A retenir
- Le gouvernement prévoit un nouveau statut de bailleur privé d’ici 2026 pour relancer l’investissement locatif
- Destiné aux propriétaires non professionnels louant un bien immobilier
- Futurs avantages : amortissement du bien, déduction des charges, stabilité fiscale et éligibilité de l’ancien
- Conditions : loyers inférieurs au prix du marché, DPE A ou B pour l’ancien, RE2020 pour le neuf et déclaration 2044-EB obligatoire
Face à la fin du dispositif Pinel et à un marché immobilier sous tension, le gouvernement prévoit la mise en place d’un nouveau statut de bailleur privé dès 2025. Ce dispositif vise à relancer l’investissement locatif tout en répondant aux enjeux de logement abordable et de transition énergétique.
Pensé pour offrir une fiscalité avantageuse et une meilleure visibilité aux propriétaires, il permettra notamment d’amortir la valeur du bien et de bénéficier d’un cadre simplifié, applicable au neuf comme à l’ancien. Dans cet article, découvrez les avantages, les conditions et les limites de ce futur statut.
Qu’est-ce que le statut de bailleur privé ?
Le statut de bailleur privé désigne un futur cadre juridique et fiscal destiné aux propriétaires particuliers qui louent un bien immobilier en dehors d’un cadre professionnel. Contrairement aux bailleurs sociaux ou institutionnels (comme les banques ou compagnies d’assurance), le bailleur privé gère souvent un ou plusieurs biens à titre individuel et s’implique directement dans leur gestion locative.
Ce nouveau statut, envisagé pour 2025 par le gouvernement Bayrou et la ministre du Logement Valérie Létard, sera conçu pour répondre à plusieurs défis majeurs du secteur immobilier :
Relancer l’investissement locatif, en particulier après la fin du dispositif Pinel.
Stimuler l’offre de logements, notamment dans les zones tendues où la demande est forte.
Encourager la rénovation énergétique, en luttant contre les logements mal isolés, aussi appelés « passoires thermiques ».
Simplifier la fiscalité immobilière, en proposant un cadre harmonisé et durable pour les propriétaires bailleurs.
Ce statut ne viendra pas remplacer totalement les dispositifs existants, mais s’inscrira comme une alternative modernisée, plus souple et mieux adaptée aux enjeux actuels du logement. Face à la crise du logement qui sévit depuis 2022, le gouvernement table sur la construction de 500 000 logements / an.
Prévu initialement dans la loi de finances 2025, ce dispositif est encore en cours de discussion entre les différentes parties au premier trimestre 2025. Une mission d’information parlementaire vient d’être lancée en mars 2025 par le ministère du logement avec Eric Lombard, ministre de l’Economie et Amélie de Montchalain, ministre des Comptes publics.
Cette mission doit permettre d’étudier et mettre un cadre fiscal et législatif sur le rôle et l’impact économique de ce futur statut. Le rendu de ce rapport parlementaire est attendu pour juin 2025 et les premières mesures pourraient apparaitre dans le futur projet de loi de finances pour l’année 2026.
Les informations ci-dessus peuvent donc encore évoluer au cours de l’année.
Quels seront les avantages du statut de bailleur privé ?
Le futur statut de bailleur privé a pour objectif d’être un dispositif fiscal attractif et flexible, pensé pour encourager l’investissement locatif tout en rendant les logements plus accessibles. Voici les principaux avantages attendus :
Un dispositif fiscal avantageux
Le cœur du dispositif reposerait sur la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier amortissement. Chaque année, une partie du prix d’achat du logement pourra être déduite des revenus fonciers, ce qui permet de réduire significativement l’impôt.
Autres éléments déductibles :
Frais d’entretien et de gestion,
Intérêts d’emprunt,
Travaux de rénovation, notamment énergétiques,
Charges locatives non récupérées.
Ces mesures viseraient à protéger la rentabilité nette des propriétaires, tout en leur donnant une plus grande marge de manœuvre pour fixer des loyers modérés.
Une harmonisation des avantages fiscaux dans le neuf et l'ancien
Contrairement à d’autres dispositifs d’investissement dans l’immobilier locatif souvent limités au neuf, ce statut pourra s’appliquer aussi bien aux logements neufs qu’anciens. Il permettra ainsi aux investisseurs de choisir leur bien selon leur stratégie patrimoniale, sans être pénalisés fiscalement selon le type de bien.
Un levier pour construire un patrimoine rentable
L’un des grands atouts de ce statut est de permettre un investissement à moindre coût grâce au crédit immobilier. Les loyers perçus peuvent couvrir une grande partie des mensualités du prêt, et une fois celui-ci remboursé, le propriétaire profite d’une source de revenus complémentaires optimisée fiscalement.
De plus, les logements éligibles pourront bénéficier de réductions de frais de notaire, voire d’exonérations temporaires de taxe foncière, notamment dans le neuf. Ces économies renforcent l’attractivité globale du projet d’investissement.
Un statut avec un impact social et environnemental positif
En échange de ces avantages, les propriétaires s’engagent à :
Louer à un prix inférieur au marché, pour faciliter l’accès au logement,
Respecter des critères énergétiques stricts (DPE A ou B pour l’existant, RE2020 pour le neuf),
Participer à l’amélioration du confort d’habitation et à la transition écologique du parc locatif.
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Quelles seront les conditions pour bénéficier du statut ?
Si le statut de bailleur privé s’annonce comme un dispositif attractif, il sera réservé aux propriétaires respectant un ensemble de conditions précises. Ces obligations visent à garantir l’efficacité du dispositif sur le plan social, fiscal et environnemental. Voici les critères essentiels à remplir.
Pratiquer des loyers modérés
L’un des piliers du statut est le plafonnement des loyers, qui devront être inférieurs aux prix du marché local. Cet engagement vise à :
Faciliter l’accès au logement pour les ménages modestes,
Réduire la vacance locative en rendant les biens plus attractifs,
Rééquilibrer l’offre locative dans les zones tendues.
Ce plafonnement s’accompagne parfois d’une charte d’engagement à respecter, intégrant des objectifs de qualité et de confort pour les locataires
Respecter des critères de performance énergétique
Ce nouveau dispositif d’investissement intégrera une exigence forte en matière de rénovation énergétique, dans la continuité des politiques publiques de lutte contre les passoires thermiques. Les biens mis en location devront répondre à des standards précis :
DPE A ou B pour les logements existants,
Respect de la réglementation RE 2020 pour les constructions neuves.
Ces conditions sont non seulement indispensables pour bénéficier de l’abattement fiscal, mais elles visent également à améliorer la durabilité et la valeur du parc immobilier privé.
Choisir le bon régime fiscal et bien déclarer ses revenus
Le bailleur devra déclarer ses revenus locatifs via le formulaire 2044-EB, utilisé pour les régimes fonciers. Le choix du régime fiscal dépendra du type de bien et du montant des recettes locatives :
Location meublée :
Recettes < 77 700 €/an : régime micro-BIC
Recettes > 77 700 €/an : régime réel BIC
Location non meublée :
Recettes < 15 000 € / an : régime micro-foncier
Recettes > 15 000 € / an : régime réel foncier
Ces déclarations doivent être rigoureusement tenues à jour, sous peine de perdre les avantages fiscaux liés au statut. Dans certains cas, l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine peut s’avérer utile. Concernant la déclaration des revenus fonciers, cette dernière se fait via le formulaire n°2042 sur l’ensemble des revenus perçus.
Pourquoi déléguer la gestion de son bien à Maslow ?
Bien que déléguer la gestion locative n’est pas impératif en tant que bailleur, gérer un bien locatif demande du temps et une certaine expertise. Les experts Maslow prennent en charge l’ensemble des démarches liées à la mise en location et au suivi du bien :
Rédaction du bail, état des lieux, collecte des pièces justificatives,
Sélection des locataires (analyse de solvabilité, entretiens, garanties),
Perception des loyers et gestion des impayés,
Suivi des travaux d’entretien ou de rénovation,
Relation avec le locataire tout au long du bail.
Cela permet au bailleur de gagner en sérénité tout en limitant les risques de vacance locative, de conflits ou d’erreurs administratives.
