Alors que l’immobilier reste l’un des placements préférés des Français, l’accès à l’investissement locatif se resserre fortement pour les profils aux revenus intermédiaires. Durcissement des conditions de crédit, exigence d’apport, contraintes accrues : aujourd’hui, un particulier au salaire médian ne peut plus adapter son financement à son projet, mais doit adapter son projet à sa capacité d’emprunt.
Maslow.immo publie un classement inédit des villes où un investissement locatif atteint un équilibre financier entre prix d’acquisition, niveau de loyer et faible vacance locative, sur la base des critères de financement des banques pour les profils d’investisseurs à revenus médians.
Méthodologie
L’étude propose un indicateur de pouvoir d’achat immobilier locatif réel, et non un classement des villes les moins chères. Elle intègre les conditions actuelles de financement, le profil d’un investisseur locataire, la prise en compte des loyers dans le calcul du taux d’endettement (retenus à 70 % par la banque), ainsi que le risque locatif lié à la vacance.
Elle repose sur un profil type : salaire médian (2 730 € nets mensuels – INSEE), locataire d’un T2 en résidence principale dans la ville où il souhaite investir, taux d’endettement de 35 %, crédit sur 25 ans à 3,50 %, apport de 10 %, frais de notaire de 3 % dans le neuf et 8 % dans l’ancien, charges estimées à 20 % des loyers.
Les prix moyens au m² sont issus des bases notariales, les loyers des estimations de l’ANIL (à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), et les taux de vacance des logements (en %) de l’INSEE.
L’étude ne mesure ni le rendement locatif brut ni la valorisation future, et exclut la fiscalité individuelle. Elle relève d’une lecture comparative, non d’un conseil personnalisé.
Des conditions de financement qui restreignent l’accès à l’immobilier locatif
Taux d’endettement plafonné à 35 %, remontée des taux d’intérêt, exigence d’apport : à situation équivalente, monter un investissement locatif est devenu nettement plus difficile qu’il y a encore quelques années. Ces contraintes frappent d’abord les profils au salaire médian, dont la capacité de financement se retrouve rapidement saturée, avec peu de marge pour répondre aux nouvelles exigences bancaires.
Maslow.immo publie ainsi le palmarès des villes où un salaire médian permet de réaliser un investissement locatif sécurisé, dans le neuf comme dans l’ancien, au regard des conditions actuelles d’emprunt.
Où investir à salaire médian aujourd’hui ?
Les classements mettent en lumière des territoires accessibles à un profil médian, soutenus par une demande locative suffisante, avec des écarts marqués entre le neuf et l’ancien.
Top 10 – Neuf : villes où investir à salaire médian en 2026
| Classement | Ville | Surface achetable | Manque à gagner sur 10 ans |
|---|---|---|---|
|
01
|
Wattrelos (59)
|
45,2 m²
|
3,70 %
|
|
02
|
Toulon (83)
|
41,8 m²
|
3,40 %
|
|
03
|
Villenave-d’Ornon (33)
|
40,7 m²
|
3,60 %
|
|
04
|
Istres (13)
|
35,0 m²
|
4,00 %
|
|
05
|
Les Sables-d’Olonne (85)
|
33,3 m²
|
3,30 %
|
|
06
|
Colomiers (31)
|
32,5 m²
|
1,10 %
|
|
07
|
Pessac (33)
|
31,8 m²
|
3,70 %
|
|
08
|
Sevran (93)
|
31,3 m²
|
4,70 %
|
|
09
|
Le Blanc-Mesnil (93)
|
31,0 m²
|
4,90 %
|
|
10
|
Bobigny (93)
|
30,6 m²
|
4,70 %
|
L’investissement immobilier à salaire médian ne se déplace pas uniquement vers les villes les moins chères : il se recompose sur des marchés où le ticket d’entrée reste contenu, au prix de surfaces plus réduites, bénéficiant d’une forte profondeur locative. C’est le cas de villes comme Colomiers, où la vacance se limite à un niveau exceptionnel de 1,1 %, ou encore Les Sables-d’Olonne et Toulon.
Top 10 – Ancien : villes où investir à salaire médian en 2026
| Classement | Ville | Surface achetable | Manque à gagner sur 10 ans |
|---|---|---|---|
|
01
|
Wattrelos (59)
|
79,8 m²
|
3,70 %
|
|
02
|
Colomiers (31)
|
57,3 m²
|
1,10 %
|
|
03
|
Villeneuve-d’Ascq (59)
|
49,1 m²
|
3,80 %
|
|
04
|
Toulon (83)
|
46,8 m²
|
3,40 %
|
|
05
|
Sevran (93)
|
46,6 m²
|
4,70 %
|
|
06
|
Istres (13)
|
46,4 m²
|
4,00 %
|
|
07
|
Villepinte (93)
|
44,0 m²
|
3,90 %
|
|
08
|
Villenave-d’Ornon (33)
|
43.6 m²
|
3.60 %
|
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09
|
La Courneuve (93)
|
41,4 m²
|
4,80 %
|
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10
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Mérignac (33)
|
39,4 m²
|
3.60 %
|
L’ancien ne modifie pas la géographie d’investissement, mais permet d’acquérir des surfaces plus importantes à budget équivalent. Est-il pour autant le véritable terrain du salaire médian ? Oui et non. Il élargit le champ des possibles, offre davantage de marge, en contrepartie d’une incertitude plus élevée liée à l’état du bien, à sa performance énergétique et aux charges de copropriété.
Le salaire médian, révélateur du marché
Le salaire médian permet de donner de la visibilité au plus grand nombre sur la capacité d’accéder à l’investissement immobilier. L’investissement locatif demeure possible, mais dans un périmètre réduit, plus sélectif, moins flexible. Il relève désormais d’un montage subtil, calibré pour répondre à des contraintes bancaires et à des exigences de sécurité locative, davantage que d’une logique d’opportunité ou de rendement.