Lors d’un projet d’investissement immobilier, beaucoup d’investisseurs se posent la question suivante : faut-il investir dans l’ancien ou dans le neuf ? Si les logements neufs attirent par leurs normes énergétiques et leur absence de travaux, l’immobilier ancien, quant à lui, séduit par ses prix attractifs et ses emplacements stratégiques, souvent en cœur de ville.
Avantages, inconvénients, fiscalité : voici ce qu’il faut retenir de l’immobilier ancien dans notre article dédié !
Qu’est-ce que l’immobilier ancien ?
L’immobilier ancien désigne tout bien immobilier ayant déjà fait l’objet d’au moins une mutation (revente) et dont la construction est achevée depuis plus de 5 ans. Cette définition est essentielle car elle détermine le régime fiscal applicable, les frais de notaire ou encore l’éligibilité aux dispositifs de défiscalisation.
Contrairement à un logement neuf, livré récemment ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), un bien immobilier ancien a souvent connu plusieurs occupants. Il peut nécessiter des travaux de rénovation, mais bénéficie aussi d’un prix d’achat inférieur, parfois 15 à 25 % moins cher que le neuf à surface et emplacement comparables. En revanche, les frais de notaire y sont plus élevés, autour de 7 à 8 % contre 2 à 3 % dans le neuf.
Investissement immobilier dans l’ancien : quels sont les avantages ?
Investir dans l’immobilier ancien présente de nombreux atouts qui en font une option particulièrement intéressante pour les investisseurs à la recherche de rentabilité, de valeur patrimoniale ou de dispositifs fiscaux attractifs. Voici les principaux avantages.
Un prix d’achat attractif
L’un des premiers arguments en faveur de l’ancien, c’est son prix d’achat généralement inférieur à celui du neuf, avec une décote pouvant atteindre 15 à 25 % selon l’état du bien et sa localisation.
Cela permet :
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d’accéder à un bien plus grand ou mieux situé pour le même budget,
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d’obtenir un meilleur rendement locatif,
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d’espérer une plus-value importante après rénovation.
Un fort potentiel de valorisation
Investir dans l’ancien, c’est souvent acheter un bien à rénover, ce qui offre l’opportunité :
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d’augmenter sa valeur grâce aux travaux de rénovation,
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d’améliorer la performance énergétique un logement mal classé sur l’échelle du DPE,
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d’optimiser sa rentabilité avec une gestion locative adaptée (colocation, meublé, courte durée…).
Ces travaux sont d’autant plus stratégiques qu’ils peuvent être déduits fiscalement dans certains régimes, ce qui améliore la rentabilité nette de l’opération.
Des emplacements stratégiques
Les biens anciens sont généralement situés au cœur des villes, dans des quartiers historiques ou très bien desservis.
Cet atout géographique facilite :
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une mise en location rapide
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une valeur locative élevée
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une revente facilitée
Contrairement aux logements neufs, souvent construits en périphérie, les biens anciens ciblent un public plus large et plus stable (étudiants, cadres, familles, retraités).
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
Quels sont les inconvénients de l’investissement dans l’ancien ?
Si l’investissement dans l’immobilier ancien présente de nombreux atouts, il ne faut pas négliger certaines contraintes. Ces aspects doivent être anticipés pour éviter les mauvaises surprises et préserver la rentabilité du projet.
Des travaux souvent indispensables
La majorité des biens anciens nécessitent de réaliser des travaux de rénovation ou de mise aux normes, notamment sur :
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l’isolation thermique (murs, toitures, fenêtres),
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les installations électriques ou de plomberie,
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les systèmes de chauffage (chaudière, radiateurs…).
Ces travaux peuvent représenter des coûts importants et mobiliser du temps, surtout si le chantier rencontre des aléas. Il est donc essentiel de prévoir un budget travaux réaliste et de s’entourer de professionnels qualifiés (architecte, artisan RGE).
Le risque de vices cachés
Contrairement à un bien neuf qui bénéficie de garanties constructeur (décennale, biennale…), un logement ancien peut révéler des problèmes structurels ou des défauts invisibles à l’achat :
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infiltrations d’eau,
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présence d’amiante ou de plomb,
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fissures, humidité, champignons, etc.
La procédure juridique pour faire valoir ses droits est longue et complexe, c’est pourquoi il est vivement conseillé de faire réaliser un diagnostic complet ou de se faire accompagner par un professionnel lors des visites.
Une performance énergétique souvent insuffisante
Les logements anciens présentent souvent un classement énergétique dégradé, supérieur à un DPE D, ce qui peut entraîner :
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des factures élevées pour le locataire,
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une interdiction de mise en location (loi Climat et Résilience),
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une perte de valeur du bien si aucune amélioration n’est entreprise.
Des travaux de rénovation énergétique seront alors nécessaires pour répondre aux exigences réglementaires et maintenir l’attractivité du logement.
Des frais de notaire plus élevés
Dans l’ancien, les frais de notaire s’élèvent à environ 7 à 8 % du prix du bien, contre 2 à 3 % dans le neuf. Cette différence peut peser dans le budget global du projet, notamment si vous disposez d’un apport limité.
Cependant, cet inconvénient est souvent compensé par un prix d’achat plus faible et par les économies d’impôt potentielles via les dispositifs fiscaux.
Quels sont les dispositifs fiscaux pour investir dans l’ancien ?
Voici les principaux dispositifs qui permettent d’investir dans un bien dans l’ancien et de bénéficier d’avantages fiscaux.
Le dispositif Denormandie
Inspiré du Pinel mais dédié à l’ancien, ce dispositif encourage la rénovation de logements dans certaines communes.
Conditions :
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Le logement doit nécessiter des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’investissement.
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Il doit être situé dans une ville éligible (plan Action Cœur de Ville ou ORT).
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Le bailleur doit s’engager à louer le bien nu pendant 6, 9 ou 12 ans.
Avantages fiscaux :
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Réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d’engagement.
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Plafond de 300 000 € d’investissement.
La loi Cosse (ou Loc’Avantages)
Ce dispositif vise à encourager la location à loyers modérés en échange d’avantages fiscaux.
Conditions :
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Signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
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Louer à un locataire aux revenus plafonnés, à un loyer encadré.
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Respecter un niveau minimal de performance énergétique (DPE E minimum jusqu’en 2027, D à partir de 2028).
Avantages fiscaux :
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Abattement fiscal allant de 15 % à 65 % sur les loyers perçus.
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Jusqu’à 85 % en cas de gestion par une agence immobilière sociale.
Le déficit foncier
Accessible sous le régime réel d’imposition, ce mécanisme permet de déduire les charges et les travaux des revenus fonciers, voire du revenu global sous certaines conditions.
Avantages :
-
Réduction immédiate de l’impôt à payer.
-
Possibilité de reporter le déficit sur les revenus fonciers des années suivantes (jusqu’à 10 ans).
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Investissement dans l'ancien : quelles sont les aides au financement ?
Investir dans l’ancien implique souvent des travaux de rénovation importants. Pour alléger le coût de ces opérations, de nombreuses aides financières publiques peuvent être mobilisées. Elles permettent d’améliorer la performance énergétique du bien.
Le déficit foncier
Accessible sous le régime réel d’imposition, ce mécanisme permet de déduire les charges et les travaux des revenus fonciers, voire du revenu global sous certaines conditions.
Avantages :
-
Réduction immédiate de l’impôt à payer.
-
Possibilité de reporter le déficit sur les revenus fonciers des années suivantes (jusqu’à 10 ans).
Les aides de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat)
Destinées principalement aux propriétaires modestes ou bailleurs souhaitant louer à des loyers encadrés.
Caractéristiques :
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Prise en charge jusqu’à 50 % des travaux, plafonnée selon le projet.
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Travaux : rénovation énergétique, lutte contre l’habitat indigne, adaptation PMR.
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Conditions : engagement à ne pas revendre le bien pendant 6 ans et à respecter des plafonds de loyers et de ressources.
Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
Prime versée par les fournisseurs d’énergie pour inciter à la rénovation énergétique.
Fonctionnement :
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Prime calculée selon le type de travaux et la situation géographique.
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Travaux : isolation, chauffage, équipements performants…
-
Conditions : faire appel à un professionnel RGE, obtenir l’accord avant de commencer les travaux
Bon à savoir
Le ministre de l’économie, Eric Lombard, a confirmé la suspension du dispositif MaPrimeRénov’ et une fermeture temporaire des dossiers de demande ce mercredi 4 juin 2025 pour une durée indéterminée suite à un trop grand nombre de demandes et de tentatives de fraudes.
Ce dispositif est la principale aide à la rénovation énergétique dont le montant varie selon le montant des ressources du demandeur et du type de travaux prévus. Le gouvernement indique vouloir remettre le dispositif en place d’ici la fin de l’année.
Source : https://www.bfmtv.com/immobilier/renovation-travaux/ma-prime-renov-le-gouvernement-confirme-la-suspension-mais-veut-retablir-le-dispositif-avant-la-fin-de-l-annee_AD-202506040633.html
Conseils pour réussir son investissement dans l’ancien
Investir dans l’immobilier ancien peut être particulièrement rentable, à condition de bien préparer son projet. Voici les étapes clés et les bonnes pratiques pour maximiser vos chances de succès.
Clarifiez vos objectifs
Avant d’acheter, définissez clairement votre stratégie patrimoniale :
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Souhaitez-vous générer des revenus locatifs réguliers ?
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Rechercher une plus-value à la revente ?
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Construire un patrimoine transmissible à long terme ?
Étudiez le marché local
Une bonne affaire sur le papier ne garantit pas une bonne rentabilité. Il est indispensable d’analyser le marché immobilier local :
Niveau de la demande locative,
Évolution des prix au m²,
Présence de projets urbains à venir (transports, écoles, commerces).
Découvrez les études Maslow sur les villes où investir dans l’ancien à rénover est plus intéressant que l’immobilier neuf :
Optimisez le financement et la fiscalité
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Comparez différents types de financement : crédit amortissable, prêt in fine, prêt aidé…
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Intégrez dans votre plan de financement les aides disponibles (Éco-PTZ, MaPrimeRénov’, Anah…).
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Choisissez le régime fiscal adapté à votre profil : régime réel en cas de travaux importants, micro-foncier pour un bien déjà optimisé. Le régime réel permet de déduire les travaux réalisés et de profiter du déficit foncier.
Anticipez la gestion locative
Réfléchissez au mode de location le plus adapté :
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Location nue ou meublée ?
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Colocation, courte durée, bail solidaire ?
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Gestion en direct ou via une agence ?
FAQ - Investissement locatif dans l'ancien
Quels sont les avantages d'investir dans l'ancien ?
Quels sont les avantages d'investir dans l'ancien ?
Investir dans l’ancien permet de bénéficier de prix d’achat inférieurs, de meilleures localisations, et d’avantages fiscaux attractifs. De plus, le potentiel de plus-value après rénovation est souvent plus élevé qu’avec un bien neuf.
Comment défiscaliser dans l'immobilier ancien ?
Comment défiscaliser dans l'immobilier ancien ?
Les principaux dispositifs pour réaliser un investissement locatif dans l’ancien sont les suivants :
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Denormandie : réduction d’impôt si rénovation ≥ 25 % du coût total.
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Malraux : jusqu’à 30 % de réduction d’impôt pour la rénovation dans des zones patrimoniales.
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Cosse (Loc’Avantages) : abattement fiscal en échange de loyers sociaux.
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Déficit foncier : déduction des charges et travaux du revenu imposable sous régime réel.
Quels sont les inconvénients à investir dans l'ancien en règle générale ?
Quels sont les inconvénients à investir dans l'ancien en règle générale ?
Les principaux risques de l’immobilier locatif ancien concernent les travaux à prévoir, la performance énergétique insuffisante, les vices cachés et les frais de notaire plus élevés. Un bon audit préalable et un accompagnement avec nos experts permettent de limiter ces risques.
Quelles sont les aides disponibles pour rénover un bien ancien ?
Quelles sont les aides disponibles pour rénover un bien ancien ?
Plusieurs dispositifs existent :
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Éco-PTZ (prêt à taux zéro),
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MaPrimeRénov’,
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Aides de l’Anah,
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Certificats d’Économies d’Énergie (CEE),
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Aides locales proposées par les collectivités.
