Avec la révision des tranches d’imposition et les obligations déclaratives toujours plus pointues, remplir correctement sa déclaration de revenus fonciers est devenu un véritable défi — même pour les investisseurs expérimentés.
Vous percevez déjà des loyers issus d’un investissement locatif ? Alors ce guide est fait pour vous.
Dans cet article, nous vous expliquons en détail ce qu’il faut savoir pour bien déclarer vos revenus foncier et éviter les erreurs fréquentes pour optimiser votre fiscalité en toute légalité.
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Un nouveau barème fiscal pour 2025
Chaque année, le barème de l’impôt sur le revenu est ajusté pour tenir compte de l’inflation, et 2025 ne fait pas exception. Suite au vote de la loi de Finances pour 2025 au mois de février, la revalorisation du taux marginal d’imposition (TMI) des tranches imposables les plus élevées est de 1.8 %.
Voici le nouveau barème de l’impôt sur le revenu pour l’année 2025 :
| Tranche de revenu imposable | Taux d’imposition |
|---|---|
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Jusqu'à 11 497 €
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0 %
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De 11 498 € à 29 315 €
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11 %
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De 29 316 € à 83 823 €
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30 %
|
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De 83 824 € à 180 294 €
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41 %
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Plus de 180 294 €
|
45 %
|
Pour le calcul de l’impôt, il faut tenir compte du nombre de parts fiscales qui composent le foyer. Un adulte est considéré comme une part entière et un enfant une demi part. On parle dès lors de quotient familial.
Par exemple, un célibataire qui perçoit un revenu net imposable de 31 000 € dispose d’une part fiscal entière, soit un quotient familial de 31 000 €. Le calcul de l’impôt sur ses revenus de 2024 est le suivant :
- Jusqu’à 11 497 € : 0 %
- De 11 498 € à 29 315 € : (29 315 € – 11 497 €) × 11 % = 17 818 € × 11 % = 1 959,98 €
- De 29 316 € à 31 000 € : (31 000 € – 29 315 €) x 30 % = 1 685 € × 30 % = 505,50 €.
Le montant total de l’impôt brut est le suivant : 0 € + 1 959.98 € + 505.5 € = 2 465.48 € soit 7.9 % du revenu imposable net.
Dans un autre cas, une famille avec 2 enfants avec un revenu net imposable à 64 500 € est composé de 3 parts fiscales (1 part pour chaque parent et 1 demi part pour chaque enfant). Le quotient familial est ainsi de : 64 500 / 3 = 21 500 €.
De ce fait, le calcul de l’impôt est le suivant :
- Jusqu’à 11 497 € : 0 %
- De 11 498 € à 21 500 € : (21 500 € – 11 497 €) x 11 % = 10 003 € × 11 % = 1 100,33 €.
Le montant de l’impôt doit être multiplié par le nombre de parts fiscales soit : 1 100.33 * 3 = 3 300.99 €
Les foyers fiscaux avec enfants bénéficient d’un avantage fiscal de 1 791 € / enfant , donc dans ce cas de 3 582 €.
A titre de comparaison, un couple sans enfant avec un revenu net imposable de 64 500 € devra un impôt de 5 680.96 € :
- quotient familial de 32 250 €
- Montant de l’impôt pour 1 part fiscal : 1 959.98 € (tranche de 11 %) + 880.5 € (tranche de 30 %) = 2 840.48 €
- Montant de l’impôt pour le couple : 2 840.48 € *2 = 5 680.96 €
Concernant le couple avec 2 enfants, l’avantage fiscal est le suivant : 5 680.96 € – 3 300.99 € = 2 379.97 €
Le couple avec 2 enfants devra donc un impôt de 3 300.99 €.
Communication des nouvelles dates limites pour déclarer ses revenus
Le calendrier fiscal 2025 pour la déclaration des revenus 2024 a été communiquée par le Syndicat Solidaires Finances Publiques et la DGFiP. L’ouverture de la déclaration en ligne et papier a lieu ce jeudi 10 avril 2025. Les dates de fermeture varient selon le code départemental de votre résidence :
- Pour les départements du 01 (Ain) à 19 (Corèze) : jeudi 22 mai 2025 à 23h59
- Pour les départements du 20 (Haute-Corse et Corse-du-Sud) à 54 (Meurthe-et-Moselle) : jeudi 29 mai 2025 à 23h59
- Pour les départements du 55 (Meuse) à 976 (Mayotte) : jeudi 5 juin 2025 à 23h59
11 millions de foyers vont recevoir un courrier de la part de l’administration fiscale pour annoncer leur éligibilité à la déclaration automatique. Ce système permet d’éviter de remplir les cas à chaque fois et de valider directement les informations préremplies. Toutefois, il convient de respecter 2 conditions pour en bénéficier :
- avoir été imposé uniquement sur des revenus préremplis par les impôts en 2024
- ne pas avoir signalé de changement de situation en 2024
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Déclarer des revenus fonciers en 2025 : les règles à connaître
Quels types de revenus devez-vous déclarer ?
En tant qu’investisseur locatif, vous devez distinguer deux grandes catégories de revenus :
Les revenus fonciers (location nue)
→ Régime micro-foncier ou régime réel
→ S’applique si vos loyers proviennent de biens loués non meublés- Les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
→ Issus de la location meublée au LMNP ou LMP
→ Bien souvent plus avantageux fiscalement, mais nécessite une comptabilité plus rigoureuse
Comparatif entre les différents régimes fiscaux
| Micro-foncier | Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|---|
|
Type de revenu
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Location nue
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Location meublée
|
Location meublée et nue
|
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Seuil d'application
|
Revenus inférieurs à 15 000 €
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Revenus inférieurs à 77 700 €
|
Revenus supérieurs
à 77 700 € pour la location meublée
Revenus supérieurs à 15 000 € pour la location nue |
|
Avantage fiscal
|
Abattement de 30 % sur les revenus fonciers
|
Abattement forfaitaire de 50 % dans
une limite de 77 700 € pour les meublés classiques et les meublés de tourisme classés 30 % pour les meublés de tourisme dans une limite de 15 000 € / an |
Déduction des charges réelles
(intérêts d'emprunt, travaux, etc.). Amortissement de l'acquisition du bien et du mobilier |
Le régime réel permet de diminuer fortement votre base imposable si vous déclarez correctement vos charges :
Frais de gestion locative
Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration
Charges de copropriété
Assurance propriétaire non occupant (PNO)
Intérêts d’emprunt et assurance du crédit
Frais d’expertise et d’accompagnement fiscal
L’accompagnement par les experts Maslow permet d’identifier toutes les charges déductibles et de s’assurer qu’elles soient bien intégrées à la déclaration.
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
Erreurs fréquentes à éviter dans votre déclaration de revenus locatifs
Confondre les régimes fiscaux (foncier vs meublé)
L’une des erreurs les plus courantes chez les investisseurs est de déclarer un bien meublé comme un bien nu… ou inversement.
Résultat : une déclaration erronée qui peut entraîner un redressement, ou vous faire passer à côté de déductions précieuses.
À vérifier systématiquement : le type de bail signé, l’équipement du logement, et le régime fiscal auquel vous êtes soumis (BIC ou foncier).
Oublier des charges déductibles
Même sous régime réel, nombre d’investisseurs oublient des charges parfaitement déductibles comme :
les frais de garantie bancaire,
les honoraires d’expertise,
les frais de gestion locative,
ou encore les intérêts de certains prêts annexes (travaux, ameublement…).
Une déclaration bien accompagnée est une déclaration plus rentable.
Déclarer deux fois un même montant
Cela peut arriver si :
Vous incluez des charges déjà répercutées via la copropriété
Vous intégrez un remboursement d’assurance ou de dépôt de garantie comme un revenu
Modifier son régime fiscal sans le formaliser
Beaucoup d’investisseurs pensent qu’il suffit de changer de case sur la déclaration pour passer du micro au réel (ou inversement). Mais en réalité, il faut notifier formellement votre option à l’administration, dans les délais impartis.
Ignorer l'impact d’un changement de situation
Achat d’un nouveau bien, changement d’usage d’un logement (résidence principale devenue location)…
Ces évolutions doivent être intégrées dans votre déclaration, parfois avec un recalcul partiel des revenus ou prorata temporis.
Pour éviter toutes ces erreurs et approximation, le recours à l’un de nos experts est indispensable. Anticipez la date limite et prenez rendez-vous dès maintenant.
Pourquoi se faire accompagner par Maslow pour sa déclaration de revenus ?
Déclarer deux fois un même montant
Chaque année, les règles évoluent : nouveaux barèmes, changements de seuils, régimes spécifiques (comme le LMNP), déclaration automatique, plafonds de charges… Pour un investisseur seul, suivre et maîtriser l’ensemble de ces éléments devient rapidement chronophage et risqué. Notre accompagnement vous évite de passer à côté d’une nouveauté qui pourrait vous coûter cher.
Pour éviter de passer vos soirées dans des formulaires
La déclaration en ligne a beau s’être simplifiée, le parcours pour un bailleur reste semé d’obstacles :
choix du bon formulaire (2044, 2044 SPE, 2031 pour LMNP…),
saisie des bons montants et bons codes,
justificatifs à réunir,
risques de doublons ou d’omissions
Un expert peut vous faire gagner plusieurs heures tout en réduisant votre stress.
Parce qu’un œil expert peut vous faire économiser
Un accompagnement ne se limite pas à vous aider à déclarer : il vous aide à mieux déclarer.
Par exemple :
en identifiant des charges que vous n’auriez pas pensé à déduire
en vous guidant vers le régime fiscal le plus avantageux
en anticipant les impacts futurs (plus-value, amortissements…)
Parce que vous êtes responsable… même en cas d’erreur
En cas de contrôle, c’est vous – le contribuable – qui êtes tenu pour responsable, même si l’erreur vient d’un oubli ou d’une mauvaise interprétation.
Avec un accompagnement fiable, vous bénéficiez :
d’une déclaration sécurisée
de conseils personnalisés en fonction de votre profil
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
L’offre Maslow : un accompagnement fiscal sur-mesure
Maslow propose une solution fluide, intégrée à son système d’investissement locatif :
Analyse du profil fiscal et patrimonial
→ Votre conseiller identifie les points d’optimisation potentiels dès le début.Collecte automatisée des données
→ Grâce à l’interface Maslow, vos revenus locatifs, charges et documents comptables sont centralisés en un seul endroit.Préparation complète de la déclaration
→ Votre expert calcule, remplit et vous guide pour valider la déclaration sur le portail des impôts.Suivi et disponibilité
→ En cas de doute, de contrôle fiscal ou de changement de situation, l’équipe Maslow reste disponible pour vous assister
