Beaucoup de personnes qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif se posent la question suivante : faut il choisir l’immobilier neuf ou ancien ? Il n’existe pas de choix gagnant dans tous les cas. L’ancien coûte moins cher à l’achat et offre généralement un rendement brut plus élevé. En contrepartie, il expose à des travaux et aux contraintes du DPE. Le neuf coûte plus cher au mètre carré, mais il réduit les frais de notaire, supprime les travaux et demande peu de gestion.
Le nouveau dispositif Jeanbrun s’applique aux deux, à condition de réaliser au moins 30 % de travaux dans l’ancien. Enfin, l’emplacement pèse souvent autant que l’ancienneté du bien, comme nous le répétons souvent dans notre podcast 41m2.
Faut il investir dans le neuf ou dans l'ancien pour du locatif : la réponse en bref
- Vous êtes fortement imposé : la location nue, en neuf ou ancien avec gros travaux, permet de réduire l’imposition de vos loyers grâce au dispositif Jeanbrun ou au déficit foncier.
- C’est votre premier investissement ou vous manquez de temps : le neuf est plus simple à gérer et mieux protégé par les garanties constructeur.
- Vous hésitez entre deux villes : comparez le coût total (prix + frais + travaux) du neuf et de l’ancien rénové dans chacune avant de trancher.
Neuf ou ancien : le comparatif critère par critère
Pour comparer le neuf et l’ancien, le prix au m² ne suffit pas. Un investissement locatif se juge sur l’ensemble de ses flux : ce que vous payez à l’achat, ce que le bien vous rapporte, ce qu’il vous coûte en impôts et en entretien, et ce que vous en tirerez à la revente. Le tableau ci-dessous passe en revue les dix critères qui font la différence.
| Critère | Immobilier neuf | Immobilier ancien | Avantage |
|---|---|---|---|
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Prix d’achat
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Plus élevé : 4 868 €/m² en moyenne*
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Moins élevé : 3 573 €/m² en moyenne*
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Ancien
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Frais de notaire
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Réduits, environ 2 à 3 % du prix
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Environ 7 à 8 % du prix
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Neuf
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Travaux
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Aucun à l’achat
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Souvent nécessaires, en particulier pour la
rénovation énergétique (si DPE supérieur à D) |
Neuf
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Rendement locatif brut
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Plus faible : le loyer est à peine supérieur,
pour un prix d’achat plus élevé |
Généralement plus élevé
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Ancien
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Fiscalité 2026
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Dispositif Jeanbrun neuf, LMNP
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Dispositif Jeanbrun si travaux ≥ 30 % du prix,
déficit foncier, LMNP |
Selon votre profil
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Garanties et charges
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Garanties de parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans)
et décennale (10 ans) ; exonération temporaire de taxe foncière, totale ou partielle selon les communes |
Aucune garantie constructeur ;
entretien et travaux de copropriété plus fréquents |
Neuf
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Performance énergétique
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Logement conforme aux normes actuelles (RE2020),
bien classé au DPE |
Risque d’interdiction de louer :
logements G depuis 2025, F en 2028, E en 2034 |
Neuf
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Mise en location
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Après la livraison, souvent 2 à 3 ans après un achat sur plan
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Rapide, voire immédiate si le bien est déjà loué et sans travaux
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Ancien
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Temps de gestion
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Faible
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Plus important : travaux, artisans, entretien
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Neuf
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Coût total : le neuf est-il vraiment plus cher que l’ancien ?
Au mètre carré, oui. En coût total, cela dépend des travaux. En octobre 2026, un appartement neuf s’achète en moyenne 4 420 €/m², contre 3 430 €/m² pour un appartement ancien, soit environ 29 % de plus*. Cet écart ne tient pourtant pas compte de deux dépenses qui pèsent lourd dans l’ancien : des frais de notaire plus élevés et le coût des travaux.
*Source : Efficity, octobre 2026
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Ancien ou neuf : qui a le meilleur rendement locatif ?
Il n’y a pas de réponse unique : la rentabilité d’un investissement locatif dépend moins de l’âge du bien que de ses caractéristiques propres. Un appartement ancien peut être très rentable dans une ville et peu intéressant dans une autre. Il en va de même pour le neuf.
Le constat généralement admis est que l’ancien offre un meilleur rendement, car les loyers varient moins que les prix d’achat. Il se vérifie souvent, mais pas systématiquement.
Plusieurs critères entrent en jeu :
- L’emplacement : la tension locative, le dynamisme de l’emploi, la desserte en transports et la proximité des services déterminent à la fois le niveau de loyer et le risque de vacance.
- Le prix au m² local : l’écart entre neuf et ancien varie fortement d’une commune à l’autre et s’inverse même dans certaines villes. Plus il est faible, plus le neuf devient compétitif.
- Le niveau de loyer atteignable : un logement neuf ou entièrement rénové peut se louer plus cher, mais l’écart avec l’ancien dépend du marché local. Il peut aussi être limité par l’encadrement des loyers ou par les plafonds de loyer liés à certains dispositifs fiscaux.
- Le montant des travaux : dans l’ancien, ils peuvent aller d’un simple rafraîchissement à une rénovation lourde, avec un impact direct sur le coût total.
- Les charges et l’entretien : charges de copropriété, taxe foncière, gros travaux votés en assemblée générale ; ils sont souvent plus faibles dans le neuf les premières années.
- La fiscalité : selon votre tranche d’imposition et le régime choisi, deux biens au rendement brut identique peuvent dégager des revenus nets très différents.
Pour comparer deux biens, on utilise le rendement locatif brut : loyer annuel ÷ coût total d’acquisition × 100. Cet indicateur permet une première comparaison, mais il ne suffit pas à juger un investissement.
Le rendement net affine la comparaison. Il déduit du loyer les charges non récupérables, la taxe foncière, l’entretien, les frais de gestion et la vacance locative. Ces dépenses sont généralement plus faibles et plus prévisibles dans le neuf, grâce aux garanties constructeur et à l’exonération temporaire de taxe foncière. Dans l’ancien, elles varient davantage selon l’état du bien et de la copropriété.
Fiscalité 2026 : ce que change le dispositif Jeanbrun
Le Pinel a pris fin au 31 décembre 2024. Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, a pris le relais avec une logique différente : il ne s’agit plus d’une réduction d’impôt, mais d’un amortissement déductible des revenus fonciers.
Son principe : l’investisseur achète un logement dans un immeuble collectif, neuf ou ancien avec travaux, le loue nu pendant neuf ans comme résidence principale à un loyer intermédiaire, social ou très social, et déduit chaque année une fraction du prix d’acquisition de ses revenus fonciers. Le dispositif concerne les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Le taux d’amortissement est plus élevé dans le neuf que dans l’ancien :
| Niveau de loyer | Immobilier neuf | Immobilier ancien | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
|
Intermédiaire
|
3,5 % / an
|
3 % / an
|
8 000 €
|
|
Social
|
4,5 % / an
|
3,5 % / an
|
10 000 €
|
|
Très social
|
5,5 % / an
|
4 % / an
|
12 000 €
|
Le déficit foncier : l’atout historique de l’ancien
En location nue hors Jeanbrun, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration réalisés dans un logement ancien sont déductibles des revenus fonciers. Lorsqu’ils dépassent les loyers, ils créent un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt). L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour un investisseur fortement imposé, c’est un levier puissant, qui n’existe pratiquement pas dans le neuf faute de travaux. Les travaux d’un investissement Jeanbrun dans l’ancien peuvent aussi générer un déficit foncier selon les règles de droit commun.
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DPE et travaux : le risque à ne pas sous-estimer dans l’ancien
Investir dans un bien immobilier ancien, c’est aussi hériter de la performance énergétique du logement. Depuis la loi Climat et résilience, le DPE conditionne directement la possibilité de louer.
Le calendrier est le suivant :
- Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location.
- En 2028, ce sera le tour des logements classés F.
- En 2034, les logements classés E seront à leur tour concernés.
- Depuis 2022, les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés, ni à la relocation ni en cours de bail.
Concrètement, acheter un logement F ou G pour le louer implique de prévoir des travaux de rénovation énergétique, et de les intégrer dans le prix d’achat. La méthode de calcul du DPE évolue elle aussi régulièrement : voir notre article sur le DPE 2027.
Une passoire thermique n’est pas forcément une bonne affaire : notre étude réalisée par Maslow sur l’écart de prix entre logements énergivores et logements récents bien classés montre de fortes disparités selon les villes.
Pour en savoir plus :
Immobilier : Investir dans une passoire thermique, est-ce toujours intéressant ?
Bien neuf ou ancien : quel choix selon votre profil ?
Il n’existe pas de bon choix dans l’absolu, seulement un choix adapté à votre situation. Les quatre profils ci-dessous donnent des tendances générales. Ils ne remplacent pas une analyse de votre situation fiscale et patrimoniale, ni l’étude du bien et de la ville visés.
Vous êtes fortement imposé
Si votre tranche marginale d’imposition est de 30 % ou plus, la capacité à réduire l’imposition de vos loyers compte souvent autant que le rendement brut. Deux options se distinguent :
- Le neuf avec le dispositif Jeanbrun : des taux d’amortissement plus élevés que dans l’ancien, des conditions simples à remplir, mais des loyers plafonnés.
- L’ancien avec travaux : le déficit foncier permet d’imputer une partie des travaux sur votre revenu global. C’est plus technique, mais souvent très efficace la ou les premières années.
En résumé : le neuf convient si vous cherchez une économie d’impôt régulière et prévisible. L’ancien avec travaux convient si vous êtes prêt à gérer un chantier pour bénéficier d’un effet fiscal plus concentré.
C’est votre premier investissement ou vous avez peu de temps
Un premier investissement locatif comporte déjà beaucoup de nouveautés : financement, choix du bien, mise en location, déclaration fiscale. Ajouter un chantier de rénovation augmente sensiblement la charge et le risque.
Le neuf offre ici plusieurs avantages :
- Pas de travaux à piloter.
- Des garanties constructeur en cas de défaut.
- Des charges prévisibles les premières années.
- Une gestion locative plus simple.
L’ancien en bon état, sans gros travaux, peut aussi convenir, à condition de bien vérifier le DPE et l’état de la copropriété.
En résumé : le neuf, ou un ancien déjà rénové, limite les imprévus et le temps à consacrer à votre investissement.
Vous recherchez avant tout le rendement
Si votre priorité est le rapport entre loyers et prix d’achat, l’ancien est généralement mieux placé, surtout lorsque les travaux restent limités. C’est toutefois là que l’emplacement pèse le plus : le prix au m², le niveau de loyer et la tension locative varient fortement d’une ville et d’un quartier à l’autre.
En résumé : l’ancien est souvent à privilégier, mais seulement après une comparaison chiffrée, bien par bien, du rendement net.
Nos anciennes études comparatives sur l’achat d’un bien neuf ou ancien :
