Investir dans l’immobilier ancien tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 %, c’est possible grâce à la loi Denormandie. Ce dispositif, prolongé jusqu’en 2027, encourage la rénovation des logements anciens dans les centres-villes à revitaliser une belle opportunité pour allier rentabilité et impact positif sur le patrimoine urbain.
Mais entre les conditions d’éligibilité, les travaux à réaliser et les plafonds de loyers, il n’est pas toujours simple de s’y retrouver. C’est pourquoi Maslow.immo, la plateforme d’investissement immobilier 100 % en ligne, accompagne chaque investisseur dans la compréhension et la mise en œuvre du dispositif, en toute transparence et sérénité.
Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement locatif en loi Denormandie : ses avantages fiscaux, ses critères, ses étapes clés et surtout, comment investir facilement dans l’ancien grâce à une solution digitale, sécurisée et adaptée à vos besoins.
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière créé pour encourager la rénovation des logements anciens situés dans des centres-villes en déclin. Lancée en 2019 et prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, elle permet aux investisseurs particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement, à condition de rénover le bien et de le mettre en location pendant une durée déterminée.
Concrètement, ce dispositif s’adresse à celles et ceux qui souhaitent :
- Investir dans l’immobilier ancien, souvent moins cher à l’achat que le neuf ;
- Participer à la revitalisation des centres-villes, en remettant sur le marché des logements rénovés et performants ;
- Réduire leur fiscalité grâce à un cadre légal clair et avantageux.
La loi Denormandie, c’est l’opportunité d’investir dans l’ancien avec les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel, tout en redonnant vie à des quartiers attractifs.
À la différence du dispositif Pinel qui concerne uniquement l’immobilier neuf, la loi Denormandie s’applique à l’ancien. Elle combine ainsi valeur patrimoniale et bénéfice fiscal, tout en répondant à une double exigence : rénover pour mieux louer.
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Quels sont les avantages fiscaux de la loi Denormandie en 2025 ?
La loi Denormandie permet aux investisseurs de réduire significativement leur impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine immobilier dans l’ancien.
Le principe est simple : plus la durée de location est longue, plus la réduction d’impôt est importante.
Des taux attractifs et progressifs
- 12 % de réduction pour un engagement de 6 ans,
- 18 % pour un engagement de 9 ans,
- 21 % pour un engagement de 12 ans.
Cette réduction s’applique sur le prix total de l’opération, comprenant le coût d’acquisition et le montant des travaux, dans la limite de 300 000 € et d’un plafond de 5 500 € / m².
Autrement dit, un investissement de 250 000 € (dont 60 000 € de travaux) peut générer jusqu’à 52 500 € de réduction d’impôt sur 12 ans.
Un dispositif cumulable et flexible
La loi Denormandie est compatible avec d’autres avantages fiscaux, notamment le déficit foncier, à condition de respecter les règles d’imputation.
Elle offre donc une souplesse fiscale intéressante pour les investisseurs souhaitant optimiser leur stratégie patrimoniale.
Un double bénéfice : fiscal et social
En plus de réduire vos impôts, la loi Denormandie contribue à la rénovation du parc immobilier ancien et à la revitalisation des centres-villes.
C’est une démarche responsable et durable qui permet d’allier rentabilité et utilité sociale, deux valeurs fortes pour les investisseurs nouvelle génération.
Et avec Maslow.immo ?
Grâce à son approche 100 % en ligne, Maslow.immo vous aide à identifier les biens éligibles, simuler votre avantage fiscal, et sécuriser votre projet sans complexité.
Vous bénéficiez d’une solution complète, de la sélection du bien à la gestion locative, en passant par le financement et le suivi des travaux.
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Quelles sont les conditions pour profiter du dispositif Denormandie ?
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie, l’investisseur doit respecter un ensemble de critères précis concernant le logement, les travaux et la location.
Ces conditions visent à garantir que l’investissement contribue réellement à réhabiliter l’habitat ancien et à redynamiser les centres-villes.
Le logement concerné
Le dispositif s’applique uniquement à des logements anciens nécessitant des travaux, situés dans :
- une commune labellisée « Action Cœur de Ville », ou
- une ville ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).
Ces zones sont définies par l’État pour encourager la rénovation des centres-villes dégradés.
Le logement doit être acquis entre le 1ᵉʳ janvier 2019 et le 31 décembre 2027.
Les types de travaux à réaliser
Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat + travaux).
Ils doivent améliorer la performance énergétique du logement ou sa qualité générale.
Exemples de travaux éligibles :
- rénovation énergétique (isolation, chauffage, menuiseries, ventilation) ;
- modernisation des pièces (salle de bain, cuisine, électricité) ;
- création ou aménagement de nouvelles surfaces habitables.
Les travaux de décoration ou d’entretien simple ne sont pas pris en compte.
Les conditions de location
Pour être éligible au dispositif Denormandie, le bien doit être loué nu (non meublé), à usage de résidence principale, dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
L’investisseur s’engage à louer pendant :
- 6 ans, 9 ans ou 12 ans, selon la durée choisie, pour obtenir 12 %, 18 % ou 21 % de réduction d’impôt.
Le loyer et les ressources du locataire doivent respecter des plafonds réglementaires, variables selon la zone géographique (A bis, A, B1, B2).
Ces plafonds sont actualisés chaque année par l’État.
Le profil du locataire
Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
Cependant, il peut être un ascendant ou descendant, à condition qu’il ne soit pas rattaché fiscalement.
Cette souplesse permet par exemple à un parent d’acheter un logement ancien pour le rénover et le louer à son enfant étudiant, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.
Le revenu fiscal de référence du locataire (en Métropole)
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
|
Personne seule
|
43 953 €
|
43 953 €
|
35 825 €
|
32 243 €
|
32 243 €
|
|
Couple
|
65 691 €
|
65 691 €
|
47 842 €
|
43 056 €
|
43 056 €
|
|
+ 1 personne à charge
|
86 112 €
|
78 963 €
|
57 531 €
|
51 778 €
|
51 778 €
|
|
+ 2 personnes à charge
|
102 812 €
|
94 585 €
|
69 455 €
|
62 510 €
|
62 510 €
|
|
+ 3 personnes à charge
|
122 326 €
|
111 971 €
|
81 705 €
|
73 535 €
|
73 535 €
|
|
+ 4 personnes à charge
|
137 649 €
|
126 001 €
|
92 080 €
|
82 873 €
|
82 873 €
|
|
Majoration par personne à charge supplémentaire
|
+ 15 335 €
|
+ 14 039 €
|
+ 10 273 €
|
+ 9 243 €
|
+ 9 243 €
|
Le revenu fiscal de référence du locataire (en Outre-mer)
| Composition du foyer fiscal | Département d'outre-mer (Dom) | Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon | Polynésie Française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna |
|---|---|---|---|
|
Personne seule
|
32 602 €
|
32 602 €
|
34 607 €
|
|
Couple
|
43 539 €
|
43 539 €
|
46 213 €
|
|
+ 1 personne à charge
|
52 358 €
|
52 358 €
|
55 573 €
|
|
+ 2 personnes à charge
|
63 207 €
|
63 207 €
|
67 090 €
|
|
+ 3 personnes à charge
|
74 354 €
|
74 354 €
|
78 921 €
|
|
+ 4 personnes à charge
|
83 795 €
|
83 795 €
|
88 843 €
|
|
Majoration par personne à charge supplémentaire
|
+ 9 354 €
|
+ 9 354 €
|
+ 9 928 €
|
Comment fonctionne l'investissement locatif en loi Denormandie ?
Choisir la bonne ville éligible
Le premier réflexe est de vérifier si la commune visée fait partie du dispositif Denormandie.
Les villes labellisées “Action Cœur de Ville” ou en revitalisation du territoire (ORT) sont les seules éligibles.
💡 Astuce : privilégiez les villes dynamiques avec une demande locative réelle par exemple, Clermont-Ferrand, Perpignan, Reims, Nimes ou encore Caean. (lire notre article sur les villes où il fait meilleur investir dans l’ancien à rénover)
Avec Maslow.immo, cette recherche est automatisée : les biens proposés sont déjà vérifiés comme éligibles au dispositif.
Trouver le bon bien à rénover
L’investissement Denormandie porte sur des logements anciens à réhabiliter.
Il faut choisir un bien à fort potentiel locatif, idéalement situé en centre-ville, proche des commodités.
Maslow.immo vous permet de filtrer les biens par rentabilité, localisation et potentiel de rénovation, tout en accédant à un score de performance calculé par algorithme.
Planifier et chiffrer les travaux
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total.
Cette étape est cruciale : elle conditionne l’éligibilité à la réduction d’impôt.
Il faut donc bien estimer :
- le coût total des rénovations,
- leur nature (énergétique, modernisation, etc.),
- le calendrier de réalisation.
Calculer votre avantage fiscal
Une fois le budget global défini, il est essentiel d’estimer la réduction d’impôt selon la durée d’engagement locatif :
- 12 % pour 6 ans,
- 18 % pour 9 ans,
- 21 % pour 12 ans.
Louer et gérer votre bien sereinement
Une fois les travaux terminés, vous disposez de 12 mois pour louer le logement.
Mais la réussite d’un investissement repose aussi sur la gestion locative.
Maslow.immo propose un accompagnement global : de la mise en location à la gestion du bien, pour que vous restiez maître de votre projet, sans les contraintes.
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
Pourquoi bénéficier du dispositif Denormandie avec Maslow ?
La loi Denormandie séduit de plus en plus d’investisseurs, mais sa mise en œuvre peut paraître complexe : il faut identifier les villes éligibles, estimer les travaux, gérer la fiscalité, puis louer et entretenir le bien.
C’est ici que Maslow.immo change radicalement l’expérience d’investissement immobilier.
Un parcours d’investissement 100 % digitalisé
Maslow.immo a conçu une plateforme qui permet d’investir du bout des doigts.
Depuis votre ordinateur ou votre smartphone, vous pouvez :
- Sélectionner un bien ancien éligible à la loi Denormandie,
- Simuler votre réduction d’impôt,
- Financer votre projet via un partenaire agréé,
- Suivre vos travaux en ligne,
- Et gérer votre location à distance.
Ce modèle digital s’adresse particulièrement aux investisseurs nouvelle génération et aux expatriés, qui souhaitent piloter leur patrimoine à distance sans contraintes.
Une approche éclairée et objective
Chaque bien présenté sur Maslow.immo est scoré selon des critères précis (localisation, potentiel locatif, rentabilité, qualité du bâti, etc.) grâce à un algorithme développé en interne.
Les résultats sont ensuite validés par des experts immobiliers afin de garantir des recommandations fiables et objectives.
Cette transparence totale reflète l’une des valeurs fondamentales de la marque : permettre aux investisseurs de décider en toute confiance, sur la base de données concrètes.
Un accompagnement humain sur mesure
Bien que 100 % digital, le parcours Maslow.immo reste profondément humain.
Des experts immobiliers, courtiers et gestionnaires accompagnent chaque investisseur à la demande :
- pour affiner son choix de bien,
- valider son plan de financement,
- ou simplifier la gestion locative.
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Les erreurs à éviter avec la loi Denormandie
Comme tout dispositif fiscal, la loi Denormandie comporte des règles strictes à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt. Certaines erreurs, souvent commises par méconnaissance, peuvent remettre en cause l’avantage fiscal ou réduire la rentabilité du projet.
Chez Maslow.immo, nous aidons chaque investisseur à anticiper ces pièges pour sécuriser son investissement de A à Z.
Acheter un bien hors zone éligible
Le dispositif ne s’applique qu’aux communes labellisées « Action Cœur de Ville » ou engagées dans une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).
Investir dans une ville non reconnue par le programme = perte totale de l’avantage fiscal.
Sous-estimer le coût et la nature des travaux
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût global (achat + rénovation) et viser l’amélioration du logement (performance énergétique, modernisation, etc.).
Un devis imprécis ou des travaux non éligibles peuvent annuler la réduction d’impôt.
Dépasser les plafonds de loyers ou de ressources
Les plafonds Denormandie sont définis chaque année et varient selon les zones géographiques (A bis, A, B1, B2).
Les ignorer ou mal les appliquer expose à un redressement fiscal.
Oublier le délai de mise en location
Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
Un dépassement de ce délai entraîne la perte de l’avantage fiscal.
Négliger la gestion locative
L’investissement ne s’arrête pas à l’achat : une mauvaise gestion locative peut impacter la rentabilité.
Entre les loyers impayés, la vacance locative ou le suivi des charges, il est essentiel d’être bien accompagné.
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