Le démembrement de propriété est une notion juridique souvent méconnue, mais pourtant centrale dans la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. En séparant les différents droits attachés à un bien, l’usufruit d’un côté et la nue-propriété de l’autre, ce mécanisme offre de nombreuses possibilités, que ce soit pour anticiper une succession, optimiser sa fiscalité ou encore investir de manière stratégique.
S’il séduit de plus en plus de particuliers et d’investisseurs avisés, il soulève également des questions complexes qu’il convient d’éclaircir. Vous trouverez dans ce guide le détail de ce qu’est le démembrement de propriété, son fonctionnement ainsi que ses avantages fiscaux et patrimoniaux.
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Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété consiste à scinder les droits attachés à un bien immobilier en deux parties distinctes :
- L’usufruit, qui confère le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. Par exemple, l’usufruitier peut habiter le logement ou le mettre en location et encaisser les loyers.
- La nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien, c’est-à-dire le vendre ou le transmettre, mais sans en avoir l’usage immédiat.
Cette séparation des droits repose sur des bases juridiques solides prévues par le Code civil, et peut être temporaire (par exemple 15 ou 20 ans) ou viagère (jusqu’au décès de l’usufruitier). On parle dès lors d’usus fructus abusus, où le droit de propriété est divisé entre l’usus fructus (usufruitier) et l’abusus (nu-propriétaire).
Il ne faut pas confondre indivision et démembrement de propriété :
- En indivision, plusieurs personnes détiennent le même droit de propriété dans son intégralité (ex. deux héritiers coindivisaires d’un appartement).
- En démembrement, chaque partie détient un droit différent du bien démembré : l’un l’usufruit avec la jouissance du bien, l’autre la nue-propriété.
Autrement dit, le démembrement organise une complémentarité des droits, alors que l’indivision implique un partage des mêmes droits entre plusieurs personnes.
Les avantages du démembrement de propriété
Une fiscalité avantageuse sur les droits de succession
L’un des principaux attraits du démembrement réside dans son intérêt fiscal :
- Les droits de donation et de succession réduits : la valeur de la nue-propriété est calculée selon un barème fiscal dépendant de l’âge de l’usufruitier. Plus ce dernier est âgé, plus la valeur fiscale de la nue-propriété est élevée, et donc plus les droits de mutation sont optimisés.
- Réduction de l’assiette taxable : en cas de donation de la nue-propriété, les héritiers paient des droits sur une base réduite, tout en devenant pleinement propriétaires au décès de l’usufruitier sans droits supplémentaires.
- Allègement de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : seul l’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur du bien, ce qui peut alléger la fiscalité du nu-propriétaire.
Transmission facilitée et anticipation intergénérationnelle
Le démembrement d’un bien est un outil stratégique de transmission :
- Les parents conservent l’usage ou les revenus du bien (usufruit), ce qui leur assure une sécurité financière.
- Les enfants, nus-propriétaires, anticipent la transmission tout en bénéficiant d’un coût fiscal allégé.
Ce mécanisme permet donc de préparer sereinement le passage de patrimoine entre générations, tout en évitant les conflits liés à l’indivision classique.
Un levier pour l’investissement immobilier
Au-delà de la transmission, démembrer un bien est aussi un outil d’investissement :
- Un particulier peut acheter uniquement la nue-propriété d’un logement neuf, avec une décote intéressante
- Pendant la période de démembrement, il ne supporte ni charges, ni impôts, ni gestion locative, car tout cela incombe à l’usufruitier. Toutefois, ce dernier va percevoir les loyers si le bien est mis en location.
- À l’extinction du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, avec une valorisation potentielle importante sans payer de droits de succession.
Cette stratégie séduit notamment les investisseurs de long terme cherchant à se constituer un patrimoine à moindre coût.
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Les mécanismes et modalités de mise en place du démembrement
Le démembrement de propriété peut naître dans plusieurs contextes :
| Utilité | |
|---|---|
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Par donation
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Très utilisé en transmission patrimoniale, les parents conservent l’usufruit d’un bien
(ex. un appartement locatif) et donnent la nue-propriété à leurs enfants. |
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Par succession
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Au décès, un conjoint survivant peut recevoir l’usufruit
tandis que les héritiers recueillent la nue-propriété. |
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Par acte volontaire entre vifs
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L’achat d’un bien peut être réalisé directement en démembrement,
par exemple un investisseur qui achète la nue-propriété d’un logement neuf, pendant qu’un bailleur institutionnel garde l’usufruit locatif. |
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Par obligations légales ou décisions judiciaires
|
Certaines situations particulières (divorce, indivision successorale, litige)
peuvent conduire à un démembrement temporaire imposé. |
Dans le cas d’une donation avec réserve d’usufruit, la valeur de chaque partie selon le barème fiscal suivant :
| Âge du donateur | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
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Moins de 21 ans
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90 %
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10 %
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De 21 à 30 ans
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80 %
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20 %
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De 31 à 40 ans
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70 %
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30 %
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De 41 à 50 ans
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60 %
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40 %
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De 51 à 60 ans
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50 %
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50 %
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De 61 à 70 ans
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40 %
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60 %
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De 71 à 80 ans
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30 %
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70 %
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De 81 à 90 ans
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20 %
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80 %
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A partir de 91 ans
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10 %
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90 %
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Deux grandes formes existent :
- Le démembrement viager : il s’éteint au décès de l’usufruitier. C’est la formule la plus fréquente, notamment dans le cadre des successions et donations.
- Le démembrement temporaire : il est limité dans le temps (par exemple 15, 20 ou 30 ans). À son terme, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire. Ce schéma est courant dans l’investissement immobilier institutionnel ou locatif.
Bon à savoir
La mise en place d’un démembrement de propriété nécessite le plus souvent un acte notarié, notamment lorsqu’il s’agit d’une donation ou d’une succession. Le notaire se charge :
- d’enregistrer l’opération et de la publier au service de publicité foncière,
- de calculer la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété selon le barème fiscal établi par l’administration (en fonction de l’âge de l’usufruitier),
- de conseiller les parties sur les incidences juridiques et fiscales
Précautions à prendre en compte
Si le démembrement de propriété est un outil puissant, il reste technique et encadré par le droit civil et fiscal.
- La répartition des droits entre usufruitier et nu-propriétaire n’est pas toujours simple à comprendre.
- Certaines opérations (donation, succession, achat en nue-propriété) nécessitent des calculs précis et des actes authentiques réalisés par un notaire.
- Des règles fiscales spécifiques s’appliquent selon la nature du démembrement (temporaire ou viager), ce qui impose un accompagnement professionnel.
