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Qu’est-ce que le cash flow en immobilier locatif et comment le calculer ?

Dans cet article vous trouverez :
L'investissement immobilier locatif à cash flow

L’investissement immobilier locatif est l’un des moyens les plus populaires pour se constituer un patrimoine et générer des revenus passifs. Mais pour qu’un investissement soit réellement rentable, il ne suffit pas d’acheter un bien et de le louer : il faut s’assurer que le cash flow généré soit positif.

Le cash flow immobilier correspond à la différence entre les revenus locatifs perçus et les charges liées à l’investissement. Un cash flow positif signifie que votre bien vous rapporte plus qu’il ne vous coûte, vous permettant ainsi de dégager un revenu supplémentaire chaque mois.

Dans ce guide, nous allons vous expliquer ce qu’est le cash flow immobilier, comment le calculer, quelles stratégies mettre en place pour l’optimiser et quelles erreurs éviter. Vous découvrirez également comment Maslow peut vous accompagner dans votre projet d’investissement locatif à forte rentabilité.

Qu’est-ce que le cash flow immobilier ?

Le cash flow immobilier désigne le flux de trésorerie net généré par un investissement immobilier locatif. En d’autres termes, il s’agit de la somme qu’il reste après avoir soustrait toutes les charges (crédit, taxes, gestion, entretien, etc.) des revenus locatifs perçus.

Cash flow positif vs cash flow négatif

  • Un cash flow positif signifie que votre investissement immobilier génère un surplus d’argent chaque mois. Vous pouvez réinvestir ce bénéfice, épargner ou l’utiliser pour financer d’autres projets.
  • Un cash flow négatif indique que les charges sont supérieures aux revenus locatifs. Dans ce cas, vous devez compenser la différence avec vos fonds personnels, ce qui peut mettre en péril la rentabilité de votre investissement à long terme.

Pourquoi le cash flow est un élément clé de la rentabilité ?

Un cash flow positif permet de :

  • Sécuriser votre investissement en couvrant toutes les dépenses.
  • Éviter d’avoir à injecter de l’argent chaque mois pour compenser un déficit.
  • Créer une source de revenus passifs pour financer d’autres projets.
  • Faciliter l’obtention de nouveaux crédits auprès des banques en prouvant la rentabilité de votre investissement.

L’objectif d’un investisseur est donc d’optimiser son cash flow en maximisant les revenus locatifs et en réduisant les charges.

Comment calculer le cash flow immobilier ?

Formule de base du cashflow immobilier

La méthode de calcul du cash flow est simple :

Cash flow = Revenus locatifs – Charges

Si le résultat est positif, vous générez un excédent financier. S’il est négatif, votre investissement vous coûte de l’argent tous les mois.

Quels éléments inclure dans le calcul du cash flow ?

Les revenus locatifs

Les revenus locatifs correspondent aux loyers que vous percevez chaque mois. Selon le type de location, ils peuvent inclure :

  • Loyers perçus (location nue, meublée, colocation, location saisonnière).
  • Aides ou subventions éventuelles (APL du locataire, dispositif fiscal, prime de rénovation).
  • Compléments de revenus (parking loué séparément, cave, etc.).

Les charges à déduire

Pour obtenir un cash flow réaliste, il faut prendre en compte toutes les dépenses liées à votre bien immobilier :

Charges fixes 

  • Mensualités du crédit immobilier (capital + intérêts).
  • Taxe foncière (à vérifier dans la ville d’investissement).
  • Charges de copropriété (syndic, entretien des parties communes).
  • Assurance propriétaire non-occupant (PNO) et assurance emprunteur.

Charges variables 

  • Frais de gestion locative (si vous déléguez à une agence).
  • Entretien et réparations (petits travaux, électroménager, etc.).
  • Travaux de rénovation
  • Vacance locative (périodes sans locataire).
  • Impôts sur les revenus locatifs (variable selon le régime fiscal choisi).

Exemple concret de calcul du cash flow

Imaginons un investisseur qui achète un appartement en location meublée. Voici ses chiffres mensuels :
Élément Montant (€)
Loyer perçu 900 €
Mensualité du crédit -550 €
Taxe foncière -50 €
Charges de copropriété -40 €
Assurances -30 €
Gestion locative -50 €
Frais d’entretien -30 €
Total des charges -750 €
cash flow mensuel +150 €
Dans cet exemple, le cash flow est positif (+150 €), ce qui signifie que le bien rapporte un excédent de trésorerie chaque mois.

Pourquoi ce calcul est indispensable ?

  • Il permet de vérifier la rentabilité d’un bien avant d’acheter.
  • Il aide à anticiper les coûts réels et éviter les mauvaises surprises.
  • Il sert d’indicateur pour optimiser son investissement et ajuster les paramètres (type de location, financement, gestion des charges).
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Comment optimiser son cash flow lors d'un investissement locatif ?

Le cash flow immobilier désigne le flux de trésorerie net généré par un investissement immobilier locatif. En d’autres termes, il s’agit de la somme qu’il reste après avoir soustrait toutes les charges (crédit, taxes, gestion, entretien, etc.) des revenus locatifs perçus.

Bien choisir son bien immobilier

La rentabilité d’un investissement commence par le choix du bon bien. Pour maximiser votre cashflow :

  • Privilégiez les villes et quartiers dynamiques avec une forte demande locative.
    Visez un prix d’achat attractif (négociation, opportunités hors marché).
  • Recherchez des biens avec un bon rendement locatif (idéalement supérieur à 6-7%).
  • Évitez les charges trop élevées (copropriétés avec ascenseur, piscine, gardien, etc.).

💡 Astuce : Maslow propose une sélection de biens notés selon le Score Maslow, un indice qui évalue leur rentabilité et leur potentiel cashflow.

Optimiser son financement

Le mode de financement influence directement le cashflow. Quelques leviers efficaces :

  • Choisir un prêt immobilier avec une durée longue (20-25 ans) pour réduire les mensualités.
  • Négocier un bon taux d’intérêt et éviter les frais cachés.
  • Opter pour un différé de remboursement pour éviter de payer pendant les travaux.
  • Limiter l’apport personnel pour conserver sa trésorerie.

💡 Astuce : Maslow intègre un service de courtage pour aider les investisseurs à obtenir les meilleures conditions de crédit.

Réduire les charges et optimiser la fiscalité

Un cashflow positif passe aussi par une gestion rigoureuse des dépenses.


  • Comparer les assurances emprunteur pour réduire leur coût.
  • Optimiser la fiscalité
    • Opter pour le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) pour amortir le bien et réduire les impôts.
    • Utiliser le déficit foncier pour diminuer l’imposition sur les revenus locatifs.
  • Diminuer les frais de gestion en s’occupant soi-même de la location si possible.

💡 Astuce : Maslow accompagne ses clients dans le choix du régime fiscal le plus avantageux.

Augmenter les revenus locatifs

Augmenter ses revenus est un excellent moyen d’améliorer son cashflow. Plusieurs stratégies possibles :

  • Opter pour la location meublée, plus rentable que la location nue.
  • Miser sur la colocation pour maximiser le loyer perçu.
  • Passer à la location saisonnière dans les zones touristiques ou étudiantes.
  • Proposer des services additionnels (parking, cave, WiFi, ménage, etc.).

Éviter la vacance locative

Un bien inoccupé génère zéro revenu, mais continue à coûter. Pour éviter la vacance locative :

  • Fixer un loyer attractif et en phase avec le marché.
  • Bien sélectionner son locataire pour éviter les impayés.
  • Rendre le bien attractif et bien entretenu.
  • Confier la gestion locative à un professionnel si besoin.

💡 Astuce : Maslow propose un service de gestion locative clé en main, garantissant un bien loué rapidement et sans stress.

Les erreurs à éviter pour un investissement immobilier rentable 

Acheter sans faire une analyse approfondie du marché

Un mauvais choix de localisation ou de type de bien peut impacter la rentabilité. Avant d’investir, assurez-vous de :

  • Ne pas acheter un bien uniquement parce qu’il est “pas cher”.
  • Analyser la demande locative dans la zone ciblée (taux de vacance, dynamisme économique, attractivité).
  • Étudier le marché immobilier pour estimer un rendement locatif réaliste.
  • Évaluer les infrastructures et services (transports, écoles, commerces).

💡 Astuce : Maslow propose un Score Maslow, un indice de confiance basé sur plusieurs critères clés pour aider à faire les bons choix.

Ne pas prendre en compte les charges cachées

Certains investisseurs oublient d’intégrer toutes les dépenses, ce qui fausse leur calcul de rentabilité.

  • Sous-estimer les charges de copropriété, notamment dans des résidences avec ascenseur, gardien ou équipements coûteux.
  • Oublier d’inclure les frais d’entretien et de réparation (remplacement de chaudière, rénovation, etc.)
  • Toujours vérifier les diagnostics techniques et l’état général du bien avant d’acheter.

Mal estimer la fiscalité et l’impact sur le cashflow

Les impôts peuvent grignoter une partie importante du rendement d’un projet immobilier locatif.

  • Ne pas anticiper l’impact de l’impôt sur le revenu foncier.
  • Choisir un mauvais régime fiscal (location nue vs meublée).
  • Étudier les options fiscales comme le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui permet d’amortir le bien et de réduire la charge fiscale.

💡 Astuce : Maslow accompagne les investisseurs dans le choix du régime fiscal le plus avantageux.

Sous-estimer le risque de vacance locative

  • Un bien inoccupé signifie 0 revenu mais des charges à payer.
  • Acheter un bien mal situé ou difficile à louer.
  • Fixer un loyer trop élevé par rapport au marché.
  • Étudier le taux d’occupation moyen avant d’investir.
  • Mettre en valeur son bien (meubles modernes, bonne déco, photos attractives).

💡 Astuce : Maslow propose un service de gestion locative pour minimiser la vacance locative et optimiser le taux d’occupation.

Mauvaise gestion du financement et de l’endettement

  • Un mauvais montage financier peut transformer un bon investissement en une source de stress.
  • Emprunter avec un taux d’intérêt élevé faute de négociation.
  • Ne pas comparer les offres de financement.
  • Opter pour un prêt sur une durée longue (20-25 ans) pour réduire les mensualités et maximiser le cashflow.
  • Négocier les conditions du prêt (taux, assurance, frais de dossier).

💡 Astuce : Maslow propose un service de courtage pour obtenir les meilleures conditions de financement.

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Comment Maslow vous aide à optimiser votre rendement locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif peut être un parcours semé d’embûches : choix du bien, financement, fiscalité, gestion locative… Heureusement, Maslow simplifie chaque étape pour vous permettre d’obtenir un cashflow positif sans stress.

Un accompagnement clé en main pour maximiser votre rentabilité

Avec Maslow, vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé pour investir en toute sérénité :

  • Sélection de biens immobiliers rentables grâce au Score Maslow, un indice qui évalue la qualité et la rentabilité des biens.
  • Montage financier optimisé, avec un service de courtage intégré pour obtenir
  • les meilleures conditions de crédit.
    Optimisation fiscale, pour choisir le meilleur régime et minimiser votre imposition.
  • Gestion locative déléguée, pour louer rapidement et assurer un cashflow régulier.

Un catalogue de biens rigoureusement sélectionnés

Maslow met à disposition une sélection de biens déjà analysés et notés en fonction de critères de rentabilité :

  • Localisation stratégique avec forte demande locative.
  • Rentabilité locative optimisée pour garantir un cashflow positif.
  • Absence de charges excessives pour limiter les coûts inutiles.

💡 Avantage : Plus besoin de chercher des heures, Maslow vous propose directement des opportunités validées par des experts.

Un financement optimisé pour maximiser votre cashflow

Le choix du financement est crucial pour obtenir un cashflow positif. Grâce à son service de courtage intégré, Maslow vous aide à :

  • Obtenir un prêt immobilier au meilleur taux.
  • Choisir la durée idéale pour réduire vos mensualités.
  • Négocier les assurances pour baisser vos charges.
  • Profiter des meilleures stratégies fiscales pour optimiser votre rendement.

💡 Astuce : Un bon montage financier peut augmenter considérablement votre cashflow mensuel.

Une gestion locative simplifiée et efficace

Louer un bien peut être chronophage et risqué (impayés, vacance locative, mauvaise gestion). Maslow s’occupe de tout !

  • Recherche et sélection des locataires fiables.
  • Rédaction des contrats et gestion administrative.
  • Encaissement des loyers et suivi des paiements.
  • Intervention en cas de litige ou de problème avec le locataire.

💡 Avantage : Vous percevez vos loyers sans vous soucier de la gestion, garantissant un cashflow stable.

Un gain de temps et une tranquillité d’esprit

L’un des principaux avantages de Maslow est de vous faire gagner du temps en automatisant l’ensemble du processus d’investissement immobilier.
Fini les heures de recherches, négociations et formalités administratives !
Maslow vous accompagne de A à Z, de la sélection du bien à la gestion locative, en passant par le financement et la fiscalité.

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Cela fait 18 ans que j’évolue dans l’univers de la gestion de patrimoine et plus particulièrement de l’immobilier locatif. J’ai la chance qu’on m’ait confié le rôle de directeur délégué de Maslow, véritable bras armé digital du groupe. On entre dans une ère d’autant plus excitante et stimulante pour l’immobilier, et j’ai hâte de voir ce que Maslow nous réserve pour les années à venir.