A retenir
Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une solution idéale pour acquérir, gérer ou transmettre un patrimoine immobilier en toute simplicité. Mais avant de pouvoir exploiter votre SCI, une étape incontournable s’impose : l’immatriculation. Pourquoi est-elle obligatoire ? Quelles sont les démarches précises à suivre en 2025 pour créer votre SCI dans les règles ?
Dans cet article, nous vous guidons étape par étape, avec des explications simples et concrètes pour réussir l’immatriculation de votre SCI sans stress. Découvrez comment sécuriser votre projet et éviter les erreurs administratives grâce à un processus clair, adapté et comment les experts Maslow peuvent vous aider !
Pour en savoir plus sur l'immatriculation d'une SCI
Qu’est-ce que l’immatriculation d’une SCI ?
La création de la SCI ne se limite pas à rédiger des statuts ou trouver des associés. Pour qu’elle existe légalement, la SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) via le Guichet Unique. C’est cette formalité qui lui donne une personnalité juridique propre, indépendante de celle de ses associés.
Concrètement, que signifie “immatriculer” une SCI ?
Cela revient à enregistrer officiellement l’existence de la société auprès des autorités compétentes. Une fois immatriculée, la SCI obtient :
Un numéro SIREN,
Un extrait Kbis, véritable “carte d’identité” de l’entreprise.
Sans immatriculation, la SCI n’existe pas légalement : elle ne peut ni signer de contrats, ni acquérir de biens, ni engager de dépenses en son nom.
Pourquoi cette étape est-elle indispensable ?
Pour protéger les associés : en séparant le patrimoine personnel et celui de la SCI,
Pour rendre la SCI opposable aux tiers : banques, notaires, administrations,
Pour bénéficier d’un cadre juridique clair : fiscalité, responsabilité, gestion.
En résumé, l’immatriculation est la clé d’une SCI fonctionnelle et sécurisée, indispensable pour démarrer tout projet immobilier en toute sérénité.
Quelles démarches réaliser avant d’immatriculer une SCI ?
Avant de pouvoir déposer une demande d’immatriculation, certaines formalités préalables doivent être respectées pour que la création de votre SCI soit conforme aux exigences légales.
Rédiger les statuts de la SCI
La première étape fondamentale consiste à rédiger les statuts de votre société. Ces statuts définissent :
Les règles de fonctionnement de la SCI,
La répartition des pouvoirs entre les associés,
La gestion du patrimoine immobilier détenu.
Que doivent contenir les statuts ?
La dénomination sociale (nom de la SCI),
L’objet social (activité principale),
L’adresse du siège social,
Le montant du capital social,
La durée de vie de la société (généralement fixée à 99 ans),
Les règles de fonctionnement : désignation du gérant, assemblées générales, etc.
Nommer le ou les gérants
La SCI doit obligatoirement être dirigée par un ou plusieurs gérants. Ce(s) dernier(s) peuvent être :
Un ou plusieurs associés,
Ou une personne extérieure.
Le gérant représente légalement la SCI et agit en son nom pour signer les actes, ouvrir des comptes bancaires, signer des baux, etc. Nommer le gérant doit être prévu dans les statuts ou dans un acte séparé annexé aux statuts.
Effectuer les apports au capital social
Le capital social représente les moyens financiers mis à disposition de la SCI par ses associés.
Il peut être constitué de :
Apports en numéraire : sommes d’argent,
Apports en nature : biens immobiliers, véhicules, mobilier
Il n’existe pas de montant minimum obligatoire pour le capital d’une SCI. Un capital de 1 euro est donc théoriquement suffisant, mais un montant plus cohérent est souvent recommandé pour crédibiliser la structure auprès des partenaires bancaires.
Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales
Avant l’immatriculation, vous devez également publier une annonce légale pour informer les tiers de la création de votre SCI.
Cet avis doit contenir les principales informations de votre société :
Dénomination,
Forme juridique,
Objet social,
Montant du capital,
Adresse du siège,
Identité du gérant.
La publication se fait dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) habilité dans le département du siège social.
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Avantages :
- Facilité : Formulaires intelligents à remplir en 2 min.
- Réactivité : Les statuts sont révisés par des formalistes dans les 24h.
- Transparence : Accès à une plateforme pour le suivi du dossier
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Comment constituer le dossier d’immatriculation de la SCI ?
Une fois toutes les démarches préalables accomplies, il est temps de constituer le dossier d’immatriculation. Ce dossier doit être complet et conforme pour que votre demande soit acceptée sans délai.
Voici les pièces essentielles à réunir :
Les statuts signés de la SCI
Les statuts doivent être :
Signés par tous les associés
Datés
En version définitive (pas de projet)
Ils formaliseront officiellement l’existence de la SCI et serviront de base juridique pour son fonctionnement.
L'attestation de parution de l'annonce légale
Après publication de votre avis de constitution dans un Journal d’Annonces Légales, vous recevrez une attestation de parution. Ce document est obligatoire pour l’immatriculation et prouve que vous avez informé les tiers de la création de votre société.
Un justificatif de domiciliation
Il est nécessaire de fournir un justificatif du siège social :
Bail commercial
Contrat de domiciliation
Ou attestation d’hébergement par un des associés, accompagnée d’un justificatif de domicile.
Les pièces d'identité du ou des gérants
Chaque gérant doit fournir :
Une copie recto verso d’une pièce d’identité en cours de validité (CNI ou passeport),
Une déclaration de non condamnation
Une attestation de filiation (nom et prénom des parents).
Ces documents garantissent que les gérants respectent les conditions légales pour exercer leurs fonctions.
Autres documents spécifiques si besoin
Selon les particularités de votre SCI, d’autres pièces peuvent être exigées :
Si l’apport comprend un bien immobilier : rapport d’un commissaire aux apports,
Si l’un des associés est une personne morale : extrait Kbis de cette société
Comment déposer sa demande d’immatriculation auprès du Guichet Unique ?
Depuis 2023, toutes les formalités de création d’entreprise, y compris pour une SCI, doivent être réalisées via le Guichet Unique géré par l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle).
Voici comment procéder :
Créer un compte sur le Guichet Unique
Rendez-vous sur la plateforme officielle : formalites.entreprises.gouv.fr.
Cliquez sur “Créer mon compte”,
Renseignez vos informations personnelles,
Validez votre inscription via l’email de confirmation.
Astuce : préparez déjà vos pièces justificatives en format PDF pour gagner du temps lors du dépôt.
Remplir le formulaire de création d'une SCI
Après connexion, sélectionnez :
“Créer une entreprise”,
Puis “Société Civile Immobilière” comme forme juridique.
Remplissez ensuite :
L’identité de la société (nom, siège, objet social),
Les informations sur le gérant,
Le capital social.
Important : vérifiez attentivement chaque information pour éviter un rejet du dossier.
Téléverser les pièces justificatives
À cette étape, vous devrez envoyer tous les documents précédemment réunis :
Statuts signés
Attestation de parution de l’annonce légale
Justificatif de domiciliation
Pièces d’identité du gérant
Payer les frais d’immatriculation
Le paiement des frais se fait directement en ligne par carte bancaire.
Suivre le traitement de votre demande
Une fois le dépôt effectué :
Vous recevrez une confirmation de dépôt par email,
Puis, après vérification, l’extrait Kbis de votre SCI.
Délai estimé : en général entre 48 heures et 7 jours ouvrés, selon la complexité du dossier et l’affluence sur la plateforme.
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
Combien coûte l’immatriculation d’une SCI ?
Créer une SCI implique plusieurs coûts administratifs qu’il est important d’anticiper pour éviter les mauvaises surprises. Voici le détail des frais à prévoir pour l’immatriculation en 2025.
Frais de publication de l’annonce légale
La publication de l’avis de constitution dans un Journal d’Annonces Légales est obligatoire.
Son coût dépend :
Du nombre de lignes publiées,
Du département de publication.
Prix moyen constaté : entre 200 € et 250 € TTC. Depuis la réforme récente, un tarif forfaitaire est appliqué selon le type d’acte publié.
Frais d’immatriculation auprès du Guichet Unique (INPI)
Lors du dépôt de votre dossier sur la plateforme officielle, des frais d’immatriculation doivent être réglés.
Montant en 2025 :
Entre 80 et 90 € pour l’immatriculation d’une SCI au RCS.
Le paiement se fait en ligne par carte bancaire au moment du dépôt du dossier.
Éventuels frais supplémentaires
Selon votre situation, d’autres frais peuvent s’ajouter :
Frais de notaire si vous réalisez des apports immobiliers complexes,
Honoraires d’un service d’accompagnement (entre 150 € et 400 € selon les prestataires) si vous déléguez tout ou partie de la démarche,
Frais liés à la domiciliation commerciale si vous optez pour une adresse professionnelle payante.
Budget total à prévoir pour une immatriculation classique
Combien de temps faut-il pour immatriculer une SCI ?
La durée d’immatriculation d’une SCI peut varier en fonction de plusieurs facteurs. Voici ce qu’il faut savoir pour bien anticiper les délais.
Délais moyens d'immatriculation en 2025
Après dépôt complet de votre dossier sur le Guichet Unique :
Délai standard : entre 48 heures et 7 jours ouvrés pour obtenir votre extrait Kbis,
Ce délai peut s’allonger en période de forte affluence (début d’année, périodes fiscales) ou si votre dossier nécessite une vérification complémentaire.
Pour éviter tout retard, assurez vous que votre dossier est complet et conforme aux exigences dès le premier dépôt.
Facteurs pouvant rallonger le délai
Certains éléments peuvent retarder l’immatriculation :
Dossier incomplet ou mal rempli (ex : erreur dans les statuts, documents manquants),
Problème de qualité des documents scannés,
Complexité du montage (apports en nature nécessitant un commissaire aux apports, par exemple),
Périodes de surcharge du Guichet Unique (janvier, juin)
Que faire en cas de retard ?
Si vous n’avez pas de nouvelles après 10 jours ouvrés :
Contactez directement le support du Guichet Unique via leur formulaire en ligne,
Vérifiez dans votre espace personnel si des documents complémentaires ont été demandés.
Conclusion
Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une excellente stratégie pour acquérir, gérer ou transmettre un patrimoine immobilier de manière optimisée. Cependant, l’immatriculation constitue une étape essentielle pour donner à votre société une existence légale et la rendre pleinement opérationnelle.
Comme nous l’avons vu, le processus peut sembler complexe au premier abord, mais en suivant les étapes dans l’ordre — rédaction des statuts, publication de l’annonce légale, constitution du dossier et dépôt au Guichet Unique —, vous pouvez réussir votre immatriculation en toute sérénité.
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