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La tension locative immobilière : en quoi est-ce utile pour les investisseurs ?

Dans cet article vous trouverez :

Si vous envisagez de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif, l’une de vos craintes peut être liée à la vacance locative. Pour vous lancer dans votre projet en toute confiance, il peut être intéressant de mesurer la tension locative dans la zone géographique qui vous intéresse. De quoi s’agit-il exactement et comment cela fonctionne ? Nous allons tout vous expliquer.

Définition de la tension locative

La tension locative est un indicateur clé dans le domaine de l’immobilier qui mesure le rapport entre l’offre et la demande de logements dans une zone géographique donnée.

Plus précisément, une forte tension locative signifie que la demande de logements dépasse largement l’offre, tandis qu’une faible tension indique le contraire. L’indicateur permet donc de mesurer la facilité avec laquelle un propriétaire peut louer son bien.

Quels sont les avantages de connaitre la tension locative pour les investisseurs ?

Un particulier qui se lance dans l’investissement locatif, a tout intérêt à connaitre la tension locative de la zone géographique où il souhaite investir et ce pour plusieurs raisons :

Meilleur rendement locatif

Investir dans des zones à forte tension locative offre de meilleures opportunités de rendement locatif. La demande élevée pour des logements dans ces zones assure que les loyers sont compétitifs, maximisant ainsi le rendement de l’investissement.

Moins de vacance locative

Dans des zones avec une forte tension locative, le taux de vacance est généralement faible. Ceci est bénéfique pour les investisseurs car une propriété vacante entraîne des pertes de revenus et des coûts d’entretien supplémentaires.

Possibilité d'augmentation des loyers

Une forte demande pour des logements dans une zone donnée offre aux propriétaires plus de flexibilité pour augmenter les loyers. Ceci est particulièrement vrai dans les zones où la croissance démographique et économique est solide.

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Comment mesurer la tension locative ?

Pour mesurer la différence entre l’offre et la demande locative d’une ville, plusieurs indicateurs et outils peuvent être utiles :
  1. Taux de vacance locative : Un faible taux de vacance indique une forte demande de logements, ce qui est un signe de haute tension locative.
  2. Prix du mètre carré : Des prix élevés suggèrent une demande accrue et donc une tension locative élevée.
  3. Taux de rotation des locataires : Un taux faible pourrait indiquer que les locataires sont satisfaits et restent plus longtemps, ce qui peut être interprété comme une tension locative modérée à élevée.
  4. Demande et Offre : Évaluer la demande en logements par rapport à l’offre locative disponible peut également aider à mesurer la tension.

Le tensiomètre locatif

Il s’agit d’un outil développé par « LocService » qui automatise le calcul de la tension locative dans une ville en se basant sur divers paramètres tels que la population, le taux d’emploi, les prix immobiliers, le budget des locataires, etc. Cet outil peut s’avérer très utile pour réussir un investissement locatif car il permet au propriétaire de connaitre les loyers pratiqués dans une zone géographie donnée, ainsi que la facilité ou non de louer un bien immobilier. L’outil est par ailleurs capable de donner la tension locative dans une ville précise et pour un type de logement en particulier. 

Enquêtes auprès des agences immobilières

Les enquêtes auprès des agents immobiliers et des locataires peuvent fournir des informations précieuses sur la perception de la tension locative sur un marché donné.

Quelles sont les villes où la tension locative est la plus forte ?

D’une manière générale, les grandes villes de France, celles situées vers la frontière Suisse, ainsi que vers les littoraux, sont les villes où la tension locative est la plus forte. Cependant, voici une liste des 10 villes où le marché locatif est le plus tendu depuis 2022.

  1. Angers
  2. Annecy
  3. Bayonne
  4. La Rochelle
  5. Caen
  6. Le Mans
  7. Nice
  8. Lorient
  9. Brest
  10. Rennes

Source : dimo-diagnostic.fr

Mesurer la tension locative d'une ville comme Paris

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Exemples concrets

Zone à Forte Tension Locative : Paris

  • Situation : Le marché immobilier de la ville de Paris est un exemple de forte tension locative. La demande de locations est bien plus élevée que l’offre, entraînant des loyers élevés et un taux de vacance très faible.
  • Implication pour les investisseurs : Ils peuvent s’attendre à des loyers élevés et à une faible vacance locative. Cependant, le coût d’acquisition est également élevé.

Zone à Faible Tension Locative : Régions Rurales

  • Situation : Dans certaines régions rurales, la demande locative est bien moindre que l’offre. Ceci peut entraîner un taux de vacance élevé et des loyers faibles.
  • Implication pour les investisseurs : Le risque de vacance locative est plus élevé, mais les coûts d’acquisition sont généralement plus bas.

La tension locative est un indicateur essentiel à prendre en compte lors de l’investissement immobilier. Il peut être le baromètre de votre réussite ou échec en tant qu’investisseur. Une forte tension locative indique une forte demande pour des propriétés locatives, ce qui se traduit par un meilleur rendement locatif, moins de vacance locative, et la possibilité d’augmenter les loyers dans le futur. Des outils comme le tensiomètre locatif et divers indicateurs clés tels que le taux de vacance et le prix du mètre carré peuvent vous aider à évaluer la tension locative d’une zone donnée.

Publié le 21/02/2024

Article rédigé par Pierre-Emmanuel Jus

Cela fait 18 ans que j’évolue dans l’univers de la gestion de patrimoine et plus particulièrement de l’immobilier locatif. J’ai la chance qu’on m’ait confié le rôle de directeur délégué de Maslow, véritable bras armé digital du groupe. On entre dans une ère d’autant plus excitante et stimulante pour l’immobilier, et j’ai hâte de voir ce que Maslow nous réserve pour les années à venir.