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Autre solution que le prêt relais : voici les meilleures alternatives 

Dans cet article vous trouverez :

Qu’est-ce que le prêt relais et à quoi sert-il ?

Le prêt relais est un crédit à court terme qui permet de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avant la vente de l’ancien. Il est généralement utilisé dans le cas d’un changement de résidence principale ou d’un coup de cœur pour un nouveau bien. Le montant du prêt est généralement égal à 70% de la valeur du bien mis en vente. Le prêt relais peut être sec, accompagné d’un prêt immobilier classique ou d’un prêt rachat pour lisser les mensualités sur le long terme. Le capital du prêt est dû au terme du contrat.

Avoir recours à un prêt relais permet :

  • D’acheter un nouveau bien immobilier sans attendre la vente de l’ancien.
  • D’éviter de louer une habitation pendant cette période de transition ou encore de voir passer un logement coup de cœur sous le nez.
  • Le capital du prêt dû au terme du contrat

Toutefois, le montant du prêt représente entre 60 et 80 % de votre bien actuel si vous avez remboursé entièrement votre crédit immobilier. Dans le cas contraire, la banque ne prendra en compte que le montant du prêt immobilier que vous avez déjà remboursé.

Si la valeur du nouveau logement est supérieure à celle de votre ancienne habitation, vous devez rembourser deux mensualités, celle du prêt relais et celle du prêt bancaire classique. Puis, à la vente du logement, il ne vous restera plus que le prêt classique.

Il faut également garder à l’esprit qu’à la fin de la période des 2 ans, la banque peut exiger le remboursement du prêt relais, même si votre ancien logement n’a pas trouvé preneur. Vous serez donc amené à baisser le prix de vente.

Pourquoi les banques refusent les prêts relais ?

Les banques peuvent refuser un prêt relais pour plusieurs raisons. La conjoncture du marché immobilier est l’une d’entre elle. En effet dans un marché immobilier en berne, les banques sont prudentes et ne vous proposeront pas de financement au-delà de 50% de la valeur de votre bien, ou pire, elles vous refuseront tout simplement le prêt relais.

Il existe d’autres raisons pour lesquelles les banques sont amenées à ne pas accepter ce type de prêts :

  • Le montant des mensualités est trop élevé

  • Le taux d’endettement est trop élevé: en respectant un taux d’endettement inférieur à 33%, le prêt relais adossé à un crédit immobilier sera refusé par la majorité des établissements bancaires pour des revenus inférieurs à 3 636 €

  • La situation professionnelle ou les revenus sont instables

  • La mauvaise gestion de compte

  • L’apport immobilier est trop faible

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Quelles sont les alternatives pour remplacer le prêt relais ?

Il existe plusieurs alternatives au prêt relais pour financer l’achat d’un bien immobilier avant la vente du précédent. Tout d’abord, vous pouvez avoir recours au prêt rachat-revente. Il s’agit d’un emprunt permettant de réunir les différents crédits souscrits antérieurement et lors d’un achat immobilier avec un taux d’intérêt et des mensualités uniques.

L’achat express, ou ibuyers, est une solution qui se développe de plus en plus sur le territoire et qui consiste à vendre un bien directement à une agence spécialisée au lieu d’un particulier. Dans ce genre de cas, une offre d’achat est généralement soumise dans les 48h qui suivent la mise en vente du bien.

La plupart des banques proposent également le prêt achat-revente pour permettre aux ménages d’acheter un nouveau logement sans avoir vendu le précédent. Cette offre intègre le prêt relais et le rachat du capital restant dû sur le crédit initial. L’emprunteur dispose alors de deux ans pour trouver preneur pour son bien et régler la somme correspondant aux mensualités encore impayées du premier prêt. Ensuite, il continue à rembourser le nouvel emprunt pendant 20 à 25 ans.

Cette formule est nettement plus avantageuse, puisqu’elle laisse 24 mois au client pour la vente, avec une mensualité unique. Il faut cependant noter qu’elle n’est pas proposée dans les zones caractérisées par un marché immobilier peu tendu, où une offre importante est combinée à une faible demande.

Enfin, vous pouvez recourir aux prêts aidés qui sont accordés en respect de conditions spécifiques pour accéder à la propriété. C’est notamment le cas du prêt in fine ou le prêt lissé.

Comment acheter sans prêt-relais ?

Il est possible d’avoir accès à la propriété immobilière sans passer par le prêt relais, notamment grâce à l’achat en viager avec une option de vente différée: le viager consiste à acheter un bien immobilier en versant une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès. Avec une option de vente différée, vous pouvez acheter un bien en viager et différer le paiement de la rente jusqu’à la vente de votre bien actuel.

Vous pouvez également avoir recours à la promesse de vente conditionnelle permet d’acheter un nouveau bien avant de vendre le vôtre, en ajoutant une clause suspensive d’achat liée à la vente de votre bien actuel. Pour acheter un nouveau bien immobilier et vendre le précédent, sans recourir à un prêt relais, une solution simple et sans coût est de faire coïncider les dates de signature des contrats.

Depuis 2020 j’apporte des conseils sur les placements financiers à mes clients et les accompagne dans le temps en répondant à leurs interrogations sur les sujets de la fiscalité, de la constitution et de la valorisation d’un patrimoine. En plus de proposer un service global sur la gestion de patrimoine, j’ai une spécialité sur les sujets de la transmission/succession.