Maslow classe les investissements LMNP disponibles sur sa plateforme grâce au Score Maslow, un indice de confiance noté sur 5 dont la méthode de calcul est publique. Pour établir cette sélection, nous avons retenu le lot disponible le mieux noté de chaque programme, puis classé les cinq meilleurs. Tous sont des studios meublés neufs en résidence étudiante, loués sous bail commercial.
Le classement des 5 meilleurs investissements LMNP
| Rang | Investissement | Score Maslow | Prix | Loyer estimé | Rentabilité | Livraison |
|---|---|---|---|---|---|---|
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1
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4,78/5
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103 100 €
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331 €/mois
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4 %
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juillet 2028
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2
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4,65/5
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113 429 €
|
379 €/mois
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4,15 %
|
août 2028
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|
3
|
4,65/5
|
107 200 €
|
344 €/mois
|
4 %
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août 2027
|
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|
4
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4,65/5
|
96 800 €
|
308 €/mois
|
4 %
|
août 2027
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5
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4,53/5
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112 700 €
|
349 €/mois
|
3,85 %
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juin 2028
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Studio de 18,8 m², Villeneuve-d’Ascq
Ce bien obtient le score le plus élevé de la sélection grâce à un emplacement très bien noté : 5/5 pour la restauration, 4,88/5 pour les commerces, 4,75/5 pour les écoles et 4,63/5 pour la santé. Ce studio de 18,8 m² se situe au 3e étage, orienté sud-est, et dispose d’un espace extérieur privatif. La résidence de 63 logements propose une salle de fitness, un espace de coworking, des espaces verts et un responsable sur place.
Point fort : la résidence la mieux équipée des cinq.
Point de vigilance : la livraison est prévue en juillet 2028, ce qui repousse d’autant les premiers loyers.
Studio de 18,47 m², Nice
Ce bien offre la meilleure rentabilité de la sélection, à 4,15 %, pour un loyer estimé à 379 € par mois. Son emplacement obtient 4,88/5 sur chacun des cinq critères de proximité, soit la meilleure moyenne des cinq lots. Le studio de 18,47 m² est au 2e étage, orienté est, dans une résidence de 98 logements.
Point fort : le meilleur rendement et le meilleur emplacement de la sélection.
Point de vigilance : la résidence propose moins de services que les autres (pas de salle de fitness ni de local vélos), et la livraison n’est prévue qu’en août 2028.
Studio de 18,53 m², Marseille 6e
Ce bien combine trois notes de proximité au maximum (santé, écoles et commerces à 5/5) et l’une des deux livraisons les plus proches de la sélection, en août 2027. La résidence est située près de la place Castellane, desservie par deux lignes de métro, à moins de 20 minutes de l’université Aix-Marseille. Le studio de 18,53 m² est au 3e étage d’une résidence de 45 logements.
Point fort : des loyers perçus dès 2027, dans un quartier central de Marseille.
Point de vigilance : l’orientation nord, et une note de loisirs plus modeste (4,25/5).
Studio de 18,29 m², Tours
Ce bien est l’investissement le plus accessible de la sélection, à 96 800 €, et il fait partie des deux lots livrés dès août 2027. La résidence se trouve dans un pôle de plus de 22 000 étudiants, à proximité des commerces et des transports. Le studio de 18,29 m² est au 3e étage, orienté ouest, et comprend une cuisine équipée, un espace nuit et un espace bureau.
Point fort : le ticket d’entrée le plus bas, avec une livraison proche.
Point de vigilance : le loyer le plus faible des cinq (308 € par mois) et la note d’emplacement la moins élevée de la sélection, même si elle reste à 4,65/5 en moyenne.
Studio de 18,95 m², Oullins
Ce bien profite d’un emplacement aux portes de Lyon, noté 5/5 pour la santé, les écoles et les commerces. C’est le plus grand studio de la sélection (18,95 m²), et il dispose d’un balcon. La résidence ne compte que 26 logements, ce qui en fait la plus petite des cinq.
Point fort : un balcon et une résidence à taille humaine dans la métropole lyonnaise.
Point de vigilance : la rentabilité la plus basse de la sélection (3,85 %) et la note de loisirs la plus faible (4,13/5). Les derniers lots du programme sont en vente.
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Les meilleurs investissements LMNP selon votre objectif
Quel investissement LMNP offre la meilleure rentabilité ?
Le studio de 18,47 m² à Nice offre la meilleure rentabilité de la sélection, avec 4,15 %. C’est aussi lui qui génère le loyer le plus élevé, estimé à 379 € par mois. Derrière, les studios de Villeneuve-d’Ascq, Marseille 6e et Tours affichent tous 4 %
Quel investissement LMNP choisir avec un budget limité ?
Le studio de 18,29 m² à Tours est le plus accessible, à 96 800 €, pour une rentabilité de 4 %. Pour 6 300 € de plus, le studio de Villeneuve-d’Ascq, à 103 100 €, est le n°1 du classement, avec la même rentabilité et un espace extérieur privatif.
Quel investissement LMNP pour percevoir des loyers rapidement ?
Les studios de Marseille 6e et de Tours sont les premiers livrés, en août 2027. Les loyers ne commencent qu’après la livraison : ces deux biens rapportent donc près d’un an plus tôt que les trois autres, livrés entre juin et août 2028. Entre les deux, Marseille est mieux classé (3e contre 4e), et Tours coûte 10 400 € de moins.
Quel investissement LMNP bénéficie du meilleur emplacement ?
Le studio de Nice obtient la meilleure note d’emplacement, avec 4,88/5 en moyenne sur les cinq critères de proximité : santé, écoles, commerces, restauration et loisirs. Il est suivi de près par les studios de Marseille 6e (4,83/5) et d’Oullins (4,80/5). Cette note mesure la proximité des services du quotidien autour de la résidence. Elle ne mesure pas la demande locative, qui relève d’un autre critère du Score Maslow.
Comment le Score Maslow établit ce classement
Chaque studio est classé selon son Score Maslow, un indice de confiance noté sur 5. Il correspond à la moyenne de trois critères :
- Le marché immobilier local : la tension locative de la ville, la rentabilité brute du bien et le potentiel de revente, évalué à partir de l’évolution des prix du secteur sur trois ans.
- L’emplacement : le nombre et la proximité des commerces, écoles, établissements de santé, restaurants et lieux de loisirs autour de la résidence.
- Le confort du logement : l’étage, la présence d’un parking et celle d’un extérieur.
Maslow ne publie que les biens qui obtiennent au moins la moyenne. Ce classement compare donc des studios déjà présélectionnés.
Pour cette sélection, nous avons retenu le studio disponible le mieux noté de chaque résidence, puis classé les cinq meilleurs. En cas d’égalité de score, la rentabilité la plus élevée passe devant, puis la meilleure moyenne d’emplacement. La rentabilité indiquée rapporte le loyer annuel estimé au prix de l’immobilier, mobilier exclu.
Le détail complet du calcul est présenté sur la page Le Score Maslow : le calcul de notre indice de confiance.
Ce que le score ne mesure pas
Le Score Maslow compare des biens entre eux. Il ne dit pas si un investissement convient à votre situation. Plusieurs éléments décisifs restent à examiner avant de réserver :
- Votre fiscalité. L’intérêt du statut LMNP dépend de vos revenus et du régime d’imposition que vous choisissez.
- Votre financement. L’apport, la durée et le taux du crédit pèsent directement sur la rentabilité réelle.
- L’exploitant de la résidence et le bail commercial. En résidence étudiante sous bail commercial, vos loyers sont versés par le gestionnaire. Sa solidité financière, la durée du bail et les conditions de révision des loyers ne sont pas intégrées au score.
- L’évolution dans le temps. Les scores, les prix et les disponibilités reflètent la situation à la date de la sélection.
Un conseiller Maslow peut étudier votre profil et vérifier ces points avec vous, gratuitement et sans engagement.
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Pourquoi comparer les investissements LMNP sur Maslow ?
Sur le site d’un promoteur, vous ne voyez que ses propres résidences. Maslow propose des biens de nombreux promoteurs partout en France et les note tous selon la même méthode, publiée en ligne. Vous comparez ainsi des studios de villes et de constructeurs différents sur des critères identiques, avant même d’échanger avec un conseiller.
FAQ
Quel est le meilleur investissement LMNP avec un budget de 110 000 € ?
Dans notre sélection, c’est le studio de 18,8 m² à Villeneuve-d’Ascq, à 103 100 €, n°1 du classement avec un Score Maslow de 4,78/5 et une rentabilité de 4 %. Deux autres studios entrent dans ce budget : celui de Marseille 6e (107 200 €), livré dès août 2027, et celui de Tours (96 800 €), le moins cher de la sélection.
Quel est le meilleur investissement LMNP dans le sud de la France ?
Dans notre sélection, c’est le studio de 18,47 m² à Nice, à 113 429 €, 2e du classement avec un Score Maslow de 4,65/5. Il offre la meilleure rentabilité (4,15 %) et la meilleure note d’emplacement (4,88/5) des cinq biens. Le studio de Marseille 6e, à 107 200 €, obtient le même score et sera livré un an plus tôt, pour une rentabilité de 4 %.
Quel est le meilleur investissement LMNP près de Lille ?
Dans notre sélection, c’est le studio de 18,8 m² à Villeneuve-d’Ascq, dans la métropole lilloise, n°1 du classement avec un Score Maslow de 4,78/5. Proposé à 103 100 €, il offre une rentabilité de 4 % et un espace extérieur privatif.
Quel est le meilleur investissement LMNP près de Lyon ?
Dans notre sélection, c’est le studio de 18,95 m² à Oullins, aux portes de Lyon, 5e du classement avec un Score Maslow de 4,53/5. Proposé à 112 700 €, il offre une rentabilité de 3,85 %, un balcon et la plus grande surface des cinq biens. Sa résidence de 26 logements sera livrée en juin 2028.
Quel investissement LMNP choisir pour avoir un extérieur ?
Deux studios de notre sélection en disposent : celui de Villeneuve-d’Ascq, avec un espace extérieur privatif, et celui d’Oullins, avec un balcon. Le premier est mieux noté (4,78/5 contre 4,53/5), moins cher (103 100 € contre 112 700 €) et plus rentable (4 % contre 3,85 %).
