Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR le 24 mars 2014, les communes françaises disposent d’un outil inédit pour lutter contre l’habitat indigne : le permis de louer. Concrètement, ce dispositif permet aux municipalités d’intervenir avant même qu’un locataire s’installe dans un logement, en imposant au bailleur une démarche administrative préalable ou déclarative.
Ce qui n’était au départ qu’une faculté ouverte aux communes est devenu, en dix ans, un sujet incontournable pour tout bailleur : 314 communes l’ont aujourd’hui adopté, et le mouvement ne cesse de s’étendre.
Cet article vous donne une lecture complète et pratique du dispositif, pour mieux le comprendre et l’intégrer dans votre projet.
Qu'est-ce que le permis de louer ?
Introduit par la loi ALUR pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, le permis de louer n’est devenu opérationnel qu’à partir du 19 décembre 2016, date de publication de son décret d’application (n°2016-1790). C’est donc à compter de cette date que les communes ont pu concrètement activer le dispositif sur leur territoire.
Depuis, le cadre réglementaire a été renforcé à deux reprises :
- La loi ÉLAN de 2018 a d’abord consolidé les outils de lutte contre l’habitat indigne dans leur ensemble.
- Puis la loi du 9 avril 2024 est venue élargir les pouvoirs des autorités locales en matière d’inspection : elle ouvre désormais la possibilité d’effectuer une visite du logement dans un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d’autorisation, entre 6h et 21h, sous réserve de l’accord du propriétaire ou, à défaut, du juge des libertés et de la détention.
Comment fonctionne le permis de louer ?
Le permis de louer ne recouvre pas une procédure unique. Il se décline en deux mécanismes de nature très différente, que les communes peuvent choisir d’instaurer indépendamment l’un de l’autre.
La Déclaration de Mise en Location (DML) : la procédure légère
La Déclaration de Mise en Location (DML) est le mécanisme le moins contraignant pour le bailleur. Le bail est signé normalement, et le propriétaire dispose ensuite d’un délai de 15 jours pour informer la mairie via le formulaire CERFA n°15651*01.
La commune est ainsi notifiée, mais elle ne dispose d’aucun pouvoir de blocage : elle ne peut pas s’opposer à la location. L’objectif est uniquement de permettre des contrôles après coup, si un problème venait à être signalé. Concrètement, la DML ne retarde donc en rien la mise en location.
La procédure DML est aujourd’hui utilisée dans 5 % des communes qui utilisent le permis de louer.
L'Autorisation Préalable de Mise en Location (APML) : la procédure stricte
L’APML, également appelée Demande d’Autorisation Préalable de Mise en Location, fonctionne sur une logique radicalement différente. Ici, le bailleur doit impérativement obtenir une autorisation avant de signer le bail. La demande s’effectue via le formulaire CERFA n°15652*01, et l’administration dispose alors d’un mois pour instruire le dossier.
Durant ce délai, elle peut diligenter une visite d’inspection du logement. Si aucune réponse n’est apportée dans ce délai d’un mois, l’autorisation est réputée accordée : le principe du silence vaut accord.
Une fois obtenue, l’autorisation est valable 2 ans et doit être jointe au bail en tant que pièce annexe obligatoire. À chaque changement de locataire, une nouvelle demande est nécessaire : l’autorisation ne suit pas le logement indéfiniment, elle est attachée à une relation locative spécifique.
L’APML est aujourd’hui utilisée dans 45 % des 314 communes recensées qui requièrent un permis de louer.
Les pièces à fournir dans les deux procédures
Que vous soyez soumis à la procédure DML ou à l’APML, votre dossier doit être accompagné de l’ensemble des diagnostics techniques habituellement obligatoires : DPE, diagnostics électricité, gaz, plomb et amiante.
Certaines communes peuvent aller plus loin et exiger des pièces complémentaires, comme des plans intérieurs, des photographies du logement ou un projet de bail. Le coût de la démarche est généralement compris entre 60 € et 120 € par dossier, bien que la grande majorité des communes la proposent gratuiteme
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À quels logements s'applique le permis de louer ?
Le permis de louer ne concerne pas l’ensemble du parc locatif français : son champ d’application est strictement limité aux locations à usage de résidence principale, qu’elles soient vides ou meublées, relevant de la loi du 6 juillet 1989.
Sont donc exclus du dispositif :
- les baux saisonniers
- les résidences secondaires
- les logements sociaux
- les biens sous convention APL
Toutefois, chaque commune est libre pour fixer elle-même le périmètre d’application du dispositif qui peut concerner :
- l’ensemble du territoire ou non
- un ou plusieurs quartiers spécifiques (quartiers anciens, zones de réhabilitation prioritaire, etc.)
- une typologie de logements uniquement : studios, maisons individuelles, logements antérieurs à une date de construction définie
Combien de communes sont concernées en 2026 ?
À ce jour, 314 communes sur l’ensemble du territoire ont instauré le permis de louer sur tout ou partie de leur territoire. Parmi elles, 141 communes, soit 45 % du total, ont opté pour l’APML, la procédure d’autorisation préalable la plus contraignante.
Seules 16 communes (5 %) ont pour leur part choisi la DML, et 5 communes cumulent les deux mécanismes selon les secteurs. Pour les 152 communes restantes, le type de démarche applicable n’est pas encore documenté publiquement, ce qui rend la vérification directe auprès de la mairie d’autant plus indispensable.
Géographiquement, le dispositif est loin d’être uniforme sur le territoire. Les régions Hauts-de-France, Occitanie, Nouvelle-Aquitaine et Île-de-France concentrent la grande majorité des communes concernées. Dans les métropoles de ces régions (Montpellier, Marseille, Lille, Bordeaux) seuls quelques secteurs sont concernés.
Voici des exemples de communes qui pratiquent l’APML sur l’ensemble de leur territoire :
| Commune | Code postal | Périmètre d'application |
|---|---|---|
|
Beaucaire
|
30300
|
Commune entière
|
|
Boulogne-sur-Mer
|
62200
|
Commune entière
|
|
Calais
|
62100
|
Commune entière
|
|
Hénin-Beaumont
|
62110
|
Commune entière
|
|
Le Blanc-Mesnil
|
93150
|
Commune entière
|
|
Narbonne
|
11100
|
Commune entière
|
|
Roubaix
|
59512
|
Commune entière
|
|
Saint-Denis
|
93200
|
Commune entière
|
|
Sète
|
34200
|
Commune entière
|
|
Tourcoing
|
59599
|
Commune entière
|
Comment se préparer en tant que bailleur ?
Il n’existe à ce jour aucun registre national officiel et exhaustif des communes ayant instauré le permis de louer. La décision étant prise librement au niveau communal ou intercommunal, les données disponibles sont parcellaires et évolutives.
Le réflexe à adopter est systématique : avant toute mise en location dans une zone potentiellement concernée, consultez le site de la mairie ou de l’intercommunalité, ou contactez l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) de votre département.
Une fois l’autorisation obtenue, conservez-la précieusement et joignez-la systématiquement au bail. C’est une obligation légale, mais aussi un réflexe de bonne gestion qui vous protège en cas de litige ou de contrôle ultérieur.
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