départ à 69 ans qu’à qu’à 71 puisque ta ta ta valeur de de d’usufruit
du propriété n’est pas la même donc toujours pareil comme je le disais tout à l’heure l’horizon de placement l’âge à laquelle j’investis la composition de ma
famille mon souhait de devoir transmettre mon mon patrimoine c’est un peu comme ça que l’on va tirer une ligne
de vie patrimoniale une ligne de temps avec des scénarios en se disant voilà il se passe ça qu’est-ce que je peux faire
comment je peux optimiser la situation c’est un peu le conseil qu’on pe apporter c’est parfait très bien ok on
approche de la fin de de ce podcast je voulais revenir avec toi Patrick sur la notion d’expertise comptable qu’est-ce
que aujourd’hui quelles sont les missions d’un expert comptable comment tu accompagnes tes clients dans le temps alors on les accompagne du début jusque
la fin j’aurais tendance à dire début avec la création gestion ensuite tout au long à travers la partie fiscalité au
sein de doux n’importe qui peut pouvoir poser n’importe quelle question par chat
par vision ou par téléphone tout simplement et donc notre objectif c’est de conseiller nos clients sur
l’intégralité de tous les points auxquels ils peuvent être confrontés ça peut être simplement euh euh uneass
fiscale qui ne comprennent pas ou des choses un petit peu plus importantes on a au sein de notre structure des avocats
en droit fiscal des avocats en droit social des avocats en droit des sociétés des experts comptables parce qu’une
société civile immobilière on peut aussi être salarié au sein de sa société parfois certaines personnes nous demande
euh comment ils peuvent par exemple compléter de années euh qui qui vont leur manquer
et on leur dit bon écoutez vous avez uneéé civilemobilière qui est aujourd’hui suffisamment importante on peut vous allouer en fait 600 he de Smic
à l’année ce qui fait pas grand-chose 7000 € à l’année et avec 7000 € par an bah tu peux valider tes qu trimestres de
retraite ça t’évite comme ça de les racheter à prix d’or ok bon à savoir exactement vous allez vous avez tous les
deux digitalisé en fait des métier un peu plus traditionnel l’expertise comptable pour Dougs l’investissement
immobilier pour Maslow euh aujourd’hui est-ce que vous avez des différences en fait entre des métiers traditionnels en
physique et du 100 % en ligne sur vos métiers respectif je pense que c’est l’accès en fait c’est le fait que
aujourd’hui euh notre prospect ou notre client il est chez lui derrière un écran si je parle de l’investissement mobilier
on va dire qu’il a besoin de se forger une opinion tout seul parce que finalement je vais voir mon banquier je vais voir euh tiens euh mon mon copain a
acheté un appartement il a fait l’investissement il a fait une i ben je vais faire comme lui bon en fait si ma situation est différente il y a aucun
intérêt mais par contre j’ai besoin de rechercher l’information aujourd’hui sur internet donc c’est de se forger une
opinion tout seul derrière un écran et je pense qu’on a essayé de le montrer aussi aujourd’hui c’est que dans tous
les cas il y a des solutions personnalisées une situation personnelle et l’idée c’est d’être d’avoir une le
bon niveau de conseil et ce bon niveau de conseil là on essaie de l’apporter sur Maslow je pense qu’on essaie aussi
de l’ pororter chez doux mais on voit bien que derrière les écrans il y a des il y a des humains et des experts et je pense que c’est surtout important ce
point-l des humain oui mais aussi des experts pour pouvoir être le mieux guidé
possible quand on parle de Digital on parle aussi de de données numériques comment vous aujourd’hui vous sécurisez
les données numériques de vos clients justement qu’est-ce que vous pouvez apporter comme assurer comme sécurité
par rapport à ça ça soitê plus encore plus important chez toi bien évidemment oui tout à fait donc nous sommes en
norme 271 enfin c’est c’est la norme la plus conservatrice et protectrice on est
dans tout ça al je vais pas tout décrire tout le système mais il y a des systèmes de redondance de différentes plateformes
nous en plus on est un peu des inégristes en la matière puisque euh on regarde où se trouvent physiquement les
serveurs pour savoir s’il y a pas un risque qui vienent à cramer il y a quelques années au VGE avait fait on
avavait pas loué parce que nous on avait remarqué que c’était juste à côté des rues euh d’avoir des rues et des serveurs à
côté c’était pas très bon faut quand même des endroits très sécurisés euh et donc ben on respecte absolument toutes
toutes les règles en la matière tous les jours on est hacké hein pour la petite histoire enfin tous les jours il y a des
tentatives d’intrusion mais comme toutes les boîtes aujourd’hui France qui sont un petit peu
plus importantes personne n’est à l’abri bien évidemment mais en tout cas on a
tout un système justement pour lutter contre cela nous également site internet espace client dédié la messagerie se
fait dedans la personne va mettre ses documents voilà jamais de de RIB par mel jamais de pièce par jamais de piège
joindre puisque c’est ça qui se fait pirater le plus donc c’est véritablement espace client dédié messagerie dédié un
petit peu comme le site des impôts celui de la banque c’est c’est le secret aujourd’hui et on évite on évite les boîtes mail merci à tous les deux pour
votre présence aujourd’huih merci à tous de nous avoir écouté aujourd’hui si ça vous a plu je
vous invite à vous abonner à notre podcast pour bah avir toutes les prochains podcast et notre contenu si
vous avez des questions des sujets ou même des personnes que vous souhaitez avoir dans ce podcast n’hésitez pas à
nous contacter sur nos réseaux sociaux maslow.imo à bientôt

 

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