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Prêt relais : bien comprendre son fonctionnement

Dans cet article vous trouverez :

Dans un marché immobilier dynamique où les opportunités se présentent souvent avec un délai très court, les acheteurs et investisseurs ont besoin d’avoir accès à des options de financement qui offrent la flexibilité et l'agilité nécessaires. L'un des instruments de financement qui a gagné en popularité ces dernières années est le prêt relais. Ce type de prêt joue un rôle essentiel dans le financement immobilier, en particulier pour ceux qui cherchent à acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu leur propriété actuelle.

Définition du prêt relais

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Un prêt relais est un type de crédit qui vise à aider les individus à financer l’achat d’un nouveau bien, souvent immobilier, avant d’avoir vendu leur bien actuel. Ce prêt est généralement de courte durée et permet aux propriétaires de faire la transition en douceur entre la vente de leur ancienne propriété et l’achat d’une nouvelle. Le capital emprunté avec le prêt relais est généralement remboursé en une seule fois, après la vente du bien initial.

Autres termes pour le prêt relais

Il peut être appelé « achat-vente » ou, plus rarement, « crédit de soudure ».

Objectif du prêt relais

L’objectif principal du prêt relais est de faciliter la période de transition entre l’achat d’un nouveau bien et la vente de l’ancien. Dans certains cas, il peut être difficile de coordonner parfaitement les deux opérations de vente et d’achat, surtout si l’individu ne souhaite pas abandonner un nouveau bien qui l’attire particulièrement. Le prêt relais est donc une solution qui permet d’obtenir les fonds nécessaires pour procéder à l’achat avant d’avoir réalisé la vente de l’ancien bien. Cela offre également plus de flexibilité et de temps pour vendre l’ancien bien sans précipitation, potentiellement à de meilleures conditions.

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Comment fonctionne le prêt relais ?

Durée et nature de l’emprunt

Le prêt relais est un crédit à court terme, conçu spécifiquement pour faciliter les transactions immobilières où l’acquéreur doit acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu son bien actuel. La durée réglementaire maximale d’un prêt relais est de 24 mois (12 mois, renouvelable une seule fois). En cas de retard dans la vente du bien, il est possible de demander à l’établissement bancaire une prolongation du prêt relais de quelques mois ou de le transformer en un crédit immobilier classique à long terme.

Montant et calcul du prêt relais

Le montant accordé dans le cadre d’un prêt relais est calculé en fonction de la valeur du bien immobilier que l’emprunteur souhaite vendre. Ce montant, généralement appelé une « avance partielle », ne correspond pas à la valeur totale du bien mis en vente, mais oscille habituellement entre 50 % et 80 % du prix du logement. Par exemple, si le bien à vendre est évalué à 150 000 €, l’organisme prêteur peut accorder un prêt relais d’un montant de 75 000 € à 120 000 €. Dans certains cas, un prêt relais peut être complété par un prêt amortissable classique pour financer l’achat d’un bien d’une valeur supérieure à celle du bien à vendre.

Garanties exigées par la banque

Lorsqu’un acheteur souhaite obtenir un prêt relais, la banque peut demander des garanties pour s’assurer du remboursement du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. Même si la souscription d’une assurance de prêt n’est pas obligatoire par la loi, elle est souvent exigée par les établissements prêteurs pour l’obtention d’un prêt relais.

Deux garanties sont généralement obligatoires dans le cadre de l’assurance de prêt relais :

  1. Garantie décès : En cas de décès de l’emprunteur avant le remboursement total du prêt, cette garantie assure que les héritiers ne seront pas contraints de payer les sommes dues. L’assurance prend en charge le remboursement des échéances jusqu’à ce que le capital soit entièrement soldé.
  2. Garantie PTIA (Perte Totale et Irrémédiable d’Autonomie) : Cette garantie intervient si l’emprunteur devient totalement incapable de travailler à la suite d’un accident, assurant ainsi la prise en charge du remboursement du prêt relais.

Taux d'intérêt et frais associés

Le taux d’intérêt appliqué à un prêt relais peut varier selon les établissements bancaires.

Exemple chiffré pour illustrer le fonctionnement

Afin d’illustrer le fonctionnement d’un prêt relais, prenons un exemple chiffré. Imaginons que vous souhaitiez acheter une maison d’une valeur de 250 000€. En ajoutant les frais de notaire, le coût total s’élève à 268 750€. Cependant, vous n’avez pas encore vendu votre appartement, qui est estimé à 150 000€. De plus, il reste un montant de 60 000€ à rembourser sur votre crédit immobilier actuel. Dans ce scénario, sans apport personnel, vous pourriez envisager un prêt relais pour faciliter l’achat de la nouvelle maison.

Voici comment cela pourrait fonctionner :

  • Montant de l’achat de la nouvelle maison : 250 000€
  • Frais de notaire : 18 750€
  • Valeur estimée de l’appartement actuel : 150 000€
  • Capital restant dû sur le crédit immobilier actuel : 60 000€
  • Montant net après la vente de l’appartement : 150 000€ – 60 000€ = 90 000€
  • Montant du prêt relais (70% du montant net) : 90 000€ * 70% = 63 000€ Durée du prêt relais : 12 mois
  • Taux immobilier du prêt relais : 1,15%

 

Le montant du prêt relais, dans cet exemple, serait de 63 000€. Cela représente 70% de la valeur nette que vous recevrez après avoir vendu votre appartement.

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Quelles sont les conditions d’éligibilité au prêt relais ?

À qui s'adresse le prêt relais ?

Le prêt relais est spécialement conçu pour les personnes qui possèdent déjà un bien immobilier et souhaitent en acheter un autre avant de vendre le premier. Ce type de prêt est particulièrement utile pour les propriétaires, ceux qui changent de résidence principale ou les investisseurs locatifs.

Critères et conditions pour obtenir un prêt relais

  1. Situation de propriété existante : Pour être éligible à un prêt relais, vous devez être déjà propriétaire d’un bien immobilier que vous prévoyez de vendre.
  2. Évaluation du bien existant : Il est essentiel d’évaluer correctement la valeur du bien immobilier que vous comptez vendre, car cela constitue la base pour le montant du prêt relais. En général, les banques offrent entre 60 et 80% de la valeur estimée du bien à vendre sous forme de prêt relais.
  3. Capacité de remboursement et solvabilité : Les établissements bancaires examinent votre capacité de remboursement et votre solvabilité avant d’accorder un prêt relais. Les critères comprennent vos revenus, votre stabilité d’emploi, votre historique de crédit, et d’autres facteurs financiers.
  4. Durée du prêt : Les prêts relais sont généralement de courte durée, souvent de 12 mois, renouvelables une fois. La durée maximale d’un prêt relais ne peut excéder deux ans.
  5. Choix entre prêt relais sec ou adossé : Si la vente de votre bien actuel suffit à couvrir totalement l’achat du nouveau, un « prêt relais sec » pourrait vous convenir. Cependant, si la vente de votre bien ne couvre pas entièrement le coût du nouveau, un prêt relais « adossé », complété par un crédit immobilier classique, pourrait être nécessaire.

Avantages et inconvénients du prêt relais

Avantages

  1. Le prêt relais offre la flexibilité de pouvoir acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu l’ancien. Cela est particulièrement utile lorsque l’acheteur trouve un bien qui l’intéresse particulièrement et ne souhaite pas le laisser filer en attendant la vente de son bien actuel.
  2. Comme le prêt relais permet de financer l’achat d’un nouveau logement sans attendre d’avoir vendu l’ancien, il évite à l’acheteur d’avoir à vendre précipitamment et potentiellement à un prix inférieur à la valeur marchande, son bien actuel.
  3. Le prêt relais est conçu pour gérer le décalage de trésorerie entre le moment de l’achat du nouveau bien et la vente de l’ancien, rendant ainsi la transition financièrement plus viable.

Inconvénients

  1. Le remboursement du prêt relais s’ajoute à la charge du crédit immobilier en cours, ce qui peut représenter une charge financière considérable pour l’emprunteur.
  2. Le prêt relais est un crédit à court terme, généralement d’une durée de 12 à 24 mois. Si l’ancien bien n’est pas vendu dans ce délai, l’emprunteur peut se trouver dans une situation financière difficile.
  3. Si le marché immobilier est en baisse ou si l’ancien bien ne se vend pas rapidement, l’emprunteur peut être contraint de vendre à un prix inférieur à ce qu’il avait prévu, affectant ainsi sa capacité à rembourser le prêt relais.
  4. À la fin de la période du prêt relais, l’emprunteur doit rembourser le capital en une seule fois.
  5. Le montant du prêt relais est généralement limité à un certain pourcentage de la valeur du bien à vendre, environ 70%. Ceci est fait pour minimiser le risque pour la banque au cas où le bien est vendu pour un montant inférieur à ce qui était prévu.
  6. Le prêt relais peut s’accompagner de frais et d’intérêts qui s’ajoutent au coût total de l’emprunt.

À retenir

  • Nature du prêt : C’est un crédit à court terme qui facilite la transition entre l’achat d’un nouveau bien immobilier et la vente de l’ancien en accordant une avance partielle.
  • Utilisation courante : Il est souvent utilisé lors d’un changement de résidence principale, ou pour éviter de manquer une opportunité d’achat en raison des délais de vente de l’ancien bien.
  • Durée et montant : La durée du prêt relais est généralement de 12 à 24 mois. Le montant accordé correspond généralement à une proportion de la valeur de l’ancien bien, souvent autour des 70%.
  • Public cible : Le prêt relais s’adresse principalement aux personnes déjà propriétaires d’un bien immobilier, ainsi qu’aux investisseurs locatifs.
  • Taux d’intérêt et frais : Les taux d’intérêt du prêt relais peuvent varier et des frais supplémentaires peuvent s’appliquer.
  • Avantages : Il offre une flexibilité financière et permet d’éviter de vendre à la hâte l’ancien bien, ce qui peut se traduire par un meilleur prix de vente.
  • Inconvénients : En cas de non-vente de l’ancien bien dans les délais prévus, le remboursement du prêt relais peut représenter un fardeau financier. Il est crucial de bien évaluer les risques et de prévoir des solutions en cas de période de transition prolongée.
Publié le 21/02/2024

Article rédigé par Pierre-Emmanuel Jus

Cela fait 18 ans que j’évolue dans l’univers de la gestion de patrimoine et plus particulièrement de l’immobilier locatif. J’ai la chance qu’on m’ait confié le rôle de directeur délégué de Maslow, véritable bras armé digital du groupe. On entre dans une ère d’autant plus excitante et stimulante pour l’immobilier, et j’ai hâte de voir ce que Maslow nous réserve pour les années à venir.