Et si la pression fiscale redessinait la carte de l’investissement immobilier ?
Dans un contexte où la taxe foncière a bondi de +37,3 % en dix ans (source : UNPI), Maslow dévoile le premier Indice d’Attractivité Fiscale (IAF). Cet indicateur inédit mesure la capacité d’une ville à rester attractive pour les investisseurs et les acheteurs malgré la hausse de la fiscalité locale.
En croisant le dynamisme du marché immobilier (transactions DVF) et l’évolution des taux de taxe foncière (UNPI), l’IAF démontre qu’il n’est pas possible d’établir une corrélation systématique entre la hausse de la taxe foncière et la baisse du dynamisme immobilier. Une approche qui offre une lecture nouvelle du marché et met en évidence les territoires les plus résilients face à la pression fiscale.
Méthodologie
L’étude porte sur les communes ayant enregistré plus de 100 transactions en 2014, afin d’assurer la fiabilité statistique du calcul du taux de croissance annuel moyen (TCAM). Ce seuil permet d’écarter les très petites communes dont les volumes sont trop faibles pour refléter des dynamiques de marché stables.
L’IAF repose sur deux variables :
- Le Taux de Croissance Annuel Moyen (TCAM) du nombre de transactions (source : DVF 2014-2024)
- L’évolution du taux de taxe foncière (source : UNPI 2014-2024)
Pondération appliquée :
– 60 % dynamique immobilière (marché) / 40 % pression fiscale (inversée)
L’échelle 0–100 n’est pas un pourcentage, mais un indice relatif :
- – 100 = commune la plus attractive fiscalement,
- – 0 = commune la moins attractive (sur l’échantillon étudié)
Un nouvel indicateur pour décrypter l’attractivité immobilière
En dix ans, la taxe foncière a progressé en moyenne de +37,3 % sur l’ensemble du territoire, soit deux fois plus que l’inflation (+19 %). Certaines communes connaissent même des hausses spectaculaires : Paris +87,9 %, Marseille +55 %, Strasbourg +49 %[1]. Cette envolée s’explique à la fois par l’augmentation des taux votés localement et la revalorisation des bases locatives nationales, deux leviers qui ont alourdi la fiscalité sans progression équivalente des loyers.
Dans ce contexte, les villes capables de conjuguer vitalité immobilière et stabilité fiscale peuvent devenir des données à étudier pour les investisseurs. C’est ce que l’Indice d’Attractivité Fiscale développé par Maslow souhaite mettre en lumière en apportant des données factuelles dans un débat souvent émotionnel. Les villes combinant vitalité immobilière et stabilité fiscale se distinguent ainsi par leur capacité à attirer des investisseurs prudents, à l’heure où les charges pèsent de plus en plus sur la rentabilité locative.
L’IAF Investisseurs permet ainsi d’identifier les territoires qui combinent attractivité du marché et risque locatif maîtrisé. La lecture de cet indicateur est la suivante :
| IAF Investisseurs | Interprétation |
|---|---|
|
≥ 80
|
Marché attractif et locativement sûr
|
|
70 - 79.9
|
Marché solide et équilibré
|
|
55 - 69.9
|
Marché dynamique mais vacance à surveiller
|
|
< 55
|
Marché risqué (vacance structurelle ou faible dynamisme)
|
Les territoires les plus résilients face à la pression fiscale
D’après l’indicateur réalisé par Maslow, certaines communes parviennent à maintenir une attractivité forte malgré la hausse généralisée des taxes foncières. Il met en lumière les territoires capables de tirer parti d’un équilibre fiscal et économique favorable. En observant les communes où le marché reste dynamique, l’IAF permet d’identifier de nouvelles zones à potentiel – souvent des villes moyennes ou des périphéries métropolitaines qui conjuguent accessibilité, cadre de vie et gestion fiscale maîtrisée.
Les villes les plus résilientes :
| Classement | Ville | Département | Population | IAF investisseur / 100 |
|---|---|---|---|---|
|
01
|
Massy
|
91
|
50 929
|
100
|
|
02
|
Vénissieux
|
69
|
66 891
|
96,42
|
|
03
|
Castelnau-le-Lez
|
34
|
25 843
|
88,40
|
|
04
|
Montivilliers
|
76
|
18 709
|
85,59
|
|
05
|
Louviers
|
27
|
77 618
|
83,12
|
Les grandes métropoles telles que Grenoble, Rennes, Nantes, Toulouse ou encore Clermont-Ferrand bénéficient d’un fort dynamisme économique mais aussi d’infrastructures médicales et de transports développés. Leur tension locative élevée garantit une bonne pérennité de la demande.
Du côté du littoral atlantique et méditerranéen à l’instar de Bayonne, La Rochelle, Sète, Béziers, Cagnes-sur-Mer, Fréjus, Saint-Raphaël et Thonon-les-Bains, allient cadre de vie attractif et forte demande locative des retraités. Le littoral est historiquement prisé par les séniors grâce à son climat, son accès aux soins et sa vie sociale riche.
Toutefois, un point de vigilance vis-à-vis des prix déjà élevés dans certaines zones (Côte d’Azur, Pays-Basque) où l’investissement reste pertinent mais nécessite un bon ciblage des quartiers et des surfaces recherchées.
S’agissant des villes péri-métropolitaines situées autour de Bordeaux telles que Villenave-d’Ornon, Mérignac, Pessac, ou autour de Lille telle que Roubaix, elles profitent du rayonnement économique et de la proximité des services. Elles offrent également des opportunités intéressantes avec parfois des prix un peu plus abordables que dans le cœur des métropoles.
La Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, deux départements attractifs pour les investisseurs !
Un marché très dynamique dans les petites communes
Les grands pôles urbains restent attractifs, mais leur fiscalité alourdie et des prix élevés commencent à peser sur les rendements locatifs. À l’inverse, les villes moyennes s’imposent comme le cœur du dynamisme immobilier français, alliant croissance maîtrisée, qualité de vie et stabilité fiscale.
Certaines communes de moins de 15 000 habitants montrent qu’un marché local équilibré et une fiscalité contenue peuvent coexister, attirant de nouveaux investisseurs en quête de performance durable.
Un classement par habitant réalisé par Maslow mesure la densité d’activité immobilière par rapport à la population. Il révèle de petites communes très dynamiques, où le marché local est proportionnellement plus actif que dans de grandes métropoles.
| Classement | Ville | Département | Population | IAF investisseur / 100 |
|---|---|---|---|---|
|
01
|
Chevigny-Saint-Sauveur
|
21
|
11 095
|
82,59
|
|
02
|
La Londe-les-Maures
|
83
|
11 137
|
82,33
|
|
03
|
Déville-lès-Rouen
|
76
|
10 771
|
83,08
|
|
04
|
Saint-Laurent-de-la-Salanque
|
66
|
10 074
|
80,31
|
|
05
|
Lorgues
|
83
|
10 096
|
80,02
|
Notre avis :
L’IAF montre que la fiscalité ne suffit pas à expliquer l’attractivité d’un territoire, mais qu’elle participe à dessiner une nouvelle carte des zones à potentiel.
Avec cet indice, Maslow.immo met à disposition un nouvel outil d’analyse des territoires, pour repérer les zones où l’équilibre entre marché et fiscalité reste le plus favorable. Dans un contexte de hausse des taxes, l’IAF aide à distinguer les communes qui conservent un potentiel d’investissement durable.