Après plusieurs années de retrait massif des investisseurs particuliers, l’adoption définitive de la loi Jeanbrun dans le cadre du budget 2026 marque un tournant pour le logement locatif privé. Ce nouveau statut du bailleur privé, attendu de longue date par la profession, réintroduit un cadre fiscal incitatif pour les particuliers qui investissent dans le logement locatif, notamment dans le neuf et, sous conditions de travaux, dans l’ancien.
Dans un contexte de pénurie historique de logements à louer (-10% en 2025), Maslow.immo, spécialiste de l’investissement locatif dans le neuf et l’ancien récent, dévoile une nouvelle étude inédite. Celle-ci identifie les villes où le dispositif Jeanbrun permet de retrouver rendement et rentabilité pour les investisseurs, tout en répondant aux besoins de logement dans les zones tendues.
Méthodologie
L’étude réalisée par Maslow repose sur une sélection rigoureuse de communes répondant à plusieurs critères cumulatifs :
- Villes situées en zones Abis, A ou B1
- Communes de plus de 30 000 habitants
- Tension locative élevée (4/5 ou 5/5)
- Vacance locative inférieure à la moyenne nationale (8,47 %)
- Avantage économique supérieur en loi Jeanbrun qu’en marché libre, une fois intégrée la fiscalité
Un contexte de crise durable de l’investissement locatif
Depuis 2022, le marché locatif privé traverse une crise profonde. En 2025, alors que l’offre de logements à louer a encore reculée de 10 %1, ce sont près de 2,9 millions de ménages qui sont aujourd’hui en attente d’un logement social².
Une contraction qui s’explique par un empilement de contraintes : durcissement fiscal, encadrement des loyers, obligations énergétiques et instabilité réglementaire. Dans ce contexte peu favorable, de nombreux investisseurs ont ainsi suspendu ou reporté leurs projets, faute de visibilité économique à moyen et long terme. Ainsi, les ventes aux investisseurs particuliers ont chuté de 41 % au premier trimestre 20253 et moins de 10 000 logements neufs ont été réservés en 2025 contre plus de 60 000 avant COVID.
La loi Jeanbrun intervient donc dans un marché fragilisé avec une ambition claire : redonner un cadre fiscal lisible au logement locatif privé et réduire directement l’impôt sur le revenu du foyer.
Ce qui change concrètement avec la loi Jeanbrun
Le nouveau dispositif permet aux bailleurs de pratiquer un amortissement du bien loué nu, imputable sur le revenu global, une mécanique absente depuis la fin du Pinel en décembre 2024.
Les principales caractéristiques du nouveau dispositif :
- Engagement de location de 9 ans minimum
- Location en résidence principale
- Base amortissable fixée à 80 % du prix du bien
- Taux d’amortissement :
- 3,5 % à 5,5 % pour le neuf, selon le niveau de loyer
- 3 % à 4 % pour l’ancien, sous condition de travaux représentant au moins 30 % du prix avec garantie de DPE A ou B à la sortie
- Plafond annuel de déduction de 8 000 €, avec majorations possibles en cas de loyers sociaux et très sociaux
La nouveauté majeure réside dans l’imputabilité du déficit foncier sur le revenu global, qui permet une réduction immédiate de l’impôt sur le revenu pour les foyers les plus fiscalisés.
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Une nouvelle carte des villes où la loi Jeanbrun « surperforme » le marché libre
L’étude menée par Maslow.immo met en évidence une réalité clé : l’intérêt du dispositif Jeanbrun ne se limite pas à quelques cas isolés. Il dessine au contraire une nouvelle hiérarchie territoriale, où certaines villes deviennent structurellement plus attractives en location nue avec amortissement que sur le marché libre, malgré des loyers plafonnés. Ainsi, trois grands profils de territoires se distinguent pour investir dans l’immobilier neuf.
Les villes de région parisienne concernées
| Ville | Département | Population | Rentabilité brute marché | Rentabilité avec économie d'impôt Jeanbrun | Economie d'impôt avec TMI 30 % / an |
|---|---|---|---|---|---|
|
Aubervilliers
|
93
|
88 489
|
4.51 %
|
4.73 %
|
2 023 €
|
|
Saint-Denis
|
93
|
115 237
|
4.42 %
|
4.43 %
|
2 192 €
|
|
Saint-Germain-en-Laye
|
78
|
45 286
|
3.17 %
|
3.19 %
|
3 354 €
|
En région parisienne, la loi Jeanbrun joue pleinement son rôle de compensation fiscale face à des loyers plafonnés souvent inférieurs au marché. Dans des communes comme Aubervilliers, Saint-Denis, ou encore Saint-Germain-en-Laye, l’écart entre loyer libre et loyer Jeanbrun est réel… mais largement absorbé par l’économie d’impôt générée.
Pour un appartement neuf de type T2, l’économie d’impôt annuelle liée au dispositif peut atteindre entre 2 000 € et 3 050 € par an pour un foyer imposé à 30 %, et davantage encore pour les tranches supérieures.
Résultat : malgré un rendement facial inférieur au marché libre, le gain net après fiscalité devient plus favorable en Jeanbrun, tout en offrant une meilleure visibilité locative dans des zones où la demande reste structurellement élevée.
Les métropoles régionales concernées
| Ville | Département | Population | Rentabilité brute marché | Rentabilité avec économie d'impôt Jeanbrun | Economie d'impôt avec TMI 30 % / an |
|---|---|---|---|---|---|
|
Toulon
|
83
|
180 452
|
5.30 %
|
5.47 %
|
1 262 €
|
|
Toulouse
|
31
|
504 078
|
4.01 %
|
4.40 %
|
1 643 €
|
|
Nantes
|
44
|
323 204
|
4.03 %
|
4.37 %
|
1 656 €
|
|
Rennes
|
35
|
235 081
|
3.90 %
|
4.13 %
|
1 775 €
|
|
Villeurbanne
|
69
|
156 928
|
3.98 %
|
4.03 %
|
1 829 €
|
|
Montpellier
|
34
|
302 454
|
3.88 %
|
3.97 %
|
1 864 €
|
|
Marseille
|
13
|
873 076
|
3.83 %
|
3.83 %
|
1 953 €
|
Dans ces métropoles régionales, l’étude Maslow montre que le dispositif Jeanbrun agit comme un outil de stabilisation de la rentabilité dans un environnement devenu plus contraint. L’amortissement permet durablement d’effacer les loyers créés et la déduction sur le revenu global permet une économie d’impôt substancielle. Dans ces territoires, la loi Jeanbrun ne vise pas une surperformance spectaculaire, mais une sécurisation du modèle locatif, particulièrement recherchée par les investisseurs patrimoniaux.
10 exemples de villes moyennes concernées
| Ville | Département | Population | Rentabilité brute marché |
Rentabilité avec économie d'impôt Jeanbrun |
Economie d'impôt avec TMI 30 % / an |
|---|---|---|---|---|---|
|
Cholet
|
49
|
53 936
|
4.39 %
|
4.79 %
|
1 193 €
|
|
Istres
|
13
|
44 577
|
4.60 %
|
4.75 %
|
1 496 €
|
|
Narbonne
|
11
|
56 395
|
4.09 %
|
4.49 %
|
1 289 €
|
|
La Roche-sur-Yon
|
85
|
54 952
|
4.18 %
|
4.43 %
|
1 313 €
|
|
Pessac
|
33
|
66 760
|
4.36 %
|
4.43 %
|
1 629 €
|
|
Colomiers
|
31
|
40 159
|
3.67 %
|
4.34 %
|
1 668 €
|
|
Aubagne
|
13
|
47 342
|
4.32 %
|
4.33 %
|
1 675 €
|
|
Mérignac
|
33
|
75 729
|
4.20 %
|
4.25 %
|
1 711 €
|
|
Quimper
|
29
|
63 642
|
3.87 %
|
4.09 %
|
1 451 €
|
|
Villeurbanne
|
69
|
156 928
|
3.98 %
|
4.03 %
|
1 829 €
|
C’est dans les villes moyennes que le dispositif révèle son potentiel le plus net, avec des communes qui affichent un équilibre particulièrement favorable entre prix d’acquisition, niveau de loyers et avantage fiscal. Dans ces marchés, où les loyers libres sont plus proches des plafonds Jeanbrun, l’amortissement génère une économie d’impôt annuelle pouvant s’approcher de 1 500 € , comme à Cholet ou Istres.
Résultat : Le rendement net après impôt est supérieur en Jeanbrun qu’en marché libre, tout en s’inscrivant dans des territoires à vacance locative contenue et à demande stable. Ces villes concentrent aujourd’hui une large part du potentiel de relance de l’investissement locatif privé.
Notre avis :
La loi Jeanbrun ne relance pas l’investissement locatif de manière uniforme. Elle redonne en revanche de la cohérence économique là où le marché libre ne permettait plus d’équilibre. Notre rôle, chez Maslow, est d’aider les investisseurs à identifier les territoires où la fiscalité devient un levier et non une contrainte, afin de sécuriser des projets durables, utiles au marché et adaptés aux réalités locales.
À travers cette étude, Maslow.immo apporte une lecture factuelle et opérationnelle d’un dispositif encore complexe, en traduisant la loi Jeanbrun en opportunités concrètes et territorialisées pour les investisseurs particuliers. Une démarche d’expertise indispensable pour éclairer les arbitrages dans un marché locatif en pleine recomposition.
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