Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun remplace l’ancienne loi Pinel qui a pris fin en décembre 2024. Ce nouveau levier permet aux investisseurs d’acquérir un logement nu et de réaliser un amortissement comptable en contrepartie d’un engagement locatif de 9 ans.
Dans la continuité de ce plan de relance du logement initié à l’hiver 2026, le ministre Vincent Jeanbrun a annoncé ce 8 septembre de nouvelles mesures afin de rendre le dispositif plus attractif auprès des investisseurs.
Ces mesures concernent notamment les passoires thermiques, aujourd’hui très encadrées, ainsi que la simplification des chantiers de construction afin de réduire les délais.
Voici ce qu’il faut retenir !
L’essentiel en 4 points
- Assouplissement des règles actuelles pour la rénovation des passoires énergétiques afin de limiter la sortie de nombreux logements du parc immobilier.
- Donner plus de liberté aux copropriétés en facilitant le vote de travaux pour les logements énergivores.
- Renforcer l’impact de la politique du logement au niveau local en renforçant les liens mairies-préfectures.
- Création d’opérations d’intérêt local dans les territoires où les besoins en logements sont les plus critiques.
Où en est le projet de loi Relance et décentralisation du logement ?
Pour comprendre ce qui peut encore changer, il faut distinguer deux textes qui portent le même nom dans le langage courant.
Le premier est la loi de finances pour 2026, qui a créé le dispositif Jeanbrun. Elle est votée, promulguée et applicable : c’est elle qui régit tous les investissements réalisés depuis le 21 février 2026.
Le second est le projet de loi Relance et décentralisation du logement, présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026. C’est un texte distinct, encore en cours d’examen, dont l’article 4 vient modifier le dispositif Jeanbrun existant. C’est de celui-là qu’il est question dans tout cet article.
Un marché du neuf toujours en tension
| Date | Statut législatif |
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19 février 2026
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Promulgation de la loi de finances pour 2026, qui instaure
le dispositif Jeanbrun
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21 février 2026
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Entrée en vigueur du dispositif, les acquisitions ouvrent droit à l'avantage fiscal
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24 juin 2026
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Présentation du projet de loi Relance logement en Conseil des ministres
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1er juillet 2026
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Examen en commission au Sénat, qui assouplit sensiblement l'article 4
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8 juillet 2026
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Examen en commission au Sénat, qui assouplit sensiblement l'article 4
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9 juillet 2026
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Transmission à l'Assemblée nationale
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L’Assemblée nationale reprend le dossier cette rentrée. Vincent Jeanbrun est auditionné par la commission des affaires économiques le 16 septembre 2026, avant une discussion en séance publique attendue à l’automne. Le gouvernement vise une adoption définitive avant les débats budgétaires de fin d’année.
Ce calendrier reste indicatif. Un projet de loi ne devient applicable qu’une fois voté dans les mêmes termes par les deux chambres, puis promulgué. Entre-temps, les députés peuvent réécrire, supprimer ou ajouter des dispositions, et le texte n’a rien d’un consensus : il a été adopté au Sénat malgré le vote contre des groupes socialiste, communiste et écologiste
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le guide de la loi Jeanbrun
Dans ce guide vous retrouverez :
- Les conditions
- Les avantages fiscaux
- Les pièges à éviter
Louer à un ascendant ou descendant : où en est-on ?
Le texte initial de la loi Jeanbrun interdit la mise en location d’un bien éligible à un membre du même foyer fiscal que l’investisseur, au risque de perdre l’avantage du dispositif.
Deux amendements identiques, portés au Sénat par Sophie Primas et Martine Berthet, ouvriraient la location aux ascendants et descendants. Pour l’heure, l’Assemblée nationale ne s’est pas prononcée à ce sujet ainsi qu’au reste des amendements votés au Sénat.
Ancien : la fin du seuil de 30 % de travaux ?
Dans sa version actuelle, le dispositif Jeanbrun n’ouvre droit à l’avantage fiscal, pour un logement ancien, que si vous engagez des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Le Sénat s’est montré favorable à l’abaissement de ce taux à 20 % du prix d’acquisition. A suivre dans le calendrier législatif de l’automne 2026.
Les mesures annoncées par le ministre Vincent Jeanbrun
Le 8 septembre 2026, Vincent Jeanbrun était reçu à la Chambre des notaires de Paris, à l’invitation du Club Notarial Immobilier. Le ministre de la Ville et du Logement y a détaillé l’ensemble de son projet de loi, au-delà du seul volet fiscal.
Son diagnostic est sans détour : il se décrit lui-même moins comme ministre du Logement que comme ministre de la crise du logement. Le texte s’organise autour de quatre leviers : décentralisation, rénovation, simplification et investissement, avec un objectif affiché de deux millions de logements neufs ou réhabilités d’ici 2030.
Le ministre a aussi tenu à préciser un point qui concerne les investisseurs. Contrairement au Pinel, le Jeanbrun ne repose pas sur un zonage géographique : il est accessible partout en France.
Mais il a immédiatement ajouté la nuance, et elle mérite d’être entendue ; accessible partout ne signifie pas que la rentabilité sera homogène. L’avantage fiscal ne compense pas un mauvais emplacement.
Passoires thermiques : une remise en location sous conditions
C’est l’un des volets les plus sensibles du texte, et il concerne beaucoup de propriétaires bailleurs.
Aujourd’hui, le calendrier de décence énergétique fait progressivement sortir du parc locatif les logements les plus énergivores. Le gouvernement veut éviter une sortie brutale de centaines de milliers de biens, sans pour autant renoncer à leur rénovation.
Le mécanisme envisagé est transitoire. Un logement classé F ou G pourrait être maintenu en location, à condition que le propriétaire s’engage réellement dans les travaux. Cet engagement devra être matérialisé sous forme de devis. Le versement des premiers acomptes aux artisans a également été évoqués. Le propriétaire devra identifier les travaux permettant d’atteindre le niveau de performance requis.
Deux délais ont été précisés : trois ans pour une maison individuelle (sous-entendu qu’elles seront éligibles), cinq ans en copropriété, à compter de la signature. Le locataire, lui, conserverait la possibilité d’exercer un recours si les obligations ne sont pas tenues.
Les autres mesures qui concernent les bailleurs
Le ministre du Logement a également ajouté plusieurs annonces qui concernent le cadre de la loi Relance Logement :
Un fichier national des dettes locatives
L’objectif est de permettre d’écarter les locataires manifestement défaillants et lever l’une des principales craintes qui freinent l’investissement locatif. Ce levier reste à ce stade une intention, dont les modalités et les garanties en matière de protection des données ne sont pas arrêtées.
Des travaux plus faciles à voter en copropriété
La performance énergétique d’un appartement dépend souvent de décisions collectives. Le ministre souhaite élargir le recours à la majorité simple et travaille avec les banques sur des prêts collectifs à adhésion automatique, dont le remboursement serait davantage rattaché au bien qu’à la situation personnelle de chaque copropriétaire.
Accélérer l’urbanisation des territoires
Le ministre prévoit la création d’opérations d’intérêt local dans les territoires sous tension, avec des marges de manœuvre supplémentaires par rapport au PLUi et, dans certains cas, la transformation de l’avis conforme de l’Architecte des bâtiments de France en avis simple.
Donner davantage de pouvoirs aux élus locaux
Vincent Jeanbrun souhaite renforcer les prérogatives des élus locaux afin qu’ils puissent appliquer la politique du logement dans un cadre simplifié : aides à la pierre, attribution des logements sociaux ou encore définition des règles de zonage.
L’immobilier locatif pour défiscaliser
Nos projets en loi Jeanbrun
T2 à Manosque
181 000 €
T3 à Uzès
256 400 €
T2 à Nantes
214 473 €
Quand ces mesures pourraient-elles s'appliquer ?
Le calendrier prévisionnel est le suivant. L’audition de Vincent Jeanbrun en commission des affaires économiques est programmée le 16 septembre 2026. La discussion en séance publique à l’Assemblée nationale suivrait à l’automne. Le gouvernement espère une adoption définitive avant la fin de l’année, ce qui rendrait la plupart des mesures applicables courant 2027.
Loi Jeanbrun : ce qui est valide ou pas encore acté
| Paramètre | Règle applicable | Amendement proposé | Statut |
|---|---|---|---|
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Type de bien éligible
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Appartements uniquement, neufs
ou anciens rénovés |
Ouverture aux maisons individuelles
anciennes à rénover |
Voté au Sénat
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Travaux dans l'ancien
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30 % du prix d'acquisition minimum
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Abaissé à 20 %
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En arbitrage
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Performance énergétique visée
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DPE A ou B obligatoire
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Gain de 2 classes :
arrivée en D ou E si départ de G |
Voté au Sénat
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Location à un ascendant ou descendant
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Interdite
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Autorisée si le locataire est détaché
du foyer fiscal |
Voté au Sénat
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Location nue, résidence principale
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Obligatoire
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-
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Acté
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Plafonds de loyers et de ressources
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Applicables
|
-
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Acté
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Zonage géographique
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Aucun
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-
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Acté
|
|
Fenêtre d'acquisition
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21 février 2026 → 31 décembre 2028
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-
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Acté
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Logements F ou G
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Sortie progressive du parc locatif
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Maintien en location contre engagement de travaux
(3 ans en maison, 5 ans en copropriété) |
En arbitrage
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FAQ
Puis-je louer un logement en Jeanbrun à mon enfant aujourd'hui ?
Puis-je louer un logement en Jeanbrun à mon enfant aujourd'hui ?
Non. La location à un ascendant ou à un descendant vous fait perdre l’avantage fiscal dans la version actuelle du dispositif. Le Sénat a voté une ouverture, sous réserve que le locataire soit détaché de votre foyer fiscal, mais elle n’est pas applicable tant que l’Assemblée nationale ne l’a pas confirmée.
Quand le projet de loi Relance logement entrera-t-il en vigueur ?
Quand le projet de loi Relance logement entrera-t-il en vigueur ?
Aucune date n’est fixée. Le texte doit être examiné à l’Assemblée nationale cet automne, le gouvernement visant une adoption avant la fin 2026 pour une application courant 2027. Ce calendrier reste conditionné à l’accord des deux chambres.
Le seuil de 30 % de travaux s'applique-t-il toujours dans l'ancien ?
Le seuil de 30 % de travaux s'applique-t-il toujours dans l'ancien ?
Oui, il reste la règle en vigueur. Le gouvernement propose de l’abaisser à 20 % et le Sénat de le supprimer au profit d’un critère de gain énergétique. Tant que le texte n’est pas voté, c’est bien 30 % du prix d’acquisition qui conditionne l’avantage fiscal.
Les maisons individuelles sont-elles éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Les maisons individuelles sont-elles éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Pas aujourd’hui : le dispositif est réservé aux appartements. Le texte voté par le Sénat ouvrirait le dispositif aux maisons anciennes rénovées, les maisons neuves restant exclues.
Un logement classé F ou G peut-il être remis en location ?
Un logement classé F ou G peut-il être remis en location ?
Le projet de loi le permettrait à titre transitoire, à condition de vous engager concrètement dans des travaux, avec un délai de trois ans en maison individuelle et de cinq ans en copropriété. Cette disposition n’est pas encore applicable, et le calendrier de décence énergétique actuel continue de s’appliquer.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il vraiment le Pinel ?
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il vraiment le Pinel ?
Oui, mais le mécanisme est différent. Là où le Pinel accordait une réduction d’impôt, le Jeanbrun repose sur un amortissement du bien complété par un régime de déficit foncier, sans zonage géographique. L’esprit change également : le dispositif favorise la détention longue plutôt que l’opération motivée par la seule économie d’impôt.
