La loi Pinel n’est plus accessible aux nouveaux investissements depuis le 31 décembre 2024. Le dispositif Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026, prend sa suite pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
La différence entre les deux dispositifs se joue sur la nature même, avec une évolution de l’avantage fiscal. Le Pinel accordait une réduction d’impôt calculée sur le prix du logement (12, 18 ou 21 % selon la durée d’engagement), identique pour tous les investisseurs.
Le principe du Jeanbrun repose sur un amortissement : chaque année, une fraction de la valeur du bien est déduite de vos revenus fonciers imposables, avant le calcul de l’impôt.
L’avantage fiscal n’est plus universel : il dépend de votre tranche marginale d’imposition, du niveau de loyer que vous acceptez de pratiquer, et du calcul de la revente.
Comparez le dispositif Jeanbrun et la loi Pinel sur votre projet
Simulation en loyer intermédiaire, le niveau le plus courant. Le loyer est automatiquement plafonné selon la zone du logement. Aucun formulaire à remplir.
Dispositif Jeanbrun
Amortissement déductible
- Base amortissable …
- Amortissement retenu …
- Économie annuelle …
Loi Pinel
Réduction d'impôt, à titre de repère
- Assiette retenue …
- Taux appliqué …
- Réduction annuelle …
Votre résultat
Renseignez vos paramètres ci-dessus.
Ce que vous devrez réintégrer à la revente
Hypothèses de calcul et limites
- La simulation porte sur le loyer intermédiaire, le niveau le plus couramment retenu. Les paliers social et très social ouvrent des taux et des plafonds supérieurs, en contrepartie d'un loyer plus bas.
- Plafond de loyer appliqué : 14,61 €/m² en zone A et 11,80 €/m² en zone B1, multipliés par le coefficient 0,7 + 19/S, lui-même limité à 1,2. Ce coefficient relève le plafond des petites surfaces.
- L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition, les 20 % restants correspondant au terrain, non amortissable.
- Taux retenus en loyer intermédiaire : 3,5 % par an dans le neuf, 3 % dans l'ancien rénové. La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal.
- L'amortissement imputé sur des revenus fonciers imposables économise l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 %. La part qui crée un déficit imputable sur le revenu global, plafonnée à 10 700 € par an, n'économise que l'impôt sur le revenu.
- La simulation suppose que vous ne percevez pas d'autres revenus fonciers. Si c'est le cas, l'amortissement s'impute aussi sur eux et l'avantage réel est supérieur à celui affiché ici.
- Les autres charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance) ne sont pas prises en compte. Elles augmentent le déficit foncier et donc, le plus souvent, l'avantage réel.
- Les loyers sont supposés constants sur neuf ans et le plafond global des niches fiscales de 10 000 € n'est pas modélisé côté Pinel.
- L'assiette Pinel est plafonnée à 300 000 €. Le plafond de 5 500 €/m² est également appliqué.
- La loi Pinel est fermée aux nouvelles acquisitions depuis le 31 décembre 2024. Elle figure ici comme point de comparaison, pas comme une option disponible.
Ces montants dépendent fortement de votre situation fiscale et du bien retenu. Un conseiller Maslow peut les vérifier avec vous.
Parler à un conseillerEstimation indicative fournie à titre d'information, calculée sur la base des textes en vigueur. Elle ne constitue ni un conseil fiscal, ni un engagement, ni une garantie de résultat. La doctrine administrative propre au dispositif Jeanbrun étant susceptible d'évoluer, faites valider votre projet par un professionnel avant toute décision.
Loi Pinel : fermée aux nouvelles acquisitions depuis le 31/12/2024. Réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % sur 6, 9 ou 12 ans, dans la limite de 300 000 € d’investissement, zones A, A bis et B1 uniquement, logements neufs.
Dispositif Jeanbrun : ouvert du 21/02/2026 au 31/12/2028. Amortissement annuel de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf et de 3 % à 4 % dans l’ancien rénové, calculé sur 80 % du prix d’acquisition (les 20 % restants correspondent au terrain, non amortissable).
Plafond annuel de déduction Jeanbrun : 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon le niveau de loyer retenu (intermédiaire, social, très social).
Engagement : location nue, à usage de résidence principale, pendant 9 ans minimum, avec plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Deux nouveautés : l’entièreté du territoire est éligible et ouverture à l’ancien avec travaux lourds.
Pinel vs Jeanbrun : l'évolution de l'investissement locatif
Ce que proposait le Pinel
Créé en 2014, le Pinel s’inscrivait dans une longue lignée de dispositifs d’incitation à l’investissement locatif (Périssol, Robien, Borloo, Scellier). Son principe : une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du logement, plafonné à 300 000 €, en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.
Jugé coûteux par les finances publiques, le dispositif a été mis en extinction par la loi de finances pour 2021, avec une baisse programmée de ses taux :
| Durée d'engagement | Jusqu'au 31/12/2022 | Acquisitions 2023 | Acquisitions 2024 |
|---|---|---|---|
|
6 ans
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12 %
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10.5 %
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9 %
|
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9 ans
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18 %
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15 %
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12 %
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12 ans
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21 %
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17.5 %
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14 %
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Le Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024. Aucun successeur n’a pris le relais dans l’immédiat. Pendant toute l’année 2025, les investisseurs particuliers se sont donc retrouvés sans cadre fiscal dédié à la location nue.
Il restait le LMNP en meublé, le déficit foncier classique, ou le logement locatif intermédiaire pour certains montages, mais plus aucun dispositif de défiscalisation à proprement parler dans le neuf.
Février 2026 : l'arrivée du Jeanbrun et d'un changement de logique
C’est dans ce contexte que la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a créé, par son article 47, ce que les textes appellent le statut du bailleur privé, plus connu sous le nom de dispositif Jeanbrun, ou encore « Relance logement ».
Le changement de logique est réel. Le Pinel cherchait à stimuler la construction neuve par une réduction d’impôt forfaitaire, dans un périmètre géographique restreint. Le Jeanbrun poursuit un objectif plus large : produire du logement dans les segments intermédiaire, social et très social, partout en France, en rendant l’investissement locatif à nouveau viable économiquement.
Vous avez investi en Pinel avant 2025 : rien ne change pour vous
Une précision qui revient souvent : le Jeanbrun ne remet pas en cause les Pinel en cours. Si vous avez acquis un logement avant le 31 décembre 2024, votre réduction d’impôt court normalement jusqu’au terme de votre engagement, aux taux et aux conditions en vigueur au moment de votre acquisition.
En revanche, le dispositif n’est pas rétroactif. Un bien acheté avant le 21 février 2026 ne peut pas être basculé dans le Jeanbrun, quelle que soit sa nature.
| Critère | Loi Pinel | Dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
|
Statut en 2026
|
Fermé aux nouvelles acquisitions
depuis le 31/12/2024 |
En vigueur jusqu'au 31/12/2028
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Période d'acquisition éligible
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2014 au 31/12/2024
|
21/02/2026 au 31/12/2028
|
|
Durée d'engagement
|
6, 9 ou 12 ans
|
9 ans minimum
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|
Biens éligibles
|
Logements neufs ou en VEFA
en habitat collectif |
Logements neufs RE 2020 ou en VEFA, et ancien avec travaux
(≥ 30 % du prix d'acquisition, DPE A ou B après travaux), en habitat collectif |
|
Zonage
|
Zones A, A bis et B1 uniquement
|
Ensemble du territoire.
Le zonage ne sert plus qu'à fixer les plafonds de loyer |
|
Type de location
|
Location nue, résidence principale,
plafonds de loyer et de ressources |
Location nue, résidence principale, avec trois niveaux :
intermédiaire, social ou très social + plafonds de loyer et de ressources |
|
Nature de l'avantage fiscal
|
Réduction d'impôt :
s'impute sur l'impôt à payer, une fois celui-ci calculé |
Amortissement : se déduit des revenus fonciers,
avant le calcul de l'impôt |
|
Barème
|
9 %, 12 % ou 14 % du prix de revient
selon la durée (acquisitions 2024). 12 %, 18 % ou 21 % pour le Pinel + et les acquisitions antérieures à 2023. |
Neuf : 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social) par an.
Ancien rénové : 3 %, 3,5 %, 4 % par an. Calculé sur 80 % du prix, le terrain (20 %) n'étant pas amortissable. |
|
Plafond de l'avantage
|
Assiette limitée à 300 000 € et 5 500 €/m²,
soit 6 000 € de réduction d'impôt par an au maximum. |
Déduction plafonnée à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an
et par foyer fiscal, selon le niveau de loyer. |
|
Plafond global des
niches fiscales (10 000 €) |
Oui
|
Non. L'amortissement est une déduction d'assiette,
pas une réduction d'impôt : il en est exclu. |
|
Déficit foncier
|
Possible sur les charges classiques,
mais la réduction d'impôt n'en génère pas. |
L'amortissement peut créer un déficit,
imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € / an, porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique engagés jusqu'au 31/12/2027. |
|
À la revente
|
Le prix d'acquisition initial reste
la base de calcul de la plus-value. |
Les amortissements effectués sont
réintégrés au calcul de la plus-value. |
Téléchargez gratuitement
le guide de la loi Jeanbrun
Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
Vous avez déjà investi en Pinel : pourquoi continuer avec le Jeanbrun
Si vous détenez un logement acquis sous Pinel avant le 31 décembre 2024, votre réduction d’impôt court jusqu’au terme de votre engagement. Le Jeanbrun ne la remet pas en cause, et vous n’avez aucune démarche à effectuer.
La superposition d’un Jeanbrun et Pinel peut être intéressant si vous êtes l’un des profils suivants !
1 – Vous percevez déjà des revenus fonciers : précisément ceux de votre Pinel. L’amortissement vient s’imputer sur l’ensemble de vos revenus fonciers, y compris ceux de votre investissement précédent. L’avantage est immédiat et intégral, sans passer par le mécanisme du déficit.
2 –La fin de votre Pinel approche, et avec elle la fin de l’avantage. Au terme de l’engagement, la réduction d’impôt s’arrête, tandis que vos loyers restent pleinement imposables.
Dispositif Jeanbrun 2027 : les potentielles évolutions à venir
Le dispositif tel qu’il existe aujourd’hui pourrait être amené à évoluer. Un amendement déposé durant l’été est en cours d’examen à l’Assemblée dans le cadre du vote du Budget 2027. Rien n’est encore voté. Ce qui suit décrit un texte en discussion, susceptible d’être modifié.
Contexte
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, puis engagé en procédure accélérée. Le Sénat l’a adopté en première lecture le 8 juillet 2026, avec modifications. Le texte a été transmis à l’Assemblée nationale le 9 juillet et doit y être examiné à l’automne 2026.
| Condition actuelle | Ce que prévoit la loi |
|---|---|
|
Travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition dans l'ancien
|
Seuil abaissé à 20 %
|
|
DPE A ou B exigé après travaux
|
Classe D suffisante
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|
Logement en bâtiment d'habitation
collectif uniquement |
Condition supprimée :
les maisons individuelles deviendraient éligibles |
|
Logements d'habitation uniquement
|
Extension aux locaux non résidentiels
transformés en logement |
