Mise à jour du 28 octobre 2026 : le budget 2027 est en cours d’examen à l’Assemblée nationale. Le vote sur la partie « recettes », qui contient la mesure LMNP, est prévu le 3 novembre : rien n’est encore adopté.
LMNP 2027 en bref
- Le statut LMNP est maintenu en 2027. Le micro-BIC (abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes) et le régime réel restent ouverts à tous les loueurs en meublé.
- Le projet de budget 2027 prévoit de plafonner l’amortissement au régime réel à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal, et de supprimer le report des amortissements non déduits. Au 28 octobre 2026, ces mesures ne sont pas votées.
- Les logements en résidence étudiante ou senior échapperaient à ce plafond, ce qui renforce l’intérêt du neuf en résidence gérée.
- Les prélèvements sociaux sur les loyers meublés restent à 18,6 %. Un expatrié affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de Suisse ne paie que 7,5 %.
- Avec un amortissement plafonné, la qualité du bien (emplacement, loyer, prix d’achat) pèsera davantage que l’avantage fiscal dans la rentabilité d’un LMNP.
Quelles règles s’appliquent au LMNP en 2027 ?
En 2027, le LMNP fonctionne selon les mêmes règles qu’en 2026 : deux régimes d’imposition au choix, des seuils de recettes inchangés depuis leur revalorisation de 2026 et des loyers imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Seul l’amortissement au régime réel pourrait évoluer avec le budget 2027.
Vous êtes loueur en meublé non professionnel tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer. Si les deux conditions sont réunies, vous devenez loueur professionnel (LMP). Le début d’activité se déclare sur le guichet unique de l’INPI, qui attribue un numéro SIRET.
Deux régimes d’imposition sont possibles :
- le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans déduction de charges ni d’amortissement ;
- le régime réel permet de déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion) et d’amortir le bien et son mobilier. Il devient en général plus intéressant dès que ces montants dépassent l’abattement du micro-BIC.
| Type de location | Seuil de recettes 2027 | Abattement |
|---|---|---|
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Location meublée de longue durée
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83 600 €
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50 %
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Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes
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83 600 €
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50 %
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Meublé de tourisme non classé
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15 000 €
|
30 %
|
Le micro-BIC reste applicable tant que vos recettes ne dépassent pas ce seuil deux années consécutives ; au-delà, le régime réel s’impose à partir de l’année suivante. La piste d’un abattement ramené à 40 %, évoquée depuis l’été 2026, ne figure pas dans le projet de budget 2027.
Le bénéfice imposable s’ajoute à vos autres revenus et supporte l’impôt sur le revenu au barème, plus les prélèvements sociaux de 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.
À la revente, la plus-value suit le régime des particuliers : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans son calcul, sauf pour les logements en résidence étudiante, en résidence senior ou en EHPAD.
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LMNP 2027 : que changerait le budget s'il était voté en l'état ?
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ne touche qu’au régime réel. Il encadre l’amortissement, qui permet aujourd’hui à de nombreux loueurs de percevoir des loyers peu ou pas imposés. Le micro-BIC et le statut LMP ne sont pas concernés.
| Règles actuelles | PLF 2027 | |
|---|---|---|
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Amortissement des murs
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Par composants, sans plafond annuel
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2,5 % par an maximum, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal
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Meublé de tourisme
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Mêmes règles que les autres meublés
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1,5 % par an maximum, dans la limite de 5 000 € par foyer fiscal
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Amortissement non déduit faute de résultat suffisant
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Reporté sur les années suivantes, sans limite de durée
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Perdu pour les exercices clos à partir de 2027
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Stock reporté avant 2027
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Utilisable sans limite de durée
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Utilisable jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat
|
Prenons un logement dont les murs représentent 160 000 € de valeur amortissable, amortis aujourd’hui à hauteur de 5 000 € par an. Avec le plafond, la déduction tomberait à 4 000 €. Si vos loyers, nets de charges et d’intérêts, atteignent 3 500 €, rien ne change pour votre impôt : vous restez à zéro, et seuls 500 € d’amortissement seraient perdus au lieu d’être reportés. S’ils atteignent 7 000 €, votre bénéfice imposable passerait de 2 000 € à 3 000 €, soit 486 € d’impôt en plus pour un contribuable à 30 %, prélèvements sociaux compris.
Le plafond de 7 000 € s’apprécie pour l’ensemble des biens loués meublés d’un même foyer. Le mobilier, amorti séparément, n’est a priori pas visé.
Les logements situés en résidence étudiante, en résidence senior ou en EHPAD échappent au plafond : leur amortissement resterait entier. La fin du report s’y appliquerait en revanche, à la lettre du texte déposé, comme pour toutes les locations meublées non professionnelles.
D’autres pistes ont été avancées, sans être acquises. En commission des finances, les députés ont voté l’exclusion de la location meublée de longue durée, ainsi que la suppression de tout amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir de 2027. Mais la commission a ensuite rejeté l’ensemble de la partie « recettes » du budget, si bien que l’amendement doit être redéposé en séance. Une « clause du grand-père », qui protégerait les logements achetés avant 2027 et loués en résidence principale, a aussi été proposée.
Si elles sont adoptées, ces règles s’appliqueraient a priori dès l’exercice 2027, c’est-à-dire aux revenus 2027 déclarés au printemps 2028. Le vote de la partie « recettes » est prévu le 3 novembre à l’Assemblée nationale, avant l’examen au Sénat.
Ces mesures restent donc, à ce stade, des propositions. Les versions initiales des budgets sont souvent modifiées en profondeur au fil des débats : lors du budget 2026, un amendement qui plafonnait l’amortissement LMNP à 2 % par an avait ainsi été retiré du texte final. Mieux vaut donc ne pas renoncer à un projet sur la seule base du texte initial, mais l’évaluer avec les règles envisagées, puis l’ajuster une fois la loi votée.
Neuf ou ancien : quel impact de la réforme ?
La réforme ne pèserait pas de la même façon selon le type de bien. L’ancien avec travaux serait le plus exposé au plafond, le neuf en résidence gérée le moins.
- Dans l’ancien, les travaux immobilisés (rénovation lourde, redistribution des pièces, remplacement de la toiture) augmentent la valeur amortissable des murs. Ils entreraient donc a priori dans la base plafonnée à 2,5 % par an, alors qu’ils sont aujourd’hui amortis sur leur propre durée, souvent plus courte. Les dépenses d’entretien et de réparation restent, elles, déductibles l’année où elles sont payées. Vérifiez aussi le diagnostic de performance énergétique (DPE) : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis 2025, et ceux classés F ne le pourront plus à partir du 1er janvier 2028. Le projet de loi Relance logement prévoit un sursis pour les propriétaires qui s’engagent à réaliser des travaux, mais il n’est pas encore voté.
- Dans le neuf classique, un appartement meublé loué hors résidence de services suivrait la règle générale : amortissement plafonné et fin du report.
- Dans le neuf en résidence étudiante ou senior, l’amortissement resterait entier. S’y ajoutent la récupération de la TVA à l’achat, sous conditions (bail commercial avec un exploitant, services para-hôteliers, conservation du bien pendant 20 ans), et l’absence de réintégration des amortissements à la revente.
Dans tous les cas, la fin du report s’appliquerait. C’est l’équilibre entre loyers, crédit et amortissement qui détermine la part d’amortissement réellement utilisée chaque année.
LMNP 2027 : quelle stratégie selon votre profil ?
La réforme ne change pas l’intérêt du LMNP de la même façon pour tous. Votre âge, votre patrimoine existant et votre pays de résidence déterminent la stratégie la plus adaptée en 2027.
Vous faites votre premier investissement
À 30 ans, vous financez généralement votre achat à crédit sur 20 ou 25 ans, avec un apport limité. Les premières années, les intérêts absorbent une bonne partie des loyers : l’amortissement dépasse alors souvent le résultat, et cet excédent ne serait plus reportable.
Le régime réel resterait pourtant souvent le plus intéressant, puisqu’il permet de déduire les intérêts et de ramener l’impôt sur les loyers à zéro. Faites simplement comparer les deux régimes avec les règles envisagées pour 2027. Et commencez par vérifier votre capacité d’emprunt : c’est elle qui fixe le budget de votre projet.
Vous investissez à nouveau
Si vous détenez déjà un ou plusieurs biens au régime réel, deux points méritent votre attention :
- le plafond de 7 000 € s’applique à l’ensemble de vos biens loués meublés. Avec trois studios dont les murs valent 100 000 € chacun, l’amortissement déductible serait limité à 7 000 € par an, alors que le seul taux de 2,5 % en autoriserait 7 500 € ;
- vos amortissements en report au 31 décembre 2026 ne seraient plus utilisables au-delà de 2036. Demandez-en le montant à votre comptable.
Pour un nouvel achat, un logement en résidence étudiante échapperait au plafond et diversifierait votre patrimoine.
Vous vivez à l’étranger
Un expatrié reste imposé en France sur ses loyers français, mais selon des règles propres aux non-résidents. L’impôt sur le revenu s’applique à un taux minimum de 20 %, porté à 30 % au-delà d’environ 29 600 € de revenus, sauf option pour le taux moyen sur l’ensemble de vos revenus mondiaux. Les prélèvements sociaux sont réduits à 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de Suisse. Ils restent à 18,6 % dans les autres cas.
Le plafonnement vous coûterait donc moins cher qu’à un résident. Pour 2 000 € de bénéfice rendus imposables par le plafond, l’impôt supplémentaire serait d’environ :
| Votre situation | Taux appliqué | Impôt supplémentaire |
|---|---|---|
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Résident, tranche à 30 %
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30 % + 18,6 %
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972 €
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Expatrié affilié dans l’EEE, au Royaume-Uni ou en Suisse
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20 % + 7,5 %
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550 €
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Expatrié hors de ces pays
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20 % + 18,6 %
|
772 €
|
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Comment déclarer ses revenus LMNP 2026 en 2027 ?
Vos loyers meublés de 2026 se déclarent au printemps 2027, selon les règles actuelles : la réforme envisagée par le budget 2027 ne les concerne pas. Les dates officielles sont publiées par l’administration fiscale au début du printemps. Elles s’échelonnent en général d’avril à début juin selon votre département.
- Au micro-BIC, vous reportez le montant brut de vos recettes 2026 sur la déclaration complémentaire de revenus n° 2042-C-PRO, et l’abattement est appliqué automatiquement. Ce régime vous est ouvert si vos recettes 2026 n’ont pas dépassé 83 600 € (15 000 € pour un meublé de tourisme non classé).
- Au régime réel, vous devez d’abord déposer en ligne une liasse fiscale (déclaration n° 2031 et ses annexes), généralement début mai. Le résultat obtenu est ensuite reporté sur la déclaration n° 2042-C-PRO. En pratique, la liasse est le plus souvent établie et transmise par un expert-comptable.
C’est aussi le bon moment pour faire le point avec votre comptable sur vos amortissements en report au 31 décembre 2026.
Faut-il encore investir en LMNP en 2027 ?
Oui l’investissement LMNP est encore très intéressant, à condition de choisir votre bien pour sa qualité plutôt que pour son avantage fiscal. Même plafonné, l’amortissement continuerait d’alléger fortement l’impôt sur vos loyers. Mais il ne suffirait plus à rendre rentable un bien mal placé ou acheté trop cher.
Les Français restent partagés. Selon le baromètre Maslow 2026, la moitié d’entre eux jugent l’investissement locatif attractif, mais 56 % l’estiment hors de portée des classes moyennes. Les réformes successives du LMNP (loi Le Meur, réintégration des amortissements, projet de budget 2027) entretiennent cette prudence.
Dans ce contexte, trois critères comptent davantage que la fiscalité :
- l’emplacement, qui garantit une demande locative durable, notamment près des universités et des bassins d’emploi ;
- la rentabilité, c’est-à-dire le rapport entre le loyer réaliste et le prix d’achat ;
- le confort et la qualité du logement, qui limitent la vacance et les travaux.
Ce sont précisément les trois critères du Score Maslow, l’indice de confiance attribué à chaque bien de notre catalogue. Un bien qui n’obtient pas la moyenne n’y est pas publié.
Pour commencer, parcourez les biens du catalogue et leur Score Maslow, ou vérifiez votre capacité d’emprunt.
FAQ
Les LMNP achetés avant 2027 seront-ils concernés par la réforme ?
Oui, potentiellement. Le projet de budget 2027 prévoit d’appliquer les nouvelles limites d’amortissement aux biens déjà détenus, et pas seulement aux nouveaux achats. Des amendements proposent de protéger certains logements acquis avant le 1er janvier 2027, mais aucune exemption générale n’est acquise au 28 octobre 2026.
Faut-il acheter un LMNP avant le 31 décembre 2026 ?
Acheter avant 2027 ne garantit pas de conserver les règles fiscales actuelles. Une clause de protection des investissements antérieurs est proposée, sans être adoptée. Mieux vaut donc évaluer votre projet selon les deux scénarios fiscaux, en privilégiant la rentabilité du bien, son emplacement et les conditions de financement plutôt que de précipiter votre achat.
Le micro-BIC deviendra-t-il plus avantageux que le régime réel en 2027 ?
Pas nécessairement. Le micro-BIC conserve son abattement de 50 % pour la location meublée de longue durée, tandis que le régime réel permet toujours de déduire les charges et les intérêts d’emprunt, ainsi que les amortissements dans les limites éventuellement fixées par la réforme. Le régime le plus avantageux dépendra donc du montant de vos dépenses et de votre amortissement déductible.
Sources
Projet de loi et calendrier
- Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, article 7 : assemblee-nationale.fr
- Calendrier d’examen de la première partie du PLF 2027 : assemblee-nationale.fr
- Amendement n° I-CF1588, commission des finances, 8 octobre 2026 : exclusion de la location meublée de longue durée
Textes en vigueur
- Code général des impôts, articles 39 C (amortissement), 50-0 (micro-BIC), 150 VB (plus-value) et 197 A (taux minimum des non-résidents)
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 : réintégration des amortissements
- Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 : prélèvements sociaux à 18,6 %
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur : meublés de tourisme
