Investir dans l'immobilier avec une SCI

comment j’achète le bien est-ce que je l’achète en propre au travers d’une d’une société par quoi je commence quelles sont les premières démarches

comment je constitue une se et potentiellement le coût que ça peut avoir à constituer une CI une SCI c’est

extrêmement bien fait c’est un outil extraordinaireintérêt d’avoir une SCI

comme l’a dit Patrick c’est de pouvoir transmettre des bars et puis un petit côté secret parce que on sait pas trop ce qu’il y est à l’intérieur d’une SCI

et ça il y a un côté quand même assez Sexy en la matière

[Musique]

bonjour à tous et bienvenue dans nos 41 m² je voulais d’abord remercier Raphaël meuble qui nous accueille aujourd’hui

pour l’enregistrement de ce podcast sur l’immobilier alors 41 m² c’est le podcast de l’IMO pour éclairer les

investisseurs tous les mois nous accueillons des intervenants experts sur le sujet de l’immobilier pour discuter

ensemble de leurs compétences leurs connaissances leur expérience au niveau du marché de l’immobilier alors pour

aujourd’hui nous allons aborder la question de la SCI comment et pourquoi créer une société civile immobilière

pour de l’investissement immobilier pour répondre à cette question j’ai le plaisir d’accueillir Patrick bonjour Patrick bonjour tu es donc fondateur de

Dougs euh une une offre 100 % digitale sur l’expertise comptable tout à fait et

j’ai le plaisir aussi d’accueillir Pierre Emmanuel jus bonjour Pierre Emmanuel bonjour aélien donc tu es toi directeur délégué de la plateforme

maselow c’est ça ok alors avant de commencer je vous propose peut-être Patrick de vous présenter te présenter

Présentation de Dougs

et présenter ce qu’est Dougs donc comme tu l’as dit euh je suis le cfondateur de

la société d’expertise contat book c’est une société qu’on a créé en 2015 c’est une société inscrite à l’ordre des

experts comptables ce qui fait de nous en fait une société hybride dans le sens où on a une grosse équipe d’ingénieurs

plus de 80 on est 350 en tout et personne et de façon très concrète et

bien les robots font boulot des humains au niveau de la production et les humains font le boulot de conseil et en

fait c’est comme ça que nous voyons les solutions de demain de de l’expertice comptable pour apporter le meilleur

auprès des clients c’est ce qui leur permet notamment sur un téléphone portable de connaître chaque jour l’activité de leur entreprise où est-ce

qu’ils en sont et cetera et de donner même de la comptabilité prédictive c’est-à-dire quel sera le résultat pour

plus tard et par ailleurs on fait aussi du société civile immobilière et à MNP c’est une des raisons pour lesquelles

aujourd’hui merci Patrick Pierre Emmanuel c’est pas la première fois que on te voit sur ce podcast mais peut-être

pour les personnes qui nous rejoignent aujourd’hui peux-tu te présenter et présenter ce que c’est Maslow oui moi je

Présentation de Maslow

m’appelle pierreelju donc je suis directeur délégué sur la plateforme maslow.imo donc Maslow c’est une

plateforme digitale qui propose des solutions d’investissement immobilier donc on est en architecture ouverte on

propose des solution éclairé éclairé pourquoi parce que vous avez accès à des experts qui vous accompagnent en Viso

dans le choix choix du support d’investissement immobilier sécuriser parce que on a un algorithme qui va

permettre au candidats investisseurs de se rassurer sur ce que c’est qu’un bon investissement édocatif avec une

profondeur de marché une tension locative une perspective de revente euh évidemment et puis une solution globale

puisque sur la plateforme Maslow on peut réserver financer gérer son bien depuis

son canapé sans intervention humaine c’est un peu ça c’est aussi un peu ça l’idée d’accord ok merci alors pour

commencer à répondre par la question pourquoi et comment créer une société immobilière pour l’investissement

immobilier peut-être Patrick peux-tu nous présenter ce que c’est une société immobilière une société civile

Qu’est-ce qu’une SCI ? Et en quoi elle diffère des autres formes juridiques d’investissement immobilier ?

immobilière et peut-être les différences qui peut y avoir avec d’autres formes juridiques qui peut exister bon alors la

première chose personne n obligé de faire une société civile immobilière on va commencer par là déjà ce sera peut-être beaucoup plus simple une

société civile immobiliaire en fait c’est un on donne naissance à un être moral hein ça veut dire que de façon

très concrète tu as des personne physique il faut être au moins deux hein dans une société civmobilière et puis

elles disent un jour ce serait sympa de créer une société donc un être moral

différent qui va nous remplacer dans l’obtention de l’emprunt dans l’acquisition du bien immobilier et on

va mettre de façon collective une partie de notre finance de notre savoir de nos compétences pour

justement pouvoir créer de l’immobilier pour pouvoir l’acheter je pense que là c’est c’est le grand point et donc euh

comme tu le dis euh quelles sont les différences avec les autres c’est que de façon très concrète euh les autres vont

se résumé à pas grand-chose hein on peut acheter en direct tout simplement et quand on achète en direct et bien euh on

a deux possibilités soit on le loue nu soit on le loue meublé hein voilà tout

simplement et dans ces cas-là si on le loue nu et ben on va pouvoir faire du

microfoncier ou du foncier tout court hein c’est les régimes fiscaux auquel on on est assujetti si on décide de le

faire meubler on a la possibilité de faire du loué meublé non professionnel

et passer à certains seuil 23000 ou au-delà des 50 % des revenus de la

personne on passe en location meuble professionnelle bon ça c’est un autre débat un autre mondeonde et donc voilà

ça c’est on va dire on va résumer CEL et puis bien évidemment il y a toute les lois euh qui un peu défiscalisantes qui

portent le nom des ministres du logement même si ils ont rien fait en la matière mais ils s’pportent leur nom quoi qu’il arrive pour essayer d’avoir quelques

petites réductions pour booster un peu le marché de l’immobilier qui qui d’ailleurs en a besoin ces temps-ci et

de l’autre côté tu un autre monde donc celui des sociétés là c’est un monde pourquoi est-ce qu’on fait des sociétés

on va revenir dessus mais en tout cas c’est un autre monde dans lequel tu as la société civile immobilière qui est quand même le monstre sacré et qui a une

existence de plusieurs décades c’est c’est plusieurs centaines d’années maintenant je pense même euh

tu as de l’autre côté toutes les formes juridiques qu’on peut avoir SASU srl de famille ça c’est très à la mode qui

offre des avantages et des inconvénients également alors pourquoi les sociétés civil immobilières donc je disais c’est

une société complètement à part hein qui est une société civile à l’origine et on rajoute un i pour dire c’est

l’immobilier parce qu’on peut avoir des sociétés civiles de portefeuille on peut créer des soci civiles de construction et cetera et cetera la SCI elle a pour

but plusieurs choses elle a pour but d’acquérir des biens immobiliers ou l’équivalent de biens immobiliers parce

qu’on peut acquérir de l’immobilier on peut acquérir aussi de l’usufruit hein c’està-dire on achète le droit au

dividendes on peut avoir aussi des SCPI on peut avoir d’autres SCI bref on

peut faire absolument tout puis on peut gérer un peu d’argent au passage et donc ça offre cet avantage de réunir des

personnes et puis surtout d’avoir quelque chose de solide hein parce que trop souvent les gens qui ont par

exemple des for fortune immobilière on va dire conséquente alors on va pas donner la définition de ce que c’est une

fortune immobilière mais on va dire plusieurs mul multipropriétaire multipropriétaire et le jour où là par

exemple des parents décèdent on tombe tout de suite dans des systèmes d’ d’indivision le problème de l’indivision

ça ça date de Napoléon nul n’est censé rester en indivision donc le premier qui dit je veux sortir bah tout le monde est

obligé de s’exécutter et là ça coince alors qu’une si tu peux contraindre les personnes de rester alors contraindre

c’est un inconvénient par contre c’est un avantage c’est que tout ce qui est à l’intérieur ne va pas sauter ça va pas

exploser parce que Ben les gens peuvent tenir parce que bah tu peux être obligé de rester dans une ESS l’autre avantage

aussi c’est que tu peux transmettre plus facilement parce que quand tu transmets un bien puis deux bien puis trois bien

c’est très compliqué tu colles tout dans une société civile mobilière et tu dis allez hop on ça va être la fête pour

tout le monde tiens je te donne despart en pleine propriété ou je te donne simplement l’usufruit de C où la

propriété il y a on va dire des considérations juridiques fiscales qui

sont étonnantes et puis un petit côté secret parce que bah on sait pas trop ce qu’il a à l’intérieur d’ N et ça il y a

un côté quand même assez Sexy en la matière je sais que chaque fois que je dis ça tout le monde h on veut la

transparence de temps en temps ça fait du bien de pas trop savoir ce qu’il y est à l’intérieur on peut permettre aussi

d’avoir des compes courant d’associé et cetera et cetera donc une SCI c’est ext ement bien fait c’est un outil

extraordinaire pour les particuliers même si je ne suis pas favorable systématiquement à la

construction de si malgré tout ce que j’ai pu dire parce que quelqu’un qui aurait par exemple vocation à n’acheter

qu’un seul bien dans sa vie y a-t-il intérêt à fonder n pourquoi ne pas faire

du LMNP par exemple tout simplement avec du meublé ou acheter un bien en foncier

parce que dans les sociétés civiles immobilières il y a quand même un coût le coût de la création la société même

si aujourd’hui ça a extrêmement baissé en tout cas pour nous ou un coup de

gestion aussi qui se fait il faut quand même respecter un certain nombre de choses hein les gens oublient qu’il faut

faire des assemblées générales de tenir la compa enfin il y a quand même deux trois bricoles auxquels il faut varitablement réfléchir dans les

avantages de la SII donc tu évoqué l’aspect transmission gestion du bien est-ce que tu vois d’autres avantages

dans la sei et aussi peut-être d’autres contraintes d’autres inconvénients

acheter via dsci al alors il y a toujours le problème de la de la on va dire ça la fiscalité il y a toujours une

sorte de réciprocité c’est comme tout dans la vie si tu gagnes si tu gagnes d’un point de vue fiscal à un moment

donné tu perds un petit peu hein d’accord et si tu as perdu beaucoup peut-être qu’avec un peu de chance tu

gagneras quelque chose quelques exemples mais ou c’est pas toujours vrai quand même parce que le changement des lois se

faisant on sait jamais de quoi il peut en retourner on va prendre quelques exemples pour être précis dans une

société civile immobilière tu as le ch normalement une si c’est un impôt sur le revenu d’accord donc ça veut dire que

quand tu achètes toi en tant que particulier tu imagines deux particuliers tu achètes bon et tu fais

rien tu restes à l’impôt sur revenu ça veut dire que fiscalement tu seras traité comme si tu l’avais acheté en

direct ça veut dire que de façon très concrète tu vas te retrouver avec du microfoncier ou du foncier voilà

deuxième possibilité tu décides de faire du meublé donc automatiquement quand tu end meubler dans une STI c’est faisable

parce qu’il y a des gens qui n saent pas mais mais par contre si ça dépasse 10 % du chiffre d’affaires de la totalité on

est obligé d’opter pour l’impôt sur les sociétés alors là il y a une espèce de petit miracle fiscal qui nit entre

parenthèses j’exagère en disant miracle fiscal mais globalement avec un taux de rentabilité normal pendant 15 ans tu ne

payeras pas un seul impôt c’est quasiment impossible tu payeras pas d’impôt à titre personnel puisque tu as

pas de revenu foncier tu payeras pas d’impôt au niveau de l’impôt sur les sociétés parce que tu vas pouvoir passer

les frais de notaire les frais d’agence directement en charge de la première année tu vas pouvoir amortir ton bien à

hauteur je simplifie de 85 % sur des durées qui vont varier entre 10 20 ans

30 ans 50 ans pour les plus longues si bien que tu peux t’arranger pour ne rien

payer du tout donc là ça paraître le truc fantastique et tu dis bah tout le

monde devit faire ça bon le problème c’est que lorsque tu veux vendre un bien

immobilier dans une société civile immobilière un impôt sur la société il va falloir faire le calcul de la

plus-value et la plus-value va se calculer sur une différence entre un prix de vente et la valeur net résiduel

après amortissement ça veut dire pour faire super simple si au bout de 30 ans tu tu vends c’està dire que ton bien est

totalement amorti et bien ta plusvalue elle très facile à calculer tu prends ah pas tout à fait on va pas exagérer prix

de vente moins 15 % du bien immobilier

c’est-à-dire la valeur du terrain pu amortir d’accord moins éventuellement les les les

amortissements réputés différés qui restent encore’il y en a encore voilà par contre il peut y avoir des ruses tu

peux aussi avoir plusieurs bienens immobiliers hein on n’est pas obligé d’avoir un seul bien immobilier par ici d’ailleurs je conseille d’en avoir

plusieurs parce que l’avantage c’est que du coup tu trimbales toujours avec du déficit de l’amortissement tu charges et

même si tu fais une plusvalue hop là même pas mal tu as rien à payer mais globalement ça nécessite un sacrément

c’està dire que quand euh alors je pense que Pierre Emmanuel va sans doute n dire mais quand tu si un

jour tu veux avoir un patrimoine ilbobillier faut se bouger enfin ça vient pas tout seul et donc de façon

très concrète on est obligé d’avoir une stratégie la stratégie de dire je crée

si on a envie de faire une si mais si je fais une SII je m’oblige à acheter trois qu bi parce que sinon pour un bien

immobilier c’est pas forcément alors c’est toujours difficile parce que les gens ils disent il y aura toujours le contreexemple voilà oui puis c’est quoi

le premier est-ce que c’est pas l’avant 2uxè euh on sait pas comment on va lancer mais en tout cas il faut avoir un

il faut avoir il faut avoir une psychologie dans lequel on va se dire ça vaut le coup ou ça vaut pas le coup si

j’y vais à taton et et j’achète un bien je simplifie à 50000 € est-ce que j’ai

besoin de faire une si sachant que peut-être j’en referai pas d’autres jamais de la vie ça coûte trop cher le bien il y a pas de rentabilité

suffisante et cetera par contre j’achète mon premier bien immobili à 50000 non dis dans un an j’en achète un autre et

puis dans 2 ans j’en achète un autre et cetera bah ça vaut peut-être le coup de le faire à ce moment-là c’est pas

certain faut véritablement bien regarder je terminerai sur un point on a parlé des particuliers et le plus gros

avantage pour moi d’une si c’est d’attirer de l’argent parce que le problème d’une SICI c’est que lorsque

l’on achète on a un loyer bien évidemment qui va rentrer mais le problème c’est que si par exemple on

fait un effet levier et qu’on emprunte beaucoup le montant du remboursement de l’emprunt ne va pas couvrir le

montant enfin ne sera pas couvert par le montant du loyer à part dans quelques vidéos que l’on voit sur

Youtube oui c’est ça j’ai 20 ans je vais rentrer j’achète 5 biens sans prêt

bancaire et j’ai j’ai pas besoin d’apporter de l’argent bon on les connait

bien on se les fait toutes les semaines il a pas de problème bien évidemment donc ça c’est extraordinaire mais dans la réalité on n’arrive pas à couvrir le

montant de l’emprunt par le loyer et le problème sauf être né riche et que

l’argent arrive gratuitement c’est que cet argent et bien il est issu de d’un travail et quand on parle travail ben on

pense à quoi on pass à charge sociale et on pense à impô sur revenu puis on pense à 16g au passage et globalement si on

gagne correctement sa vie à chaque fois qu’on met 100 € quelque part il a fallu

100 € qu’on part dans la nature voilà et donc

moi ce que je préconise pour ceux qui sont dirigeants de société notamment de

réfléchir à la construction de ce qu’on appelle des holdings c’est quoi une holding c’est relativement simple tu as

ta société civile immobilière qui est là tu as ton bien immobilier tes biens immobiliers qui sont ici et au-dessus tu

as ta société c’est sa société qui va détenir ta société civile immobilière à

100 % ou presque hein 99,99 parce qu’il faut avoir de associés donc d’ailleurs

petite ruse une seule personne détient la holding qui détient et puis la personne détient à une part ça fait deux

c’est la même personne mais ça fonctionne c’est pour ça d’accord on peut être associé avec personne physique et exactement on peut être associé

unique indirectement enfin pour les bénéficiaires effectifs tout seul et donc concrètement avec la holding il y a

un avantage majeur c’est que au lieu de remonter de l’argent vers la personne physique qui va remettre de l’argent dans le holding et bien on descend de

l’argent directement et là c’est gratuit c’estàd que tu payes pas de CG tu payes pas d’impôt sur renu tu payes pas

d’impôt sur les sociés tu payes rien du tout et donc j’aime à dire que la holding dans ces cas-là c’est une sorte

d’acduc hein l’acduc qui prend de de l’eau dans une fontaine et qui va la source et qui va le le mettre dans enfin

qui va le mettre dans des bassins et cetera et ben là c’est pareil to holding tuamène de l’argent vers la société

civil immobilière gratuitement et là je comprends mieux pourquoi on peut

construire des société civile mobilière quand on est dirigeant que quand on est un simple particulier où on achètera

peut-être un bien de bien et peut-être que le LMNP suffit même s’il un peu du plomb dans l’ail et peut-être qu’un jour

il y aura d’autres changements pour l’instant on sait rien parce que on entend ça depuis 10 ans à peu près voir davantage difficile d’anticiper ça

dépend des gouvernements on verra après dans le temps et c’est je pense que c’est un point important et c’est pour

ça que je disais aujourd’hui le problème actuellement en France c’est la fiscalité qui est très

évolutive dans différentes matières et on ne peut pas savoir voir et donc c’est

pour ça qu’ quand je parlais de construction de si de philosophie parce que c’est ça qui est le plus important

durée c’est ça c’est la durée c’est la psychologie que l’on a et de se dire est-ce que j’ai envie de me faire de

payer tout de suite je pense à quelqu’un qui achète en en revenu foncier et qui va tout de suite être taxé ou pas ça

dépend de tris bricoles ou est-ce qu’au contraire j’accepte l’idée d’acheter de ne pas payer fiscalité et puis

transmettre ensuite aux enfants puis comme ça on verra les enfants se débrouilleront après pour pour le reste

donc un avantage sur sur la fiscalité Pierre Emmanuel est-ce que tu pourrais nous réexpliquer un petit peu comment

marche l’imposition en France en l’occurrence donc quand j’achète de l’immobilier s’il est dans le nu je suis

soumis donc à l’impôt sur le foncier comment si je génère donc du revenu foncier comment il est imposé

Comment fonctionne le régime fiscal d’une SCI ? Pouvez-vous expliquer la différence entre l’imposition sur les revenus fonciers et l’imposition sur les sociétés ?

aujourd’hui en France pour un particulier oui c’est vrai aujourd’hui quand on achète de l’immobilier il y a alors on va parler uniquement de

l’immobilier locatif on va dire classique je vais pas aller sur ici on est on est chez raphaë meu c’est un magasin donc c’est pas c’est pas tout à

fait la même chose je pas parler d’immobile bureau mais si je parle d’immobile classique soit je vais louer

mon logement à quelqu’un qui va en faire sa résidence principale qui va venir avec ses meubles et ses affaires et

voilà dans ce cadre là je vais louer mon logement nu et donc je vais être soumis au revenus fonciers donc les revenus

fonciers bah aujourd’hui tu as tes recettes tes loyers tes dépenses donc ton crédit ta taxe foncière tes charges

de copropriété tes assurances loyer impayé ou l’assurance propriétaire non occupant ça fait des recettes et des

charges et le bilan qui est généralement POS bah là va être imposé deux fois il va être imposé sur ta tranche marginale

d’imposition donc ça c’est ton niveau de revenu annuel imaginons que tu sois dans une tranche à 30 % par exemple B tu vas

payer déjà 30 % d’impôts sur ce qu’il de ton bil de ton bénéfice financier et puis on va soupoudrer ça de d’un peu

plus de 17 % 17 2 % de de CSG donc tu as 47 % d’impôts sur sur sur le bilan

lorsque lorsque tu es en revenu foncier d’où parfois des subtilités le microofoncier est plutôt adapté mais je

parle sous contrôle sur les gens qui ne font pas de crédit puisque si tu as pas de charge de crédit B il faut trouver

une solution pour pour l’optimiser voilà et puis si tu n’es pas dans les revenus foncé que tu es dans la location meublée

non professionnelle et bien là tu as d’autres solutions comme l’expliquéit Patrick notamment sur l’amortissement du

bien qui te permet si je caricature de passer à côté de l’impôt sur le le revenu et et d’éviter et d’éviter ça

peut-être un petit point que tout le monde doit bien comprendre c’est qu’en France même si tu ne rentres pas un S

dans ta société enfin dans à titre personnel parce que tu tu donnes le remoursement de ton emprunt donc tout

ton argent est allé ben tu peux te trouver imposer sur l’argent que tu n’as pas bien sûr et donc quand on achète

quelque chose il faut tenir compte non seulement du remboursement d’emprunt qu’on doit réaliser mais également dans

ces cas-là tu que Pierre Emmanuel a bien cité dans une situation où le résultat

fiscal fait que tu peux te choper 47 % sur un résultat fiscal que tu n’as pas

mis dans ta poche hein c’est là c’est c’est la complexité qu’ fa quand en fait moi j’ai investi dans l’immobilier quand

si je fais l’état des recettes et des dépenses en soit dans mes recettes j’ai donc bah potentiellement les loyers que que je perçois dans mes dépenses j’ai le

crédit de l’immobilier les charges la taxe foncière et cetera mais en fait le bénéfice foncier lui je déduit uniquement les intérêts d’emprunt et non

pas la mensualité de crédit ex c’est ça c’est ce qui c’est oui voilà c’est exactement ça c’est que en fait il faut

pas confondre euh les charges financières avec les sorties financières

une grosse partie des sorties financières ne sont pas déductibles fiscalement parlant ce qui est important

ça veut dire que lorsqu’on investit dans l’immobilier Patrick l’a déjà dit mais c’est d’avoir une stratégie déjà l’investissement immobilier c’est un

horizon de placement donc on définit d’abord avec nos clients l’horizon de placement quand je fais un investissement locatif imaginons que

j’achète un appartement dans l’ancien je vais payer 8 à 9 % de frais de notaire donc il faut déjà que j’absorbe ces

frais de notaire là donc je peux pas acheter en janvier revendre au mois de juin c’est pas c’est pas comme ça que ça fonctionne donc l’idée c’est l’horizon

de placement et après c’est la la stratégie d’investissement et la stratégie également par rapport au marché lorsque je suis sur une ville je

vais étudier ce marché-là pour voir quel est le plus opportun en terme d’investissement euh de loyer de

fiscalité aujourd’hui on est à Lyon on est dans une ville qui a des plafonds de loyer qui a une réglementation qui est

assez stricte sur la capacité à louer les logements lorsque j’achète dans le

neuf j’ai un plafond de loyer lorsque j’achète de l’ancien j’ai des loyers plafonnés et donc on va regarder si il

est plus opportun de faire la location nu ou de faire la location meublée ça c’est vis-à-vis du marché immobilier et puis après il a la situation du client

est-ce que le client lui a intérêt à faire des revenus fonciers ou à faire de la location meublée parfois il y a des

encouragements fiscaux qui sont plus importants sur les revenus fonciés voilà si j’investis dans le neuf aujourd’hui

j’ai le droit un dispositif fiscal qui actuellement s’appelle le dispositif Pinel je vais avoir une réduction d’impôts et je vais payer moins de prais

de notaire si je vais sur le marché de l’ancien et que les loyers sont plafonnés ben je vais peut-être regarder

si le loocation meublée n’est pas plus propice ou pas donc ça c’est la stratégie l’horizon de placement l’étude

du marché et après il y a comment j’achète le bien est-ce que je l’achète en propre voilà je suis célibataire j’achète un bien mobidé quel est

l’intérêt de de faire une si grosso modo on va être proche de zéro moi et Patrick

on veut acheter un bien ensemble on est marié tous les deux mais pas ensemble

pas ensemble euh voilà moi je suis salarié Patrick est dirigeant de société

on na pas la même catégorie de revenus on n’ pas la même structure familiale si on veut acheter un bien ensemble je

pense que ça sera plus opportun et plus intéressant de faire une pour le client particulier il y a aussi

la composition de la famille on a aujourd’hui des gens qui ont des enfants de plusieurs mariages qui sont voilà qui sont parfois célibataires parfois

divorcés parfois en couple comment ils ont acheté leur Rance principale tout ça ça vient ça fait partie d’une découverte patrimoniale d’un audit patrimonial qui

vous êtes comment vous vivez aujourd’hui c’est quoi votre situation par rapport à votre Rance principale quelle est nature

de vos revenus je suis médecin voilà ça va pas être la même chose que si je suis salarié et c’est là qu’on va prendre des

décisions sur OK je souhaite investir dans l’ immobilier avec des objectifs préparer ma retraite préparer les études

de mes enfants m’enrichir tout simplement créer du patrimoine ben il y a l’horizon de placement la stratégie

vis-à-vis du marché et comment j’achète le bien est-ce que je l’achète en propre au travers d’une d’une société alors

évidemment il y a toujours des cas particulier mais est-ce que Pierre Emmanuel avec les clients Melow tu aurais des situations euh où justement

tu préconises l’investissement en SICI ouais alors c’est surtout sur la structure sur la structure de la famille

euh voilà notamment quand il y a des enfants qui ne sont pas de la même union parce que l’intérêt d’avoir une SCI

comme l’a dit Patrick c’est de pouvoir transmettre des partarts voilà j’ai un appartement à saint-tropé j’ai un appartement au Havre j’ai deux enfants

de deux unions différentes lequel va prendre celui de saint-tropé et lequel va prendre celui du Havre alors je suis normand donc on va se calmer sur le HAV

hein j’aime beaucoup cette ville il y a pas de problème euh mais l’idée c’est de c’est dire que quand je crée une société

je vais pas transmettre l’appartement à saintropé ou l’appartement au avavre bon évidemment il a pas la même valeur tout le monde l’aura compris je vais

transmettre des part et donc je vais pouvoir décider de comment je vais transmettre petit à petit mes parts

l’âge de l’investisseur est également très important dans la dans la transmission mais je pense que Patrick va expliquer ça mieux que moi euh plus

on donne de son vivant mieux c’est et le fait de pouvoir transmettre des partarts ou transmettre de de de la nu propriété

de l’US fruit bref on peut vraiment optimiser les les les les situations mais pour moi les cas spécifiques il y a

plusieurs cas spécifiques a le cas de des unions avec des enfants différents

ça c’est très important pour moi et la catégorie socio-professionnelle du client lorsqu’il est TNS notamment et

qu’on veut séparer le patrimoine professionnel et le patrimoine privé là la création structure et est pour moi

quelque chose de favorable justement tu parlais de couple non mariés je vais aller jusqu’au bout on peut parler de couple non mariés non pasxé et euh

supposons effectivement que ce couple marié non pasxé et des enfants

et bien parfois le montage d’une société civile immobilière peut être intéressant c’est-à-dire que chacun des des membres

de ce couple va acheter 50 % et la Russe il démembre et ils

échangent leur usufrie leur ne propriété moralité de l’histoire dans cette situation si l’un des deux venait à

décéder et bien ça bloque le système c’estàd que les enfants par exemple ne pourront pas accéder et demander à la

personne survivante de partir donc il peut y avoir des montages très subtil

qui sont pas fiscaux en fait du tout parce que là du coup on se retrouve dans une fiscalité B nulle parce que dans une

société civile immobilière à l’impôt sur le revenu les associés peuvent vivre à

l’intérieur sans prendre de loyer ça signifie que en contrepartie il ne bénéficieront pas de fiscalité

particulière par contre quand on est un peu sur les sociétés il faut impérativement payer un loyer sinon ça

s’appelle un pu de droit bon certains ont essayé euh mais de de façon très

concrète il faut avoir un loyer qui est un loyer normal et dans lequel toute la

fiscalité va va fonctionner ok autre subtilité également sur notamment sur le financement bancaire la la SCI dans

certains établissements bancaires est plutôt catégorisé comme investissement professionnel alors que tu peux le faire

à titre privé et donc dans certains établissement bancaires le fait de lever de la dette de faire un un emprunt au nom du SI n’est pas interprété comme si

tu achèes principale où tu achètes un investissement locatif en propre on sait qu’il y a des critères aujourd’hui les fameux 35 % d’endêement il y a la durée

également de l’investissement et donc parfois ça permet à des investisseurs de pouvoir aller au-delà des 35 %

d’endettement puisque il va y avoir une analyse plus professionnel lorsque ce lorsque c’est Ness généralement la durée

d’emprunt est plus courte hein si tu veux emprunter sur 20 ans ou sur 25 ans à titre privé c’est possible c’est moins

le cas lorsqu’on est en SCI par contre quand ton endettement fait que tu tu frôles les 35 % la SCI peut aussi

t’aider à avoir une analyse de ton dossier un petit peu plus professionnelle et ça peut ça peut être une niche qui peut être intéressante à

étudier le dernier point qu’on a aussi chez maselow ce sont les expatriés donc les gens qui actuellement ne sont pas ne

sont pas en France et travaillent à l’étranger donc s’ils investissent dans l’immobilier en France ce qu’ils veulent

c’est éviter la fiscalité parce que ils sont fiscalisés dans leur pays où ils touchent leur revenus quand je parle d’expatriés ce sont souvent des gens qui

vont faire 2 ans 5 ans 10 ans dans le pays où ils sont ils vont souvent revenir en

France et c’est comment protéger un peu leur patrimoine qu’ils auront créé est-ce qu’ils ont acheté leur futures rence principale ou juste

d’investisement locatif et là on va pouvoir également étudier les deux situations d’achat en propre ouou deci

voilà c’est un peu les scénario que l’on va que l’on varouver c’est vrai que les expatriés chez maselo c’est 30 % des ventes donc on on a cette voilà on a on

on doit aller sur ce sujetlà aussi pour pour les aider à mieux euh tu parlais de lisibilité tout à l’heure

le le le le français qui est parti il y a 5 ans il y a 6 ans où il a bon il est

totalement perdu parce qu’il découvre la réglementation énergétique le plafonnement des loyers il découvre tout

je veux dire s’il revient pas s’il revient pas et qu’il parle pas d’immobilier à Noël en France il va

tomber de sa chaise donc c’est voilà il a besoin d’être un peu accompagné oui surtout enfin effectivement par rapport

à des pays comme Dubaï ou autre chose où la réglementation est un petit peu plus lâche quand même plus light même ouais

exactement si je commence donc l’investissement immobilier locatif je suis dans une situation effectivement la

si peut être intéressant pour moi par quoi je commence quelles sont les premières démarches comment je constitue

Je veux créer une SCI, par quoi commencer, quelles sont les démarches à suivre, quel est le coût de création d’une SCI ?

une sei et potentiellement le coût que ça peut avoir à constituer une EI c’est

très simple en fait c’est d’une simplicité biblique je le dis pourquoi je dis ça comme cela parce que ça fait

quand même certain nombre d’années que je travaille et on peut dire qu’au début faire une société civilemobilière ça

pouvait prendre 3 mois 5 mois en France aujourd’hui en 48h chez doux nous réalisons une société

civile immobilière c’est ultra simple alors dans tous les cas de figure tu payeras quoi qu’il arrive ce qu’on

appelle trois choses la liste des bénéficiaires effectifs les frais de Guchet unique et

les annonces légales ça personne peut y échapper globalement c’est un coup à peu

près à 300 € pour faire ultra simple et après la différence ça va être les honoraires les honoraires de conseil

donc ça peut être des notaires ça peut être des avocats ça peutêre des experts comptables ces trois professions ont le

droit véritablement de s’engager pour donner du conseil à l’état pur il y a

aussi des plateformes sur lesquels tu peux les faire mais là dans ces caslà il y a zéro conseil il connaissent ni

l’immobilier ni le juridique par ailleurs et donc voilà voilà le panorama

évidemment il a le Conseil qui peut-être apporté aussi dans la R tion comme Pierre Emmanuel qui connaî très bien le

monde de l’immobilier le monde juridique également et donc ce qui va faire la différence effectivement ces honoraires

bon au sein de doux nous sommes à 150 € hors taxe pour créer une société civile

immobiliiaire je veux dire rapporter prix d’immobiliers je pense que çaavait même pas le prix de la porte du

placard mais c’est un acte engageant dans le sens où il va falloir réfléchir faut trouver comme je plaisante souvent

je dis souvent aux gens bah le plus dur pour vous ça va être de trouver le nom de la société civile immobilière parce qu’il faut trouver un nom hein c’est

tout et après le reste on se débrouille pourquoi pas parce que la personne est guidée on lui demander son passeport ou sa carte d’identité on va lu demander un

lieu de de de de création du siège social qui peut-être différent du lieu de l’endroit de la société civil

immobilière alors surtout s’ils sont expatriés là c’est beaucoup plus simple faut que ce soit nécessairement en en France et puis un certain nombre

d’opérations dans lesquelles on va le faire réfléchir puis après on va le faire réfléchir s’il reste às ou Pau

rendu et une fois que c’est fait une fois qu’on a tous les documents ce qui est la chose un petit peu la plus complexe hein souvent c’est ça nous

arrive les gens leur carte d’identité n’est est périmée bon bah ça marche plus c’est bête mais ça arrive assez

fréquemment ou un document qui n’est pas une pièce justificative suffisamment

euh nouvelle pour prouver son lieu où on a où on habite quoi ou le lieu du sèche social mais une fois que c’est fait pouf

on bascule tout ça dans le guêet unique et 48 he après il y a le fameux mukabisukabis bah c’est une sorte de

certificat de naissance avec une carte vitale à l’intérieur puisquil y a le numéro sirène de la société qui

identifie la société civile immobilière voilà donc c’est très rapide après dans la gestion au quotidien donc ça c’était

pour la création de la si dans la gestion est-ce que j’ai des obligations légales est-ce que comment ça se passe

au quotidien qu’il y a des associés il y a des obligations c’est exactement ça et en fait euh parfois les gens montent de

société civile immobilière il font plus rien et puis font rien voilà surtout quand ils sont à l’impôt s revenu parce que à l’impôt sous revenu tu colles ton

chiffre d’ enfin tu colles si tu es en microfoncier tu colles tes revenus directement dans la dans ta déclaration

fiscale 2042 si tu fais du foncier pur tu es obligé de faire une petite 2044 c’est un

petit peu plus compliqué mais à peine et là le problème en fait qui nit c’est qu’ils oublient qu’il faut faire

une assemblée générale et donc il y a des cas de jurisprudence bon généralement ça se passe dans les

couples qui s’entendent pas très bien hein voilà fa ultra simple et il y a eu des cas de jurisprudence où notamment le

mari a été viré de sa qualité de Gérant puisque pendant les 15 ans qu’ils avaient leur société civil immobilière

ils n’avaient jamais convoqué une seule assemblée générale et parce que Madame par exemple il divorçait bah madame

attaqué en disant oui pendant 14 ans j’étais d’accord mais là maintenant c’est insupportable et donc pouf il se

faisait virer en tant que gérant c’était cétait c’est très compliqué donc il faut pas plaisanter avec ce genre de chos il

a une assemblée générale à réaliser tous les combien de temps l’assemblée générale est-ce que génement tous les

ans tous les ans voilà c’est c’est je je le dis en plaisantant c’est au moins une

fois par an c’est ce qu’on appelle l’approbation des comptes et l’affectation des résultats c’est làù on donne quitus au gérant et cetera et puis

ça c’est la version light et puis la version hard qui est l’impôt sur les sociétés dans lequel il faut faire ce

qu’on appelle une déclaration 2065 qui est une déclaration d’impôt sur

c’est comme une SAS ou une SASU et dans ces cas-là faut un petit peu bah tenir la compa faire un certain nombre de

choses chez doux c’est 29 € par mois hors taxe donc c’est toujours très light comme prix mais il faut le faire voilà

c’est ça qui est très important il faut faire une assemblée générale bien évidemment parce que ça c’est pas propre à l’impôt sur la société c’est propre à

toutes les sociétés effectivement une assemblée générale est toujours nécessaire au moins une fois

par an au niveau de la transmission après parce que la se a un côté aussi pour peut-être transmettre et souvent en

En quoi une SCI facilite-t-elle la transmission d’un patrimoine immobilier ? Quels sont les avantages en termes de succession ?

fait on pense que la Seu c’est uniquement pour transmettre on vient de voir que pas forcément mais il y a quand même un sujet sur la transmission

comment vous organisez chez Maslow le sujet de la transmission des ai alors c’est le meilleur outil de transmission

je pense la SICI comme je prendais l’exemple tout à l’heure c’est plus facile de donner départ de quelque chose que de donner la totalité et puis ce qui

est génial également c’est que on peut donner le le fruit c’est-à-dire le fait

de percevoir un loyer si j’ai un investissement locatif et que je transmettre ça à mes enfants ben je peux garder la nu propriété euh

schématiquement je suis propriétaire de mur ou ma raisance principale je peux également la démembrer je fais ce que je veux mais l’idée c’est c’est ça mais sur untif je peux être rester propriétaire

du bien donner les loyers à mes enfants une petite subtilité que j’adore c’est le démembrement temporaire par exemple

ce qui permet j’ai des enfants qui quittent mon foyer parce qu’ils font leurs études je suis propriétaire d’appartement et bien pendant 10 ans je

vais donner les loyers que je perçois à mes enfants pour qu’il finance les études moi je vais plus payer d’impôt

sur le revenu en tous les cas je vais plus payer l’impôts sur le loyer je vais rester propriétaire du bien je vais donner finalement de l’argent à mes

enfants ça c’est des subtilités que que j’adore donc je pense que la valeur ajoutée de conseil ben elle est aussi

très importante parce que je pense que ça les gens le maîtrisent assez peu et puis après il y a l’âge des gens c’est-à-dire tous les 1 tous les 51 61

71 ans la la valeur de nu propriété du jusf change donc il vaut mieux donner départ à 60 ans qu’à 61 il vaut mieux

donner départ à 69 ans qu’à qu’à 71 puisque ta ta ta valeur de de d’usufruit

du propriété n’est pas la même donc toujours pareil comme je le disais tout à l’heure l’horizon de placement l’âge à laquelle j’investis la composition de ma

famille mon souhait de devoir transmettre mon mon patrimoine c’est un peu comme ça que l’on va tirer une ligne

de vie patrimoniale une ligne de temps avec des scénarios en se disant voilà il se passe ça qu’est-ce que je peux faire

comment je peux optimiser la situation c’est un peu le conseil qu’on pe apporter c’est parfait très bien ok on

approche de la fin de de ce podcast je voulais revenir avec toi Patrick sur la notion d’expertise comptable qu’est-ce

que aujourd’hui quelles sont les missions d’un expert comptable comment tu accompagnes tes clients dans le temps alors on les accompagne du début jusque

la fin j’aurais tendance à dire début avec la création gestion ensuite tout au long à travers la partie fiscalité au

sein de doux n’importe qui peut pouvoir poser n’importe quelle question par chat

par vision ou par téléphone tout simplement et donc notre objectif c’est de conseiller nos clients sur

l’intégralité de tous les points auxquels ils peuvent être confrontés ça peut être simplement euh euh uneass

fiscale qui ne comprennent pas ou des choses un petit peu plus importantes on a au sein de notre structure des avocats

en droit fiscal des avocats en droit social des avocats en droit des sociétés des experts comptables parce qu’une

société civile immobilière on peut aussi être salarié au sein de sa société parfois certaines personnes nous demande

euh comment ils peuvent par exemple compléter de années euh qui qui vont leur manquer

et on leur dit bon écoutez vous avez uneéé civilemobilière qui est aujourd’hui suffisamment importante on peut vous allouer en fait 600 he de Smic

à l’année ce qui fait pas grand-chose 7000 € à l’année et avec 7000 € par an bah tu peux valider tes qu trimestres de

retraite ça t’évite comme ça de les racheter à prix d’or ok bon à savoir exactement vous allez vous avez tous les

Voyez-vous des différences entre des métiers traditionnels en physique et le métier 100% en ligne ?

deux digitalisé en fait des métier un peu plus traditionnel l’expertise comptable pour Dougs l’investissement

immobilier pour Maslow euh aujourd’hui est-ce que vous avez des différences en fait entre des métiers traditionnels en

physique et du 100 % en ligne sur vos métiers respectif je pense que c’est l’accès en fait c’est le fait que

aujourd’hui euh notre prospect ou notre client il est chez lui derrière un écran si je parle de l’investissement mobilier

on va dire qu’il a besoin de se forger une opinion tout seul parce que finalement je vais voir mon banquier je vais voir euh tiens euh mon mon copain a

acheté un appartement il a fait l’investissement il a fait une i ben je vais faire comme lui bon en fait si ma situation est différente il y a aucun

intérêt mais par contre j’ai besoin de rechercher l’information aujourd’hui sur internet donc c’est de se forger une

opinion tout seul derrière un écran et je pense qu’on a essayé de le montrer aussi aujourd’hui c’est que dans tous

les cas il y a des solutions personnalisées une situation personnelle et l’idée c’est d’être d’avoir une le

bon niveau de conseil et ce bon niveau de conseil là on essaie de l’apporter sur Maslow je pense qu’on essaie aussi

de l’ pororter chez doux mais on voit bien que derrière les écrans il y a des il y a des humains et des experts et je pense que c’est surtout important ce

point-l des humain oui mais aussi des experts pour pouvoir être le mieux guidé

possible quand on parle de Digital on parle aussi de de données numériques comment vous aujourd’hui vous sécurisez

Quelle sécurité peut-on assurer sur les données des utilisateurs d’une plateforme digitale tant en comptabilité qu’en investissement immobilier ?

les données numériques de vos clients justement qu’est-ce que vous pouvez apporter comme assurer comme sécurité

par rapport à ça ça soitê plus encore plus important chez toi bien évidemment oui tout à fait donc nous sommes en

norme 271 enfin c’est c’est la norme la plus conservatrice et protectrice on est

dans tout ça al je vais pas tout décrire tout le système mais il y a des systèmes de redondance de différentes plateformes

nous en plus on est un peu des inégristes en la matière puisque euh on regarde où se trouvent physiquement les

serveurs pour savoir s’il y a pas un risque qui vienent à cramer il y a quelques années au VGE avait fait on

avavait pas loué parce que nous on avait remarqué que c’était juste à côté des rues euh d’avoir des rues et des serveurs à

côté c’était pas très bon faut quand même des endroits très sécurisés euh et donc ben on respecte absolument toutes

toutes les règles en la matière tous les jours on est hacké hein pour la petite histoire enfin tous les jours il y a des

tentatives d’intrusion mais comme toutes les boîtes aujourd’hui France qui sont un petit peu

plus importantes personne n’est à l’abri bien évidemment mais en tout cas on a

tout un système justement pour lutter contre cela nous également site internet espace client dédié la messagerie se

fait dedans la personne va mettre ses documents voilà jamais de de RIB par mel jamais de pièce par jamais de piège

joindre puisque c’est ça qui se fait pirater le plus donc c’est véritablement espace client dédié messagerie dédié un

petit peu comme le site des impôts celui de la banque c’est c’est le secret aujourd’hui et on évite on évite les boîtes mail merci à tous les deux pour

Le mot de fin

votre présence aujourd’huih merci à tous de nous avoir écouté aujourd’hui si ça vous a plu je

vous invite à vous abonner à notre podcast pour bah avir toutes les prochains podcast et notre contenu si

vous avez des questions des sujets ou même des personnes que vous souhaitez avoir dans ce podcast n’hésitez pas à

nous contacter sur nos réseaux sociaux maslow.imo à bientôt

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